XxxxAS-i hagi Xxxx vastu leppetrahvi ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 7426,16 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja
esindajad
esindajad vandeadvokaat Urmas Ustav ja advokaat Rainer
XxxxAS
(registrikood
xxxx),
lepingulised
Ratnik Kostja Xxxx(isikukood xxxx) Kohtuistungi toimumise aeg
09.05.2017
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja esindaja advokaat Rainer Ratnik
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
1.Välja mõista Xxxx XxxxAS-i kasuks leppetrahv 6600 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 810,67 eurot ja alates 01.06.2017 viivis protsendina tasumata põhinõude summalt (6600 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
Määrata kindlaks Xxxx AS-i maakohtus hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ja mõista Xxxx XxxxAS-i kasuks välja menetluskulud 1607,52 eurot.
4.Käesoleva kohtulahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni tuleb Xxxx Xxxx ASile tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1607,52 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasi kaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest (31. mai 2017). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.XxxxAS (hageja) esitas 09.06.2016 maakohtule hagi Xxxx(kostja) vastu leppetrahvi summas 6600 eurot, seisuga 09.06.2016 sissenõutavaks muutunud viivise 294,86 eurot ja lisanduva viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 30.12.2014 pooled eksklusiivse maaklerilepingu (edaspidi leping) Xxxx, Maardu linn kinnistu müügi vahenduseks. Kostja soovis kinnistut müüa hinnaga 220 000 eurot. Hageja poolt juhtis objekti müüki maakler xxxx. 30.12.2014 korraldas hageja kinnistu pildistamise ja 31.12.2014 laadis hageja kinnistu info ja pildid erinevatesse portaalidesse ning asus kinnistu müüki reklaamima. Hageja korraldas kinnistu müügi reklaami ja müügiinfo avalikustamise oma kuludega. 15.01.2015 esitas esimene potentsiaalne ostja oma pakkumise 175 000 eurot. Hageja soovitas kostjal pakkumine vastu võtta, kuid kostja seda ei teinud. Jaanuaris 2015. a alates näitas hageja kinnistut mitmetele potentsiaalsetele ostjatele. Madala huvi tõttu alandas hageja kostja käsundil müügihinda. Kostja juhisel märgiti aprillis 2015. a kinnistu uueks müügihinnaks 179 000 eurot. Juulis ja septembris 2015. a olid kinnistule ostuhuvilised, kuid müügilepingut ei sõlmitud. 15.10.2015 ja 16.10.2015 reageerisid müügikuulutusele kaks potentsiaalset ostuhuvilist, kuid 16.10.2015 oli kostja juba maakleri vahenduseta müügilepingu sõlminud, mistõttu hageja nende pakkumistega edasi tegutseda ei saanud. Hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada pärast selle sõlmimist. 22.10.2015 saatis kostja hageja maaklerile xxxx vabandava SMS-sõnumi, millega kostja kinnitas lepingust tuleneva kohustuse rikkumist. Hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 4.3 järgi kostja kohustus lepingu kehtivuse ajal mitte sõlmima kinnistu müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut ilma hageja vahendamiseta. Lepingu p 7.1 järgi on hagejal kostja vastu leppetrahvi nõue 3% lepingu p 3.2.3 viidatud fikseeritud objekti esialgsest müügihinnast, milleks oli 220 000 eurot. 