Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2 (6)

2-06-18845 Vastavalt VÕS § 324 lg-le 1 võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Vastavalt VÕS § 324 lg-le 2 tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Vastavalt asjaõigusseaduse (edaspidi ka AÕS) § 63 lg 1 p-le 4 võib kinnisturaamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). Vastavalt AÕS § 631 lg-le 8 näidatakse üüri-või rendilepingu kohta tehtavas märkes ära tähtajalise üüri- või rendilepingu lõppemise tähtpäev või lepingu korralise ülesütlemise tähtaeg, kui see on pikem seaduses sätestatud ülesütlemistähtajast. Hageja ja kostja vahel kehtib Liiva 8c kinnistu Üürileping 01. märtsini 2012. a. Samas on kostja asunud seisukohale, et ta on Üürilepingu suuliselt üles öelnud (kostja 06.07.2006 kiri lisa 5) ning seetõttu on ilmne ka asjaolu, et kostja ei tunnista hageja nõuet Üürilepingu kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Hageja on seisukohal, et kostja väited Üürilepingu lõppemise kohta on põhjendamatud ning Üürileping kehtib edasi alljärgnevatel põhjustel:

lepingu 07.09.1992.a sõlmitud lisas (hagiavalduse lisa 3) kasutatud sõna "rendileping". Lepingus puudub üüri- või rendilepingu kohustuslik tunnus "tasu eest kasutada andmine". Lepingu punktis 3.13 sätestatud hageja ja Pärnu linna vaheline sponsoreerimiskokkulepe 500 000 rubla maksmise osas ei ole käsitletav "renditasu maksmisena".

3 (6)

