Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-134-03 Otsuse kuupäev Tartu, 8. detsember 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi Liidia Vanni hagi Maie Tartu vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/832/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Maie Tartu kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 10. november 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja L. Vann ja tema esindaja vandeadvokaat L. Uiga. Kostja M. Tartu ja tema esindaja vandeadvokaat T. Pürn. Kolmas isik E.H. Piispa. Resolutsioon
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Välja mõista Maie Tartult Liidia Vanni kasuks 3628 (kolm tuhat kuussada kakskümmend kaheksa) krooni 50 (viiskümmend) senti kassatsiooniastmes kantud kohtukulude katteks.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hageja kasutab alates 5. maist 1947. a üürnikuna Tallinnas Heina tn 53 korterit nr 4. Elamu tagastati omandireformi käigus Eeva-Helle Piispale. 25. jaanuaril 2001. a sõlmitud ostumüügilepinguga müüs E.-H. Piispa korteri 80 000 krooni eest kostjale. Hagejale kuulub omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 kohaselt korteri ostueesõigus. Hageja esitas
25.juulil 2001. a nii kostjale kui E.-H. Piispale notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Korteri ostuhind deponeeriti Järva Maakohtu deposiitarvel. Kostja ei vastanud hageja avaldusele ning E.-H. Piispa keeldus korterit hagejale müümast.
2.
17. augustil 2001. a esitatud hagiavalduses palus hageja tunnustada tema omandiõigust Heina tn 53 korterile nr 4. Hageja väitel sai ta ostu-müügilepingu koopia 10. juulil 2001. a, seega on ostueesõigus 25. juuli 2001. a avaldusega teostatud õigeaegselt.
3.Järva Maakohtu 27. märtsi 2003. a otsusega hagi rahuldati. Hageja omandiõigust tunnustati 4/75 mõttelisele osale E.-H. Piispale kuuluvast mõttelisest osast Heina tn 53 asuvas elamus. Sellele mõttelisele osale vastab kokkuleppeliselt korter nr 4.
4.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei täitnud korteri müüja asjaõigusseaduse (AÕS) § 262 lg-st 1 tulenevaid kohustusi ega esitanud hagejale 25. jaanuari 2001. a ostu-müügilepingu ärakirja. Seega võis hageja teostada ostueesõigust ühe aasta jooksul korteri võõrandamise kohta kande tegemisest arvates. Hageja 25. juuli 2001. a ostueesõiguse teostamise avaldus vastas AÕS § 264 lg 1 nõuetele ja oli esitatud tähtaegselt ning sellega oli ostueesõigus teostatud. Tõendamist ei leidnud kostja väited, et hageja oli ostu-müügilepingu sõlmimisest teadlik ning talle esitati notariaalselt tõestatud ostumüügilepingu koopia juba 25. jaanuaril 2001. a.
5.Apellatsioonkaebuses leidis kostja, et hageja ostueesõiguse teostamise tähtaeg lõppes 26. märtsil 2001. a, sest talle esitati ostu-müügilepingu koopia 2001. aasta veebruaris ning ta asus kostjale üüri
tasuma. Maakohus jättis andmata hinnangu kostja seletusele, et ta on elamu kaasomanik 1998. aastast ning omas seetõttu samuti korteri ostueesõigust. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2003. a otsusega muudeti maakohtu otsust põhjenduste osas. Lõppjäreldustes jäi otsus muutmata.
7.Apellatsioonikohus nõustus maakohtu otsuses tuvastatuga, et asjas ei leidnud tõendamist, et hageja laskis ostueesõiguse teostamiseks ettenähtud tähtaja mööda. Tõendatud on, et ostu-müügilepingu ärakiri anti hagejale nõuetekohaselt üle 2001. aasta juunis. Üüri tasumise eest väljastatud kviitungitel oli küll pärast omaniku vahetust kostja allkiri, kuid kostja ei ole ümber lükanud hageja väiteid, et kuni 2001. aasta juulini käis üüri kogumas E.-H. Piispa.
8.Õige ei ole maakohtu seisukoht, et võõrandatud vara puhul oli tegemist hoone reaalosaga. See ei tulene ostu-müügilepingust ega hooneregistri tõendist. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg-st 4 tuleneb, et ehitise reaalosa võib olla tsiviilkäibes vaid korteriomandina, korterihoonestusõigusena, erastatud eluruumina, elamus asuva erastatud mitteeluruumina või ehitise kaasomandi lõpetamisel tekkiva ehitise reaalosana. Vaidlusalune elamu osa ei olnud ükski eelnimetatutest. Tegemist oli tsiviilkäibes oleva vallasvaraga, mis kuulus mitme isiku kaasomandisse.
9.Asjaõigusseaduse § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Asjaõigusseaduse § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa võõrandamisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel võõrandatava mõttelise osa ostueesõigus. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 lg 1 kohaselt on kaasomandis oleva ehitise kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejatele sugulastele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Seega on kaasomaniku ostueesõigus piiratud. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 kohaselt on üürniku ostueesõigus piiratud vaid teiste üürnike samaväärse õigusega, s.o üürnike ühise ostueesõigusega. Muid piiranguid seadusest ei tulene. Kui ostjaks oleks olnud hageja, ei oleks kostja tehingusse oma ostueesõigusega astuda saanud. Seetõttu tuleb hageja ostueesõigust eelistada kostja omale.
