Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Ele Liiv
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.06.2017, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-5820
Tsiviilasi
K-AA hagi KH vastu kahju 2801 eurot hüvitamiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.01.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K-AA apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2801 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant K-AA (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv v/abi Marko Paabumets Kostja/vastustaja KH (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Keijo Lindeberg
Kohtuistungi toimumise aeg
31.05.2017
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 19.01.2017 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata 1875 euro suuruses summas ja jaotas ning määras kindlaks menetluskulud. Muus osas jätta otsus muutmata. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt 1875 euro ulatuses ja jaotada maa- ning apellatsioonikohtu menetluskulud.
2.Otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Hagi rahuldada osaliselt; 2) Mõista KH-lt (H) välja K-AA (A) kasuks kahjuhüvitis 1875 eurot; 3) Menetluskulud maa- ja apellatsioonikohtus jätta kummagi poole enda kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.13.04.2016 esitas hageja maakohtule hagi kostjalt kahju hüvitamiseks 2801 euro väljamõistmiseks. Alternatiivselt palus hageja alandada ostuhinda 2466 euro võrra ja mõista välja täiendav kahjuhüvitis 335 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.25.05.2015 ostis hageja kostjalt korteriomandi asukohaga Palli 7-1 Tallinnas. Korteriomand ei vasta kokkulepitud tingimustele. 2016.a jaanuaris selgus, et pliitsoemüür ei tööta sihtotstarbeliselt, ei lähe soojaks ega salvesta sooja. Lepingu punkti 2.1.5 kohaselt kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist müügilepingus ta peaks vajalikuks. Puudustega küttekolded on lepingutingimustele mittevastavus võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lõike 2 punkti 1 tähenduses ning küttekolde üldist töökorras olekut võib lugeda korteriomandi lepingujärgse kasutamise eelduseks.
3.01.02.2016 saatis hageja kostjale teate küttesüsteemi probleemist. Pooled lahenduseni ei jõudnud. Pliit-soemüüril esinevad puudused tuvastas UE 02.02.2016 ülevaatuse aktis: soemüür on madal ja talvelõõri pikkus vaid 1400cm, kuid peaks olema vähemalt 3500cm, sellest tingituna kütmine ebatõhus ja raiskab kütet; soemüür on laotud liiga suurtest tellistest ja sellest tulenevalt on soojuse salvestumine aeganõudev, samuti on lõõr kitsas; köögi poolt on soemüür kaetud plaatidega, mis on seinale kinnitatud soojuse väljumist takistava plaatimisseguga; siibrid on liiga lühikesed, neid ei ole võimalik lõpuni kinni lükata.
4.Hagejal ei ole erialaseid teadmisi ega varasemalt kokkupuuteid ahiküttega. Seega ei pidanud ta korteri ülevaatuse käigus saama aru, et pliit-soemüüril on ehituslikud vead. Lepingu punktist 2.2.3 tuleneb, et hageja vaatas korteri üle vastaval alal eriteadmisi omava isiku abita ning ostis korteri tuginedes ülevaatusele ja müüja andmetele.
5.Kostja pidi teadma, et pliit-soemüür ei tööta sihtotstarbeliselt, kuna kasutas korterit elukohana 10 aastat. Kostja väide, et ta küttis pliidiga vähe, ei välista vastutust. Ka asjaolu, kas kostja puudusest teadis või mitte, ei välista vastutust.
6.Müügikuulutuses oli kirjas, et köögis on puupliit, mis kütab mõnusalt soojaks tagumises toas oleva soemüüri. Pliit-soemüüri funktsiooniks on soojuse salvestamine ja eraldamine, mis peaks kütma eluruume pärast kütmise lõpetamist u 12h jooksul. Kostja kinnitas ülevaatuse käigus, et pliit kütab korralikult ja teises toas olev soemüür läheb soojaks mõne tunni jooksul pärast kütmist ja isegi nii soojaks, et ust tuleb lahti hoida. Hagejal ei olnud varasemat kokkupuudet ahiküttega ega vastavaid teadmisi.
7.Kostja väide, et küttesüsteemid on korras ning sellest tulenevalt on võimalik korteris elada, ei välista pliit-soemüüril lasuvatest puudustest tulenevat vastutust. Kui korteris on pliit-soemüür, peab seda saama kasutada otstarbeliselt. Müügikuulutuses ei olnud märgitud, et pliit-soemüüri kütmine on ebatõhus, kütmise aeg ebanormaalselt pikk või selleks kulub keskmisest rohkem küttematerjali. Renoveeritud korteri ostmisel ei saa ostja eeldada, et peab hakkama tegema lisainvesteeringuid.
