Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Õhkküttekamin paikneb I korruse suures toas, on laia suuga ja laia soojamüüriga, ilmselt paikneb kamina külgedel mõlemal pool üks õhkkütteava. Õhkküttekamin on kogutud tõendeid arvestades samuti piisav normaalse toatemperatuuri saavutamiseks. Seega pole kostja poolt elektrikütte kasutamine ostuhinna alandamiseks olevaks asjaoluks. Elamut ostes teadis kostja selle küttesüsteemi eripära, SPS kasutamise oskamatus pole elamu ostuhinna alandamise aluseks. Kostja pole esitanud tõendeid selle kohta, milliseid elamu küttesüsteemi tavapäraseid ja vajalikke hooldustöid on ta teinud. Sellest tuleb järeldada, et küttesüsteemi oletatav madal kasutegur võib olla tingitud nimetatud toimingute tegemata jätmisest. Üldteada on, et elamu soojustamisele on soovitav pöörata erilist tähelepanu. Soojustustöödes ehitamise ajal tehtud vigade hilisem parandamine on väga keeruline kui mitte võimatu. Kuigi tundub, et elamu korralikuks soojustuseks on kõik võimalused olemas, siis ehituspraktika näitab, et väga halvasti teostatud soojusisolatsiooni kohtamine elamuehituse juures ei olegi nii haruldane. Selle tulemusena ehitatakse elamu, mille soojuskaod on projekteeritust sootuks suuremad. Elamus tehtud soojusisolatsioonitööde kvaliteedis kahtlemise korral annab täpsemat informatsiooni soojuspildistamine. Käesolevas asjas tehtud termopildistamise puuduseks on, et pole teada elamu kütteviisi ja –režiimi, samuti selle päeva ilmastikuolusid, eriti tähtis on tuule kiirus. Seetõttu ei saa nimetatud tõendit käsitleda täisväärtuslikult. Sellest saab ainult järeldada, et elamus on kohti, kus esineb soojapidamatust, kuid ei saa hinnata, kas see asjaolu on tavapärane või eriline. Hinnangu andmiseks kohtul puuduvad vastavad eriteadmised, pole tehtud selle kohta ekspertiisi. Üldteadaolevaid asjaolusid arvestades saab järeldada, et külmasillad, mis on elamu avade (uksed, aknad) ümbruses, saab kõrvaldada lihtsate olemasolevate käepäraste vahenditega (tihendid, hermeetikud). Muudes kohtades olevate mõõtekohtade temperatuuride vahe ei ole oluliselt suur ja ekspertiisi puudumise tõttu ei saa kohus hinnata, kas see asjaolu on tavapärane või eriline. Kostja pole oma vastuväite tõendamiseks teinud mingit soojuskoormuse analüüsi. Kostja on esitanud ainult tõendeid ilmastikuolude kohta, seondamata neid teiste asjas tähtsust omavate asjaoludega. Hinna alandamise määra aluseks on kostjal ainult ühe äriühingu pakkumine. Hea tava kohaselt, arvestades hageja huve, tulnuks kostjal võtta mitme äriühingu pakkumised. Mis puudutab elamus katuse läbijooksu ja elektrisüsteemi ohtlikkust, siis neid pole võimalik seostada hinna alandamisega seoses elamu soojapidavuse puudusega, samuti pole kostja toonud välja konkreetset summalist vastuväidet hinna alandamiseks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Pärnu Maakohtu otsuse osas, millega mõisteti välja põhivõlgnevus, viivised ja kohtukulud, ning uue otsusega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja kohtukulud vastustaja kanda. Hageja seletused selle kohta, et väidetavalt ei olnud ta teadlik varjatud puuduste olemasolust, on vastuolulised ja ebausutavad. Hageja väidetavalt informeeris kostjat enne müügitehingut asjaolust, et paar ruumi majas on külmad ning et vajadusel saab neid elektriga täiendavalt kütta, samuti asjaolust, et maaküttesüsteemist ei jätku külma ilmaga kogu maja kütmiseks. Seetõttu sai ka müügilepingusse täiendavalt notari soovitusel lisatud punkt, et ostja ei esita kinnistu seisundi osas mingeid pretensioone, välja arvatud juhul, kui ilmnevad varjatud puudused, millest müüja teadis või pidi teadma. Samas kinnitas hageja, et oli oma maja soojaga rahul ning ei teadnud ega saanudki olla teadlik varjatud puudustest. Hageja ei avaldanud kostjale asjaolu, et ruumid võivad jääda talvel külmaks ning veetorud võivad külmuda. Mitte keegi hageja taotlusel ülekuulatud tunnistajatest ei väitnud, et hageja oleks kostjat puudustest informeerinud. Tunnistaja H. Ge ütlustega on tõendatud, et juba 2000. a. juhtis ta hageja tähelepanu sellele, et maja soojapidavus on halb, mistõttu hageja

