Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gaida Kivinurm ja Imbi SidokToomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
17. mai 2017, Tallinn
Kohtuasja number
2-15-7818
Kohtuasi
Torupilli Korteriühistu hagi Elbrus International OÜ vastu põhivõla 36 891 euro 79 sendi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 6. detsembri 2016. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Elbrus International OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
65 821 eurot 32 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (vastustaja) Torupilli Korteriühistu (registrikood 80057161; asukoht Tartu mnt 47, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Toomela Kostja (apellant) Elbrus International OÜ (registrikood 12654385; asukoht Lootsi 11, Tallinn) lepingulised esindajad vandeadvokaat Ain Alvin ja vandeadvokaat Priit Raudsepp
Kohtuistungi toimumise aeg
2. mai 2017
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Toomela Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Ain Alvin ja vandeadvokaat Priit Raudsepp
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 6. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-7818 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada Elbrus International OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.
3.Menetluskulude jaotus jääb vastavalt asja lahendamise tulemusele maakohtu otsustada.
2-15-7818 Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Torupilli Korteriühistu (hageja) esitas 22. mail 2015 Harju Maakohtule Elbrus International OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 27 795 eurot 84 senti ja viivise. Menetluse käigus täpsustas ja täiendas hageja nõuet ning palus kostjalt välja mõista põhinõude 36 891 eurot 79 senti, 1. septembri 2016 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 19 503 eurot 68 senti ja edasiulatuvalt 1. septembrist 2016 viivise põhinõudelt kuni selle kohase täitmiseni korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-s 4 sätestatud määras. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Tartu mnt 47 asuvate korteriomandite ühiseks majandamiseks loodud korteriühistu. Kostja on alates 30. detsembrist 2014 korteriomandi Tartu mnt 47-M1 omanik. Enne teda oli ajavahemikul 29. november 2004 kuni 10. veebruar 2014 omanikuks OÜ Benetec ja 11. veebruar kuni 29. detsember 2014 Stevorte Capital OÜ. Korteriomandi võlg on tekkinud alates detsembrist 2012, kuna korteriomanikud on jätnud osaliselt arved tasumata. Hageja nõudis võla tasumist nii OÜ-lt Benetec, Stevorte Capital OÜ-lt kui ka kostjalt, kuid võlga ei ole tasutud. Hageja on esitanud korteriomanikele majandamis- ja haldamisteenuste eest arveid kooskõlas kehtivate õigusaktidega ning hageja põhikirjaga. Arvete esitamise aluseks on korteriomandite suuruste suhe ja teenusepakkujate arved. Kõigil arvetel on eraldi real märgitud summa selgitusega „soojusenergia äripindadele“, kuid kostja ei tunnista seda. Hageja esitab kostjale arved soojusenergia eest AS-i Tallinna Küte soojusarvete alusel, millel on kaks eraldi rida: äripinnad ja elanikud. Kulutatud soojusenergia kuludest jagatakse 22,5% äriruumide ja 77,5% elanike vahel. Tartu mnt 47 majas on kaks äriruumi – kostja korteriomand M1 ja kolmanda isiku korteriomand M2, mille vahel jagatakse 22,5% soojusenergia kuludest vastavalt nende osade suurustele. Hageja kasutas soojusenergia kulude jaotuse proportsioonide 77,5% ja 22,5% arvutamiseks metoodikat, arvestades nii korteriomandite ruumala kui ka üldpinna suurust. Kostja ehitusregistri andmetele tuginevad arvestused on väärad. Hageja tugines mõõtmistulemustele.
2-15-7818 Hageja ei ole esitanud kostjale alusetult arveid sooja vee tarbimise ega soojusenergia tarbimise eest küttehooaja välise aja eest. Kostja korteriomandit läbivad soojaveetorud ja kostjal on võimalus sooja vett igal ajal kasutada, kui ta ühendab korteriomandit läbivatele soojaveetorudele oma kraani. Kuna soojaveetorustik läbib kogu maja, sh kostja korteriomandit, peab kostja tasuma sooja vee tsirkulatsiooni eest küttehooaja välisel perioodil (juuni–august). Sooja vee tarbimise eest ei ole hageja kostjale arveid esitanud. Asjaolu, et kostja õiguseellane Benetec OÜ ühendas septembris 2012 omavoliliselt ja õigusvastaselt korteriomandi ruumid kortermaja üldisest küttesüsteemist lahti, ei tähenda seda, et hagejal ei oleks õigust nõuda kostjalt kütte eest tasu. Küttesüsteemist lahti ühendamine tekitas hagejale ja teistele elanikele kahju, sest selliselt rikuti küttesüsteemi kui terviku toimimist ning kogu kortermaja soojustasakaalu. Korteriühistu üldkoosolek ei ole andnud luba korteriomandi küttesüsteemist lahti ühendamiseks. Hageja lõplikuks nõudeks on ajavahemikul 14. jaanuarist 2013 kuni 11. augustini 2016 kostja ja tema õiguseellaste osaliselt tasumata arvete alusel tekkinud võlg. KÜS § 7 lg 4 järgi arvestas hageja tasumata arvetelt viivist 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle tõendamatuse tõttu rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt tasu tema omandis olevate ruumide kütmise ja sooja vee tarbimise eest, sest kostja ei ole neid teenuseid saanud – kostjale kuuluv korteriomand ei ole soojaveetorustikuga ühendatud ja alates 2012/2013 kütteperioodist on kostjale kuuluv korteriomand olnud küttesüsteemist lahti ühendatud. Kostja õiguseellane eemaldas korteriomandist radiaatorid, sest ruumide nõuetekohase temperatuuri tagamine eeldas samal ajal nii radiaatorite kui ka kalorifeeri töötamist. Kuna kalorifeer oli lahti ühendatud, ei toiminud süsteem nõuetekohaselt. Hageja ei ole kostja õiguseellase palvetest hoolimata kalorifeerisüsteemi taastanud, mistõttu ei olnud võimalik radiaatoritega saavutada ruumides nõuetekohast temperatuuri ja ruumidesse paigutati elektriradiaatorid ning soojapuhur. Radiaatorite küttesüsteemist lahti ühendamise tõttu on kogu hoone küttekulu kostjale kuuluva korteriomandi osas vähenenud, mistõttu nõuab hageja kostjalt teiste korteriomanike küttekulude eest tasumist, mis on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagi rahuldamiseks ei oleks alust ka seetõttu, et hageja ei ole võlga arvutades lähtunud korrektsest metoodikast ega ära näidanud, mille alusel jagatakse vaidlusalused kulud korteriühistu liikmete vahel. Hageja kulujaotuse metoodika on vale. Hageja ei ole esitanud arveid kõigile korteriühistu liikmetele võrdsetel alustel (KÜS § 151), sest kostjale määratud ühikuhind on teise korteriomanike ühikuhinnast kõrgem. Hageja ei ole tõendanud, et kostjale esitati küttearveid korrektse proportsiooni alusel. Kostja kohta arvutatud proportsioon 22,5% on ilmselgelt liialdatud. Hageja on jätnud arvestamata, et kostjale kuuluv korteriomandi reaalosa koosneb nii esimesel kui ka keldrikorrusel asuvatest ruumidest. Kuna keldrit ei köeta ja korteriühistu üldkoosoleku protokolli kohaselt keldripinna kohta küttekulusid ei arvestata, ei ole hagejal õigust nõuda keldriruumide küttekulude tasumist.
