Evelin Krekkeri avaldus XX korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7 alapunktide 7.2 ja 7.3 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 20. märtsi 2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX korteriühistu määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik) XX korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko Vastustaja (avaldaja) Evelin Krekker (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Tõnu Raidma
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 20. märtsi 2024. a määrus osas, milles maakohus tuvastas XX korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p-i 7.2 tühisuse ja teha selles osas uus määrus, millega jätta Evelin Krekkeri avaldus üldkoosoleku otsuse p 7.2 tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise osas rahuldamata. Üldkoosoleku otsuse punkti 7.3 tühisuse tuvastamise osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab maakohtu määruse sellekohaseid põhjendusi. Evelin Krekkeri avaldus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.
2.Rahuldada XX korteriühistu määruskaebus osaliselt.
4.1.Rahuldada Evelin Krekkeri avaldus XX korteriühistu vastu osaliselt.
4.2.Tuvastada XX korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7.3, millega otsustati keelata korteri nr 12 korteriomanikul küttekolde seadustamine, tühisus. Jätta Evelin Krekkeri avaldus ülejäänud osas, st 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7.2 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks, rahuldamata.
4.3.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Evelin Krekker (avaldaja) esitas 20. märtsil 2023 Viru Maakohtule avalduse XX korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p-i 7 alapunktide 7.2 ja 7.3 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Vaidlustatud punktidega kohustati alternatiivküttega korteriomanikku (korter nr 12) taastama enda korteris keskküttesüsteemi (paigaldama radiaatorid). Taastamise tähtajaks määrati 1. august 2023. Otsustati seaduslike nõudmiste mittetäitmisel küttesüsteemi taastamise osas pöörduda kohtusse (punkt 7.2) ja keelata korteri nr 12 korteriomanikul küttekolde seadustamine (punkt 7.3). Kõik menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda ja määrata kindlaks avaldaja menetluskulude rahaline suurus ning mõista need menetluskulud korteriühistult avaldaja kasuks välja. Avaldaja palus määrata kindalaks, et menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärale alates menetluskulusid kindlaks määrava kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
8.jaanuari 2023. a üldkoosolekul otsuse p-i 7 alapunktides 7.2 ja 7.3 vastuvõetud otsused on tühised, sest korteriühistu on rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid (päevakorras ei olnud sellise sisuga otsuseid, üldkoosolekul kohapeal ei otsustatud päevakorda muuta ega täiendada). Kui koosolekul kohapeal asutakse arutama küsimust, mida ei olnud päevakorras nimetatud ja mille osas polnud otsuse projekti korteriomanikele saadetud, on sellekohane vastuvõetud otsus tühine, isegi juhul kui korteriomanik viibib koosolekul. Korteriomanikku ei saa informeerida vastuvõetavast otsusest koosolekul kohapeal. Vaidlustatavad otsused on tühised ka seetõttu, et nad on vastuolus otse seaduses sätestatuga, samuti vastuolus heade kommetega. Päevakorra p-i 7 osas sätestas päevakord järgmiselt: keskküte/alternatiivküte korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide esitamine, keskkütte taastamine, küttekollete paigaldamise keelamine jt). Avaldaja ei pidanud 2
nimetatud päevakorrast aru saama, et üldkoosolek otsustab tema korteri osas keskkütte taastamist ning otsustab selle taastada ning määrab selleks konkreetse tähtaja ning et sellekohane kohustus pannakse ainuüksi avaldajale. Samuti ei pidanud avaldaja teatest ja päevakorrast aru saama, et otsustatakse tema korteris küttekollete paigaldamise keelamine. Arvestades sel ajal käimasolevat kohtumenetlust tsiviilasjas nr 2-22-16939, milles korteriühistu tunnistas oma 30. novembri 2022. a vastuses avaldaja avaldust (vaidlus oli samuti küttesüsteemi taastamise üle), ei eeldanud avaldaja, et korteriühistu järjekordselt otsustab kohustada teda keskküttesüsteemiga ühinema, vaid pigem eeldas, et saadud dokumentide alusel teeb vastupidise sisuga otsuse. Küttekollete paigaldamise keelamine saaks sisu järgi puudutada pigem uusi küttekoldeid, mitte olemasolevaid küttekoldeid. Avaldaja korteri küttesüsteemist eraldumise osas on esitatud avaldus eelmise korteriomaniku poolt Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ-le juba 11. aprillil 2000, kuna küttesüsteemid kuulusid sel ajal Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ valitsemis- ja haldusalasse ning Kinnisvarahooldus OÜ ning Ida-Virumaa Päästeteenistus andsid selleks nõusoleku vastavalt 12. aprillil 2000 ning 13. aprillil 2000. Avaldaja esitas AS-i Kiviõli Soojus 16. märtsi 2023. a e-kirjaga saadetud vastuse, milles AS Kiviõli Soojus juhatuse liige ja juhataja Vladimir Tšikul kinnitab, et 2000. aastal tegeles keskkütte üldsüsteemist väljuvate korteritega Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ. Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ poolt AS-le Kiviõli Soojus 24. oktoobril 2000 saadetud korterite nimekirjast nähtub, kust soojus on välja lülitatud ning vastavas nimekirjas on ka XX–12 korter. Nimekirjale on käsitsi kirjutatud 2010. aastal juurde, et 22. veebruaril 2010 on koostatud akt, millega on kontrollitud XX–12 ning tuvastatud, et keskkütet ei ole. Nimetatud nimekirjad on olnud aluseks arvete esitamisel AS Kiviõli Soojus poolt avaldajale. XX korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üle 20 aasta, peaaegu 23 aastat, seega on vastav nõue ammu aegunud ning sellekohase nõude esitamine käesoleval hetkel on vastuoluolus hea usu põhimõttega. Avaldaja on oma korterit kogu aeg kütnud ja korteris on kogu aeg sees elatud. Seetõttu pole ka võimalik väita ega asuda mingil viisil sellekohasele seisukohale, et keskküttesüsteemist eraldumine on kuidagi kaasomandit kahjustanud või selle seisukorda halvendanud, et sel põhjusel tuleks küttesüsteem korteris taastada. Avaldaja ei nõustu sellega, et tema peaks taastama oma kuludega keskküttesüsteemi, kui eemaldumine on toimunud õiguslikul alusel ning eemaldumist on aktsepteeritud juba ca 23 aastat. Korteriühistu on teinud talle ettekirjutuse ning nõudnud temalt üldkoosoleku 8. jaanuari 2023. a otsuste täitmist, samas andmata mistahes infot selle kohta, kuidas reaalselt peaks toimuma küttesüsteemi taastamine. Tegelikkuses on konkreetselt määratletud, mitu radiaatoriribi peab olema radiaatoril teatud ruutmeetrite peale, samuti on oluline, millise läbimõõduga on torustik, mis radiaatorist küttesüsteemi ühildub, kuna olemasolevad ühendused tuleb praegusel juhul uuesti eemaldada ning välja vahetada. Sellekohase nõude täitmine ilma selleks vajalikku infot omamata viiks omakorda selleni, et kui avaldaja ostaks oma kuludega „suvalise suurusega radiaatorid“ ja „torud“ ning need paigaldaks, oleks tema vastu võimalik esitada järgmine nõue, milles süüdistada teda maja küttesüsteemi rikkumises vms. Küttesüsteem on kaasomandi esemeks ning sellega seotud kulusid peavad kandma kõik kaasomanikud, mitte avaldaja üksi. Avaldaja on esitanud korteriühistule ettepaneku tema (korter nr 12) õhksoojuspumba seadustamise otsustamiseks, kuid korteriühistu uus juhatus ei ole olnud nõus vastavat küsimust panema üldkoosoleku päevakorda ega hääletamisele ega otsustama ka samal koosolekul alternatiivkütte paigaldamise nõudeid kõigile korteriomanikele ühiselt. Korteriühistu juhatus pani päevakorda ning hääletamisele juhatuse liikme Aivi Aigla enda (korteri nr X) õhksoojuspumba seadustamise küsimuse ning võttis vastava otsuse vastu (milline tegevus on korteriomanike äärmiselt ebavõrdne kohtlemine). Arvestades, et avaldaja 3
juba kasutab õhksoojuspumpa, siis on jäetud ka arvestamata, kas elamu elektrisüsteem üldse võimaldab õhksoojuspumba/pumpade paigaldamist ja kui võimaldab, siis mitme. Kuna üldkoosolekul tehtud otsuse p 7.1 on avaldaja juba täitnud 2022. aasta oktoobris, siis seda punkti avaldaja ei vaidlusta. Vastav punkt ei saa tuua endaga kaasa kahjulikke tagajärgi avaldajale, kuna avaldajat ei saa kohustada korduvalt samasid dokumente esitama. Üldkoosoleku p-is 7.2 nimetatud otsuse tegemiseks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, mitte üldkoosoleku häälteenamus. Samuti puudub otsuse tegemiseks alus. Keskküttesüsteemi taastamise aluseks ei saa olla üksnes soov keskküttesüsteemi taastada, vaid selleks peab olema põhjus (nt taastamata jätmine kahjustab mingil viisil kaasomandi eset, uue küttesüsteemi paigaldamine jne), kuid antud juhul nimetatud põhjused otsuses puuduvad ning puudusid ka päevakorras ning ei esitatud ka koosolekul kohapeal. Avaldajale ei ole teada mingeid kaebuseid ega tehtud ekspertiise. Avaldajat pole informeeritud sellest, et tema korter on külm või et tema keskküttesüsteemist eraldumine elamut saaks või peaks kahjustama. Avaldaja korterist läheb jätkuvalt keskküttesüsteem läbi ja tsirkulatsioon toimub. Kui avaldaja korteris oleks tõesti külm, siis vastavat asjaolu tuleks tõendada. Üldkoosoleku protokollis puuduvad asjaolud ja põhjendused selle kohta, miks peaks avaldaja oma korteris keskkütte taastama. Otsus on vastuolus hea usu põhimõttega. Üldkoosoleku otsuse p 7.3, millega keelati küttekollete seadustamine, on absurdne. Kui avaldaja küttekolle vastab seaduse nõuetele, siis ei saa keelata avaldajat oma küttekoldeid seadustada. Põhjendus, et avaldaja küttekeha on ühendatud ventilatsioonilõõri, ei ole asjakohane. Elamul on olemas kütteprojekt (selle olemasolu on kinnitanud korteriühistu juhatus), mis näeb ette vingulõõride olemasolu, kuna vannitubades toimus elamu projekti kohaselt vee soojendamine ja kütmine titaanahju abil, mida köeti puudega, ning köökides asusid pliidid, mida köeti puudega. Olemasolevaid vingulõõre pole keegi eemaldanud ega sulgenud. Puudub vastav otsus, millega oleks muudetud vingulõõrid ventilatsioonilõõrideks. Puudutatud isiku väide, et üldkoosoleku otsuste nr 7.2 ja 7.3 põhieesmärgiks on korterelamu XX ja selle konstruktsioonide säilitamine, et kõikides elamu korterites oleks tagatud vajalik temperatuur ja õhuniiskus, ei ole mingilgi moel tõendatud. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et nimetatud asjaolud olid 8. jaanuari 2023. a otsuse tegemise aluseks. Pole ka tõendatud, et avaldaja korteris olev temperatuur ja õhuniiskus ei vastaks Eesti Vabariigis kehtiva seadusandlusega sätestatud standarditele. Avaldaja on nõus kompromissina oma korteris küttesüsteemi taastama, kuid seda juhul, kui selle eest maksavad kõik kaasomanikud ühiselt ning radiaatorite paigaldamine toimub vastavalt maja kütteprojektile. Avaldaja ei ole nõus keskküttesüsteemi taastama, kui korteriühistu ei oska avaldajale isegi anda infot selle kohta, mitu ribi tuleb ruutmeetri peale paigaldada. Korteriühistu ei tea ise ka, kuidas avaldaja vastuvõetud otsust täitma peaks.
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Seadusest ei tulene, et üldkoosoleku kokkukutsumisel tuleb alati esitada päevakorra punktide osas otsuste eelnõud. Kõik vajalikud nõuded üldkoosoleku kokkukutsumiseks olid korteriühistu juhatuse poolt täidetud. Seega puuduvad alused üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks.
