Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

mõista

osaühingult

XXXXXxxxOÜ

kasuks

22 286,48

eurot

(kakskümmend kaks tuhat kakssada kaheksakümmend kuus eurot ja nelikümmend kaheksa senti), millest üürivõlgnevus on 8124,52 eurot, kõrvalkulude võlgnevus on 2118,72 eurot, viivis on 10 243,24 eurot ja kahju on 1800 eurot.

tasumise osas nii telefoni teel, kui kirjalikult (sh 09.05.2014, 19.06.2014, 16.10.2014, 27.10.2014, 17.12.2014, 23.01.2015). Üürnik vastuväited võlgnevuse osas ei esitanud. Kuivõrd üürnik ei likvideerinud üürilepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulude võlgnevust, esitas üürileandja 16.04.2015 üürnikule nõudekirja, milles kohustas üürnikku tasuma võlgnevuse summas 15 969,06 eurot hiljemalt 17.04.2015.a. Pooled leppisid kokku, et üürnik tasub osa võlast aprillikuu jooksul ehk 4000 eurot 20.04.2015 ning 4000 eurot 24.04.2015. Arvestades, et üürnik eelnimetatud tähtajaks võlgnevust ei tasunud ning 05.06.2015.a oli üüri ja kõrvalkulude võlgnevus veelgi suurenenud ehk summas 16 023,29 eurot, ütles üürileandja üürilepingu ilma täiendavat tähtaega andmata (üürilepingu p. 18.1. ja 18.1.1. alusel) erakorraliselt üles alates 05.06.2015.a. Ühtlasi nõudis üürileandja üürnikult üürilepingu p. 18.6. alusel kahju hüvitist 6 kuu üüri ulatuses ehk summas 14 284,08 eurot. Üürileandja palus avalduses nimetatud summad tasuda hiljemalt 08.06.2015.a. Üürnik ülesütlemise avalduses nõutud summasid antud tähtajaks ei tasunud. Järgnevalt said üürileandja ja üürnik korduvalt kokku, et leppida kokku üürisuhte võimaliku jätkumise ja kompromissi korras võlgnevuse maksegraafiku alusel tasumise osas. Kokkulepet ei saavutatud, mistõttu lepiti kokku, et üürisuhet ei jätkata ning üürnik tagastab üüripinna üürileandjale 16.07.2015. Üüripind anti akti alusel üürileandjale tagasi puudustega, rikkudes üürilepingu punkti 1.12 ning 19.1. Üüripinnalt eemaldati riiulid nii, et seinad on auke täis, ventilatsioonitoru ära lõigatud ning seade ära viidud, elektrijuhtmed lahti, liistud eemaldatud. Võttes arvesse, et üürnik on alates 2013 rikkunud süstemaatiliselt üürilepingust tulenevaid maksekohustusi ning et üürileandja on osaliselt võlgnevuses olevad nõuded 17.07.2015 esitatud pankrotihoiatuses tasaarveldanud, on üürnik jätnud nõuetekohaselt tasumata kokku 9 üüri- ja kõrvalteenuste arvet. Seega võlgneb üürnik hagiavalduse esitamise seisuga hagejale põhivõlgnevusena 10 348,11 eurot. Üürilepingu üldtingimuste punkti 9 kohaselt hakatakse üüri, lisa- ja üldteenuste või muude lepinguliste maksete tasumisega viivitamisel arvutama viivist maksetähtajast. Viivise määr vastavalt üürilepingu eritingimuste punktile 1.7 on 0,2 % tasumata summast iga tasumisega viivitatud päeva eest. Vastavalt üürilepingus kokkulepitule on hagi esitamise seisuga üürnikul kogunenud tasumata arvete eest viivis summas 8977,76 eurot. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista saamata jäänud tulu ning hüvitise hageja poolt peale üürilepingu lõppemist tasutud kõrvalkulude eest. Üürnik on rikkunud enda kohustust tasuda üürileandjale üüri ning kõrvalkulude eest ning üürileandja on üürilepingu üüri ning kõrvalkulude tasumata jätmise tõttu üles öelnud. Uut üürnikku ei ole üürileandjal vaatamata aktiivsele müügitööle ning oluliselt alandatud üürile õnnestunud leida ning sellest tulenevalt on üürileandjal hagiavalduse esitamise seisuga jäänud saamata üüritulu perioodi eest 17.07.2015 kuni 31.05.2016. Lisaks sellele nõuab hageja kostjalt ka üüri tulevikus tekkiva kahju eest, s.o saamata jäänud üüri eest. Sellest tulenevalt esitab hageja nõude täiendava nelja kuu saamata jäänud üürist tekkinud kahju osas, s.o 01.06.2016-30.09.2016. Kahju suuruse arvestamisel on põhjendatud võtta aluseks üürilepingu viimane kehtiv üür, mis on kokku 2 380,68 eurot kuus (millele lisandub käibemaks), kokku 41 377,77 eurot. Lepingu lõpetamise järgse aja eest saab üürileandja nõuda üldkulude hüvitamist üürilepingu p 21.1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuhüvitisena. Peale üüripinna tagastamist on üürileandja tasunud üüripinna üldkulude eest alates 17.07.2015 kuni 2016 aprillikuuni 2364,06 eurot, mille palub hageja kostjalt välja mõista. Samuti palub hageja kohtul mõista kostjalt välja leppetrahvi 6 kuu üüri ulatuses. Üürilepingu p 18.6 alusel on üürnik kohustatud üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel üürnikust tulenevalt tasuma üürileandjale kahju hüvitise 6 kuu üüri ulatuses ehk summas 14 284,08 eurot, mis 3 (13)

