Muud › Muud hagiasjad

kostjat korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 14 lg 2 p 2 alusel võõrandama talle kuuluv korter kahe kuu jooksul ja keeldumise korral volitada korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse. Kostja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud ega korterit võõrandanud. Kostja on tunnistanud, et ei ole ajavahemikul 2002.a augustist kuni 2004.a augustini tasunud ühtegi makset. Kostjat on tema võlgnevusest teavitatud igakuistes makseteatistes ja üldkoosolekutel, kuid kostja ei ole sellele vaatamata oma kohustusi täitnud. Kosja ei võtnud osa 16.08.2004.a toimunud üldkoosolekust, ei tundnud huvi üldkoosolekul tema osas tehtud otsuse kohta ega läinud postkontorisse vastu võtma tähtkirjaga talle saadetud üldkoosoleku otsust. Kogu kostja suhtumine oma omanikukohustesse osundab asjaolule, et kostja ei austa elamu teisi kaasomanikke ega allu ühiselu reeglitele. Korteriühistu ei pidanud otstarbekaks kohtusse hagi esitamist majanduskulude väljamõistmiseks, sest selle menetlemine võib kujuneda pikaajaliseks ja korteriühistule kulukaks. Kuna korteriomanikud on asutanud korteriühistu, toimub elamu valitsemine ja majandamiskulude kandmine korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) KÜS ja ühistu põhikirja kohaselt. Hageja lähtus eluruumi pinna suuruse osas ehitusregistrisse kantud andmetest. Kostja on teatanud, et ei ole eluruumi pinna suurusega nõus, kuid ei ole tasunud arveid ka selle pinna eest, mille kasutamist ning omandiõigust ta tunnistab. Kostja ei ole korteriühistu organite otsuseid vaidlustanud ning on oma tegevusetusega neid aktsepteerinud. Täpsustatud arvestuse kohaselt võlgneb kostja seisuga 24.10.2007.a 4236.78 krooni (II kd, tl 23).

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja selgitas, et ei ole tasunud kõiki esitatud arveid neis näidatud summades, sest korteriühistu juhatus ei andnud talle infot arvetel esitatud summade kujunemise ja tal lasuvate võlgnevuste kohta. 01.01.2003.a paigaldas kostja veemõõtjad, kuid vaatamata kostja palvetele ei plomminud hageja neid ja esitas alusetuid arveid vee kasutamise eest. Boikoteerides juhatuse sellist tegevust, jättis kostja mõned arved tasumata, millele hageja on andnud alusetu hinnangu, kvalifitseerides seda teiste kaasomanike mitteaustamise ja ühiselu reeglite rikkumisena. 12.07.2004.a pöördus kostja selgituse saamiseks hageja poole, vastust sellele ei ole kostja saanud. 2003.a kevadel toimus xxx korterite inventariseerimine, mille tulemusel osutus kostja korter esialgse 15,7 m2 asemel 15,0 m2 suuruseks. Vaatamata sellele jätkas hageja kulude arvestamist korteri endise suuruse alusel.

VARASEM MENETLUS

Tallinna Linnakohus jättis 19.12.2005.a otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 03.05.2006.a otsusega maakohu otsuse ja rahuldas hagi. Riigikohus tühistas 22.11.2006.a otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saatis asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 14.05.2007.a otsusega Tallinna Linnakohtu 19.12.2005. a. otsuse ja saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et xxx kuulub xxx asuv eluruum 15a (I kd, tl 8). Poolte vahel ei ole vaidlust ka selles, et 16.08.2004.a korteriomanike üldkoosolekul otsustasid xxx korteriomanikud 11 poolthäälega kohustada kostjat võõrandama kahe kuu jooksul korteri 15a, kuna kostja ei ole alates 2001. novembrist tasunud majandamiskulusid (I kd, tl 14-21). Kostja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud. Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 14 lg 1 kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama paragrahvi lõike 2 p 2 järgi võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu

majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas kostja on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Kohus on hagejale selgitanud, et hageja peab võõrandamisnõude esitamisel täpselt välja tooma ajavahemiku, millele ta soovib tugineda. Hageja on nõude täpsustuses võtnud võlgnevuse arvestamise aluseks 8 kuud alates 2002.a novembrist kuni 2003.a juunini (II kd, tl 28). Hageja täpsustustest nähtuvalt tasus kostja 2002.a novembri ja 2003.a jaanuari arve 13.12.2004.a. Kõik ülejäänud 6 kuu eest arvestatud summad tasus hageja 16.09.2005.a. Kostja on esitanud maksekorralduse, millest nähtuvalt ta tasus 12.12.2004.a kommunaalmaksed 2001.a detsembri kuni 2002.a augusti, oktoobri, novembri, 2003. a jaanuari ja maikuu eest kokku 4313.50 krooni. Teiste kuude eest kostja ei tasunud, kuna hageja on talle selgituse ja ümberarvestuse võlgu (I kd, tl 50). Kostja võttis 07.02.2008.a kohtuistungil omaks hageja poolt esitatud 8 kuu võlgnevuse tabeli (II kd, tl 60). Kohus loeb TsMS § 231 lg 1 alusel tõendatuks, et kostja oli hagejale võlgu 2002.a novembri kuni 2003.a juuni kommunaalteenuste eest hageja poolt esitatud tabelis toodud summad ning tasus võlgnevused 13.12.2004.a (makse tehtud 12.12.2004.a) ja 16.09.2005.a. Kostja on esitanud kohtule 15.09.2005.a vaidlustatud arvete tabeli alates 30.09.2002.a kuni 15.03.2004.a (I kd, tl 56-57), kuid on samas võlgnevuse omaks võtnud, selle tasunud ning ei ole esitanud kohtu antud tähtaja jooksul vaidlusaluse 8 kuu arvete kohta eraldi pretensioone. Kostja ei ole viidanud, et tal oleks tekkinud enne 2002.a novembrit kommunaalteenuste ettemaks, mille arvelt kustutada tekkivate kommunaalteenuste makseid. Kuna kostja on võlgnevuse kohtuistungil omaks võtnud ja selle tasunud, ei analüüsi kohus, kas hageja toodud summad on ka sisuliselt õiged. Eeltooduga loeb kohus tõendatuks, et 16.08.2004.a üldkoosoleku toimumise ajaks oli kostja viivitanud vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega üle kolme kuu. Korteriühistu 16.08.2004.a üldkoosoleku otsusega loeb kohus tõendatuks, et teised korteriomanikud ei pea kostja kuulumist ühisusse enam võimalikuks. Riigikohus leidis 22.11.2006.a otsuses nr 3-2-1-107-06, et „korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu.“ Kohus on lugenud tõendatuks, et KOS § 14 lg 2 p 2 kohaldamise formaalsed eeldused on olemas. Samas tuleb kohtul ka analüüsida, mis on nimetatud normi eesmärk ning kas on täidetud ka normi rakendamiseks vajalikud sisulised eeldused. Kohtul tuleb analüüsida ka seda, kas KOS § 14 lg 2 p 2 alusel saab võõrandamiseks kohustada, kui kostja on majanduskulud ära tasunud. Korteriomandiseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb kohtul võõrandamisnõude arutamisel ning otsuse tegemisel arvestada võõrandamiskohustuse eelduseks olevate asjaolude esinemist, samuti seda, kas rikkumine oli vabandatav. Kohus leiab, et KOS § 14 lg 2 p 2 eesmärgiks võiks olla vabanemine elanikust, kes jätab ilma mõjuva põhjuseta pikema aja jooksul majanduskulude eest tasumata. Nimetatud sätte alusel ei saa esitada võõrandamisnõuet võlgniku vastu, kellel on mingid mõjuvad põhjused talle esitatud arvete tasumata jätmiseks. Kostja on märkinud arvete tasumata jätmise põhjenduseks, et tema korteri suurus on valesti arvestatud, veemõõtja näite ei ole arvestatud kohe alates veemõõtja paigaldamisest ning puudub teave üldelektri tarbimise kohta. Ehitusregistri andmete kohaselt on eluruumi 15a (1-toaline) suuruseks 15.7 m2 (I kd, tl 8). Hageja vaidles vastu kostja väitele, et tema korteri suuruseks on 15 m2 ning kohus andis kostjale tähtaja oma väidete tõendamiseks. Kostja on tõendina esitanud tabeli „inventariseerimise tulemused“ (II kd, tl 56). Kohus leiab, et kuna tabelist ei nähtu, millise maja kohta, kelle poolt ning millal see tabel on koostatud, ei ole ka kostja väited tema korteri suuruse kohta tõendatud. Kostja ei ole tõendanud, et ta teatas veemõõtja näite alates selle paigaldamisest, kuid neid ei arvestatud. Kostja on selgitanud, et näite võttis kojamees ning kuna kostja vett ja elektrit ei tarbinud, ei pidanud ta vajalikuks ka igakuiselt näite teatada. Kohus leiab, et kostja selgitused näitude kohta ei ole asjakohased. Kui kostja soovib, et talle arvete esitamisel veemõõtja näite arvestatakse, peab ta näidud ka teatama.

