M. V. hagi OÜ M ja OÜ S vastu kummaltki kostjalt 92 000 krooni saamiseks ning dokumentide üleandmisele kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu nr 2/254-3174/03
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ M ja OÜ S apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10. jaanuar 2006, avalik kohtuistung
Menetlusosalised esindajad
ja
29.12.2004
otsus
tsiviilasjas
nende M. V., OÜ M esindaja J. E., OÜ S esindaja M. T.
Resolutsioon
1.Jätta Tallinna Linnakohtu 29.12.2004 otsus muutmata.
2.OÜ M ja OÜ S apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Välja mõista OÜ-lt M apellatsioonimenetluse kohtukulud 1560 (üks tuhat viissada kuuskümmend) krooni M. V. kasuks.
4.Välja mõista OÜ-lt S apellatsioonimenetluse kohtukulud 1560 (üks tuhat viissada kuuskümmend) krooni M. V. kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud
1.09.01.2003 ostis M. V. notariaalse müügilepingu alusel OÜ-lt M ja OÜ-lt S nende kaasomandis olnud 84/1000 suuruse mõttelise osa Tallinnas, XXX asuvast kinnistust. Kinnistu koosneb selle oluliseks osaks oleva ehitise keldri- ning esimesel ja teisel korrusel paiknevast korterist nr 1 koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kinnistust. Notariaalakti lisa nr 1 p 3.3 järgi ei ole lepingu esemel müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Ostja on ostuhinna täielikult tasunud.
Hageja nõue ja põhjendused
2.M. V. palus kummaltki kostjalt välja mõista 92 000 krooni puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamiseks ning kohustada neid üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, so tööjoonised. Hagiavalduse kohaselt ei vasta müüdud asi kvaliteedi ja kirjelduse osas lepingutingimustele ning samuti seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Kostjatel tuli lepingu eseme otsese valduse üleandmisel hagejale üle anda ka asja päraldisteks olevad dokumendid. Kostjad ei ole hagejale üle andnud tööjooniseid. Asja puudused on ammendavalt loetletud lepingu p-s 2.5. Üheski hagis nimetatud puudusest ei ole müügilepingus kokku lepitud. Puuduste tõttu tuleb juba tehtud ehitustööd ümber teha. Kostjad olid teadlikud, et hageja ostis hooneosa eesmärgiga kasutada seda eluruumina. Tegemist on tarbijale müügiga. Hageja on kostjaid korduvalt kirjalikult teavitanud asja lepingule mittevastavusest, samuti teatanud ostuhinna alandamisest. Kostjad ei ole täitnud müügilepingu p 2.7 kohustust, sest pole parandanud omal kulul teate saamisest kahe nädala jooksul esimese korruse lagede ebatasasusi. Hageja saatis kostjatele sellekohase teate 12.03.2003. Võlaõigusseaduse kohaselt on hagejal õigus nõuda kostjatelt puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamist, lepingutingimustele mittevastava asja parandamist ning samuti müügihinna alandamist. Hageja tellitud eksperthinnangu kohaselt on olemasolevaid ehitusdefekte arvestades ehitise tegelik väärtus 20% madalam selle müügihinnast. Korteri müügihind oli 920 000 krooni. 20% sellest moodustab 184 000 krooni. Hagejal on õigus võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3, § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 alusel nõuda ülemäära makstu, so kummaltki kostjalt 92 000 krooni, tagastamist. Kostjate vastuväited
3.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad andsid hagejale enne müügilepingu sõlmimist üle kõik nende valduses olevad lepingu esemega seotud dokumendid, sh tööjoonised. See on kirjas ka lepingu p-s 2.6. Hageja nõue on ebaselge. Hagi pealkirja kohaselt on esitatud kahju hüvitamise nõue, kuid hagi sisust tuleneb, et nõutakse ostuhinna alandamist. Samas ei ole hageja esitanud kostjatele VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat avaldust hinna alandamiseks. Hageja saab kasutada vaid ühte õiguskaitsevahendit. Üheaegselt ei saa nõuda puuduste kõrvaldamist ning hinna alandamist. Hageja nõudis pretensioonides kostjatelt puuduste kõrvaldamist. Seega saaks hageja kohtus nõuda vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Asja müügihind oli 920 000 krooni, selle turuhind aga 1 020 000 krooni. Seega ületab turuhind lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra ning pole alust nõuda hinna alandamist.
