lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-05-726/4

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 08.03.2006

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-05-726/4
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
08.03.2006
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3186
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 316 lg 1, 2Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttuTsMS § 154 lg 1Tunnistaja, ekspert ja tõlk välisriigistTsMS § 60 lg 1Toimiku taastamineVÕS § 297 lg 1Tasaarvestusest ja täitmisest keeldumisest teatamineVÕS § 313 lg 1Üürilepingu erakorraline ülesütlemineVÕS § 82 lg 7Tasu sissenõutavaks muutumine vastastikuste lepingute puhulTsMS § 164Menetluskulude jaotus hagilises perekonnaasjasTsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisused

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-05-726/21Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval30.06.2009

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ülle Jänes, Tiit Kollom, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

08. märts 2006 Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-726

Tsiviilasi

OÜ A. hagi AS T. V. vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 13.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 2-181/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ A. ja AS T. V. apellatsioonkaebused

Kohtuistungi toimumise aeg

21. veebruar 2006, avalik kohtuistung

Menetlusosalised esindajad

ja

nende OÜ A. esindajad A. Õ. ja adv H. H., AS T. V. esindaja adv T. L.

Resolutsioon

1.Tühistada Pärnu Maakohtu 13.12.2005 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
2.Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused
1.22.03.2001 sõlmisid AS V. (ümberkujundatud AS-ks T. V.) ja OÜ A. rendilepingu Pärnus, Ranna pst 3 asuvate ruumide rentimiseks tähtajaga 01.04.2001 kuni 01.04.2004. 07.06.2002 sõlmitud rendilepingu lisaga muudeti lepingu tähtaega ja lepiti kokku, et leping on sõlmitud 01.04.2001 kuni 01.04.2006. Rendilepingu lisa p 2.1 kohaselt on rent ruumide kasutamise eest 1 140 000 krooni aastas, millele lisandub käibemaks ja kommunaalteenuste maksed. Pooled leppisid kokku, et lepingu maksete tasumine toimub vastavalt lepingu lisas 1 fikseeritud maksegraafikule. Alates 01.07.2002 kehtiva võlaõigusseaduse (VÕS) tähenduses on tegemist äriruumide üürilepinguga.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 04.09.20262-26-15854/5Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 04.09.20262-26-118512/3Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 02.09.20262-25-17128/21Pärnu Maakohus Paide kohtumaja
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
TsMS § 229Tõendi mõiste
TsÜS § 64 lg 1Kulutuste hüvitamine vilja väljaandmisel
VÕS § 186Võlasuhte lõppemise alused
VÕS § 193Tasaarvestus pärast olulist lepingurikkumist
VÕS § 196 lg 1Lepingu erakorraline ülesütlemine
VÕS § 197 lg 1Tasaarvestuse mõiste
VÕS § 200Tasaarvestuse piirangud
VÕS § 272Sätete kohaldamine elu- ja äriruumide üürimisel
VÕS § 7Mõistlikkuse põhimõte
2.22.11.2004 saatis kostja hagejale lepingu ülesütlemise avalduse, milles viitas lepingu p-le 7.4 (kui rendileandja soovib lõpetada rendilepingut ennetähtaegselt mitte tulenevalt lepingu p-st 7.3, siis on rendileandja kohustatud rentnikule ette teatama vähemalt 6 kuud ning kõik selleks hetkeks rentniku poolt teostatud ja rendileandja poolt kooskõlastatud parendused kuuluvad rentnikule kompenseerimisele) ja teatas

lepingu ülesütlemisest alates 05.04.2005. Kostja märkis, et avalduse esitamisega on ta täitnud oma kohustuse teatada lepingu ülesütlemisest hagejale ette vähemalt 6 kuud ja et kostja ei ole teadlik, et hageja oleks teinud temaga kooskõlastatult parendusi ning palus hagejal viivitamatult teavitada, kui tegemist on eksitusega ja hageja omab parenduste hüvitamise nõudeõigust. 21.12.2004 saatis hageja kostjale taotluse parenduste hüvitamiseks ja avalduse tasaarvestuseks ning teatas, et ta tasaarvestab võlgnetava rendisumma (üüri) parenduste kompensatsiooniga.

