Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. detsember 2005, Tallinn
Tsiviilasi
T.K. ja V.M. hagi S.T. vastu ostueesõiguse teostamise ja omandiõiguse tunnustamiseks ning S.T. vastuhagi V.M. ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks ja S.T. vastuhagi T.K. ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks ning lepingu lõppenuks lugemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 6. mai 2005. a otsus nr 2/231-7556/01
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
T.K. ja V.M. apellatsioonkaebus ning S.T. vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
6. detsember 2005. a, avalik kohtuistung
Kohtuistungil osalenud isikud
T.K., V.M., nende esindaja adv A.P., S.T., tema esindaja adv V.V. ja Tallinna Linna esindaja T.K.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 06.05.2005 otsus V.M. hagi ja vastuhagide rahuldamata jätmise ning hagi tagamise tühistamise osas ja saata tühistatud osas asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule
2.T.K. hagi rahuldamata jätmise osas jätta kohtuotsus lõppjärelduses muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.
3.T.K. apellatsionkaebus jätta rahuldamata
4.V.M. apellatsioonkaebus ja S.T. vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata EV Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva
jooksul alates otsuse avalikult teatavaks tegemisest Tallinna Ringkonnakohtu kaudu.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.V.P. ja S.T. vahel sõlmiti 09.08.2001 ehitise ostu-müügi ja maa nõudeõiguse loovutamise leping. Müüdud elamu oli koormatud kahe kehtiva üürilepinguga: Tallinna Kesklinna Valitsuse ja T.K. vahel sõlmitud üürilepinguga nr 123/k ning Tallinna Kesklinna Valitsuse ja V.M. vahel sõlmitud üürilepinguga nr 3261. Hagejad pöördusid kooskõlas omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lõikega 10 23.08.2001 notar S.O. büroosse ostu-eesõiguse kasutamise kohta avalduse tegemiseks. Hagejad kutsusid 20.09.2001 kella 15.00 kostja notar S.O. büroosse ostu-müügi ja nõudeõiguse loovutamise lepingu sõlmimiseks. Kostja sellel ajal notaribüroosse ei ilmunud ning ei teatanud enda mitteilmumise põhjustest ega määranud teist talle sobivat aega. Hagejad on deponeerinud ostja poolt tasutud müügiobjekti hinna 450 000 krooni ning notaritasu 944 krooni ja riigilõivu 100 krooni. Sellest tulenevalt esitasid hagejad 26.10.2001 Tallinna Linnakohtusse hagi S.T. vastu, milles palusid tunnustada omandiõigust elamule Tallinnas T****** 6.
2.09.04.2002 täpsustasid hagejad hagi eset ning palusid lisaks omandiõiguse tunnustamisele kõigi ostja õiguse ja kohustuste ülekandmist vastavalt 09.08.2001 ostu-müügi ja maa nõudeõiguse loovutamise lepingule. Kostja vastuväited
3.S.T. vaidles hagile vastu. T.K. ei olnud 09.08.2001, kui sõlmiti V.P. ja kostja vahel T****** 6 ehitise võõrandamise leping, selle maja üürnik. Juba 05.07.2000 teatas V.P. esindaja, et T.K. lõpetatakse üürileping hiljemalt 10.10.2000. Üürilepingu lõpetamise aluseks oli asjaolu, et T.K. sõlmis eluruumi üürilepingu alles 26.03.1998 ning ORAS § 18 lõike 1 kohaselt on alates 20.06.1991 omandireformi objektiks oleva vara tagastamise küsimuse otsustamiseni kohaliku omavalitsuse asutusel, kelle omandis või valduses vara on, õigus seda vara rentida või muul viisil kasutusse anda üksnes tähtaega määramata, v. a kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. T.K. sõlmis Tallinna Kesklinna Valitsusega eluruumi üürilepingu 5 aastaks, omamata selleks õigustatud subjekti kirjalikku nõusolekut, millest tulenevalt tuli lugeda temaga sõlmitud eluruumi üürileping tähtajatuks ning tähtajatu üürilepingu suhtes ei kohaldata ORAS § 121 ning sellised lepingud kuuluvad lõpetamisele kolmekuulise etteteatamisega.
4.Ajal, mil kostja ostis T****** 6 asuva elamu, oli korter nr 1 ühendatud korteriga 1a ning seda kasutas alates 1998. a OÜ R.. Hageja T.K. elab juba alates 1994. a Tallinnas P****** 10-16 asuvas korteris. T.K. soovib V.M. kaudu soetada ärilistel eesmärkidel järjekordset elamut.
5.Hagejad ei ole hüvitanud ostjale ostuhinda ja ehitise omandamisega seotud kulutusi ei ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega ega ka 20.09.2001, kui hagejad soovisid notari juures kostja nõusolekut valduse ja omandiõiguse üleandmiseks. Kuna hagejad ei täitnud seadusest tulenevat kohustust ja selle täitmise tähtaeg on möödunud, siis tuleb jätta hagi rahuldamata. Hagejad ei ole deponeerinud ostusummat ja kulutusi hagi esitamise ajaks kostja arvele. Vastuhagid
2(12)
6.S.T. esitas vastuhagi V.M. ja Tallinna linna vastu, milles palus tunnustada V.M. ja Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte vahel 16.11.1994 sõlmitud üürilepingu nr 3261 tühisust. V.M. sõlmitud üürileping on tühine, sest puudusid seaduses sätestatud alused üürilepingu sõlmimiseks. Sissekirjutus ei ole vaadeldav õigusliku alusena üürilepingu sõlmimiseks. Hagejaga on sõlmitud üürileping õigusliku aluseta, kuna puudub üürilepingu sõlmimiseks vajalik korraldus ja order. Ka ei ole antud juhul tegemist olemasoleva üürilepingu ümbersõlmisega ning seetõttu ei saa kohaldada Tallinna Linnavalitsuse määruse nr 308 punkti 2.2. Üürilepingul olev J.M. allkiri on võltsitud.