2-15-7818 Äripindade ja eluruumide vahelise proportsiooni muutumisel oli hageja kohustatud sellest teavitama AS-i Tallinna Küte, millega oleks kaasnenud AS Tallinna Kütte esitatud arvetel ka kulude jaotuse muutus. Isegi kui kostjal oleks hageja ees võlg, on kostjal õigus keelduda kohustuste täitmisest kuni hageja on taastanud hoone ehitusprojekti järgse keskküttesüsteemi ja täitnud seeläbi oma kohustused kostja ees. Alates 2012/2013 kütteperioodist on korteriomandi ainus keskküttesüsteemist tulenev soojuse allikas keskküttepüstaku toru, mille osas on Benetec OÜ kohustused täielikult täitnud. Korteriomandi omanikud on juba alates 2004. aastast nõudnud korteriühistult kütte- ja ventilatsioonisüsteemi hoone ehitusprojektile vastavat taastamist ja keeldunud põhjendatult tasumast arveid, millel kajastatud teenuseid ei ole kostjale osutatud. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 6. detsembri 2016. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 36 891 eurot 79 senti, 1. septembri 2016. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 19 503 eurot 68 senti ning alates 1. septembrist 2016 kuni põhivõla kohase tasumiseni viivise KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras, viidates võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-le 1, § 101 lg 1 p-le 1 ja 108 lg-le 1, samuti korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-le 1 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-le 1 ja § 7 lg-le 4. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste oluliste asjaolude üle: - hageja on Tallinnas Tartu mnt 47 asuvate korteriomandite ühiseks majandamiseks loodud korteriühistu (tl 7-14, I kd); - kostja on korteriühistu liige ja korteriomandi M1 omanik (tl 15-16, I kd), - korteriomandi M1 reaalosaks on mitteeluruum (äripind), lisaks on elamus veel üks mitteeluruum M2 (tl 100, II kd); - hageja 1998. a põhikirja p 12 järgi kannavad ühistu majandamise, hooldamise ja arendamise kulusid liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kogu elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui ühistu üldkogu ei otsusta teisiti (tl 8, I kd); hageja 2014. a põhikirja p 3.2.4 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, kui üldkoosolekul ei ole otsustatud teisiti (tl 12, I kd); - kohtule on esitatud 24. novembri 2004 üldkoosoleku otsuse protokoll, mille kohaselt kostja õiguseellasele keldriruumide eest küttekulu ei arvestata (tl 82-83, I kd); - kostja korteriomand on Tartu mnt 47 maja üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud; - kostjale ja tema õiguseellastele esitatud arved (tl 17-45, I kd, 149-153, I kd, tl 70-76, II kd, tl 180-183, II kd) on tasutud osaliselt (tl 55-56 ja 155-156, I kd, tl 77-78 ja 184185, II kd), sh on tasumata summa, mis on arvestatud reana „soojusenergia äripindadele“; - võlg on arvestatud vahemiku detsember 2012 kuni juuli 2016 kohta; - hageja põhikirjas ei ole kulude arvestamise aluseid KÜS § 7 lg-st 4 erinevalt sätestatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja on seisukohal, et esitas kostjale arved KÜS § 151 järgi nõuetekohaselt ning arvete tasumata osa tuleb kostjalt välja mõista. Hageja esitas kostjale vaidlusaluse kulu osas arvestuse AS Tallinna Kütte arvete alusel (tl 143 ja 160-227, I kd). Kostja leidis, et ei pea tasuma teenuse eest, mida ta ei ole saanud. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas kostja peab tasuma osa, mis on arvetel kajastatud kulureana „soojusenergia äripindadele“. Pooled
2-15-7818 kinnitasid, et vaidlusalune kulu rida on soojusenergia kulu, mis koosneb küttekulust ja soojavee tarbimise kulust (tl 101 pöördel, II kd). Hageja 24. novembri 2004 üldkoosolekul on otsustatud, et Benetec OÜ-le (kostja õiguseellane) keldri ruumide (õige suurusega 333,4 m 2, tl 81, I kd) küttekulu ei arvestata. Kostja ei esitanud selliseid tõendeid, et ta oleks vabastatud ka ülejäänud korteriomandi üldpinna eest soojusenergiakulude tasumisest. Kostja omandis oleva korteriomandi üldpind on 863 m2, tõenditena esitatud arvetest nähtuvalt on soojusenergia kulu arvestatud 529,60 m 2 (arvel rida ühik/kogus) eest, seega on tuvastatud, et hageja ei ole esitanud kostjale arveid suuremas ulatuses, kui üldkoosoleku otsusega kokku lepitud. Et algsetel arvetel on kajastatud ühikuna m3, arvestust ei muuda. Kohtuistungil nõustus kostja, et hageja esitas arveid üksnes esimese korruse eest (tl 101 pöördel, II kd). Hagejale esitab AS Tallinna Küte arveid 1999. aasta lepingu alusel (tl 144-148, I kd), mille kohaselt on soojusenergia proportsioonid jaotatud eluruumide ja mitteeluruumide vahel vastavalt 77,5% ja 22,5%. Nimetatud leping ei ole kaotanud kehtivust ega osutunud muul viisil tühiseks, selle alusel toimub soojusenergia jaotamine praeguse ajani. AS Tallina Küte esitab hagejale soojusenergia arve, mille aluseks on kõigi ühistu liikmete poolt tarbitud soojusenergia. Soojusarvel on kaks eraldi rida - 1. äripinnad (Tartu mnt 47-r, Tallinn) ja