8.Hageja nõuab kostjalt uue pliit-soemüüri ehitamise kulutuste hüvitamist. Hageja teavitas kostjat puudustest 01.02.2016. Kostja mõistliku aja jooksul puudust ei kõrvaldanud. Nõude suurus vastab esitatud hinnapakkumiste keskmisele.
9.Juhul, kui kohus ei rahulda kahju hüvitamise nõuet või rahuldab selle osaliselt, palus hageja rahuldada nõue VÕS § 112 alusel. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-85-13 punkti 11 kohaselt võib hinna alandamisel lähtuda puuduste kõrvaldamisega seotud kuludest.
10.Hageja nõuab täiendavat kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel, milleks on küttesüsteemi ülevaatuse akti koostamise tasu 85 eurot ja kohtuvälise menetluse õigusabikulu 250 eurot. Kostja vastuväited
11.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja informeeris hagejat enne lepingu sõlmimist kõigist talle teadaolevatest asjaoludest, sh küttesüsteemiga seonduvast. Hagejale oli teada, et korteri kütmiseks kasutatakse kolme kütteseadet (kamin, elektriradiaator ja puupliit), täiendavalt põrandakütet. Arvestades ruumide paiknemist ei saanud kõrgharidusega kinnisvaraspetsialistil tekkida muljet, et korteri kütmine on võimalik üksnes pliidi abil. Kamin on korteri põhikütteseade, mis kütab kõiki ruume peale WC. Elektriradiaatorid kütavad WC-d. Puupliiti kasutatakse lisaks söögi valmistamisele köögi kütmiseks. Asjaolu, et kamin on korteri põhikütteseade, oli märgitud müügikuulutusse. Selles, et kamin töötab, vaidlus puudub.
12.Kostja kinnitas hagejale, et soemüür hakkab minema soojaks 3-4h pärast pliidi kütmist. Kostja avaldas korduvalt soovi vaadata pliidi kütmine koos üle, et näidata hagejale õigeid võtteid ning ühiselt tuvastada, kaua läheb aega soemüüri soojenemiseks. Hageja keeldus koostööst. Akti kohaselt vastavad nii pliit kui soemüür tuleohutusnõuetele ning neid saab ohutult kasutada.
13.Pliit on eelkõige kasutatav toidu valmistamiseks, kuid tekkiva soojusenergia efektiivsemaks kasutamiseks juhitakse suits läbi soemüüri. Pliit ei ole mõeldud korteri kütmiseks ainsa kütteallikana. On üldteada, et pliidi liigne kütmine võib seda kahjustada.
14.Hageja ei tõendanud, et küttesüsteem ei toimi, s.t, et kamina, elektriradiaatori ja pliidi koostoimes ei ole võimalik korteris mõistlikku temperatuuri saavutada. Tegemist on 1930ndatel aastatel ehitatud renoveerimata kortermajaga ning vaidlusalune pliit on ehitatud 1930ndate aastate keskpaigas, mil kättesaadavad ehitusmaterjalid ei olnud
tänapäevastega võrreldavad. Kostja informeeris hagejat enne lepingu sõlmimist, et pliit koos soemüüriga oli ehitatud enne, kui kostja sai korteri valduse.
15.Hagejale olid enne lepingu sõlmimist teada soemüüri ehitamisel kasutatud kivide mõõtmed, müüri mõõtmed, köögis müüri keraamiliste plaatidega katmine, siibrite pikkus. Seega ei saa neid asjaolusid käsitleda varjatud puudustena.
16.Kahju suuruse arvestus on arusaamatu, kuna hagile lisatud e-kirjadest ei ole aru saada, et tegemist oleks vaidlusaluse korteriga seoses koostatud hinnapakkumistega. Ka nähtub hagi lisast, et soemüüri lammutamise ja uue rajamise maksumuseks on 1600 eurot. Ülejäänud hinnapakkumised sisaldavad uut pliiti, kuid pliidiga seoses ei ole hageja pretensioone esitanud.
17.Kuna kostja ei ole müügilepingut rikkunud, ei pea ta hüvitama ka hageja õigusabikulusid ega akti saamise kulusid. Ka on akt koostatud isiku poolt, kel puudub selleks pädevus.
18.Hageja alternatiivne nõue hinna alandamiseks ei ole kooskõlas Eesti õiguse ning kohtupraktikaga. Esimese astme kohtu otsus
19.19.01.2017 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostjale välja menetluskulud 2594.81 eurot (käibemaksuga) ja viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
20.Pooled sõlmisid 25.05.2015 korteriomandi müügilepingu (t I kd lk 8-14), millega hageja ostis kostjalt korteriomandi asukohaga Palli 7-1 Tallinnas. Lepingu punktis 2.1.5 avaldas müüja, et lepingu ese vastab täielikult projektile, puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, on elamiskõlblik, on ühendatud elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning on ahju- ja elektriküttega. Pooled vaidlevad, kas asjaolu, et korteri soemüür ei lähe soojaks, ei salvesta sooja ja kütmine on ebatõhus, on korteriomandi puudus ning on puudusena lepingurikkumine, mille eest peab müüja vastutama.
