Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-59-06 Otsuse kuupäev Tartu, 14. juuni 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Ants Kull ja Villu Kõve Kohtuasi M. V hagi OÜ M ja OÜ S vastu kummaltki 92 000 kr saamiseks ning dokumentide üleandmisele kohustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-296 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ M ja OÜ S kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nendeHageja M. V (isikukood xxxxxxxxxxx) ja tema esindaja esindajad Riigikohtus vandeadvokaat Aleksander Glikman; Kostjad OÜ M (registrikood xxxxxxxx) ja OÜ S (registrikood xxxxxxxx) ja nende lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa Asja läbivaatamise kuupäev 29. mai 2006. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2006. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.M. V esitas 11. aprillil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi, paludes kummaltki kostjalt välja mõista 92 000 krooni puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamiseks ning kohustada neid üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, s.o tööjoonised. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 9. jaanuari 2003. a notariaalse müügilepingu alusel kostjatelt nende kaasomandis olnud 84/1000 suuruse mõttelise osa Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx asuvast kinnistust. Kinnistu koosneb selle oluliseks osaks oleva ehitise keldri- ning esimesel ja teisel korrusel paiknevast korterist nr x koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kinnistust. Notariaalakti lisa nr 1 p 3.3 järgi ei ole lepingu esemel müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Hageja on ostuhinna täielikult tasunud. Hageja leidis, et müüdud asja kvaliteet ja kirjeldus ei vasta lepingutingimustele. Samuti ei vasta asi seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Kostjatel tuli lepingu eseme otsese valduse üleandmisel hagejale üle anda ka asja päraldisteks olevad dokumendid. Kostjad ei ole hagejale üle andnud tööjooniseid. Asja puudused on ammendavalt loetletud lepingu p-s 2.5. Üheski hagis nimetatud puuduses ei ole müügilepingus kokku lepitud. Puuduste tõttu tuleb juba tehtud ehitustööd ümber teha. Kostjad olid teadlikud, et hageja ostis hooneosa eesmärgiga kasutada seda eluruumina. Tegemist on tarbijale müügiga. Hageja on kostjaid korduvalt kirjalikult teavitanud asja lepingule mittevastavusest, samuti teatanud ostuhinna alandamisest. Kostjad ei ole täitnud müügilepingu p 2.7 kohustust, sest pole parandanud omal kulul teate saamisest kahe nädala jooksul esimese korruse lagede ebatasasusi. Hageja saatis kostjatele sellekohase teate 12. märtsil 2003. a. Võlaõigusseaduse kohaselt on hagejal
TsMS § 691 lg 1Riigikohtu pädevus kassatsioonkaebuse lahendamisel
õigus nõuda kostjatelt puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamist, lepingutingimustele mittevastava asja parandamist ning samuti müügihinna alandamist. Hageja tellitud eksperthinnangu kohaselt on olemasolevaid ehitusdefekte arvestades ehitise tegelik väärtus 20% madalam selle müügihinnast. Korteri müügihind oli 920 000 krooni. 20% sellest moodustab 184 000 krooni. Hagejal on õigus võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3, § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 alusel nõuda ülemäära makstu, s.o kummaltki kostjalt 92 000 krooni, tagastamist.