7.03.11.2004 vastuhagi täienduse kohaselt on S.S. või kellegi teise poolt J.M. nimelt V.M.ga sõlmitud üürileping sõlmitud volitusi ületades, mistõttu on see ka vastavalt kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 103 lõikele 1 tühine.
8.01.12.2003 esitatud vastuhagi täienduse kohaselt puudus V.M.l üürilepingu sõlmimisel Eestis elamisluba ning seega ei tohtinud temaga vaidlusalust üürilepingut sõlmida.
9.S.T. esitas vastuhagi T.K. ja Tallinna linna vastu, milles leiab, et T.K. ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel 26.03.1998 sõlmitud üürilepingu punkt 2.1 on vastavalt 1998. a kehtinud TsÜS § 66 lõikele 2 tühine vastuolu tõttu seadusega. Kostja palub üürilepingu punkti 2.1 tühistada ja lugeda lepingu ORAS § 18 lõike 1 alusel sõlmituks tähtajatult ning lugeda üürileping seoses ülesütlemisega lõppenuks 10.10.2000.
10.08.08.2003 täiendas kostja vastuhagi. Uus üürnik ei astu eluruumide vahetuse korral eelmise üürniku üürisuhtesse, vaid tegemist on täiesti uue õigussuhtega ja seega tuleb lugeda kehtivaks üürilepingu ülesütlemine 05.07.2000 kirjaga. Üürilepingu p 2.1 on vastuolus seadusega ja TsÜS § 66 lõigete 2 ja 3 kohaselt tühine ning kehtetu algusest peale. Seetõttu palub kostja tunnustada üürilepingu punkti 2.1 tühisust. V.M. vastus vastuhagile
11.Hageja ei nõustu vastuhagiga, kuna õigusliku aluse sissekirjutuse alusel üürilepingu sõlmimiseks annab Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993 määruse nr 308 punkt 2. Seega on tühine hageja poolt esitatud Tallinna Linnaarhiivi 06.04.2002 teatis nr 42/02/05, kuna orderi ja sissekirjutuse kuupäevad ei saa kokku langeda. Alusetu on kostja väide, et üürisuhe on tühine algusest peale. Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata. T.K. vastus vastuhagile
12.Hageja vastuhagiga ei nõustu, kuna kõik sõlmitud üürilepingud T****** 6 asuvate eluruumide kohta olid seaduse kohaselt tähtajalised. Vahetuse vormistamisel puudub vastuolu seadusega, mis annaks aluse üürilepingu punkti 2.1 tühiseks lugeda. Kostja viide V.P. poolt 05.07.2000 tehtud kirjalikule ettepanekule lõpetada üürileping alates 10.10.2000 ei ole õiguslikuks aluseks, et lugeda kirjalik üürileping automaatselt lõppenuks. Tallinna linna seisukoht vastuhagide osas
13.Tallinna linn ei tunnista kostja poolt esitatud vastuhagide nõudeid ning leiab, et need ei ole põhjendatud. Esimese astme kohtu otsus
3(12)
14.Tallinna Linnakohus jättis hagi ja vastuhagid rahuldamata. V.P. tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks ja T****** 6 reformi varaks 27.09.1999, s.t pärast üürilepingu sõlmimist. Seega ei ole tõusetunud küsimust varast, mis oleks omandireformi objekt, mille suhtes tuli Tallinna linnal järgida ORAS §-s 18 sätestatut ja selle tõttu puudus linnal ka vajadus ning kohustus küsida nõusolekut V.P.lt T.K. tähtajale üürilepingu sõlmimiseks. Asjas ei oma tähtsust see, et V.P. oli esitanud avalduse vara kohta, sest selleks ajaks, mil üürileping sõlmiti, ei olnud otsustatud üldse küsimust sellest, kas V.P. on isik, kellel on õigus saada vara tagasi ja kas vara, mida ta soovib, on üldse õigusvastaselt võõrandatud vara. Avaldusel, milles V.P. alles näitas üles soovi olla õigustatud subjekt ja saada vara tagasi, ei ole õiguslikku tagajärge. Seega võis linn T.K. sõlmida tähtajalise üürilepingu, mida ta ongi teinud ning leping ei ole sellel põhjusel tühine, sest ta ei ole sõlmitud vastuolus ORAS § 18 lõikes 1 sätestatuga. Märgitud põhjusel ei ole õige kostja vastuväide aga ka vastuhagis toodud väide lepingu tähtaja vastuolulisusest seadusega. Kuna tähtajaline üürileping T.K.ga oli sõlmitud kooskõlas seadusega, ei saanud seda lõpetada ORAS § 18 lõikes 1 sätestatud 3-kuulise etteteatamisega.
15.Hinnates tunnistajate ütlusi ja S.T. seletusi dokumentaalsete tõenditega kogumis, on käesolevas asjas leidnud tõendamist, et siis, kui maja tagastati V.P.le mais 2000, kasutas T****** 6 esimese korruse ruumi äriühing ning T.K. selles tema poolt üürilepingus märgitud eluruumis nr 1 faktiliselt ei elanud, sest ruumid olid ümber ehitatud bürooruumideks ning tuba, mida äriühing ei kasutanud, oli tühi, seal olid paberirullid. Asjaolu, et T.K. tasus üüri, sõlmis elektrienergia ostumüügilepingu, ei tähenda, et ta faktiliselt elas T****** 6-1 asuvas eluruumis. Samas on tunnistaja ütlustega leidnud tõendamist, et V.M. elas mais 2000 T****** 6.