13.11.2015 saatis hageja kostjale ekirja leppetrahvi nõudega. Vastuseks hageja leppetrahvi nõudele väitis kostja, et 05.09.2015 oli leping suuliselt lõpetatud. Hageja vaidles sellele väitele vastu ning kostja vastas hagejale, et viimane esitaks arve tehtud töö eest vastavalt lepingule. Hageja esitas kostjale leppetrahvi nõude vastavalt lepingu p-le 7.1 summas 6600 eurot, mida kostja tasunud ei ole. Hageja leiab, et on lepingust tulenevad kohustused nõeutekohaselt täitnud. Puuduvad alused leppetrahvi vähendamiseks. Hageja ei nõustu kostja väitega, et leping lõpetati suuliselt. Kostja väited lepingu suulise lõpetamise osas on vastuolulised. Elektronkirja vahetuses väitis kostja, et suuline lepingu ülesütlemine toimus 05.09.2015. Kohtumenetluses on kostja asunud väitma, et suuline ülesütlemine toimus hoopis juunis 2015. a. Hageja leiab, et kostja poolt 22.10.2015 saadetud vabandavast sõnumist nähtub, et kostja teadis, et leping ei ole lõppenud. Mõistlik isik ei saada
endisele lepingupartnerile vabandavat sõnumit teatega, et objekt on müüdud, kui leping on juba varem ülesöeldud. Kostja väide, et leping on tühine lepingus märgitud kuupäeva tõttu, on asjakohatu. Kuupäeva kajastamisel on tehtud inimlik viga, aga pooled on soovinud lepingu sõlmida ning on asunud seda täitma. Sisutu on kostja väide, et talle on tekkinud kahju. Kostja ei ole kahju tekkimist tõendanud. Ka on ebaõige väide, et hageja alandas müügihinda kostja loata. Hageja sai loa kosjalt müügihinna alandamiseks suuliselt. Kostja aktsepteeris hinna alandamist ja esitas vastuväite alles kohtumenetluses. Hageja leiab, et kostja ei saa tugineda tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 13 lg 3 väitele, et hinnaalandamises lepiti kokku vorminõuet rikkudes, sest tõenditest nähtub, et kostja on müügikuulutustes hinna alandamisega olnud nõus. Hageja töö tulemusel pakuti kostjale 175 000 eurot suurust hinda objekti eest. Hageja ei nõustu kostjaga, et on tõendamata, et kostja soovis müügihinnaks esialgu 220 000 eurot. Kostja soov on tõendatud lepinguga. Väide, et hageja määras turuhinna ebaõigesti, on asjakohatu. Kostja ei tellinud hagejalt turuhinna ekspertiisi, aga soovis hagejalt maakleriteenuse osutamist. Lepingus märgiti hind, mida kostja esialgu soovis müügi eest saada. Hageja on seisukohal, et kostja väide, et fotod, mida hageja kasutas, on kostja tehtud, on ebaõige ja tõendamata. Hageja möönab, et kostja saatis hagejale fotosid, kuid hageja ei saanud neid kasutada (mh põhjusel, et fotodel olid isiklikud asjad ja kinnisvara müümisel tuleb teha fotosid lähtuvalt nende erilisest otstarbest). Kostja väide, et hageja ei võinudki üleüldse objekti müüki reklaamida, on vastuolus lepinguga ja pooltevahelise õigussuhte olemusega. Kostja vastuväited hagile
2.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et on alus jätta hagi läbivaatamata ning lõpetada menetlus, kuna leping on koostatud vigadega ja ei ole kooskõlas põhiseadusega. Kostja poolt lepingu rikkumise ja hageja poolt lepingu täitmise kohta puuduvad tõendid. Kostja leiab, et hageja ise on lepingut rikkunud, leping on kehtetu ning hageja on tekitanud kostjale kahju. Kostja leiab, et leping on kehtetu, kuna lepingu lõppaeg on 29.06.2014, mis on varasem kui lepingu sõlmimise aeg 30.12.2014. Kostja saatis hagejale kinnisvarast fotod ja hagejalt tuli vastus, et kinnisvara hind on u 220 000 eurot. Müügihinna määras hageja oma hindamise järgi. Hageja rikkus lepingut, kuna hageja omavoliliselt alandas kinnisvara hinda. Pooled leppisid lepingus kokku, et kui pooled