Kohus loeb kostja rikkumise vabandatavaks, kuna korteriühistu juhatuse liikmed või raamatupidaja ei ole esitanud selgeid arveid. Hageja esitatud tabelitest nähtub, et näiteks 2002.a septembrikuu eest arvestati kostjale kommunaalteenuseid summas 334.40 krooni, s.h vesi 140.15 krooni (II kd, tl 30, 36). Samas on kostja esitanud maja 2002.a septembrikuu arvete ülevaate, kust on näha, et kostjale on arvestatud kogusummaks 388.90 krooni, s.h vesi ja kanalisatsioon 194.73 krooni (I kd, tl 58). Hageja ei ole vastuolu selgitanud. Hageja esitatud tabelitest nähtub, et hageja on esitanud kostjale näiteks 2003.a augustikuu eest arve summas 867.53 krooni (I kd tl 13, II kd tl 31), kuid 2003.a augustikuu arve lahtikirjutatuna annab kokku 577.80 krooni (II kd, tl 37). Samuti arvestab kohus asjaoluga, et kostja on vaielnud vastu üldelektri arvestusele, kuna tal puudub teave üldelektri tarbimise kohta. Kohus leiab, et eeltoodud asjaoludel saab lugeda kostja poolt tasumisega viivitamise vabandatavaks. Kohus leiab, et samas ei ole xxx tõendanud, et ta oleks teinud kõik endast oleneva, et lahendada arvete suurusega seonduvalt temal tekkinud probleemid. xxx pöördus 12.07.2004.a elektronkirjade teel hageja poole, et saada selgitusi 2001. a ning 2002.a arvete kohta (I kd, tl 41-43). Kohus leiab, et mitu aastat pärast arvete esitamist nende osas selgituse saamiseks teise poole esindajale kirja saatmisega ei ole kostja käitunud hea usu põhimõtet järgides. Asjaolu, et kostja ei pöördunud hageja poole probleemide lahendamiseks mõistliku aja jooksul, võib kostjale kaasa tuua kohustuse tasuda võlgnetavalt summalt viiviseid, kuid ei saa olla niivõrd äärmusliku vahendi nagu korteri võõrandamiseks kohustamise aluseks. Võõrandamiseks kohustamisel riivatakse võlgniku õigust talle kuuluva asja vabale käsutamisele, see mõjutab võlgniku varalisi õiguseid ja huve ning kujutab endast omandipuutumatuse riivet. Kuna võlgnikult võetakse ära eranditult kõik omandiga seotud varalised positsioonid, on tegemist raske riivega põhiõigusele ning selle kohaldamine peab olema reserveeritud üksnes olukordadeks, kus ei esine võlgnikku vabandavaid asjaolusid. Kohus leiab, et hagi rahuldamata jätmise aluseks on ka asjaolu, et kostja on võlgnevuse kustutanud osaliselt enne kohtumenetlust ning osaliselt kohtumenetluse kestel. Põhimõtteliselt on analoogne olukord ka üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 316 järgi. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi esimese lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa; ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Riigikohus on erinevates lahendites leidnud, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg (kui selle tähtaja määramine on seadusest tulenevalt nõutav) lõppes tulemusteta, s.t üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Üürileandjal ei ole VÕS § 316 lg-s 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne lepingu ülesütlemist (Riigikohtu 4. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05,

võimalus. Õige on seetõttu ringkonnakohtu järeldus, et kostja pidi olema teadlik võõrandamisnõude aluseks olnud etteheidetest.“ Üldkoosoleku otsusest nähtub korteri võõrandamise otsustamise põhjus. xxx on võõrandamisest teavitatud 17.09.2004.a tähitud kirjaga, kiri tagastati hoiutähtaja möödumisel (I kd, tl 22-24). Kuna kostjale saadeti kiri tema korterisse xxx leiab kohus, et kostjal oli võimalik selle kirjaga tutvuda ning teda oli enne menetluse algust teavitatud korteriomanike otsusest ja selle põhjustest. Hageja on esitanud arvete suuruse ning nende tasumise kohta tabeli, millest nähtuvalt kostja on hagejale seisuga 24.10.2007.a võlgu järgmiste kuude eest: 2003.a november 474.45 krooni, 2003.a detsember 551.10 krooni, 2004.a jaanuar 546.96 krooni, 2004.a veebruar 597.73 krooni, 2006.a detsember 403.37 krooni, 2007.a jaanuar 492.27 krooni, 2007.a veebruar 525.41 krooni, 2007.a juuli 208.30 krooni, 2007.a august 531.50 krooni. Kokku on kostja hagejale võlgu 4331.09 krooni (II kd, tl 30-41). Kuna hageja ei ole välja toonud, et soovib hagiavalduse esitamisel nendele kuudele tugineda, ei analüüsi kohus nimetatud kuude eest võlgnevuse olemasolu. Riigikohus on samas asjas tehtud varasemas otsuses leidnud, et hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole asjaolu, et alates 1. märtsist 2006. a on ehitise või selle osa kui vallasasja tsiviilkäive piiratud. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (jõust 01.01.2006.a.) § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Käesoleva tsiviilasja menetlus algas 04.05.2005.a. TsMS (kuni 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus leiab, et kuna hagi jääb rahuldamata seetõttu, et kostja on menetluse kestel kõrvaldanud hageja kohtusse pöördumise aluseks olnud võla, on õiglane kohaldada TsMS § 62 lg 2 kohast analoogiat. TsMS § 62 lg 2 kohaselt kui hageja loobub hagist seoses sellega, et kostja on pärast hagi esitamist täitnud hageja nõudmised vabatahtlikult, võib kohus hageja nõudel menetluse lõpetamise määrusega kostjalt välja mõista hageja kohtukulud. Kuna hageja hagist ei loobunud, ei saa kostjalt välja mõista hageja menetluskulusid. Eeltoodu alusel jätab kohus poolte menetluskulud nende endi kanda.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.