Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud Resolutsioon
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-28-06 Tartu, 18. aprill 2006. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu K.O hagi OÜ S vastu üürisuhte tunnustamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1089/05 OÜ S kassatsioonkaebus Hageja K.O (isikukood xxxxxxxxxxx). Kostja OÜ S (registrikood xxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik 20. märts 2006. a Hageja K.O, tõlk Lüüli Lomp ja protokollija Ragne Rebane. Jätta OÜ S kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2005. a otsus muutmata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.K.O esitas 6. augustil 2004. a Tallinna Linnakohtusse hagi AS-i H vastu, paludes tunnustada tema õigust kasutada üürilepingu alusel Tallinnas Xxxxx xx-x asuvat eluruumi vähemalt kuni 1. jaanuarini 2008. a ja tasuda varem kokku lepitud üüri 725 krooni kuus. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on hageja kasutanud üürilepingu alusel vaidlusalust eluruumi 1994. aastast. Üürileping sõlmiti suuliselt, kuid kostja õiguseelneja tunnustas hageja õigusi ja hageja täitis omapoolseid kohustusi. Eluruum oli 13. jaanuaril 2000. a tagastatud omandireformi aluste seaduse (ORAS) järgi endisele omanikule M.V. Eluruumis oli normaalse toatemperatuuri saavutamiseks ja liigniiskuse vältimiseks vaja teha kapitaalremonti. Endine omanik ei reageerinud või vastas suuliselt eitavalt hageja pöördumistele saada üürileandja nõusolek eluruumis kapitaalremondi tegemiseks. Hageja oli sunnitud tütre tervise huvides hankima ajutiselt teise elamispinna, kuid maksis olemasoleva üürisuhte jätkamiseks korrektselt üüri ja kommunaalteenuste eest.
28.veebruaril 2003. a esitas eluruumi endine omanik hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja vaidles sellele vastu, leides, et ülesütlemisavaldus on esitatud ebaseaduslikult. Endine omanik ei tunnustanud ka edaspidi hageja kui üürniku õigusi ja keeldus hagejalt üüri vastu võtmast. Seetõttu pidi hageja üüri deponeerima notari deposiiti. Hageja kasutab endiselt eluruumi elamiseks ja täidab kõiki üürniku kohustusi. Hageja probleemide lahendamise asemel müüs endine omanik korteriomandi kostjale, kes alustas hagejaga läbirääkimisi uue üürilepingu sõlmimiseks, ähvardades vastasel korral hageja eluruumist välja tõsta. Hageja leiab, et tal ei ole vaja uut üürilepingut sõlmida, sest endine üürileping kehtib, kuna see on seadusest tulenevalt pikenenud.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja ei ole hagile lisanud kirjalikku eluruumi üürilepingut ega selgitanud, miks ei ole kirjalikku eluruumi üürilepingut sõlmitud. Õige ei ole hageja väide, et ta kasutab alates 1994. aastast vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel. Eluruum tagastati omandireformi käigus õigustatud subjektile Tallinna Linnavalitsuse 19. detsembri 1994. a
korraldusega nr 3018-k ja anti 1. aprilli 1995. a vara üleandmise aktiga nr 174 talle üle. Kostja omandas elamu õigustatud subjektilt. Hageja ei selgitanud, millal ja kellega ta üürilepingu sõlmis. AS-i Andmevara 6. oktoobri 2004. a tõendist nr 1-4/1770 nähtub, et hageja on kõnealusesse eluruumi sisse registreeritud 28. detsembril 1994. a. Tõendatud ei ole, et see eluruum eraldati hagejale. Samast tõendist tulenevalt oli vaidlusalusesse eluruumi varasemalt sisse registreeritud hageja endine abikaasa R.S. Kuni elamu tagastamiseni endisele omanikule sõlmisid üürilepinguid kinnisvara haldajad, kelleks olid majavalitsused. Üürnikul pidi olema kirjalik üürileping majavalitsusega eluruumi üürimiseks. Hagejal pole õiguslikku alust vaidlusalust eluruumi kasutada. Kui väidetav suuline üürileping oli sõlmitud tähtajatult, oleks see lõppenud vastavalt ORAS § 18 lõikes 1 sätestatule. Kui üürileping oli tähtajaline, siis rikuti selle sõlmimisel seaduses ettenähtud kirjaliku vormi nõuet ning leping on tühine. Arusaamatuks jääb, kas korteris tehti kapitaalremonti. Kui kapitaalremonti ei tehtud, siis on alust arvata, et hageja ei kasuta isiklikult eluruumi, sest tema tütrel ei soovitata või lausa ei lubata niisketes tingimustes elada. Isegi kui hageja endisel abikaasal oli üürnikuna õigus eluruumi kasutada, on nii tema kui hageja selle õiguse kaotanud, kuna nad on vaidlusalusest korterist alatiselt lahkunud. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et tema oleks elamuseaduse (ES) § 40 lg 1 alusel tunnistatud üürnikuks hageja endise abikaasa asemel. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta oleks esitanud eluruumi endisele omanikule või kostjale avalduse enda üürnikuks tunnistamiseks varem sõlmitud üürilepingu järgi. Juhul kui eksisteeris üürisuhe, siis oli selle pooleks hageja endine abikaasa, mitte hageja. Kuna 26. detsembril 2004. a jõustus ORAS § 121 ja kaotati üüri piirmäärad, ei ole põhjendatud hageja nõue maksta üüri 725 krooni kuus.
