Asjaõigus › Omandiasjad

Majevskaja

poolt

144 277,10

krooni

tasumist.

451 044

31.08.2004

Tallinna

krooni

(maksekorraldus

Linnakohtu

arve

10002006707007 makstud 454 044 krooni Tarmo Kruusamägi poolt). Ülejäänud summa tagastada Tarmo Kruusamägile. Sulev Turu ja Veera Majevskaja apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Kohtukulude jaotus

Välja mõista Sulev Turult Veera Majevskaja kasuks 57 969,60 krooni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hageja nõue ja põhjendused Valdo Põldsaar ja Sulev Turu sõlmisid 09.08.2001 ehitise ostu-müügi- ja maa nõudeõiguse loovutamise lepingu. Müüdud elamu oli koormatud kahe kehtiva üürilepinguga - Tallinna linna ja Tarmo Kruusamägi vahel sõlmitud üürilepinguga nr 123-k ning Tallinna linna ja Veera Majevskaja vahel sõlmitud üürilepinguga nr 3261. Veera Majevskaja pöördus ORAS § 121 lg 10 kohaselt 23.08.2001 notar Sirje Ormani büroosse ostueesõiguse avalduse tegemiseks. Veera Majevskaja ja Tarmo Kruusamägi kutsusid kostja 20.09.2001 kostja notar Sirje Ormani büroosse ostu- müügi ja nõudeõiguse loovutamise lepingu sõlmimiseks. Kostja notaribüroosse ei ilmunud ning ei teatanud põhjustest. Ostja on tasunud müügiobjekti hinna 450 000 krooni ning notaritasu 944 krooni ja riigilõivu 100 krooni. Veera Majevskaja palus tunnustada tema omandiõigust elamule Xxxxxxxxx xxxxxxx x ning palus talle üle kanda kõik ostja õigused ja kohustused vastavalt 09.08.2001 ostumüügilepingule. Kostja vastuväited Sulev Turu hagi ei tunnistanud. Ostueesõigust omaval isikul on õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul õiguslikult kehtiva ostu- müügilepingu ärakirja saamise päevast, ostueesõiguse teostaja on kohustatud tasuma selleks ajaks ostuhinna. V. Majevskaja ei ole ostuhinda ega vajalikke kulutusi tasunud, ostja võib keelduda osteesõigust teostanud isikule omandiõiguse ja valduse üleandmisest. Sulev Turu vastuhagi Veera Majevskaja ja Tallinna linna vastu V. Majevskaja üürileping nr 3261, mis sõlmiti Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttega, on tühine, leping sõlmiti vastuolus seadusega, alused lepingu sõlmimiseks puudusid. Seadusliku alusena märgiti Tallinna Mererajooni Täitevkomitee 10.03.1975 korraldus, mille tähis lepingul puudub. Vastavalt ENSV Ministrite Nõukogu ja ENSV Ametiühingute Nõukogu 20.03.1967 määruse nr 100 p-le 28 andis order õiguse kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks. V. Majevskajale ei ole korterit Xxxxxxx x-x seadusega ettenähtud korras üürile antud ja tulenevalt ORAS § 18 lg-st 1 oli keelatud vaidlusaluse eluruumi andmine ja lepingu sõlmimine. Lepingu on allkirjastanud Sirje 2(13)

Saarna, kellel ei olnud selleks volitusi. Vaid J. Männisalu omas Tallinna linna ja Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME vahel 05.05.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel volitusi. V. Majevskajal oli üürilepingu sõlmimise ajal tähtajaline elamisluba. Kostja esitas tulenevalt AÕS § 269 lg-st 2 nõude elamuga seonduvalt vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamiseks, kokku summas 152 569,10 (II kd, tlk 144). Sulev Turu palus tunnustada Veera Majevskajaga sõlmitud eluruumi üürilepingu Xxxxxxx x-x korteri kasutamiseks (I kd, tlk 159) tühisust. Veera Majevskaja vastuväited V. Majevskaja vastuhagi ei tunnistanud. Leping sõlmiti enne 01.09.1994, kui jõustus TsÜS. Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME saatis üüriarveid ja V. Majevskaja tasus üüri. V. Majevskaja ei nõustunud 28.08.2002 avalduses toodud kulutuste põhjendustega, mis puudutab prügivedu, samuti kanalisatsioonitorustike väljavahetamisele tehtud kulusid summas 51 802 krooni, teostatud tööde maht ja arve ei ole proportsioonis, maamaksu nõue ei ole põhjendatud, ostu– müügilepingus ei olnud ta ostja vaid müüja, AÕS § 269 lg 2 järgi tuleb ostueesõiguslasel hüvitada ostjale maksud. Asjaolu, et sularahaarved on seotud Xxxxxxx x elamuga, on tõendamata. Hageja ei vaidlustanud kulutust akendele summas 4487,30 krooni. Tallinna linna vastuväited esitatud vastuhagile 16.11.1994 vormistati olemasolev üürileping kirjalikus vormis kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993 määruse nr 308 p-ga 2.2, mille kohaselt tuli olemasolevad üürilepingud sõlmida ümber hiljemalt 31.12.1994. Eluruumi Xxxxxxx x-x esialgseks üürnikuks oli Jekaterina Belova, kes oli hageja vanaema. Veera Makurina (alates 21.10.1988 Majevskaja) asus alates 10.03.1975 allüürnikuna elama Xxxxxxx x-x. Pärast Jekaterina Belova surma 30.01.1987 omandas hageja eluruumi kasutusõiguse EK § 87 kohaselt üürnikuna, üürileandja käsitles teda perekonnaliikmena, arvestades pikaajalist üürisuhet ja ühist majapidamist. Elamu tagastamise hetkel hageja üürisuhe eksisteeris, seda ei vaidlustanud ka vara suhtes omandireformi õigustatud objektiks tunnistatud Valdo Põldsaar, mida kinnitab ostu– müügilepingu p 2.1.1. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja tunnustas Veera Majevskaja ostueesõigust ja omandiõigust elamu Xxxxxxx x xxxxxxxxx suhtes. Kohus rahuldas vastuhagi osaliselt, jättes Sulev Turu vastuhagi Veera Majevskaja ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata ja tunnustas Sulev Turu hagi Veera Majevskaja vastu kulutuste 152 569,10 krooni hüvitamiseks. Kohus jättis Veera Majevskaja ja Sulev Turu kohtukulud nende endi kanda. Valdo Põldsaar tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks 27.09.1999 otsusega nr 10964 (I kd, lk 55) ja sama otsusega tunnistati Xxxxxxx x (endine Xxxxxxx xx) kinnistul nr 1754 asunud ehitised ja krunt suurusega 481 m2 omandireformi objektiks. Elamu tagastati 11.05.2000 Valdo Põldsaarele vara üleandmisaktiga nr 259 Tallinna Linnavalitsuse 12.04.2000 korralduse nr 1497-k alusel. Valdo Põldsaar ja Sulev Turu sõlmisid 09.08.2001 ehitise ostu- müügi- ja maa nõudeõiguse loovutamise lepingu, Valdo Põldsaar müüs 09.08.2001 Xxxxxxx x asuva elamu vallasasjana Sulev Turule 450 000 krooni eest (I kd, lk 16-17), lepingu p 5.2 järgi oli ostja tasunud müüjale 45 000 krooni lepingu sõlmimise ajaks ja ülejäänud 405 000 krooni pidi ostja tasuma hiljemalt 10.08.2001. Vaidlus on selles, kas hageja kasutas kehtiva üürilepingu alusel eluruumi ning kas ostumüügilepingu hind on nõuetekohaselt tasutud. Hageja tegi AÕS § 264 lg 1 kohaselt ostueesõiguse teostamiseks notariaalselt tõestatud ostueesõiguse avalduse, mille esitas hageja notar S. Ormani büroo kaudu 23.08.2001 (I kd, lk 15). Avalduse kohaselt soovis hageja kasutada ORAS § 121 lg 10 alusel ostueesõigust ehitiste R. Xxxxxxx x osas ning astuda ostja asemele. Müügilepingu ja maa erastamise nõudeõiguse