tulenevad üüripinna uuesti samadel tingimustel väljaüürimise aja ja raha kuludest (ei käsitle saamata jäänud tulu). Samuti palub hageja kostjalt välja mõista kahju hüvitise seoses üüripinna puudustega tagastamisega. Üürilepingu eritingimuste p 1.12.1 kohaselt oli üürnikul õigus teha üüripinnal omal kulul remonti ja parendusi. Pooled leppisid täiendavalt kokku, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral jääb üürniku investeering ja tehtud parendused üürileandja omandisse ning neid ei või üüripinnalt eemaldada. Üürilepingu üldtingimuste punkti 19.1 kohaselt on üürnik kohustatud üürilepingu lõppedes mistahes alusel tagastama üüripinna üürileandjale selle lõppemise päeval heas seisukorras, arvestades kohustust teostada tavapäraseid remont- ja hooldustöid ja normaalset füüsilist kulumist. Olenemata üürilepingus sätestatust, tagastas üürnik üüripinna koristamata, valgustid jms seadmed olid eemaldatud nii, et kõik elektrijuhtmed on seintest väljas, liistud eemaldatud, riiulid eemaldatud, kuid seinad ning laed on jäetud viimistlemata, mistõttu on seintes ca 200-300 auku, ventilatsioonitoru on katki lõigatud, ventilatsiooniseade eemaldatud jne. Üürileandja on sunnitud vajalikud remont- ning siseviimistlustööd enda kulul tegema. Üürileandja plaanib teha vajalikud tööd koostöös uue üürnikuga (arvestades üürniku vajadusi), kuid plaanitav tööde hind on XxxxOÜ pakkumise kohaselt koos käibemaksuga 3240 eurot. Tuginedes eeltoodule palub hageja kostjalt välja mõista üürilepingust tulenev põhivõlgnevus (üür, lisa- ja üldkulud) 10 348,11 eurot; hagiavalduse esitamise seisuga viivise summas 8974,82 eurot, viivise 0,2% päevas kindla summana kohtuotsuse tegemise päevast, saamata jäänud üüritulu 41 377,77 eurot, üürileandja poolt tasutud üldkulud summas 2364,06 eurot, leppetrahv summas 14 284 eurot ning üüripinna puuduste likvideerimise kulu 3240 eurot. Kostja vastus Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Kostja ei suutnud täita nõuetekohaselt lepingut seoses pideva teeremondi tõttu Pärnu mnt-l, mida ei olnud võimalik ette näha lepingu sõlmimisel 28.12.2012. Teeremondi tõttu oli oluliselt takistatud üüripinnaks oleva kaupluse külastamise võimalus, mille tõttu langes oluliselt müük ning see sai takistuseks turuosa väljaarendamisel. Ka aastal 2015 toimusid jätkuvalt teeremonditööd, mis mõjutasid jätkuvalt oluliselt müüki ja uute klientide leidmist kuivõrd jätkuvalt oli takistatud kauplusesse pääs ühistranspordiga (osad trammiliinid on maha võetud teeremondi tõttu). Eeltoodud põhjustel ei suutnud kostja tähtaegselt täita osaliselt oma üürilepingust tulenevaid maksekohustusi. 30.06.2015 sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe võla tasumiseks. Selleks ajaks olid hagejal ja kostjal tekkinud vastastikused rahalised kohustused, nii hageja kui kostja võlgnesid teineteisele rahalisi kohustusi ning need on tänaseks tasutud tasaarvestuse teel. Kostja ei pea vastutama hageja enda suhtes tehtavate otsustega, mis toovad hagejale endale majanduslikku kahju. Kui hageja sõlminuks kostjaga juunis 2015 üürilepingu arvestades mõistlike keskmisi turuhindasid, saanuks nii kostja kui hageja teenida tulu ja hageja ei kannatanuks endale ise tekitatud kahju tõttu. Seega on täiesti alusetu nõuda kostja käest hagiga kommunaalkulusid ja väidetavat muud kahju. Kostjal oli hageja ees 16.07.2015 seisuga üüri ja kõrvalkulude võlgnevus summas 14 394,50 eurot, millest 13 422,50 eurot on ajatatud ja sissenõutav summa seega 16.05.2015 ja ka 28.07.2015 seisuga on 2090,55 eurot. Hageja põhjustas kostjale kahju rikkudes üüripinna välisukse lukud 05.06.2015. Hageja lasi üüripinna välisukse lukkudesse toppida metalli osakesi, mistõttu ei olnud võimalik üüripinnale pääseda ja kauplus oli suletud terve laupäeva. Üüripinna aadressil kaupluse ees seisis 05.06.2016 terve tööpäeva hageja poolt tellitud mehitatud valve, kes takistas ruumidesse 4 (13)