3.Tallinna Linnakohus jättis 6. aprilli 2005. a otsusega hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda ning mõistis hagejalt riigituludesse riigilõivu 2100 krooni. Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et Tallinnas Xxxxx xx xx asuv elamu tagastati õigusvastaselt võõrandatud varana õigusjärgsele omanikule. Vara anti talle 15. märtsi 1995. a vara üleandmise aktiga üle. Üürilepinguid ei ole selle aktiga üle antud. Põhja-Tallinna valitsuse 18. juuli 1994. a korraldusega nr 392 on kinnitatud AS-i Ruum vormistatud eluruumide kasutamisõiguse vahetus, mille kohaselt asus hageja endine abikaasa elama vaidlusalusesse eluruumi koos oma naise, s.o hagejaga ja hageja lastega. Viimastel oli tähtajaline sissekirjutus kuni 16. oktoobrini 1994. a. Hageja endisel abikaasal R. S võimaldati koos hageja ja hageja lastega korterisse elama asuda tähtajalise sissekirjutusega 16. oktoobrini 1994. a. Rahvastikuregistri andmetel on 25. juulil 1994. a aadressil Tallinn, Xxxxx xx-x registreeritud hageja endine abikaasa ja 28. detsembril 1994. a hageja koos lastega. Hageja nimele ei ole välja antud korteri üürimise õigust kinnitavat dokumenti. Asjaolust, et hageja on eluruumi sisse kirjutatud, ei tulene tema õigus eluruumi üürnikuna kasutada. Hageja ja R. S abielu lahutamise asjas tehtud Tallinna Linnakohtu 4. aprilli 2003. a otsuse kohaselt on hageja elukoht Harju maakonnas Xxxx linnas Xxxxxxx x ja R. S viimane teadaolev elukoht vaidlusaluses eluruumis. Hageja ja R. S kooselu lõppes 1995. a ja nad asusid eraldi elama. Seega on hageja kinnitanud, et ta ei ela enam vaidlusaluses eluruumis. Tallinnas Xxxxx xx asuva elamu endise
omaniku 28. veebruari 2003. a kirjast hagejale üürilepingu ülesütlemiseks nähtub, et hageja ei ela eluruumis alates 1998. a suvest ning ta on eluruumi andnud kolmanda(te) isiku(te) kasutusse ilma eluruumi omaniku nõusolekuta. Meelevaldne on hageja väide, et ta kasutab alates 1994. aastast eluruumi suulise üürilepingu alusel. ES § 31 sätestas imperatiivselt kirjaliku vormi üürilepingu sõlmimisel. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg 1 järgi on tehing vorminõude järgimata jätmisel tühine. ORAS § 121 lõike 1 teise lause kohaselt, kui kirjalik üürileping on üürnikuga sõlmimata, tuleb see omandireformi kohustatud subjektil üürnikuga sõlmida enne tagastatava elamu üleandmist. ORAS § 18 lõike 1 kohaselt ei kohaldata ORAS §121 juhul, kui tegemist oli tähtajatu üürilepinguga. Tähtajatud lepingud tuleb lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega on hageja üürisuhte aluseks olev väidetav suuline üürileping tühine ning sellise lepingu alusel puudub hagejal õigus kõnealust eluruumi kasutada. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejal praegusel ajal olla õiguslikku alust eluruumi kasutamiseks, kuna juhul kui väidetav suuline üürileping oli sõlmitud, oleks selle kehtivus pidanud lõppema vastavalt ORAS § 18 lõikes 1 sätestatule, ning kui üürileping oli tähtajaline, siis selle sõlmimisel rikuti seaduses ettenähtud kirjaliku vormi nõuet ning seetõttu on leping tühine. Asjaolu, et endine omanik esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse hageja nimele, ei tekita hagejale üürniku õigusi, kuna hageja ei kasuta eluruumi alates 1998. a suvest ning ta on eluruumi andnud kolmanda(te) isiku(te) kasutusse ilma omaniku nõusolekuta. Isegi kui hageja endisel abikaasal oli üürnikuna õigus eluruumi kasutada, on nii hageja endine abikaasa kui ka hageja selle 1998. a kehtinud ES § 531 lg 2 järgi kaotanud, kuna nad mõlemad on eluruumist alatiselt lahkunud. Sama kehtib hageja kui endise üürniku perekonnaliikme kohta. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks tunnistatud üürnikuks tema endise abikaasa kui üürniku asemel. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta oleks esitanud üürileandjale avalduse enda üürnikuks tunnistamiseks varem sõlmitud üürilepingu järgi. Juhul kui eksisteeris üürisuhe, siis oli selle pooleks hageja endine abikaasa, mitte hageja. Tuvastatud on, et hageja tütar põeb kroonilist liigeste põletikku. Hageja möönab, et tütre tervise tõttu pidi ta hankima ajutiselt teise elamispinna. Seega on hageja kinnitanud, et ei kasuta vaidlusalust eluruumi. Põhjendamatu on hageja nõue tunnustada tema õigust kasutada eluruumi üürnikuna endistel tingimustel kuni 1. jaanuarini 2008. a 725 krooni eest kuus, sest 26. detsembril 2004. a jõustus ORAS § 121, mille kohaselt kaotati üüri piirmäärad. Asjaolu, et hageja deponeerib alates 29. maist 2003. a korteriüüri notari juures, ei anna alust teda tunnistada vaidlusaluse eluruumi üürnikuks. Lisaks nähtub 29. mai 2003. a, 13. augusti 2003. a ja 28. juuni 2003. a maksekorraldustest, et notari deposiitkontole on korteri üüri tasunud L OÜ. Seega ei ole hageja tasunud vaidlusaluse eluruumi eest notari deposiitkontole ja L OÜ on õigustatud tagasi nõudma tasutud summad. Hagejal puudub õiguslik alus vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks ning sellest tulenevalt ei saa hageja nõuda, et kostja tema õigusi üürnikuna tunnustaks.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tõendite ebaõige hindamise ja seaduse väära kohaldamise tõttu tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja kohtukulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tõendas hageja piisavalt enda kui sundüürniku abikaasa seisundit. Ta leiab, et üürniku endise abikaasana on tal samasugused õigused eluruumi kasutamiseks kui üürnikul. Linnakohus hindas esitatud tõendeid kogumis valesti ja eksis materiaalõiguse normi kohaldamisel.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. oktoobri 2005. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja samale linnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikkus linnakohus oluliselt protsessiõiguse norme, jättes eelmenetluses välja selgitamata protsessiosaliste põhjendused ja tõendid, mis protsessiosalistel on esitada oma väidete põhjendamiseks vastavalt enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 164 lg 1 p-dele 1 ja 2. Samuti ei ole linnakohus taganud protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalust (TsMS § 171 lg 1). Hageja põhjendas oma nõuet muu hulgas sellega, et ta kasutas alates 1994. aastast kõnealust eluruumi üürilepingu alusel ja et talle anti eluruumi kasutamise õigus 19. juulil 1994. a sellepärast, et alates
16.oktoobrist 1989. a hageja kasutuses olnud eluruumi kasutamise õigus vahetati vaidlusaluse eluruumi kasutamise õigusega. Tulenevalt hageja esitatud asjaoludest pidi linnakohus eelmenetluses välja selgitama, millal hageja arvates täpselt jõustus hageja ja vaidlusaluse eluruumi kunagise omaniku või haldaja vaheline üürileping, mis andis hagejale üürniku õigused ja kohustused. Vaidlus väidetava üürilepingu vorminõude ja üürilepingu jõustumise üle tuleb samuti lahendada vastavalt väidetava üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud seadustele. Ka tuleb vajadusel vastavalt üürilepingu sõlmimise ajale kohaldada sätteid, mis reguleerivad tehingu vormi järgimata jätmise tagajärgi. Lisaks tuleb asja uuel läbivaatamisel pöörata tähelepanu ka sellele, et hageja peab tõendama, et tema ja üürileandja vahel tekkis üürisuhe kehtivusega kuni 1. jaanuarini 2008. a ja just 725-kroonise üüriga. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud, kust tuleneb just selliste tingimustega üürisuhe. Eelmenetluses tuleb vastavalt TsMS § 164 lg 1 p-le 1 välja selgitada, kas hageja väidete kohaselt lepiti need tingimused kokku lepingupoolte vastavate tahteavalduste vahetamise teel või tulenevad need tingimused seadusest. Linnakohus kohaldas ebaõigesti ORAS § 121 lõike 1 teist lauset ja ORAS § 18 lõiget 1. Omandireformi õigustatud subjektile M. V anti elamu üle 15. märtsil 1995. a. Sellel ajal kehtinud omandireformi seadus ei sisaldanud § 121 ja § 18 lõiget 1 linnakohtu viidatud sõnastuses. ORAS § 121 lisati 29. jaanuaril 1997. a vastu võetud omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusega (RT 1997, 13, 210), mis jõustus 2. märtsil 1997. a. Ka ORAS § 18 lg 1 jõustus linnakohtu