8.jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuste nr 7.2 ja 7.3 põhieesmärgiks on korterelamu XX ja selle konstruktsioonide säilitamine. Selleks peab kõikides elamu korterites olema tagatud vajalik temperatuur ja õhuniiskus. Korteris nr 12 on keskküttesüsteemi radiaatorid ära lõigatud ilma seadusliku aluseta. Korterelamu keskküttesüsteem (sh radiaatorid korterites) on korterelamu kõigi korteriomanike kaasomandis. Seega keskküttesüsteemi muutmiseks (sh radiaatorite eemaldamiseks) nõutakse kõigi (100%) korteriomanike nõusolek. Avaldajal see 4
nõusolek aga puudub. Keskküttesüsteemi muutmist ei ole ka heaks kiitnud korteriomanikud või korteriühistu. Asjakohatud on avaldaja väited, et korteriühistu ehk XX kaasomanikud ei saa nõuda häälteenamusega kaasomandis olemasoleva küttesüsteemi taastamist ja et kaasomandi taastamisnõue on aegunud. Avaldaja korteris puudub keskküte ning ka alternatiivküte. Avaldaja ei ole esitanud puudutatud isikule käesoleva ajani dokumentatsiooni, et tema korteris on paigaldatud ja kasutatakse alternatiivkütet. Puudutatud isiku andmetel ei kasuta avaldaja enda korterit alalise elukohana. Avaldaja korterit ei köeta talvel, millest tulenevalt saab korteriühistu juhatus avaldajate naabritelt kaebusi (naaberkorterite seinad ja põrandad on külmad). Seega ei saa 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.2 olla heade kommetega vastuolus.
8.jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.3 ei ole tühine. Kaasomanikud saavad otsustada kaasomandi kasutamisega (sh ümberehitamisega) seotud küsimusi häälteenamusega. Antud otsuse vastuvõtmine on põhjendatud sellega, et korstnapühkija (tase 5) 24. novembri 2022. a akti nr 7.2- 16-2022-48362 alusel on tahkekütusel ahju kasutamine keelatud. 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.3 on kooskõlas ka Lüganuse Vallavalitsuse 19. jaanuari 2023. a otsusega nr 6-11/1686-17.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 20. märtsi 2024. a määrusega avaldaja avalduse. Maakohus tuvastas korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse nr 7 alapunktide 7.2 ja 7.3 tühisuse. Maakohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda ning mõistis korteriühistult avaldaja kasuks välja 710 eurot. Maakohus mõistis korteriühistult avaldaja kasuks välja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Määruse kohaselt nähtub asja materjalidest, et: -
11.aprillil 2000 esitas XX–X endine korteriomanik Veera Heinang tolleaegsele elumaja haldajale Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-le (korteriühistu moodustati 10. jaanuaril 2018, tl 27) avalduse (tl 22) korteri väljalülitamiseks keskküttest; avalduse kohaselt hakkab korteriomanik keskkütte asemel kasutama bullerjan-tüüpi ahju. Avalduse rahuldas Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ 13. aprillil 2000 ning kooskõlastuse on andnud Ida-Virumaa Päästeteenistus 14. aprillil 2000.
-
Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ teate (tl 24) kohaselt on soojus välja lülitatud XX–12 korteris Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ akti alusel 26. juunil 2000.
-
Avaldaja ostis korteriomandi 2007. aastal (tl 83p).
-
2011. a novembris esitas avaldaja XX korteriomanikele avalduse õhksoojuspumba paigaldamiseks korterisse (tl 64–66). XX elamus on kokku 18 korteriomandit. Kooskõlastuse (nõusoleku) andsid 11 korteriomanikku (tl 66).
-
korteriühistu üldkoosolekul 2. oktoobril 2022 otsustati: „Korter 12 taasliitumine maja küttesüsteemiga seoses radiaatorite puudumisega korteris ehk korteri algse olukorra taastamine omaniku enda poolt“. Avaldaja esitas otsuse peale avalduse Viru Maakohtule ning taotles üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist, alternatiivselt kehtetuks tunnistamist (tsiviilasja nr 2-22-16939). Maakohtu 9. veebruari 2023. a kohtumäärusega tunnistati eelpool nimetatud korteriühistu üldkoosoleku otsus tühiseks.
Käesolevas avalduses vaidlustatava üldkoosoleku otsuse puhul saatis korteriühistu juhatus üldkoosoleku päevakorra 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku toimumise kohta ühistu liikmetele
15.detsembril 2022 (tl 8). Muu hulgas oli päevakorras punkt 7: Keskkütte/alternatiivkütte 5
korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide esitamine, keskkütte taastamine, küttekollete paigaldamise keelamine jt). Maakohtu hinnangul on korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise mõtteks see, et korteriühistu liige oleks üldkoosolekul vastuvõetavatest otsustest eelnevalt piisavalt informeeritud, et seal hääletada. Kui korteriühistu liikmele pannakse üldkoosoleku otsusega rahaline kohustus (keskkütte taastamine korteriomaniku kulul), peab igal juhul olema eelnevalt teada otsuse projekt. Maakohus nõustus avaldajaga, et päevakorra punkti 7 sõnastusest ei pidanud avaldaja aru saama selliselt, et üldkoosolek otsustab tema korteris keskkütte taastamise (kohustab paigaldama radiaatorid) ning keelab küttekolde seadustamise, eelkõige seetõttu, et samal ajal oli Viru Maakohtu menetluses tsiviilasi nr 2-22-16939, milles korteriühistu tunnistas sisuliselt avaldaja nõuet (puudutatud isiku 30. novembri 2022. a vastus). Maakohus nõustus avaldajaga, et 8. jaanuari 2023. a üldkoosolekul protokolli ei koostatud ning võimalik