ei saanud seda 7. juulil 2003. a. lepingu sõlmimise ajal mitte teada. Tunnistaja E. H kinnitas, et hageja kurtis temale enne lepingu sõlmimist, et elamu ei lähe soojaks. Tunnistaja ütluste kohaselt ei ole elamu soojusvõimsuse puudujääk välditav. Hageja kinnituse selle kohta, et ta ehitas maja endale ja oli oma maja soojaga rahul, lükkab otseselt ümber D OÜ 21. novembri 2004. a. vastus T. Ase järelepärimisele, kus märgitakse, et „puudujääva soojusvõimsuse katmise vajadusest elektriradiaatorite või õhkküttekaminatega olid elamu omanikud teadlikud“. Normaalse soojusrežiimi puudumine tuleneb elamus mitte elamu kütmiseks paigaldatud pinnasekollektorist, soojuspumbaseadmest ega ebaõigest väliskontuurist, vaid elamusisese küttesüsteemi paigaldamise vigadest ja elamu üldisest soojapidamatusest. Ka spetsialisti T. Iu hinnangul viitab külmasildade olemasolu olulistele ehitusvigadele. Maakohus on tuginenud lubamatult asjaoludele, mida ei ole menetluses arutatud, ning jätnud uurimata ja hindamata kostja poolt esitatud dokumendid. Kohus on viidanud asja õiget lahendamist takistava ekspertiisi puudumisele põhjendusega, et pooled ei ole ekspertiisi taotlenud. TsMS § 293 lõige 1 sätestab otsesõnu, et kohtul on õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmist nõudvate asjaolude selgitamiseks. Samuti ei ole kohus esitanud sisulist ega õiguslikku põhjendust selle kohta, miks tuleb kohustiste täitmine ja kohustiste täitmine seoses hinna alandamisega hoida lahus olukorras, kus nimetatud võlaõiguslikud suhted esinevad ja nende vahel vaieldakse samade poolte vahel üheaegselt. Kohtu poolt kostjale tehtud etteheide, et pole esitatud mitme ehitaja hinnapakkumisi elamu soojapidamatuse likvideerimiseks vajalike tööde maksumuse määramiseks, ei ole kooskõlas TsMS § 213 sätestatud tõendamiskoormuse regulatsiooniga ning on põhjendamatu ka seetõttu, et AS E on Pärnu ehitusturul üks pikemaajaliselt tegutsevaid ehitusettevõtteid, kelle hinnatase ei ületa ühelgi juhul Pärnu keskmist. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Vaidluse esemeks on jätkuvalt võlasuhe, millest tulenevat kohustust on apellant rikkunud. Apellandi väited varjatud puuduste kohta ei ole asjakohased põhjusel, et need ei ole seotud vaidluse esemega ning kohustuse rikkumine leidis aset enam kui neli kuud enne väidetavate varjatud puuduste teadasaamist. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb kooskõlas TsMS § 656 lg. 1 punktiga 5 tühistada ja tsiviilasi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, kuna maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Lisaks sellele on maakohus oluliselt rikkunud ka teisi menetlus- ja materiaalõiguse norme. TsMS § 436 lg. 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. § 442 lg. 8 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus olulisel määral osundatud nõuetele ei vasta. Hageja nõudis hagis kostjalt tasumata müügihinna osa tasumist. Kostja leidis, et ta ei pea müügihinna osa tasuma, kuna müüdud elamu oli puudustega ja ta on seetõttu müügihinda hagejale tehtud avaldusega alandanud. Vaidluse lahendamiseks tuli kohtul kvalifitseerida õigussuhe, kindlaks teha kohaldamisele kuuluvad seadusesätted ja nendest tulenevad koosseisulised asjaolud, tõendite alusel tuvastada faktilised asjaolud ja otsustada, kas