16.Arvestades asjaolu, et T.K. ei elanud faktiliselt T****** 6-1 asuvas eluruumis, kuigi tal oli formaalselt kehtiv üürileping, ei ole T.K. ORAS § 121 lõigetes 10 ja 11 sätestatud üürnik, kellel oleks ostueesõigus, mistõttu tuleb tema hagi üksnes sellel põhjusel jätta rahuldamata.
17.Ostueesõiguse teostamise avalduses 23.08.2001 on märgitud tehingu väärtuseks 450 000 krooni, seega oli ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega leidnud kinnitust asjaolu, et hagejad olid teadlikud müügilepingu olulisest tingimusest – müügihinnast. Müügihinna tasumine on ostueesõiguse teostaja põhikohustus. Tunnistajate R.T. ja S.O. ütlusi ja S.T. seletusi kogumis hinnates saab järeldada, et T.K.l ja V.M.l oli teada, kuidas ja millised kohustused on neil S.T. ees ja nimelt, et neil tuleb tasuda müügisumma 450 000 krooni ning hüvitada lepingu sõlmimisega seotud kulud, tasudes need kas notari deposiiti nii, et see oleks seal enne 20.09.2001 kell 15.00, kui pidi toimuma omandi ülekandmise tehing või rahasumma olema kaasas selleks, et see S.T.le üle anda. Samuti on märgitud tõenditega leidnud kinnitust, et T.K. lubas S.T.le, et müügihind saab olema tasutud notari deposiiti. T.K. ega V.M. ei ole tõendanud, et märgitud rahasumma ja kulutuste eest hüvitis oleks olnud kokkulepitud ajaks deposiiti kantud või S.T. arvele kantud, mh ei ole nad väitnud, et neil oli 20.09.2001 sularaha kaasas ja veelgi enam V.M. ei ole isegi väitnud, et ta oleks tulnud 20.09.2001 tehingu sõlmimise ajaks büroosse. T.K. poolt kohtule esitatud 20.11.2000 hoiuleping pangaga ei asenda müügihinna tasumist notari deposiiti, st müügilepingust tulenevate kohustuste täitmist S.T. ees selleks, et ostueesõigust teostada. Seega ei ole hagejad täitnud ostueesõiguse teostamiseks ostumüügilepingust tulenevat nende põhikohustust tasuda S.T.le müügilepingu järgset hinda ega maksnud hüvitist lepingu sõlmimisega seotud kulutuste katteks, samas ei ole neile selleks keegi takistusi teinud.
4(12)
18.Asjas ei ole tõendatud, et S.T. oleks keeldunud raha vastu võtmast, vastupidi kinnitas ta, et tehing oleks toimunud, kui raha oleks olnud notari deposiidis nagu seda oli lubanud talle T.K.. S.T. kinnitas, et temalt ei ole T.K. küsinud pangakonto numbreid, veelgi enam V.M.l oli see olemas. Nimetatud põhjendustel oli S.T.l kooskõlas AÕS § 272 lõikega 1 õigus keelduda omandi ülekandmise tehingu sõlmimisest ja asja valduse üleandmisest. Alles 28.02.2002 kohtu deposiiti kantud rahasumma tasumist ei saa lugeda ostueesõiguse teostamisega seotud põhikohustuse täitmiseks, sest müügilepingus ei olnud kokku lepitud sellist tähtaega vastavalt AÕS § 268 lõikele 1.
19.Hagejate nõue vaidlusaluse elamu ostumüügilepinguga koos sõlmitud maa nõudeõiguse loovutamise lepingu järgi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks tuleb jätta rahuldamata ka seetõttu, et ORAS § 121 lõikest 10 tulenevalt on üürnikul üksnes elamu, vastava kinnistu või nende osade võõrandamisel ühine ostueesõigus, mitte aga maa nõudeõiguse loovutamise ostueesõigus.
20.Vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust see, kas hagejatel oli raha või mitte enne S.T. ja V.P. vahel müügilepingu sõlmimist ja kas neile pakuti võimalust enne müügilepingu sõlmimist asi välja osta, mistõttu nendele asjaoludele ning esitatud tõenditele, aga ka sellele, kas raha tasumist T.K. poolt kohtu deposiiti saab lugeda ka üheaegselt V.M. poolt tasutuks või mitte, puudub vajadus hinnangut anda.
21.Kuna hagejate hagid jäävad rahuldamata, ei saa hagejate ja Tallinna linna vahel sõlmitud üürilepingud ning nendest tulenevad õigused ja kohustused üürilepingu sõlminud poolte vahel mõjutada S.T. õigusi läbi ostueesõiguse, mistõttu tuleb jätta ainuüksi sellel põhjusel kostja vastuhagid rahuldamata ning puudub vajadus hinnangu andmiseks S.T. väidetele lepingute kehtivuse üle ning nende kinnituseks esitatud tõenditele, aga ka hagejate ja Tallinna linna vastuväidetele ja nende poolt esitatud tõenditele.
22.Kuna hagi jääb rahuldamata ja vastuhagid jäävad rahuldamata ning pooled on kohtukulusid kandnud seoses põhihagi arutamise kui vastuhagi arutamisega ühtselt, siis tuleb mõlema poole kohtukulud jätta nende endi kanda. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
23.T.K. ja V.M. vaidlustasid linnakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata nende hagi ja paluvad selles osas otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada. Kohus on ebaõigesti rakendanud materiaalõiguse ning protsessiõiguse norme, samuti on otsus ebaõige tõenduslikus osas.