3(13)

loovutamise lepingu sõlmimiseks kutsuti Sulev Turu notar Sirje Ormani büroosse 20.09.2001 kell

4(13)

S. Turu esitas AÕS § 269 lg 2 alusel nõude elamuga seonduvalt vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamiseks kokku summas 152 569,10 krooni. Kostja kulutused elamu parandamisel ja remontimisel on põhjendatud ja tõendatud Konstantin Ivanišvili ütluste (II kd, lk 181) ning kostja esitatud kirjalikele tõenditega (tlk 252–269). Asjaolu, et remonttöid teostati, hageja ei vaidlustanud, kulutuste suurust kinnitavad OÜ Almega arve nr 45, 20.08.2001 summas 34 220 krooni ja arve 303 A 21.04.2003 summas 51 802 krooni. Kostja seletuse kohaselt ostis ta remontööde teostamiseks materjale (I kd, tlk 256-266), ka nimetatu osas hageja vastupidist ei väitnud. Hageja väited teostatud tööde ebamäärase mahu kohta ei ole tõendatud, tunnistaja selgitas kohtuistungil arvetel märgitud hinna kujunemist. Kuivõrd leidis tõendamist hageja ostueesõiguse teostamise õiguspärasus, tuleb tema kanda jätta kostja poolt alates ostueesõiguse teostamise hetkest tasutud maamaksu summa. Sulev Turu apellatsioonkaebuse põhjendused Sulev Turu palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi täies ulatuses. Kostja palus jätta kohtukulud hageja kanda. Maakohus rahuldas S. Turu vastuhagi V. Majevskaja vastu kulutuste 152 569,10 krooni saamiseks. Kostja kulutuste osas vastuhagi ei esitanud, kuivõrd kulutuste tasumise nõue tuleneb seadusest (AÕS § 269 lg 2, § 271 lg 1). Kulutuste tasumine on ostueesõiguse teostamise eelduseks. Koos ostuhinnaga tuli hagejal tasuda AÕS § 269 lg 2 ja § 271 lg 1 kohaselt kostja kantud kulutused, mida hageja ei teinud, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja kostja kantud kulutusi ei tasunud, seega puudub alus hagi rahuldamiseks. Kohus ei hinnanud tõendeid igakülgselt ja jättis apellandi vastuväited põhjendamatult arvestamata. Maakohus ei analüüsinud vastuhagi põhjendusi üürilepingu tühisuse osas. Üürilepingu seadusliku alusena lepingus märgitud sissekirjutus ei saa olla seaduslik alus hagejale eluruumi andmiseks. Vastavalt ENSV Ministrite Nõukogu ja ENSV Ametiühingute Nõukogu 20.03.1967 määruse nr 100 p-le 28 annab eluruumi andmise otsuse alusel kohaliku töörahva saadikute nõukogu täitevkomitee vastav organ kodanikule orderi; p 27 alusel on nimetatud order ainsaks dokumendiks, mis annab õiguse kirjaliku lepingu sõlmimiseks majavalitsusega. 1983 oktoobris jõustunud Eesti NSV elamukoodeksi § 45 kohaselt annab täitevkomitee eluruumi andmise otsuse alusel kodanikule orderi, mis on alus temaga üürilepingu sõlmimiseks ja üürnikuna eluruumi kasutamiseks. Tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt on üürileping kehtetu. Üürileping on tühine ka põhjusel, et Tallinna linna nimel kirjutas lepingule alla Sirje Saarna, kellel ei olnud selleks volitust. 05.05.1994 ühise tegutsemise lepinguga volitati üürilepinguid sõlmima ainult juhataja Jüri Männisalu. Lepingu sõlmijana märgitud Jüri Männisalu allkiri on võltsitud, Jüri Männisalu kinnitas 01.09.2004 kohtuistungil, et ta ei ole lepingule alla kirjutanud. 16.11.1994 kehtinud ES § 30 lg 2 järgi võis eluruumi üürilepingu sõlmida alatist elamisluba mitteomavate isikutega üksnes ajutise elamise tähtajaks. Ajutistel elanikel puudus iseseisev õigus eluruumi üürilepingu sõlmimiseks ja seeläbi eluruumi üürnikuks saamiseks. Alaline elamisluba anti hagejale alates 23.11.1998. Üürilepingu sõlmimisel puudus V. Majevskajal Eestis elamisluba. Hagejale Xxxxxxx x-x korterit seadusega ettenähtud korras üürile ei antud, ostueesõiguse teostamise aluseks toodud üürileping on tühine. Maakohus vastuhagi põhjendusi ei käsitlenud ning eeltoodu suhtes seisukohta ei võtnud. Kohus järeldas ebaõigesti, et hageja suhtes on ORAS § 121 lg 11 sätestatud üürisuhe tõendatud. Maakohus ei märkinud, millistele tõenditele tuginedes ta sellisele järeldusele jõudis ning miks kohus kostja väiteid ja tõendeid ei arvestanud. Kohus rikkus TsMS § 442 lg-d 7 ja 8.