soovivad muuta müügihinda või muid lepingu tingimusi, siis see tehakse kirjalikult. Sellega tekitas hageja kahju vähemalt 45 000 eurot. Peale lepingu sõlmimist kostja jättis lepingu täitmata. Kostja lubas teha fotod ja reklaamida kinnisvara ning aidata vajalike dokumentide ettevalmistamisega. Hageja ei toonud mitte ühtegi potentsiaalset klienti ega esitlenud kinnisvara teistele ostusoovijatele. Hageja esitatud kirjavahetus ei tõesta, et kinnisvarale oli ostja. Kostja tegi iseseisvalt juunis 2015. a kinnisvara hinna uuringu ja kinnisvara reaalne hind oli u 120 000 eurot. Hageja avaldas ebaõiget infot, ebaausaid kauplemisvõtteid ja tegutses enda huvides. Kostja lõpetas suuliselt lepingu ja hagejal ei olnud sellele vastuväiteid. Hageja viibis ilma kostja loata kinnisvara territooriumil. Oktoobris 2016. a tegi kostja maakleri vahenduseta tehingu kinnisvaraga. Kuna hageja omavolilised avaldas müügikuulutusi edasi, siis kostja saatis hagejale viisaka meeldetuletuse SMS-sõnumiga, et kinnisvara müümist ei ole vaja teha. Kostja ei ole esitanud hagejale pretensioone lepingu rikkumiste kohta, kuna leping oli algusest peale kehtetu. Kui hageja siiski leiab, et leping kehtis, siis kostja teavitas hagejat telefoni teel lepingu lõpetamisest hagejapoolse lepingu rikkumise tõttu. Maakohtu põhjendused
3.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
4.Esmalt analüüsib kohus kohtualluvuse küsimust. Kohus leiab, et asi allub Eesti kohtule. Kostja on pärast kohtukutse kätte saamist 02.05.2017 kohtule saadetud avalduses märkinud, et ta ei ela pikaajaliselt Eestis (tl 136). Kohtule saadetud avalduse ümbrikule on märgitud Saksamaa aadress (tl 138). Samas on hagimaterjalid ja kohtukutse kostjale isiklikult allkirja vastu kätte toimetatud aadressile xxxx (tl 56, 135). Nimetatud aadressi on kostja märkinud ka enda menetlusdokumentidele (tl 58, 72, 93). Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 1215/2012 kohtualluvuse ning kohtuotsuste tunnustamise ja täitmise kohta tsiviil- ja kaubandusasjades (Brüsseli I bis määrus) art 4 lg 1 järgi esitatakse hagi isikute vastu, kelle alaline elukoht on liikmesriigis, selle liikmesriigi kohtutesse sõltumata nende kodakondsusest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 1 järgi isiku elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Elukoht loetakse muutunuks, kui isik asub mujale elama viisil, millest võib järeldada isiku tahet oma elukohta muuta (TsÜS § 14 lg 3). Samuti võib elukoht üheaegselt olla mitmes kohas (TsÜS § 14 lg 2). Hagi menetlusse võtmise ajal oli kostja registreeritud elukohaks Tallinn ning tal on olnud samal ajal Eestis töökoht (tl 29). Isegi kui eeldada, et kostja alaliseks elukohaks on Saksamaa, siis Eesti kohtu alluvus tuleneb Brüsseli I bis määruse art-st 1 b) (liikmesriik, kus lepingu kohaselt teenuseid osutati) ja art-st 26 (liikmesriigi kohus, kuhu kostja ilmub).
5.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: • Poolte vahel on 30.12.2014 sõlmitud maaklerileping, millega hageja võttis endale kohustuseks müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise vahendamisega kostjale kuuluva hoonestatud kinnistu asukohaga Xxxx, Maardu linn (edaspidi objekt) võõrandamiseks hageja poolt leitud ostjale (tl 8-11); • Kostja võõrandas objekti maakleri vahenduseta 16.10.2015; • Hageja esitas 13.11.2015 kostjale leppetrahvi nõude (tl 21-22).