pääsemist sekkudes sellega kostja majandustegevusse tekitades otsese materiaalse kahju. Mehitatud valve lahkus alles 07.06.2015 keskpäevasel ajal. Välja oli selleks päevaks kostjal reklaamitud klientidele eripakkumised, tegemist oli kuu alguse päevaga kui inimesed saavad palka, mistõttu oli müügikäive sellistel laupäevadel umbes 1500 eurot. Seega kannatas kostja kahju saamata jäänud tulu osas. Hageja oli kohustatud enda poolt tekitatud kahju hüvitama. Hageja ei vaielnud vastu kahju tekitamise osas ega vaidlustanud kahjusummat. Kokku 1949 eurot, mille moodustab lukkude maksumus ja vahetuse teenustasu, lisaks G4S väljakutse tasu, 05.06.15 müügikahju, töötajate palgad 05.06.15. Kostja tasaarvestas 28.07.2015 võlausaldaja poolt eelnimetatud kahju, mille hageja kostjale põhjustas perioodil 05.06.2015-07.06.2015 summas 1949 eurot enda sissenõutavaks muutunud võlakohustusega hagejale üüri eest summas 2090,55 eurot ning tasaarvestuse tulemusena on sissenõutavaks muutunud kostja võlajääk hageja ees 141,55 eurot ja veel sissenõutavaks mitte muutnud võlajääk 12 303,95 eurot. Kuivõrd üürileping lõppes tekkis kostjal õigus enda rahaliste vahendite arvel paigaldatud küttesüsteemi ja torustiku kulutuse väljanõudmiseks hagejalt. Vee- ja kanalitorustiku ning seadmete ümberpaigaldused 850 eurot ja radiaatoriküttesüsteemi paigaldamine 2840 eurot, mis oli tasutud kostja poolt ja mis jäid peale üürilepingu lõppemist hagejale. Kostja tasaarvestas 28.07.2015 tasaarvestuse avalduses nimetatud päraldiste maksumuse 3690 eurot enda sissenõutava võlakohustusega hageja üüri eest summas 141 eurot ja kostja tasaarvestas ülejäänud 3690 eurot oma makskohustusest eurot., maksetähtaegadega 01.08.2015 – 1118, 55 eur, 01.09.2015 – 1118,55 eur ja 01.10.2015 – 1118,55 eur, maksetest mille tulemusel jäi võlajäägiks peale tasaarvestust 8755,5 eurot. Ka hageja leidis, et võlgnevusest tuleb maha arvata kotja poolt tasutud tagatise summas 5385,60 eurot. mistõttu on üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse jääk 3369,9 eurot. Kostja tasaarvestas hageja kohustustega kostjale 01.10.15 1118,55 eur, 01.11.15- 1118,55 eur, 01.12.15 – 1118,55 eur, 01.01.16 – 1118, 55 eur, 01.02.16 – 1118, 55 eur. Seega saabus kostjal maksekohustus tasuda 3369,9 eurot - 14,32 eurot maksegraafiku kohaselt 01.03.2016, 1118,54 eurot 01.04.2016, 1118,54 eurot 01.05.2016, 1118,54 eurot 01.06.2016. Käesoleval hetkel puudub kostjal võlakohustus hageja ees. Kostja on investeerinud hageja ruumide remonti 57 329 eur (lisaks eeltoodud küttesüsteemi ja vee torustiku töödele), mis jääb hagejale lepingu p 1.12 kohaselt. Seega sai hageja lepingu lõpetamisel kasu suures ulatuses kostja arvel mitte ei kannata kahju lepingu lõppemisel. Seega lähtuvalt eeltoodust oleks haginõuetes esitatud väidetav kahju isegi selle olemasolu korral põhjendamatu ja kuuluks maha arvamisele kasust 57 329 eur, mis osas hageja sai kasu kostja arvel väidetava kahju tekitamise tagajärjel. Kostjal puudub lepingu alusel vaid õigus nõuda hagejalt alusetu rikastumise sätete alusel remondi ja parenduste kulutuste hüvitamist kuivõrd tegemist ei ole VÕS sätestatud alusetu rikastumisega vaid selleks on lepinguline alus - üürileping. Ilmselgelt on hageja aga rikastunud kostja arvel lepingulisel alusel ning saanud kasu mitte ei kannata kahju. Lepingu p 18.6 ei sätesta leppetrahvi vaid kahjunõuet. Kahjunõude eelduseks on kahju tekkimine. Kahju ei ole aga tekkinud kostja tegevuse tõttu ja ammugi veel mitte tahtlikku tegevuse tõttu. Isegi kui lepingu lõpetamisest oleks hagejale kahju tekkinud siis tuleb kahjusummast maha arvata kasu, mille hageja sai nii nagu ülaltoodud ja hagejal puudub kostja suhtes kahjuhüvitise nõue. Põhjendamatud on hagiavalduses toodud väited selle kohta justkui ei vastanuks kostja poolt ruumide üleandmisel ruumid seisukorrale, millises need oleksid pidanud olema lepingu lõpetamisel ja hagejale üleandmisel. Hageja poolt esitatud fotod ei tõenda hageja väiteid.