5(13)

Tähtsust ei oma maakohtu käsitlus Jekaterina Belova ja V. Majevskaja elamise kohta Xxxxxxx x-x. Kohus ei põhjendanud, milliste tõenditega leidis kinnitamist, et hageja omandas eluruumi kasutusõiguse EK § 87 kohaselt üürniku perekonnaliikmena ja kuidas ning millisel alusel kohus leidis, et Jekaterina Beloval ja V. Majevskajal oli ühine majapidamine. Hageja eeltoodut menetluse jooksul ei väitnud ja sellele asjaolule ei tuginenud. Hageja tugines 10.03.1975 allüürnikuna sissekirjutusele, mis ei saanud olla üürnikuks tunnistamise ja üürilepingu sõlmimise aluseks. Kohtu poolt alusetult viidatud EK § 87 lg-d 1 ja 2 sätestavad, et täisealisel perekonnaliikmel on õigus nõuda tema tunnistamist üürnikuks esialgse üürniku asemel varem sõlmitud üürilepingu järgi. Vastavat täitevkomitee, linnavalitsuse või linnaosavalitsuse otsust ega korraldust ei eksisteeri. Üürileping hagejaga sõlmiti Tallinna Kesklinna Valitsuse teadmata. Kuivõrd üürilepingu sõlmimiseks vajalik order ja korraldus puuduvad ja varem üürilepingut ei sõlmitud, ei ole võimalik rääkida ka olemasoleva üürilepingu ümbersõlmimisest 24.09.1993 määruse nr 308 p-de 2.1 ja 2.2 mõttes. Hageja ei tõendanud, et J. Belova oli tema sugulane. Üürnik J. Belova oli Boriss Belovi ema, hageja asus Xxxxxxx x-x elama oma elukaaslase juurde. 1992 kehtinud EK ja sellele järgnenud ES kohaselt lõppes üürilepingu lõppemisel ka allüürileping. Seoses J. Belova kui üürniku surmaga 30.01.1987 lõppes üürileping ja allüürileping hagejaga. Allüürnike tunnistamist üürnikeks ja neile eluruumi andmist reguleeris Tallinnas elamustingimuste parandamist vajavate kodanike arvestuse ja eluruumide andmise eeskirjad, mille p 32 kohaselt üürilepingu lõppemisel võib eluruumi anda selle eluruumi allüürnikule, kui ta on võetud elamistingimuste parandamist vajajana arvele täitevkomitees. Hageja arvel ei olnud. Ka sel juhul oli eluruumi asumise õiguslikuks aluseks täitevkomitee order ja üürileping, mis käesoleval juhul puuduvad. Nii varem kui ka 16.11.1994 kehtinud õigusaktid ei näinud üürilepingu sõlmimise õigusliku alusena ette sissekirjutust. Kui üürileping on tühine, puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks ja õiguslikud garantiid sellele ei laiene. Tallinna linna esindaja nõustumine vaidlustatud üürilepinguga kohtumenetluse ajal on vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1, mille kohaselt ei tohtinud õigusvastaselt võõrandatud vara üürimiseks tähtaegseid üürilepinguid sõlmida. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Sama sätte kohaselt tähtajatute üürilepingute suhtes ei laienenud ORAS § 121 sätestatud ostueesõigus. Hagejal puudub õiguslik alus ostueesõiguse teostamiseks ORAS § 121 lg 10 alusel ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus kostja väiteid ei käsitlenud ega põhjendanud, miks ta nendega ei nõustu, rikkudes TsMS § 436 lg-t 1, § 442 lg-d 7 ja 8, mis viis ebaõige otsuse tegemiseni. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ning järeldus ostueesõiguse teostamise kohta on vastuolus maakohtu enda põhjendustega. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud seaduse kohaselt on ostueesõigust teostav isik õigustatud ostueesõigust teostama hiljemalt kahe kuu jooksul lepingu saamisest ja on üheaegselt avalduse esitamisega kohustatud tasuma ostjale ostuhinna vastavalt ostumüügilepingu tingimustele. Müügilepingu järgi oli Xxxxxxx x elamu müügihind 450 000 krooni, ostu- müügilepingu p 5.2 järgi oli ostja tasunud müüjale lepingu sõlmimise päevaks 09.08.2001 45 000 krooni, ülejäänud 405 000 krooni pidi ostja tasuma hiljemalt 10.08.2001. Lepingu p 9 järgi pidi ostja tasuma riigilõivu 100 krooni hooneregistri kande muutmise eest ja muud lepingu sõlmimise kulud võrdselt, notaritasu oli 1888 krooni. Maakohus määras kindlaks ostueesõiguse teostamise tingimused seonduvalt ostusumma ja kulutuste tasumisega. Vastuolus tuvastatud ja kindlaksmääratud ostusumma ja kulutuste tasumise tingimusega tuvastas kohus, et tõendi (I kd t lk 130) kohaselt tasus AÕS § 269 lg 1 kohase ostuhinna ja kulutused summas 451 044 krooni kohtu tagatisarvele Tarmo Kruusamägi 28.05.2002, mitte 10.08.2001. Seega luges maakohus alusetult

6(13)

