Tsiviilasi nr 2-05-2600
Kohus
2-05-2600 Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Ulvi Loonurm, Mare Merimaa, Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
3.oktoober 2006, Tallinn
Tsiviilasi
E.Pi hagi S.V ja T.V vastu 9 887 krooni 90 sendi üüritasu, kõrvalkulude ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21. aprilli 2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E.Pi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
13. september 2006
Tsiviilasja number
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja E.P ja tema lepinguline esindaja Raivo Salumäe; kostjad S.V (ka T.V esindajana) ja T.V
Jätta muutmata Harju Maakohtu 21.aprilli 2006 otsus ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt on E.P Tallinnas x tn asuva hoone omanik. Nimetatud hoone tagastati hagejale 15.05.1995. Kostjad S.V ja T.V kasutavad nimetatud hoones sundüürnikena korterit nr x. Kostjatel on seisuga 01.06.2005 üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus suuruses 9 887,90 krooni. Sellest 5 348,85 krooni moodustab võlgnevus perioodi 1998 kuni 2005 eest, mil kostjad jätsid tasumata esitatud arvetele märgitud maksed fonoluku ja kindlustuse eest. Ülejäänud osas moodustab võlgnevuse märtsi- ja aprillikuu 2005 eest üüripiirangute kaotamise järgselt hageja poolt nõutud üür 40 kr/m2. Kostjad tasunud ei ole, kuigi antud
juhul ei ole tegemist mitte üüri tõstmisega, vaid õiguspärase üüri taotlemisega. Nimelt ei ole antud juhul üürilepinguga üüri suurus määratud ja hageja on seniajani nõudnud üüri kehtivate normatiivaktide järgi. Pealegi katab nõutav üür vaid hoone hooldus-, remondi- ja halduskulud. Hageja saab samas hoones sõlmitud uute üürilepingute järgi üüri 100 kr/m2, seega ei saa nõutav üür olla ülemäärane. Kuna pooled ei ole üürimääras kokku leppinud, ei ole selle muutmiseks vajalik ka poolte kokkulepe. Samuti ei ole kostjad vastavalt võlaõigusseadusele üüri tõstmist vaidlustanud, mistõttu nad seda enam teha ei saa. Eeltoodu alusel palus hageja kostjatelt välja mõista võla 9 887,90 krooni, sealhulgas viivised 639,05 krooni. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Tallinna Linnavalitsuse 27.12.1996 korraldusega tagastati J. L ja hagejale võrdsetes mõttelistes osades hoone x tn . Esmase 08.02.1995 tagastamiskorralduse alusel tagastati nimetatutele ainult x hoone. 28.05.1996 sõlmisid hageja ja J. L mõttelise osa ostu-müügi lepingu, mille alusel sai hageja x hoone omanikuks. S.V koos perekonnaliikmetega kasutas eluruumi x tn Kadrioru Elamuekspluatatsiooni Valitsusega 27.01.1994 sõlmitud üürilepingu alusel. 17.11.1999 sõlmisid pooled kokkuleppe, mille kohaselt tunnistas hageja kostjatega sõlmitud üürilepingu kehtivaks. Vaatamata sellele, et kuni 27.12.1996 puudus hagejal seaduslik alus nõuda kostjatelt üüri, tegi hageja seda ikkagi ja kostjad tasusid talle perioodil juulist 1995 kuni detsembrini 1996 kokku 10 089,30 krooni. Alates 1998. a. novembrist lisas hageja kostjaid teavitamata omavoliliselt üüriarvele 12 krooni fonoluku eest, mida eluruumil ei olnud, ja kindlustusmakse 41 krooni. Elanike järelepärimisele, millise kindlustusega on tegu, hageja ei vastanud. Seega otsustasid kostjad enam mitte tasuda teenuse eest, mida tegelikult ei osutata. Nimetatud olematu teenuse eest tekkis kostjatel hageja ees väidetav võlg summas 5 348,85 krooni. Ülejäänud võlgnevus on tekkinud hagejapoolse üüri tõstmisega. 28.02.2005 saatis hageja kostjatele kirja eluruumi üürilepingu lõpetamiseks. Kostjad leidsid, et kuna hageja ei pöördunud kohtusse üürilepingu lõpetamiseks, pikenes leping pärast 27.12.2004 elamuseaduse § 32 lg-te 2 ja 3 ning ORAS § 121 lg 3 kohaselt viieks aastaks ehk kuni 27.12.2009. Üüri tõstmine on aga tähtajalise üürilepingu puhul võimalik vaid juhul, kui pooled on selle alustes kokku leppinud. Antud juhul pooled seda teinud ei ole. Seega ei ole hagejal alust üüri ühepoolselt tõsta, mistõttu üüri tõstmine on tühine. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 21.04.2006 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus asjaolu üle, et nende suhete aluseks on 27.01.1994 sõlmitud tähtajaline üürileping nr 237, millisest nähtuvad üürileandja õigused ja kohustused läksid hagejale üle seoses elamu asukohaga x omandamisega. Puudub vaidlus, et senini on pooltevaheline üürileping kehtiv ja et tegemist on tähtajalise üürisuhtega. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt määratakse üüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja
2(6)
Tallinna õigusaktidega kehtestatud üürimääradele. 12.04.2005 kirjaga teatas hageja üürileandjana, et alates 01.04.2005 nõuab ta kostjate kasutuses oleva eluruumi eest üüri 40 krooni 1 m2 eest. Puudub vaidlus, et kuni selle ajani esitas hageja arveid üürimääras 15 krooni 1 m2 kohta ja kostjad aktsepteerisid seda. Kohus pidas sõnademänguks hageja väidet, et 15 krooni asemel 40 krooni nõudmine ehk senisest suuremas ulatuses üüri nõudmine ei ole „üüri tõstmine, vaid õiguspärane üüri taotlemine“ (hagiavalduse
3(6)
Teiseks nõudis hageja kostjatelt kindlustus- ja fonolukumaksete võlgnevust. Poolte vahel puudub vaidlus, et alates detsembrist 1998 ei ole kostjad tasunud üüriarvetel kirjas olevat fonoluku makset ja kindlustusmakset. Vastavalt pooltevahelise üürilepingu p-le 4.2 on üürnik kohustatud tasuma talle üürileandja poolt osutatud teenuste eest. Teenuste koosseis lepingus täpsustatud ei ole. Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud; kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled ei väitnud kohtule, et nendevahelises üürisuhtes oleks kokku lepitud, milliseid kõrvalkulusid üürnik kannab. Kohus järeldas eeltoodust, et poolte vahel puudub kokkulepe kindlustusmaksete ja fonolukku puudutavate maksete tasumise kohta üürniku poolt. Seega kui üürnik seda vabatahtlikult ei tee, puudub üürileandjal seaduslik alus seda nõuda. Lisaks märkis kohus, et kumbki nõutud teenustasudest ei ole seotud üüritud asja, s. o konkreetse eluruumi kasutamisega. Kohtule esitatud kindlustuspoliisidest nähtub, et hageja on kindlustanud endale kuuluva vara − hoone asukohaga x. Seega kindlustusjuhtumi saabumisel on kaitstud tema kui omaniku huvid ja kahju hüvitatakse omanikule. Nimetatud kindlustuspoliisidest ei nähtu üürniku huvide kaitse kindlustusjuhtumi saabumisel (tema vara kindlustamine). Tegemist on seega omaniku maksega, mida ta peab tasuma enda huvide kaitseks. Fonoluku eest nõutava makse osas on hageja esindaja menetluses rõhutanud, et nõue ei ole esitatud kostjate eluruumi luku osas, vaid tegemist on hoone välisukse lukkudega. Ka ei lükanud hageja ümber kostjate väidet, et nemad oma korterist fonolukku kasutada ei saa. Kostjate väide on tõendatud AS C asjatundva isiku arvamusega. Seega fonolukuga seotud teenust üürnikule ei osutata ja järelikult puudub tal ka kohustus selle eest tasuda. Seoses põhinõude rahuldamata jätmisega ei analüüsinud kohus viivisenõude põhjendatust. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 21.04.2006 otsuse ja teha uus otsus asja esimese astme kohtule otsustamiseks saatmata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei käsitlenud kohus kaevatavas otsuses hageja väiteid ja põhjendusi, millele tuginedes hageja leidis, et pärast kohaliku omavalitsuse kehtestatud üüri piirmäärade kaotamist ei ole turuhinnaga üüri nõudmine üüri tõstmine. Hageja väidetele vastamata jätmine esimese astme kohtu poolt on vastuolus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatuga. Hageja põhiväide seisnes selles, et üüri tõstmine on VÕS § 303 lg 1 kohaselt tõlgendatav üüri suuruse ülemäärase tõstmisena ja üürilepingu tingimuste muutmisena. Seda pooltevahelises üürisuhtes ei esinenud, kuivõrd pooled ei ole üüri suuruses kokku leppinud (see oli kehtestatud normatiivaktidega) ning hageja ei ole nõudnud VÕS § 301 tähenduses ülemääraselt suurt üüri. Alates 2005. aasta aprillist kostjatelt nõutud üür 40 krooni/m2 ei ole ülemääraselt suur, võrreldes samas elamus turuhinnaga 100 krooni/m2 sõlmitud üürilepingutega, ning piirdub vajalike kulude katmisega. Ka neile hageja väidetele esimese astme kohus hinnangut ei andnud. Hageja on seisukohal, et pärast kohaliku omavalitsuse kehtestatud üüri piirmäärade kehtetuks tunnistamist
4(6)