5 (13)

Viivise nõue on alusetu ja põhjendamatu ja kostja vaidleb sellel vastu kuivõrd viivise arvestuse aluseks peab esinema põhinõude võlgnevus, mis puudub. Kohtu põhjendused

Vaidlus puudub selles, et hageja on üürilepingu erakorraliselt üles öelnud alates 05.06.2015 (kd I lk 49-50), kuid poolte läbirääkimiste tulemusena kasutas kostja üüripinda edasi kuni 16.07.2015 (tagastamise akt kd II lk 60). Kostja peamised vastuväited menetluses on olnud järgnevad: - Kostja on tasaarvestanud oma võlgnevuse hageja ees; - Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud; - Üürileping ei sätesta leppetrahvi tasumise kohustust; - Kostja on andnud ruumid üle hagejale seisukorras, mis vastab lepingutingimustele. 3.1 Esmalt hindab kohus hageja nõuet seoses üüri ning kõrvalkuludega. Hageja on palunud välja mõista üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse summas 10 348,11 eurot, mis koosneb tasumata üürist summas 8124,52 eurot (s.o osaliselt aprill 2015, mai 2015 - 16. juuli 2015) ning kõrvalkuludest summas 2223,59 eurot (märts 2015- juuli 2015). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kohtule esitatud üürilepingu p 1.5 kohaselt oli üüri suuruseks 22 eurot kuus iga ruumide ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks õigusaktides kehtestatud suuruses (kd I lk 19). Lepingu punkt 5.5 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma igakuise üüri üürileandja arve alusel sama kuu 10.kuupäevaks (kd I lk 21). Lisaks üürile kohustus üürnik tasuma ka kõrvalkulude eest üürileandja arve alusel (üld- ning lisateenused vastavalt üldtingimuste punktidele 6 ja 7) (kd I lk 22). Hagiavalduse kohaselt on kostja jätnud tasumata osaliselt aprilli üüri summas 936,45 eurot (arve nr 21034, kd I lk 115), mai üüri summas 2856,82 eurot (arve nr 21035, kd I lk 113), juuni üüri summas 2856,82 eurot (arve nr 21036, kd I lk 111), ning juuli üüri (kuni 16.07.2015) summas 1 474,43 eurot (arve nr 21037, kd I lk 108). Hagiavalduse kohaselt on kostja jätnud tasumata märtsi kõrvalkulud summas 525,13 eurot (arve nr 15003, kd I lk 114), aprilli kõrvalkulud summas 462,47 (arve nr 15004, kd I lk 112), mai kõrvalkulud summas 399,21 eurot (arve nr 15005, kd I lk 110), juuni kõrvalkulud summas 620,04 eurot (arve nr 15006, kd I lk 109), juuli kõrvalkulud summas 216 eurot (arve nr 15009, kd I lk 107). Seega kokku 2222,85 eurot (hageja on kohtu hinnangul ekslikult märkinud 2223,59 eurot). Hageja on esitanud kohtule ka võlgnevuse kujunemise kohta selgitava tabeli (kd II lk 64), millest nähtuvad nii tasaarveldatud arved, kui ka tasaarveldamise järgselt võlgnevusse jäänud arved. Tabelist on näha, et enne tasaarveldamist oli võlgnevus summas 15 833,69 eurot ja tasaarvelduse tulemusena moodustas põhivõlgnevus 10 348,11 eurot. Kohtu hinnangul nähtub hageja poolt esitatud tõenditest kostja võlgnevuse suurus ja kujunemine. Kostja on oma vastuses kinnitanud, et kostjal oli hageja ees 16.07.2015 seisuga võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest summas 14 394,50 eurot (kd II lk 13, p 4.3). Samas on kostja oma vastuses tuginenud sellele, et on hagejaga sõlminud võla tasumise kokkuleppe ning on hageja nõude tasaarvestanud. Kohus märgib, et tõendeid võla tasumise kokkuleppe sõlmimise osas kostja kohtule esitanud ei ole. Asja materjalidest nähtuvalt käisid pooltevahel üksnes läbirääkimised võlgnevuse tasumise osas, kuid ühtegi kokkulepet ei ole pooled allkirjastanud. Samuti on hageja esitanud kohtule ekirja, milles hageja on väljendanud oma mittenõustumist võla osalise tasumisega 7 (13)

