Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
3-2-1-7-04 Tartu, 11. veebruar 2004. a Eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa OÜ REVALTEAM hagi Viktor Volkovi vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. oktoobri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1055/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Viktor Volkovi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 12. jaanuar 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja seaduslik esindaja L. Mossin Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3.oktoobri 2003. a otsus osas, millega tõsteti eluruumist välja Viktor Volkoviga koos elavad isikud teist eluruumi vastu andmata. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada V. Volkovile 29. oktoobril 2003. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ-le REVALTEAM kuulub Tallinnas Luise tänav 34 asuv elamu. Viktor Volkov kasutab koos tütre Annaga (sündinud 14. mail 1989. a) korterit nr 9.
24.aprillil 2002. a esitatud hagiavalduse kohaselt ei ole kostja alates 2000. aasta juunist tasunud iga kuu üüriarveid ja kui on tasunud, siis teinud seda osaliselt. 1. juunini 2001. a oli üür eluruumi kasutamise eest 348 krooni 80 senti kuus ja mitteeluruumi rent 333 krooni 60 senti kuus. Alates
1.juunist 2001. a olid vastavad summad 654 krooni kuus ja 583 krooni kuus. Lisaks üürile ja rendile pidi kostja tasuma maamaksu 101 krooni 60 senti kuus, samuti maksma kasutatud vee ja elektri eest. Kostja pole maksnud vee ega elektri eest ning tema varustamine elektrienergia ja veega on lõpetatud. Kuni 2001. aasta novembrini saatis hageja kostjale üüriarved tähitud kirjaga, edaspidi pani ta arved kostja postkasti või saatis lihtpostiga. Hageja on kostjale võlgnevusest kirjalikult teatanud. Kostja on üüri, rendi ja kommunaalteenuste eest võlgu kokku 50 362 krooni. Seetõttu palus OÜ REVALTEAM lõpetada Viktor Volkoviga eluruumi üürilepingu ning tõsta kostja koos temaga elavate isikutega eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja väitel on ta maksnud üüri korteri eelmise omanikuga sõlmitud üürilepingu alusel ja regulaarselt. Korteri omaniku vahetumisel pidi üüri suurus jääma samaks. Hageja suurendas ühepoolselt üüri ja lisas sellele renditasu abiruumide kasutamise eest. Kostjale ei ole kommunaalteenuseid pikemat aega osutatud. Hageja ei ole kostjale üürarveid saatnud. Kostjal ei ole hageja ees võlgnevust.
3.Tallinna Kesklinna Valitsuse sotsiaalhoolekande osakonna arvamuse kohaselt on hagi põhjendatud, kuna kostja ja tema tütar elavad juba pikemat aega mujal. Maardu Linnavalitsuse sotsiaalabi osakonna arvamuse kohaselt ei kahjusta üürilepingu lõpetamine ja väljatõstmine alaealise õigusi, sest ta elab koos isaga juba alates 2002. a augustist mujal ja vaidlusalust eluruumi faktiliselt ei kasuta.
4.Tallinna Linnakohtu 17. aprilli 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt peab hageja ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks tõendama võlgnevuse olemasolu ja selle põhjendatust. Hageja ei ole seda tõendanud ega kostja vastuväiteid ümber lükanud. Hageja ei ole esitanud kirjalikku üürilepingut. ES § 34 kohaselt kehtisid kostja suhtes eelmise omanikuga sõlmitud üürilepingu tingimused. Hageja ei ole tõendanud, et ta tõstis üüri ES §-s 375 sätestatud korras ja et tal oleks õigus nõuda abiruumide kasutamise eest renditasu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. oktoobri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse. Uue otsusega lõpetati V. Volkoviga ennetähtaegselt eluruumi üürileping ja ta tõsteti eluruumist välja kõigi temaga koos elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata.
6.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestas ES § 28 kuni 1. juulini 2002. a kehtinud redaktsioon üürilepingu mõiste. Üürilepingu järgi kohustub eluruumi üürileandja andma teise isiku (üürniku) kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel, üürnik aga kohustub kasutama üüritud eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri. ES § 34 sätestas, et eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusaluse eluruumi omandamisel sai hagejast kostja üürileandja, ega ka selle üle, et kostjal ei olnud eelmise omanikuga ega ole ka hagejaga kirjalikku üürilepingut. Omaniku vahetumisel jäi faktiline üürisuhe jõusse. Kirjalike kokkulepete puudumise tõttu ei ole võimalik tuvastada varem kehtinud üürisuhte tingimusi. Pooled ei ole kirjalikku üürilepingut sõlminud ega üürisuhte tingimustes kokku leppinud ning seetõttu tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda elamuseaduses sätestatust.