4.Müüdud asi vastab lepingutingimustele. Kostjad vastasid hageja kirjadele, kuid postiasutus tagastas need hoiutähtaja möödumisel. Hageja ei ole enamikust puudustest kostjatele VÕS § 220 lg 1 korras teatanud ja seetõttu on ta kaotanud sama paragrahvi lg 3 järgi õiguse nendele puudustele tugineda. Hageja pidanuks kostjaid puudustest teavitama mõistliku aja jooksul. Ekspertiisist said kostjad teada alles pärast selle tegemist. Eksperthinnang on ebakompetentne ja sisaldab eksperdi pädevuse piire ületavaid hinnanguid. Paljud hageja viidatud puudused ei esine mitte tema ainukasutuses olevas eluruumis, vaid hoones tervikuna. Hageja ei saa seega nõuda, et puudustest tulenev hüvitataks ainuisikuliselt talle. Paljude puuduste suhtes kehtis ehitaja garantii, kuid hageja ei ole taotlenud nende garantiikorras kõrvaldamist. Hageja leiab ebaõigesti, et ostetud hooneosa tegelik väärtus on puuduste tõttu 20% võrra ostuhinnast väiksem. Vaatamata hageja esiletoodud puudustele hinnati lepingu objekti selle ostuaegses ehituslikus seisus oluliselt kallimaks hinnast, millega hageja eluruumi ostis. Hageja on kasutanud eluruumi edukalt laenutagatisena. Müügileping ei sätesta, et ehitis peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele, näiteks Soome ehitusnormidele. Hageja oli dokumentatsiooni üle vaadanud ning oli teadlik ehitise
seisukorrast. Kõik eeldused kasutada pooleliolevat eluruumi tavalisel eesmärgil olid olemas. Hageja väide, et kostjad ei ole täitnud lepingu p-s 2.7 märgitud kohustust, ei vasta tõele. Kostjad tegid omalt poolt kõik, et seda kohustust täita, ning hageja on vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses. Seega ei vastuta kostjad selle eest, et lepingut ei ole võimalik täita. Kostjad leidsid ka, et tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei ole tegemist tarbijale müügiga, sest müüdi kinnisasi. Hageja tutvus enne müüki korduvalt ehitise seisundiga ning ta pidi aru saama, et ostab poolelioleva ehitise sellises ehituslikus seisus, nagu see müügi hetkel oli. Eeltoodut kajastab ka lepingu p 2.5. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
5.Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kummaltki kostjalt hageja kasuks välja 78 200 krooni. Kohus ei rahuldanud hageja nõuet kohustada kostjaid üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, so tööjoonised. VÕS § 211 sätestab ostjale asja juurde kuuluvate dokumentide üleandmise kohustuse. Müügilepingu p-s 2.6 on pooled kinnitanud, et lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid, sh ehitamise kohta käivad dokumendid, on üle antud. Seega on leping täidetud ja hagejal pole dokumentide nõudeõigust. Isegi juhul, kui kohus tuvastanuks, et kostjad pole nõutavat dokumentatsiooni hagejale üle andnud, ei vastutaks nad sellise lepingule mittevastavuse eest. Vaidlusalusel juhul pidid dokumendid vastama koosseisult ja sisult õigusaktis sätestatud nõuetele. Kuivõrd hageja pidi teadma, et üleantud ehitise dokumentatsioon ei vasta õigusakti sätetele, ei vastuta kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.
6.Vastavalt lepingu p-le 2.5 leppisid pooled kokku, et hageja ostab lepingu eseme seisukorras, millises see oli lepingu eseme ostja poolt ülevaatamise momendil, so ilma sisemiste vaheseinteta, ilma korterisiseste vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustiketa, elektri- ja sidesüsteemideta ning siseviimistluseta. Lepingu p 2.7 järgi kohustusid kostjad omal kulul kahe nädala jooksul arvates hagejalt vastava nõude saamisest kõrvaldama esimese korruse põranda ebatasasused ja teise korruse lae kipsplaadi vigastuse. Rohkem pooled puudustes kokku ei leppinud. Kokkuleppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjas tehtud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt lähtutakse Eestis väljakujunenud hea ehitustava järgi Eestis kehtestatud projekteerimisnormidest (EPN), Soomes kehtivatest projekteerimisnormidest (RT), ehitusseadusest ja territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidest (endine NSVL, Rootsi). Ka kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ehitise kvaliteeti saab hinnata muuhulgas Soome vastavate normide abil.