21.Hageja tutvus müügipakkumisega portaalis City24.ee (t I kd lk 59, 60). Selles oli avaldatud, et köögis on puupliit, mis kütab mõnusalt soojaks ka tagumises toas oleva soemüüri; elutoas on kamin; kaminast on suunatud soe õhk teistesse tubadesse; kamin ongi korteri põhiline kütteallikas. Müügipakkumises oli korteri küttesüsteemina välja toodud elektriküte, kamin, põrandaküte ja ahjuküte. Tunnistajana ütlusi andnud maakler H-MV kinnitas, et tema sai korteri kohta avaldatud info kostjalt, poolte vestlust korteri kütmise osas ei mäleta. Tunnistaja AA ütlustega ei leidnud tõendamist hageja väide, nagu selgitanuks müüja, et kogu korterit köetakse puupliidiga. Tunnistaja ise müügikuulutust ei lugenud (t I kd lk 150), kuid järeldas korterit vaadates, et pliitsoemüür kütab kogu korteri. Hageja väitel oli kuulutuses olevast teabest võimalik üheselt aru saada, et pliit-soemüür on töökorras ja seda saab kasutada sihtotstarbeliselt. Kuulutuses avaldatud info, et kamin on põhikütteallikaks, ei vasta hageja arvates tõele, sest nii pliit-soemüür kui kamin on ahikütte alla kuuluvad küttekehad. Kamin ei saanud olla korteri põhiliseks kütteallikaks, kuna see ei salvesta sooja. Kohus ei nõustunud hageja järeldustega. Kohtu arvates oli müügikuulutusest võimalik järeldada, et korteri kütmiseks tuleb kasutada erinevaid võimalusi ja müüja võimalik vastupidine selgitus ei leidnud tunnistajate ütlustega tõendamist.
22.Kohus nõustus kostjaga, et korteri (t I kd lk 57) kütmine, oli mõeldud, arvestades planeeringut ja seal olevaid kütteseadmeid, läbi erinevate võimaluste. Tõendatud on müügikuulutusega kostja väide, et ta sellest ostjat teavitas ning selgitas, et põhiliseks kütteallikaks on kamin (t I kd lk 59). Kohtuistungil selgitas hageja (t I kd lk 134 pöördel), et müüja info kohaselt küttis ta ühe korvitäie puid ning 3-4h pärast soojenes soemüür (t I kd lk 138). Hageja pidas seda infot ekslikuks, mida kinnitavad ka tunnistajad (t I kd lk 135), sest talvistel miinuskraadidel soemüür ei soojenenud. Kohtu hinnangul ei ole hageja sellesisuline väide tõendamist leidnud, tunnistajad ei teadnud konkreetselt pliidi kütmise kohta ütlusi anda.
23.Hagi asjaoludest tulenevalt ei ole hagejal võimalik pliit-soemüüri kasutada selle sihtotstarbe kohaselt, sest selle kütmisvõimalus suudab katta korteri sooja vajaduse vaid osaliselt ehk kütta vaid köögi. Sellest, et talvel pliidi kütmisel soemüür soojaks ei lähe või et selle kütmine on ebatõhus, kostja hagejat enne lepingu sõlmimist ei teavitanud. Hageja väitel ilmnesid küttekolde puudused oktoobris 2015, kui ta tegi küttekoldesse tuld, seejärel proovis jaanuaris 2016 erinevaid kütmisviise, kuid tuba soojaks ei saanud (ca 15 kraadi). 01.02.2016 edastas ta kostjale e-kirja, milles küsis teavet kütmise viisi kohta (t I kd lk 17, 21, 70). Hageja kinnitas 08.12.2017 kohtuistungil (t I kd lk 145), et tal puudus teave ja kogemus puudega kütmiseks. Hageja seisukohad kütmise osas erinevates menetlusdokumentides on vastukäivad. 11.02.2016 e-kirjas on ta kostjale kirjutanud, et suvel sai ahju tulikuumaks (t I kd lk 76), 2016 avastas, et soemüür üldse soojaks ei lähe (t I kd lk 134). Seega on arusaamatu, miks hageja peab ebaõigeks müügikuulutuses viidatud väidet (t I kd lk 91), et köögis on puupliit, mis kütab mõnusalt soojaks tagumises toas oleva soemüüri.