täidetuks ostueesõiguse teostamisel ostuhinna ja lepingu sõlmimise kulutuste maksmise kohustuse. Maakohus ei arvestanud kostja vastuväiteid ostuhinna mittetasumisega seonduvalt. Maakohus luges ebaõigesti 28.05.2002 kohtu deposiiti tasutud summa õigeaegselt tasutuks. V. Majevskaja ei ole kunagi ostusummat tasunud kohtu deposiiti ega kostjale. 28.05.2002 Tarmo Kruusamägi tasutud ostusummat ei saa lugeda tasumiseks kohtu tuvastatud ajal, sest T. Kruusamägi 09.05.2003 ja 12.05.2003 avalduste alusel kandis kohus selle summa tagasi T. Kruusamägi kontole Ühispanka. Alles 31.08.2004 kandis T. Kruusamägi uuesti ostusumma Tallinna Linnakohtu deposiiti, sel korral ta V. Majevskaja eest tasumist ei kinnitanud. 31.08.2004 maksekorraldus ei tõenda, et kohtu deposiiti tasuti ostusumma, selles on selgituseks tsiviilasja number ja viide tunnistajatasule. Kohtul puudub alus seda käsitleda ostusummana ja see kostjale üle kanda. Maakohus nimetatud asjaolusid ei analüüsinud. 31.08.2004 tasumist tuleb käsitleda kolm aastat hilinenud tasumisena. Müügihinna ja kulutuste õigeaegne tasumine on ostueesõiguse teostamise tingimus, mis jäi täitmata. Kuivõrd T. Kruusamägi deponeeris ostusumma pärast AÕS § 268 lg-s 1 sätestatud tähtaega, ei saa juba sellel alusel lugeda V. Majevskaja poolt ostusummat tasutuks. Ka asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks 20.09.2001 ostusummat ei tasutud. Hageja ei täitnud ostueesõiguse teostamiseks ostu-müügilepingust tulenevat põhikohustust müügilepingujärgne hinna kostjale tasumiseks ega maksnud hüvitist lepingu sõlmimisega seotud kulutuste katteks. Nimetatud põhjendustel oli kostjal kooskõlas AÕS § 272 lg-ga 1 õigus keelduda omandi ülekandmise tehingu sõlmimisest ja asja valduse üleandmisest. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tuli tuvastada, kas T. Kruusamägi deponeeritud summat saab käsitleda V. Majevskaja poolt tasumisena, kui ei, tuleb talle see võimalus anda. Maakohus andis V. Majevskajale ostusumma ja kulutuste tasumise tähtaja 21.05.2007, hageja seda ei täitnud. Puudus ringkonnakohtu juhisest tulenevalt alus hagi rahuldamiseks. Kuigi T. Kruusamägi esitas kohtule 21.05.2007 kirja, et ta on nõus, et tema poolt deposiiti kantud raha kasutab ostueesõiguse teostamiseks V. Majevskaja, ei saa seda lugeda ostusumma tasumisena V. Majevskaja poolt. T. Kruusamägi tunnistati ringkonnakohtu otsusega ostueesõigust mitte teostanuks, st ta ei puutu käesolevasse menetlusse. AÕS § 269 kohaselt kohustub ostusumma ja kulutused tasuma ostueesõiguse teostaja. Seadus ei näe ette võimalust, et need tasub kolmas isik ostueesõiguslase eest. Et V. Majevskaja ostueesõiguse teostamine on näilik ja tegelikult on tal ostueesõiguse teostamise kaudu elamu maha müümise soov, kinnitas V. Majevskaja 03.09.2004 kohtuistungil. Ostueesõiguse teostamisel ostab T. Kruusamägi talt elamu. Kostja soovib elamut elamiseks enda paljulapselisele perele. V. Majevskajal puuduvad materiaalsed võimalused ostusummat ja kulutusi tasuda. AÕS §-de 264, 265, 269 ja 271 koosmõjus saab järeldada, et ostuhind ja kulutused tuleb tasuda hiljemalt ajaks, kui ostueesõiguse kasutaja nõuab asja endale üleandmist. V. Majevskaja ei ole hüvitanud kostjale ehitise ostuhinda ja selle omandamisega seotud kulutusi ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisele järgnenud päevaks ega 20.09.2001, kui vastustajad soovisid notari juures apellandi nõusolekut valduse ja omandiõiguse üleandmiseks ega kuni käesoleva ajani. AÕS § 269 lg 2 kohaselt, kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ja ostja kantud vajalikud ja kasulikud kulutused ning tasutud maksud. Kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, võib müüja või ostja keelduda ostueesõigust teostanud isikule omandiõiguse ja valduse üleandmisest. Hageja kohtu määratud tähtajaks 21.05.2007 kulutusi ei tasunud, mis annab kostjale seadusliku aluse keelduda ostueesõigust teostanud isikule omandiõiguse ja valduse üleandmisest. Maakohus, tunnustades kostja kulutuste tasumise nõude põhjendatust, nõustus, et hageja ei täitnud AÕS § 269 lg 2 ja § 271 lg 1 sätestatud ostueesõiguse teostamise ja omandiõiguse tunnustamise tingimust ega ole koos ostusummaga tasunud kostja kantud kulutusi. Kui üks sätestatud tingimustest on täitmata,

7(13)

ei ole ostueesõigust teostatud ja omandiõigust tunnustada ei ole alust. Maakohtu otsus kuulub tühistamisele juba ainuüksi kulutuste mittetasumisega seoses. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Veera Majevskaja apellatsioonkaebuse põhjendused Veera Majevskaja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osaliselt tühistada vastuhagi rahuldamise osas ja teha uue otsuse. V. Majevskaja palus ringkonnakohtul määrata ehitusekspertiisi; eksperdile palus hageja esitada küsimuse: Milline oli Xxxxxxx x, xxxxxxxxx asuva elamu kanalisatsioonitoru vahetamiseks teostatud tööde põhjendatud maksumus, arvestades töö teostamise aja keskmist hinda. Hageja palus menetluskulud välja mõista kostjalt. Hageja ei vaidlusta kohtuotsust hagejalt AÕS § 269 lg 2 alusel kostja kasuks välja mõistetud kostja poolt tehtud kulutuste osas, mis puudutab elamule paigaldatud aknaid summas 4487,30 krooni. Kohus ei ole otsust vaidlustatud osas piisavalt põhjendanud. Kohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1. Esitatud asjaolude ja tõendite põhjal oleks tulnud jätta kostja kasuks sellises ulatuses väidetavalt tehtud kulutused välja mõistmata. Hageja ei nõustunud 28.08.2002 esitatud avalduses toodud kulutuse põhjendatusega, mis puudutab prügi äravedu. Elamu igapäevane korrashoid (sh prügi äravedu) on omaniku kohustus ning neid ei saa kvalifitseerida vajalike kulutustena. Kostja ei tõendanud, et lammutustööd olid vajalikud ehitise säilitamiseks. Kostja ei esitanud ekspertiisiakti või muud tõendit selle kohta, et elamus levis majavamm. Kui kostjal oli plaan renoveerida hoonet ning ta tegi selleks ettevalmistusi, ei ole sellega seotud kulutusi võimalik nimetada elamu säilitamiseks vajalikeks kulutusteks. Kostja esitatud arves nr 45 toodut ei saa lugeda usaldusväärseks. Prügi äravedamiseks kasutatud konteinerite arv 12 tk on ilmselgelt ülepaisutatud. Ei ole usutav, et ekskavaatoril tuli kahe korteri põranda ülesvõtmisest tekkinud prügi konteineritesse laadimiseks kulutada 34 tundi. Hageja seadis kahtluse alla kostja nõude põhjendatuse kanalisatsioonitorustike väljavahetamisele tehtud kulutuste osas summas 51 802,00 krooni. Tekib küsimus, miks oli vaja kaevata 72 tundi maad, et vahetada 0,5m sügavuses olev 10m pikkune veetoru. Sellisele kaevetööle saab spetsialistide arvamuse kohaselt kuluda maksimaalselt pool tööpäeva. Tekib küsimus, millistest kaevetöödest ülejäänud pinnast tuli 72 tundi KAMAZ veoautoga vedada. Teostatud töö maht ja esitatud arve ei ole proportsioonis. Nimetatud põhjustel taotles hageja kohtult ehitusekspertiisi määramist, hageja palus määrata ehituseksperdiks riiklikult tunnustatud eksperdi, kellele esitada küsimus: milline oli Xxxxxxx x, xxxxxxxxx asuva elamu kanalisatsioonitoru vahetamiseks teostatud töö põhjendatud maksumus, arvestades töö teostamise aja keskmist hinda. Kohus jättis hageja taotluse rahuldamata. Kostja ei tõendanud, et tema esitatud sularahaarved on seotud Xxxxxxx x, xxxxxxxxx asuva elamu jaoks vajalike või kasulike kulutuste tegemisega. Asjaolu, et kostja kirjutas omakäeliselt sularahaarvetele „Xxxxxxx x”, ei tõenda, et kulutused on selle objektiga seotud. Kohus tugines tunnistaja K. I.i ütlustele, kuigi tunnistaja väitis, et ta pole tööde teostamise kohas käinud ning ei mäleta tööde teostamisega seonduvat. Kohus ei analüüsinud, kas teostatud tööd olid põhjendatud või mitte. Samuti ei andnud kohus hinnangut hageja väidetele kostja poolt väidetavalt tehtud kulutuste kohta. Kohus kohaldas vääralt kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-t 1 ja § 61 lg 1 p 1, jättes poolte kohtukulud nende endi kanda. Kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kostja avaldus