2.elanikud (Tartu mnt 47-el, Tallinn). Kui võtta näitena üks esitatud arvetest (tl 143, I kd), võib tuvastada, et tarbitud soojusekogus 65 MWh jaguneb kaheks, s.o 22,5 % äriruumidele ja 77,5% elanikele. Seega äriruumidele arvestatakse kogu maja kogusest 14,625 MWh ja elanikele 50,375 MWh (kokku 65 MWh). Ülejäänud arved jagunevad samamoodi. Seega toimub soojusenergia kulude jaotus vastavalt kinnitatud proportsioonidele, 22,5% osale vastav kulu jagatakse kahe äriruumi vahel vastavalt nende suurustele. Hageja esitatud tabelist (tl 23-24, II kd) nähtub Tartu mnt 47 eluruumide ja äriruumide kütte jagunemise proportsioonide arvestus. Hageja selgitas kohtuistungil, et 1998. aasta põhikiri lähtus üldpinnast. Esimese korruse ruumid on kõrgemate lagedega. Siis arvutati välja ka köetava pinna ruumala. Sellest lähtuti AS-iga Tallinna Küte lepingu sõlmimisel ning pandi paika kaalutud keskmine üldpinna ja köetava ruumala järgi ehk 22,5%. Üldpinna arvestusest lähtuvalt oleksid kostja arved suuremad. Hageja selgitust kinnitavad KÜ põhikirjad (tl 4-7 ja 11-14, I kd), AS-iga Tallinna Küte sõlmitud leping (tl 144-148, I kd), haldusfirma selgitus (tl 68-69, II kd). Arvestused on toimunud kostjale soodsamalt. Kostjal ei ole õigus keelduda kinnitatud proportsioonide alusel soojusenergia eest tasumisest tuginedes energiatarbe analüüsile (tl 85-94 ja 99, I kd), sest proportsioonide võimaliku muutmise jaoks on vajalik asjakohane otsustus, mitte tellitud analüüs ühe koretriomandi energia tarbimise kohta. Kostja tugines küttekulude teistsuguse jagamise põhimõtte rakendamiseks mh ehitisregistri andmetele. Ehitusseadustiku § 61 lg 1 kohaselt on ehitisregistri andmetel üksnes informatiivne ja statistiline tähendus, sest on tavaline, et ehitisregistri andmed on kas ebatäpsed, vananenud või puudulikud. Ehitisregistrisse kantud tehnilistel andmetel ei ole õiguslikku tähendust. Hageja on piisavalt selgitanud ja tõendanud kütekulude jaotuse- ja arvestuspõhimõtteid, mille alusel on kostjale arved esitatud. See, et kostja sellise käsitlusega ei nõustu, ei anna alust lugeda arvestust ebaõigeks. Kostja ei esitanud muid tõendeid teistsuguse proportsiooni arvestamiseks. Tuvastatud on, et ruumide lahti ühendamine maja üldisest küttesüsteemist toimus Benetec OÜ enda initsiatiivil. Seda tõendavad kaudselt hageja nõudekirjad (tl 48-49, 51-52, 57-59, I kd), kuid eelkõige Benetec OÜ e-kirjad (tl 84, 95 ja 96, I kd) ning korteriühistu üldkoosoleku
2-15-7818 protokoll (tl 82-83, I kd). Kostja väide selle kohta, et korteriomandi lahti ühendamiseks oli hageja juhatuse liikme suuline nõusolek, ei ole tõendatud. Selline nõusolek ei oleks ka seaduslik, kuna taolise loa andmine ei kuulu korteriühistu juhatuse liikme otsustuspädevusse. Kuivõrd tuvastatud ei ole, et kaasomanike vahel oli kokkulepe selleks, et Benetec OÜ oma korteriomandi üldisest küttesüsteemist lahti ühendab, siis oli korteriomandi lahti ühendamine üldisest küttesüsteemist ebaseaduslik ja omavoliline. Riigikohus märkis otsuse nr 3-2-1-61-14 p-s 23, et kostja ei vabane elamu küttekulude ega muude kommunaalkulude kandmise kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga kui kaasomandiga seotud kohustustest ainuüksi põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui kostja korteril puudus soojustatud katus ja see ei olnud sihipäraselt kasutatav või kui kostja oli korteri küttesüsteemist välja lülitatud. Hagejal on kohustus tagada kõikidele oma liikmetele sooja vee kasutamise võimalus. Hageja selgitas, et kogu maja ja ka kostja korteriomandit läbivad soojaveetorud. Kostjale on tagatud sooja vee tarbimise võimalus. Arvete võrdlemisel (suvekuud vs ülejäänud arved) on võimalik järeldada, et suvel esitatav soojusenergia tasu on tasu sooja vee tsirkuleerimise eest. Kuna soojaveetorud ja sooja vee tsirkulatsioon läbib ka kostja korteriomandit, siis peab ta sooja vee tsirkulatsiooni eest tasuma. Kostja väide, et äripinnad ei kasuta sooja vett, on ümber lükatud hageja tõendiga (tl 100, II kd), millest nähtub, et teisele äripinnale esitatakse samuti arved sooja vee tarbimise eest. See näitab, et ka äripindadel on võimalik sooja vett kasutada. Hageja selgitas, et saamamoodi on teisele äripinnale esitatud arveid enne ja pärast 2014. aasta oktoobrit. Kostja täiendavaid arveid välja nõuda ei soovinud. Kostjale esitatud arvetel ei ole eraldi sooja vee tarbimise eest tasu küsitud, kuid see ei tähenda, et sooja vee tsirkulatsiooni eest ei peaks kostja tasuma. Vastav tsirkulatsioon on sooja vee kasutamise eeldus kogu kortermajas tervikuna. Ümber on lükatud kostja väide, et hageja on ekslikult esitanud arveid soojusenergia eest kütteperioodi välisel ajal. Juuni, juuli ja augusti eest esitatud arvetelt on näha, et