24.Hageja nõuab kostjalt tulevikus tekkivate kulude hüvitamist VÕS § 128 lõike 3 alusel otsese varalise kahjuna. VÕS § 217 lõike 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele mh kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja § 218 lõike 1 järgi on asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline, kas müüja rikkus lepingut, andes üle kokkulepitud tingimustele mittevastava asja. Kohus viitas VÕS § 217 lõike 2 punktile 1, § 218 lõikele 4 ning § 101 lõike 1 punktidele 1 ja 3. Hageja nõue kostja vastu seisneb täiendavates kulutustes, mida ta peab tegema, et ehitada uus pliit-soemüür. Kohus ei nõustunud hagejaga, et asjaolu, et pliit-soemüüriga saab kütta korterit vaid osaliselt, on lepingueseme küttekolde puudus. Ostjal oli võimalus aru saada, et eluruumi kütmiseks on erinevad võimalused. Asjaolu, et pliit-soemüüri asemel võiks asjatundja soovitusel uue ja ökonoomsema ehitada, ei ole puudus, mida saaks antud vaidluses lugeda ostetud korteri varjatud puuduseks.
25.Hageja esitas tõendina küttesüsteemi ülevaatuse akti (t I kd lk 20), mille kohaselt pliitsoemüüri vaatas üle pottsepp-müürsepp UE. Kohus viitas TsMS § 293 lõikele 2. Aktist ilmnevad küttekolde ehituslikud probleemid, mis ei välista selle sihipärast kasutamist. Kostja vastuväited akti väljaandnud isiku osas ei ole põhjendatud. Kohus tegi pooltele 04.10.2016 istungil (t I kld lk 135) ettepaneku määrata ekspertiis vaidluseseme nõuetele vastavuse kindlakstegemiseks, kuid pooled seda ei soovinud ja menetluse käigus ilmnes, et soemüür on lammutatud (t I kd lk 146). Hageja esitatud akti koostamiseks oli pottsepp-müürsepp pädev. Kostja ei väitnud, et tõendis kirjeldatu ei vasta tõele.
26.Kohtu hinnangul vastab müügiese lepingu punkti 2.1.5 tingimustele. Tõendatud on, et kostja tõi korterit müües esile küttesüsteemi kogumina: elektriküte, kamin, põrandaküte ja ahjuküte. Seda asjaolu kinnitab müügikuulutus ja lepingu punktis 2.1.5 kajastatud märge kütmisvõimalustele. Tunnistaja H-MV ütlustega on tõendatud, et korterit ostjale
näidates oli ilmne, et põhiliseks kütteallikaks on kamin ja elektriradiaatorid (t I kd lk 148). Seega ei saa pidada korterit kütmisvõimaluseta korteriks ning hinnata normaalset toatemperatuuri vaid ühe kütteallika järgi. Hagis viidatud temperatuuri 15 kraadi ei kinnita ükski tõend, sh pottsepp-müürsepa akt. Aktist nähtub, et soemüür vastab tuleohutuse nõuetele, kuid selle kütmine on ebatõhus ja soojuse salvestumine väga aeganõudev. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-115-04 märkinud, et korterit ostes tuleb lugeda endastmõistetavaks, et seda peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Kohtu hinnangul tuleb vaidlusalune pliit-soemüür lugeda lepingutingimustele vastavaks, sest korteris oli tagatud kütmine läbi erinevate võimaluste ja ükski tõend ei kinnita, et müügilepingu sõlmimisel oleks rõhuasetus just pliidiga kütmisel olnud. Hagejal oli võimalus hinnata ja näha seda olukorda korteri ülevaatamisel, mida tema esitatud tõendis on kirjeldatud.
27.Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, siis TsMS § 162 lõike 1 alusel jäid menetluskulud hageja kanda.
28.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on menetluskuluks õigusabikulud 1335 eurot (käibemaksuta) ja riigilõiv 275 eurot. Kuna kohus jättis menetluskulud hageja kanda, tuleb hageja menetluskulud 1610 eurot jätta tema enda kanda.
29.Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on tema kuluks õigusabikulud 2594.81 eurot (käibemaksuga) 16h 38min õigusabi eest hinnaga 130 eurot/tund. Hageja vaidles nimekirjale osaliselt vastu, pidades põhjendatud ajakuluks 8h 30min. Kohus leidis, et kõik õigusabitoimingud ja neile kulunud aeg on põhjendatud ning mõistis taotletava summa 2594.81 eurot hagejalt kostjale välja koos seadusjärgse viivisega. Apellatsioonkaebus
30.20.02.2017 kaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uue, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus on vääralt kohaldanud materiaal- ja menetlusõiguse norme, samuti on tõenditest osa põhjendamatult kõrvale jätnud või hinnatud ebaõigesti.