2.Kostjad oma ühises vastuses hagi ei tunnistanud. Kostjad andsid hagejale enne müügilepingu sõlmimist üle kõik nende valduses olevad lepingu esemega seotud dokumendid, sh tööjoonised. See on kirjas ka lepingu p-s 2.6. Hageja nõue on ebaselge. Hagi pealkirja kohaselt on esitatud kahju hüvitamise nõue, kuid hagi sisust tuleneb, et nõutakse ostuhinna alandamist. Samas ei ole hageja esitanud kostjatele VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat avaldust hinna alandamiseks. Hageja saab kasutada vaid ühte õiguskaitsevahendit. Üheaegselt ei saa nõuda puuduste kõrvaldamist ning hinna alandamist. Hageja nõudis pretensioonides, et kostjad kõrvaldaksid puudused. Seega saaks hageja kohtus nõuda vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Asja müügihind oli 920 000 krooni, selle turuhind aga 1 020 000 krooni. Seega ületab turuhind lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra ning pole alust nõuda hinna alandamist. Müüdud asi vastab lepingutingimustele. Kostjad vastasid hageja kirjadele, kuid postiasutus tagastas need hoiutähtaja möödumisel. Hageja ei ole enamikust puudustest kostjatele VÕS § 220 lg 1 korras teatanud ning seetõttu on ta kaotanud sama paragrahvi lg 3 järgi õiguse nendele puudustele tugineda. Hageja pidanuks kostjaid puudustest teavitama mõistliku aja jooksul. Ekspertiisist said kostjad teada alles pärast selle tegemist. Eksperthinnang on ebakompetentne ning sisaldab eksperdi pädevuse piire ületavaid hinnanguid. Paljud hageja viidatud puudused ei esine mitte tema ainukasutuses olevas eluruumis, vaid hoones tervikuna. Hageja ei saa seega nõuda, et puudustest tulenev hüvitataks ainuisikuliselt talle. Paljude puuduste suhtes kehtis ehitaja garantii, kuid hageja ei ole taotlenud nende garantiikorras kõrvaldamist. Hageja leiab ebaõigesti, et ostetud hooneosa tegelik väärtus on puuduste tõttu 20% võrra ostuhinnast väiksem. Vaatamata hageja esiletoodud puudustele hinnati lepingu objekti selle ostuaegses ehituslikus seisus oluliselt kallimaks hinnast, millega hageja eluruumi ostis. Hageja on kasutanud eluruumi edukalt laenutagatisena. Müügileping ei sätesta, et ehitis peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele, näiteks Soome ehitusnormidele. Hageja oli dokumentatsiooni üle vaadanud ning oli teadlik ehitise seisukorrast. Kõik eeldused kasutada pooleliolevat eluruumi tavalisel eesmärgil olid olemas. Hageja väide, et kostjad ei ole täitnud lepingu p-s 2.7 märgitud kohustust, ei vasta tõele. Kostjad tegid omalt poolt kõik, et seda kohustust täita, ning hageja on vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses. Seega ei vastuta kostjad selle eest, et lepingut ei ole võimalik täita. Kostjad leidsid ka, et tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei ole tegemist tarbijale müügiga, sest müüdi kinnisasi. Hageja tutvus enne müüki korduvalt ehitise seisundiga ning ta pidi aru saama, et ostab poolelioleva ehitise sellises ehituslikus seisus, nagu see müügi hetkel oli. Eeltoodut kajastab ka lepingu p 2.5.
3.Tallinna Linnakohtu 29. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning kummaltki kostjalt
mõisteti hageja kasuks välja 78 200 krooni. Ülejäänud osas jäeti hagi rahuldamata. Linnakohus ei rahuldanud hageja nõuet kohustada kostjaid üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, s.o tööjoonised. Võlaõigusseaduse § 211 sätestab ostjale asja juurde kuuluvate dokumentide üleandmise kohustuse. Müügilepingu p-s 2.6 on pooled kinnitanud, et lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid, sh ehitamise kohta käivad dokumendid, on üle antud. Seega on leping täidetud ja hagejal pole dokumentide nõudeõigust. Isegi juhul, kui kohus tuvastanuks, et kostjad pole nõutavat dokumentatsiooni hagejale üle andnud, ei vastutaks nad sellise lepingule mittevastavuse eest. Vaidlusalusel juhul pidid dokumendid vastama koosseisult ja sisult õigusaktis sätestatud nõuetele. Kuivõrd hageja pidi teadma, et üleantud ehitise dokumentatsioon ei vasta õigusakti sätetele, ei vastuta kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Vastavalt lepingu p-le 2.5 leppisid pooled kokku, et hageja ostab lepingu eseme seisukorras, millises see oli lepingu eseme ostja poolt ülevaatamise momendil, s.o ilma sisemiste vaheseinteta, ilma korterisiseste vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustiketa, elektri- ja sidesüsteemideta ning siseviimistluseta. Lepingu p 2.7 järgi kohustusid kostjad omal kulul kahe nädala jooksul arvates hagejalt vastava nõude saamisest kõrvaldama esimese korruse põranda ebatasasused ja teise korruse lae kipsplaadi vigastuse. Rohkem pooled puudustes kokku ei leppinud. Kokkuleppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjas tehtud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt
lähtutakse
Eestis
väljakujunenud
hea
ehitustava
järgi
Eestis
kehtestatud
projekteerimisnormidest (EPN), Soomes kehtivatest projekteerimisnormidest (RT), ehitusseadusest ja territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidest (endine NSVL, Rootsi). Ka kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ehitise kvaliteeti saab hinnata muuhulgas Soome vastavate normide abil. Tegemist on poolelioleva ehitisega. Pooled on kokku leppinud, millises ulatuses on ehitise lõpetamiseks tööd tegemata (lepingu p 2.5). Poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samuti tuleb ehitise kvaliteedi hindamisel arvestada, et hageja eesmärgiks oli osta eluruum ning kostjad olid sellest teadlikud. Seega pidi ostetud hooneosa vastama otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu tõlgendamisel tuleb silmas pidada, et hageja ei tegutsenud lepingut sõlmides, erinevalt kostjatest majandus- või kutsetegevuses. Tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei saa käesolevas asjas kohaldada tarbijale müüki reguleerivaid sätteid, sest müüdi kinnis-, mitte vallasasi. Linnakohus tuvastas poolte seletustele, tunnistajate ütlustele, spetsialist Ü. L 22. märtsi 2003. a arvamusele ja asjas 5. märtsil 2004. a tehtud ehitustehnilisele ekspertiisile tuginedes, et müügilepingu ese ei vastanud pooltevahelise lepingu tingimustele. Võlaõigusseaduse § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel sellest teadis või pidi teadma. Hageja vaatas lepingu objekti üle (lepingu p 1.8). Kui hageja avastas puudused asja ülevaatamise käigus, pidi ta need kostjatele müügilepingu sõlmimisel avaldama. Seda on hageja lepingu p 2.7 kohaselt ka teinud. Seega saab hageja tugineda vaid varjatud puudustele. Hagejalt ei saa
aga nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist. Varjatud puuduseks tuleb pidada korteri tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust. Varjatud puuduseks tuleb lugeda järgmisi asjaolusid: 1) keldritrepi astmed on ehitatud liiga madalana, mistõttu vihmavesi tungib keldrisse; 2) hoone trepid ei vastanud projektile ning sellises puuduses ei olnud
pooled
lepingus
kokku
leppinud;
3)
keldri
põranda
alune
soojustus
ei
vasta
projekteerimisnormidele; 4) keldripõranda alla on paigaldatud kanalisatsioonitorud, mis ei vasta korteri kanaliseerimise vajadusele; 5) keldriseinte vertikaalne hüdroisolatsioon ja niiskustõke on tegemata ja ei vasta projekteerimisnormidele; 6) teise korruse lagi ei ole ehitatud projekti kohaselt monoliitsest raudbetoonist ning selle konstruktsioonis pole aurutõket ja tuletõkkeplaati; 7) korteri laed on ebatasased; 8) korsten ei ole ehitatud projekti kohaselt; 9) korteri välisuks ei vasta ehitusprojektile, kuna see ei ole tulekindel, samuti on välisuks paisunud ning seda ei ole võimalik korralikult avada ega sulgeda. Ka keldriakendel esinesid puudused ja nendes ei oldud müügilepingus kokku lepitud. Puudused ilmnesid ilmastikumõjudega seoses. Kõik loetletud puudused puudutavad pooltevahelist lepingut, sõltumata sellest, kas need olid hageja kasutuses olevas korteris või mitte, sest hageja ostis mõttelise osa elamust. Hagejal on õigus neile puudustele tugineda, sest temalt ei saanud nõuda kohest ja põhjalikku asja ülevaatust, mille käigus ta oleks avanud ja sulgenud kõiki aknaid ja pööranud tähelepanu kõikidele konstruktsioonielementidele. Ei ole üheselt tuvastatav, et korteri heliisolatsioon ei vasta projekteerimisnormidele või et elamu trepikoja põrandakonstruktsioon ei vasta projektile. Hageja ei ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas praegusel hetkel hoonel vihmaveetorud puuduvad või mitte. Seega ei saa lugeda tuvastatuks, et väidetavalt on vihmaveetorud ära kukkunud ebakvaliteetse ehitamise pärast. Trepiastmete ebatasasus ja trepi lõpetamata jätmine pidi hagejale teada olema juba asja ülevaatuse käigus ning nende puuduste eest kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta. Kuna tuvastatud on, et lepingu ese ei vasta lepingule, oli hagejal õigus kokkulepitud hinda alandada. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hageja on saatnud 30. jaanuaril 2003. a, 20. veebruaril 2003. a, 12. märtsil 2003. a ja