arved soojusenergia eest on nendel kuudel olnud tunduvalt väiksemad, kui ülejäänutel kuudel. Lisaks on hageja ekslikult arvestatu osas teinud tagasiarvestuse (tl 40, I kd, tl 25–26, II kd) ning selle eest kostjalt tasu ei nõua. Selliseid asjaolusid, mis välistaksid hageja nõude kostja vastu tulenevalt hea usu põhimõttest, ei ole tuvastatud. Hageja ja AS Tallinna Küte vaheline lepinguline suhe (selle võimalik rikkumine) ei oma asja lahendamisel isegi kaudses mõttes tähtsust. Hageja ei ole rikkunud oma kohustusi, seda eelkõige seonduvalt korteriühistu majandamisega. Eeltoodu alusel on hagejal õigus kostjalt nõuda kohustuse täitmist, s.o esitatud arvete alusel maksmata osa tasumist KÜS § 151 alusel. Eelnevaga on tuvastatud, et kostja korteriomand on küttesüsteemist lahti ühendatud omaniku enda poolt. Seega on kõik takistused kommunaalteenuste tarbimisel põhjustatud kostja omavolilisest tegevusest, mitte hagejast. Ehitusprojektijärgne kütte- ja ventilatsioonisüsteemi taastamine tuleb lahendada kaasomanike kokkuleppel. Seetõttu ei esine praegusel juhul kostjal alust tugineda VÕS §-dele 110 ja 111. Hageja esitas tõenditena koguvõlgnevuse aluseks olevad arved (tl 17-45, I kd, 149-153, I kd, tl 70-76, II kd, tl 180-183, II kd), võlgnevuse kujunemise tabeli koos tasumistega ning tasumata arvete raporti (tl 116-185, II kd). Hageja selgitas, et täpsustatud tabel kostja võlgnevuse kujunemise kohta 1. jaanuarist 2013 kuni 1. septembrini on esitatud alguskuupäevaga 1. oktoober 2012, kuna alguskuupäev eelneb 2013. aastale ning selle eesmärk on näidata algvõlgnevust enne hagi aluseks oleva esimese maksmata arve nr M017105885 esitamist.
2-15-7818
Esitatud tõendite alusel on võlgnevuse kujunemine jälgitav ning õige ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse katteks 36 891 eurot 79 senti ja sissenõutavaks muutunud viivis 19 503 eurot 68 senti ning viivis alates 1. septembrist 2016 põhinõudelt kuni selle kohase täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud kostja. Hageja põhjendatud menetluskuludeks on hagi esitamisel tasutud riigilõiv 1100 eurot ja riigilõiv 50 eurot
18.oktoobril 2016 esitatud hagi tagamise taotluse eest. Riigilõiv 7. oktoobril 2016 esitatud hagi tagamise taotluse eest 50 eurot kostjalt väljamõistmisele ei kuulu, kuna kohus jättis eelnimetatud taotluse alusel hagi tagamata. Hageja kulud õigusabile 11 656 eurot 80 senti on põhjendatud osaliselt. Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse esitamise ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud menetluskulud 68 eurot 86 senti ei ole põhjendatud. Hagi tervikteksti kulu osas on põhjendatud ajakulu kokku 6 tundi ning lõplike seisukohtade esitamise ajakulu on põhjendatud 4 tunni osas. Seega on kokku põhjendatud ja vajalikuks kuluks 9773 eurot 54 senti, millele lisandub 18. oktoobril 2016 esitatud hagi tagamise taotlusega seonduv kulu 302 eurot 40 senti. Seega on kokku hageja menetluskulud 11 225 eurot 94 senti. Menetluskuludelt on kostja kohustatud maksma viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse, jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus tähelepanuta kostja põhjalikud seisukohad selle kohta, et hageja on arvestanud valesti kostja ruumide suuruse ja soojusenergia kulu. Ühistu esimese põhikirja järgi peab kulude jaotamine toimuma üldpinna, mitte ruumala põhiselt. 24. novembri 2004 üldkoosolekul lepiti kokku, et M1 keldrit küttekulude osas ei arvestata, vaidlusaluste arvete põhjal aga hageja seda otsust ei arvestanud. Pinnapõhiselt arvutuselt otsustati sama üldkoosoleku otsusega minna üle ruumipõhisele arvutusele. Samas ei ole teada, et oleks tuvastatud ruumipõhise arvestuse jaoks vajalikud andmed. 26. mail 2014 vastu võetud uue põhikirja kohaselt mindi tagasi ruutmeetripõhisele arvestusele. Korteriühistu kasutab kostjale arvete koostamisel oma selgituste kohaselt segameetodit, kuid ei ole tõendanud ruumide ruumala mõõtmist ja tulemuste õigsust. Maakohus hagejalt täiendavaid tõendeid ei nõudnud. Maakohus ei uurinud hageja arvutuskäike ega kontrollinud nende asjakohasust. Hageja arvestas valesti kostja köetavate ruumide osakaalu üldpinnast. Lisaks on väär kulu jaotamine eluruumide ja äripindade kuluks, vastavalt 77,5% ja 22,5%, kuna kasutatakse ebakorrektseid proportsioone ja ebaõigeid lähteandmeid. Kostja arvestuse järgi on kostjale kuuluva köetava pinna osakaal hoone köetavate pindade reaalosade pinnast 13,61% ja teise köetava äripinna osa 1,84%, seega kokku üksnes 15,45%. Hageja näitas väidetavalt köetava esimese korruse pinnaks 529,6 m 2, kuid tegelikult on pinna suurus 528,6 m2, see tähendab, et kõikidel arvetel küsitakse suuremat tasu kütte eest, kui peaks. Maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamiskohustust, kuna ei pööranud kulude metoodika õiguspärasuse hindamisel nendele asjaoludele tähelepanu.
