Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Mai Grauberg
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.11.2006, Tallinn, Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei
Tsiviilasja number
2-04-1084 (2/231-7607/04)
Tsiviilasi
OÜ hagi GS , VS , VK ja GM vastu asja kasutamise õiguse lõppenuks tunnistamine, eluruumi ja kuuride vabastamine, väljatõstmine.
Kohtuistungi toimumise aeg, 25.10.2006, Tallinn, Kentmanni Kohtmaja Kostjate esindaja JA koht, istungil osalenud isikud
Jätta rahuldamata OÜ hagi GS, VS, VKja GMvastu Tallinnas Nafta 3-26 ja 27 ning Nafta 3 asuva kuuride kasutamise õiguse lõppenuks tunnistamiseks, eluruumi ja kuuride vabastamiseks, väljatõstmiseks. Välja mõista OÜ-lt õigusabikulusid GS 4250 krooni, VS 4250 krooni, V K 4250 krooni ja GM 4250 krooni. Kohtuotsuse peale võib esitada otsuse avalikult teatavaks tegemisest apellatsioonkaebust 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule arvates otsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kui apellant ei ole märkinud et soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonkohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
OÜ on asuva kinnistu omanik. Kinnistul paikneb hoone elamiseks, garaažid ja kuurid. Kinnistusraamatusse ei ole kantud märget üürilepingu kohta ja kolmandate isikute kohta.. Kostjad elavad korteris hoones ja korteris , mis on 2-toaline pindalaga 45,9m2, kostjad kasutavad ka kuuri. Kostjad kasutavad ka eluruumi , mille on hõivanud omavoliliselt. Kostjatel ei ole õigust eluruumi kasutada, isegi kui oleks leping, on see üles öeldud, mida ei ole vaidlustatud, leping ei ole pikenenud. asuva hoone kasutuselevõtt oli planeeritud pärast kapitaalremonti tootmisbaasina, vastuvõtuaktis on märgitud, et TK 22.07.86 määruse järgi oli maja tunnistatud avariiliseks ega vasta sanitaartehnilistele tingimustele. Linnavolikogu 21.03.96 otsusest nähtub, et asuv elamu
Kostjad hagi ei tunnista. Kostjate õigust eluruumi kasutamiseks kinnitab eluruumi üürileping RE ja KM vahel, mis oli sõlmitud aastal. Selle lepingu alusel oli antud üürile kahetoaline korter üldpinnaga 45,9 m2 asukohaga , Tallinn. Üüri suuruseks oli kokku lepitud 0,3 krooni kuus ühe ruutmeetri eest ning see oli sõlmitud tähtajaga kuni . Lisaks on RE ja GS vahel sõlmitud üürileping eluruumi aadressil , Tallinn, kasutamiseks. Tegemist ei ole omavolilise eluruumi kasutamisega. Kostjatel ei ole andmeid selle kohta, et seda lepingut oleks lõpetatud või muudetud. K M elas mainitud korteris koos kostjatega, kes olid tema perekonna liikmed. Tema suri . Kostjate seadusliku õigust eluruumi kasutada kinnitab see, et nemad kõik on registreeritud mainitud elamispinnale. Registreerimine elamispinnale ei ole mõeldav ilma eluruumi omaniku nõusolekuta. Asjaolu, et märget pole kantud kinnistusraamatusse, ei tähenda, et see pole koormatud kolmandate isikute õigustega või et puudub üürisuhe või et eluruumi kasutamine oleks seadusevastane. AÕS § 63 lg 1 p. 4 ja VÕS § 324 lg 1 sätestavad üürnikule võimaluse nõuda tema õigusi tagava märke tegemist kinnistusraamatusse. Kui hageja ei olnud teadlik sellest, et ostu-müügi lepingu sõlmimise hetkel maja oli koormatud üürilepingutega, selles on süüdi mitte kostjad, vaid kinnistu müüja, kes ei esitanud tehingu sõlmimisel õigeid andmeid. Hagejal on õigus esitada õigustatud pretensioonid müüja vastu. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi usaldusväärset tõendit selle kohta, et maja oleks varisemisohtlik või muul põhjusel ohtlik selles elavate inimeste elule või tervisele. Kostjate teada maja ei ole välja arvatud elamufondist. Oma seisukohtades hageja tugineb TLM RSN TK . määrusele nr 307, millega maja on tunnistatud avariiliseks ning ei vasta elunormide sanitaartingimustele. Kostjate teada taolist määrust ei ole säilinud. Vastavalt TL teatisele 24.10.2002 a. säilik, milles peavad olema Mererajooni RSN TK istungite 22.07.1987 a. otsused nr 267-310 on kaduma läinud ja selle leidmiseks rakendatud abinõud pole andnud tulemusi. Otsuse olemasolu ei tähenda seda, et maja oleks praegusel ajal sedavõrd halvas seisundis, et seda ei saa kasutada. Hagis ei ole märgitud millistele nõuetele kostjate poolt üüritud korter ei vasta ehkki viitab VV määrusele nr 38 Eluruumidele esitatavad nõuded. Isegi kui eluruum ei vasta nõuetele, siis määruse p. 12 järgi võib edasi kasutada eluruumidena, kuid hoone kapitaalremondi või renoveerimise korral tulevad eluruumidena kasutatavad ruumid ümber ehitada vastavalt käesolevatele nõuetele. Kostjad ei nõustu sellega, et maja füüsilist kulumist tõendab T L otsus a. nr . Otsuses on küll märgitud, et maja ei kuulu erastamisele seoses selle lammutamisega. Samas selles ei sisaldu märget maja elamiskõlbmatuse, varisemisohtlikkuse või muu säärase kohta. Hoone elamiskõlbmatust ei kinnita ka hageja poolt esitatud OÜ eksperthinnang Selles on küll märgitud, et elamu on kaasaja mõttes vananenud ruumiprogrammiga, on tervikuna tuld kartev ja selle
Lk 2 (5)
välispiirded on ebapiisava soojuspidavusega, tehnovõrgud on moraalselt ja füüsiliselt kulunud. Samas eksperthinnangus on märgitud, et hoone põhi-kandekonstruktsioonid on tugevuse seisukohalt veel piisavad kasutamiseks. Eksperthinnang on teatud mõttes vastuolus ka hageja poolt esitatud väitega, et elamu oli avariiline 1993 aastal (hagiavalduse p. 3 lg 2). Seega hagejale kuuluv elanu ei ole halvemas seisundis kui enamus kesklinnas olevad hooned. See et hoone asend tänavapildis on ebasoodne ja ruumide paigutus on vananenud ei anna veel alust üürilepingute lõpetamiseks ja üürnike väljatõstmiseks. Kostja ei pea vaidlustama üürilepingu ülesütlemist, vaid ainult siis kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Vajadus maja remontida samuti ei saa olla aluseks üürilepingute lõpetamiseks. VÕS § 284 alusel üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Hageja tegelik tahe on suunatud maja lammutamisele, milleks puudub objektiivne vajadus. Tallinna Kesklinna Valitsus keeldus võtmast kostjaid arvele munitsipaaleluruumi üürimist taotlevate isikutega ning neile kinnitati, et nende elamispinna küsimuse peaks lahendama Nafta 3 majaomanik, kes omandas nimetatud korteri koos üürnikega. Hageja esitas avalduse hagi eseme muutmiseks, milles tema märkis, et käesolevaks ajaks, s.o. 13.04.2005 on selgunud, et mõned kostjad on hõivanud ebaseaduslikult ja omavoliliselt ka Nafta 3 korteri 27 ning kostjad kasutavad 2 korterit – nii korterit 26 kui ka korterit 27. Seoses sellega hageja on sunnitud lisaks hagiavalduses toodud nõuetele nõudma ka korteri nr 27 vabastamist. Käesolevaga kostjad teatavad, et jäävad varem esitatud vastuväidete juurde ning soovivad esitada Tallinna Linnakohtule 01.11.1996 a. RE ja GS vahel sõlmitud üürilepingu, mille alusel kostja kasutusse on antud ka eluruum aadressil , . Käesolevaga kostjad soovivad tõendada, et ka mainitud korteri kasutamine tuleneb lepingust ning nemad ei ole mainitud korterid hõivanud, nagu seda väidab hageja. Tõendid: Üürileping eluruumi üürileping