31.märtsil 2003. a kostjatele pretensioonid puuduste kohta ja kostjad on need kätte saanud. Kostjate vastust ei ole hageja kätte saanud. Kostjad leidsid ekslikult, et hageja saab nõuda vaid asja parandamiseks mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejal oli õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta soovib kasutada. Ebaõige on ka kostjate seisukoht, et hageja on puudustest teavitamiseks mõistliku aja mööda lasknud. Kostjad ei põhjenda, miks puudustest teatamist pärast 31. märtsi 2003. a, mil
hageja sai teada spetsialisti arvamuse, tuleb lugeda ebamõistlikuks. Tegemist ei ole ka tarbijale müügiga, mille puhul kehtib VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud kahekuuline tähtaeg. Hageja on saatnud 14. märtsil 2004. a kostjatele hinna alandamise avalduse ning kostjad on selle kätte saanud. Ebaõige on kostjate seisukoht, et hinna alandamine VÕS § 112 järgi on seotud asja turuväärtusega. Viidatud sättes on peetud silmas poolte vahel kokku lepitud hinda. Müüja vastutus ei sõltu sellest, kas asja väärtus on turul suurenenud või vähenenud. Seonduvalt lepingu p 2.7 täitmisega teavitasid kostjad 9. aprillil 2003. a hagejat, et põranda ebatasasus kõrvaldatakse ja kipsplaadi vigastus parandatakse 14. aprillil 2003. a. Hageja seda kirja kätte ei saanud. Seetõttu ei saanud tegemist olla hageja vastuvõtuviivitusega. Kostjad on soovinud täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte aga parandada hageja esiletoodud puudusi. Lepingu p-s 2.7 loetletud puudusi ei ole hageja lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asjasse puutumatu on kostjate väide, et hageja ei ole taotlenud puuduste kõrvaldamist garantiikorras. Hagejal on lepinguline suhe kostjate, mitte kostjate lepingupartneritega. Pooled on kokku leppinud müügihinnas 920 000 krooni. Ostuhinna alandamine on hinnanguline ning tulenevalt VÕS § 112 lg-st 1 on lõplik kaalutlusõigus kohtul. Spetsialist on hinnanud mittekohase täitmise väärtuseks 80% kohase täitmise hinnast (puuduste maksumuseks on seega 184 000 krooni). Ekspert on märkinud kõrvaldatavate puuduste ehituslikuks maksumuseks 125 000 krooni, sh korteri nr 1 osas 50 000 krooni. Puuduste hinda, mida kõrvaldada ei saa, ekspert määranud ei ole. Samuti pole ekspert hinnanud korteri kasutusvõimaluste vähenemise ulatust. Seega on nii ekspert kui spetsialist jõudnud mittekohase täitmise väärtuses ligilähedasele seisukohale. Arvestades tuvastatud puudusi, tuleb lugeda mittekohase täitmise väärtuseks 83% (puuduste maksumuseks on seega 156 400 krooni). Kuivõrd kostjad müüsid hagejale võrdsetes osades kinnisasja, jääb kummagi kostja kanda pool nimetatud summast, s.o 78 200 krooni.
4.Kostjad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale ühise apellatsioonkaebuse, milles palusid linnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja saata asja linnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt lahendas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Hageja tegevus ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostjad andsid hagejale ehitise osa üle müügilepingus kokku lepitud seisukorras ja hageja sai müügiobjekti kasutada eluruumina. See, et tegemist oli poolelioleva ehitisega, ei ole käsitatav puudusena võlaõigusseaduse tähenduses. Kostjad ei vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö eest. Hageja ei teatanud kostjatele asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 220 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul. Hageja ei saanud hinda alandada, sest kostjad on kohustuse kohaselt täitnud. Hageja ei ole kostjatele esitanud VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat hinna alandamise avaldust. Linnakohus ei arvestanud eksperdi arvamuses toodud seisukohtadega müügieseme varjatud puuduste kohta. Kohus kohaldas vääralt VÕS § 112 ja määras vääralt mittekohase täitmise väärtuse. Kuivõrd asja väärtus, s.o turuhind (1 020 000 krooni) ületab lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra, on hinna alandamise nõue alusetu.