24.Kohus on tõendeid ebaõigesti hinnates leidnud, et T.K. ei elanud faktiliselt T****** 6-1 asuvas eluruumis. Mõlemad hagejad on korduvalt kinnitanud, et T.K. elas selles eluruumis. Tähelepanuta on jäetud Advokaadibüroo L&M 05.07.2002 kirjalik pöördumine, mis kinnitab asjaolu, et õigustatud subjekt V.P., kes oli vaidlusaluse elamu müüjaks, möönab läbi oma esindaja, et T.K. elab T****** 6-1. Samas kirjas teeb V.P. advokaadi vahendusel T.K.le kui üürnikule ettepaneku üürileping lõpetada. Suuliste läbirääkimiste käigus otsustati jätkata kehtivat üürilepingut. Seda kinnitab asjaolu, et Kadrioru Majaühisus esitas T.K.le üüriarveid kuni elamu võõrandamiseni. Kostja ei ole esitanud ühtegi kirjalikku kokkulepet üürisuhte lõppemise kohta. Ka V.P. poolt T.K.le adresseeritud ostu-müügi lepingu ärakiri edastati talle aadressile T****** 6-1. Kostja on olnud teadlik ja pidanud T.K. T****** 6-1 eluruumi üürnikuks, kuna ta on elamu ostjana koos müüjaga viidanud sellele asjaolule nendevahelise ostu-müügi lepingu punktis 2.1.1. Põhjus, miks hilisem kirjavahetus toimus teisel aadressil kui T****** 6-1, on selgunud kohtumenetluse alguses, mil
5(12)
kostja tunnistas, et ta tõstis T.K. jõuga välja T****** 6-1 asuvast eluruumist 09.08.2001. Asjaolu, et T.K. tõsteti jõuga välja eluruumist, tõendab tema poolt T****** 6-1 eluruumis faktilist elamist. T.K. poolt eluruumis T****** 6-1 elamise fakti kinnitavad ka T****** 6 elanike arvukad pöördumised Tallinna linna poole. Samuti kinnitab seda asjaolu Tallinna Kesklinna Valitsuse korterikomisjoni 04.10.2000 ettepanek, kus T.K. võeti arvele eluruumi üürimise taotlejana. Asjaolu, et üürilepingu kehtivusajal on samades ruumides tegutsenud äriühing, ei saa olla aluseks järeldamaks, et T.K. ei elanud faktiliselt T****** 6-1. Tunnistaja I.P. on kinnitanud, et T.K.le on pakutud eluruumi müüa ja seetõttu on kummaline järeldada, et eluruumi pakutakse ostmiseks isikule, kes selles ruumis faktiliselt ei ela.
25.Kohus rikkus protsessiõiguse norme, kuna ei võtnud seisukoha T.K. poolt 2002. a mais toimunud eelistungil esitatud taotluse osas, mis puudutas munitsipaalettevõttelt Kadrioru Kinnisvarahooldus tagastatud vara T****** 6 üleandmise-vastuvõtmise akti väljanõudmist. See tõend kinnitaks elamu tagastamise hetkel seda koormavate üürilepingute olemasolu ja vastavas eluruumis faktilist elamist.
26.Kohus on vääralt jätnud hagi rahuldamata põhjusel, et hagejad ei ole täitnud ostueesõiguse teostamiseks müügilepingust tulenevat kohustust tasuda kostjale müügilepingujärgne hind ega maksnud hüvitist lepingu sõlmimisega seotud kulutuste katteks. Selline kohtu järeldus on väär ning ei tugine seadusel. Avalduse esitamisest piisab selleks, et lugeda ostueesõigus teostatuks. Ostu-müügilepingust tuleneva hinna tasumise kohustus saab ostueesõigust omaval isikul tekkida üksnes seejärel, kui ta on oma ostueesõigust juba avalduse esitamisega teostanud ja sellega astunud müügilepingusse ostja asemele. Seega tuleb lugeda hagejad oma ostueesõigust teostanuteks vaatamata probleemidele seoses vastustajale ostu-müügi hinna tasumisega ning neil on õigus nõuda elamule T****** 6-1 omandiõiguse tunnustamist. Müügiobjekti hinna tasumise küsimuse lahendamiseks oleks kohus pidanud kohaldama AÕS § 271 lõiget 2, mille kohaselt on ostueesõigust teostav isik kohustatud ostusumma deponeerima juhul, kui müüja või ostja keeldub raha vastu võtmast.
