Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

hoonega. Kostjate ostueesõiguse teostamise küsimus väljub aga antud tsiviilasja piiridest. Fonolukk paigaldati nimetatud hoonele ja selle kulud kuulusid kõigi elanike vahel jagamisele. Kindlustusteenuse kohta olevate dokumentidega said kõik soovijad haldusfirma kontoris tutvuda, mistõttu polnud kostjatel mingit alust jätta nimetatud arveid tasumata. Kuna pooled ei ole üürimääras kokku leppinud, ei ole selle muutmiseks vajalik ka poolte kokkulepe. Samuti ei ole kostjad vastavalt võlaõigusseadusele (VÕS) üüri tõstmist vaidlustanud, mistõttu nad seda enam teha ei saa. Sisulisel kohtuistungil jäi hageja esitatud nõude ja põhjenduste juurde. II Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnista. Nii kirjalike kui istungitel antud suuliste vastuväidete kohaselt tagastati T LV ... korraldusega ...hoone mõttelistes osades JL’ile ja hagejale. Esmase ... tagastamiskorralduse alusel tagastati nimetatutele ainult ... hoone. ... sõlmisid hageja ja JL mõttelise osa ostu-müügi lepingu, mille alusel sai hageja ... hoone omanikuks. Nimetatud lepinguga rikuti kostjate kui sundüürnike ostueesõigust, kuna mõttelise osa müügist neile isegi ei teatatud. Seega ei saanud nad ka kasutada seadusest tulenevat õigust teostada ostueesõigust. ... sõlmisid pooled kokkuleppe, mille kohaselt tunnistas hageja kostjatega sõlmitud üürilepingu kehtivaks. Vaatamata sellele, et kuni ... puudus hagejal seaduslik alus nõuda kostjatelt üüri, tegi hageja seda ikkagi ja kostjad tasusid viivitusteta kokku 10 089.30 krooni. Alates ... lisas hageja kostjaid teavitamata omavoliliselt üüriarvele 12.00 krooni fonoluku eest, mida hoonel ei olnud ja kindlustusmakse 41.00 krooni. Hagejale tehtud järelpärimisele, et mis kindlustusega on tegu, hageja ei vastanud. Seega otsustasid kostjad enam mitte tasuda teenuse eest, mida tegelikult ei osutata. Nimetatud olematu teenuse eest tekkis kostjatel hageja ees nn võlgnevus summas 5 348.85 krooni. Ülejäänud võlgnevus on tekkinud hagejapoolse üüri tõstmisega. ... saatis hageja kostjatele kirja eluruumi üürilepingu lõpetamiseks. Kostjad on seisukohal, et kuna hageja ei pöördunud kohtusse üürilepingu lõpetamiseks, pikenes leping peale ... automaatselt taas viieks aastaks ehk kuni ..... Üüri tõstmine on aga tähtajalise üürilepingu puhul võimalik vaid juhul, kui pooled on selle alustes kokku leppinud. Antud juhul pooled seda teinud ei ole. Seega ei ole hagejal alust üüri ühepoolselt tõsta, mistõttu on see tühine. Eeltoodu alusel paluvad kostjad jätta hagi rahuldamata. Sisulisel kohtuistungil jäid kostjad esitatud seisukohtade juurde. III Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja uurinud ning hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.

40.00 krooni nõudmine ehk senisest suuremas ulatuses üüri nõudmine ei olekski „üüri tõstmine, vaid õiguspärase üüri taotlemine“ (hagiavalduse 1.lehekülje alt 5-l ja 6-l real). Tegemist on hageja esindaja sõnademänguga, mis aga hageja toimingu õiguslikku sisu ei muuda. Tegemist oli hageja poolse üüri tõstmisega, mille puhul pidi hageja lähtuma kehtivast õiguslikust regulatsioonist. Alates 01.07.2002 reguleerib üürisuhet, sealhulgas üüri suurusega seonduvat, võlaõigusseadus (VÕS). Üüriga seonduva eriregulatsiooni omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele tagastatud eluruumidele ei ole sätestatud. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-le 1 tuleb ka enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldada alates 01.07.2002 VÕS-i ja TsÜS-i sätteid. VÕS-i 15.peatüki sätetest nähtub, et tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmise võimalus ette nähtud vaid §-s 300 sätestatud tingimuste üheaegsel esinemisel --- on pooltevaheline kokkulepe üüri perioodilise suurenemise kohta, tegemist on vähemalt 3-aastase tähtajaga üürilepinguga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alused on täpselt määratud. Antud asjas VÕS-i §-s 300 sätestatud kokkuleppe üüri perioodiliseks suurenemiseks sõlmimine poolte vahel tõendatud ei ole. Sellise kokkuleppe olemasolu ei ole hageja ka mitte väitnud. Ka puudub poolte vahel ühekordne kokkulepe konkreetse tõstmise kohta. Seega oli tegemist seadusevastase ja tühise üüri tõstmisega ning kostjad ei ole kohustatud tõstetud suuruses üüri maksma ega hageja seda nõudma. Hageja tegevust ei muutnud seaduslikuks ka mitte 2004.aastal toimunud üüri piirangute kaotamine, milline toimus elamuseaduse ja EV omandireformi aluste seaduse § 12.1 muutmise seadusega. Eelpool nimetatud seadusega võeti kohalikelt omavaltsustelt õigus kehtestada õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud elamustes asuvate eluruumide suhtes üüri piirmäärad. Edasi lähtub kohus Riigikohtu seisukohtadest otsuses nr 3-4-1-20-04 02.12.2004 --- üüri piirmäärade kehtestamist lubava normi kaotamine ei tähendanud üüri automaatset suurenemist (punkt 30); üüri piirmäära kehtetuks tunnistamisest tulenev üüri tõstmine ning selle vaidlustamine toimub VÕS-s sätestatud tähtaegadel ja korras (punkt 31); VÕS-i üüri tõstmise regulatsioon on üldine ega sõltu sellest, kas tegemist on tagastatud eluruumiga või mitte; reeglid erinevad sõltuvalt sellest, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu; tagastatud eluruumi üürilepingu tähtajalisus nähti ette ORAS § 12.1 lg-des 1 ja 3 (punkt 32); tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmine võimalik vaid erandjuhul ja kooskõlas VÕS-i §-ga 300 (punkt 33). Asjaolu, et üürnik ei pöördunud VÕS § 303 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul üüri suuruse vaidlustamiseks üürikomisjoni või kohtu poole, ei võta temalt õigust esitada üüri tõstmise tühisuse alusel vastuväiteid hageja nõudele antud asjas. VÕS § 303 näeb ette võimaluse vaidlustada üüri suuruse ülemäärast tõstmist. Antud juhul aga on üürnik õigustatult seisukohal, et tegemist oli tühise (kehtiva seadusega vastuolus oleva) üüri tõstmisega. Tühine toiming ei muutu kehtivaks ka peale teatud ajaperioodi möödumist. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et põhjendatud ja tõendatud on kostjate vastuväited hagejapoolsele üüri tõstmisele, tegemist on tühise hageja toiminguga ning hageja nõue tõstetud üüri nõudmiseks põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldatama. Kuna hagejal puudus õigus ühepoolselt üüri tõsta, ei oma tähtsust tõstetud üüri suurus ja selle hageja väited selle mitteülemäärasuse kohta ning kohus neid ei analüüsi.

kindlustusmakset. Vastavalt pooltevahelise üürilepingu p-le 4.2 on üürnik kohustatud tasuma talle üürileandja poolt osutatud teenuste eest. Teenuste koosseis lepingus täpsustatud ei ole. Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud; kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooltevahelise kokkuleppe, milliseid kõrvalkulusid üürnik konkreetses suhtes kannab, olemasolu pooled kohtule ei väitnud. Seega selline kokkulepe puudub. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et poolte vahel puudub kokkulepe kindlustusmaksete ja fonolukku puudutavate maksete tasumise kohta üürniku poolt. Seega kui üürnik seda vabatahtlikult ei tee, puudub üürileandjal seaduslik alus seda temal nõuda. Kohus peab vajalikuks lisada, et kumbki nõutud maksetest ei ole seotud sellise teenusega, mis oleks seotud üüritud konkreetse asja, s o konkreetse eluruumi, kasutamisega. Kohtule esitatud kindlustuspoliisidelt (t lk 68-73, 78-79) nähtub, et hageja on tõepoolest kindlustanud endale kuuluva vara --- hoone asukohaga ... / .... Seega kindlustusjuhtumi saabumisel on kaitstud tema kui omaniku huvid ja talle kui kindlustusvõtjale hüvitatakse talle tekkinud kahju. Nimetatud kindlustuspoliisidelt ei nähtu üürniku huvide kaitse kindlustusjuhtumi saabumisel (tema vara kindlustamine). Tegemist on seega omaniku maksega, mida ta peab tasuma enda huvide kaitseks. Fonoluku eest nõutava makse osas on hageja esindaja menetluses rõhutanud, et nõue ei ole esitatud kostjate eluruumi luku osas, vaid et tegemist on hoone välisukse lukkudega (näiteks t lk 138). Ka ei lükanud hageja ümber kostja väidet, et tema seda lukku oma korterist kasutada ei saa. Kostja väide on tõendatud AS-i asjatundva isiku arvamusega (t lk 101-103). Seega fonolukuga seotud teenust temale kui üürnikule ei osutata ja järelikult puudub tal ka kohustus selle eest tasuda.

ÄRAKIRI ÕIGE:

I.Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.