a., Surmatunnistus , Sünnitunnistus , Tallinna Linnaarhiivi kiri nr
,
Hageja kahele järjestikusele istungile ei ilmunud, taotlusi ei esitanud, oma varasemaid taotlusi ei toetanud, mitteilmumise põhjustest ei teatanud, mistõttu lahendas kohus kostja taotluse alusel vaidluse sisuliselt. Vaidlust ei olnud selles, et hageja on kinnistu nr omanik ja et kinnistusraamatusse ei ole kantud märget üürilepingu kohta. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjad on pereliikmed. Kohus nõustub kostja väitega sellest, et märke puudumine kinnistusraamatust ei tähenda iseenesest et eluruumi kasutamiseks puudub õiguslik alus. AÕS § 63 lg 1 p 4 ja VÕS § 324 lg 1 sätestavad üürnikule võimaluse nõuda tema õigusi tagava märke tegemist kinnistusraamatusse, nimetatu on aga seotud üürniku kaitseõigusega uue kinnistu omaniku vastu seoses teatud alustel üürilepingu lõpetamisega. Kohtule esitatud RE ja KM ́i vahel aastal sõlmitud üürilepinguga on üürniku kastusse antud kahetoaline korter üldpinnaga 45,9 m2 . Üüri suuruseks oli kokku lepitud 0,3 krooni kuus ühe ruutmeetri eest ning see oli sõlmitud tähtajaga kuni 01.07.1997 a. Lisaks on RE ja GS vahel sõlmitud üürileping eluruumi aadressil , kasutamiseks. Nimetatud üürilepingutega on leidnud tõendamist, et kostjad kasutavad eluruumi ja koos nende päraldistega (kuur) üürilepingu alusel,
Lk 3 (5)
st õiguslikul alusel, mis vastab märgitud ajal kehtinud ES § 4 sätestatule. Viimase kohaselt on ES § 4 eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks muuhulgas üürileping. Seega ei ole korteri nr 27 kasutamise puhul tegemist omavolilise eluruumi kasutamisega kostjate poolt. Kooskõlas kuni 01.07.2002 kehtinud ES § 32 lg 2 siis kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbi pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks. Hageja ei ole tõendanud, et üürileandja oleks korteri nr kohta 01.08.93 ja nr 27 kohta 01.11.1996 sõlmitud üürilepingu jätnud pikendamata või sõlminud kostjatega teistsugustel tingimustel üürilepingud. Seega on kostjad tõendanud, et kasutavad eluruume koos päraldistega seaduslikul alusel ning lükanud ümber hageja väited selles, et lepingud pole pikenenud. Kuuride kasutamine oli lubatav ES § 28 lg 2 järgi, mille kohaselt on eluruumi üürilepingu esemeks eluruum koos selle teenindamiseks vahalike ruumidega nagu kuur, pesuköök ja kelder. Hageja ei ole tõendanud, et alates 01.07.2002 so VÕS kehtima hakkamisest oleks üürilepinguid muudetud, sh muudetud lepingute eset, sh seda, et kuuri ei saaks kostjad kasuta või saaksid neid kasutada teistsugustele õiguslikel alustel või tingimustel. Hageja väited sellest, et korter nr 26 ja 27 ei saa olla eluruumi üürilepingu objekt, on lükatud ümber kostjate poolt esitatud üürilepingutega, mis kinnitavad üürilepingu eseme olemasolu ning asjaolu, et elamu vajab remontimist, mida kinnitab OÜ arvamus ja mille kohaselt on elamu kaasaja mõttes vananenud ruumiprogrammiga, tervikuna tuld kartev, välispiirded on ebapiisava soojuspidavusega, tehnovõrgud on moraalselt ja füüsiliselt kulunud, kuid see ei tähenda, et elamus asuvad eluruumid 26 ja 27 ei oleks üürilepingu esemeks. ES § 29 lg 2 sätte mõttest tulenevalt ei saanud üürilepingu esemeks olla toa osa või tuba, mis on seotud teise toaga. Antud olukorras ei ole hageja tõendanud, et üürilepingud elamiseks oleks olnud sõlmitud ES § 29 lg 2 sätestatud eseme (so muu) kohta, mis olemuselt ei saaks olla lepingu ese. Tallinna Linnavolikogu 21.03.1996 a. otsuses