27.Kostja esitas kohtule tõendi, kust nähtub, et müüja on teavitanud üürnikke tehingust, kuid ta postitas ostu-müügi lepingu õiguslikud ärakirjad alles 27.08.2001 ehk samal päeval, kui müüjale oli teatavaks saanud, et üürnikud on kasutanud neile seadusega ettenähtud ostueesõigust. Notar on jätnud avalduses märkimata ning hagejad ei osanud pöörata tähelepanu asjaolule, et pole palutud asjaomaste isikute pangaarvet. Kuna hagejatel puudus notariaalse avalduse tegemise hetkel õiguslikult kehtiv ostumüügi leping, siis ei olnud neil võimalik teada ostu-müügi lepingu üksikasju. Selles osas usaldasid hagejad notarit. Kui kostja oleks kasutanud oma õigusi heauskselt, oleks tal olnud võimalus üürnikele teatada kõik tehingu teostamiseks vajalikud rekvisiidid. Kostja ei pidanud vajalikuks teatada üürnikele enda pangaarve numbrit ning seetõttu ei olnud hagejatel võimalik ostu-müügi hinna tasumise kohustust realiseerida kreeditori viivituse tõttu. Kreeditori viivitust tõendab ka asjaolu, et kostja ei ilmunud notaribüroosse tehingu lõpule viimiseks. Samuti ei reageerinud ta hagejate 01.10.2001 kirjalikule pöördumisele. Kuna kostja pahatahtlikult ei teatanud hagejatele, millisesse panka ja millisele arvele raha üle kanda, mida ta on ka kohtuistungil tunnistanud, siis ei olnud ega saanudki olla hagejatel võimalik kostjale ostu-müügi hinda tasuda. See, et vastustaja keeldus raha vastu võtmast, selgus 20.09.2001 kell 15.00, kui kostja ei ilmunud notari juurde tehingut tegema. Kuna hagejatel puudus teave kostja pangaarve numbri kohta, siis oli neil võimalus maksta müügihind kohapeal, notaribüroos, sularahas ning vastavad vahendid olid neil
6(12)
selleks olemas, mida tõendab Hansapanga tõend T.K. arvel vahendite olemasolu kohta.
28.Lisaks sellele on hagejad pöördunud veel korra kostja poole, et paluda viimasel teatada talle sobiv aeg elamu omandiõiguse ümbervormistamiseks. Kuid ka 01.10.2001 kirjale S.T. ei reageerinud.
29.Kuna notar S.O. ei võimaldanud ühepoolse deposiidi avamist, siis otsisid hagejad muid variante deposiidi avamiseks. Kokkuleppele jõuti Eesti Ühispangaga, kellega sõlmiti 20.11.2001 hoiuseleping summas 450 000 krooni ning kulutused notaritasuks summas 944 krooni ja riigilõivuks 100 krooni. Kuigi deposiidi avanemisel ei oleks deposiidi summat kohe üle kantud kostja arvele, olid deposiidi lõppemise ja lõpetamise alused seotud ainult ja eelkõige vaidlustega ostueesõiguse teostamise üle. Hagejate poolset soovi kanda kostja poolt avaldanud arvele müügiobjekti hind kinnitab see, et hagejad korraldasid 28.05.2002 deponeeritud rahasumma ülekandmise Eesti Ühispangast Tallinna Linnakohtu deposiitarvele. Ostuhind tuleb tasuda hiljemalt selleks ajaks, mille ostuõiguse kasutaja nõuab asja endale üleandmist.
30.Kohus rikkus protsessiõiguse norme ka seetõttu, et jättis lahendamata hagejate taotluse V.P. tunnistajana üle kuulamiseks, kes tagastatud vara omanikuna ning müüjana oleks osanud selgitada eriarvamusi, mis pooltel on tekkinud seoses ruumide reaalse kasutamisega tagastamise hetkel, samuti oleks ta osanud algallikana seletada, milline oli müügihind ja milline summa 450 000 kroonist tuleb lugeda maa nõudeõiguse loovutamise eest tasutuks. Vastus apellatsioonkaebusele
31.S.T. ei nõustu apellatsioonkaebusega ja palub jätta see rahuldamata.
Vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
32.S.T. vaidlustab kohtuotsust vastuhagide rahuldamata jätmise ning hagi rahuldamata jätmise põhjenduste ja kohtukulude välja mõistmata jätmise osas. Kohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme.
33.Kohus jättis tähelepanuta ning hinnangu andmata apellandi põhjendustele, mille kohaselt ei ole hagejad teostanud ostueesõigust ka seoses ostja S.T. poolt elamule tehtud vajalike ja kasulike kulutuste mittetasumisega. Kostja esitas kohtule 28.08.2002 avalduse ja dokumentaalsed tõendid, milles palus hagejatel tasuda talle ja kanda kohtu deposiiti objekti säilitamiseks ja remondiks tehtud vajalikud ja põhjendatud kulutused summas 112 520, 89 krooni. Hagejad ei ole esitanud vastuväiteid tehtud kulutuste olemuse ja suuruse kohta, seega on nad nõustunud nendega. Remonttööde teostamine on tõendatud ka tunnistaja Põldsaare ütlustega ja hagejate omaksvõtuga. Seega ei ole hagejad ostueesõigust teostanud ka seonduvalt AÕS § 269 lõikes 2 sätestatud kohustuse mittetäitmisega. Selle nõude kohta ei ole vaja esitada vastuhagi, sest tegemist on ostueesõiguse teostamiseks vajaliku eeltingimusega.
34.Kohus on ekslikult märkinud rahasumma kohtu deposiiti tasumise kuupäevaks 28.02.2002 ning hagejad on valesti märkinud, et oma ostusoovi kavatsuse kinnituseks korraldasid nad 28.05.2002 Ühispangast rahasumma ülekandmise Tallinna Linnakohtu deposiiti. Vastavalt toimikus olevatele hagejate avaldustele on see summa kohtu poolt deposiidist tagasi kantud T.K. isiklikule kontole ja tagasi
7(12)
kantud kohtu deposiitarvele 31.08.2004 ainult T.K. poolt ja tema rahana. V.M. ei ole üldse raha kohtu deposiiti kandnud ega ka sel moel ostusummat tasunud.