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. mai 2005. a otsusega linnakohtu otsuse protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja saatis asja samale kohtule uueks arutamiseks.
6.Riigikohus tühistas 30. novembri 2005. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt ei tuvastanud ringkonnakohus sellist protsessiõiguse normi rikkumist, mis tingis asja saatmise esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Käsitledes asjas kohaldatavaid võlaõigusseaduse sätteid, on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et linnakohus ei ole välja selgitanud kõiki nende sätete rakendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid. Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Linnakohus tuvastas, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Linnakohus põhjendas, et poolte vahel kokkuleppimata kvaliteedi osas ei vasta ostetud pooleliolev ehitis eelkõige Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidele ega ehitustavale. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. Kui kostjad puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendada makstavat kokkulepitud hinda. Sama paragrahvi lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohutuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida suhtes kohase täitmise väärtusega ja see oleks linnakohtu tuvastatu järgi 83% kohase täitmise väärtusest. Mittekohase täitmise väärtust tuleb võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügihind võib olla väiksem kui asja harilik väärtus e turuhind. Kuna kostjad vaidlustasid apellatsioonkaebuses linnakohtu seisukoha kohustuse kohase ja mittekohase täitmise väärtuste tuvastamisel ja leidsid, et
müügiobjekti turuväärtus on 1 020 000 krooni, saab ringkonnakohus teha otsuse hinna alandamise kohta, hinnates vajadusel linnakohtu tuvastatu ümber. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. jaanuari 2006. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Põhjendamata on apellatsioonkaebuse väide, et linnakohtus arutas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Asjaolust, et kohtunik rahuldas hagi tagaseljaotsusega, ei järeldu kohtuniku erapoolikus. Kostjad ei toonud kohtule esitatud taanduses ega apellatsioonkaebuses esile selliseid asjaolusid, millest võiks järeldada, et esimese astme kohtus asja läbi vaadanud kohtunik oli isiklikult otseselt või kaudselt huvitatud asja lahendamisest ühe poole kasuks. Linnakohtu otsuse tühistamiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 järgi ei anna alust
26.märtsi 2004. a eelistungi protokolli (II kd, tlk 71) väidetav ebaõigsus. Protokolli sisust nähtuvalt protsessiosalised eelistungile ei ilmunud ja istungit tegelikult ei toimunud. Kohus lükkas eelistungi hageja esindaja taotluse alusel edasi, märkides, et uus istungi aeg määratakse kooskõlastatult protsessiosalistega. Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Hageja soovis osta elamu osa selles elamiseks, mida teadsid ka kostjad. Kvaliteedi osas tuleb arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Linnakohus tuvastas õigesti, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Samuti leidis linnakohus põhjendatult, et poolte vahel kokkuleppimata kvaliteedi osas ei vasta ostetud pooleliolev ehitis Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidele ega ehitustavale. Linnakohtu eeltoodud järeldused põhinevad asja puuduste üksikasjalikul analüüsil ja on piisava põhjalikkusega motiveeritud. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et hageja sai hinna alandamisel tugineda vaid puudustele, mis ei oleks asja harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale ega olnud kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis (varjatud puudused). Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Linnakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates leidnud, et hageja ei teadnud asja lepingutingimustele mittevastavusest keldriakende ja -trepi, keldri põranda aluse soojustuse ja kanalisatsiooni, keldriseinte hüdroisolatsiooni puudumise osas, samuti teise korruse lae osas, mis oli projektis nähtud ette ehitada monoliitbetoonist, ning korstna ja välisukse osas, mis samuti ei vastanud