2-06-18845 Kuivõrd ei ole esitatud ühtegi lubatud tõendit sponsoreerimise korras 500 000 rubla tasu maksmise kohta, siis puudub ka vajadus analüüsida, kas sponsorluse korras 500 000 rubla tasu maksmise näol võiks olla tegemist üüri- või renditasu ettemaksuga. Kostja leiab ka, et hageja püüd tõlgendada lepingut viisil, mis olulisel määral muudaks lepinguliste õiguste ja kohustuste vahekorda kostja suhtes ja asjaolude alusel, millest kostja ei olnud ega saanudki olla teadlik, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas. Lisaks keelab seadus lepingupoole lepingus selgelt väljendatud tahteavaldusele omistada teistsugust sisu tahteavaldusest erinenud tahte alusel. Hagiavalduse lisas 2 toodud vaidlusaluse lepingu suhtes kuulub kohaldamisele 01.09.1994 jõustunud TsÜS redaktsioon. TsÜS § 64 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte tegelikust tahtest, kui selle sisust ei tulene teisiti ja kui vaidlusalune lepingu punkt on ebaselge. TsÜS § 61 lg 3 kohaselt tahteavalduse vastavust tahtele eeldatakse. TsÜS § 61 lg 4 kohaselt tahteavaldust ei loeta isiku tahtega vastuolus olevaks, kui isik tegelikult ei tahtnud seda, mida avaldas, jättes teadlikult tegeliku tahte avaldamata. Kui hageja leiab, et poolte poolt vaidlusaluses lepingus väljendatud tahteavaldused ei vasta poolte tegelikule tahtele, siis peaks ta TsÜS § 67 lg 1 alusel taotlema tasuta varakasutamise lepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70 kohaselt teeseldud tehingule viidates ning varjatud tehingu (rendileping) kehtivuse tunnustamist. Hagiavalduse lisas nr 2 esitatud lepingu puhul, mille alusel hageja valdab kostja kinnistut, on tegemist tasuta varakasutamise lepinguga TsK § 347 ja VÕS § 389 tähenduses. Kostja 18.08.2006 vastuse lisa 1 kohaselt pikendas Pärnu linn 26.02.2002 hagejaga sõlmitud lepingu alates 01.03.2002 määramatuks ajaks. Kohaldatav seadus ei näe ette hageja õigust teha määramatuks ajaks sõlmitud tasuta varakasutamise lepingu kohta märge kinnistusraamatusse. Sama kehtib ka määratud ajaks sõlmitud tasuta varakasutuse lepingu kohta. Kostja viitab, et hageja ei ole tõendanud kinnistu kasutamise eest tasu maksmist. Hageja viited lepingu p 3.13 sätestatud sponsorluse kokkuleppele ei ole asjakohased. Muuhulgas ei ole hageja kohtumenetluse käigus suutnud tõendada 500 000 rubla maksmist lepingu punkti 3.13 alusel. Menetluse käik Kohtuistungil jäi hageja hagiavalduse juurde, leidis, et kuigi sõna „tasuta vara kasutamine“ võiks viidata tasuta kasutamisele, on antud juhul lepingu p. 3.13. lepitud kokku vastutasus ja tunnistaja R.Kask’i ütluse kohaselt on vastutasu säte lepingus täiesti teadlikult vastutasuna ehk sisuliselt 10 aasta üürimaksena. Kostja jääb esitatud vastuväidete juurde ja palub kohtul jätta hageja hagiavaldus rahuldamata ning kõik menetluskulud hageja kanda, kohtul hagi tagamiseks tehtud eelmärge kohtuotsusega tühistada. Kostja palub lepingu kvalifitseerimisel jätta tunnistaja Rein Kaski ütlused TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, sest tunnistaja ütlustel ei ole asjas tähtsust (§ 238 lg 1) ning tunnistaja ütluste alusel ei ole lubatud kirjalikult sõlmitud ja üheselt mõistetavat lepingut ümber kvalifitseerida teist liiki lepinguks (§ 238 lg 2). Kohus pakkus pooltele korduvalt kompromissi ja kokkuleppe võimalust. Kokkuleppe saavutamisest jäi puudu 10 000 krooni. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, seadused, mida kohus kohaldas Kohus tutvunud hagiavalduse, hageja seletustega ja asjas kogutud kirjalike materjalidega leidis, et hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Käesolevas asjas on pooltel vaidlus OÜ Pärlep ja Pärnu linna (Kommunaalameti kaudu) vahel 01.03.1992.a. sõlmitud „Tasuta varakasutamise lepinguna“ pealkirjastatud lepingu (tl. 8-11) sisu üle, kas tegemist on üürilepingu või tasuta vara kasutamise lepinguga. Lepingute tõlgendamisest Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada eelkõige 1) lepingupoolte ühist tegelikku tahet; 2) poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas 3-2-1-10099); 3) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 4) lepingu

4 (6)