üürniku poolt muudetud tingimustel (kd I lk 105, 106, tõlge kd II lk 72). Kostja väited suulisest kokkuleppest on jäänud tõendamata. Samuti märgib kohus, et kostja ei ole oma nõuet tasaarvestuse kohta selgitanud ega täpsustanud. Kohus on kostjale 08.12.2016 istungil selgitanud, et kostjal tuleb tasaarvestuse asjaolusid täpsustada (kd II lk 58 pöördel). Samuti ei ole kostja esitanud kohtule ka tõendeid, et ta oleks tasaarvestuse soovist hagejale kirjalikult teada andnud. Nimelt sätestab VÕS § 297 lg 1, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. VÕS § 108 lg-st 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid võla suuruse ega olemasolu kohta. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid ega ka kinnitanud, et võlgnevus oleks tasutud. Kohus selgitab siinkohal, et kuna kostja kasutas üüripinda kuni 16.07.2015, siis on juuli kõrvalkulud põhjendatud üksnes 16 päeva eest ehk 111,87 euro ulatuses. Kohtule esitatud arvest (tl 107) ega hagist ei nähtu, et hageja oleks kõrvalkulude summat vähendanud ja esitanud nõude üksnes 16 päeva eest. Seetõttu rahuldab kohus juuli 2015 kõrvalkulude nõude üksnes 16 päeva ulatuses. Ülejäänud hagis märgitud nõue üüri ja kõrvalkulude osas on põhjendatud ning seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus summas 10 243,24 eurot (8124,52+2118,72). 3.2 Samuti on hageja hagiavalduses palunud kostjalt välja mõista viivise hagiavalduse esitamise seisuga (31.05.2016) summas 8 974,82 eurot, viivise kindla summana kohtuotsuse tegemise päeva seisuga arvestatuna põhivõlgnevuselt 10 348,11 eurot viivisemääras 0,2 % päevas alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ja kohtuotsuse tegemise päevale järgnevast päevast protsendina arvestatuna põhivõlgnevuselt 10 348,11 eurot 0,2 % päevas kuni võlgnetava põhikohustuse täieliku täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu punktide 1.7 ja 9.1 alusel on pooled kokku leppinud viivises 0,2% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest alates maksetähtajast. Hageja on kohtule esitanud viivisearvestuse (kd I lk 116). Viivisearvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kostja on üksnes märkinud, et viivise nõue on alusetu ja põhjendamatu kuivõrd viivise arvestuse aluseks peab esinema põhinõude võlgnevus. Kohus leiab, et hageja on õigustatult arvestanud viivist. Kostja olles arvete tasumisega viivituses, pidi arvestama viivise rakendumisega. Kohus arvestab siinkohal, et põhinõue kuulub rahuldamisele osaliselt. Seega vähendab kohus selles osas ka kostja viivise nõuet ja rahuldab kostja viivise nõude arvestatuna 31.05.2016 seisuga 8916,65 eurot ulatuses (arve nr 15009 osas on viisisenõue seega 66,67 eurot, mitte 124,84 eurot, arvestades, et kohus rahuldas hageja juuli kõrvalkulude nõude 16 päeva eest ehk 111,87 euro ulatuses. Seega tuleb 8974,82 eurosest viivise nõudest maha arvestada 57,17 eurot). 8 (13)

