Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-01-159
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
6.12.2007, Tallinn
Kohtuasi
V M hagi S T vastu ostueesõiguse teostamise ja omandiõigus tunnustamiseks ning S T vastuhagi V M ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks 15.11.2007
Asja läbivaatamise kuupäev Menetlusosalised
Liili Lauri
Hageja: V M – isikukood xxx, elukoht xxx), esindaja vandeadvokaat Raul Ainla Kostja S T – isikukood xxx, elukoht xxxx, esindaja vandeadvokaat Veljo Viilol Kostja: Tallinna Koolberg
Resolutsioon
linn,
esindaja
Kaialiisa
Hagi rahuldada. Vastuhagi rahuldada osaliselt. Tunnustada hageja V M ostueesõigust omandiõigust elamu Xxx, Tallinn suhtes.
ja
Jätta S T vastuhagi V M ja Tallinna linna vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata. Tunnustada S T hagi V M vastu kulutuste 152 569.10 krooni nõudes. Jätta V M ja S T kohtukulud nende endi kanda.
Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg 1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hagiavalduse asjaolud ja nõue.
Valdo Põldsaare ja S T vahel sõlmiti 09.08.2001 aastal ehitise ostu- müügi ja maa nõudeõiguse loovutamise leping. Müüdud elamu oli koormatud kahe kehtiva üürilepinguga. Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse esinduses) ja T K vahel sõlmitud üürilepinguga nr 123-k ning Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse esinduses) ja V M vahel sõlmitud üürilepinguga nr 3261. V M pöördus kooskõlas omandireformi aluste seaduse ( ORAS) § 12 ` lõikega 10, 23.08.2001.a. notar Sirje Orman büroosse ostueesõiguse kasutamise kohta avalduse tegemiseks. V M ja T K kutsusid 20.09.2001.a. kella 15.00 kostja notar Sirje Ormani büroosse ostu- müügi ja nõudeõiguse loovutamise lepingu sõlmimiseks. Kostja sellel ajal notaribüroosse ei ilmunud ning ei teatanud põhjustest. Ostja poolt on tasutud müügiobjekti hinna 450 000 krooni ning notaritasu 944 krooni ja riigilõivu 100 krooni. 26.10.2001.a. Tallinna Linnakohtule esitatud hagiavalduses palusid V M ja T K tunnustada omandiõigust elamule Tallinnas, Xxx. 09.04.2002.a. täpsustatud hagiavalduses paluti lisaks omandiõiguse tunnustamisele kõigi ostja õiguse ja kohustuste ülekandmist vastavalt 09.08.2001.a. ostu- müügi ja maa nõudeõiguse loovutamise lepingule. Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2005 otsusega jäeti ( lõppjäreldustes) muutmata Tallinna Linnakohtu 06.05.2005.a. otsus T K hagi rahuldamata jätmise osas, muus osas saadeti tsiviilasi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja vastuväited. S T vaidles esitatud hagile vastu, ostueesõigust omaval isikul on õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva ostu- müügilepingu ärakirja saamise päevast, muuhulgas tasuma ostuhinna. V. M ei ole tasunud ostuhinda, samuti vajalikke kulutusi, ostja võib keelduda osteesõigust teostanud isikule omandiõiguse ja valduse üleandmisest. S T vastuhagi V M ja Tallinna linna vastu. Esitatu kohaselt leiab kostja, et V M üürileping nr 3261, mis sõlmiti KKMunitsipaalettevõttega, tuleb tunnistada tühiseks, sest see sõlmiti vastuolus seadusega, alused lepingu sõlmimiseks puudusid. Seadusliku alusena on märgitud Tallinna Mererajooni Täitevkomitee 10.03.1975 korraldus, mille tähis lepingul puudub. Vastavalt ENSV Ministrite Nõukogu ja ENSV Ametiühingute Nõukogu 20.03.1967 määrusele nr 100, punktile 100, andis order õiguse kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks. V. M ei ole korterit Xxx- 4 seadusega ettenähtud korras üürile antud ja
