4.1.Hagi rahuldada ning tuvastada, et Eero Uuemäe ja OÜ Männiku Farm vahel 31.08.2014 sõlmitud maarendileping on kehtiv.
4.2.Jätta menetluskulud maakohtus OÜ Männiku Farm kanda.
4.3.Välja mõista OÜ-lt Männiku Farm Eero Uuemäe kasuks menetluskulu 1569 eurot 60 senti.
4.4.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt 1569 eurot 60 senti tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.“
5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus OÜ Männiku Farm kanda.
6.Välja mõista OÜ-lt Männiku Farm Eero Uuemäe kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 432 eurot. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Eero Uuemäe (hageja) esitas 11. juunil 2016 Tartu Maakohtule hagi OÜ Männiku Farm (kostja) vastu pooltevahelise maarendilepingu kehtivuse tuvastamiseks. Maakohus rahuldas 14. juuni 2016 määrusega osaliselt hageja hagi tagamise taotluse ja keelas kuni praeguses asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni lepingu objektide rendile andmise ning kohustas kostjat lubama hagejal kasutada lepingu objekte (v.a Märt Laansalu ja/või ML Eeriksaare OÜ kasutusse antud lepingu objektid). Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt sõlmisid pooled 31. augustil 2014 maarendilepingu (edaspidi leping), mille alusel andis kostja hagejale õiguse kasutada 95,34 ha põllumaad ja hageja kohustus tasuma renditasu esitatud arvete järgi hiljemalt rendiaasta 31. jaanuariks. Rendi tasumisega hilinemise korral tuli hagejal lepingu järgi tasuda viivist 0,5% rendisummast iga
viivitatud päeva eest. Lepingu järgi kehtib leping 31. detsembrini 2024. Hageja hilines rendi tasumisega ja kostja saatis 1. märtsil ning 21. aprillil 2016 hagejale teatise lepingu lõpetamise kohta lepingu p 9.4 alusel. Lepingu p 9.4 järgi loetakse leping ennetähtaegselt lõppenuks, kui renditasu ja viivised on maksmata jooksva aasta pindalatoetuse taotlemise ajaks ja rendileandjal on õigus ise taotleda pindalatoetusi. Lepingu p-s 9.4 sätestatud tingimused ei olnud täidetud. 2016. a pindalatoetuse taotluste vastuvõtt kestis 2. maist kuni 23. maini 2016. Hageja tasus kostjale renditasu 2. mail 2016. Poolte tahe ei olnud lepingu p 9.4 sõlmimisel see, et leping lõppeb automaatselt päev enne pindalatoetuse taotlemise algust (s.o 1. mail 2016). Seda näitab ka poolte käitumine 2015. aastal. 2015. aastal algas pindalatoetuse taotlemine 7. mail 2015 ning hageja tasus rendi 8. mail 2015. Kumbki pool ei lugenud 2015. aastal, et leping oleks lõppenud. Leping kehtib, kuna see ei ole automaatselt lõppenud ja kostja ei ole seda ka kehtivalt üles öelnud (kostja nn ülesütlemisavaldused ei vasta võlaõigusseaduses sätestatud nõuetele ja on seega tühised).