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud hageja viivisenõue kuni 31.05.2016 summas 8916,65 eurot. Hageja palub viivise välja mõista ka kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni arvestatuna põhivõlalt. Ajavahemikul 01.06.2016-05.04.2017 (kohtuotsuse tegemise päev) on viivise summaks 5510,49 eurot. Seega ületab viivise summa 14 427,14 eurot (8916,65+5510,49) põhinõuet (kohus rahuldas põhinõude summas 10 243,24 eurot). Hageja ei ole põhivõlast suuremat viivisenõuet põhjendanud ega välja toonud asjaolusid, millest nähtub kahju tekkimine. Seetõttu jätab kohus rahuldamata hageja viivise nõude, mis ületab põhinõuet (mis ületab 10 243,24 eurot). Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata ka hageja viivise nõude, milles hageja palub viivise välja mõista protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja viivise nõude summas 10 243,24 eurot. 3.3 Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju summas 46 981,83 eurot, mis koosneb hagiavalduse kohaselt saamata jäänud üüritulust 41 377,77 eurot, hageja poolt peale üürilepingu lõppemist tasutud kostja poolt kasutuses olnud üüripinna kõrvalkuludest (s.o üldteenustest) 2364,06 eurot ja kostja poolt puudustega tagastatud üüripinna viimistlemise kuludest 3240 eurot. 3.3.1

Esmalt hindab kohus hageja nõuet saamata jäänud üüritulu summas 41 377,77 euro osas. Hageja on hagiavalduses välja toonud, et uut üürnikku ei ole hagejal vaatamata aktiivsele müügitööle ning oluliselt alandatud üürile õnnestunud leida ning sellest tulenevalt on hagejal hagiavalduse esitamise seisuga jäänud saamata üüritulu perioodi eest 17.07.2015 kuni 31.05.2016. Lisaks sellele nõuab hageja kostjalt üüri ka tulevikus tekkiva kahju eest, s.o saamata jäänud üüri eest täiendava nelja kuu osas, s.o 01.06.2016-30.09.2016. Kahju suuruse arvestamisel on hageja aluseks võtnud üürilepingu viimase kehtiva üüri, mis on kokku 2 380,68 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja üürilepingu rikkumise tõttu. Kohus selgitab, et kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu üüri maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda üürnikult kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes. Sellisel juhul on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Kahjunõude arvutamisel tuleb arvestada kõiki asjaolusid. Nii VÕS § 127 lg 5, § 128 lg 4 kui ka § 139 lg 2 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Nii koosneb saamata üürinõue nõudest uue üürniku leidmiseni mõistlikult kuluva aja eest ja võimalikust negatiivsest üürivahest uue üürniku makstava üüriga. Kui üürnik on leitud, tuleb hüvitise arvutamisel vähemalt üldjuhul eeldada, et vähemalt samasugustel tingimustel on võimalik üürieset kasutusse anda kogu algse 9 (13)