7.Tegemist on poolelioleva ehitisega. Pooled on kokku leppinud, millises ulatuses on ehitise lõpetamiseks tööd tegemata (lepingu p 2.5). Poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samuti tuleb ehitise kvaliteedi hindamisel arvestada, et hageja eesmärgiks oli osta eluruum ning kostjad olid sellest teadlikud. Seega pidi ostetud hooneosa vastama otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu tõlgendamisel tuleb silmas pidada, et hageja ei tegutsenud lepingut sõlmides, erinevalt kostjatest, majandus- või kutsetegevuses. Tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei saa käesolevas asjas kohaldada tarbijale müüki reguleerivaid sätteid, sest müüdi kinnis-, mitte vallasasi.
8.Kohus tuvastas poolte seletustele, tunnistajate ütlustele, spetsialist Ü. L. 22.03.2003 arvamusele ja asjas 05.03.2004 tehtud ehitustehnilisele ekspertiisile tuginedes, et müügilepingu ese ei vastanud pooltevahelise lepingu tingimustele. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu
sõlmimisel sellest teadis või pidi teadma. Hageja vaatas lepingu objekti üle (lepingu p 1.8). Kui hageja avastas puudused asja ülevaatamise käigus, pidi ta need kostjatele müügilepingu sõlmimisel avaldama. Seda on hageja ka lepingu p 2.7 kohaselt teinud. Seega saab hageja tugineda vaid varjatud puudustele. Hagejalt ei saa aga nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist. Varjatud puuduseks tuleb pidada korteri tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust.
9.Varjatud puuduseks tuleb lugeda järgmisi asjaolusid: 1) keldritrepi astmed on ehitatud liiga madalana, mistõttu vihmavesi tungib keldrisse; 2) hoone trepid ei vastanud projektile ning sellises puuduses ei olnud pooled lepingus kokku leppinud; 3) keldri põranda alune soojustus ei vasta projekteerimisnormidele; 4) keldripõranda alla on paigaldatud kanalisatsioonitorud, mis ei vasta korteri kanaliseerimise vajadusele; 5) keldriseinte vertikaalne hüdroisolatsioon ja niiskustõke on tegemata ja ei vasta projekteerimisnormidele; 6) teise korruse lagi ei ole ehitatud projekti kohaselt monoliitsest raudbetoonist ning selle konstruktsioonis pole aurutõket ja tuletõkkeplaati; 7) korteri laed on ebatasased; 8) korsten ei ole ehitatud projekti kohaselt; 9) korteri välisuks ei vasta ehitusprojektile, kuna see ei ole tulekindel, samuti on välisuks paisunud ning seda ei ole võimalik korralikult avada ega sulgeda. Ka keldriakendel esinesid puudused ja nendes ei olnud müügilepingus kokku lepitud. Puudused ilmnesid ilmastikumõjudega seoses. Kõik loetletud puudused puudutavad pooltevahelist lepingut, sõltumata sellest, kas need olid hageja kasutuses olevas korteris või mitte, sest hageja ostis mõttelise osa elamust.
10.Hagejal on õigus neile puudustele tugineda, sest temalt ei saanud nõuda kohest ja põhjalikku asja ülevaatust, mille käigus ta oleks avanud ja sulgenud kõiki aknaid ja pööranud tähelepanu kõikidele konstruktsioonielementidele. Ei ole üheselt tuvastatav, et korteri heliisolatsioon ei vasta projekteerimisnormidele või et elamu trepikoja põrandakonstruktsioon ei vastaks projektile. Hageja ei ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas käesoleval hetkel hoonel vihmaveetorud puuduvad või mitte. Seega ei saa lugeda tuvastatuks, et väidetavalt on vihmaveetorud ära kukkunud ebakvaliteetse ehitamise pärast. Trepiastmete ebatasasus ja trepi lõpetamata jätmine pidi hagejale teada olema juba asja ülevaatuse käigus ning nende puuduste eest kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta.
11.Kuna tuvastatud on, et lepingu ese ei vasta lepingule, oli hagejal õigus kokkulepitud hinda alandada. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.
12.Vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hageja on saatnud 30.01.2003, 20.02.2003, 12.03.2003 ja 31.03.2003 kostjatele pretensioonid puuduste kohta ja kostjad on need kätte saanud. Kostjate vastust ei ole hageja kätte saanud. Kostjad leidsid ekslikult, et hageja saab nõuda vaid asja parandamiseks mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejal oli õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta soovib kasutada. Ebaõige on ka kostjate seisukoht, et hageja on puudustest teavitamiseks mõistliku aja mööda lasknud. Kostjad ei põhjenda, miks puudustest teatamist pärast 31.03.2003, mil hageja sai teada spetsialisti arvamuse, tuleb lugeda ebamõistlikuks. Tegemist ei ole ka tarbijale müügiga, mille puhul seadus kehtestab VÕS § 220 lg-s 1 kahekuulise tähtaja.