6.Poolte vaidlus tuleneb maaklerilepingust. VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 658 lg 2 järgi maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.
7.Kostja vaidleb hageja nõudele vastu leides, et maaklerileping ei ole kehtiv, seejärel et maaklerileping on kehtivalt tema poolt üles öeldud ning lisaks, et hageja ei täitnud maaklerilepingut nõuetekohaselt. Viimast vastuväidet hindab kohus kui kostja leppetrahvi vähendamise taotlust (VÕS § 162 lg 1).
8.Kohtu hinnangul on ainetu kostja väide, et maaklerileping ei kehti. Maaklerilepingu p-s 6.1 on märgitud lepingu kehtivusajaks 29.06.2014. Nimetatud punkti koos lepingu tekstiga tõlgendades on arusaadav poolte tahe, et leping kehtib kuus kuud alates selle sõlmimisest, ehk kuni 29.06.2015. Seega on lepingu p-s 6.1 kuupäeva kajastades tehtud inimlik viga, mis ei mõjuta lepingu kehtivust. Hageja on tõendanud, et pooled sõlmisid maaklerilepingu ning asusid seda täitma. Nimetatud asjaolu on tõendatud tunnistaja xxxx (samuti maakler) ütlustega (tl 145). Maakler asus kinnisvara reklaamima ning otsis ostjat kostja kinnistule (tl 12-13, 15-17). Tunnistaja Xxxxütluste kohaselt ei avaldanud kostja kunagi, et leping ei kehti (tl 145). Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud maaklerilepingu ülesütlemise formaalsete ja materiaalsete eelduste täitmist. VÕS § 195 lg 1 järgi lepingupool ütleb lepingu üles
ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kostja pole tõendanud, et on teinud hagejale ülesütlemisavalduse. Kostja enda käitumine viitab, et kostja pidas ennast lepinguga seotuks. 22.10.2015 saatis kostja maaklerile vabandava SMS-sõnumi, et maja on müüdud (tl 19). Kuni selle ajani tegeles maakler aktiivselt maja müügiga (tunnistaja Xxxxütlused, tl 145, tl 16-17). 16.11.2015 saatis kostja maaklerile e-kirja, et maakler esitaks arve tehtud töö eest vastavalt lepingule (tl 20).
9.Kostja tugineb asjaolule, et hageja ei ole maaklerilepingut nõuetekohaselt täitnud, mis välistab leppetrahvi nõude. Tunnistaja Xxxxütluste ja kalendri väljavõttega on tõendatud, et hageja täitis lepingut nõuetekohaselt ning kostja etteheited ei välista hageja leppetrahvi nõuet (tl 125, 145). Tunnistaja Xxxxütlustega on tõendatud, et objekti esialgse hinna määramine ja ka müügihinna alandamine toimus kostja nõusolekul (tl 145). Maaklerilepingu p 3.2.3 teise lause kohaselt on maakleril õigus muuta hinda kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkuleppel. Kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis hinna alandamises kokku ei lepitud. Samas ei olnud kostjal ühtegi vastuväidet hinna alandamisele ning kohaldamisele tuleb VÕS § 13 lg 3. VÕS § 13 lg 3 järgi kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Maaklerilepingu p 3.1.1 järgi maakleril on õigus paigaldada kinnistu müügi reklaamplakat kinnistu asukohale või selle lähedusse. Maakleril oli kohustus viia läbi kinnistu reklaamikampaania vastavalt vajadusele (p 3.2.2), otsida kinnistule ostjaid võimalikult soodsatel tingimustel (p 3.2.3) ja kostja nõudmisel anda talle teavet lepingu täitmise kohta (p 3.2.4). Kohtu hinnangul on dokumentaalsete tõendite ja tunnistaja Xxxxütlustega tõendatud, et hageja täitis eeltoodud kohustusi (tl 12-17, 125, 145). Kostja ei ole tõendanud, et ta nõudis hagejalt kirjalike müügiaruannete esitamist ning viitas sellele kui lepingu rikkumisele. Teised kostja väited lepingu rikkumise kohta on ainetud ning vastuolus maaklerilepingu olemusega.