viidatud sõnastuses alles 2. märtsil 1997. a. Juhul kui vaidlusaluse eluruumi üleandmisel M. V oli hagejal selle kasutamise õigus üürilepingu alusel, siis ei saa käesolevas asjas kohaldada omandireformi aluste seaduse sätteid selles redaktsioonis, mis jõustus pärast eluruumi üleandmist omandireformi õigustatud subjektile. Tähelepanu tuleb pöörata ka 2. märtsil 1997. a jõustunud omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 15 lg-le 1, mis sätestab, et juhul, kui õigusvastaselt võõrandatud elamu on tagastatud enne 2. märtsi 1997. a ja selles asuvate eluruumide üürilepinguid ei ole kirjalikult sõlmitud, on eluruumi üürnikul õigus nõuda elamu omanikult kirjaliku üürilepingu viivitamatut sõlmimist, arvestades ORAS §-s 121 sätestatut. Seega on seadusandja tunnustanud võimalust, et enne õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamist võisid selle elamu suhtes kehtida ka suuliselt sõlmitud üürilepingud. Enne üürisuhte tuvastamist ei ole võimalik seisukohta võtta nende kostja vastuväidete kohta, mis puudutavad seda, et hageja oli üksnes üürniku abikaasa, ja seda, et hageja on alatiselt vaidlusalusest eluruumist lahkunud. Seetõttu jättis ringkonnakohus need väited tähelepanuta. Kuna tegemist on hinnata hagiga, on kohus alusetult mõistnud hagejalt riigituludesse 2100 krooni.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on väär ja põhjendamatu ringkonnakohtu seisukoht, et linnakohus ei ole eelmenetluses välja selgitanud protsessiosaliste põhjendusi ja tõendeid oma väidete põhjendamiseks, samuti et protsessiosalistele ei antud võimalust välja selgitada asjas tähtsust omavad asjaolud. Ringkonnakohus tegi seadust vääralt tõlgendades ebaõige ja põhjendamatu otsuse. Hageja esitas hagi üürniku õiguse tunnustamiseks. Seega pidi hageja tõendama üürisuhte tekkimise ja selle tõendamiseks esitas hageja erinevaid tõendeid. Kuna linnakohtus ilmnes, et isegi kui lugeda suuline üürileping kehtivaks, ei olnud hageja lepingu pool, asus hageja seisukohale, et tema üürniku õigus tuleneb eluruumi kasutamise õiguse saanud endise abikaasa õigusest. Kuna selline asjaolu üksi ei loo isikule üürniku õigusi, jättis linnakohus põhjendatult hagi rahuldamata. Linnakohus ei piiranud poolte õigust esitada tõendeid, et selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud. Linnakohus tegi hagejale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, mis kinnitavad eluruumi kasutamise õiguslikku alust, misjärel hageja esitas täiendavad tõendid. Sellest hoolimata ei ole hageja tõendanud väidetava suulise üürilepingu tingimusi ega asjaolu, et tema oli väidetava suulise üürilepingu pool või et üürisuhe on tal tekkinud muul alusel. Kuna hageja ise on menetluse käigus asunud seisukohale, et tema õigus eluruumi kasutada tuleneb abielust endise üürnikuga, ei saanud ringkonnakohus kohustada linnakohut tuvastama üürisuhet, mille pooleks on hageja, sest sellist üürisuhet ei eksisteeri. Seega ei ole linnakohus rikkunud TsMS § 164 lg 1 p 1 ja 2. Samas on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 164 lg 1 p 1 ja 2 ja § 333 lõiget 2. Lisaks on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud ja kohaldanud TsMS § 171 lg-t 1 ja § 333 lg-t 2, sest linnakohus tagas igati pooltele võimaluse selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud. Linnakohtul puudus vajadus selgitada välja, millal jõustus hageja arvates väidetav üürileping, sest eluruumi