Hageja on saatnud 14.03.2004 kostjatele hinna alandamise avalduse ning kostjad on selle kätte saanud. Ebaõige on kostjate seisukoht, et hinna alandamine VÕS § 112 järgi on seotud asja turuväärtusega. Viidatud sättes on peetud silmas poolte vahel kokku lepitud hinda. Müüja vastutus ei sõltu sellest, kas asja väärtus on turul suurenenud või vähenenud.
13.Seonduvalt lepingu p 2.7 täitmisega teavitasid kostjad 09.04.2003 hagejat, et põranda ebatasasus kõrvaldatakse ja kipsplaadi vigastus parandatakse 14.04.2003. Hageja seda kirja kätte ei saanud. Seetõttu ei saanud tegemist olla hageja vastuvõtuviivitusega. Kostjad on soovinud täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte aga parandada hageja esiletoodud puudusi. Lepingu p-s 2.7 loetletud puudusi ei ole hageja lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asjasse puutumatu on kostjate väide, et hageja ei ole taotlenud puuduste kõrvaldamist garantiikorras. Hagejal on lepinguline suhe kostjate, mitte kostjate lepingupartneritega.
14.Pooled on kokku leppinud müügihinnas 920 000 krooni. Ostuhinna alandamine on hinnanguline ning tulenevalt VÕS § 112 lg-st 1 on lõplik kaalutlusõigus kohtul. Spetsialist on hinnanud mittekohase täitmise väärtuseks 80 % kohase täitmise hinnast (puuduste maksumuseks on seega 184 000 krooni). Ekspert on märkinud kõrvaldatavate puuduste ehituslikuks maksumuseks 125 000 krooni, sh korteri nr 1 osas 50 000 krooni. Puuduste hinda, mida kõrvaldada ei saa, ekspert määranud ei ole. Samuti pole ekspert hinnanud korteri kasutusvõimaluste vähenemise ulatust. Seega on nii ekspert kui spetsialist jõudnud mittekohase täitmise väärtuses ligilähedasele seisukohale. Arvestades tuvastatud puudusi, tuleb lugeda mittekohase täitmise väärtuseks 83 % (puuduste maksumuseks on seega 156 400 krooni). Kuivõrd kostjad müüsid hagejale võrdsetes osades kinnisasja, jääb kummagi kostja kanda pool nimetatud summast, so 78 200 krooni. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
15.OÜ M ja OÜ S palusid linnakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi rahuldas ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt on kostjatel põhjendatud alus arvata, et kohtunik oli asja lahendamisel erapoolik ja asja lahendas ebaseaduslik kohtukoosseis. Kostjatele teadaolevalt on hageja kohtuniku hea tuttav ja õpingukaaslane. Kohus viis menetluse läbi tavapärasest erineval viisil, tegi hageja kasuks seaduse nõuetele mittevastava, sisulise ja õigusliku aluseta tagaseljaotsuse ning rikkus süstemaatiliselt poolte võrdõiguslikkuse printsiipi. Samuti asuvad kohtutoimikus võltsitud ja toimunule mittevastavad dokumendid. Samuti rikkus kohus otsuse tegemisel protsessinorme, hindas valesti tõendeid ja kohaldas vääralt seadust.
16.Hageja rikkus hea usu ja mõistlikkuse printsiipe, mistõttu puudus alus VÕS § 101 lg 1 p 5 kohaldamiseks. Kostjad esitasid kohtule viimasel kohtuistungil kirjalikult õiguslikult ja faktiliselt põhjendatud seisukohad, kuid kohus ei ole nendega arvestanud ega mittenõustumist põhjendanud. Sellega rikkus kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 227 lg 1 ja § 231 lg 4.
17.Meelevaldne on kohtu seisukoht nagu oleks lepingu p-s 2.5 toodud lepingu eseme lühikirjeldus mingi puuduste kirjeldus ja pooled ei ole rohkemates puudustes kokku leppinud, mistõttu vastutavad lepingus nimetamata ehituslike puuduste eest kostjad. Kostjad müüsid hagejale ehitise osa ja andsid selle valduse üle lepingus kokkulepitud seisukorras. Lepingu eseme seisukorra kirjeldus ei ole samastatav lepingu eseme puuduste kirjeldusega. Asjaolu, et tegu oli poolelioleva ehitisega, ei ole käsitletav puudusena võlaõigusseaduse tähenduses. Hageja saab ja kasutab ostetud hooneosa eluruumina ja sellega on kostjad täitnud kõik müüja kohustused vastavalt VÕS § 217
lg 2 p-le 2. Pooltel ei ole sõlmitud täiendavaid kokkulepped rakendatavate kvaliteedistandardite kohta ja seetõttu ei saa nende alusel hinnata ka ehitise võimalikke puudusi.