7.Üürileandja võib nõuda ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu andmata, kui nad on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata üüri või tasumata ES § 37 3. lõikes nimetatud teenuste ja maksete eest või on võlgnevus üüri ning nimetatud teenuste ja maksete eest suurem kui kolme kuu üüri ning nimetatud teenuste ja maksete summa. Mõjuvatest põhjustest tuleb üürileandjale kirjalikult teatada ühe nädala jooksul üüri maksmise tähtaja möödumisest arvates. Seega pidi kohus tuvastama, kas kostja on jätnud rohkem kui kolm kuud üüri maksmata või tasumata teenuste ja maksete eest ning tasumata jätmise põhjused.
8.ES § 37 lg 1 sätestab, et üür on tasu eluruumi kasutamise eest ning üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. ES § 37 lg-s 2 on sätestatud, millised kulud kuuluvad üüri sisse. Kostja esitatud maksekorraldustest, tema ja hageja koostatud üüri arvestuse tabelitest ning kostja seletustest kohtuistungil järeldub, et ta on maksnud üüri ebaregulaarselt, s.o paar korda aastas. Kostja tasus enda väitel üüri ettemaksuna ja arvestusega 195 krooni kuus. Sellist üüri maksmist ei saa pidada nõuetekohaseks, kuna kostja ei ole seda teinud hageja esitatud arvete järgi.
9.Tulenevalt ES §-s 37š sätestatust kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu üüri piirmäära, mis kehtib kõigi samal haldusterritooriumil asuvate eluruumide suhtes, sõltumata omandivormist. Hageja on nõudnud üüri maksmist nendest piirmääradest lähtuvalt, s.o 1. juunini 2001. a 8 kr/m" ja pärast seda 15 kr/m". Selle üürimäära järgi pidi kostja maksma 1. juunini 2001. a üüri 348 krooni 80 senti kuus ning pärast seda 654 krooni kuus. Kostja maksis alates 22. juunist 2000. a kuni hagi esitamiseni üüri järgmiselt: 22. juunil 2000. a - 1365 krooni, 30. jaanuaril 2001. a - 1170 krooni, 14. juulil 2001. a - 975 krooni ja 7. veebruaril 2002. a - 1170 krooni. Kuna makstud summad ei katnud hageja nõutud üüri, ei ole neid võimalik käsitada üüri ettemaksetena. Kostja jättis üüri rohkem kui kolm kuud maksmata, mis on aluseks üürilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele ES § 54 lg 1 p 1 järgi.
10.Ekslik on linnakohtu seisukoht, et hageja pidi tõendama õigust nõuda tasu abiruumide kasutamise eest. Selline õigus tuleneb ES § 37 lg-st 1 ja seda ei ole vaja tõendada. Kostja võttis õigeks, et ta ei ole abiruumide kasutamise eest hagejale maksnud. Ekslik on aga kostja seisukoht, nagu ta ei peakski seda tegema, sest tasu abiruumide kasutamise eest sisalduvat üüris. Selline seisukoht ei vasta ES § 37 lg-tes 1 ja 2 sätestatule. Kuna hagejal oli seadusest tulenev õigus nõuda tasu abiruumide kasutamise eest, oli kostjal kohustus seda maksta. Abiruumide kasutamise eest nõudis hageja 1. juunini 2001. a 333 krooni 60 senti kuus ning pärast seda 583 krooni 80 senti kuus. Hageja on kostjale üüri suuruse muutmisest, samuti abiruumide kasutamise tasu arvestamise metoodikast ja suurusest kirjalikult teatanud.