8(13)

tehtud kulutuste osas ei ole hagiavaldus, vaid avaldus, mille esitamiseks andis kostjale võimaluse AÕS § 269 lg 2 ning mille esitamise võimalus kaasneb üürnikust ostueesõiguslase poolt hagi esitamise korral. Seega oleks kohus pidanud hageja kohtukulud välja mõistma kostjalt. Hageja tasus kahel korral riigilõivu: hagi esitamisel 24 000 krooni (tl 5, I k) ja sama summa apellatsioonkaebuse esitamisel (tl 18, II k), seega kokku 48 000 krooni. Hagejale tuli välja mõista õigusabikulud 5% hagi rahuldatud osast 22 552,20 krooni. Kohus oleks pidanud kostja kohtkulud jätma tema enda kanda ning hageja kohtkulud 70 552,20 krooni kostjalt välja mõistma. Vastused apellatsioonkaebustele Sulev Turu ei nõustunud Veera Majevskaja apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Veera Majevskaja ja Tallinna linn ei nõustunud Sulev Turu apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud apellandid ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osaliselt osas, millega maakohus tunnustas Sulev Turu hagi Veera Majevskaja vastu kulutuste 152 569,10 krooni nõudes ja jättis menetluskulud poolte kanda. Ülejäänud osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Vastavalt TsMS 445 lg-le 1 tuleb kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise kord ning jaotada ümber menetluskulud. ORAS § 121 lg 10 sätestab, et üürnikel on tagastatud elamu võõrandamisel ühine ostueesõigus ja lg 11 järgi laieneb ostueesõigus üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Ostueesõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduse sätteid. Vaidlust ei ole selles, et elamu Xxxxxxx x xxxxxxxxx tagastati omandireformi käigus Valdo Põldsaarele ja 09.08.2001 müüs Valdo Põldsaar elamu Sulev Turule. Hagi ostueesõiguse teostamiseks esitasid Veera Majevskaja ja Tarmo Kruusamägi. Tarmo Kruusamägi hagi on jäetud eelnevalt rahuldamata. AÕS § 264 lg-te 1 ja 2 kohaselt ostueesõiguse teostamiseks peab ostueesõigust omav isik teatama ostjale või müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada ja lõige 3 kohaselt asub avalduse esitamisega ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja ostja või müüja keeldumisel on tal õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist. Nõude lahendamisel tuli maakohtul tuvastada asjaolu, kas Veera Majevskaja kasutas elamu tagastamise ajal eluruumi kehtiva üürilepingu alusel. Sulev Turu on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, mille kohaselt kasutas Veera Majevskaja korterit Xxxxxxx x-x kehtiva üürisuhte alusel ja jättis rahuldamata Sulev Turu vastuhagi Veera Majevskaja ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud, et üürileping on kehtiv ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tuvastada vastupidist. Ebaõige on Sulev Turu kaebuse väide, et maakohus ei ole hinnanud Sulev Turu vastuhagi aluseks olevaid asjaolusid ja tõendeid. Maakohus on leidnud, et Sulev Turu väited, millele ta tugines vastuhagis, ei andnud alust vastuhagi rahuldamiseks. Maakohus on tuvastanud, et Veera Majevskaja asus Xxxxxxxxx xxxxxxx x-x eluruumi elama alates 10.03.1975 allüürnikuna. Vaidlust ei ole, et Veera Majevskaja on alates 1975. aastast elanud pidevalt korteris Xxxxxxx x-x. Pärast üürnik Jekaterina Belova surma 1987. aastal on Veera Majevskaja tol ajal kehtinud EK § 87 lg 1 alusel tunnistatud üürnikuks esialgse üürniku asemel. See, et kohtule ei ole esitatud Tallinna linna vastava organi otsust pärast Jekaterina Belova surma Veera Majevskaja tunnistamise kohta üürnikuks, ei tähenda, et üürileping on tühine. Samuti ei oma tähendust hageja ja Jekaterina Belova vaheline sugulusaste, kuna 1987. a kehtinud EK § 51 lg 2 lubas üürileandjal tunnistada üürniku perekonnaliikmeks ka teisi isikuid peale lähisugulaste. Haldusakti puudumine ei muuda sõlmitud üürilepingut tühiseks. Samuti ei muuda lepingut tühiseks orderi puudumine. Üürileandja Tallinna linn, kes oli kohustatud välja andma ka orderi eluruumi