ei olnud aru saada, millised konkreetsed otsused vastu võeti. Üldkoosoleku protokolli allkirjastas juhatuse liige (koosoleku juhataja ja protokollija) alles 20. jaanuaril 2023. a (tl 16). Käsitsi allkirjastatud täiendatud protokolli (tl 18–20) allkirjastamise aeg ei ole teada, kuid igal juhul on see koostatud ja allkirjastatud mitte varem kui 24. jaanuaril 2023, kuna sisaldab avaldaja esindaja eriarvamusi (vt esindaja 24. jaanuari 2023. a e-kirja korteriühistule (tl 17)). TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 järgi juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS § 20 lg 1 sätestab, et KrtS-i või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-is sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. KrtS § 35 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 38 lg 1 ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Maakohus nõustus avaldajaga, et vaidlustatavad korteriühistu otsused on tühised, kuna on vastuolus heade kommetega järgmistel põhjustel: -
keskküttesüsteem kuulub kaasomanikele ühiselt. Heade kommetega ei ole kooskõlas kohustada taastama avaldajat omal kulul korteris keskkütet, mille eelmine omanik lahti ühendas (radiaatorid eemaldas) ca 24 aastat tagasi tolleaegse elamu haldaja loal;
-
heade kommetega ei ole kooskõlas ka see, kus üldkoosolekul otsustatakse „seadustada“ juhatuse liikmele kuuluvas korteris (vt üldkoosoleku protokolli punkt 2, tl 14p) paigaldatud õhksoojuspump, samal ajal otsustatakse mitte võtta päevakorda avaldaja taotlust
6
õhksoojuspumba „seadustamiseks“ (tl 9,10). Seega on korteriühistu liikmeid koheldud ebavõrdselt; -
korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega kohustatakse avaldajat taastama korteris keskküttesüsteem (paigaldama radiaatorid) hiljemalt 1. augustil 2023, on sisuliselt mittetäidetav, kuna puudutatud isik ei ole esitanud elumaja küttesüsteemi projekti, sh ei ole teada, millist liiki radiaatorid, millise ribide arvuga, peab avaldaja oma korterisse paigaldama (arvestades seda, et maja on võetud ekspluatatsiooni 1958. aastal). Ei ole teada, milline on avaldaja korteri soojuskoormus, et selle alusel määrata küttekehad. Puudutatud isiku esitatud Finnlog Infra OÜ hinnang (tl 95–98) on asjakohatu, sest see näeb ette, et „avaldaja peaks minema poodi ja sealt soovitatakse, milliseid radiaatoreid osta“. Puudutatud isik ei mööna, et kogu elumaja küttesüsteem võib saada häiritud sellest, kui avaldaja paigaldab oma korterisse omaalgatuslikult suvalised radiaatorid;
-
heade kommetega kooskõlas ei ole kohustada korteriomanikku omal kulul taastama keskküttesüsteemi osa, mida korteriomanik pole eemaldanud ning mis on terve elumaja keskküttesüsteemi osa ehk teisisõnu keskküttesüsteem kuulub korteriomanikele ühiselt;
-
nii korteriomaniku keskküttesüsteemist eemaldamine kui ka küttesüsteemi taastamine eeldab kõikide kaasomanike nõusolekut, mitte üldkoosoleku häälteenamust.
-
XX korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üle 20 aasta, seega sellekohase nõude esitamine käesoleval hetkel on vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik ei ole oma väidet, et avaldaja ei küta oma korterit ning naabrid kaebavad, et nende korterid on seetõttu külmad, tõendanud. Samuti ei saa asuda seisukohale, et keskküttesüsteemist eraldumine on kuidagi kaasomandit kahjustanud või selle seisukorda halvendanud, et seetõttu tuleks küttesüsteem korteris taastada. Keskküttesüsteemi taastamine ei saa olla põhjendatud üksnes seetõttu, et korteriühistul või uuel juhatusel on vastavasisuline tahe. Keskküttesüsteemi taastamine peab olema põhjendatud. Eriti veel olukorras, kus vastavat olukorda on eelnevalt aktsepteeritud üle 20 aasta;
-
elumaja on antud ekspluatatsiooni 1958. aastal. Majas oli algselt keskküte ning suitsulõõrid, kuna vannitubades asusid puiduga köetavad titaanahjud vee soojendamiseks ning köökides pliidid. Maja on väga halvas seisukorras. Korteriühistu ei ole soojustanud ega remontinud fassaadi (tl 105). Suures osas on majal krohv maha kukkunud, sh akende paled. Teise trepikoja kelder on külm, aknaaugud on suletud tellistega. Korteriühistu ei ole tellinud energiaauditit, seega korteriomanikud sisuliselt kütavad õue;
-
korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates on päevakorrapunkti 7 all märgitud „küttekollete paigaldamise keelamine“, mis eeldab, et keelatakse uute küttekollete paigaldamine, mitte aga olemasolevate kasutamine. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus seevastu „keelab korteris nr 12 küttekollete seadustamise“. Kui avaldaja küttekolle vastab seaduse nõuetele, siis ei saa keelustada avaldajat oma küttekollet seadustamast. Põhjendus, et avaldaja küttekeha on ühendatud ventilatsioonilõõri, ei ole asjakohane. Elamul on olemas kütteprojekt (selle olemasolu on kinnitanud korteriühistu juhatus), mis näeb ette vingulõõride olemasolu, kuna vannitubades toimus elamu projekti kohaselt vee soojendamine ja kütmine titaanahju abil, mida köeti puudega, ning köökides asusid pliidid, mida köeti puudega. Olemasolevaid vingulõõre pole keegi eemaldanud ega sulgenud.
Kuna maakohus tuvastas korteriühistu otsuse tühisuse, ei käsitlenud maakohus võimalikku otsuse vaidlustamise tähtaega alternatiivnõude puhul (otsuse kehtetuks tunnistamine).