10.Pooled on maaklerilepingu p-s 7.1 kokku leppinud, et kui kostja rikub lepingu p-s 4.3 toodud kohustust, kohustub ta lisaks lepingu rikkumisega tekitatud kogu kahju hüvitamisele maksma maaklerile leppetrahvi 3% p-s 3.2.3 fikseeritud kinnistu esialgsest müügihinnast. VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Maaklerilepingu p-s 4.3 on kostja võtnud kohustuse, et lepingu kehtivusajal ei sõlmita kinnistu müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut ilma maakleri vahendamiseta. Maaklerilepingu kehtivuse ajal on kostja kinnistu võõrandanud maakleri vahenduseta. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi (220 000 x 3%) 6600 eurot. Hageja on esitanud kostjale leppetrahvi tasumiseks arve 13.11.2015 (tl 21-22). Nimetatud leppetrahv ei ole ülemäära suur, sest maaklerilepingu p 5.1 järgi on maakleritasu samas suurusjärgus. Kui eeldada, et tegemist on tüüptingimusega, siis kõne alla ei saa tulla leppetrahvi tühisus selle ebamõistliku suuruse tõttu (VÕS § 42 lg 3 p 5). Kohus ei ole tuvastanud leppetrahvi vähendamise asjaolusid (VÕS § 162 lg 1).
11.Hagejal on õigus nõuda tasumata arvelt seadusjärgset viivist VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel. Perioodi 19.11.2015 kuni 31.05.2017 eest on sissenõutavaks muutunud viivis 810,67 eurot. Samuti on õiguslikult põhjendatud TsMS § 367 alusel hageja tulevikku suunatud viivisenõue.
Menetluskulud
12.Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (TsMS § 173 lg 1). TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud jäävad kostja kanda.
13.TsMS § 174 lg 2 järgi maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohtukuluks on riigilõiv, lepingulise esindaja kulud ja dokumentaalse tõendi saamise kulud (TsMS § 138 lg 2, § 143 p 2, § 144 p 1). Hageja menetluskuludeks on riigilõiv 475 eurot, lepingulise esindaja kulud 1869,73 eurot ja registripäringud 8 eurot (tl 24, 141-143). Kostja on esitanud vastuväite menetluskuludele ning leiab, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
14.Kohtu hinnangul on põhjendatud menetluskuluks riigilõiv 475 eurot ja registripäringud 8 eurot. Järgnevalt analüüsib kohus hageja lepinguliste esindajate kuludega seonduvat (TsMS § 144 p 1). TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel tuleb maakohtul kontrollida lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust esindamisele kulunud aja ja ühe tööühiku suhtes. Varem on Riigikohtu kolleegium pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-92-13; nr 3-2-1-93-13; nr 3-2-1-115-13; nr 3-2-1-145-13). Hageja esindajate tunnitasu suuruseks on 127,50 eurot (vandeadvokaat Urmas Ustav) ja 103,50 eurot (advokaat Rainer Ratnik). Kohus nõustub tunnitasude suurustega. Samas ei nõustu kohus osaliselt esindajate ajakuluga järgmiste toimingute osas: tõendite kogumine, hagiavalduse koostamine ja esitamine; tunnistajale küsimuste koostamine ja kostja väidete analüüs ning ettevalmistus kohtuistungiks. Käesolev asi ei ole mahukas ega sisalda palju tõendeid. Kohus vähendab ajakulu vastavalt: 3 tundi 12 min, 2 tundi ja 2 tundi. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista lepinguliste esindajate kulu 1124,52 eurot ja registripäringute kulu 8 eurot. Hageja taotleb menetluskuludelt viivise väljamõistmist (TsMS § 177 lg 4).
15.TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.