9(13)

kasutamiseks, on tunnistanud Veera Majevskaja õigust kasutada üürilepingu alusel eluruumi. Vaidlust ei ole selles, et kirjalikult on üürileping esmakordselt sõlmitud 16.11.1994. Sulev Turu väidab, et üürileping on tühine põhjusel, et sellele on üürileandja nimel alla kirjutanud Sirje Saarna, kellel puudusid selleks volitused. Kolleegium leiab, et Sirje Saarna poolt allakirjutatud lepingu on Tallinna linn lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 103 lg 2 alusel heaks kiitnud, mida ta on väljendanud ka kohtumenetluse ajal (I köide tlk 479). Kolleegium märgib, et 16.11.1994 sõlmitud üürilepingu alusel ei tekkinud mitte uus üürisuhe, vaid sellega vormistati kirjalikult senikehtinud üürisuhe. Samuti ei ole üürilepingu sõlmimisel oluline, kas hagejal oli sellel ajal elamisluba või mitte, kuna elamisluba ei tekita, muuda ega lõpeta tsiviilõigussuhteid. Järelikult on maakohus õigesti jätnud Sulev Turu vastuhagi Veera Majevskaja ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata. Seega oli Tallinna linna ja Veera Majevskaja vahel elamu Xxxxxxx x xxxxxxxxx tagastamise ajal kehtiv üürisuhe. Vaidlust ei ole, et Veera Majevskaja elas üüritud korteris Valdo Põldsaarele elamu tagastamise ajal. Järelikult oli Veera Majevskaja ORAS § 121 lg-te 10 ja 11 alusel õigustatud teostama ostueesõigust elamu Xxxxxxx x suhtes. Järgnevalt tuli kontrollida, kas Veera Majevskaja on teostanud ostueesõiguse vastavalt sel ajal kehtinud asjaõigusseaduse sätetele. Vaidlust ei ole, et Veera Majevskaja on avalduse ostueesõiguse teostamiseks esitanud AÕS § 263 lg-s 1 sätestatud tähtajal, tehes 23.08.2001 notar Sirje Ormani büroos vastavasisulise notariaalselt tõestatud avalduse Sulev Turule ja Valdo Põldsaarele. Avalduses pakuti ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks 20.09.2001. AÕS § 265 järgi läksid ostueesõiguse teostajale AÕS § 264 lg-s 1 sätestatud ostueesõiguse avalduse tegemisega üle kõik õigused ja kohustused, mis olid ostu-müügilepingu järgi ostjal. Vastavalt ostu-müügilepingu p-le 3 olid Valdo Põldsaar ja Sulev Turu kokku leppinud, et omandiõigus ja valdus hoonele läheb Sulev Turule üle lepingu allakirjutamisest. Sama lepinguga võõrandas Valdo Põldsaar Sulev Turule ka Xxxxxxx x asuva maa tagastamise nõudeõiguse. Lepingu p 5 järgi oli hoone müügi ja nõudeõiguse loovutamise hind kokku 450 000 krooni, millest 45 000 krooni oli tasutud enne lepingu sõlmimist ja 405 000 krooni tuli tasuda hiljemalt 10.08.2001. Vaidlust ei ole, et ostueesõiguse teostamise ajaks oli Sulev Turu tasunud 450 000 krooni. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 269 lg 1 sätestas, et ostueesõigust teostav isik on kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused. Lisaks ostu-müügilepingus märgitud hinnale oli lepingu sõlmimise kuluks notaritasu 1 600 krooni, millele lisandus käibemaks 288 krooni (kokku 1 888) krooni, mis tuli ostjal ja müüjal tasuda võrdsetes osades, ja 100 krooni hooneregistri kande muutmise eest. Kolleegium märgib, et 09.08.2001 on Valdo Põldsaar 450 000 krooni eest võõrandanud nii hoone Xxxxxxx x kui ka hoonealuse maa tagastamise nõudeõiguse. Lepingust ei tulene, kui palju pidi ostja maksma kummagi lepingu eseme eest eraldi. Järgnevalt tuli maakohtul tuvastada, kas hageja on AÕS § 269 lg-st 1 tuleneva nõude täitnud kohaselt. Vaidlust ei ole, et 28.05.2002 tasus Tarmo Kruusamägi ostuhinna kohtu deposiiti ja tema avalduste alusel on see talle hiljem tagastatud. 31.08.2004 on Tarmo Kruusamägi uuesti tasunud ostusumma 454 044 krooni maakohtu deposiiti. Maakohus on otsuse ebaõigesti märkinud, et tasutud on 451 044 krooni (I köide tlk 337). Ebaõige on kaebuse väide, et Tarmo Kruusamägi ei ole kinnitanud, et see summa on tasutud Veera Majevskaja eest. 11.05.2007 kirjas (II köide tlk 151), mis on kohtule esitatud 21.05.2007, on Tarmo Kruusamägi kinnitanud, et tema ja Veera Majevskaja vahelise kokkuleppe kohaselt kasutab Veera Majevskaja tema poolt kohtu deposiiti kantud raha ostuhinna tasumiseks. Kuigi maksekorralduse selgitusse on ekslikult märgitud tunnistajatasu, on nii hageja kui maksja selgitanud, et tegemist on ostuhinnaga. Ebaõige on kaebaja väide, et Veera Majevskaja pidi isiklikult raha tasuma. Tegemist ei ole kohustusega, mis tuleb täita isiklikult, ja

10(13)