2-06-18845 eesmärki ja olemust; 5) lepingutingimusele varem antud tõlgendust; 6) vastaval kutse- või tegevusalal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 7) tavasid ja praktikat. Vastavalt eelpoolnimetatud punktidele on õigusteoreetiliselt võimalik kasutada lepingute tõlgendamisel: semantilis-grammatilist e. lepingu sisus kasutatud sõnade tähendusele tuginevat; ontoloogilist e. lepingu olemusest ning teleoloogilist e. lepingu eesmärgist lähtuvat tõlgendusviisi Kohaldatavad seadused Vaidlusaluse lepingu puhul on tegemist igal juhul pikaajalistele õigussuhete suunatud tehinguga e. kestvuslepinguga. Võlaõigusseaduse, Tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 12 lg. 1 ja 2 kohaselt enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01. juulist 2002 tsiviilseadustik üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut, kuid kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002.a., kohaldatakse senikehtinud seadust. Lepingu sõlmimise ajal, s.o. 01.03.1992.a kuni Tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumiseni 01.09.1994.a. kehtisid lepinguõiguse üldosa mõttes tahteavaldusele ning lepingu sõlmimisele Tsiviilkoodeksi (TsK) sätted. Vastavalt TsK § 165 loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel - vastavatel juhtudel ka nõutavas vormis - on saavutatud kokkulepe kõigis selle olulistes punktides. Olulised on need lepingu punktid, mis on sellisteks tunnistatud seadusega või on vajalikud antud liiki lepingutes, samuti ka kõik need punktid, millede suhtes ühe poole avalduse põhjal peab olema saavutatud kokkulepe. TsK § 347 lg.1 kohaselt Tasuta varakasutuse lepingu järgi kohustub üks pool andma või annab vara tasuta ajutiseks kasutamiseks teisele poolele, viimane aga kohustub selle vara tagastama. TsKS § 347 lg.2 järgi kohaldatakse Tasuta varakasutuse lepingule Eesti Vabariigi rendiseaduse §-de 7 lõige 1; 8; 10 lõige 1 ja 2; 12; 15 lõige 1; 17 lõige 3 ja § 22 sätteid. Samas varaüürilepingu (rendilepingu) kohta sätestab TsK § 279, et varaüürilepingu (rendilepingu) järgi kohustub üürile andja (rendile andja) andma üürnikule (rentnikule) vara ajutiseks kasutamiseks tasu eest. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt varaüürileping sõlmitakse, muudetakse ja lõpetatakse Eesti Vabariigi rendiseaduses määratud tingimustel ja korras. Rendiseadus kehtis alates 01.10.1990.a kuni Võlaõigusseaduse jõustumiseni 01.07.2007.a. Rendiseaduse § 2 lg.1 kohaselt Rendisuhte puhul kasutab üks isik (rendile võtja ehk rentnik) lepingu alusel tasu eest teisele isikule (rendileandjale) kuuluvat vara. § 6 lg.1 ja 2 järgi Rendi suurus ja maksmise kord määratakse rendilepinguga. Rendi suurust võib muuta poolte kokkuleppel. Üks pool võib nõuda rendi suuruse muutmist riiklikult reguleeritavate hindade, tariifide, maksete või amortisatsiooninormide muutmise korral, samuti muudel Eesti Vabariigi seadusandluses ettenähtud juhtudel. Seega tasuta varakasutuse ja varaüüri lepingute kui kasutuslepingute erinevate liikide üheks lepingu sõlmimiseks vajalikuks punktiks nii seadusesätte kui lepingu olemuse kohaselt on poolte kokkulepe tasu maksmiseks või mittemaksmiseks vara kasutusse andmisel. Kui varaüürilepingu sõlminud üürileandja esmaseks eesmärgiks on tulu saamine üüri näol, siis tasuta vara kasutamise lepingus vara kasutusse andjal selline eesmärk puudub. 01.03.1992.a. leping on pealkirjastatud kui „tasuta varakasutamise leping“ ja lepingu p. 1.2 kohaselt (tl.8) anti lepingu objektiks olev Liiva 8c hoonestatud territoorium tasuta kasutamiseks esmajoones Pärnu linna liikluskorralduse tehniliste vahendite valmistamiseks, paigaldamiseks, hooldamiseks ja muude tööde tegemiseks. Vastavalt hageja poolt esitatud 11.01.2007.a õiendile (tl.126) kasutab OÜ Pärlep lepingu objekti tänaseni eelpoolnimetatud eesmärgil. Kumbki pool ei vaidlusta asjaolu, et lepingu objekti eest ei ole 15 aasta jooksul üüri küsitud ega makstud. Hageja viide, et üür tasuti 10 aasta eest ette lepingu p.3.13. alusel, mille kohaselt „selts (s.o. hageja OÜ Pärlep) kannab sponsorluse korras Pärnu Linnavalitsusele Reiu Veetöötlemise jaama rekonstrueerimiseks 500 000 tuhat rubla“ ei ole

5 (6)