projektile. Kui projektis on tehtud muudatus ja teise korruse vahelagi ehitati puust, siis see ei ole iseenesest puudus, kui puitlagi on ehitatud vastavalt ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Puitlae ehitus- ja tuleohutusnõuetele vastavus on tõendatud 5. märtsi 2004. a eksperdiarvamuse ja selle lisaga nr 2 (II kd, tlk-d 53�59). Ekspert on laekonstruktsiooni vastavust VL2* konstruktsioonile kohapeal kontrollinud ja see vastab tulepüsivusklassile TP2. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda eelnimetatud ebatäpsus kohtuotsust lõppjärelduses ebaõigeks, kuna kohus lähtus otsuse tegemisel muu hulgas eelnimetatud eksperdiarvamuse lisas 1 toodud puuduste kõrvaldamise orienteeruvast maksumusest, mis ei sisalda nimetatud vahelae maksumust (II kd, tlk 58). Võlaõigusseaduse § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse eelduseks see, et ostja teatab müüjale puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. Linnakohus on poolte kirjavahetust hinnanud ja põhjendatult leidnud, et hageja on puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks. Linnakohus on ka tuvastanud, et hageja on nõudnud kostjatelt puuduste kõrvaldamist. Kui kostjad puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendada makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Linnakohus luges õigesti tõendatuks, et hageja on esitanud hinna alandamise avalduse ja kostjad on selle kätte saanud. Linnakohus hindas kostjate väidet, et hagejal ei ole õigust õiguskaitsevahendeid kasutada seetõttu, et hageja on rikkunud hea usu ja mõistlikkuse printsiipe, ja leidis samuti, et hageja ei ole eelmärgitud tsiviilõiguste teostamise põhimõtteid rikkunud. Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta linnakohtu seisukohta, et mittekohase täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Ringkonnakohus ei nõustunud apellatsioonkaebuse väitega, et kohus oleks pidanud oma otsuse tegemisel jätma Ü. L kui spetsialisti arvamuse tõendina arvestamata. Kohus pidi juhinduma ja juhindus TsMS §-s 95 sätestatust, mille kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Puudub põhjus, miks peaks eelnimetatud spetsialisti arvamust pidama ebausaldusväärseks ja erapoolikuks. Iseenesest asjaolud, et spetsialisti arvamuse tellis ja selle eest tasus hageja ning kostjad ei viibinud ülevaatuse juures, ei muuda tõendit kõlbmatuks. Linnakohus leidis aga ebaõigesti, et hinna alandamine ei ole seotud asja turuväärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügiobjekti kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni, kuid selle turuväärtus on 1 020 000 krooni (AS-i Haabersti Maja eksperthinnang � II kd, tlk-d 43�49). Kohase täitmise väärtus on 1 020 000 * 100 : 83 = 1 228 915. Alandatud hind = mittekohase täitmise väärtus 1 020 000 * kokkulepitud hind 920 000 krooni : kohase täitmise väärtus 1 228 915 = 763 600 krooni. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja on maksnud kostjatele müügiobjekti eest 920 000 krooni, on tal õigus nõuda kostjatelt enam makstud 156 400 krooni tagastamist, s.o kummaltki kostjalt 78 200 krooni, nagu leidis ka linnakohus. Nimetatud suuruses
hinna alandamine on VÕS § 112 lg 3 järgi õigustatud. Ostuhinna alandamiseks VÕS §-s 224 kehtestatud piiranguid ei ole tuvastatud. Hageja ei ole keeldunud õigustamatult vastu võtmast kostjate ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Kostjad ei ole teinud ettepanekut asja parandamiseks. Tulenevalt TsMS § 319 lg-s 2 sätestatust ja poolte võrdsuse põhimõttest, jättis ringkonnakohus tähelepanuta ega andnud hinnangut apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud väitele, nagu oleks hageja esitatud hinna alandamise avaldus tühine notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt linnakohus hindas põhjendatult ehitise vastavust Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele ja ehitusseadusele, samuti Eestile geograafiliselt lähedaste maade projekteerimis- ja ehitusnormidele, ei vasta seadusele. Kuna müüdava asja kvaliteedi osas puudus lepingus kokkulepe, tuleb asja lepingule vastavuse hindamisel lähtuda VÕS § 217 lg-st 2. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et hageja nõuded tulenevad müügilepingust ning kostjad on võlaõigusseaduse tähenduses müüjad, mitte töövõtjad ega vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö eest. Ebaõige on kohtute seisukoht, et hageja oli ehituskvaliteedis ilmnenud puuduste kõrvaldamist õigustatud nõudma VÕS § 77 lg 1 kohaselt müüjalt. Ehitusseaduse § 4 järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja jooksul ehitusettevõtja. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 kohaselt saab kohus hinna alandamise korral otsustada väärtuste suuruse vaid juhul, kui väärtusi ei saa objektiivselt kindlaks teha. Tõendiks olevas AS-i Haabersti Maja hindamisaktis ei ole arvestatud asjas leitud puudustega, seega on selle tõendiga tõendatud kohase täitmise väärtus. Kuna mittekohase täitmise väärtus oli võimalik täpselt kindlaks teha, puudus kohtul võimalus kasutada diskretsiooniõigust. Isegi kui eeldada, et kohus võib diskretsioonõigust kasutada ka siis, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi (turuhinda) on võimalik objektiivselt ja täpselt kindlaks määrata, oleks mittekohase täitmise väärtuseks 846 600 krooni (1 020 000 * 83%). Kui müüdud asi oli puudustega ja hagejale oli ostetud vara turuväärtusest olulisem vara ehituslik kvaliteet, oleks tal olnud õigus kostjatelt nõuda nende puuduste kõrvaldamist või puudused ise kõrvaldada, nõudes välja sellega seotud kahju. Põhjendamata ja asjas kogutud tõenditega vastuolus on linnakohtu seisukoht, et ekspert ja spetsialist jõudsid ligilähedasele seisukohale mittekohase täitmise väärtuses. Spetsialist jõudis oma arvamuses järeldusele, et vaidlusaluse korteri tegelikuks väärtuseks on 80% müügihinnast, s.o 920 000 * 0,8 = 736 000 kr. Ekspertiisiakti kohaselt on kõigi puuduste kõrvaldamise maksumus 50 360 krooni, varjatud puuduste kõrvaldamise maksumus 26 720 krooni. Spetsialisti järeldus ei rajane ühelgi teadaoleval metoodikal, mistõttu ei saa tema arvamust ja tunnistajana antud ütlusi pidada usaldusväärseteks tõenditeks, millele rajada kohtuotsus. Ringkonnakohus on jätnud andmata hinnangu kostja seisukohale, et ostja avaldus müügilepingu muutmiseks (ostuhinna alandamiseks) oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Samuti ei ole
ringkonnakohus põhjendanud, milline olnuks puudustest teavitamise mõistlik aeg ning miks on kostjate seisukoht puudustest teavitamise kohta ebaõige.
9.Hageja leiab, et kostjate kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja palub jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu
otsuse
muutmata.
Ringkonnakohus
on
kassatsioonkaebuses
nimetatud
materiaalõiguse norme õigesti kohaldanud. Kohus on oma õiguslikke järeldusi piisava põhjalikkusega motiveerinud. Riigikohus ei kogu ega uuri uuesti madalama astme kohtus kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid. Kostjate seisukoht, et dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamuse ja eksperdiarvamuse lahknemisel tuleb poolte võrdsuse tagamiseks lähtuda eelkõige kohtuliku ekspertiisi tulemustest, on vastuolus TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2. Eksitav on kostjate väide, et eksperdiarvamus ja asjatundja arvamus on asjas tähtsust omavate asjaolude osas lahknevad. Ringkonnakohus tuvastas õigesti, et väite hinna alandamise avalduse tühisuse kohta notariaalse tõestamise nõude rikkumise tõttu esitasid kostjad esmakordselt alles apellatsioonkaebuses, mistõttu jättis ringkonnakohus selle väite põhjendatult tähelepanuta. Müügihinna alandamise avaldus võib olla mis tahes vormis.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Kolleegium muudab TsMS § 692 lg 2 alusel osaliselt ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
11.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 688 lg 3 kohaselt arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel vaid faktilisi asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega. Lisaks arvestab Riigikohus vaid asjaolusid, mis on esitatud ringkonnakohtu poolse menetlusõiguse normi olulise rikkumise kohta esitatud väite põhjendamiseks. Sama paragrahvi 4. lõikest tulenevalt ei ole Riigikohus seotud ringkonnakohtu tuvastatud faktiliste asjaoludega üksnes siis, kui asjaolu tuvastamine on vaidlustatud kassatsioonkaebusega ning selle tuvastamisel on oluliselt rikutud menetlusõiguse norme. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 688 lg 5 teise lause kohaselt ei uuri Riigikohus uuesti madalama astme kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid. Linnakohus tuvastas, et müügiobjekt ei vastanud kvaliteedi osas lepingutingimustele ning täidetud on kõik hinna alandamiseks vajalikud tingimused. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldustega. Nende asjaolude tuvastamisel kohtud menetlusõiguse norme rikkunud ei ole ja on oma järeldusi otsustes seaduse nõuetele vastavalt põhjendanud ning kostjate vastuväidetele vastanud.