tuvastatud faktilised asjaolud täidavad kohaldamisele kuuluvate õigusnormide koosseise. Maakohtu otsus ei sisalda müügihinna alandamisega seoses üldse mingit õiguslikku põhjendust, sest kohtu mööndust, et kostja on materiaalõigusnorme ja kohtupraktikat hinna alandamise kohta kohaldanud õigesti ja kohus ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata, ei saa niisuguseks põhjenduseks pidada. Seda enam, et niisugune mööndus on otsuse muude osadega loogiliselt seostamatu: kui õige oleks kostja õiguslik lähenemine, siis eeldaks see hagi rahuldamata jätmist, maakohus aga hagi valdavas ulatuses rahuldas. Osundatud vastuolu rikub TsMS § 436 lõikes 1 sätestatud otsuse põhjendatuse nõuet, sest nimetatud nõuet on järgitud vaid siis, kui otsuse põhjendus on loogiline ja vastuoludeta. Nõustuda ei saa maakohtu otsuse järeldusega, nagu saaks müügihinna väljamõistmiseks esitatud hagi rahuldada juba ainuüksi sellest tulenevalt, et kostja oli kohustatud müügilepingust tuleneva müügihinna tasumise kohustuse täitma, hinna alandamine selle kohustuse täitmist aga ei mõjutavat, sest niisugune järeldus ei põhine seadusel. Vastavalt VÕS § 101 lg. 1 punktis 5 sätestatule on hinna alandamine õiguskaitsevahend võlausaldajale võlgniku poolt kohustuse rikkumise puhuks. VÕS § 112 lg. 1 lause 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega on hinna alandamise eelduseks võlgnikupoolne kohustuse mittekohane täitmine, mille võlausaldaja on vastu võtnud. Sellest tuleneb, et kui kostjal oli alus hinda alandada, siis ei ole tal kohustust maksta lepingus kokkulepitud hinda. VÕS § 77 lg. 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg. 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS §-de 100 ja 101 ning § 218 lg. 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Seega tuli vaidluse lahendamiseks esmalt vastata küsimusele, kas hageja on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja. Müüdud asi ei vasta muuhulgas VÕS § 217 lg. 2 p. 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg. 2 p. 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja soovis osta ehitise seal elamiseks ning et hageja oli sellest eesmärgist teadlik. VÕS § 77 lõikest 1 tulenevalt tuleb lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Maakohus ei käsitlenud oma otsuses üldse seda, millistele tingimustele pidi hageja poolt müüdav ehitis poolte kokkuleppe kohaselt vastama. Ka poolte poolt selle asjaolu tõendamiseks esitatud tõendeid ei ole kohus otsuses üldse käsitlenud. Kostja tugines väitele, et külmaga külmuvad majasisesed veetorud ning lisakütmine ei võimalda saavutada elamiseks vajalikku temperatuuri. Selle väite tõendamiseks esitas kostja rea tõendeid, mida maakohus on otsuse kirjeldavas osas (otsuse leheküljed 3 – 6) ka nimetanud. Nimetatud tõenditele ei ole maakohus otsuses aga mingit hinnangut andnud, rikkudes seega TsMS § 442 lõiget 8. Vastuolus sama normiga ei ole kohus samuti põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja faktiliste väidetega. Ka hageja väidetele faktiliste asjaolude kohta ei ole kohus hinnangut andnud. Samas on kohus otsuses mitmel leheküljel kirjeldanud maakütte toimimise põhimõtteid ja tehnilisi üksikasju, tuginedes tema poolt internetist leitud materjalidele, mida kohus on lugenud üldteadaolevateks materjalideks, ja tehes nende alusel järeldusi ka vaidlusaluses elamus maakütte toimimise asjaolude kohta. Kolleegium leiab, et seega rikkus

maakohus tõendite esitamise, kogumise ja uurimise põhimõtteid (TsMS 25. peatükk). TsMS § 231 lg. 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks; üldtuntuks võib kohus lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Maakohus ei lugenud aga üldtuntuks mitte teatud asjaolusid (kohtuotsusest niisuguseid üldtuntuks loetud asjaolusid ei nähtu), vaid teatud materjale (tõendeid), mis ei ole kooskõlas osundatud normiga. Pooled ei ole andnud kohtule TsMS 236 lg. 4 kohast nõusolekut tõendite kogumiseks teistsugusel viisil ja vormis, kui on sätestatud TsMS-is. Lisaks sellele rikkus maakohus TsMS § 436 lõikeid 3 ja 4, kui lähtus asja lahendamisel internetist teada saadud tehnilistest üksikasjadest, mida pooled ei olnud esile toonud ja mille kohta pooltel ei olnud võimalik oma arvamust avaldada, ning tugines materjalidele, mida pooled ei olnud esitanud. Nii võib kohus TsMS § 436 lg. 3 kohaselt tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lg. 