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
7
4.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu 20. märtsi 2024. a määruse tühistamist ja avaldaja avalduse rahuldamata jätmist. Korteriühistu palub menetluskulud jätta avaldaja kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt lähtus maakohus määruse tegemisel valesti avaldaja paljasõnalistest ja tõendamata väidetest. Korteriühistu ei tunnistanud tsiviilasjas nr 2-2216939 avaldaja nõuet sisuliselt. Tsiviilasjas nr 2-22-16939 esitatud 30. novembri 2022 vastuses nõustus korteriühistu üksnes sellega, et 2. oktoobri 2022. a üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda (s.o üldkoosoleku toimumisest etteteatamise tähtaja järgimata jätmine). Maakohus lähtus valesti asjaolust, et keskküttesüsteemi taastamine avaldaja korteris nr 12 peab toimuma üksnes avaldaja kuludega. Korteriühistu hinnangul ei tulene see 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p 7.2 sisust. Korteriühistu pakkus avaldajale erinevaid variante ning on avatud selle teema arutamiseks (nt
5.septembri 2023 kohtuistungil). Vale on väita, et korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üksnes sel põhjusel, et korteriomanikud ei osanud varem nõuda avaldajalt tema korteris keskküttesüsteemi taastamist. Maakohus eksis tõendamiskoormisega. Korteriühistu väitis 10. aprilli 2023. a vastuses avaldusele (p. 4.3.3), et: „... vaidlustatud otsuste esitamise aluseks on sh see, et avaldaja ei täida KrtS § 31 lg-st 2 tulenevaid kohustusi. ... Avaldaja korteris puudub aga keskküte ning ka alternatiivküte. Avaldaja ei esitanud puudutatud isikule käesoleva ajani dokumentatsiooni, et tema korteris on paigaldatud ja kasutatakse alternatiivkütet.“ Korteriühistul ei ole võimalik tõendada, et avaldaja korteris puudub piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja ei küta oma korterit talvel. Puudutatud isiku eespool märgitud vastuväidete ümberlükkamiseks on tõendamiskoormus avaldajal. Avaldaja seda ei teinud. Kui lähtuda asjaolust, et avaldaja korteris puudub piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning et avaldaja ei küta talvel oma korterit, siis on mõistlikult arusaadav, et naaberkorterite seinad, põrandad ja laed (mis piirnevad avaldaja korteriga) on külmad. Nii 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktide sõnastustest kui ka üldkoosolekule eelnenud asjaoludest oli selgelt arusaadav, millised otsused plaanitakse üldkoosolekul arutada ja millised otsused võib üldkoosolek vastu võtta. 8. jaanuari 2023 üldkoosoleku päevakorra punktist 7 oli selgelt nähtav, et üldkoosolekul hakatakse arutama korterites nr 12 ja nr 15 keskküttesüsteemi taastamise ja küttekollete paigaldamise keelamise küsimusi. Järelikult on üldkoosoleku pädevuses võtta vastu sellega seotud otsused. Maakohtu seisukoht, et 8. jaanuari 2023 üldkoosolekul protokolli ei koostatud ning võimalik ei olnud aru saada, millised konkreetsed otsused vastu võeti, on vastuolus asja materjalidega. Avaldaja esitas kirjalikud eriarvamused vastuvõetud otsustele juba 11. jaanuaril 2023. Eriarvamusest nähtub, et avaldajale oli täielikult selge, millised otsused võttis 8. jaanuari 2023. a üldkoosolek vastu. Üldkoosoleku vaidlustatud punktid ei ole vastuolus heade kommetega. Maakohtu seisukoht (määruse p-d 32.1 , 32, 32.4), et avaldaja peab taastama küttesüsteemi enda kuludega, on ekslik. Maakohtu seisukoht määruse p-s 32.2 on asjakohatu, sest õhksoojuspumba seadustamine ei ole üldse seotud 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuste 7.2 ja 7.3 sisuga. Otsused ei saa olla vastuolus heade kommetega üksnes sel põhjusel, et küttesüsteemi taastamiseks (s.o radiaatorite paigaldamiseks) tuleb lahendada veel täiendavad tehnilised küsimused. Puudutatud isik ei ole nõus maakohtu seisukohaga määruse p-s 32.5. Avaldajal puudub (s.o puudus ka korteri nr 12 endisel omanikul) kõikide kaasomanike nõusolek keskküttesüsteemi muutmiseks (s.o korterist nr 12 radiaatorite eemaldamiseks). Sellepärast on keskküttesüsteemi taastamise nõue võimalik avaldajale esitada kaasomanike otsuse alusel. Tõendamiskoormus on avaldajal ning just avaldaja oli kohustatud tõendama, et tema korteris
8
oli paigaldatud piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja kütab oma korterit talvel vajalikul määral, s.o täidab korteriomaniku kohustusi (KrtS § 31 lg 2). 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.3 ei ole mitte ühelgi põhjusel tühine. Kaasomanikud saavad vastu võtta kaasomandi tavapärase valitsemisega (sh ümberehitamisega) seotud küsimused häälteenamusega (KrtS § 35 lg 1). Alternatiivselt taotles avaldaja kohtul tunnistada, et 8. jaanuari 2023 üldkoosoleku otsused nr 7.2 ja 7.3 on kehtetud. Ka avaldaja alternatiivne nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna vastav nõue on esitatud hilinemisega.
VASTUSTAJA VASTUVÄITED
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta määruskaebus rahuldamata. Menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda. Korteriühistu seisukohad, mis puudutavad nõude tunnustamist tsiviilasjas nr 2-22-16939, on segased. Kõik korteriühistu esitatud väited on oletuslikud ja otsitud. Korteriühistu on tahtlikult eiranud avaldaja soovi seadustada tema korteri õhksoojuspumpa, mille paigaldamiseks olid kaasomanikud andnud oma nõusoleku juba 2011. aastal. Korteriühistu on saavutanud olukorra, kus ebaõigetele andmetele tuginedes on avaldajal keelatud ahju kütmine, kuigi vingulõõre ei ole majas likvideeritud ega neid ventilatsioonilõõrideks ümber ehitatud. Tegemist on 1958. aastal ehitatud elamuga, kus ei ole mingit remonti tehtud ei elamule endale ega küttesüsteemile. Korteriühistu ei ole suutnud ka selgitada, kuidas peaks küttesüsteemi taastama, kuna puudutatud isikul puudub ülevaade elamu küttesüsteemist, kus radiaatoreid on eemaldatud ja lisatud vastavalt igaühe suvale. Avaldaja on kogu aeg vastu vaielnud, et tema ei peaks oma kuludega küttesüsteemi taastama, kuid puudutatud isik on olnud vastupidisel seisukohal. Avaldaja pakkus isegi kompromissi, et taastatakse küttesüsteem vastavalt kütteprojektile, kuid selle eest tasuvad kõik kaasomanikud ühiselt. Puudutatud isik ei olnud sellega nõus ja on kogu aeg nõudnud taastamist avaldaja kulul, seetõttu on puudutatud isiku seisukohad üllatavad. Küttesüsteemist eraldumiseks on kaasomanikud andnud oma nõusoleku eelmisele korteriomanikule ja seda juba üle 20 aasta tagasi. Puudutatud isiku väide, et korterit ei kasutata, on tõendamata ning alusetu. Avaldaja elas korteris ise ja kui avaldaja kolis lapsega Tallinnasse, elasid seal tema vanemad ning pärast seda ja ka praegusel ajal üürnikud. Mitte ühtegi naabrite kaebust ei ole avaldajale teada ega ka kohtumenetluses esitatud. Avaldaja on esitanud tema korteri peal asuva korteriomaniku Ly Kalamehe kinnituse, et tema korter ei ole kunagi olnud külm alumise korteri tõttu. Avaldaja on esitanud kohtule tõendid, et tema korteris oli paigaldatud piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja kütab oma korterit talvel vajalikul määral, s.o täidab korteriomaniku kohustusi (KrtS § 31 lg 2). Tõendamiskoormis ei ole valesti jagatud. Kohtumenetluses on olemas tõendid, et avaldaja on esitanud dokumentatsiooni. Juba enne 8. jaanuari 2023 üldkoosolekut palus avaldaja korteriühistu juhatust võtta koosoleku päevakorda tema korteri õhksoojuspumba seadustamine, sest päevakorras oli juhatuse liikme, Aivi Aigla, enda korteri õhksoojuspumba seadustamine. Avaldaja palvet tahtlikult eirati. Avaldaja esitas kohtumenetluses tõendid selle kohta, et ta on ehitisregistris oma õhksoojuspumba seadustanud. Menetluses on esitatud eelmise juhatuse liikme Ly Kalamehe kinnitus, et korteriühistule oli esitatud vastav dokumentatsioon, et avaldaja oli küttesüsteemist seaduslikult eraldunud ning küttis korterit ahjuga ning õhksoojuspumbaga.