3.12.01.2005 andis kostja hagejale üle 16.12.2004 kuupäeva kandva lepingu ülesütlemise avalduse, teatades, et kui viimane ei likvideeri rendi- (üüri-) võlgnevust hiljemalt 24.12.2004, siis ütleb kostja lepingu üles ja see loetakse lõppenuks alates 25.12.2004. 17.01.2005 teatas hageja kostjale, et ei nõustu üürilepingu erakorralise ülesütlemisega, kuna üürileandjal puudus õigus ja alus lepingut erakorraliselt üles öelda. Hageja tugines VÕS § 316 lg 1 p-le 3 ja selgitas üürileandjale, et 21.12.2004 avalduses on hageja tasaarvestanud kostjapoolse nõude oma nõudega ja selliselt on üürnikupoolne võlgnevus likvideeritud enne teistkordset erakorralise ülesütlemise avaldust.
4.09.02.2005 teatas kostja hagejale, et tühistab 16.12.2004 lepingu ülesütlemise avalduse. Samas kirjas teatas kostja, et on 04.02.2005 väljastanud hagejale uue lepingu erakorralise ülesütlemise teate, milles palub tagastada üürniku kasutuses oleva vara 07.03.2005. 09.02.2005 kirjale oli lisatud 04.02.2005 lepingu ülesütlemise avaldus, millega kostja ütles lepingu p 7.3 alusel lepingu erakorraliselt üles alates 07.03.2005 ja palus lepingu alusel kasutusse saadud vara samal kuupäeval kostjale kooskõlas lepingu p-ga 6.9 üle anda. 09.02.2005 saatis hageja kostjale dokumendid, mis tõendavad lepingu esemele tehtud parendusi ja viitas asjaolule, et parendused on tehtud kooskõlastatult kostjaga.
5.08.03.2005 esitatud hagiavalduses palus hageja tunnistada 07.03.2005 üürilepingu erakorraline ülesütlemine kehtetuks. Hageja tugines nõuet esitades VÕS §-dele 198 ja 193, mille kohaselt on üürilepingu ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud üürileping on VÕS § 193 ja 329 lg 4 järgi jätkuvalt kehtiv, kuna hageja tegi kostjale tasaarvestuse avalduse koheselt pärast ülesütlemisavalduse saamist. Hageja ettepanekule üürivõla tasaarvestamiseks ei ole kostja reageerinud, vaid jätkas arusaamatutel põhjustel uute ülesütlemisavalduste esitamist.
6.16.09.2005 hagiavalduse täpsustuses palus hageja tuvastada 07.03.2005 lepingu erakorralise ülesütlemise tühisust. Hagiavalduse täienduste kohaselt ei nõustu hageja üürilepingu erakorralise lõpetamisega. Kostjal puudus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks õigus. Hagejal on kostja vastu tasaarvestamisele kuuluv nõue, mis tuleneb kostja poolt kooskõlastatud ja hageja poolt üüritud hoonele tehtud parenduste hüvitamise kohustusest. Pooltel ei olnud rendilepingu lisana sõlmitud kokkulepet maksetähtaegade kohta. Seega jääb arusaamatuks, millise hetkega oleks hageja pidanud arvestama parendustest teatamisel. Kostja teatas hagejale ise lepingu ülesütlemise teates, et juhul, kui hagejal on esitada tõendeid kooskõlastatud parenduste kohta, siis esitagu need. Üüripinnal tehtud parendused olid kostjaga kooskõlastatud ja ta peab need hagejale hüvitama. Kostjal ei ole õigust üürilepingut lõpetada, lõpetamine oleks tühine, kuivõrd hagejal on tasaarvestamisele kuuluv nõue kostja vastu.