18.Asjakohane ei ole hinnata XXX ehitustööde kvaliteeti pooltevahelise võlasuhte kontekstis, kuna kostjatel puudub hagejaga töövõtusuhe. Kostjad on müüjad ja ei vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö eest. Hageja pidanuks esitama pretensioonid ehitise kvaliteedi osas kaheaastase garantiiaja jooksul ehitusettevõtjale OÜ-le Ehitusvahendaja, kes oleks pidanud need seaduse järgi kõrvaldama. Kuigi kohus leidis õigesti, et hagejal oli lepinguline suhe kostjate, mitte ehitajaga, tuleneb ehitusettevõtja vastutus ehitusseadusest. Kohus tõlgendas valesti materiaalõigusnorme (ehitusseaduse (EhS) § 4). Otsuses viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-56-02 ei ole antud juhul kohaldatav, kuna poolte vahel puudub töövõtusuhe.
19.Kohus järeldas ebaõigesti, et hageja on mittevastavusest teatanud mõistliku aja jooksul. Kostjad on seisukohal, et üheaegselt ei saa nõuda kohast täitmist, sh asja parandamist ja hinna alandamist. Hinna alandamist saab nõuda juhul, kui võlausaldaja võtab mittekohase täitmise vastu. Kuna kostjatele esitatud pretensioonides on hageja nõudnud asja parandamist (kostjad on seisukohal, et kohane täitmine on toimunud ja nõue pole õigustatud), siis saaks hageja nõuda kohtus vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kuid hageja keeldus vastamast, kas tal oli selliseid kulutusi ja kui suured need olid. 14.01.2004 esitatud täpsustuses on viidatud puudustele, millest ei ole kostjaid mõistliku aja jooksul teavitatud. Hageja viitab 30.01.2003 pretensioonis mõningatele puudustele, 20.02.2003 teade ei sisalda ühtegi täiendavat pretensiooni ja 12.03.2003 teade puudutab vaid esimese korruse põranda ebatasasuse kõrvaldamist. Oma viimases 31.03.2003 teates taotles hageja välisukse parandamist ja puuduste kõrvaldamist keldripõrandas. Enamikest puudustest, mis oleks pidanud hagejale selleks ajaks ammu teada olema, ei mainita sõnagi. Viimane mõistlik aeg kostjaid puudustest teavitada oleks olnud hiljemalt selle kirja saatmise päev, sest spetsialisti 22.03.2003 arvamusega tutvumise järel olid hagejale teada kõik puudused ja mõistlik oleks olnud neist kostjaid teavitada või vähemalt edastada arvamus. Hageja seda ei teinud. Kuid kohus ei nõustunud, et mõistlik oleks olnud teavitada puudustest hiljemalt 31.03.2003. Samas ei selgitanud kohus, mida tuleb pidada mõistlikuks ajaks puudustest teavitamisel.
20.Hageja esitatud hinna alandamise avaldus ei ole käsitletav VÕS § 112 lg-s 2 nimetatud avaldusena. Hinna alandamise õigus VÕS § 112 mõttes on poolele antud õigus teatud tingimustel lepingu olulist tingimust ühepoolselt muuta (VÕS § 13 lg 1). Hageja ei ole kunagi esitanud seaduse nõuetele vastavat (notariaalset) avaldust. Kohus ei andnud kostjate seisukohale hinnangut, rikkudes sellega TsMS § 227 lg 1 ja § 231 lg 4.
21.Kuigi kohus leidis õigesti, et hageja saab tugineda ainult varjatud puudustele, ei rakendanud kohus seda põhimõtet üksikute väidetavate ehituslike puuduste analüüsimisel ja hindas vääralt sellekohaseid tõendeid. Hageja ütlustega ja ka J. E. seletustega on tõendatud, et hageja tutvus korduvalt ja põhjalikult ostetava kinnisasjaga. Ekspertiisiaktis on ammendav loetelu varjatud puudustest. Järelikult ei olnud ülejäänud puudused varjatud ja pidid olema hagejale nähtavad objekti ülevaatuse käigus. Sellele viitab ka ekspertiisiakti p-s 3.4 ekspert. Kohus ei arvestanud ega hinnanud ekspertiisiaktis märgitut, rikkudes sellega TsMS § 231 lg-s 4 sätestatud tõendite analüüsimise kohustust.