31.Kohus kaldus kõrvale pliit-soemüüri probleemist ja peamiselt keskendus sellele, et korteri kütmiseks on võimalik kasutada teisi kütteseadmeid. Kohus on järeldusele jõudnud tõendite väära hindamise tõttu. Küttesüsteemide ülevaatuse aktis on tuvastatud puudused, mille tõttu pliit-soemüür ei toimi sihtotstarbeliselt. Tähtsust ei oma, et korterit on võimalik kütta teiste kütteallikatega. Kui ostetaval asjal lasuvad puudused, nt üks küttesüsteem on puudulik, tuleb sellest enne müügilepingu sõlmimist teist poolt teavitada ja kui seda ei tehta, on tegemist lepingurikkumisega. Maakohus ei järginud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-115-04 (punktis 21) väljendatut.
32.Hagi aluseks on asjaolu, et lepingutingimustele ei vasta pliit-soemüür. Hagi aluseks ei ole asjaolu, et eluruumis puudub kütmisvõimalus. Hageja ei väitnud, et kütmisvõimalused täielikult puuduvad. Kohus käsitles hageja nõuet ebaõigesti.
33.Kohus ei hinnanud tõendeid objektiivselt. Küttesüsteemi ülevaatuse aktist tõstis kohus esile vaid asjatundja hinnangu/soovituse, kuid jättis tähelepanuta pliit-soemüüri ehituslikud vead, mille tõttu see terviksüsteemina ei toimi. Kostja ei väitnud, et aktis kirjeldatu ei vasta tõele. TsMS § 231 lõike 4 järgi tuleb lugeda, et kostja nõustus
asjatundja arvamuses kajastatud puudustega. Puudused tuvastati pärast lepingu sõlmimist. Leping tõendab, et kostja hagejat puudustest ei teavitanud. Lepingu punkti 2.1.5 kohaselt on korteriomandi kütteallikateks kas ahiküte või elektriküte. Samas punktis kinnitas müüja, et lepinguesemel ei ole eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist lepingus peaks ta vajalikuks. Täiendavalt kinnitas müüja punktis 2.1.6, et esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatusel. Kostja reklaamis korterit portaalis City24.ee kui renoveeritud korterit, millest hagejale tekkis arusaam, et tegemist on korteriga, kus ei esine puudusi, sh on korras kõik küttesüsteemid. Ka tunnistajate ütlused tõendavad, et korteris pidid kõik kütteallikad olema töökorras. Samuti nähtub tunnistaja AA ütlustest, et ta on koos emaga korduvalt korteris käinud, kus on näinud hagejat külmetamas. Eelnev kinnitab hageja väidet, et kõnealuses korteris on kütmisega olulisi probleeme. Pliit-soemüür ei toimi sihtotstarbeliselt ega salvesta soojust, mistõttu jahtub korter kiiresti. Kohus AA sellekohaseid ütluseid ei käsitlenud. Seega on hageja esitatud tõenditega (müügileping, akt, tunnistaja ütlused) tõendanud, et ostetud kinnisasjal esines lepingu sõlmimisel varjatud puudus ja kostja rikkus lepingut.
34.Hageja ei nõustu, et tema seisukohad on vasturääkivad. Hageja ei väitnud, et ta oleks üldse soemüüri piisavalt soojaks saanud. Tulikuumaks sai hageja pliidi, mis ei tähenda, et ka soemüür oleks soojenenud. Ka ei ole suvised ja talvised kütmised võrreldavad, suvise kütmise käigus puudused ei avaldunud. Küttekollete korrasolekut ei ole suvel võimalik kontrollida ning seal asuvad ehituslikud (konstruktsioonilised) vead ei ole eriteadmiste puudumisel kontrollitavad. Suvel proovikütmise käigus oli võimalik vaid tuvastada, kas küttekoldesse on võimalik tuld teha. Asjaolu, et soemüür tegelikult ei salvesta sooja, ilmnes alles talvisel kütmisel.
35.Hageja ei nõustu, et väide, et talvistel miinuskraadidel soemüür ei soojenenud, tõendamist ei leidnud. AA ülekuulamise protokollist nähtub, et ta on koos emaga korduvalt korteris käinud, kus on näinud hagejat külmetamas. Samuti on hageja pidanud ostma lisatekke. Seega on tunnistaja ütlustega tõendatud, et korteris on kütmisega olulisi probleeme. Asjaolu, et hageja on pidanud külmetama, on olnud tingitud sellest, et pliitsoemüür ei toimi ega salvesta soojust.