2-15-7818
Maakohus rikkus uurimispõhimõtet. Millisel õiguslikul alusel või millisel metoodikal põhineb sooja vee küttekulu ja radiaatorite küttekulu jaotus korteriomanike vahel, ei ole hageja ega maakohus tuvastanud. Tsirkulatsioonitasu nõudmine kostjalt on alusetu, seda toetab soojusenergia ostu-müügileping, mille kohaselt tarvitavad sooja vett ainult eluruumid. Seetõttu on alusetu ka suvekuudel arvetele märgitud küttekulu. Maakohus ei ole välja selgitanud, kuidas arvestab hageja kostja osa sooja vee kulu nõudmisel. Maakohus ei arvestanud hageja kohustuste rikkumist. Korteriühistu loal või tema tegevuse tulemusel eemaldati küttesüsteemist olulised komponendid. Ajal, mil kostja on olnud ruumi M1 omanik, ei ole keskkütte süsteem nõuetekohaselt toiminud. Hoolimata korduvatest pöördumistest ei võtnud hageja selles osas midagi ette, kuigi hagejal on kohustus tagada tehnosüsteemide korrashoid. Maakohtu järeldus, et kostja ise eemaldas esimese korruse ruumidest radiaatorid, on tõendamata. Maakohus ei põhjendanud, miks on hagejal õigus määrata soojuslepingust erinevaid ja kallimaid tariife. AS Tallinna Soojuse arvetest nähtuvalt kohaldub mõlemale pinnaliigile sama tariif, seega puudub praegusel juhul õiguslik alus erineva ühikuhinna kohaldamiseks ja maakohus rakendas valesti materiaalõigust. Maakohus ei olnud tõendite hindamisel ja järelduste tegemisel järjepidev. Maakohus seostas alusetult proportsioonide jaotuse soojuse müügilepinguga. Kohtuotsuse põhjendustest ei selgu, kas ja millises osas luges maakohus soojuse müügilepingut hageja jaoks siduvaks dokumendiks. Maakohus luges müügilepingu sobivaks, kui oli vaja põhjendada soojusenergia kulu proportsionaalset jaotamist, kuid luges selle sobimatuks, kui oli vaja õigustada tsirkulatsioonitasu välja mõistmist. Seega omistas maakohus asja lahendamise seisukohast tähtsale tõendile vastanduvaid omadusi, rikkudes uurimispõhimõtet. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Vastuse kohaselt peab kostja kui korteriomanik tasuma ühistule soojusenergia eest mh juhul, kui korter on ühisest küttesüsteemist omavoliliselt välja lülitatud. Kõik kostja arvutused ja nende kaudu leitud tulemid tuginevad ebaõigetele lähtealustele. Hageja esitas maakohtule tabeli, millest nähtub Tartu mnt 47 eluruumide ja äriruumide kütte jagunemine, mille alusel on võimalik tuvastada, kuidas proportsioone on arvestatud. Ruumipõhised arvutused põhinevad kindlatel mõõdistusandmetel, mis on tehtud enne 1999. aastat. Hageja uue põhikirja p-s 3.2.4 on sätestatud, et ühistu liige on kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, puudub viide ruutmeetritele või kuupmeetritele. Proportsioon 22,5% ja 77,5% ning selle alusel tehtud arvutused on õiglased, sh äriruumide kõrgemate lagede tõttu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tühistada. Kolleegiumi hinnangul ei saa ringkonnakohus teha asjas ise
2-15-7818 maakohtus tegemata eelmenetluse toiminguid, ohustamata seejuures olulises ulatuses poolte kaebeõigust, mistõttu tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
7.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostja peab tasuma hagejale ajavahemikul alates 2012. a detsembrist kuni 2016. a juulini (k.a) soojusenergia eest selle ajavahemiku kohta esitatud arvete alusel kokku 36 891 eurot 79 senti ja kohustuse täitmisega viivitamise tõttu KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras viivist. Kostja on esitanud hageja nõudele põhiliselt järgmised vastuväited: 1) kostja ei pea hagejale soojusenergia eest tasuma, sest ta ei tarbi soojusenergiat, kuna alates septembrist 2012 on talle kuuluv korteriomand elamu küttesüsteemist lahti ühendatud (radiaatorid eemaldatud), sest elamu terviklik küttesüsteem ei toiminud; 2) kui kostjal on kohustus soojusenergia eest tasuda, siis ei ole hageja arvutanud kostjale langevat osa soojusenergia kulust õigesti, st hageja lähtub arveid esitades valedest lähteandmetest ja arvutusmeetodist, samuti esitab põhjendamatult arveid sooja vee (tsirkulatsiooni) eest; 3) kui kostjal on kohustus soojusenergia eest tasuda, siis on kostjal õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, sest hageja ei ole taganud, et elamu terviklik küttesüsteem toimiks.