10.Asjakohased ei ole müüja väited selle kohta, et ta ei soovi korterit hagejale müüa. Asjaõigusseaduse § 266 kohaselt kehtib ostueesõigus ka siis, kui müüja ja ostja tühistavad või muudavad ostu-müügilepingut pärast ostueesõiguse teostamise avalduse saamist.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kostja palub kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsus tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
12.Ringkonnakohtu otsus ei ole selge, sest apellatsioonikohus on otsuses tuginenud nii asjaõigusseadusele kui asjaõigusseaduse rakendamise seadusele, kuid otsusest ei ole võimalik välja lugeda, milliseid sätteid kohus kohaldas ning milliseid norme rikkusid kostja või kolmas isik.
13.Kohtud on tõendeid hinnates rikkunud TsMS § 95 lg 1. Tõendeid on hinnatud valikuliselt ning käsitletud neid hagejat eelistades, hindamata kõiki tõendeid kogumis. Sisuliselt ei ole ümber lükatud
kostja väidet, et hageja hilines ostueesõiguse teostamisega. Hageja seletus selle kohta, millal ta sai teada korteri omaniku vahetusest, on vastuoluline ja kohus oleks pidanud seda seletust kostja omale eelistades juhtima kostja tähelepanu täiendavate tõendite esitamise võimalusele.
14.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle muutmiseks.
15.Kolmas isik E.-H. Piispa palus Riigikohtul teha asjas õiglase lahendi.
16.Riigikohtu istungil jäid protsessiosalised oma varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja esitas taotluse kohtukulude 3628 krooni 50 senti väljamõistmiseks kassatsiooniastmes.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
17.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjäreldustes õige ning puudub alus selle muutmiseks.
18.Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et konkureerivate kaasomaniku ja üürniku ostueesõiguste puhul tuleb seaduse alusel eelistada üürniku ostueesõigust. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 näeb ette, et üürnikel on tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Ostueesõigus ei kehti võõrandamisel abikaasale, alanejatele sugulastele, vanematele, õdedele ja vendadele ning nende alanejatele sugulastele. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Sellest sättest tuleneb, et üürniku ostueesõigus on piiratud vaid võõrandamisel võõrandaja lähedastele.
19.Samas on kaasomaniku ostueesõigus ehitise kui vallasasja mõttelise osa võõrandamisel AÕS RakS § 131 lg 1 kohaselt piiratud juhtudega, mil ehitis võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Järelikult on kaasomaniku ostueesõigus piiratud peale võõrandamise lähedastele ka teistel seaduses sätestatud juhtudel ning üheks seaduses sätestatud juhuks on ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud üürniku ostueesõigus.
20.Kuna eeltoodud põhjendustel oli üürniku ostueesõigus eelistatud kaasomaniku ostueesõigusele, tuleb järgmisena vastata küsimusele, kas hageja teostas oma ostueesõigust seadusega ettenähtud korras. Vastavalt ORAS § 121 lg 10 4. lausele kohaldatakse üürniku ostueesõiguse teostamise protseduurile asjaõigusseaduse sätteid, st asjaõigusseaduse 7. osa 2. peatüki sätteid ostu-müügilepingu sõlmimise ja ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud redaktsioonis. Asjaõigusseaduse § 263 lg-st 1 tulenes, et ostueesõigust omaval isikul oli õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva ostu-müügilepingu ärakirja saamise päevast.
21.Kostja on kohtumenetluses väitnud, et hagejale esitati ostu-müügilepingu ärakiri just selle sõlmimise päeval, s.o 25. jaanuaril 2001. a. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole aga tõendatud, et hagejale sel päeval lepingu ärakiri esitati. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg-te 3 ja 4 järgi ei ole Riigikohtul võimalik tõendeid hinnata. Ka kassatsioonkaebuse väited, et apellatsioonikohus
rikkus tõendite hindamisel protsessiõigusnorme, ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on asjas tõendeid piisava põhjalikkusega hinnanud ning leidnud, et kostja on ise esitanud vastuolulisi seletusi 25. jaanuari 2001. a külaskäigu kohta hageja juurde. Kostja esitatud tõenditest ei olnud võimalik teha järeldust, et hagejale oleks esitatud ostu-müügilepingu koopia. Ringkonnakohus on nõustunud maakohtu poolt selles küsimuses asjas tuvastatuga.
22.Õige ei ole ka kostja väide, nagu ei oleks talle antud võimalust täiendavate tõendite esitamiseks. Kohtutoimikust nähtub, et kohus andis eelmenetluses 30. aprillil ja 29. mail 2002. a pooltele tähtaja täiendavate tõendite esitamiseks. Kohus selgitas pooltele 29. mai 2002. a eelistungil, et pärast 1. juulit 2002. a esitatud tõendid võib ta jätta vastu võtmata. Selline kohtu käitumine oli kooskõlas TsMS § 185 lg-ga 2. Enne tõendite uurimist kohtuistungil ei olnud kohtul võimalik ette näha, et kostja esitatud tõendid on vastuolulised.
23.Seega on ringkonnakohus õigesti leidnud, et kuna hagejale ei esitatud ega saadetud ostumüügilepingu ärakirja, tuleb asjas kohaldada AÕS § 263 lg 2 ning hagejal oli ostueesõiguse teostamiseks aega üks aasta korteri võõrandamise kohta kande tegemisest arvates. Ülejäänud (protseduuri) osas ei ole hageja ostueesõiguse teostamist vaidlustanud.
24.Kolleegium märgib, et seadusel ei põhine kohtute seisukoht, nagu tuleks AÕS § 262 kohaselt ostueesõigust omavale isikule esitada notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu koopia. Oluline on õigustatud isikule teatada ostu-müügilepingu sõlmimisest ning võimalusest teostada ostueesõigust. Selleks on AÕS § 262 lg 1 kohaselt piisav ka ostu-müügilepingu ärakiri.
25.Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb TsMS § 60 lg-le 1 tuginedes kostjalt välja mõista hageja kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 3628 krooni 50 senti. V. Kõve, J. Luik, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.