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. VÕS § 218 lg. 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Kostja väitel oli ehitisel varjatud puudusi, millest hageja kostjale ei teatanud ja mille kostja avastas alles pärast müügilepingu sõlmimist. Selle väite tõendamiseks on kostja esitanud hulgaliselt tõendeid. Kohus ei ole neist ühtegi otsuses käsitlenud, rääkimata analüüsimisest, ega tuvastanud, kas hageja teatas kostjale ehitise puudustest, millele tuginedes kostja müügihinda on alandanud. Samas on hageja seletused selles osas vastuolulised, sest väitnud, et ehitisel ei olnudki kostja poolt nimetatud puudusi, on hageja samas väitnud, et elamu soojapidavuse probleemist ta kostjat enne lepingu sõlmimist teavitas. Kolleegium ei nõustu maakohtu otsuses sisalduva järeldusega, nagu saaks asjaolust, et küttesüsteemi paigaldamise viisi ja kasuteguri kohta ei ole ekspertiisi tehtud, iseenesest järeldada, et küttesüsteem toimib tavapäraselt. Millise loogilise arutluse tulemusena maakohus niisugusele järeldusele jõudis, otsusest ei nähtu. Maakohtu otsuse lõplikud järeldused (otsuse lk. 16) ei ole asjaga seostatavad. Kuna maakohtu otsus ei sisalda õiguslikku põhjendust, siis ei ole otsuse põhjal tuvastatav, milliste normide rakendamiseks oleks maakohtu arvates tulnud kindlaks teha näiteks elamu küttesüsteemide küttevõimsus ja kasutegur, elamu toatemperatuurid vastavalt elamu erinevatele kütteviisidele ja vastavalt ilmastikuoludele (pilvise, päikselise, erinevate välistemperatuuridega, tuulise, vaikse ja erinevate tuulesuundadega ilma puhul), SPS-i siseneva ja SPS-ist küttesüsteemi mineva küttevee temperatuur ning sama koos elektrikatlaga, põrandate temperatuur jmt. Täiesti põhjendamata on kohtu järeldus, mille kohaselt tööd on teostatud kvaliteetselt häid ehitustavasid järgides. Seega on otsus olulises ulatuses põhjendamata. Apellatsioonimenetluses ei ole võimalik seda menetlusõiguse normi rikkumist kõrvaldada, kuna esitatud tõendite suuremas ulatuses apellatsioonimenetluses esmakordse hindamise ja asjas oluliste faktiliste asjaolude kogumi sedavõrd suures ulatuses apellatsioonimenetluses esmakordse tuvastamise tulemusel kaotaksid pooled võimaluse tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale edasi kaevata, sest kassatsiooni korras otsuse peale edasikaebamisel ei ole tõendite hindamist ja faktiliste asjaolude tuvastamist võimalik vaidlustada. Otsuse tõendusliku ja faktilisi asjaolusid tuvastava osa peale edasikaebamise välistamine oleks vastuolus põhiseaduse § 24 lõikes 5 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt igaühel on õigus tema kohta tehtud kohtu otsuse peale seadusega sätestatud korras edasi kaevata kõrgemalseisvale kohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul eespoolkirjeldatud puudused kõrvaldada. Kuna maakohus jõudis järeldusele, et kostjal ei olnud alust hinda alandada, siis ei tegelenud kohus küsimusega sellest, millises ulatuses oleks hinna alandamine kostja poolt põhjendatud.

Kui kohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et kostjal oli alus hinna alandamiseks, siis tuleb tuvastada ka kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhe kohase täitmise väärtusesse, arvestades kohustuse täitmise aja väärtusi (VÕS § 112 lg. 1). Kohtukulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt vaidluse uue läbivaatamise tulemusele.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.