9
Maakohus on lahendanud asja õigesti ja põhjalikult hinnanud otsuse vastuolu heade kommetega. Puudutatud isiku poolt nõutu ei ole täidetav ja teostatav kõiki asjas esitatud asjaolusid arvestades. Taastamise nõuet ei ole võimalik esitada kaasomanike otsuse alusel, sest sellekohaseid otsuseid ei võeta vastu häälteenamusega, vaid kõigi kaasomanike nõusolekul. Korstnapühkijale ja Lüganuse Vallavalitsusele ei ole korteriühistu esitanud infot selle kohta, et vingulõõre ei ole ventilatsioonilõõrideks ümber ehitatud ja seega on lähtutud ebaõigest infost. Korstnapühkija seisukoht ja Lüganuse Vallavalitsuse seisukohad ei saa asendada korteriomaniku nõusolekut ja see puudutab ainult ahjuga kütmist. Peale ahju on avaldaja korteris veel teine alternatiivküte, õhksoojuspump. Puudutatud isiku põhjendused on otsitud ja alusetud ning ei ole kooskõlas menetluses esitatud tõenditega. Antud juhul on kohus tuvastanud otsuste tühisuse, seega määruskaebuse esitaja seisukohad kehtetuse osas on asjakohatud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus tuvastas korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p 7.2. tühisuse. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p-i 7.2 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Üldkoosoleku otsuse punkti 7.3 tühisuse osas nõustub ringkonnakohus maakohtu lõppjäreldusega, mistõttu tuleb selles osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab vastavas osas maakohtu lahendi põhjendusi. Avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud maakohtus poolte endi kanda. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohtus jäävad menetluskulud poolte endi kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
7.Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 22 ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
8.Avaldaja vaidlustab puudutatud isiku 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7 alapunkte 7.2 ja 7.3 korterit nr 12 puudutavas osas. Menetlusosalised vaidlevad ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas üldkoosolekul võetud otsuse p-d 7.2 ja 7.3 on tühised. Avaldaja on esitanud ka alternatiivse taotluse tunnistada vaidlustatud otsused kehtetuks. Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).
9.KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS § 29 sätestatud erisustega.
10
Arvestades KrtS § 29 lg-s 2 sätestatut reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada.
10.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse punkt 7.2 ei ole tühine, kuna selle punkti osas ei ole korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse nõudeid. Üldkoosoleku punkt 7.3 on tühine üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete olulise rikkumise tõttu.
10.1.Avaldaja on seisukohal, et üldkoosoleku vaidlustatud punktid on tühised, sest korteriühistu on rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid (päevakorras ei olnud sellise sisuga otsuseid, üldkoosolekul kohapeal ei otsustatud päevakorda muuta ega täiendada). Korteriühistu ei esitanud päevakorra punktide osas otsuste eelnõusid. Avaldaja väidab, et sisuliselt on vastavad otsused tehtud alles 20. jaanuari 2023. a protokolli koostamisel ning avaldajale teatavaks saanud 20. jaanuaril 2023. Üldkoosoleku parandatud protokoll väljastati 3. veebruaril 2023.