tulenevalt ORAS § 18 lõikele 1 oli keelatud vaidlusaluse elumi andmine ja lepingu sõlmimine. Lepingu on allkirjastanud Sirje Saarna, kel ei olnud selleks volitusi. Vaid J. Männisalu omas Tallinna linna ja KKME vahel 05.05.1994.a. sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel volitusi. V. Ml oli tähtajaline elamisluba üürilepingu sõlmimise ajal. Kostja S T on esitanud tulenevalt AÕS § - st 269 lg 2 nõude elamuga seonduvalt vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamiseks, kokku summas 152 569.10. ( I kd, tlk 212- 213 ning II kd, tlk 144). S T palub tühistada V M elumi üürileping Xxx-4 asuva korteri kasutamiseks. ( I kd, tlk 158) V M vastuväited. Vastuhagi ei tunnista, kehtiv üürileping oli enne 01.09.1994.a., kui jõustus TsÜS. KKME saatis üüriarveid ja V. M tasus üüri. V. M ei nõustu 28.08.2002.a. esitatud avalduses toodud kulutuste põhjendustega, mis puudutab prügi äravedu, samuti kanalisatsioonitorustike väljavahetamisele tehtud kulud summas 51 802 krooni, teostatud tööde maht ja arve ei ole omavahel proportsioonis, maamaksu nõue ei ole põhjendatud, ostu – müügilepingus ei olnud ta ostja vaid müüja, AÕS § 269 lg 2 järgi tuleb ostueesõiguslasel hüvitada ostjale maksud. Tõendamata on, et sularahaarved on seotud Xxx asuva elamuga. Hageja ei vaidlusta kulutust akendele summas 4487.30 krooni. Tallinna linna vastuväited esitatud vastuhagile. S T 05.08.2003.a. avalduse kohaselt oli nõude sisuks 16.11.1994.a. sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamine TsK § 51 alusel, kuni 01.09.1994.a. kehtinud TsK § 49 tõi kaasa seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine tehingu kehtetuse seaduses nimetatud juhtudel, elumi üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmine nimetatud tagajärge ei sätestanud. 16.11.1994.a. vormistati olemasolev üürileping kirjalikku vormi kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993.a. määruse nr 308 punktiga 2.2, mille kohaselt tuli olemasolevad üürilepingud sõlmida ümber hiljemalt 31.12.1994.a. Hageja nõudeks on 1994.a. üürilepingu tühisuse tuvastamine, mil ei kehtinud enam elamukoodeksit. Elumi Xxx-4 esialgseks üürnikuks oli Jekaterina Belova, kes oli hageja vanaema. V M ( alates 21.10.1988.a. M) asus Eesti NSV elama 03.09.1974 aadressile Xxx, alates 10.03.1975.a. allüürnikuna Xxx- 4. Peale J B surma xxx.a. omandas hageja elumi kasutusõiguse EK § 87 kohaselt üürnikuna, üürileandja käsitles teda perekonnaliikmena arvestades pikaajalist üürisuhet ja ühist majapidamist. Elamu tagastamise hetkel hageja üürisuhe eksisteeris, seda ei ole vaidlustanud ka vara suhtes omandireformi õigustatud objektiks tunnistatud Valdo Põldsaar, mida kinnitab ostu – müügilepingu punktis 2.1.1 toodu.
Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning tuleb rahuldada. Vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on
tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Vastavalt võlaõigusseaduse , tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § - le 16 võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut kohaldatakse juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast 1 juulit 2002.a. Kohaldamisele kuuluvad vastavad asjaõiguse sätted, mis kehtisid ostueesõiguse teostamise hetkel. Asja materjalide kohaselt tunnistati V P omandireformi õigustatud subjektiks 27.09.1999.a. otsusega nr 10964 (I kd, lk 55) ja sama otsusega tunnistati Xxx (endine xxx) kinnistul nr xxx asunud ehitised ja krunt susega 481 m2 omandireformi objektiks. Elamu tagastati 11.05.2000.a. Valdo Põldsaarele vara üleandamis aktiga nr 259 Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 1497-k, 12.04.2000.a. alusel. Valdo Põldsaare ja S T vahel sõlmiti 09.08.2001.a. ehitise ostu- müügi ja maa nõudeõiguse loovutamise leping, V P müüs Xxx asuva elamu vallasasjana S T 09.08.2001 450 000 krooni eest (I kd, lk 16-17) ning lepingu p 5.2 järgi oli ostja tasunud müüjale 45 000 krooni lepingu sõlmimise ajaks ja ülejäänud 405 000 krooni pidi ostja tasuma hiljemalt 10.08.2001. Hageja V M tugineb asjaolule, et kasutab Xxx-4, asuvat elumi üürilepingu alusel ja soovib teostada oma ostueesõigust. Vaidlus seisneb asjaolu üle, kas hageja kasutas kehtiva üürilepingu alusel elumi ning kas on nõuetekohaselt tasutud ostu- müügilepingu hind Hageja omalt