Kostja vastuväited

7.Kostja hagi ei tunnistanud. Parenduste nõuet ei saa tasaarvestada üürinõuetega, millede maksetähtpäevad olid tasaarvestuse avalduse tegemise ajaks saabunud või mille maksetähtajad saabusid 1 kuu jooksul tasaarvestuse avalduse tegemisest. Parenduse nõudega oleks võimalik tasaarvestada üürinõudeid, mille maksetähtpäev saabus 22.01.2005 või hiljem, so 1 kuu möödudes tasaarvestuse avalduse tegemisest. Antud juhul tuleb lähtuda VÕS §-st 297. Õigus tasaarvestuseks tekib tasaarvestuse kavatsusest eelnevast teatamisest ja kui üürnik ei ole tasaarvestuse kavatsusest teatanud, siis ei oma ta ka õigust tasaarvestuseks. Hageja ei teavitanud üürileandjat ette kavatsusest oma väidetavat nõuet üürinõudega tasaarvestada, seega ei ole VÕS § 316 lg 2 antud asjas kohaldatav. Arusaamatuks jäävad hageja viited VÕS §-le 193, kuna nimetatud säte reguleerib tasaarvestust lepingust taganemise korral. Üürilepingust ei ole võimalik taganeda. Taganemist ja ülesütlemist reguleerivaid sätteid ei ole võimalik kohaldada teineteist asendavalt või täiendavalt. Arusaamatuks jääb ka hageja viide VÕS § 272 lg-le 2 ja § 329 lg-le 4. 04.02.2005 üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemise kuupäevaks oli hageja üürivõlgnevus, mille maksetähtaeg oli ületatud ühe kuu võrra, 280 000 krooni, mis vastab ligikaudu 3 kuu üürile. Seega oli üürilepingu ülesütlemine kostja poolt õiguspärane. Kostja ei ole kunagi kinnitanud parenduste tegemist, vaid üksnes kooskõlastanud ehitus- ja remonditööde eelarved 2001, 2002 ja 2003.a. Tööde tegemise eelne eelarvete kooskõlastamine ei tähenda tööde tegelikku tegemist ega nende maksumust. Hagejal puudub nõue, mida oleks võimalik tasaarvestada kostja nõuetega, kuivõrd vastavalt VÕS § 200 lg-le 4 ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid.
8.10.10.2005 vastuväidetes hagiavalduse täpsustusele leidis kostja, et hageja väide, nagu oleks kostja seisukoht parenduste osas olnud hagejale teadmata, on alusetu. Ebaõige on hageja väide, et kostja seaduslik esindaja kooskõlastas parendused. Hageja väide, et ta on kõik kokkulepitud parendused teostanud, on paljasõnaline. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Kohus tunnistas tühiseks kostja poolt 04.02.2005 hagejale esitatud rendilepingu ülesütlemise avalduse ja jättis rahuldamata hageja nõude üürilepingu erakorralise lõpetamise kehtetuks tunnistamiseks.
10.Kohus nõustus kostja väitega, et tasaarvestuse summale hinnangut käesolevas asjas anda ei saa. Ülesütlemise avaldus esitati hagejale 09.02.2005. Sellega tühistati eelmised ülesütlemise avaldused (22.11.2004 ja 12.01.2005). Tasaarvestuse avaldus esitati 21.12.2004. Sellest tulenevalt esitas hageja tasaarvestuse avalduse VÕS § 316 lg 2 kohaselt ja lepingu lõpetamine kostja poolt on ebaseaduslik. Tasaarvestamise avalduse suunas hageja mitte üüri tasaarvestamisele, vaid lepingu ülesütlemise avaldusele enne selle esitamist ja arvestades kehtetuid ülesütlemise avaldusi esitati see viivitamatult peale avalduse saamist. Seaduse mõtte kohaselt on hagejal kujundlik õigus esitada tasaarvestamise avaldust seni, kuni tema õigust pole keegi vaidlustanud. Kostja väide, et tasaarvestuse aluseks olevad parendused pole tõendatud, on paljasõnaline. Kostja ei detailiseerinud, missuguseid tema poolt kooskõlastatud töid ei teostatud. VÕS § 297 lg 1 käesoleval juhul kohaldamisele ei kuulu, kuna nimetatud säte on suunatud üüri tasaarvestamisele.