35.T.K.l puudub ostueesõigus ka seetõttu, et sõlmitud üürileping tuli lugeda sõlmituks tähtajatult ning see oli ostueesõiguse teostamise ajaks ka lõpetatud, mistõttu tal puudus seaduslik alus ostueesõiguse teostamiseks. Kohus kohaldas vääralt materiaalõiguse normi leides, et T.K.ga üürilepingu sõlmimine tähtajalisena ei olnud vastuolus ORAS § 18 lõikega 1, mistõttu leping ei ole tähtaja osas tühine. Vaidlust ei olnud sellest, et V.P. pole kunagi andnud oma nõusolekut tähtajaliseks üürisuhteks.
36.Kohus on vääralt leidnud, et kuna õigusjärgne omanik V.P. tunnistati T****** 6 asuva õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes õigustatud subjektiks 27.09.1999, s.o pärast üürilepingu sõlmimist 26.03.1998, siis sellest tulenevalt ei olnud V.P.l üürilepingu sõlmimise ajal õigustatud subjekti staatust ning T****** 6 varal omandireformi objekti ning tagastatava vara staatust. Asjas ei oma tähtsust, millal V.P. vara tagastamise avalduse esitas. Omandireformi õigustatud subjektiks on isikud, kellel on seaduse järgi õigus nõuda vara tagastamist või kompenseerimist. Kui isik on vara tagastamise avalduse esitanud, siis on ta saavutanud õigustatud subjekti staatuse.
37.T.K.ga sõlmitud tähtajatu üürileping oli ostueesõiguse teostamise ajal ka lõppenud, kuna V.P. esindaja edastas 05.07.2000 T.K. teate lepingu lõpetamise kohta alates 10.10.2000. Seega on ebaõiged linnakohtu põhjendused T.K.l üürilepingu ja sellest tuleneva ostueesõiguse kohta ORAS § 121 lõike 10 alusel.
38.Kohus on alusetult jätnud hinnangu andmata ja rahuldamata apellandi vastuhagi T.K. vastu 26.03.1998 üürilepingu tühisuse tunnustamiseks. See leping on tühine, kuna on vastuolus seadusega.
39.Kohus jättis alusetult rahuldamata ka kostja vastuhagi V.M.ga 16.11.1994 sõlmitud üürilepingu tühisuse tunnustamiseks. Üürilepingu sõlmimiseks puudus seaduslik alus, sest 10.03.1975 sissekirjutus allüürnikuna ei saa olla üürilepingu sõlmimise seaduslikuks aluseks. Kui 10.03.1975 välja antud orderit ei eksisteerinud, siis oleks pidanud kehtiva üürilepingu sõlmimiseks olema vastav Tallinna Kesklinna Valitsuse korraldus.
40.Tegelikkusele ei vasta hagejate seisukoht, et 1994. a sõlmiti kirjalikult ümber varasem suuline üürileping, sest elamuseaduse sätted on kogu aeg ette näinud üürilepingu kirjaliku vormi. Tallinna Kesklinna Valitsuse vastusest nähtuvalt ei ole sellist korraldust andnud ei Tallinna Kesklinna Valitsus ega ka Tallinna Linnavalitsus ning see leping on sõlmitud Tallinna Kesklinna Valitsuse teadmata. Asjaolu, et T****** 6 korterikaardile on keegi ametnik käsitsi kirjutanud V.M. nime ette üürnik seoses nime muutusega ja elamisloaga, ei tähenda ega ole õiguslikuks aluseks allüürniku staatuse muutmisel üürnikuks. Kahtlust tekitab ka V.M. väljaregistreerimine ja sisseregistreerimine samal päeval. Seoses hageja ema J.B. kui üürniku surmaga 30.01.1987 üürileping lõppes ning koos sellega lõppes ka allüürileping V.M.ga.
41.V.M.ga sõlmitud üürilepingul olev J.M. allkiri on võltsitud ja seetõttu ei saa seda tõendina arvestada. Alusetu on V.M. väide, et üürilepingu on allkirjastanud selleks volitusi omav J.M. asetäitja S.S.. S.S. ei olnud mitte juhataja asetäitja vaid peaspetsialist ning isegi juhataja asetäitjal puudusid volitused üürilepinguid sõlmida ning seetõttu on vale ka viide ühise tegutsemise lepingule, mille kohaselt tegutsevad asetäitjad ettevõtte nimel oma pädevuse piires ja sealt tuleneb volitus. Vastavalt Tallinna Kesklinna Valitsuse 01.11.2004 kirjale kesklinna valitsus ei ole väljastanud volikirju üürilepingute sõlmimiseks Kadrioru KME teistele töötajatele. Alusetud on
8(12)
ka väited, et J.M. on lepingu sõlmimise hiljem heaks kiitnud, kuna ilma õigusliku aluseta ja seadusega vastuolus olevat tehingut ei ole võimalik heaks kiita, see on tühine algusest peale. Vastavalt J.M. seletusele ei teadnud ta selle lepingu sõlmimisest S.S. poolt ning sai sellest teada alles kohtuistungil, kui talle seda näidati ja mil ta juba ammu enam ei töötanud Kadrioru ME-s, mistõttu ei saanud ta lepingut heaks kiita.
42.Alusetu on V.M. viide üürilepingu kehtivusele, kuna Kadrioru KVH Munitsipaalettevõte on esitanud talle üüriarveid ning ta on tasunud üüri. Üüriarvete esitamine on ebaseadusliku üürilepingu tagajärg. Ametnik võltsides üürileandja allkirja ja sõlmides ebaseadusliku lepingu, oli huvitatud selle varjamisest ja näilikust legaliseerimisest üüriarvete esitamise kaudu, et näidata seadusliku üürisuhte olemasolu. Üüriarvete esitamisega ei saa seadustada üürisuhte olemasolu. Elamuõiguslike tagatistega kaitstakse ainult eluruumi õiguslikul alusel kasutava isiku õigusi ning need ei saa laieneda eluruumi õigusliku aluseta valdavale ja kasutavale isikule.
43.Kohus on jätnud alusetult hagejatelt välja mõistmata õigusabi kulud põhjendusega, et põhihagi ja vastuhagid jäeti rahuldamata, seejuures võrdlemata õigusabi kulusid. Kohus ei ole arvestanud enda põhjendusega, et vastuhagid jäävad rahuldamata seoses põhihagi rahuldamata jätmisega. Põhihagi osas tegi kohus otsuse kostja kasuks ja seega oleks tulnud kostjatelt välja mõista hageja kohtukulud seoses põhihagiga ja selle rahuldamisega. Seetõttu tuleb hagejatelt solidaarselt välja mõista kohtulud summas 33 807 krooni kostja kasuks. Hagejate vastus vastuapellatsioonkaebusele
44.Hagejad ei pea vastuapellatsioonkaebust õigeks ja vaidlevad sellele vastu täies ulatuses. Tallinna linna seisukoht
45.Tallinna linn peab vastuapellatsioonkaebust põhjendamatuks ja vaidleb sellele vastu. Tsiviilkolleegiumi põhjendused
46.Kolleegium vaatab kohtuotsust eraldi T.K. hagi ja V.M. hagi osas ning vastuhagide osas.
47.Kolleegium nõustub linnakohtu põhjendustega T.K. hagi rahuldamata jätmise osas ning TsMS § 330 lg 5 alusel ei pea vajalikuks neid korrata. Käesoleval juhul ei laiene T.K.le ORAS § 121 lõikes 10 sätestatud üürnike ühine ostueesõigus, kuivõrd lg 11 kohaselt laieneb nimetatud ostueesõigus üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Kohus tuvastas tõendeid kogumis hinnates, et T.K. ei elanud faktiliselt T****** 6-1 asuvas eluruumis, kuigi tal oli kehtiv üürileping. Kohus on oma järeldust piisavalt põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole alust hinnata tõendeid teisiti, kui seda tegi esimese astme kohus. Asjaolud, millele apellant viitab, et T.K. tasus Kadrioru Majaühisusele üüriarveid kuni elamu võõrandamiseni, et majaomanik V.P. pidas teda üürnikuks, kuna soovis üürilepingut lõpetada ja edastas talle ka T****** 6-1 aadressil ostu-müügilepingu ärakirja ning et T.K. võeti Tallinna Kesklinna korterikomisjoni poolt arvele sundüürnikuna eluruumi taotlejana, näitavad üürilepingu olemasolu, kuid ei tõenda üürniku faktilist elamist üüritud eluruumis. Asjaolu, et üüritud eluruumis tegutses äriühing, ei välista
9(12)
iseenesest üürniku elamist samas ruumis, kuid käesoleval juhul tugines kohus tõenditele, mis näitavad, et üüritud korterit ei kasutatud eluruumina, vaid seal asus üksnes äriühingu kontor. Apellant ei ole millegagi ümber lükanud tunnistajate I.P. ja V.K. ütlusi selle kohta, et korter oli remonditud kontoriruumiks, seal ei olnud elamisele viitavaid asju, puudus köök ja magamiskoht. Ruumis tegutseva firma R. juhataja E.L. väitis tunnistajale, et kasutab ruumi rendilepingu alusel juba alates 24.03.1998. Äriühing lahkus vaidlusaluselt pinnalt alles augustis 2001 seoses tekkinud vaidlusega. Samuti tugines kohus asjaolule, et T.K. on ise korduvalt näidanud erinevates dokumentides oma elukohana P****** tn 10-16. T.K. oli ka korteriühistu P****** tn 10 asutajaliige. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu seisukohaga, et kuna T.K. ei ole isik, kellel on seadusest tulenev üürniku ostueesõigus, tuleb tema hagi ainuüksi sel põhjusel jätta rahuldamata. Seetõttu ei ole põhihagi rahuldamata jätmise seisukohalt tähtsust, kas tegu oli tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga ning kas leping on V.P. poolt kehtivalt üles öeldud. Need motiivid tuleb T.K. hagi rahuldamata jätmise põhjendustest välja jätta. Vaidlusalused asjaolud on S.T. vastuhagi aluseks ning neile peab kohus hinnangu andma vastuhagi läbivaatamisel.
48.Kolleegium ei nõustu kohtu põhjendustega V.M. hagi ja S.T. vastuhagide rahuldamata jätmise osas ja selles osas tuleb kohtuotsus tühistada. Esimese astme kohus ei arutanud kostja nõuet AÕS § 269 lõikes 2 sätestatud kulutuste hüvitamiseks. Samuti ei analüüsinud kohus vastuhagide osas esitatud põhjendusi ja tõendeid. Kohus põhjendas vastuhagide rahuldamata jätmist üksnes sellega, et kuivõrd hagejate nõue jääb rahuldamata, ei saa vaidlusalused üürilepingud ning nendest tulenevad õigused ja kohustused mõjutada S.T. õigusi. Tulenevalt apellatsioonimenetluse eripärast ja pooltele kaebeõiguse tagamise vajadusest, ei saa ringkonnakohus ise tühistatud osas teha uut otsust ja seetõttu tuleb asi selles osas saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule.