üüritähtaja kestel. (Vt kohtu põhjenduste osas Riigikohtu otsus asjas nr 3-2-1-5-13, p 35, 36). Hageja on hagis välja toonud, et uut üürnikku ei ole hagejal vaatamata aktiivsele müügitööle ning oluliselt alandatud üürile õnnestunud leida. Hageja on esitanud kohtule tõendina väljavõtte kuulutusest city24.ee-st (kuulutuse ja pildid). Kohtule esitatud kuulutusest ei ole aga näha, mis ajast hakkas hageja uut üürnikku otsima ja mis ajavahemikul hageja uut üürnikku otsis. Kuulutusest nähtub, et hageja on pakkunud üüri summaks 15 eurot ruutmeeter, kuid hageja ei ole välja toonud, kas hageja otsis üürnikku ka kõrgema hinna eest või oligi hagejal plaanis üüripind välja üürida madalama hinna eest. Hageja on kohtu hinnangul tegelenud uue üürniku otsimisega ka ebamõistlikult pika aja jooksul (arvestades, et kostja vabastas üüripinna alates 17.07.2015). Üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Samuti ei ole hageja välja toonud, kas hagejal oli võimalus üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida. Arvestades eeltoodud asjaolusid kogumis on hageja nõue summas 41 377,77 eurot põhjendamata ja kohus jätab hageja nõude selles osas rahuldamata. 3.3.2

Peale üüripinna tagastamist on hageja tasunud üüripinna üldkulude (kõrvalkulude) eest alates 17.07.2015 kuni aprill 2016 2364,06 eurot, mille palub kostjalt välja mõista. Hageja on kohtule esitanud üldkulude arved juuli 2015-aprill 2016 (kd I lk 122-131). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja üldkulude (kõrvalkulude) nõue on põhjendamata. Arvestades, et kostja vabastas üüripinna 16.07.2015 (üleandmise-vastuvõtmise akt – II kd, tl 60), ei ole hageja põhjendanud, mis alusel nõuab hageja kostjalt kõrvalkulude tasumist, kui kostja enam üüripinda kasutada ei saanud ja seega ei saanud kostja tegevuse tõttu kõrvalkulusid tekkida. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja kõrvalkulude nõude summas 2364,06 eurot.

3.3.3

-

Järgnevalt hindab kohus hageja hüvitise nõuet seoses üüripinna puudustega tagastamisega. Vaidlus puudub selles, et üüripind tagastati üürileandjale 16.07.2015 (üleandmisevastuvõtmise akt, kd II lk 60). Kohtu hinnangul on üleandmis-vastuvõtmis aktiga tõendatud, et üüripind tagastati hagejale puudustega. Akti kohaselt tagastati üüripind koristamata, ventilatsioonitoru katki lõigatud, augud seintes, riiulite demonteerimise tõttu augud seintes, elektrijuhtmed lahti. Lisaks nimetatud aktile tõendavad hageja poolt kohtule esitatud fotod, et üüripinnal esinesid tagastamise ajal puudused ja seda järgnevalt: Ventilatsioonitoru ära lõigatud (fotod 6, 7, 9; kd II lk 77, 77 pöördel, 78 pöördel). Augud seintes (fotod 1, 3, 5, 6, 15, 16, 17, 18, 19, kd II lk 75, 76, 77, 81-83). Seadmed on eemaldatud nii, et elektrijuhtmed on jäetud lahtisena (fotod 11, 13, 22, kd II lk 79, 79 pöördel, 84 pöördel). Kassa on eemaldatud ja elektrijuhtmed lahtised (foto 14, kd II lk 80). Tulenevalt esitatud asjaoludest ja tõenditest on kohtu hinnangul kostja seega rikkunud üürilepingu punkte 15.7 (üürnik ei või tehtud parendusi ja muudatusi 10 (13)

eemaldada, kui see ei ole üüripinda kahjustamata võimalik) ja 19.1 (üürnik peab üüripinna üürileandjale tagastamata heas seisukorras, arvestades tavapäraseid remont- ja hooldustöid). Kohtu hinnangul ei näita üüripinna jätmine üürileandjale sellisel kujul, s.o ulatuslikud augud seintes ning lahtised elektrijuhtmed, üüripinna head seiskorda. Nimetatud puuduste näol ei ole tegemist ka tavapäraste remont- või hooldustöödega.