11.Lisaks üürile eluruumi kasutamise eest peab üürnik ES § 37 lg 3 järgi tasuma veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuste eest ning maksma maamaksu. Kostja võttis õigeks, et ta ei ole maamaksu hagejale kunagi tasunud. Kostja väitel lõpetati korteri varustamine elektriga 1. detsembril 2000. a ja veega 30. jaanuaril 2001. a. Kuna kostja ei pea tasuma teenuste eest, mida talle ei osutatud, tuleks veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri osas arvestada esitatud arveid ja tasutud summasid kuni eelmärgitud kuupäevadeni. Kuna hageja ei ole selles osas tõendeid esitanud, ei ole võimalik tuvastada, kas ja kui palju kostja nende teenuste eest tasus või kui suur on tema võlgnevus.
12.Hageja on postikviitungitega tõendanud, et ta saatis 2001. aasta novembrini kostjale üüriarved tähitult. Hageja seadusliku esindaja seletuse kohaselt saadeti kostjale hiljem arved lihtpostiga või pandi need postkasti. Arved saadeti või toimetati aadressile Luise 34"9. Kostja võttis ringkonnakohtu istungil õigeks, et ta ei teatanud hagejale muud aadressi, kuhu arveid saata, kuigi ta vahepeal vaidlusaluses eluruumis ei elanud. Eeltoodu tõttu tuleb lugeda arved kostjale kätte antuks.
13.Kostja ei ole esile toonud mõjuvaid põhjusi, mida kohus võiks ES § 54 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel arvestada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
14.Kassatsioonkaebuses palus kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et pooled ei vaielnud kirjaliku üürilepingu sõlmimise üle. Kostja vastuväite kohaselt ei teinud hageja talle ettepanekut sõlmida kirjalikku üürilepingut. Eluruum asus omandireformi õigustatud subjektile tagastatavas elamus. Enne elamu tagastamist ei sõlminud
Tallinna linn kostjaga kirjalikku üürilepingut. Kostja tasus hagejale üüri samas suuruses kui eelmisele omanikule. Üüri suurust saab muuta ainult poolte kokkuleppel. Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti ES § 371. ES § 371 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud üüri piirmäär piirmääraks kõigil samal haldusterritooriumil asuvate eluruumise suhtes, sõltumata omandivormist. Seega on Tallinna linn kehtestanud üüri ülemmäära, kuid see ei tähenda, et üürileandja võiks nõuda üüri kehtestatud piirmääras. Pooltel puudub kokkulepe, et üüri tasutakse kehtestatud piirmääras. Kui see järeldus on vale, siis ei ole ringkonnakohus tuvastanud üürivõla suurust ega seda, kas kostja jättis tasumata rohkem kui kolme kuu üüri. Seega puudus alus ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei pea tõendama oma õigust nõuda tasu abiruumide kasutamise eest, sest selline õigus tuleneb ES § 37 lg-st 1. Pooled vaidlevad mitteeluruumide kasutamise eest tasumise üle. Hagiavalduse kohaselt ei maksnud kostja abiruumide kasutamise eest renti. Kostja vastuväite kohaselt polnud pooled rendi maksmises kokku leppinud. Vabariigi Valitsuse
26.jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korra" p 5 järgi lepitakse eluruumide teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest võetav tasu kokku üürilepingus. Kuna pooled pole sõlminud kirjalikku üürilepingut, ei olnud üürileandjal ühepoolselt õigust nõuda abiruumide eest renditasu ja üürnik võis jätta esitatud arved tasumata. Ringkonnakohus rikkus lastekaitse seadust. Kostja tõsteti eluruumist välja koos alaealise lapsega. Lastekaitse seaduse § 3 järgi on lastekaitse põhimõtteks alati ja igal pool seada esikohale lapse huvid. Ringkonnakohus on kaitsnud eraõigusliku juriidilise isiku huve, jättes lapse huvid kaitseta. TsMS § 89 lg 1 kohaselt kaasab kohus seaduses sätestatud juhtudel protsessi riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse arvamuse andmiseks. Otsustades alaelalise väljatõstmise üle, jättis ringkonnakohus Tallinna linna menetlusse kaasamata.
15.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja nendele väidetele vastu ja palus jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.
16.Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebusele esitatud vastuses toodud seisukohtade juurde.
TSVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
17.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel osaliselt tühistada osas, millega kohtuotsuse resolutsioonis otsustati V. Volkov eluruumist välja tõsta kõigi temaga koos elavate isikutega. Kohtuotsus tuleb jätta muutmata osas, milles V. Volkoviga lõpetati ennetähtaegselt eluruumi üürileping ning V. Volkov tõsteti eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.
18.Ringkonnakohus tuvastas, et kostjal ei olnud eelmise omanikuga kirjalikku üürilepingut, kuid omaniku vahetuse järel jäi faktiline üürisuhe kehtima. Ringkonnakohus leidis, et kirjalike kokkulepete puudumise korral ei ole võimalik tuvastada varasema suulise üürilepingu tingimusi ning vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda elamuseaduses sätestatust. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kui ei ole võimalik tuvastada suulise üürilepingu tingimusi, tuleb lähtuda seaduses sätestatust. Ringkonnakohus lähtus ES § 37 lg-st 1, mille kohaselt üür on tasu eluruumi
kasutamise eest ja üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest, ning sama paragrahvi 2. lõikest, mis sätestas, millised üürilepingu esemega seotud kulud kuuluvad üüri sisse. Ringkonnakohus tuvastas, et kostja maksis üüri ebaregulaarselt (22. 06. 2000 - 1360 krooni, 30. 01. 2001 - 1170 krooni, 14. 07. 2001 - 975 krooni ja
07.02. 2002 - 1170 krooni) ja kuna makstud summad ei katnud hageja nõutud üüri suurust, ei ole neid võimalik käsitada üüri ettemaksetena. Ringkonnakohus ei pidanud sellist üüri maksmist nõuetekohaseks. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. ES § 372 lg 1 järgi tuli maksta üüri perioodide kaupa. Üüri maksmise periood tuli kokku leppida üürilepingus. Kui üürilepingus ei ole üüri maksmise perioodi ära näidatud, loeti üüri maksmise perioodiks kalendrikuu. Hageja esitas üüriarved iga kuu. Seega pidi ka kostja maksma üüri iga kuu. Ringkonnakohus on õigest leidnud, et kostja jättis üüri rohkem kui kolm kuud maksmata, mis on aluseks üürilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele ES § 54 lg 1 p 1 järgi.
19.Ringkonnakohus leidis, et hageja nõudis üüri kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud piirmääradest lähtudes ja tal oli selleks seadusest tulenev õigus. Riigikohus on oma varasemates lahendites (vt tsiviilasi nr 3-2-1-33-00 RT III 2000, 12, 136) asunud seisukohale, et kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud üürimääras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida.
20.Kostja väitis vastuses hagile, et eelmisele omanikule maksis ta üüri 195 krooni kuus. Kui see nii oli, siis sai üürileandja tõsta ühepoolselt üüri ainult elamuseaduses kehtestatud korras. Üürileandjal oli ES § 375 lg 1 järgi õigus üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga üks kord 12 kuu jooksul, kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti. Kui üürnik ei olnud nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võis üürileandja sama paragrahvi 3. lõike järgi suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Üürnik võis üürileandja poolt suurendatud üüri ES § 375 lg 4 kohaselt kohtus vaidlustada. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja on kostjale üüri suuruse muutmisest, samuti abiruumide kasutamise eest arvestatava tasu metoodikast ja suurusest kirjalikult teatanud. Kostja üüri tõstmist ei vaidlustanud. Seega pidi kostja maksma üüri üüriarvetes ettenähtud suuruses.
21.Ringkonnakohus leidis õigesti, et ES § 37 lg 1 teise lause järgi oli üürileandjal õigus võta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Kuna kostja ei maksnud hagejale tasu abiruumide kasutamise eest, oli hageja nõue põhjendatud.
22.Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus lastekaitse seadust ja TsMS § 89 lg 1. Tallinna Linnakohtu 21. oktoobri 2002. a määrusega kaasati menetlusse Tallinna linn ja
17.detsembri 2002. a määrusega Maardu linn. Kuid kolleegium peab vajalikuks märkida, et hageja ei ole esitanud eluruumist väljatõstmise nõuet kostja tütre suhtes ja kohus ei ole tema osas otsust teinud.
23.Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi tõsteti V. Volkov eluruumist välja kõigi temaga koos
elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsusest ei nähtu, keda peetakse kostjaga koos elavateks isikuteks. Kolleegium jääb tsiviilasjas nr 3-2-1-140-03 (RT III 2003, 36, 379) väljendatud seisukoha juurde, et kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana. See kehtib ka alaealiste kohta, kes kaasatakse TsMS § 71 järgi seadusliku esindaja kaudu. J. Luik, A. Kull, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.