poolt leiab, et kostja tehtud ehitus- remonttööd on mahult üle paisutatud. Hageja on teinud AÕS § 264 lg 1 kohaselt ostueesõiguse teostamiseks notariaalselt tõestatud ostueesõiguse avalduse, mille esitas hageja notar S. Ormani büroo kaudu 23.08.2001.a. ( I kd, lk 15), avalduse kohaselt soovis hageja kasutada ORAS § 12` lg 10 alusel ettenähtud ostueesõigust ehitiste, asukohaga xxx osas ning astuda ostja asemele. Müügilepingu ja maa erastamise nõudeõiguse loovutamise lepingu sõlmimiseks kutsuti S T notar Sirje Ormani büroosse 20.09.2001.a. kella 15.00, lepingut ei sõlmitud ning hageja pöördus 26.10.2001.a. kohtusse. ORAS § 12 `lg 11 kohaselt laienevad § 12 `sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas elumis elamu tagastamise hetkel. Kohus asub seisukohale, et V M ORAS §-s 12`lg 11 sätestatud ja nõutav üürisuhe, on tõendatud. Kostja vastuhagis formuleeritud vastuväited üürilepingu tühisuse kohta ei ole tõendatud. Asjas on kirjalike tõenditega kinnitamist leidnud, et elumi Xxx-4 esialgseks üürnikuks oli J B , kelle juurde asus elama hageja V M ( alates 21.10.1988.a. M), esialgselt elas hageja alates 03.09.1974.a. aadressil Xxx, alates 10.03.1975.a. allüürnikuna Xxx4. Peale Jekaterina Belova surma 30.01.1987.a. omandas hageja elumi kasutusõiguse EK § 87 kohaselt üürnikuna, üürileandja käsitles teda perekonnaliikmena arvestades pikaajalist üürisuhet ja ühist majapidamist. Vaidlust ei ole, et elamu tagastamise hetkel hageja elas vaidlusaluses elumis. Kohus asub seisukohale, et ka üürisuhe eksisteeris, samuti on Tallinna linn esialgse üürileandjana lepingulist suhet kinnitanud. Üürilepingu sõlmimine eeldab üürileandja ja üürniku kokkulepet ja tahet, mis käesolevas asjas on tõendatud. Seega puudub alus lugeda üürileping tühiseks lepingu suhtes kolmanda isiku vastuväidete alusel.
ORAS § 12`lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. AÕS § 257 lg 1 kohaselt tekib ostueesõigus seaduse või tehingu alusel, lg 5 järgi seaduses määratakse, kellele osteesõigus kuulub ja millistel juhtudel seda saab teostada. Seadusjärgne ostueesõigus kehtib igakordse võõrandamise korral, kui seadusest ei tulene teisiti. Ostueesõiguse teostamiseks piisab, kui ostueesõigust omav isik teatab notariaalse avaldusega ostjale või müüjale, et soovib kasutada oma ostueesõigust. Ostu- müügilepingust tuleneva hinna tasumise kohustus tekib isikul seejärel, kui ta on oma ostueesõiguse avalduse esitamisega teostanud ja sellega astunud müügilepingusse ostja asemele. Ostuhind tuleb tasuda hiljemalt selleks ajaks, kui ostueesõiguse kasutaja nõuab endale asja üleandmist. Väidetava ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 263 lg 1 kohaselt on ostueesõigust omaval isikul õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva ostu – müügilepingu ärakirja saamise päevast, § 262 lg 1 kohustab müüjat ostjaga sõlmitud ostu – müügilepingu ärakirja viivitamatult esitama ostueesõigust omavale isikule. Müügilepingu sõlmimise ajal ja ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise ajal kehtinud AÕS § 265 sätestab, et ostueesõiguse teostajale lähevad üle kõik õigused ja kohustused, mis ostumüügilepingu järgi olid ostjal. Vaidlusaluse müügilepingu järgi oli Xxx asuva elamu müügihind 450 000 krooni ning lepingu p 5.2. järgi oli ostja tasunud müüjale 45 000 krooni lepingu sõlmimise ajaks ja ülejäänud 405 000 krooni pidi ostja tasuma hiljemalt 10.08.2001, so järgmisel päeval pärast lepingu sõlmimist (09.08.2001). Lepingu p 9 järgi pidi ostja tasuma riigilõivu 100 krooni hooneregistri kande muutmise eest ja muud lepingu sõlmimise kulud võrdselt, notaritasu oli 1888 krooni. Seega lasus hagejatel ostueesõiguse teostamisel kohustus tasuda S. Tle vastavalt AÕS § - le 265 ja § - le 269 lg 1 müügihind 450 000 krooni, 100 krooni riigilõivu eest hooneregistri kande tegemiseks ja 944 krooni notaritasu eest. Asja materjalide kohaselt 20.09.2001.a. ei toimunud tehingut. Hageja on kohtule esitanud tõendid ( I kd, tlk 130), millest nähtub, et kohtu tagatisarvele on tasunud AÕS § 269 lg 1 kohaselt ostuhinna ja kulutuste eest 28.05.2002.a. 451 044 krooni T K , viimane on teinud tahteavalduse tehtud makse lugeda kokkuleppel V Mga tema eest tehtuks (II kd, tlk 151). Seega loeb kohus täidetuks ostueesõiguse teostamisel ostuhinna ja lepingu sõlmimise kulutuste maksmise kohustuse. Kostja S T on kohtuistungil selgitanud, et ostu – müügilepingu hind oli kokku lepitud ühtse hinnana, mis kajastas nii elamu hinda kui nõudeõiguse loovutamist maale. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi. TsMS § 229 loetleb tõendid, lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Kostja S T on esitanud AÕS § 269 lg 2 alusel nõude elamuga seonduvalt vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamiseks, kokku summas 152 569.10 krooni, mis osas hageja ei vaidlustanud teostatud töid akende vahetamise osas kokku 4487.30 krooni. Kohtuistungil andis objektil Xxx teostatud tööde ja nende mahtude osas
ütlusi K I ning kostja viitas kirjalikele tõenditele ( tlk 252 – 269). Tunnistaja K I andis ütlusi selle kohta ( 2 kd, lk 181), et teostas töid Tobiase tänaval, tegi kanalisatsioonitöid, prügi koristust, kaevas kraave, valmistati ette pinnast veetorude vahetamiseks ning teostatud töö eest esitatud arved tasus S T. Tunnistaja ütluste kohaselt viidi prügi ja pinnast, 12 konteinerit ühiku hind 1000 krooni, ekskavaator oli objektil, mille kasutamise eest tuli tasuda renti 300 krooni tund, töömehe töö tunnitasu oli 75 krooni, objektile toodi killustikku ja liiva. Kostja soovib maamaksu summas 27 269 krooni tasumist. Hageja ei pea usaldusväärseks arves nr 45 toodud prügi äravedamiseks kasutatud konteinerite arvu, hageja arvates ei ole kostja tõendanud, et lammutustööd olid vajalikud elamu säilitamiseks, samuti seab kahtluse alla kanalisatsiooni torustike vahetamisele tehtud kulutused 51 802 krooni. Andes hinnangut elamu parandamisel ja remontimisel kostja poolt tehtud kulude kohta, leiab kohus, et need tuleb esitatud tõendite alusel lugeda asjakohasteks ja tõendatuks. Kostja selgituse kohaselt oli tööde teostamise eesmärk tagada vee ja kanalisatsiooni olemasolu ning vältida mädaniku edasine levik ja vältida puuseene teke. Asjaolu, et remonttöid teostati ei ole hageja vaidlustanud, kulutuste sust kinnitavad OÜ A arve nr 45, 20.08.2001.a. summas 34 220 krooni ja arve 303 A, 21.04.2003.a. summas 51 802 krooni, kirjeldatud töid kinnitas tunnistaja kohtuistungil. Kostja seletuse kohaselt ostis ta remontööde teostamiseks materjali ( I kd, tlk 256- 266) vaidlusaluse hoone remontimiseks, ka nimetatu osas ei ole hageja vastupidist väitnud. Kohus leiab, et hageja väited teostatud tööde ebamäärase mahu kohta ei ole tõendatud, tunnistaja selgitas kohtuistungil arvetel märgitud hinna kujunemist. Kuivõrd asja sisulise arutamise käigus on tõendamist leidnud hageja ostueesõiguse teostamise õiguspärasus tuleb tema kanda jätta kostja poolt alates ostueesõiguse teostamise hetkest tasutud maamaksu summa. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Poolte õigusabikulu tuleb lahendada kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel. Kostja S. T on esitanud kohtukulude nõude summas 65 667 krooni ja palub tagasi nõuda tasutud riigilõiv (II kd, tlk 209). Hageja on tasunud riigilõivu 24 000 krooni. TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud, TsMS § 61 lg 1 p 1 sätestas õigusabikulude hüvitamise põhimõtte. Arvestades asja menetluse käiku ja võimalusi lahendada vaidlus kohtueelselt ning pooled on kohtukulusid kandnud seoses põhihagi arutamise kui vastuhagi arutamisega ühtselt, siis leiab kohus, et mõlema poole kohtukulud, sh õigusabikulud tuleb jätta nende endi kanda. Tallinna linn õigusabikulude hüvitamise taotlus ei esitanud.
Liili Lauri kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.