49.Kohus jättis V.M. hagi rahuldamata põhjusel, et ta ei ole täitnud ostueesõiguse teostamiseks müügilepingust tulenevat kohustust. Kohus leidis, et ostuhind oleks pidanud olema tasutud notari juures tehingu tegemiseks kokkulepitud ajaks 20.09.2001 kell 15.00. Alles kohtumenetluse ajal 28.02.2002 kohtu deposiiti rahasumma tasumist ei saa lugeda ostueesõiguslase põhikohustuse täitmiseks. Samas ei ole vaidlust selles, et S.T. ei ilmunud ka ise kokkulepitud ajal notari juurde ja seega jäi tegelikult välja selgitamata, kas T.K.l oli notari juurde tulles raha kaasas või mitte ja kelle süül jäi tegelikult tehing kokkulepitud ajal vormistamata. Asjaõigusseadus ei sätestanud, et notari juures kokkulepitud ajaks müügihinna tasumata jätmise tõttu muutuks ostueesõiguse teostamine kehtetuks ja ostueesõiguslane ei saaks enam nõuda omandi ülekandmist. Õige on hageja seisukoht, et ostueesõiguse teostamiseks piisab, kui ostueesõigust omav isik teatab notariaalse avaldusega ostjale või müüjale, et soovib kasutada oma ostueesõigust. Ostu-müügilepingust tuleneva hinna tasumise kohustus tekib isikul üksnes seejärel, kui ta on oma ostueesõiguse juba avalduse esitamisega teostanud ja sellega astunud müügilepingusse ostja asemele. AÕS §-de 264, 265, 269 ja 271 mõtte kohaselt ei pidanud ostja andma ostetud asja ostueesõiguse kasutajale välja enne, kui talle on tasutud ostuhind. Seega tuli ostuhind tasuda hiljemalt selleks ajaks, mil ostueesõiguse kasutaja nõuab asja endale üleandmist. Kohus saab ostueesõiguse teostaja omandiõiguse tunnustamise hagi rahuldada üksnes juhul, kui lahendi tegemise ajaks on raha ostjale tasutud või kohtu deposiiti kantud. Sellisele seiskohale on asunud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-96-04. Nimetatud lahendis leidis Riigikohus, et kuna hagejad ei tasunud ostuhinda ka mitte asja lahendamiseni
10(12)
esimese astme kohtus, jättis linnakohus põhjendatult hagi rahuldamata. Käesolevas asjas olid ostuhind ja müügilepingu sõlmimise kulud kohtumenetluse ajal kantud kohtu deposiitarvele ning seetõttu ei olnud kohtul alust otsustada, et müügilepingujärgne põhikohustus on täitmata.
50.Eeltoodu alusel on ebaõige kohtu seiskoht, et puudub vajadus anda hinnangut sellele, kas raha tasumist T.K. poolt kohtu deposiiti saab lugeda ka üheaegselt V.M. poolt tasutuks või mitte. Asja uuel läbivaatamisel peab kohus selle välja selgitama ja andma vajadusel V.M.le võimaluse T.K. asemel ostuhind täies ulatuses tasuda. Kolleegium leiab, et kuna üürnikud teostavad ühist ostueesõigust ja T.K. oli ostuhinna täies ulatuses juba tasunud, ei pidanud V.M. topelt summat deposiiti kandma.
51.Deposiiti on tasutud kogu müügilepingus näidatud hind, vaatamata sellele, et sama lepinguga müüdi elamu ja loovutati ka nõudeõigus maale. Kohus jättis hagejate nõude vaidlusaluse elamu ostu-müügilepinguga koos sõlmitud maa nõudeõiguse loovutamise lepingu järgi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks rahuldamata, kuna ORAS § 12 1 lg-st 10 tulenevalt on üürnikul üksnes elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus, mitte aga maa nõudeõiguse loovutamise ostueesõigus. Seda kohtu seisukohta ei ole hagejad vaidlustanud. Asja uuel läbivaatamisel peab kohus välja selgitama, milline oli elamu ostu-müügi hind ja milline summa 450 000 kroonist tasuti nõudeõiguse loovutamise eest.
52.V.M. hagi läbivaatamisel peab kohus lahendama ka kostja nõude tehtud vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamise osas. Linnakohus peab välja selgitama summa, mille hageja peab tasuma ning andma hagejale aega selle summa maksmiseks. Väär on kostja seisukoht, et hagejad võtsid õigeks tema poolt tehtud kulutused ja nende suuruse osas ei ole enam vaidlust. Hagejad väitsid ka ringkonnakohtu istungil, et näidatud kulutused ei vasta tegelikkusele. Kohus ei ole kulutute vajalikkuses ja nende suuruse osas mingit seisukohta võtnud.
53.Õige ei ole vastuhagide rahuldamata jätmine põhjusel, et üürilepingud, tulenevalt hagi rahuldamata jätmisest, ei riku enam ostja õigusi. Kui üürnikud ei saanud omanikeks ostueesõiguse teostamise läbi ja üürilepingud on kehtivad, läksid need uuele omanikule üle. Seega puudutab üürilepingute kehtivus otseselt S.T. õigusi ja kohustusi.
54.V.M.ga sõlmitud üürilepingu kehtivusest sõltub, kas ta oli üürnikuks maja tagastamise hetkel ning sellest tulenevalt omab ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigust. Seega välistab V.M. vastu esitatud vastuhagi rahuldamine põhihagi rahuldamise.
55.Seoses T.K. hagi rahuldamata jätmisega jääb hagiavalduselt tasutud riigilõiv TsMs § 60 lg 1 alusel tema enda kanda. Ülejäänud kohtukulud kuuluvad jaotamisele asja uuel sisulisel läbivaatamisel
G. Kivinurm
M. Seppik
U. Loonurm
11(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.