10.2.Üldkoosoleku kutse ja protokolli järgi oli päevakorra punkt 7 järgmine: keskküte/alternatiivküte korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide esitamine, keskkütte taastamine, küttekollete paigaldamise keelamine jt) (dtl 3, 11, 19). Vaidlustatud protokolli punktid olid järgmised: (7.2) kohustada alternatiivküttega korteriomanikke (korterid nr 12 ja 15) taastama enda korterites keskküttesüsteemid (paigaldama radiaatorid). Taastamise tähtajaks määrati 1. august 2023. Seaduslike nõudmiste mittetäitmisel küttesüsteemi taastamise osas pöörduda kohtusse; (7.3) keelata korterite nr 12 ja 15 korteriomanikel küttekollete seadustamine nendes korterites (aluseks on korstnapühkija tase nr 5 akt) (dtl 14, 22). Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et 8. jaanuari 2023 üldkoosoleku päevakorra punktist 7 oli selgelt aru saada, et üldkoosolekul hakatakse arutama korterites nr 12 ja 15 keskküttesüsteemi taastamise küsimust. Seega oli üldkoosoleku pädevuses võtta vastu sellega seotud otsused. Keskkütte taastamise tähtaja määramine on sellise otsuse vastuvõtmisel vajalik, et oleksid teada ajalised raamid ning millal on korteriühistul õigus vajadusel avaldaja vastu kohtusse pöörduda. Üldkoosoleku p-s 7.2 vastu võetud otsuste tegemiseks ei olnud vaja päevakorda muuta. Avaldaja viide tsiviilasjas nr 2-22-16939 toimunule ei saanud tekitada avaldajal eeldust, et korteriühistu keskküttesüsteemi taastamist enam ei otsusta. Viidatud tsiviilasjas esitatud avalduse osas tunnistas korteriühistu, et rikkus vaidlustatud korteriühistu koosoleku kokkukutsumise korda. Esitatud asjaoludest ei nähtu, et korteriühistu oleks avaldanud, et keskkütte taastamist ta avaldajalt enam ei soovi. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja viited korteriühistule dokumentide esitamise kohta üldsõnalised, mistõttu ei ole võimalik aru saada, millistele konkreetsetele korteriühistule esitatud dokumentidele tuginedes pidi korteriühistu avaldaja hinnangul tegema keskkütte taastamise osas teistsuguse otsuse. Etteruttavalt märgib ringkonnakohus, et ei nõustu avaldajaga, et tema korteri eraldumine keskküttest oli seaduslik (vt ringkonnakohtu põhjendusi määruse punktis 11.1). Ringkonnakohtu hinnangul ei pidanud avaldaja üldkoosoleku teatest ja üldkoosoleku päevakorra p-st 7 ning korteriühistuga 19. ja 21. detsembril 2022 peetud kirjavahetust arvestades aru saama, et üldkoosolekul hakatakse otsustama tema korteris küttekollete
11
seadustamise keelamist. Avaldaja väidete kohaselt ei muudetud ega täiendatud kohapeal päevakorda. Korteriühistu ei ole ka vastupidist väitnud. Avaldaja esitas korteriühistu juhatusele 19. detsembril 2022 (s.o enne üldkoosoleku toimumist) taotluse lisada üldkoosoleku päevakorda kaks punkti, millest üks nägi ette korteris nr 12 õhksoojuspumba seadustamise (dtl 4). Korteriühistu keeldus 21. detsembri 2022 kirjaga päevakorra täiendamisest ning märkis, et võtavad avaldaja pakutud küsimused üles järgmisel üldkoosolekul (kui tekib vajadus) (dtl 5). Üldkoosoleku otsuse p-ga 7.3 otsustati keelata korteri nr 12 ja 15 korteriomanikel küttekollete seadustamine. Ringkonnakohtu hinnangul on vaidlustatud punkti sõnastus niivõrd üldine, et selle sisust ja eesmärgist ei ole võimalik aru saada. Samuti on küttekollete paigaldamise ja küttekollete seadustamise keelamine sisult ja olemuselt erinevad küsimused. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et küttekollete paigaldamise keelamine saaks sisu järgi puudutada pigem uusi küttekoldeid, mitte olemasolevaid küttekoldeid. Samuti ei võimalda päevakorra punkti 7 lõpus märgitud lühend „jt“ sellisel viisil vastuvõetavate otsuste teemasid laiendada. Seega üldkoosolekul vastuvõetud otsustus 7.3 väljub korteriomanikele teatavaks tehtud teemade ringist ning on seetõttu tühine. Kuna maakohus tunnistas üldkoosoleku otsuse p-i 7.3 tühiseks põhjusel, et see on vastuolus heade kommetega, tuleb eelnevaga maakohtu põhjendusi muuta. Ülejäänud väited, mis puudutavad üldkoosoleku p-i 7.3 tühisust, jätab ringkonnakohus eeltoodust tulenevalt käsitlemata.
10.3.KrtS § 20 lg 3 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Otsuse eelnõude esitamise nõude sätestab KrtS § 21 lg 2, st olukorras, kui otsuse vastuvõtmine toimub koosolekut kokku kutsumata. Seega leiab ringkonnakohus, et arvestades üldkoosoleku toimumise viisi ja vaidlustatud päevakorra p-i 7 sisu, ei pidanud korteriühistu selle päevakorra punkti osas otsuste eelnõusid esitama.
10.4.Ringkonnakohus selgitab, et seadus ei näe ette, üldkoosoleku protokoll peab valmima üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja lõike 7 kohaselt peab protokoll olema liikmetele kättesaadav pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest. Ehkki seadusest tuleneb nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p-d 9-9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt ka RKTKm 16.04.2019, 2-187846/33, p 15) (vt ka RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127/22). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud avaldaja väide, et 20. jaanuari 2023. a protokolli p-s 7.2 kajastatud otsused on tehtud alles protokolli koostamisel. Avaldaja esitatud andmetel saatis avaldaja esindaja 11. jaanuaril 2023 korteriühistule kirjalikult koosolekul suuliselt esitatud vastuväited, mida palus
24.jaanuari 2023. a kirja kohaselt ka protokollis kajastada. Avaldaja avaldatust ei nähtu, mille poolest erinevad protokollis kajastatud otsused üldkoosolekul vastu võetud otsustest. Avaldaja kirjalike vastuväidete kohaselt on avaldaja juba esitanud juhatusele keskküttest eemaldumise kohta dokumendid ja ta ei ole nõus taasliituma keskküttega. Korteriühistu ei saa alternatiivse kütte kasutamist keelata. Ringkonnakohtu hinnangul saab avaldaja esitatud kirjalikest vastuväidetest järeldada, et üldkoosolekul kohustati avaldajat esitama dokumendid ja otsustati, et avaldaja peab oma korteris keskküttesüsteemi taastama, ja otsustati keelata
12
alternatiivsete küttekollete seadustamine. See, et üldkoosoleku protokoll allkirjastati esimest korda 20. jaanuaril 2023 ja hiljem protokolli avaldaja esindaja vastuväidetega täiendati, ei too kaasa üldkoosoleku otsuse p 7.2 tühisust.
11.Ringkonnakohus leiab, et üldkoosoleku otsuse p 7.2 ei ole vastuolus seaduses sätestatuga ega heade kommetega.