-

Hageja on märkinud, et ta on sunnitud vajalikud remont- ning siseviimistlustööd enda kulul tegema ning plaanitav tööde hind on XxxxOÜ pakkumise kohaselt koos käibemaksuga 3240 eurot. Hageja on lisanud hagiavaldusele ka hinnapakkumise (kd I lk 136). 09.01.207 on hageja kohtule esitanud täpsustatud hinnapakkumise summas 2700 eurot, millel lisandub käibemaks. Hinnapakkumine koosneb järgnevatest teenustest: Siseviimistlus (kohtparandused, värvimine jms) 1500 eurot; Elektritööd/ventilatsioonitööd (elektripistikud, valgustid, ventilatsiooni plafoon jms) 850 eurot; Muud kulud (juhtimine, transport jms) 350 eurot. Arvestades puuduste ulatust on kohtu hinnangul põhjendatud kostjalt välja mõista siseviimistluse kulud summas 1500 eurot, millele lisandub käibemaks. Arvestades üüripinna seintes olevate aukudega on kohtu hinnangul siseviimistlus (s.h kohtparandused ja värvimine) vajalik. Elektritööde/ventilatsioonitööd 850 euro ulatuses ning muud kulud summas 350 eurot ei ole kohtu hinnangul põhjendatud, mistõttu jätab kohus hageja nõude selles osas rahuldamata. Tegemist on üldiselt märgitud kuludega, millest ei saa järeldada põhjusliku seost kostja lepingu rikkumisega. Kohtule peab olema üheselt arusaadav, milliste puuduste kõrvaldamiseks töid tellitakse ja mis on tellitavate tööde sisu ja maksumus. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 1500 eurot, millele lisandub käibemaks summas 300 eurot, kokku 1800 eurot.

3.4 Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka leppetrahvi summas 14 284,08 eurot (s.o 6 kuu üür). Üürilepingu p 18.6 sätestab, et lepingu ennetähtaegsel lõppemisel üürnikust tulenevalt, s.o muul alusel, kui üürileandja poolse rikkumise korral (p 18.5) või poolte kokkuleppel või punkti 22.4 (vääramatu jõud) või 18.4 (asendusüürnik) alusel, kohustub üürnik tasuma üürileandjale ennetähtaegse ülesütlemise kahju hüvitist 6 kuu üüri ulatuses, katmaks üürileandja kahjusid, mis tulenevad ruumide uuesti samadel tingimustel väljaüürimise aja ja raha kuludest. Hageja on hagis välja toonud, et leppetrahv tuleb üüripinna uuesti samadel tingimustel väljaüürimise aja ja raha kuludest (ei käsitle saamata jäänud tulu). Kohus on seisukohal, et hageja leppetrahvi nõue on tühine VÕS § 334 lg 4 alusel. VÕS § 334 lg 4 sätestab, et tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Nimetatud sätte raames peetakse silmas kõikvõimalikke kokkuleppeid, mille raames tekib üürnikul varaline kohustus ja mille puhul ei ole tegemist üüri ega kõrvalkuludega. Sisuliselt välistab kõnealune lõige leppetrahvi kokkulepped. 11 (13)

Kõnealune säte ei välista ega piira nõuda kahju hüvitamist, kuid sellisel juhul tuleb välja tuua kahju nõude aluseks olevad asjaolud (sh tegeliku kahju suurus). Seega tuleb hageja 14 284,08 eurose nõude puhul teha kindlaks kahju hüvitamise eeldused ja kontrollida tuleb, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist kooskõlas VÕS §-des 127 ja 128 sätestatuga. Hageja ei ole kahju hüvitamise eelduseks olevaid asjaolusid aga välja toonud. Hageja on asunud seisukohale, et tegemist on leppetrahvi nõudega VÕS § 58 lg 1 ja § 161 lg 1 tähenduses, tegemist ei ole saamata jäänud tuluga (I kd, tl 11). Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja leppetrahvi nõude summas 14 284,08 eurot (s.o 6 kuu üür) rahuldamata. 3.5 Kohus peab järgnevalt täiendavalt vajalikuks selgitada kostja vastuväiteid seoses tasaarvestusega (kohus arvestab siinkohal ka juba otsuse punktis 3.1 märgituga). Kostja on oma esitatud vastuses märkinud, et hageja võlgnevuse kostjale on tasaarvestatud kostja võlgnevusega hagejale ning seega on mõlema poole kohustused täidetud tasaarvestuse teel. Tasaarvestuse vastuväide on jäänud aga kostja poolt täpsustamata. Vastuse punktis 5.1 on kostja märkinud, et kostjale on tekkinud kahju summas 1949 eurot. Samas on jäänud selgitamata, millest nimetatud kahju koosneb, mille alusel kuuluks see hagejalt välja mõistmisele, kuidas on kahju tekkimine põhjuslikus seoses hageja tegevusega. Samuti ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit nimetatud summa osas ega täpsustanud, millega ta konkreetselt selle tasaarvestab. Samuti ei ole kostja välja toonud vastuses märgitud küttesüsteemi ja torustiku kulutuste osas ega ka investeeringute kulutuste osas asjaolusid ega tõendeid.

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, siis ei määra kohus kindlaks ka menetluskulude rahalist suurust.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik

13 (13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.