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kuna 2016. aasta eest algas pindalatoetuste taotlemine 2. mail 2016, tuleb lepingu lõppemiseks vajalike tingimuste olemasolu hinnata 1. mai 2016 seisuga. 1. mai 2016 seisuga olid lepingu lõpetamise tingimused täidetud (tasumata oli nii rent kui ka viivis) ja leping lõppes 1. mail 2016. Kui ka leping ei lõppenud automaatselt lepingu p 9.4 alusel, tuleb kostja
21.aprilli 2016 kirja hinnata ülesütlemisavaldusena, kuna sealt nähtub selgelt kostja soov hagejaga lepingu lõpetamiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 25. novembri 2016 otsusega hagi ja tuvastas, et vaidlusalune leping kehtib. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid võlaõigusseaduse (VÕS) § 340 tähenduses rendilepingu. Pooled ei vaidle, et hageja hilines 2015. aasta ja 2016. aasta eest rendi tasumisega. Lepingu p-st 9.4 tuleneb, et leping lõpeb automaatselt (ilma ülesütlemisavalduse esitamise vajaduseta), juhul, kui on üheaegselt täidetud kaks tingimust: pindalatoetuste taotlemise ajaks on tasumata rent ja pindalatoetuste taotlemise ajaks on tasumata viivised. Lepingu p 9.4 on vastuolus VÕS §-ga 354, mille kohaselt kehtib põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemine üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 340 lg 4 sätestab, et käesolevas peatükis sätestatust põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. VÕS § 341 järgi saab rendilepingule täiendavalt kohaldada üürilepingu kohta sätestatut. Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormi sätestab VÕS § 325, mille lg 2 järgi peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Kostja
21.aprilli 2016 saadetud kirja ei saa lugeda ülesütlemisavalduseks, sest see ei vasta ülesütlemisavalduse nõuetele. Kirjas ei ole märgitud kuupäeva, millest alates soovib kostja hagejaga sõlmitud lepingu lõpetada ja seega on lepingu ülesütlemise vormi üks nõuetest täitmata. VÕS § 325 lg 5 alusel on VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Hageja viitab kostjale 1. märtsil ja 21. aprillil 2016 saadetud kirjades lepingu p-le 9.4. Tuvastatud asjaoludel kestab 2016. aasta pindalatoetuse taotluste vastuvõtt 2. maist kuni 23. maini 2016. Lepingu p-s 9.4 ei ole sätestatud kindlat kuupäeva. Toetuse taotlemise aeg ei ole piiratud aga ühe kuupäevaga. Tõenditest nähtuvalt ei ole kostja ise olnud oma arusaamises lepingu lõppemise kuupäeva kohta järjekindel. 30. juuni 2016 menetlusdokumendis on kostja avaldanud, et leping lõppes 1. mail 2016 tuleneval sellest, et jooksva aasta pindalatoetuse taotlemise ajaks on renditasu ja viivised maksmata. 21. aprilli 2016 kreeditarve järgi 2016. a maarendi kohta on kostja maarendi tasumine märgitud miinusega (-6840.54). Seega kostja nagu ei peakski pärast seda kuupäeva 2016. a renti enam tasuma.
Kuna lepingu p 9.4 on vastuolus VÕS §-ga 354 ja VÕS § 340 lg-ga 4 ning nende sätete alusel tühine ja 21. aprilli 2016 lepingu ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS §-s 325 sätestatule ning on tühine, tuleb tuvastada, et pooltevaheline leping kehtib. Maakohus leidis, et kuna hageja on 2. mai 2016 makse tegemisel märkinud, et ta teeb makse 5825 eurot 59 senti rendi tasumiseks, ei ole kostja VÕS § 88 järgi õigustatud arvestama laekumist intressimaksena (kostja on oma 18. mai 2016 kirjas teatanud, et ta käsitleb 2. mail 2016 tasutud summat intressinõuete laekumisena).