võib nende üürilepingute järgi, kus üüri suurus ei ole kindlaks määratud, nõuda üüri kuni VÕS §-s 301 sätestatud piirmääras. Riigikohtu 11.02.2004 lahendi nr 3-2-1-7-04 kohaselt võib üürileandja üüri ühepoolselt suurendada kuni normatiivaktiga kehtestatud piirmäärani, kui üürimäär ei ole lepingus fikseeritud, ja seda ei tõlgendata üüri tõstmisena. Nii tuleb tõlgendada ka Riigikohtu 02.12.2004 otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04. Harju Maakohus on kehtetuks tunnistatud üüri piirmäära ekslikult pidanud pooltevahelise üürilepingu tingimuseks. Apellant ei nõustu samuti fonoluku tasu ja kindlustusmakse nõude rahuldamata jätmisega ega sellega, et nimetatud teenused ei ole seotud üüritud asja, s. o konkreetse eluruumi kasutamisega. Hoone kindlustus on samal ajal ka üüritud eluruumi kindlustus, kuna eluruum on osa majast. Hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa tasumise kohustus tulenes üürnikule juba varemkehtinud elamuseaduse § 37 lg-st 3. Seoses fonolukuga andis hageja kohtuistungil seletuse, et elamul on töötav fonolukk ja kõigile üürnikele on tehtud fonolukuteenus kättesaadavaks. Kohus ei ole hageja seletust analüüsinud, mis on vastuolus TsMS § 442 lg-ga 8. Hageja ei tea, kas kostjad saavad välisust oma korterist avada, kuid fonoluku olemasolu välisuksel toob igal juhul kasu üürnikele, takistades kõrvaliste isikute sisenemist majja, kes võiksid elanike heaolu ohustada. Seda ei ole kostjad vaidlustanud. Niisiis on fonoluku teenus seotud eluruumi kasutamisega ning selle majaelanike vahel jaotatavad kulud on üüri osa. Apellatsioonkaebuse põhjendatuse korral tuleb kohtul analüüsida ka viivisenõuet ning vastavalt ümber jagada kohtukulud. Esimese astme kohus jättis hageja kohtukulud ebaõigesti kostjatelt välja mõistmata. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning ei ole rikkunud menetlusõigusnorme. Otsus on piisavalt põhjendatud ning tugineb esitatud tõenditel. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et otsuses ei ole analüüsitud hageja väiteid. Kohus on otsuses põhistanud, miks ei ole võimalik ühtegi hageja nõuet rahuldada. Asjaolu, et hageja ei nõustu kohtu seisukohtadega, saab olla põhjuseks kohtulahendi vaidlustamiseks, kuid see ei tähenda, et otsus ei vasta TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Otsuses on piisava põhjalikkusega analüüsitud, miks hageja nõuet väidetava üürivõla saamiseks ei ole võimalik rahuldada. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga ning ei korda otsuses olevaid motiive tulenevalt TsMS § 654 lg- st 6. Asjaolu, et vaidlusaluses elamus osa üürnikest maksavad üüri 100 krooni m2 eest, ei anna alust hagi rahuldamiseks ning kostjatelt üüri väljamõistmiseks 40 krooni m2 eest. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et üüri tõstmine tähtajalise üürilepingu puhul on võimalik üksnes VÕS §-s 300 ettenähtud tingimuste olemasolu korral. Antud seisukohale on Riigikohtu tsiviilkolleegium asunud 18.04.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06. VÕS §-s 300 sätestatud tingimused antud vaidluses puudusid.
5(6)
Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga ka hagi rahuldamata jätmise osas fonoluku tasu ja kindlustusmaksete osas. Ka nende nõuete osas on maakohus põhjendanud, miks ei saa hagi rahuldada. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Tsiviiltoimikust ilmneb, et kostjad on kogu menetluse ajal väitnud, et neile ei ole tehtud kättesaadavaks fonoluku kasutamine. See on tõendatud ka dokumentaalse tõendiga AS C asjatundva isiku arvamuse näol/ t.lk. 101-103/ Hageja kostjate väiteid usaldusväärsete tõenditega ümber lükanud ei ole. Üürilepingu punkt 4.2 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma eluruumi kasutamise ja muude talle osutatavate teenuste eest/ t.lk. 25/. Kuivõrd kostjad ei ole saanud kasutada teenust, mille eest nõutakse tasu, siis puudub alus nõude rahuldamiseks. Kindlustusmaksete osas on kohus asunud põhjendatult seisukohale, et poolte vahel puudub kokkulepe kindlustusmaksete tasumiseks. Apellandi poolt viidatud elamuseaduse § 37 lg 3, mis kehtis kuni 01.juulini 2002, kohaselt tuli üürnikul tasuda hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevate ruumide eest, kusjuures üürileandja pidi üürniku nõudmisel tagama kulusid tõendavate arvetega tutvumise. Kostjad on kogu menetluse ajal väitnud, et neil puudus informatsioon kindlustusmaksete suuruse kohta ning hoone oli kindlustatud hageja enda huvides seoses pangalaenuga. VÕS § 292 lg1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulutusi üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Toimik ei sisalda pooltevahelist kokkulepet fonoluku ega ka kindlustusmaksete tasumise kohta. Kolleegium leiab, et tsiviiltoimikus olevad tõendid ei võimalda hagi rahuldada ka kindlustusmakse väljamõistmiseks. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus viiviste väljanõudmiseks ning taotluse rahuldamiseks apellandi kohtukulude väljamõistmiseks.
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
Urmas Reinola
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.