36.Hageja alustas maakohtumenetluse lõppfaasis pliit-soemüüri lammutus-ehitustöödega. Detsembri lõpus ja 2017.a alguses selgusid täiendavad puudused. See toob kaasa täiendavaid ehitustöid ja kulusid. Neid puuduseid ei olnud võimalik märgata asja visuaalsel ülevaatusel.
37.Menetluskulude väljamõistmisel rikkus maakohus diskretsiooni piire, kuna ei kontrollinud piisava põhjalikkusega kostja lepingulise esindaja tööde mahtu. Põhjendatud ajakuluks saab lugeda 8h 30min. Kohus on kulude hindamisel võtnud aluseks vaid kostja tabeli ja kirjutanud iga rea algusesse: „Kohus leiab, et põhjendatud on kostja lepingulise esindaja kulu...“. Selliselt on lahend põhjendamata. Kohus ei vastanud hageja vastuväidetele. Menetluskulud peavad olema mõistlikus proportsioonis terviklikult menetluse sisuga.
Vastustaja seisukoht
38.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
39.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata 1875 euro suuruses summas ja jaotas ning määras kindlaks menetluskulud. Maakohus rikkus asja lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mis tõi kaasa osaliselt ebaõige otsuse tegemise. Ringkonnakohus saab ise teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi 1875 euro ulatuses ja jaotab uuesti menetluskulud. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
40.Hageja korteriomandi ostjana esitas kohtusse hagi müüja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Ostja on seisukohal, et lepingu rikkumine seisnes korteris olevas varjatud puudustega pliidis ja soemüüris, mis ei täida oma sihtotstarvet, kuid millest müüja teda enne lepingu sõlmimist ei teavitanud. Ostja nõuab uue pliidi ja soemüüri rajamisega talle tekkivate täiendavate kulutuste hüvitamist. Seega esitas hageja kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 lõike 2 mõttes.
41.Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et maakohus asus tõendite hindamise tulemusena ebaõigele seisukohale, kui leidis, et soemüüri tõendatud seisukorda ei ole alust lugeda 25.05.2015 müügilepingu objekti puuduseks, millest müüja ostjat ei teavitanud. Hageja tõendas pliidi ja soemüüri üle vaadanud pottsepa aktiga, et soemüür ei ole küll tuleohtlik, kuid see oli ehitatud ebaõigete mõõtudega tellistest, vale talvelõõri pikkusega, liiga kitsaste lõõridega ja liiga lühikeste siibritega, mistõttu see salvestas soojust väga aeglaselt, jahtus kiiresti maha ja siibreid ei saanud lõpuni kinni lükata (mõlemad siibrid olid kogu aeg praokil). Kokkuvõtlikult leidis asjatundja, et loetletud asjaolude tõttu on soemüüri kütmine ebatõhus ja raiskab kütet ning et kasutatud puude kogusega peaks 3-4 tunni kütmise järgselt soemüür olema soe vähemalt pooleks ööpäevaks. Seega leidis tuvastamist soemüüri selline seisukord, mis ei ole tingitud selle tavapärasest kulumisest ega ole omane keskmise kvaliteediga soemüürile ja mis oluliselt takistab selle mõistlikku eesmärgipärast kasutamist. Kohtul puudub alus kahelda analüüsitud dokumentaalse tõendi usaldatavuses. Kolleegium nõustub maakohtuga (vaidlustatud otsuse punktis 31), et kostja vastuväited tõendi väljastanud isiku pädevusele ei ole tõendatud ning et akti näol on tegemist kohtukõlbuliku dokumentaalse tõendiga TsMS § 272 lõike 2 mõttes.