kasutamise õigus anti ning väidetav üürileping sõlmiti hageja abikaasaga, mida on ka hageja ise korduvalt kinnitanud. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta kostja vastuväite kohta, et hageja oli vaid üürniku abikaasa, mis iseenesest ei tekita üürniku õigusi, ja et hageja on alatiselt eluruumist lahkunud. Kuna hageja on väitnud, et üürileping sõlmiti tema endise abikaasaga ja et eluruumi endine omanik keeldus hagejaga üürilepingut sõlmimast, jättis ringkonnakohus ebaõigesti tähelepanuta kostja väited. Samuti jättis ringkonnakohus põhjendamatult tähelepanuta kostja väited selle kohta, et hageja ei ole väitnud ega tõendanud seda, et ta nõudis abikaasa asemel enda tunnistamist üürnikuks ES § 40 lg 1 järgi.
8.Hageja pidas ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palus kassatsioonkaebuse rahuldamata jätta.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et alates 1. jaanuarist 2006. kehtiva TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Asja uuel läbivaatamisel peab linnakohus tulenevalt 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 693 lõikest 2 arvestama muu hulgas ka käesolevas otsuses toodud kolleegiumi seisukohtadega.
10.Põhjendatud ei ole kassaatori väited, mille kohaselt ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 164 lõikeid 1 ja 2 ning rikkus sellega TsMS § 333 lõiget 2. Ringkonnakohus tühistas õigesti linnakohtu otsuse, sest linnakohus ei selgitanud eelmenetluses välja hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning rikkus sellega TsMS § 171 lõikes 1 sätestatut. TsMS § 171 lõikest 1 tulenevalt oli kohtu kohustuseks tagada protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalus. Nimetatud kohustuse täitmiseks ei piisanud pooltele üldsõnalise ettepaneku tegemisest esitada kohtu määratud tähtajaks täiendavaid väiteid, asjaolusid ja tõendeid. Olukorras, kus poolte nõuded, taotlused ja/või seisukohad olid ebaselged, pidi kohus pooli küsitlema ja saadud vastustest tulenevalt selgitama pooltele, missuguseid asjaolusid nad peavad tõendama nende seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks. Linnakohtu otsuse kohaselt kasutab hageja vaidlusalust eluruumi alates 1994. aastast. Linnakohus leidis, et väidetav suuline üürileping on ES § 31 ja 1. septembril 1994. a jõustunud TsÜS § 93 lg 1 järgi tühine, kuid ei öelnud, millal ja kelle vahel oli väidetav üürisuhe hageja arvates tekkinud. Sellises olukorras leidis ringkonnakohus õigesti, et esmalt tuli vaidluse lahendamiseks selgitada (hagejalt küsida ja kostjal lasta hageja seisukohale vastata), millal tekkis üürisuhe, sest sellest sõltub, millist õigusnormi üürisuhtele, sh vorminõude osas kohaldada. Samuti jättis linnakohus välja selgitamata hageja seisukohad muudes asja lahendamise jaoks tähtsust omavates küsimustes: mis asjaoludel sai hageja üürnikuks, millel põhineb hageja väide, et üürileping tuleb lugeda kehtivaks kuni 1. jaanuarini 2008. a, ning miks ta peab üüri suuruseks 725 krooni kuus. Sellega, et hageja väitis enda õiguse eluruumi üürnikuna kasutada tulenevat tema endise abikaasa õigusest, ei ole siiski veel selge, kas hageja leidis, et ta sai üürnikuks oma endise abikaasa kui senise üürniku asemel või sõlmiti temaga iseseisev üürileping pärast endise abikaasa lahkumist eluruumist. Asja uuel läbivaatamisel peab esimese astme kohus olulist tähtsust omavate asjaolude
väljaselgitamise tagamiseks juhinduma alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS §-dest 348 ja 351. Esimese astme kohus peab muu hulgas hindama eluruumi endise omaniku 28. veebruaril 2003. a esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldust hagejale kui võimalikku tõendit üürisuhte olemasolu kohta. Arvestada tuleb ka seda, et üürilepingu nagu iga muu lepingu sõlmimist võivad muuhulgas tõendada poolte kaudsed tahteavaldused (enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 62 lg 3 ja 1. juulist 2002. a kehtiva TsÜS § 68 lg 3), näiteks üüriarvete esitamine ja üüri maksmine. Tähtsust