8.Esmalt märgib kolleegium, et maakohus asus põhjendatult seisukohale, et hageja nõuet ei välista asjaolu, et kostjale kuuluv korteriomand on alates septembrist 2012 elamu küttesüsteemist lahti ühendatud. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjale kuuluva korteriomandi elamu küttesüsteemist lahti ühendamiseks ei olnud kaasomanike kokkulepet, mistõttu järeldas maakohus õigesti, et korteriomandi küttesüsteemist eraldamiseks ei olnud õiguslikku alust, ja seetõttu ei ole ka alust jätta korteriomandi omanikule soojusenergia arveid esitamata. Maakohtu selline järeldus on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt Riigikohtu 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10, 31. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-13, p 10 ja
8.oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 23). Selles osas nõustub kolleegium TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid.
9.Samuti asus maakohus põhjendatult seisukohale, et kostjal ei ole õigust keelduda VÕS § 110 või 111 alusel soojusenergia eest tasumast, tuginedes hageja kohustuste rikkumisele. Maakohus juhtis õigesti tähelepanu sellele, et iseenesest võib korteriomanik keelduda viidatud sätete järgi kütte eest tasumast seni, kuni korterit korteriomanike või valitseja või korteriühistu kohustuse rikkumise tõttu ei köeta (vt ka Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 23). Praeguses asjas leidis aga maakohus õigesti, et kostja ei ole tõendanud, et kostjale kuuluva korteriomandi reaalosa ei köeta hageja rikkumise tõttu, ning maakohus tuvastas õigesti, et takistused soojuse tarbimisel on põhjustatud korteriomandi omaniku poolt. Kolleegium nõustub ka selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid.
10.Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga selles, et kostja võlgneb hagejale vaidlusalusel ajavahemikul tarnitud soojusenergia eest hageja esitatud arvetel märgitud summa. Maakohus on kolleegiumi hinnangul jätnud eelmenetluses välja selgitamata asjas tähtsad asjaolud ja kohaldatava õiguse ning hagis nõutud summat kostjalt välja mõistes tähelepanuta
2-15-7818 kostja vastuväited selle kohta, et hageja lähtub arveid esitades valedest lähteandmetest ning jaotab kulud valedel alustel (vale arvutamise valemi järgi).
11.Eelkõige ei ole maakohus välja selgitanud, mille alusel pidi korteriühistu jaotama korteriomanike vahel soojusenergia kulud ja kas hageja on jaotanud kulud korteriomanike vahel õigesti. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et KÜS § 4 lg 2 järgi tuleb korteriühistu põhikirjas sätestada korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Seejuures on KÜS § 151 lg 1 järgi majandamise kuluks mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ning juhul, kui korteriühistu põhikirjast ei tulene teisiti, arvestatakse sellist kulu eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta (reaalosa pindala põhine arvestus). Praeguses asjas esitatud nõudeperioodi puudutavalt on majandamiskulude tasumise alused ja kord sätestatud korteriühistu 27. septembri 1998. a põhikirjas (I kd, tl-d 7–10) ja 26. mai 2014. a põhikirjas (I kd, tl-d 11–14). Hageja esitatud korteriühistu 1998. a põhikirja p 12 järgi kannavad ühistu liikmed majandamise, hooldamise ja arendamise kulusid proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kogu elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas (reaalosa pindala põhine arvestus), kui ühistu üldkogu ei otsusta teisiti (I kd, tl 8). Korteriühistu 26. mai 2014. a põhikirja p 3.2.4 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega (kaasomandi osa suuruse põhine arvestus), kui üldkoosolekul ei ole otsustatud teisiti (I kd, tl 12). Seega on korteriühistu põhikirjades sätestatud, et majandamiskulud jagatakse liikmete vahel põhikirjas, mitte KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud alustel. Lisaks põhikirjadele on hageja esitanud kohtule ka korteriühistu 24. novembri 2004. a üldkoosoleku protokolli (I kd, tl-d 82–83), mille p 7 järgi tehti korteriühistu liikmetele ettepanek muuta küttekulu arvestamine kuupmeetripõhiseks (reaalosa ruumala põhine arvestus) ja jätta OÜ Benetec (kostja õiguseellane) keldriruumidele (334,4 m2) küttekulu arvestamata ning ettepaneku poolt hääletas 31 liiget. Hageja selgituse kohaselt jaotab korterühistu soojusenergia kulud korteriomanike vahel vastavalt elu- ja äriruumide proportsioonile 77,5% ja 22,5%, mis arvestab nii korteriomandite reaalosade ruumala kui ka pindala suurust ning 22,5% kuludest jagatakse omakorda kahe äriruumi omaniku vahel vastavalt nende omavahelisele proportsioonile. Hageja väitel on selline kulujaotus kooskõlas seaduse ja põhikirjadega ning arvestab 2004. a üldkoosoleku otsust. Kuna põhikirjad ja üldkoosoleku otsus nägid ette erinevad kulude jaotamise alused, tuli maakohtul asja lahendades selgitada, mille alusel (kas põhikirjade või üldkoosoleku otsuse alusel) tuli vaidlusalusel ajavahemikul soojusenergia tasu korteriühistu liikmete vahel jagada. Maakohtu 30. juuni 2016. a istungil on küll arutatud küsimust sellest, kust tuleneb hageja väidetav proportsioon kulujaotuses, ja maakohus on küsinud, kas 2004 mindi üle kuupmeetripõhisele arvutusele, kuid maakohus ei ole arutanud pooltega küsimust sellest, mille alusel oli hagejal vaidlusalusel ajavahemikul õigus kostjale soojusenergia kulusid jagada ja mille alusel on hageja seda tegelikult teinud (II kd, tl 101–103 pöördel). Seega ei nähtu asja materjalidest, et maakohus oleks pooltega seda küsimust piisavalt arutanud ja selgitanud pooltele selle tähtsust asja lahendamise seisukohalt.
