Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
KOHTUMÄÄRUS
3-2-1-11-07 Tartu, 14. veebruar 2007. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa K OÜ, A. A ja aktsiaseltsi S kandeavaldus. Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-3369 K OÜ, A. A ja aktsiaseltsi S määruskaebus Avaldajad K OÜ (varasem ärinimi OÜ K, registrikood xxxxxxxx), A. A (isikukood xxxxxxxxxxx) ja aktsiaselts S (registrikood xxxxxxxx), nende esindaja notar Tiina Tomberg 29. jaanuar 2007, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-3369 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. veebruari 2006. a määrus nr 194372006.
2.Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
3.Tagastada Tiina Tombergile määruskaebuselt K OÜ, A. A ja aktsiaseltsi S eest 21. novembril 2006 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.K OÜ (varasem ärinimi OÜ K) (müüja), A. A (ostja) ja aktsiaselts S (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid 20. jaanuaril 2006 Tartus Xxxxx xx xx asuva korteriomandi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosa nr xxxxxxx) müügilepingu ja sellele hüpoteegi seadmise lepingu (edaspidi leping). Lepingudokumendis sisaldus mh avaldus kanda korteriomandi registriosa neljandasse jakku hüpoteegipidaja kasuks hüpoteek ja selle juurde järgmine märkus: "Omanikul on eesõigus kanda hüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.01.2006. a lepingu punktile 7" (p 15.1). Samuti soovisid avaldajad kanda korteriomandi registriosa kolmandasse jakku hüpoteegile järgnevale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke ostja kasuks ning selle juurde järgmise märkuse: "Omanikul on eesõigus kanda eelmärke ning hüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.01.2006. a lepingu punktile 7" (p 15.2). Lepingu tõestas notar Tiina Tomberg, kes edastas kandeavalduse 23. jaanuaril 2006 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. veebruari 2006. a määrusega andis kohtunikuabi 10. märtsini 2006 aega esitada kandeavaldusi täpsustav avaldus. Määruse kohaselt tuleb kandetaotlusi muuta kasutuskorra ja kinnistusraamatusse kantavate asjaõiguste järjekoha osas. Määruse järgi ei ole takistust hüpoteegi ja eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse ning takistatud
ei oleks ka kaasomanike kasutuskorra sissekandmine. Taotletud märkusi ei saa aga kinnistusraamatusse kanda ega neile järjekohta omistada. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 ja § 62 järgi saab kinnistusraamatusse kanda üksnes seaduses sätestatud asjaõigusi ja märkeid. Märkused kantakse AÕS § 631 lg 7 järgi kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud juhul. Kuna kaasomanikud ei ole kokku leppinud kasutuskorras, puudub alus taotletud märkuste sissekandmiseks. Lepingu p-s 7 lepiti kokku vaid tulevikus sõlmitava kasutuskorra tingimustes. Lisaks ei ole märkus asjaõigus AÕS § 59 lg 1 mõttes ega oma seetõttu järjekohta.
3.Avaldajad esitasid määruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavalduse rahuldada.
4.Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 3. novembri 2006. a määrusega kaebuse rahuldamata ja andis kandetaotlusi täpsustava avalduse esitamiseks uue tähtaja � kümme päeva alates ringkonnakohtu määruse jõustumisest. Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kaevatava määrusega ega pea vajalikuks korrata selle põhjendusi. Taotletud märkusi ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Tulenevalt AÕS § 53 lgst 1, §-st 62, § 63 lg 1 p-st 4 ja § 631 lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja märked. Kinnistamisavaldustes taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §s 79 sätestatud kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele. Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke kandmist, mis kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS § 61 lg 1 mõttes. Märkustel kinnistusraamatus ei ole materiaalses mõttes järjekohta. Taotletud kanded oleksid kehtetud ja avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb anda tähtaeg kandetaotluste muutmiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada ja kandetaotlused rahuldada. Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ka seisukoht, et järjekohta ei ole võimalik reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Selline käsitus teeb mõttetuks AÕS § 61 lg 1 rakendamise, sest lõplikult kokkulepitud õiguse saab kanda kinnistusraamatusse õigusena, mis saab järjekoha vastavalt kandele. Järjekoha saab lisaks asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7 ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava parklakoha kasutusõigus, kulude jaotuse ja ehitamise põhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja kandeavaldus tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
8.Esmalt märgib kolleegium, et käesolevas asjas on alama astme kohtute lahendites ebaõigesti tähistatud menetlusosaliste ring. Riigikohus on leidnud, et kinnistamisavalduse tõestanud notar võib notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 ja TsMS § 593 lg 4 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende nimel (vt nt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348), p-d 9 ja 10; 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 8). Menetlusosaliste ringi ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära kohtulahendit ja menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses. Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et tema koostatud määruskaebused nii maakohtu kinnistusosakonna määruse kui ka ringkonnakohtu määruse peale on menetlusosaliste ringi osas sõnastatud eksitavalt (vt ka ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 9). Lisaks juhib kolleegium avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et ta on määruskaebuses avaldaja K OÜ ärinimena ekslikult näidanud tema endise ärinime OÜ K.
9.Lisaks märgib kolleegium, et märgete kinnistusraamatusse kandmiseks on esitatud kaks erinevat kandetaotlust. Nende lahendamisel on menetlusosalised erinevad, olgugi et mõlemad taotlused sisalduvad samas lepingudokumendis. Nimelt ei ole ostja tahteavaldust vaja eesõiguse kande tegemisel hüpoteegi juurde ning hüpoteegipidaja tahteavaldust eesõiguse kandmisel eelmärke juurde, kuna need kanded nende õigusi ei puuduta, st nad ei ole puudutatud isikud kinnistusraamatuseaduse § 341 mõttes.
10.Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-9706, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate esindajale kätte toimetatud 7. novembril 2006. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 23. novembril 2006, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus esitati tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule. Seetõttu on antud asjaoludel võimalik analoogia korras rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 11).
11.Kolleegiumi arvates tõlgendasid alama astme kohtud valesti esmajoones AÕS § 61. Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus järjekoha. Järjekohta omava õiguse järjekoha saab kinnistusraamatus AÕS § 61 kohaselt reserveerida. Oluline on vaid, et märge oleks AÕS § 61 lg 1 kohaselt ulatuselt kindlaksmääratud (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 12).
12.Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde,
mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist eesõiguse märkega kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotleti selle kandmist hüpoteegi ja omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates võimalik vastavaid kandeid põhimõtteliselt teha (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13).
13.Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks ebaõigesti täiendav tähtaeg ja ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 15).
14.Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et määruse resolutsiooni kohaselt anti avaldajatele puuduste kõrvaldamiseks uus tähtaeg "10 päeva arvates käesoleva määruse jõustumisest". Seda tähtaega ei ole selgitatud määruse põhjendustes ja see ei ole üheselt mõistetav (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 17).
15.Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt määruskaebusena maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Lahendatavaks kohtuasjaks on kandeavalduse lahendamine (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 18).
16.Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada. Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.