11.Samas tuleb käesoleva asja lahendamisel arvestada teisi antud asja lahendamisel tähtsust omavaid aspekte. Kõigepealt peab kohtuotsus olema mõistlik, täidetav ja otstarbekas. Hageja huvi on jätkata majandustegevust rendiobjektil. Samas rendileping lõpeb 01.04.2006. On vähe tõenäoline, kui pooled kasutavad oma kaebeõigust, et käesolevas asjas tehtav kohtuotsus antud daatumiks jõustuks. Seega oleks kohtuotsus kasutu, mitteotstarbekas ja mittetäidetav. Kostja huvi on lõpetada leping oma kohustusi mittetäitva lepingupartneriga. Kostja huvi on realiseerunud. Samas tegi kohus kindlaks, et hageja õigusi on kostja poolt rikutud ja oma õiguste kaitseks pöördus hageja õigustatult kohtusse. Lähtudes VÕS § 7 mõttest peab kohus lähtuma poolte suhete analüüsimisel ja järelduste tegemisel selle mõistlikkuse põhimõttest. Suhte olemuseks on rendiobjekti kasutamine hageja poolt eesmärgiga saada tulu. Rendiobjekti asukoha eripärast tulenevalt on kasutamine tulusam suvel. Seda hageja enam teha ei saa. On vähetõenäoline, et kostja sõlmiks hagejaga uue rendilepingu. Tuleb arvestada sellega, et hagejal jääb õigus nõuda kostjalt objektile tehtud parenduste hüvitamist, kui ta need tõendab, samuti saamata jäänud tulu. Seega kõiki asjaolusid kogumis arvestades pole hagi rahuldamine VÕS § 7 mõttes mõistlik.
12.Kuna kohus jõudis järeldusele, et kostja poolt lepingu ülesütlemine oli tühine, siis pidanuks kostja tema toimingu vaidlustamisel mitte muutma olukorda ja jätma hageja rentnikuks kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Kuna hageja rikutud õigusi ei saa taastada, pole ülesütlemise kehtetuks tunnistamine ja hageja õiguste taastamine mõistlik, kuid kuna oma hagis soovis hageja kostja ülesütlemise avalduse vaidlustada, siis tuleb see tunnistada tühiseks tehinguks TsÜS § 64 lg 1 mõttes. OÜ A. apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
13.OÜ A. palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi kostja vastu üürilepingu erakorralise lõpetamise kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata ja teha asjas uus otsus, millega mõistetakse kostjalt hageja kasuks välja viimase poolt kantud kohtukulud.
14.Kohus, jättes hagi kostja vastu üürilepingu erakorralise lõpetamise kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata, tegi otsuse nõude kohta, mida ei esitatud. Dispositsiooni põhimõttest lähtudes määravad tsiviilkohtumenetluse alguse, ulatuse ja käigu pooled oma taotlustega. Kohtuotsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 154 andis hagejale õiguse muuta kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus hagi eset või alust. Hageja esitas maakohtule 10.09.2005 hagiavalduse täpsustuse ja palus kohtul tuvastada üürilepingu erakorralise lõpetamise tühisust. Hageja tugines VÕS § 316 lg-le 2, mis sätestab üürilepingu erakorralise lõpetamise tühisuse juhuks, kui üürnikul oli tasaarvestamisele kuuluv nõue ja ta teatab sellest üürileandjale viivitamatult peale ülesütlemise avalduse saamist. Sama nähtub 02.11.2005 hageja poolt kohtule esitatud täiendavast vastusest. Seega oleks kohus pidanud kohaldama asjas kohtuotsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 229 ja tegema otsuse vaid üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tühisuse tunnustamise nõude kohta. Otsuse resolutsioonist nähtuvalt lahendas maakohus ekslikult juba asendatud nõude.
15.Kuna maakohus rahuldas hagi osaliselt, siis jättis kohus otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel kohtukulud poolte kanda. Kohus oleks pidanud hagi rahuldama täielikult ja mõistma kostjalt hageja kasuks välja hageja kantud kohtukulud. AS T. V. apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