42.Kuna eelnevalt leidsid tõendamist müüdud korteris olnud soemüüri ehituslikud vead, mille tõttu ei vastanud see pliidiga ühenduses oleva töökorras soemüürile mõistlikult omistatavatele omadustele, oleks sellise soemüüriga korteri müüja vastutus välistatud juhul, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lõige 4) või kui ostja ei oleks teatanud puudusest mõistliku aja jooksul sellest teada saamisest või teada saama pidamisest (VÕS § 220 lõige 1). Kumbagi nimetatud välistustest käesolevas vaidluses tõendamist ei leidnud. On tõendatud, et müüja teavitas kuulutuses ja lepingus korteri mitme erineva kütmisvõimaluse olemasolust, kuid ei teatanud, et mõni neist võimalustest ei ole mõistlikult kasutatav. Samuti, et korteri ülevaatamisel ütles müüja, et soemüür läheb soojaks mõne tunni jooksul pärast kütmist (tunnistaja AA ütlused). Müüja selgituse kohaselt ringkonnakohtu istungil ütles ta, et soemüür hakkab soojaks minema peale 3-4 tundi kütmist ja et ostja küsimusele, et miks nii kaua, vastas ta, et ei tea. Samas oli müüja kuulutuses mh toonud esile lause, et „köögis on puupliit, mis kütab mõnusalt soojaks ka tagumises toas oleva soojamüüri“. Eeltoodu alusel ei saa lugeda tuvastatuks, et ostja teadis või pidi teadma soemüüri tegelikust ehituslikust seisundist ehk põhjustest, miks soemüür nii aeglaselt soojeneb. Isiklikku eluruumi ostev füüsiline isik ei ole kohustatud ostetavat korterit üle vaatama. Kuigi käesoleval juhul käis ostja korterit kaks korda
vaatamas, ei saa tulenevalt asjatundja poolt avastatud soemüüri ehituslike puuduste enamikus varjatud iseloomust heita ette, et isegi kõrgharidusega kinnisvara spetsialist neid korterit visuaalselt vaadates ei avastanud ja seda sõltumata, et müüri telliste suurust on iseenesest võimalik silmaga vaadates näha. Kui müüja kinnitas, et soemüür töötab, ei olnud ostjal mõistlikku alust eeldada, et see osa küttesüsteemist ei tööta nii, nagu võiks eeldada. Kui kostja oleks suutnud tõendada, et tegelikult oli soemüür ehitatud kõigiti nõuetekohaselt (õiget mõõtu tellised, õige pikkusega siibrid, piisava suurusega lõõrid), saaks ilmselt ostjale ette heita, et ta ei kasuta piisavalt teisi korteris olevaid kütmise võimalusi ja müüja vastutuse alust ei tekiks. Asjaolu, et müüja ise talle kuuluva asja puudusest ei teadnud või ei pidanud seda puuduseks, ei vabasta teda vastutusest ostja teavitamata jätmisest tuleneva lepingu rikkumise eest. Poolte e-kirjavahetusega on tõendatud, et ostja teatas soemüüri soojenemise probleemidest müüjale 01.02.2016 (t I kd lk 21). Arvestades, et leping sõlmiti sama aasta maikuus, oli tegemist mõistliku teatamise ajaga VÕS § 220 lõike 1 mõttes, kuna enne aktiivset kütteperioodi ei saanud ostjalt mõistlikult võttes oodata puuduste avastamist. Poolte e-kirjavahetusest oktoobrikuus (t I kd lk 17-19) nähtub, et ostja tegeles n-ö kütmise õppimisega ja küsis sellekohast nõu ka müüjalt. Poolte e-kirjavahetusega on ka tõendatud, et müüja ei nõustunud ise asja parandama, kuigi oli nõus kandma 1⁄2 uue soemüüri kuludest (t I kd lk 29).
43.Eeltoodust tulenevalt on hagi tõendatud soemüüriga seonduvate puuduste kõrvaldamisega tekkiva kahju hüvitamise osas. Müüja pidi soemüüri kui ühe küttesüsteemi osa puudustest teatamata jättes nägema ette lepingu sõlmimise ajal rikkumise võimaliku tagajärjena kahju hüvitamise kohustuse tekkimise. See, et muud erinevad kütte võimalused on kasutatavad, ei tähenda, et üks neist (soemüür) võiks olla sisuliselt mittetöötav. Samas ei nõustu kolleegium apellandiga, nagu oleks ta tõendanud lisaks pliidil sellised puudused, mille alusel saaks tuvastada selle seisukorra mittevastavust lepingule ning mille tõttu oleks müüjal tekkinud kohustus hüvitada ostjale uue pliidi tegemise kulud. Hagi aluseks olevad etteheited kirjeldavad puudusi pliidiga ühendatud soemüüri toimimises, mitte pliidi toimimises. Ka ei nähtu ostja põhilisest tõendist, s.o pottsepa aktist, mistahes pliidi ehituslikke ja/või tuleohtlikke puudusi ega soovitust pliit lammutada. Seega uue pliidi ehitamise kulude osas on hagi tõendamata ja jääb rahuldamata.
44.Järgnevalt tuvastab kolleegium ostjale hüvitamisele kuuluva kahju suuruse VÕS § 127 lõike 1 ja § 128 lõike 3 alusel. Ostja tõendas kahjut seoses uue soemüüri ehitamisega hinnapakkumistega (t I kd lk 22-26, 132-133). Kuigi ringkonnakohtu istungil teatas ta, et uus pliit ja soemüür on ehitatud, siis tegelikke kulutusi ta esile ei toonud. Müüja omapoolseid (odavamaid) vastava ala asjatundjate hinnapakkumisi soemüüri parandamiseks või uue ehitamiseks ei esitanud. Kuna eelnevalt leidis tõendamist vaid soemüüri asendamise põhjendatus, siis lähtub kolleegium hüvitise määramisel OÜ Ahjumeister pottsepa UE pakkumisest, millest ainsana nähtuvad eraldi uue soemüüri ehitamise kulud – koos vana lammutamisega 1100 eurot tööraha ja 500-600 eurot materjalikulu (2 siibrit, tellised, segu, materjali transport) (t I kd lk 25). Seega on mõistlikuks hüvitise suuruseks 1600 eurot.