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus kohaldas valesti VÕS § 354, kui leidis, et lepingu p 9.4 on vastuolu tõttu viidatud sättega tühine. Lepingu p 9.4 ei reguleeri lepingu ülesütlemist ja selle vormi, vaid tegemist on äramuutva tingimusega VÕS § 102 lg 3 järgi. VÕS § 354 asjas ei kohaldu ja kõnealune lepingupunkt ei ole tühine. Kuna 2016. aasta eest algas pindalatoetuste taotlemine 2. mail 2016, tuleb lepingu lõppemiseks vajalike tingimuste olemasolu hinnata 1. mai 2016 seisuga. 1. mai 2016 seisuga oli hagejal rendi ja viivise võlgnevus ja rendileping lõppes 1. mail 2016. Maakohus kohaldas valesti VÕS § 325, kui leidis, et kostja 21. aprilli 2016 kiri ei vasta viidatud paragrahvis sätestatud ülesütlemisavaldusele esitatud nõuetele ja on seega tühine. VÕS § 325 reguleerib elu- ja äriruumi rendilepingu ülesütlemisele kehtestatud nõudeid. Põllumajandusliku maa rendilepingu suhtes need nõuded ei kohaldu (erisättena kohaldub VÕS § 354). Maakohus rikkus siinkohal ka menetlusõiguse normi, kui ei põhjendanud, miks ta eeltoodud kostja seisukohaga ei arvesta. Samuti on maakohtu seisukoht üllatav, sest menetluses ei ole pooltega arutatud väidet, et lepingu p 9.4 oleks vastuolu tõttu VÕS §-ga 354 tühine. Kostja kiri on VÕS §-s 354 sätestatud nõuetega kooskõlas. Maakohus eksis VÕS § 88 lg 8 kohaldamisel, kuigi sellel ei ole asjas määravat tähendust. Maakohus jättis tähelepanuta VÕS § 88 lg 9, mille kohaselt ei või võlgnik võlausaldaja nõusolekuta määrata kohustuse täitmiseks VÕS § 88 lg-s 8 sätestatust erinevat järjekorda. Kuna kostja (võlausaldaja) ei ole andnud nõusolekut teistsuguseks järjekorraks, on õige arvestada tasutud summat (sõltumata hageja soovist) esmalt intressinõude katteks. Maakohtu otsuse resolutsiooni p-st 1 nähtuvalt on k ohus teinud otsuse OÜ Männiku suhtes, kes ei ole menetlusosaliseks (kostjaks on OÜ Männiku Farm).
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus parandab ilmse ebatäpsuse maakohtu vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-s 1, märkides „“OÜ Männiku“ asemel „OÜ Männiku Farm“. Muus osas tuleb jätta Tartu Maakohtu 25. novembri 2016 otsus muutmata. Õige on kostja väide, et maakohus on otsuse resolutsiooni p-st 1 nähtuvalt teinud otsustuse OÜ Männiku suhtes, kuigi asjas on kostjaks OÜ Männiku Farm. Ringkonnakohus parandab ilmse ebatäpsuse. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et asja materjalidest nähtuvalt on pooled maakohtule esitanud eri kuupäevad lepingu sõlmimise osas. Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja palunud tuvastada 26.08.2014 sõlmitud maarendilepingu kehtivus, kostja on oma menetlusdokumentides märkinud
maarendilepingu sõlmimise ajaks 31.08.2014. Kohus on otsuse tegemisel leidnud, et vaidlusalune maarendileping sõlmiti 31.08.2014 ning kuna apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maarendilepingu sõlmimise kuupäeva, siis lähtub ringkonnakohus maakohtu otsuses märgitust, s.o ringkonnakohus loeb vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise kuupäevaks 31.08.2014. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
7.Asja materjalide kohaselt on poolte vahel 31.08.2014 sõlmitud maarendileping (tl 9-10) tähtajaga kuni 31.12.2024 (lepingu p 4.1.). Ringkonnakohus leiab, et tegemist on VÕS § 340 lg-s 1 sätestatud põllumajandusliku rendilepinguga. VÕS § 340 lg 4 järgi on käesolevas peatükis (s. o VÕS 16. peatükk) sätestatust põllumajandusliku kinnisasja rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. VÕS § 341 kohaselt rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Lähtudes viidatud sätetest muu kui põllumajandusliku rendilepingu puhul võivad lepingupooled üürilepingu regulatsiooni osa sätete kohaldamise välistada. Põllumajandusliku rendilepingu puhul tuleb VÕS §-st 341 tulenevalt üürilepingu sätete välistamist ettenägevate kokkulepete puhul hinnata, kas kokkulepped on rentniku suhtes seaduses sätestatuga võrreldes soodsamad või mitte ja selle alusel vastavate kokkulepete kehtivuse üle otsustada. Rendilepingu (sh põllumajandusliku rendilepingu) erakorralist ülesütlemist ei ole reguleeritud VÕS 16. peatükis ning seetõttu kuulub VÕS § 341 alusel kohaldamisele üürilepingu kohta sätestatu, arvestades põllumajandusliku rendilepingu erisusi.