22.Kuna kostjad ei ole XXX elumaja ehitajad ja nad ei vastuta seaduse kohaselt väidetavate ehituslike puuduste eest, ei pea nad vajalikuks neid puudusi ka ükshaaval analüüsida. Kostjatele on teada, et valdavas osas hageja poolt esiletoodud puudusi ei
eksisteeri või ei ole need puudustena käsitletavad. Kohus andis asjas esitatud tõenditele väära hinnangu, hinnates hageja poolt esiletoodud puudusi.
23.Seaduslik ei ole kohtu seisukoht, mille kohaselt hinna alandamine VÕS § 112 tähenduses ei ole seotud asja turuväärtusega. Kohus ei selgitanud, kuidas on võimalik ilma ühtegi objektiivset hindamiskriteeriumit kasutamata võrrelda kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhet kohase täitmise väärtusesse nagu nõuab VÕS § 112 lg 1. Kohus kohaldas mittekohase täitmise väärtust määrates vääralt materiaalõigusnorme ja jättis AS Haabersti Maja ekspertiisiakti põhjendamatult tähelepanuta.
24.Kohus hindas ja tõlgendas valesti ekspertiisiakti ning võttis aluseks ebausaldusväärse ja erapooliku Ü. L. poolt koostatud eksperthinnangu (spetsialisti arvamuse). Ekspertiisiaktis on ekspert iga üksiku puuduse kõrvaldamiseks vajaliku töö maksumuse eraldi hinnanud, tema metoodika on arusaadav ja põhjendatud. Seevastu spetsialisti arvamuse kohaselt on ostja kulutused objekti vastavusse viimiseks projektiga ja normatiivmaterjalidega 184 000 krooni. Seega on tõenditega vastuolus kohtu seisukoht, et nii ekspert kui spetsialist on jõudnud ligilähedasele seisukohale mittekohase täitmise väärtuses. 26 720 krooni ja 184 000 krooni ei ole ligilähedased summad. Ka eksperdi hinnangul ei ole spetsialisti arvamuses antud hind põhjendatud. Kuna spetsialisti hinnang ei rajane ühelgi teadaoleval metoodikal ja spetsialist keeldus selgitamast, kuidas ta sellise hinnani jõudis, ei ole kostjate hinnangul spetsialisti arvamuse puhul tegemist usaldusväärse tõendiga, mida võtta otsuse tegemisel aluseks. Spetsialisti hinnangu tellis ja selle eest tasus hageja ning kostjad spetsialisti poolt teostatud ülevaatusel ei viibinud. Lisaks on spetsialisti arvamuses otsitud erapoolikult ehitises vigu, vajadusel valet appi võttes. Spetsialisti poolt teostatud kontrollmõõtmised ei ole usaldusväärsed. Vastus apellatsioonkaebusele
25.M. V. palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Asja edasine menetluse käik
26.Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2005 otsusega rahuldati apellatsioonkaebus osaliselt, Tallinna Linnakohtu 29.12.2004 otsus tühistati ja asi saadeti uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Riigikohtu 30.11.2005 otsusega tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2005 otsus ja asi saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
27.Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosaliste seletused ja tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
28.Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, et linnakohtus arutas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Asjaolust, et kohtunik rahuldas hagi tagaseljaotsusega, ei järeldu kohtuniku erapoolikus. Protsessuaalselt oli tagaseljaotsuse tegemine õige. Kuna tagaseljaotsus kaja esitamise tõttu ei jõustunud, puudub ringkonnakohtul seaduslik alus selle hindamiseks. Apellatsioonkaebuse sellekohased väited jätab ringkonnakohus tähelepanuta. Apellatsioonkaebuse põhjendused ei võimalda ka teha järeldust, et asja läbivaadanud kohtunik ja hageja oleks tuttavad määral, mis oleks andnud aluse
kohtuniku taandamiseks TsMS §-des 17 ja 18 järgi. Kostjad ei toonud kohtule esitatud taanduses ega apellatsioonkaebuses esile selliseid asjaolusid, millest võiks järeldada, et esimese astme kohtus asja läbi vaadanud kohtunik oli isiklikult otseselt või kaudselt huvitatud asja lahendamisest ühe poole kasuks. TsMS § 21 lg 2 järgi peab taandus olema põhjendatud. TsMS § 22 lg 3 järgi on kohtunikul enesetaandamiskohustus ja – õigus üksnes sama seadustiku §-des 18 ja 19 sätestatud taandamise alustel. Õigusemõistmisest põhjendamatu keeldumine ei ole lubatud.