12.Kolleegium ei nõustu kostjate seisukohaga, et kohus ei võinud kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramisel kasutada diskretsiooniõigust. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 viimase lause järgi, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Ringkonnakohus on vastuoluliselt kindlaks teinud kohase ja mittekohase täitmise väärtused. Ringkonnakohus lähtus hinna alandamisel linnakohtu põhjendatud seisukohast, et mittekohase täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Seejärel leidis kohus õigesti, et objekti kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni ja kohase täitmise väärtus on turuväärtus, mis
eksperthinnangu kohaselt on 1 020 000 krooni. Tuvastades kohase täitmise väärtuse (1 020 000 krooni), asus ringkonnakohus uuesti arvutama kohase täitmise väärtust ja leidis eksitavalt, et kohase täitmise väärtus on 1 228 915 krooni (1 020 000 * 100 : 83), ning võttis hinna alandamisel mittekohase täitmise väärtuseks turuhinna (1 020 000 krooni), mis on aga asja kohase täitmise väärtus. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta. Lepingupool, kes on vastu võtnud kohustuse mittekohase täitmise, võib VÕS § 112 lg 1 järgi alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase täitmise väärtus on asja turuväärtus. Kohtud tuvastasid, et mittekohase täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Seega on alandatud hind 763 600 krooni (mittekohase täitmise väärtus 846 600 * müügihind 920 000 : kohase täitmise väärtus 1 020 000). Kuna ringkonnakohus suurendas selles asjas võrdeliselt nii kohase täitmise väärtust kui ka mittekohase täitmise väärtust, siis lõpptulemusena alandatud hind 763 600 krooni ei muutu. Hageja maksis kostjatele müügiobjekti eest 920 000 krooni. Seega on tal õigus nõuda kostjatelt enam makstud 156 400 krooni (920 000 - 763 600) tagastamist, s.o kummaltki kostjalt 78 200 krooni, nagu leidis linnakohus ja millega lõppjäreldusena nõustus ka ringkonnakohus.
13.Vastavalt TsMS § 689 lg-le 5 ei pea Riigikohus oma otsust põhjendama, kui ta jätab ringkonnakohtu otsuse muutmata ja järgib ringkonnakohtu otsuse põhjendust. Kuna muus osas jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata, siis märgib kolleegium siinkohal, et muutmata osas järgib ta ringkonnakohtu otsuse põhjendust. Vastuseks kassatsioonkaebusele peab kolleegium aga vajalikuks selgitada järgmist.
14.Ebaõige on kostjate seisukoht, et kui dokumentaalse tõendina esitatud spetsialisti arvamuses sisalduvad seisukohad erinevad samas küsimuses kohtu määratud eksperdi arvamusest, siis tuleb poolte võrdsuse tagamiseks lähtuda eelkõige kohtuliku ekspertiisi tulemustest. Vastavalt TsMS § 232 lg-le 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kuna pooled ei ole kokku leppinud, et eksperdiarvamusel on ette kindlaksmääratud jõud, lähtus kohus põhjendatult TsMS § 232 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tõendite hindamise nõuetest.
15.Materiaalõiguse normide kohaldamisel on ringkonnakohus tuginenud samas tsiviilasjas Riigikohtu 30. novembril 2005. a tehtud otsusele. TsMS § 693 lg 2 kohaselt on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Müügiobjekti kvaliteedi lepingutingimustele vastavuse kindlakstegemisel on ringkonnakohus õigesti kohaldanud VÕS § 77 lg-t 1, § 217 lg-t 1 ja § 217 lg 2 p 1 ja 2.
16.Võlaõigusseaduse § 112 lg 2 ei sätesta hinna alandamise avaldusele kohustuslikku vormi. Seega tulenevalt TsÜS § 77 lg-st 1 võis hageja teha hinna alandamise avalduse mis tahes vormis.
17.Ebaõige on kostjate seisukoht, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, milline olnuks puudustest teavitamise mõistlik aeg. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt hindas linnakohus poolte kirjavahetust ja leidis põhjendatult, et hageja teavitas kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks. Esimese astme
kohtu otsuse muutmata jätmise korral ei pidanud ringkonnakohus vastavalt TsMS § 654 lg-le 6 otsuses kordama esimese astme kohtu põhjendusi. Lea Laarmaa, Ants Kull, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.