on märgitud, et maja ei kuulu erastamisele seoses selle lammutamisega, kuid nimetatu ei tähenda, et majas olev korter ei saa olla üürilepingu esemeks. Veelgi enam - selles ei sisaldu märget maja elamiskõlbmatuse, varisemisohtlikkuse või muu sarnase kohta. Kohtule esitatud üürilepingu ülesütlemise teates 01.10.2004 (lk 37-38) on hageja kostjatele lepingu üles öelnud põhjusel, et kostjatel ei ole üürilepingut ning et hageja vajab hoonet tungivalt ise seoses kinnisvaraarendusprojektidega. Kostjad seda vaidlustanud ei ole, küll aga nõustub kohus kostja väitega, et kostjatel on õigus üürilepingu ülesütlemine vaidlustada iseseisvalt kohtus/üürikomisjonis, kui nad leivad, et leping on üles öeldud hea usu põhimõttega vastuolus eelkõige VÕS § 327 järgi. Kuivõrd kinnistusraamatus ei ole märget üürilepingu kohta, siis on VÕS § 323 lg 1 tulenevalt üürileandjal õigus elu - või äriruumi üürileping üles öelda § 312 sätestatud ülesütlemise tähtaegu järgides üksnes juhul kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Eluruumi üürilepingu olemuseks on eelkõige eluruumi kasutamine tasu eest elamiseks. Lähtudes eluruumi üürilepingu olemusest leiab kohus, et VÕS § 323 lg 1 mõtte kohaselt saab üürileandja vaid siis lepingu VÕS § 312 sätestatud tähtaegadel üles öelda kui üürileandjale on eluruumi vaja enda majutuseks tingimustes, kus tal ei ole enam mujal võimalik seda teha. Selleks võib olla senise majutuse võimatus objekti hävimisega, lepingu lõppemisega jmt. Hageja on põhjendanud vajadust lepingut üles öelda sellega, et soovib kinnisvaraarendust teostada. Ülesütlemise avaldusest ei nähtu, kuidas kinnisvaraarendusprojekt on seotud hageja tungiva vajadusega kostjate kasutuses olevate eluruumide järgi. Kohus leiab, et kinnisvaraarendus on ülesütlemisteates hinnatav ärilise eesmärgina mitte aga isikliku tungiva vajadusena eluruumi kastumiseks enda poolt. Esitatud eksperdi arvamus ja mainitud kohaliku omavalitsuse otsus, planeeringu koostamise finantseerimise õiguste üle andmise leping, Tallinna Linnvalitsuse korraldus 863 –k, 14.03.01, 1965.a. välja antud arhitektuur-planeerimisaruanne ja teised hageja poolt elamu võimaliku lammutamise kohta esitatud tõendid, ei tõenda hageja vajadust eluruumi kasutada elamiseks enda poolt tungivalt. Eeltoodu alusel puudus hagejal õigus lepinguid üles öelda VÕS § 323 lg 1 järgi kuivõrd ei ole tõendatud hageja enda tungiv vajadus eluruumide Nafta 3 korterite nr 26 ja 27 järele ning kuna kostjad
Lk 4 (5)
tõendasid eluruumide kasutamise õiguslikku alust, puudus hagejal õigus lepingut üles öelda ka põhjusel, et kostjatel ei ole üürilepinguid. VÕS § 186 lg 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Võlasuhte lõppemise eelduseks on asjaolu, et lepingu ülesütlemine oleks seaduslik ja kehtiv. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kuivõrd üürilepingud kostjatega Nafta 3 korterite nr 26 ja 27 ning nende juurde kuuluvate kuuride kasutamiseks ei ole üles öeldud kehtivalt, ei ole lepingud lõppenud ning seega tuleb hagejate nõue märgitud ruumide kasutamisõiguse lõppenuks tunnistamiseks, ruumide vabastamiseks ja kostjate väljatõstmiseks jätta rahuldamata. Kostjate kohtukulud tuleb kooskõlas enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p2 järgi jätta hageja kanda. Kostjad on tasunud õigusabikulude katteks 17000 krooni, seega tuleb igale kostjale välja mõista arvestades asja mahtu ja keerukust hagejalt 4250 krooni. Kohtunik
Lk 5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.