29.26.03.2004 eelistungi protokolli (II kd, lk 71) väidetav ebaõigsus ei anna TsMS § 333 järgi alust kohtuotsuse tühistamiseks. Protokollist ei saa teha järeldust, et kostjate esindajad oleks sellel eelistungil viibinud, nagu kostjad apellatsioonkaebuses väidavad. Protokolli sisust nähtuvalt protsessiosalised eelistungile ei ilmunud ja istungit tegelikult ei toimunud. Kohus lükkas eelistungi hageja esindaja taotluse alusel edasi, märkides, et uus istungi aeg määratakse kooskõlastatult protsessiosalistega.
30.VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Seega tuleb asja lahendamiseks esmalt vastata küsimusele, kas kostjad (müüjad) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja.
31.Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Linnakohus tuvastas, et pooled on leppinud müügiobjekti kui poolelioleva ehitise seisukorras kokku müügilepingu p-des 2.5 ja 2.7. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis osta ehitise osa seal elamiseks ning et kostjad olid hageja sellisest eesmärgist teadlikud. Lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas linnakohus õigesti, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Samuti leidis linnakohus põhjendatult, et poolte vahel kokkuleppimata kvaliteedi osas ei vasta ostetud pooleliolev ehitis Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidele ega ehitustavale. Ringkonnakohus leiab, et linnakohtu eeltoodud järeldused põhinevad asja puuduste üksikasjalikul analüüsil ja on piisava põhjalikkusega motiveeritud.
32.Tuvastanud, et müügiobjekt ei vastanud lepingus kokkulepitule, pidi kohus asja lahendamiseks analüüsima, kas vaidlusaluses asjas on kostjad (müüjad) lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutavad. Nimelt ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Seadus ei sätesta ostjale kohustust ostetud asja eraldi ülevaatamiseks, v.a kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses (VÕS
§ 219 lg 1). Hageja on avastatud puudused kostjatele avaldanud (lepingu p 2.7). Müügilepingu p 1.8.2 järgi on ostja ka kinnitanud, et ta on lepingu koosseisu kuuluva ehitise ja tema ainuvaldusesse- ja kasutusse jääva korteri nr 1 ning selle kohta esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteri ja ehitise seisukorrast. Tuginedes VÕS § 218 lg-le 4 leidis linnakohus õigesti, et hageja sai hinna alandamisel tugineda vaid puudustele, mis ei oleks asja harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale ega olnud kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis (varjatud puudused). Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Linnakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates leidnud, et hageja ei teadnud asja lepingutingimustele mittevastavusest keldriakende ja -trepi, keldri põranda aluse soojustuse ja kanalisatsiooni, keldriseinte hüdroisolatsiooni puudumise osas, samuti teise korruse lae osas, mis oli projektis nähtud ette ehitada monoliitbetoonist, ning korstna ja välisukse osas, mis samuti ei vastanud projektile. Ringkonnakohus ei nõustu linnakohtu eelmärgitud seisukohaga üksnes teise korruse lae osas. Kui projektis on tehtud muudatus ja teise korruse vahelagi ehitati puust, siis see ei ole iseenesest puudus, kui puitlagi on ehitatud vastavalt ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Puitlae ehitus-ja tuleohutusnõuetele vastavus on tõendatud 05.03.2004 eksperdi arvamuse ja selle lisaga nr 2 (II kd t/lk 53-59). Ekspert on laekonstruktsiooni vastavust VL2* konstruktsioonile kohapeal kontrollinud ja see vastab tulepüsivusklassile TP2. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda eelnimetatud ebatäpsus kohtuotsust lõppjärelduses ebaõigeks, kuna kohus lähtus otsuse tegemisel muu hulgas eelnimetatud eksperdiarvamuse lisas 1 toodud puuduste kõrvaldamise orienteeruvast maksumusest, mis ei sisalda nimetatud vahelae maksumust (II kd t/lk 58).
33.Hageja esitas esialgses hagiavalduses kostjate vastu nõude 184 000 krooni suuruse kahju hüvitamiseks. Täpsustatud hagiavalduses palub hageja ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 112 lg-le 3 (hinna alandamine). VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Vastavalt VÕS §-le 105 võib võlausaldaja vaatamata sellele, et võlgniku kohustuse rikkumine oli vabandatav, kasutada õiguskaitsevahendina hinna alandamist. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist. Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda.