8.Poolte vahel on eelkõige vaidlus selles, kas pooltevaheline maarendileping lõppes lepingu p 9.4. alusel ennetähtaegselt seetõttu, et hageja rentnikuna tasus 2016. aasta rendi 02.05.2016 (tähtaeg oli 31.01.2016 – lepingu p 3.5.), või maarendileping ei lõppenud lepingu p 9.4. kohaselt. Iseenesest õige on siinkohal kostja seisukoht, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud asjas VÕS §-i 354 ning ringkonnakohus muudab selles osas maakohtu põhjendusi. Vastavalt lepingu p-le 9.4. loetakse leping ennetähtaegselt lõppenuks, kui renditasu ja viivised on maksmata jooksva aasta pindalatoetuste taotlemise ajaks ja rendileandjal on õigus ise taotleda pindalatoetusi. Ringkonnakohtu arvates on maarendilepingu p 9.4. grammatiline sõnastus ebatäpne ja sellisel kujul ebaselge ning seetõttu tuleb lepingut VÕS § 29 alusel tõlgendada. VÕS § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Asja materjalidest on tuvastatav poolte ühine tahe, et juhul, kui renditasu on maksmata jooksva aasta pindalatoetuste taotlemise ajaks, siis on rendileandjal õigus öelda maarendileping erakorraliselt üles, s.o maarendilepingu p-st 9.4. tuleneb kostja kui rendileandja õigus öelda leping hageja poolt rendi mittetasumisel jooksva aasta eest erakorraliselt üles ning see õigus tekib alates pindalatoetuste taotlemise ajast (ja juhul, kui kostjal on endal õigus taotleda pindalatoetusi). Asjaolu, et lepingu p-st 9.4. tuleneb kostjale rendilepingu erakorralise ülesütlemise õigus, kinnitab seaduses sätestatud üürilepingu lõppemise regulatsiooniga ning VÕS § 309 lg 1, mille kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
9.Lähtudes eelnevas p-s märgitust, ei ole maarendilepingu p 9.4. iseseisvaks lepingu lõppemise aluseks, vaid kokkulepitut saab käsitleda rendileandja õigusena öelda rendileping erakorraliselt üles juhul, kui rentnik on viivituses maksetähtpäeval tasumisele kuulunud rendi maksmisega kauem, kui jooksva aasta pindalatoetuste taotlemise algusaeg
10.Kostja alternatiivse seisukoha järgi kui rendileping ei lõppenud automaatselt maarendilepingu p-i 9.4. alusel, siis on ta rendilepingu erakorraliselt üles öelnud 21.04.2016 kirjas (tl 15). Kostja väite kohaselt oli ta õigustatud maarendilepingu erakorraliselt üles ütlema seetõttu, et hagejal oli seisuga 01.05.2016 tasumata 2015. aasta viivised (rent tasuti hilinemisega), 2016. aasta rent ja viivised. Õige on siinkohal kostja väide, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 325. Kuna tegemist on põllumajandusliku rendilepinguga, siis kuulub kohaldamisele VÕS § 354, kuid samas tuleb arvestada ka VÕS §-s 325 sätestatut niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus §-s 354 sätestatuga. Antud juhul nähtub 21.04.2016 kirjast selgelt kostja tahe lõpetada maarendileping ennetähtaegselt ning märgitud on õiguslik alus, millele tuginevalt kostja on lugenud lepingu lõppenuks. Asjaolu, et kostja on lugenud lepingu lõppenuks ning ei ole märkinud konkreetset kuupäeva, millest alates leping on lõppenud, ei anna alust väita, et kostjapoolne lepingu erakorraline ülesütlemine ei vasta vorminõuetele (nagu on ekslikult leidnud maakohus). VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
11.Kuna kostja 21.04.2016 kirjast nähtub soov lõpetada maarendileping ennetähtaegselt põhjusel, et hageja ei tasunud kokkulepitud tähtajaks 2016. aasta eest renti (ja viivist 2015. aasta ja 2016. aasta eest), siis tuleks eelkõige teha kindlaks, kas kostjal esines seisuga 21.04.2016 VÕS § 313 lg-s 1 nimetatud mõjuv põhjus rendilepingu ülesütlemiseks. Tulenevalt VÕS §-s 316 sätestatust saaks olla rendilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks rendi tasumisega viivitamine (mitte aga väidetavate viiviste tasumisega viivitamine). Nähtuvalt kostja 21.04.2016 kirjast on ta tuginenud lepingu erakorralisel ülesütlemisel lepingu p-le 9.4. Kuna lepingu p 9.4. andis õiguse leping erakorraliselt üles öelda ajast, mil algas pindalatoetuste taotlemine, ning 2016 oli pindalatoetuste taotlemise alguskuupäevaks 01.05.2016, siis ei olnud kostjapoolse lepingu erakorralise ülesütlemise ajaks veel tähtpäev saabunud ning kostja poolt oli lepingu erakorraline ülesütlemine lepingu p 9.4. alusel ennatlik.