2-15-7818
Ka otsuses on maakohus küll viidanud nii mõlemale põhikirjale kui ka üldkoosoleku otsusele, kuid ei ole võtnud selget seisukohta, mille alusel pidi hageja soojusenergia kulusid vaidlusalusel ajavahemikul korteriühistu liikmete vahel jagama ning kas vaidlusaluse ajavahemikul kostjale esitatud arved on arve esitamise ajal kehtinud kulujaotuse põhimõtetega kooskõlas. Kulude jaotamise aluseid välja selgitamata ei saanud aga maakohus järeldada, et hageja on soojusenergia kulusid kostjale kuuluva korteriomandi kohta õigesti arvestanud.
12.Lisaks eeltoodule ei ole maakohus hinnanud, kas korteriühistu sai majandamiskulude jaotuse aluseks olevaid põhimõtteid kehtestada 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsusega. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja esindaja kolleegiumile, et korteriühistu 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsusega sätestati soojusenergia tasu arvestamise alused erinevalt kehtivast põhikirjast ja see otsus jäi kehtima ka pärast 2014. a uue põhikirja vastuvõtmist, sest mõlema põhikirja järgi võis üldkoosoleku otsusega kehtestada teistsuguse majandamiskulude jaotuse. Kolleegiumi hinnangul võib hageja käsitus üldkoosoleku otsusega majandamiskulude jaotamise aluste kehtestamisest olla ekslik. Riigikohus on juhtinud tähelepanu sellele, et KÜS § 4 lg 2 ja § 151 lg 1 järgi võib korteriühistu kalduda seaduses sätestatud kulujaotusest kõrvale korteriühistu põhikirjaga, st seadusest erinev kulujaotus peab olema põhikirjas endas konkreetselt sätestatud. See on mh vajalik selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine ning arvestada tuleb ka seda, et põhikirja muutmiseks tuleneb seadusest kvalifitseeritud häälteenamuse nõue. Kui korteriühistu põhikirjas on lubatud kalduda seaduses sätestatud kulujaotusest kõrvale üldkoosoleku otsusega ilma põhikirja muutmata, on selles osas korteriühistu põhikiri seadusega vastuolus ning selle alusel vastu võetud üldkoosoleku otsused võivad olla mittetulundusühingute seaduse § 241 lg 1 järgi tühised, kui on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Seejuures on Riigikohtu hinnangul üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (vt Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p-d 11–13). Ka praeguses asjas võib põhikirjaga üldkoosolekule sellise volituse andmine olla vastuolus seadusega ning nimetatud üldkoosoleku otsus võib põhikirja muutmise osas olla tühine, kui selle vastuvõtmisel ei ole järgitud seaduses sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Üldkoosoleku protokolli p 3 viitab sellele, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei olnud märgitud, et otsustatakse põhikirja muutmist majandamiskulude jaotust puudutavalt, mis omakorda viitab sellele, et üldkoosoleku otsus võib olla selles osas tühine. Kuigi kumbki pool ei ole menetluses tuginenud üldkoosoleku 24. novembri 2004. a otsuse tühisusele, on Riigikohus korduvalt selgitanud, et kohus peab ka omal algatusel arvestama tühisuse alustega (vt nt Riigikohtu 30. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-13, p 24). Sellest tulenevalt tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas korteriühistu
24.novembri 2004. a üldkoosoleku otsus kehtib majandamiskulude jaotuse aluste muutmise osas või on see tühine. Kuna kumbki pool ei ole tühisusele tuginenud, tuleb maakohul anda pooltele võimalus selles küsimuses seisukohta väljendada ning vajadusel oma väidete ja vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid tõendada.
2-15-7818
13.Juhul kui hagejal ei olnud õigust arvestada majandamiskulusid 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsuse järgi ruumalapõhiselt ja hageja pidi arvestama iga korteriomandi soojusenergia kulusid vastavalt 1998. a ja 2014. a põhikirjas sätestatud alustele, tuleb asja lahendades mh arvestada seda, et KÜS § 13 lg 1 järgi jõustub korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Kohtule esitatud 26. mai 2014. a põhikirjast ei nähtu, et korteriühistu liikmed oleksid üldkoosolekul otsustanud, et põhikiri jõustub muul ajal. Seega tuleb ajavahemikul 2012. a detsembrist kuni 2014. a maini lähtuda 1998. a põhikirjas sätestatust (korteriomandi reaalosa pindalapõhine arvestus) ning ajavahemikul 2014. a juunist kuni 2016. a juulini 2014. a põhikirjas sätestatust (kaasomandi osa suuruse põhine arvestus).