45.Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja lisaks uue soemüüri rajamise kuludele täiendava kahju 335 eurot hüvitamist, mis koosneb küttesüsteemi akti saamise tasust ja kohtueelse õigusabi tasust. VÕS § 128 lõike 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju mh mõistlikke kulusid kahju kindlaks tegemiseks ja selle hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohtupraktika kohaselt on selliste kahjudena käsitletavad nii kohtumenetluseelsed
õigusabikulud kui lepingurikkumise kindlakstegemiseks vajaliku asjatundja arvamuse saamise kulud. 02.02.2016 akt oli tellitud enne kohtueelse nõudekirja (t I kd lk 27-28) esitamist ja selle sisust nähtub, et see oli ilmselt vajalik, et tuvastada põhjuseid, miks soemüür nii aeglaselt soojaks läheb. Seega oli tegemist vajaliku ja põhjendatud kuluga lepingurikkumise kindlakstegemiseks ja selle suurus 25 eurot (tõendatud 05.02.2016 maksekorraldusega t I kd lk 30) kuulub kostjalt välja mõistmisele. Kuigi hagiavalduses on akti saamise kuluna märgitud 85 eurot, siis sellises summas tasumist tõendavat dokumenti tsiviilasja materjalides ei sisaldu. Samuti nõustub kolleegium hagejaga, et tema poolt oli põhjendatud ja vajalik kasutada kohtueelselt juristi õigusabi, kuna pooled ise asja lahendamises kokkuleppele ei jõudnud. Tsiviilasja materjalidest nähtub enne hagiavalduse koostamist lepinguliste esindajate poolt tehtud toiminguna 02.03.2016 nõudeavalduse koostamine (t I kd lk 27-28, 32-33). Samuti nähtub, et õigusabiteenust osutasid isikud, kel on asjakohane õigusalane haridus (t I kd lk 34, 35). Arvega on tõendatud kohtuväline õigusabikulu 250 eurot (t I kd lk 31). Kolleegium on seisukohal, et arvestades nõudekirja sisu ja vajadust enne seda tutvuda kogu eeleneva dokumentatsiooniga (lepingudokument, e-kirjavahetus, akt, pakkumised jmt) on tegemist mõistliku suurusega vajaliku kuluga. Seega kokku tuleb kostjal hagejale täiendavalt hüvitada 25+250=275 eurot.
46.Hageja alternatiivse nõude rahuldamata jätmise osas nõustub kolleegium maakohtu põhjendatustega ja TsMS § 654 lõike 6 alusel neid oma otsuses ei korda. Apellatsioonkaebus ei sisalda selles osas TsMS § 633 lõike 2 punkti 3 ja lõike 3 punktide 1-3 kohast põhjendust, mistõttu ei saa apellatsioonikohus apellandile ka vastata.
47.Kuna maakohtu otsus kuulub osaliselt tühistamisele, jaotab kolleegium ümber ka menetluskulud. Kolleegium on seisukohal, et menetluskulude jaotamisel on õiglane ja põhjendatud kohaldada TsMS § 163 lõiget 2 ja jätta kummagi poole kulud maa- ja apellatsioonikohtus tema enda kanda. Ringkonnakohus pakkus istungil kompromissiks, et kostja tasub hagejale 2000 eurot ja kummagi menetluskulud jäävad tema enda kanda. Kostja oli ettepanekuga nõus, kuid hageja lükkas selle tagasi. Eelnevast selgus, et hagi kuulub rahuldamisele 1875 euro ulatuses, s.o kompromissipakkumisega sarnases ulatuses. Sisuliselt samale tulemusele jõuaks kohus ka juhul, kui rakendada sama sätte lõiget 1 ja jaotada menetluskulud võrdelises osas hagi rahuldatud osaga, sest hagi kuulub rahuldamisele 66% ulatuses.
48.Kuna ringkonnakohus jätab kummagi poole menetluskulud maa- ja apellatsioonikohtus tema enda kanda, ei määra kohus kindlaks hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist suurust ega pea menetlusökonoomia põhimõtet silmas pidades ka vajalikuks vastata apellatsioonkaebuse etteheidetele maakohtule menetluskulude kindlaksmääramise otsuse põhjendamata jätmise kohta.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.