12.Arvestades seda, et pooled on lepingus kokku leppinud rendi tasumises aastate kaupa, võiks hageja poolt rendi mittetasumine 31. jaanuariks 2016 olla käsitletav mõjuva põhjusena, mis andis kostjale aluse rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 järgi. Samas aga on rendileandjal rendilepingu erakorralise ülesütlemise õigus rendisumma võlgnevuse tõttu üksnes juhul, kui ta annab rentnikule võlgnetava summa tasumiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta (VÕS § 196 lg 2). Antud juhul ei ole kostja andnud hagejale mõistlikku tähtaega võlgnetava rendisumma tasumiseks ei 01.03.2016 kirjas ega 21.04.2016 kirjas. Asja materjalide kohaselt esitas kostja hagejale 05.01.2016 arve nr 1 maksetähtajaga 31.01.2016 (tl 11). Hageja teatas 23.02.2016 e-kirjaga kostjale, et arvel olev rendi suurus on ebaõige ja esitas omapoolse arvestuse (tl 12). Seejärel teatas kostja hagejale 01.03.2016 kirjaga (tl 14) ja 21.04.2016 kirjaga, et maarendileping on p 9.4. alusel lõppenud, täiendavat tähtaega rendisumma maksmiseks ei ole kostja määranud.
Iseenesest võivad pooled tulenevalt dispositiivsuse põhimõttest kokku leppida selles, et rendi tähtaegselt mittetasumine on mõjuvaks põhjuseks rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuid antud juhul ei ole pooled vastavalt kokku leppinud. Maarendilepingu p-st 9.4 ei tulene samuti sellist kokkulepet. Kuna kostja ei ole määranud hagejale mõistlikku täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, siis on 21.04.2016 kirjas sisalduv maarendilepingu erakorraline ülesütlemine tühine ja maakohus on õigesti tuvastanud maarendilepingu kehtivuse.
13.Asja lahendamise seisukohalt ei oma tähtsust see, kas kostja oli õigustatud arvestama hageja poolt 02.05.2016 tehtud rendimakse viivise katteks või mitte. Kostja ei ole asjas esitanud vastuhagi rendi (ja viivise) väljamõistmiseks hagejalt ning seetõttu ei võta ringkonnakohus seisukohta, kas maakohus kohaldas õigesti VÕS § 88 või mitte.
14.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja on esitanud ringkonnakohtule taotluse õigusabikulu 633 eurot 60 senti väljamõistmiseks kostjalt (tunnihind 144 x 4,4 tundi = 633,60 eurot). Arvestades asja keerukust ja mahtu loeb ringkonnakohus hageja vajalikuks ja põhjendatud õigusabikuluks ringkonnakohtus 432 eurot (tunnihind 144 x 3 tundi = 432 eurot). Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ning ei saa käibemaksu tagasi arvestada. Hageja ei ole esitanud ringkonnakohtule taotlust, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.