34.VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse eelduseks ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. Linnakohus on poolte kirjavahetust hinnanud ja põhjendatult leidnud, et hageja on puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks. Linnakohus on ka tuvastanud, et hageja on nõudnud kostjatelt puuduste kõrvaldamist. Kui kostjad puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendada
makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Linnakohus luges õigesti tõendatuks, et hageja on esitanud hinna alandamise avalduse ja kostjad on selle kätte saanud.
35.Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei oleks hagejal õigust kostjate poolt nende kohustuste rikkumise korral õiguskaitsevahendeid kasutada seetõttu, et hageja on rikkunud hea usu ja mõistlikkuse printsiipe. Kohus on otsuses kostjate sellekohastele väidetele sisulise hinnangu andnud ja ringkonnakohus leiab samuti, et hageja ei ole eelmärgitud tsiviilõiguste teostamise põhimõtteid rikkunud.
36.Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
37.Linnakohus asus seisukohale, et ostuhinna alandamine on hinnanguline ja kaalutlusõigus on antud kohtule. Oma hinnangu andmisel lähtus kohus õigesti nii spetsialisti kui ka eksperdi arvamustest, tuvastatud puudustest, VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest ning asus põhjendatult seisukohale, et mittekohase täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle hinnangu muutmiseks. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks kohus pidanud oma otsustuse tegemisel jätma Ü. L. kui spetsialisti arvamuse tõendina arvestamata. Kohus pidi juhinduma ja juhindus TsMS §-s 95 sätestatust, mille kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Puudub põhjus, miks peaks eelnimetatud spetsialisti arvamust pidama ebausaldusväärseks ja erapoolikuks. Iseenesest asjaolud, et spetsialisti arvamuse tellis ja selle eest tasus hageja ning kostjad ei viibinud ülevaatuse juures, ei muuda tõendit kõlbmatuks. Hageja oli kostjaid ülevaatuse toimumise ajast teavitanud.
38.Linnakohus leidis oma otsustust põhjendades aga ebaõigesti, et hinna alandamine ei ole seotud asja turuväärtusega. See ekslik väide ei muuda aga kohtuotsust lõppjärelduses ebaõigeks. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügiobjekti kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni, kuid selle turuväärtus on 1 020 000 krooni (AS Haabersti Maja eksperthinnang II kd t/lk 43-49). Kohase täitmise väärtus on 1 020 000 x 100: 83 = 1 228 915. Alandatud hind = mittekohase täitmise väärtus 1 020 000 x kokkulepitud hind 920 000 krooni : kohase täitmise väärtus 1 228 915 = 763 600 krooni. Kuna hageja on maksnud kostjatele müügiobjekti eest 920 000 krooni, on tal õigus nõuda kostjatelt enammakstud 156 400 krooni tagastamist, s.o kummaltki kostjalt 78 200 krooni, nagu leidis ka linnakohus.
Nimetatud suuruses hinna alandamine on VÕS § 112 lg 3 järgi õigustatud. Ostuhinna alandamiseks VÕS §-s 224 kehtestatud piirangud antud juhul puuduvad. Hageja ei ole keeldunud õigustamatult vastu võtmast kostjate ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Kostjad ei ole teinud ettepanekut asja parandamiseks. Vastupidi, nad on leidnud, et nad ei vastuta müüjatena ehitaja ebakvaliteetse töö eest ja hageja peaks nõudma puuduste kõrvaldamist garantiiaja jooksul mitte neilt, vaid ehitusettevõtjalt OÜ Ehitusvahendaja.
39.Tulenevalt TsMS § 319 lg-s 2 sätestatust ja poolte võrdsuse põhimõttest jätab ringkonnakohus tähelepanuta ega anna hinnangut apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud väitele, nagu oleks hageja esitatud hinna alandamise avaldus tühine vormivea, s.o notariaalse vormi mittejärgimise tõttu.
40.Kuna apellatsioonkaebus ei kuulu rahuldamisele, tuleb kostjatelt hageja kasuks TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 ning § 61 lg 1 p 1 alusel apellatsioonimenetluse kohtukuluna välja mõista hageja vajalikud ja põhjendatud kulud õigusabile. Hageja palus õigusabikulu hüvitamiseks välja mõista kummaltki kostjalt 1560 krooni. Arvestades asja keerukust ja esindaja tehtud töö mahtu, s.o esindaja poolt apellatsioonkaebusele vastuse koostamist ning osalemist ühel ringkonnakohtu istungil, peab kolleegium seda vajalikuks ja põhjendatud õigusabikuluks, mis tuleb kostjatel hagejale hüvitada. Kostjate kohtukulud jäävad nende enda kanda.
Ü. Jänes
T. Kollom
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.