vastavalt makse tegemise ajal kehtinud VÕS § 78 lg-le 1 võis kolmas isik võlgniku eest kohustuse täita ja võlgnik vabanes sellega täitmise kohustusest. Väide, et hageja poolt ostueesõiguse teostamine on näilik, on tõendamata ja paljasõnaline. Ebaõige on apellandi seisukoht, et maakohus on vääralt lugenud raha maksmise kohtu deposiiti ostuhinna õigeaegseks tasumiseks. AÕS § 271 lg 1 kohaselt võib müüja või ostja keelduda valduse ja omandi üleandmisest juhul, kui ostueesõiguse teostaja ei ole tasunud hinda ega hüvitanud kulutusi. Õige ei ole apellandi väide, et kostjal on õigus keelduda hagejale omandiõigust ja valdust üle andmast, kuna ostueesõiguse teostaja ei olnud tasunud 20.09.2001 ostuhinda ja lepingu sõlmimiseks tehtud kulutusi. Ostueesõiguse teostamise avalduses ostueesõiguse teostajate poolt pakutud ajal 20.09.2001 kell 15.00 ei ilmunud notar Sirje Ormani büroosse Sulev Turu ja selletõttu jäi leping sõlmimata ja kindlaks tegemata, kas Tarmo Kruusamägil oli kaasas raha ostuhinna tasumiseks või mitte. Ebaõige on Sulev Turu käsitlus, mille kohaselt pidi ostuhind olema deponeeritud enne 20.09.2001. AÕS § 271 lg 2 järgi on ostueesõiguse teostaja kohustatud deponeerima ostusumma siis, kui ostja või müüja on keeldunud seda vastu võtmast. Õige on maakohtu järeldus, et ostueesõiguse teostamiseks piisas vastava avalduse esitamisest ja alles pärast seda tekkis hagejal kohustus ostuhind tasuda ja ostja ei pidanud andma ostetud asja välja enne kui on tasutud ostuhind. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud, et piisav on, kui ostuhind on tasutud maakohtu otsuse tegemise ajaks, millisele seisukohale on asunud ka Riigikohus otsuses nr 3-2-1-96-04. Seega on hageja poolt ostuhinna ja lepingu sõlmimiseks tehtud kulutuste tasumise kohustus kohaselt täidetud. Kolleegium märgib, et asja eelneval läbivaatamisel ringkonnakohtus on maakohtule antud juhis, et selgitada, millise osa lepingus märgitud ostuhinnast moodustas tasu maa nõudeõiguse tagastamise loovutamise eest. Menetluses pooled seda ei määratlenud ja deposiiti on tasutud kogu ostusumma, mis hõlmas nii hoone kui ka maa nõudeõiguse müügihinna. Selle summa tasumisega on esialgse ostja nõue temale ostuhinna ja lepingu sõlmimise kulutuste tasumiseks igal juhul deposiiti makstuga tagatud. Järgnevalt on Sulev Turu apellatsioonkaebuses leidnud, et hagi rahuldamise välistab asjaolu, et Veera Majevskaja ei ole tasunud enne otsuse tegemist kulusid, mille kostja on teinud ajal, kui hoone oli tema omandis ja valduses. AÕS § 269 lg 2 sätestab, et kui asi on ostja omandis või valduses, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostja poolt tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused ja tasutud maksud. AÕS § 271 lg 1 sätestab, et kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma, võib müüja või ostja keelduda avalduse esitamisest ostueesõigust teostanud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse asja omanikuna, samuti talle valduse üleandmisest. Eeltoodust tuleneb, et kulutuste hüvitamata jätmise korral on õigus keelduda ostjal andmast üle hagejale asja omandit ja valdust. Poolte vahel oli vaidlus tehtud kulutuste suuruse osas. Kolleegium leiab, et kulutuste deponeerimata jätmine ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Kohtul on võimalus kindlaks määrata tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused ja tasutud maksed. Kuna AÕS § 271 lg 1 annab ostjale õiguse keelduda kuni ostueesõiguse teostaja poolt kulude hüvitamiseni omandi ja valduse üleandmisest, siis on kohtul võimalus määrata kindlaks kulutuste ja maksude suurus ning TsMS § 445 lg 1 mõtte kohaselt määrata kindlaks otsuse täitmise kord viisil, kus kostja ei ole kohustatud hagejale elamu omandit ja valdust enne üle andma, kuid hageja on tasunud talle kulutused ja tema poolt makstud maksud. Nimetatud toimingud on võimalik teha täitemenetluses ja kulude tasumiseks kasutada kohtutäituri deposiitarvet. Kolleegiumi arvates ei ole selline otsuse täitmise korra kindlaksmääramine vastuolus poolte tahteavaldustega. Kostja on oma avaldustes maakohtule seadnud hageja poolt ostueesõiguse teostamise sõltuvusse tema poolt tehtud kulutuste ja makstud maksude tasumisest ja hageja ei ole kulutuste hüvitamisele olnud vastu, kuid vaidlus on kulude ja maksude täpses suuruses. Kuna kohtuotsuse resolutsioon peab TsMS § 442 lg 5 teise lause kohaselt olema selgelt arusaadav ja täidetav ka ilma muu kohtuotsuse tekstita, siis on kolleegiumi arvates põhjendatud sätestada otsuses täitmise kord viisil, mis tagab kostjale tehtud kulutuste hüvitamise. Samuti tuleb otsuse täitmisel kindlaks määrata, et omandi ja valduse üleandmisega hagejale tuleb samaaegselt Harju Maakohtu deposiitarvelt välja maksta kostja Sulev Turule AÕS §

11(13)