16.AS T. V. palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant leiab, et maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus protsessiõiguse norme.
17.Kohus märkis otsuses ebaõigesti, nagu puuduks asjas vaidlus selle üle, et objekti parendused on kostja poolt kooskõlastatud. Kostja väitis, et hageja ei ole tema poolt väidetud parendusi teinud ega nende tegemist tõendanud. Otsustamaks poolte vahel sõlmitud lepingu erakorralise ülesütlemise õiguspärasuse üle oleks kohus pidanud välja selgitama, kas hageja omab nn parenduste hüvitamise nõuet ja kas hageja on nõude olemasolu kostja vastu tõendanud ja kas juhul, kui hageja omas nn parenduste hüvitamise nõuet kostja vastu, omas hageja õigust seda tasaarvestada kostja üürinõudega ja kas hageja tasaarvestas oma nõude sel viisil, et kostja poolt esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus muutuks tühiseks.
18.Hageja ei tõendanud nn parenduste hüvitamise nõude olemasolu kostja vastu. Kohus üheltpoolt märkis, et käesolevas kohtuvaidluses ei saa anda hinnangut tasaarvestatavale summale, st kas nõue eksisteerib ja kui suur see on, teisalt kohus selgitas, et kostja ei tõendanud, millised tema poolt kooskõlastatud tööd ei ole teostatud. Kostja ei ole parendusi kooskõlastanud. Kostja vaidlustas parenduste tegemise hageja poolt ja seega ei pea ega saagi detailiseerida, milliste parenduste tegemist ta vaidlustas. Parenduste tegemist oleks pidanud tõendama hageja. Kostja ei saa ega peagi tõendama negatiivset asjaolu. Lepingu ja seaduse kohaselt said kuuluda hüvitamisele üksnes tehtud parendused. Asjaolu, et eelnevalt kooskõlastati parenduste tegemise kava, ei toonud kaasa hüvitamise kohustust, kui parendusi tegelikult ei tehtud. Üürniku plaanitavate parenduste eelneva kooskõlastamise kohustus tulenes lepingu p-st 5.4. See kooskõlastamine alles andis üürnikule õiguse parendusi tegema asuda, kuid see kooskõlastus ei toonud ega saanudki tuua kaasa parenduste hüvitamise kohustust. Parenduste hüvitamise kohustuse toob kaasa üksnes parenduste faktiline teostamine, mitte planeeritavate parenduste tegemiseks nõusoleku andmine. Kuna kohus ei andnud hinnangut hageja nn parenduste hüvitamise nõudele, siis ei oleks ta saanud ka otsustada üürilepingu erakorralise ülesütlemise õiguspärasuse üle.
19.Isegi juhul, kui hageja oleks omanud nn parenduste hüvitamise nõuet kostja vastu, ei teostanud hageja tasaarvestust kostja üürinõudega seaduses sätestatud korras. Tulenevalt VÕS § 297 lg-st 1 oleks pidanud hageja teatama kavatsusest tasaarvestada üürinõudeid, mis muutusid sissenõutavaks 10.10.2004 ja 01.11.2004, üks kuu enne nende sissenõutavaks muutumist. Seda hageja teinud ei ole, mistõttu ei saanud ka hageja neid üürinõudeid tasaarvestada 21.12.2004 tasaarvestuse avaldusega. 21.12.2004 tasaarvestuse avaldusega, kui hagejal nn parenduste hüvitamise nõue isegi eksisteeriks, oleks teoreetiliselt võimalik tasaarvestada üürinõudeid, mille maksetähtpäev saabus 22.01.2005 või hiljem. Kuivõrd hageja poolt ei olnud võimalik tasaarvestada 10.10.2004 ja 01.11.2004 tekkinud üürinõudeid isegi juhul, kui kostja tunnustaks hageja nn parenduste hüvitamise nõuet, siis on üürilepingu erakorraline ülesütlemine igal juhul üürilepingu lisa p 7.3 alusel põhjendatud, kuivõrd hageja oli viivituses vähemalt kahe maksega enam kui 1 kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates.
20.VÕS § 297 sätestatud normi näol on tegemist normiga, milles sätestatu peab olema täidetud, et kohaldada VÕS § 316 lg 2, teisisõnu üürnik peab olema ette teatanud kavatsusest tasaarvestada üürileandja üürinõuet. VÕS § 316 lg 2 reguleerib olukorda,