ei oma, kas üüri maksab üürnik ise või teeb seda tema eest keegi teine vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 78. Kaudsed tahteavaldused võivad tõendada ka ES § 40 lg 1 kohast üürniku perekonnaliikme taotlust tunnistada teda üürnikuks senise üürniku asemel (üürniku surma, alatise lahkumise või väljatõstmise korral) ning üürileandja nõustumust sellise taotlusega. Asjaolu, et hageja ei ela üüritud eluruumis, ei tähenda iseenesest seda, et teda võiks lugeda eluruumist alaliselt lahkunuks ES § 531 tähenduses. ES § 531 teise lõike teine lause sätestas, et üürileandja hagi põhjal võib kohus tunnistada üürniku ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt lahkumise tõttu. Kostja ei ole sellist hagi esitanud.
11.Kolleegium peab vajalikuks märkida eluruumi üürilepingu vorminõude kohta järgmist. Kolleegium jääb 18. novembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-98 (RT III 1998, 31, 309) avaldatud seisukoha juurde, et enne 1. septembrit 1994. a sõlmitud üürileping kehtis ka siis, kui see sõlmiti suulises vormis. Seda põhjusel, et enne 1. septembrit 1994. a kehtinud TsK § 49 kohaselt tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi järgimata jätmine kaasa tehingu kehtetuse üksnes seaduses otseselt nimetatud juhtudel ning tsiviilkoodeksi ja elamukoodeksi kohaselt ei olnud eluruumi üürileping tühine kirjaliku vormi järgimata jätmise tõttu. Kolleegium lisab sellele seisukohale, et tulenevalt TsK §-st 49 ei olnud eluruumi üürileping tühine ka alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lõikes 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.
1.septembril 1994. a jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud kolleegiumi arvates siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Kolleegium leiab, et ka pärast 1. septembrit 1994. a ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud. Kuna 1. juulil 2002. a jõustunud võlaõigusseaduse järgi ei pea üürileping olema sõlmitud kirjalikus vormis, siis ei teki vorminõudest tulenevat üürilepingu kehtivuse probleemi juhul, kui hageja väidab, et ta sõlmis üürilepingu pärast nimetatud kuupäeva.
12.Ringkonnakohus kohaldas õigesti ORAS § 121 esimese lõike teist lauset ja ORAS § 18 lõiget 1. Need sätted jõustusid linnakohtu viidatud sõnastuses alles 2. märtsil 1997. a ja ei oma tagasiulatuvat jõudu.
13.Üüri suuruse üle tekkinud vaidluse osas nõustub kolleegium Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 19. septembri 2005. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-78-05 (RT III 2005, 28, 291) avaldatud seisukohtadega, mille kohaselt: "Võlaõigusseaduse kohaselt on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmise võimalus vaid erandjuhul. Vastavalt VÕS §-le 300 on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik siis, kui on sõlmitud kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Järelikult on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui tagastatud elamu üürnik ja üürileandja on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Üüri piirmäärade kaotamine ei too seega tähtajalise lepingu puhul kaasa märkimisväärseid muutusi üürnike ja üürileandja suhetes. Järelikult on tähtajalise üürilepingu korral jõustumistähtaeg ilmselgelt piisav. Võlaõigusseaduse regulatsioon eluruumi üürilepingu kohta on üürniku kasuks imperatiivne
(VÕS § 275)."
Seega leidis linnakohus ebaõigesti, et ei saa tunnustada hageja õigust kasutada eluruumi üürnikuna endistel tingimustel kuni 1. jaanuarini 2008. a, s.o 725 krooni eest kuus, sest 26. detsembril 2004. a jõustus ORAS § 121, mille kohaselt kaotati üüri piirmäärad. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üürilepingus, sh eluruumi tähtajalises üürilepingus kokku lepitud üüri suurust on võimalik ühe või teise poole nõudel muuta ka vastavalt VÕS §-le 97. Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.