11.1.Käesolevas asjas ei pidanud keskküttega taasühinemise otsuse vastuvõtmiseks olema kõigi korteriomanike nõusolekut. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka RKTKm 18.01.2011, 32-1-151-10, p 10). Riigikohtu praktika kohaselt on korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist ühtlasi ühise asja oluline muutmine ja seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek oli olemas, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul (vt RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10). Juhul, kui korteriomanik rikub AÕS § 74 lg-t 1 ja muudab ühist asja oluliselt, võib esitada endise olukorra taastamise nõude üks või mitu teist korteriomanikku, kuid vajalik ei ole sellise nõude esitamiseks kõigi korteriomanike nõusolek. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omaniku õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt (RKTKo, 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12). Puudub vaidlus, et elamus oli 2000. aastal ja on ka praegu ühtne küttesüsteem. Seega selleks, et avaldaja korteril oleks olnud võimalik ühisest küttesüsteemist seaduslikult eralduda, oli avaldaja korteri endisel omanikul vaja selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Avaldaja väitis vastuses määruskaebusele, et küttesüsteemist eraldumiseks on kaasomanikud andnud oma nõusoleku eelmisele korteriomanikule ja seda juba üle 20 aasta tagasi. Avaldaja on seda väitnud ka maakohtu menetluses (5. septembri 2023. a istungil, dtl 125) ning viidanud avalduse lisale nr 9. Avalduse lisa nr 9 on endise korteriomaniku avaldus Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-le, millelt ei nähtu teiste korteriomanike nõusolekuid keskküttesüsteemist eraldumiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on seega avaldaja vastav väide tõendamata. Tsiviilasja toimiku ja maakohtu poolt tuvastatu kohaselt sai avaldaja korteri endine omanik 2000. aastal keskküttest eraldumiseks nõusoleku Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-lt ja kooskõlastuse Ida-Virumaa Päästeteenistuselt. Nimetatud nõusolek ja kooskõlastus ei asenda kaasomanike nõusolekuid. Seega on avaldaja korteri eraldumine keskküttesüsteemist 2000. aastal toimunud ebaseaduslikult. Kuna avaldaja õiguseellasel puudus kaasomanike nõusolek korteri eraldamiseks elamu ühisest küttesüsteemist, siis ei olnud vaja nõude esitamiseks küttesüsteemi taastamiseks selle esialgsel kujul kõigi kaasomanike nõusolekut ning seega see, et kõik korteriomanikud ei hääletanud küttesüsteemi taastamise poolt, ei muuda üldkoosoleku vaidlustatud otsust seadusevastaseks. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et olukorras, kus kaasomanik on teiste kaasomanike nõusolekuta ühisest küttesüsteemist eraldunud, tuleb teiste korteriomanike poolt küttesüsteemi taastamise otsuse vastuvõtmiseks näidata eraldumisega kaasnenud negatiivset tagajärge. Sellest erinevale seisukohale ei anna alust asuda ka Tartu Ringkonnakohtu 19. juunil 2020. a tehtud lahend asjas nr 2-19-10593, millele avaldaja viitas. Asjaolu, et keskküttesüsteemist eraldumine toimus üle 20 aasta tagasi ja keskkütte taastamise otsust ei ole varem vastu võetud, ei muuda 13
vaidlustatud otsuseid vastuolus olevaks heade kommetega. Üldkoosoleku otsust ei muuda heade kommete vastaseks ka küttesüsteemi taastamise täitmise nõude võimalik aegumine.
11.2.Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et heade kommete vastasus ei saa tuleneda sellest, et küttesüsteemi taastamiseks (s.o radiaatorite paigaldamiseks) tuleb lahendada veel täiendavad tehnilised küsimused. Üldkoosoleku otsuse täitmine saab toimuda avaldaja ja puudutatud isiku koostöös. Maakohus on ekslikult leidnud, et 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsusega pandi korteriühistu liikmele rahaline kohustus (keskkütte taastamine korteriomaniku kulul). Korteriühistu 8. jaanuari 2023. a protokollist ei nähtu, et taastamine peab toimuma vaid korteriühistu liikme kulul. Üldkoosoleku otsuse p 7.2 kohaselt kohustati alternatiivküttega korteriomanikke taastama enda korterites keskküttesüsteemid (paigaldama radiaatorid). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üldkoosoleku otsusega otsustatud, kes keskkütte taastamise kulud kannab, mistõttu selle kohta esitatud väited ei ole asjakohased ja ei muuda vastu võetud otsuseid heade kommetega vastuolus olevaks. Asjaolu, et käesolevaks hetkeks on otsuse p-s 7.2 märgitud tähtaeg möödunud, ei muuda otsust heade kommetega vastuolus olevaks.
12.Kuna üldkoosoleku otsuse p 7.2 ei ole tühine, tuleb lahendada avaldaja alternatiivne nõue tunnistada see punkt kehtetuks. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. KrtS § 29 lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Lõike 4 kohaselt võib kohus huvitatud isiku taotlusel ennistada KrtS 29 lõikes 3 nimetatud tähtaja. Ennistamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus seaduses sätestatud menetlustähtaja ennistamise kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi saab otsuse tegemisel osalenud organi liige otsust vaidlustada üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Puudub vaidlus, et avaldaja osales korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosolekul esindaja kaudu ja seega sai vastuvõetud otsustest teada samal ajal, kui need otsused vastu võeti (vt ka ringkonnakohtu põhjendusi määruse punktis 10.4). Avaldaja esitas ka vastuvõetud otsusele vastuväite. Avaldaja esitas avalduse maakohtule 20. märtsil 2023, s.o 71. päeval. Avaldaja ei ole esitanud tähtaja ennistamise taotlust. Seega on avaldaja esitanud kehtetuks tunnistamise nõude KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaega ületades ja nõue tuleb jätta rahuldamata.
13.Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud avalduse osaline rahuldamine, s.o üldkoosoleku p-i 7.3 tühisuse tuvastamise osas. Ülejäänud osas jääb avaldus rahuldamata. Seega rahuldatakse määruskaebus osaliselt.
14.Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt ja rahuldab avaldaja avalduse osaliselt, tuleb muuta ka TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse ja korteriühistu määruskaebuse osalise rahuldamisega jäävad menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda. Avaldaja väited menetluskulude teistsuguseks jagamiseks ei ole kaebuse asjaoludest tulenevalt asjakohased. Kuna hüvitatavad menetluskulud puuduvad, ei määra ringkonnakohus kindlaks poolte menetluskulude suurust. (allkirjastatud digitaalselt)
14
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.