14.Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et hageja esile toodud arvutuskäik majandamiskulude jagamise kohta kõigi korteriomanike vahel ei nähtu ühestki ülal nimetatud kulujaotust sätestavast dokumendist ega seadusest. Hageja selgituse kohaselt on ta jaganud soojusenergia kulu korteriomanike vahel, lähtudes esmalt AS-iga Tallinna Küte sõlmitud lepingus kokkulepitud ja sellest tulenevalt korteriühistule esitatud soojusenergia arvetel märgitud proportsioonist (77,5% eluruumid ja 22,5% äriruumid) ning jaganud äriruumi kulu omakorda kahe korteriomaniku vahel vastavalt nende korteriomandite omavahelisele proportsioonile. Samuti on hageja selgitanud, et selline proportsioon on korteriomandite reaalosa ruumala ja pindala kaalutud keskmine ning tagab õiglase kulujaotuse. Kolleegiumi hinnangul on kostja õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et hageja ja soojusettevõtja vahel kokkulepitud proportsioonil ei ole tähtsust soojusenergia kulude jaotamisel korteriomanike vahel. Korteriühistu peab majandamiskulud jagama vastavalt seadusele või korteriühistu põhikirjale, kui selles on sätestatud seadusest erinevad alused. Mõlema asjas esitatud põhikirja järgi tuleb kõigi korteriomandite kohta arvestada majandamiskulusid samadel alustel. Sellest tulenevalt tuleb korteriühistul jagada soojusenergia arvel märgitud kogu tasu kõigi korteriomanike vahel samadest alustest lähtudes, tegemata vahet äri- ja eluruumidel. Samuti ei tulene kummastki põhikirjast, üldkoosoleku otsusest ega seadusest, et kulusid võib jagada ruumala ja pindala kaalutud keskmise järgi. Sellest tulenevalt on kolleegiumi hinnangul põhjendatud ka kostja etteheide selle kohta, et hageja ei saa soojusenergia kulusid jaotades lähtuda nn segameetodist, mille puhul on jagamise aluseks samal ajal nii korteriomandi ruumala kui ka pindala, kui see ei tulene otseselt korteriühistu põhikirjast.
15.Lisaks tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas korteriühistu 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsus kehtib osas, millega korteriomanikud otsustasid vabastada kostjale kuuluva korteriomandi keldrikorruse osas soojusenergia kulude tasumisest. Kui üldkoosoleku otsus selles osas kehtib, siis tuleb maakohtul kontrollida, kas hageja on esitanud kostjale arveid seda arvestades. Maakohus on küll otsuses nentinud, et hageja on sellega arvestanud, kuid sisuliselt ei ole maakohus kontrollinud, kas ja kuidas hageja arvutusmeetod seda tegelikult arvestab. Kuna hageja leppis AS-iga Tallinna Küte ülal nimetatud elu- ja äriruumide proportsiooni kokku juba 1999. aastal ja kostjale kuuluva korteriomandi keldrikorrus otsustati küttekulude kandmisest vabastada 2004. a üldkoosolekul, siis on ilmne, et elu- ja äriruumide proportsioon ei saanud jääda pärast seda muutumatuks, sest 2004. a otsuse järel vähenes oluliselt küttekulude jaotamisel arvestatavate äriruumide
2-15-7818 pindala ja ruumala. See omakorda aga viitab sellele, et hageja ei arvesta üldse või ei arvesta õigesti 2004. a üldkoosoleku otsust kostjale kuuluva korteriomandi keldriruumide kohta.
16.Arvestades ülal märgitut võivad kolleegiumi hinnangul esineda hageja esitatud arvutustes põhimõttelised vead, mis tulenevad ühest küljest sellest, et ei ole teada, kas hageja tugines soojusenergia kulusid korteriomanike vahel jaotades õigetele kulude jaotamise alustele (korteriühistu 1998. a ja 2014. a põhikirjades või üldkoosoleku 24. novembri 2004. a otsuses sätestatud alustele), kui ka sellest, et hageja on lähtunud eluruumide ja äriruumide proportsioonist (77,5% : 22,5%), mis kaalutud keskmisena pole kooskõlas ühegi eelnimetatud kulude jaotust sätestava dokumendiga. Samuti ei ole selge, kas ja kuidas arvestas hageja soojusenergia kulusid korteriomanike vahel jaotades asjaolu, et kostjale kuuluva korteriomandi keldriruumide eest ei arvestada 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsuse järgi küttekulusid.
17.Lisaks on kostja põhjendatult osundanud ka sellele, et talle esitatud arvetel on hageja märkinud pärast 2014. a põhikirja vastuvõtmist kostja korteri pindalaks 529,6 m2 (arved alates novembrist 2014, I kd, tl-d 40–45, 149–153, II kd, tl-d 70–76 ja 180–183) kuigi arvestades kostjale kuuluva korteriomandi pindala suurust (863 m2) ja 2004. a üldkoosoleku otsuses märgitud keldriruumide suurust (334,4 m2) peaks see olema 528,6 m2. Kuigi vahe on marginaalne, viitab ka nimetatud asjaolu sellele, et hageja kulujaotus võib tugineda valedele lähteandmetele.
18.Ülaltoodust hoolimata on kostjal siiski kohustus tasuda soojusenergia kulusid, kuid üksnes vastavalt seaduses või põhikirjas sätestatud aluste järgi arvutatud suuruses. Seetõttu tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel esmalt selgitada, millisel õiguslikul alusel tuleb soojusenergia kulud korteriomanike vahel jagada ja sellest lähtudes anda hagejale võimalus esitada kohtule vastavate alustega kooskõlas olev soojusenergia kulude arvestus koos selgitustega ning kostjale võimalus esitada hageja kuluarvestusele oma vastuväited. Samuti tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel arvestada kõigi kostja esitatud vastuväidetega hageja arvutuse ja selle aluseks olevate lähteandmete kohta ning võtta nende kõigi kohta põhjendatud seisukoht. Menetluskulud
19.Kuna maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ega pea vajalikuks vastata selles osas apellatsioonkaebuse väidetele. Menetluskulud jaotab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist määrusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.