2-06-18845 asjakohane, kuna poolte esitatud tõenditest ei nähtu, et antud punkt oleks lepingu oluline tingimus, milleta lepingut ei oleks sõlmitud, ka ei väljenda antud punkt 3.13. kogumis lepingu p. 3 all toodud hageja õiguste ja kohustustega hageja kohustust selline summa kindlasti üle kanda. Samuti semantiliselt hinnates sõna „sponsorlus“ tähendust, s.o. „vabatahtlik materiaalne toetus kindlaks otstarbeks“ (Vt. Võõrsõnadeleksikon, TEA kirjastus, Tln. 2005, lk. 664) ei saa eeldada siin poolte selgeltväljendatud tahtena üürisuhte loomist, vaid tegemist on pigem ühe poole hea tahte avaldusega poolte koostöös. Ka ei ole tõendamist leidnud, et summa 500 000 rubla tegelikult üle kanti, mistõttu ei ole võimalik seda asjaolu arvestada lepingut olemuslikult muutnud faktilise asjaoluna. Sponsorlust võib käesoleva aja mõistes käsitleda annetusena, vastuteeneta tasuta abistamisena. Tunnistaja R.Kask seletustest tulenevalt oli linnal tol ajal vaja rahalist abi arendustegevuseks, tunnistaja ei seletanud kohtule, et ilma hageja panuseta linnale poleks vaidlusalust lepingut sõlmitud, seega tunnistaja seletus, et makstud summat käsitleti 10a renditasuna pole asjakohane ja võib kõrvale jätta. Sama tunnistaja kirjeldab linna huve kahest aspektist: esiteks liikluskorraldusliku olukorra parandamine linnas hageja tegevuse läbi, teiseks kasutuseta linna maaala kasutamine hageja poolt. Kohus leiab, et ei grammatilist, ontoloogilist ega ka teleoloogilist tõlgendamisviisi kasutades ei ole võimalik tõlgendada käesolevat tasuta varakasutamise lepingut ühe poole hilisemal tahte muutumisel üürilepinguna. Kohus nõustub kostja väitega, et hageja püüd tõlgendada lepingut viisil, mis olulisel määral muudaks lepinguliste õiguste ja kohustuste vahekorda kostja suhtes ja asjaolude alusel, millest kostja ei olnud ega saanudki olla teadlik lepingu sõlmimisel, ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK ei näinud ette täpsemaid sätteid poolte tegeliku tahte väljaselgitamiseks. TsÜS § 4 tulenevalt analoogiat kohaldades VÕS § 29 lg.3 järgi, kui poolte tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte tegelik ühine tahe. VÕS § 29 lg. 4 kohaselt kui poolte tegelikku tahet ei ole võimalik välja selgitada, siis tuleb tõlgendada lepingut nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (VÕS § 29 lg 4).. Tõlgendamisel ei või aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida pooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet (VÕS § 29 lg 2). Seega ei saa tasuta varakasutuse lepingut tõlgendada üürilepinguna väljendi ebaõigele kasutusviisile tuginedes. Lepingu tingimuste tõlgendamisel ja vaidlusel nende mõtte üle tuleb eelistada tõlgendust, mille kohaselt jääb tingimus kehtima. Kui sõnal on mitu tähendust, siis tuleb eelistada tõlgendust, mis läheb kokku lepingu olemuse ja eesmärgiga (VÕS § 29 lg.7, 8). Eeltoodud sätetele tuginedes tuleb samuti eelistada tõlgendus, mille kohaselt jääb kehtima tasuta vara kasutusse andmise tingimus lepingu olulise tingimusena. Kuivõrd ei ole tõendamist leidnud hageja väide, et 01.03.1992.a leping on üürileping, siis ei saa rahuldada hageja nõuet nimetatud lepingu alusel AÕS § 63 lähtudes kinnistusraamatusse üürilepingu märke kandmiseks kinnistule Liiva 8c. Menetluskuludest. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Asjas on põhjendatud jätta kohtukulud hageja OÜ Pärlep kanda. Rein Pokk Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.