269 lg 1 alusel makstud ostuhind ja lepingu sõlmimise kulud. Õige on Sulev Turu apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on ületanud vastuhagi lahendamisel nõude piire. Tunnustades kostja nõuet hageja vastu kulutuste 152 569,10 krooni hüvitamiseks on maakohus vastuolus TsMS §-ga 439 teinud otsuse nõude osas, mida kostja ei ole esitanud. Sulev Turu ei ole esitanud vastuhagi kulutuste hüvitamiseks. Selles osas tuleb maakohtu otsus tühistada. Kulude ja maksude hüvitamine hageja poolt peab toimuma eelnevas otsuse lõigus toodud viisil. Kostja on esitanud maakohtule avalduse hageja poolt ostueesõiguse teostamisel kulutuste hüvitamiseks summas 152 569,10 krooni (II köide tlk 144). Kolleegium märgib, et esitatud avalduse päises olev summa on vastuolus avalduse tekstiga ja arvutusega, mille kohaselt on tehtud kulutuste ja makstud maksude suurus 144 277,10 krooni. 28.08.2002 esitatud avalduse kohaselt olid kostja poolt tehtud kulutused ja makstud maksud 112 520,89 krooni (I köide tlk 252-253) ja 16.04.2007 esitatud avalduse kohaselt lisandub sellele akende vahetuse eest 4 487,30 krooni ja maamaks 27 269 krooni, seega kokku 144 277,10 krooni. Poolte vahel on vaidlus tehtud kulutuste ja maksude suuruse üle, väljaarvatud akende vahetamiseks kulunud 4 487,30 krooni. Veera Majevskaja on apellatsioonkaebuses väitnud, et maakohus ei ole põhjendanud kulutuste suuruse määramisel oma otsust piisavalt. Poolte vahel ei ole vaidlust, et elamu Xxxxxxx x oli ostueesõiguse teostamise ajal ehitustehniliselt väga halvas seisundis ja vajas remonti. Ka hageja on selgitanud, et tema kasutuses olev esimese korruse korter oli elamiskõlbmatu ja ta kolis teisele korrusele. Kostja väitis, et tema tellimisel OÜ Almega koristas ja vedas ära Xxxxxxx x hoovist prahi, vedas keldrist välja mädanenud puitosad, eemaldas korterite x ja x põrandad ja vedas lammutustöödel tekkinud ja elamu kuurides oleva prahi ära. Nimetatud töö eest tasus kostja 20.08.2001 arve nr 45 (I köide tlk 254) alusel OÜ-le Almega 34 220 krooni. Sama äriühing on 2003 aastal teostanud kanalisatsioonitrassi vahetuse Xxxxxxx x hoovil summas 51 802 krooni, mille kohta on esitatud Sulev Turule 21.04.2003 arve 303a (I köide tlk 255). Hageja vaidles kulutusele vastu, kuna tema arvates ei olnud mõistlik kulutada neile töödele niipalju aega ja ressursse. Kolleegium leiab, et hageja täpsustamata väited ei anna alust kahelda tehtud tööde mahtudes ja selle eest tasutu vajalikkuses. OÜ Almega omaniku K. I.i, kes juhtis tööde teostamist, tunnistajana antud ütlustest (II köide tlk 181-182) tuleneb, et teostatud tööde mahud olid õiged ja kostja on teostatud tööde eest maksnud. Tegemist ei olnud olmeprügi äraviimisega nagu väitis hageja, vaid suuremahuliste lammutustöödega ja sellest tekkinud prügi äraveoga. Kolleegiumi arvates oli tehtud töö vajalik. Kanalisatsioonitrassi vahetuse kohta selgitas tunnistaja, et trass avati ja pinnas veeti veoautoga ära ja trassi sulgemisel veeti sinna killustikku ning arvetel märgitud ajakulu selleks oli õige. Kanalisatsioonitorustiku vahetamise materjalide maksumus oli kostja väidete kohaselt 1 155,70 krooni, mille tasumist tõendavad ostutšekid ja sularahaarved. Hageja sellele kulutusele vastuväiteid esitanud ei ole. Kolleegiumi arvates oli kanalisatsioonitrassi torude väljavahetamine ja vahetamiseks vajalike materjalide ostmine põhjendatud, kuna poolte seletuste kohaselt olid kanalisatsiooni mittetöötamise tõttu maja hävimisohus. Järgmisena on kostja väitnud, et ta tegi 2003 juuni-august sanitaarremonti ja elektritöid 14 877,10 krooni eest, mille kohta on ta esitanud tšekid materjalide ostu kohta. Hageja ei ole vastu vaielnud remondi tegemisele, kuid on öelnud, et esitatud tšekid ei tõenda, et materjalid kasututati elamus Xxxxxxx x. Kolleegium, leiab, et vastuväide ei anna alust teha kulutuste osas maakohtust erinevat järeldust. Kuna hageja ei ole vastu vaielnud remondi tegemisele ja ehitusmaterjalid, mille ostmist tšekid tõendavad, on tavapäraselt kasutatavad sanitaarremondi ja elektripaigaldiste remondi teostamisel, siis leiab kolleegium, et apellandi väited ei anna alust lugeda tehtud kulutusi mittepõhjendatuks. Kostja on tasunud pärast elamu omandamist maamaksu Xxxxxxx x maa kasutamise eest 37 735 krooni, mille tasumine on tõendatud summas 10 466 krooni maamaksu arvestusega ja ülekannetega (I köide tlk 267-268) ja ülejäänud osas 02.04.2007 maksekorraldusega ning Maksu- ja Tolliameti õiendiga (II köide tlk 138-139). Arvestades, et maamaksu tasumise kohustus on kõigil isikutel, kelle kasutuses on maa, ja hageja ei ole sellele

12(13)

kulutusele vastu vaielnud, siis leiab kolleegium, et 37 735 krooni kuulub hageja poolt ostueesõiguse teostamisel kostjale hüvitamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel akende vahetamiseks tehtud kulutuste osas summas 4 487,30 krooni. Seega tuleb lugeda kostja poolt tehtud vajalikeks ja kasulikeks kulutusteks ja maksudena tasutuks kokku 144 277,10 krooni, mille hageja on kohustatud vastusooritusena omandi ja valduse saamisel ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 269 lg 2 alusel kostjale tasuma. Õige on Veera Majevskaja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole menetluskulusid jaganud õigesti. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 tuleb menetluskulude kindlaksmääramisel ja jaotamisel kohaldada seni kehtinud seadust. Hagi esitas Veera Majevskaja koos Tarmo Kruusamägiga, makstes riigilõivu 24 000 krooni. Hageja hagi on rahuldatud ja tema vastu esitatud vastuhagi üürilepingu tühisuse tunnustamiseks jäeti rahuldamata, kuid Tarmo Kruusamägi hagi jäeti rahuldamata. Seetõttu tuleb kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi kostjalt hageja kasuks välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivust pool, see on 12 000 krooni. Esmakordselt apellatsioonkaebuse esitamisel tasusid hageja ja Tarmo Kruusamägi riigilõivu 24 000 krooni. Apellatsioonkaebus rahuldati hageja osas ja asi saadeti uueks arutamiseks maakohtule, Tarmo Kruusamägi kaebuse jäeti rahuldamata. Kolleegium leiab, et põhjendatud on TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel välja mõista kostjalt pool riigilõivust 12 000 krooni. TsMS § 61 lg 1 p 1 ja 2 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ka vajalikud ja põhjendatud kulud õigusabile. Hageja ja Tarmo Kruusamägi kulutused õigusabile asja esimesel arutamisel maakohtus olid 45 000 krooni (I köide tlk 463-465), esimeses apellatsioonimenetluses 15 151,20 (II köide tlk 58-60) ja Riigikohtule vastuse koostamisel 7 788 krooni. Kokku olid Veera Majevskaja ja Tarmo Kruusamägi kulud õigusabile 67 939,20 krooni, millest pool tuleb lugeda Veera Majevskaja nõudega seotuks, see on 33 969,60 krooni. Kuna hagi ostueesõiguse teostamiseks on varaline hagi hinnaga 450 000 krooni, siis selle osas on põhjendatud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel välja mõista õigusabikulu 22 500 krooni. Vastuhagi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks on mittevaraline ja TsMS § 61 lg 1 p 2 järgi on põhjendatud ka ülejäänud õigusabikulude väljamõistmine, mis olid arvestades asja mahtu ja menetlemiseks kulunud aega, põhjendatud ja vajalikud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista õigusabikulud summas 33 969,60 krooni. Kokku tuleb Sulev Turult välja mõista kohtukulu 57 969,60 krooni. Seoses apellatsioonkaebuste osalise rahuldamisega tuleb käesoleva apellatsioonimenetluse kulud kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 järgi jätta poolte kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.