kus üürnik omab õigust tasaarvestuseks, st üürnik peab eelnevalt olema teavitanud kirjalikult taasesitatavas vormis üürileandjat, et ta kavatseb oma nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega. Õigus tasaarvestuseks tekib tasaarvestuse kavatsusest eelnevast teatamisest ja kui üürnik ei ole tasaarvestuse kavatsusest teatanud, siis ei oma ta ka õigust tasaarvestuseks. Käesolevas asjas hageja ei teavitanud üürileandjat ette kavatsusest oma väidetavat nõuet tasaarvestada üürinõudega, seega ei ole VÕS § 316 lg 2 antud asjas kohaldatav. Sätte mõte on teavitada üürileandjat ette tulevase üüri mittelaekumisest, kuna üürnik omab algselt temale kuulunud või omandatud nõuet. Varasemalt laekuma pidanud üüride mittelaekumine hilisema tasaarvestuse tõttu seaks üürileandja ebakindlasse olukorda ja ohtu üürileandja kohustuste täitmise.

21.Kohus on otsuses märkinud, et kõigepealt peab kohtuotsus olema mõistlik, täidetav ja otstarbekas. Kohtuotsuses poolte huvide kohta märgitu ei oma kohtuotsuse tegemise seisukohast mingisugust tähendust. Kohtu viidatud VÕS § 7 ei reguleeri kohtu ülesandeid kohtuotsuse tegemisel. Kohtuotsuse mõistlikkust põhistas kohus arusaamatute järeldustega.
22.Kohus jättis sisuliselt hindamata üürilepingu ja selle lisad, samuti üürilepingu objekti ehitus- ja remonditööde eelarved. Seega ei selgu kohtuotsusest, millal tekkis hagejal võlgnevus kostja ees, kui suur see oli, kas esines seaduslik alus üürilepingu ülesütlemiseks, kas ehitus- ja remonditööde eelarved tõendavad tegelikku tööde teostamist jne. Vastused apellatsioonkaebustele
23.AS T. V. nõustus hageja apellatsioonkaebusega osas, mis puudutab üürilepingu erakorralise lõpetamise kehtetuks tunnistamise nõuet, kuid leidis, et hageja poolt kantud kohtukulud esimese astme kohtus ei kuulu kostjalt väljamõistmisele.
24.OÜ A. palus jätta AS T. V. apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
25.Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosaliste seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 3 alusel materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise ja protsessinormide olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, kuna rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada.
26.Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 154 lg 1 sätestatu kohaselt on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või eset, esitades selle kohta avalduse. Avaldusele kohaldatakse hagiavalduse kohta sätestatut. Hageja esitas kohtule 16.09.2005 hagiavalduse täpsustuse, milles muutis esialgses hagiavalduses esitatud nõuet ja palus tunnustada üürilepingu 07.03.2005 erakorralise ülesütlemise tühisust. See oli ainuke nõue, mille lahendamist hageja kohtult soovis. Kohus tunnistas oma otsusega tühiseks 04.02.2005 kostja poolt hagejale esitatud rendilepingu ülesütlemise avalduse ja jättis rahuldamata nõude üürilepingu erakorralise lõpetamise kehtetuks tunnistamiseks. Selliseid nõudeid hageja ei esitanud. Kohus rikkus sellega TsMS § 229 lg-t 1, mille kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. 16.09.2005 hagiavalduse täpsustuses esitatud nõude jättis kohus sisuliselt lahendamata. Ainuüksi nimetatud protsessinormi

rikkumine toob endaga kaasa kohtuotsuse tühistamise ja asja saatmise uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule

27.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul juhinduda alljärgnevast. Lepingu ülesütlemist reguleerivad VÕS üldosa §-d 186, 195 ja 196. Üürilepingute ülesütlemise erinormid on võlaõigusseaduse üürilepingute kestust ja lõppemist sätestavas alajaos. VÕS § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda normi VÕS § 313, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314 - 319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda üürnikupoolse tasumisega viivitamise tõttu. Vaidlusaluse üürilepingu ütles kostja hagejale üles põhjendusega, et hageja ei ole täitnud lepingust tuleneva üüri maksmise kohustust. Hageja lepingu ülesütlemisega ei nõustunud ja ta palus kohtul tunnustada VÕS § 316 lg 2 alusel ülesütlemise tühisust põhjendusega, et tal on kostja vastu üürinõudega tasaarvestamisele kuuluv nõue (parenduste hüvitamine), mille kohta ta tegi kostjale tasaarvestuse avalduse. Kostja leiab, et hagejal ei ole tasaarvestamise õigust.
28.VÕS § 313 lg 1 järgi peab lepingupoolel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. VÕS § 316 lg 2 teise lause kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Seega pidi kohus vaidluse lahendamiseks tuvastama nii üürniku õiguse üürinõude tasaarvestamiseks kui ka tasaarvestuse avalduse esitamise seaduses ettenähtud korras. Kohus tuvastas, et hageja esitas kostjale tasaarvestuse avalduse VÕS § 316 lg-s 2 sätestatu kohaselt, kuid jättis tähelepanuta, et üksnes sellest vaidluse lahendamiseks ei piisa.
29.Tasaarvestuse tegemiseks peab olema täidetud põhimõtteliselt kaks eeldust. Esmalt peab olema tasaarvestust võimaldav olukord ehk kahe isiku vastastikuste nõuete olemasolu. Teiseks peab üks nendest isikutest tegema tasaarvestusavalduse, mille alusel lõpetatakse vastastikused nõuded kattuvas ulatuses. Seaduse kohaselt tekib tasaarvestuse võimalus juhul, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja nõuda teiselt poolelt tema kohustuse täitmist (VÕS § 197 lg 1). Nimetatud sätte mõtte kohaselt peab nõue, millega tasaarvestatakse, olema sissenõutav. See tähendab, et tasaarvestust tegev pool peab saama nõuda teiselt poolelt nõudele vastava kohustuse täitmist (vt sissenõutavus – VÕS § 82 lg 7). Nõue, mida tasaarvestatakse, peab olema seaduse kohaselt täidetav. See tähendab, et teisel poolel peab olema õigus nõudele vastav kohustus täita. Tasaarvestusest ja täitmisest keeldumisest üürileandjale teatamata jätmine VÕS §-s 297 lg 1 järgi ei välista iseenesest üürniku õigust tasaarvestusele ja sellekohase avalduse tegemisele VÕS § 316 lg-s 2 järgi.
30.Maakohus leidis ebaõigesti, et ta ei saa käesolevas asjas tasaarvestuse avaldusele sisulist hinnangut anda. Sellest tulenevalt jättis kohus välja selgitamata tasaarvestuse nõude aluseks olevad asjaolud ja tõendid. Need oleks tulnud kohtul välja selgitada eelmenetluses. TsMS § 164 sätestas eelmenetluse ülesanded. Eelmenetluses oli kohtu kohustus selgitada välja muu hulgas hageja nõuded ja kostja vastuväited ning nende põhjendused, tõendid, mis protsessiosalistel on esitada oma väidete põhjendamiseks, samuti, mida iga tõendiga tahetakse tõendada. Eelmenetluse ülesannete täitmiseks võis kohus nõuda protsessiosalistelt kirjalikke selgitusi, küsitleda pooli ja määrata eelistungeid. TsMS § 171 lg 1 järgi pidi kohus tagama kohtuistungil protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse. Samad põhimõtted on sätestatud alates 01.01.2006 kehtiva TsMS §-s 392. Ringkonnakohus juhib tähelepanu asjaolule, parenduste hüvitamise nõude olemasolu ja selle suurust peab tõendama hageja.
31.Arvestades asjaolu, et maakohus jättis materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise tõttu eelmenetluse ülesanded olulises osas täitmata ja hageja nõue on sisuliselt lahendamata, ei ole ringkonnakohtul võimalik neid puudusi kõrvaldada. Apellatsioonimenetluses ei ole ringkonnakohtul võimalik käesoleva otsuse p-s 30 märgitud eelmenetluse ülesandeid täita. TsMS seda ei võimalda. Eeltoodud asjaoludel tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist. Seadusele vastava eelmenetluse läbiviimine tagab seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse tegemise võimaluse ning pooltele seadusest tuleneva apellatsiooni korras edasikaebeõiguse teostamise. Kohtukulude jaotamine otsustatakse asja uuel läbivaatamisel.

Ü. Jänes

T. Kollom

A. Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja