Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-126-03 Otsuse kuupäev Tartu, 18. november 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu Kohtuasi OÜ Kuuper hagi OÜ Varatex vastu 281 423 krooni 40 sendi saamiseks ja OÜ Varatex vastuhagi OÜ Kuuper vastu 172 350 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. mai 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/595/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Kuuper ja OÜ Varatex kassatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 20. oktoober 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja OÜ Kuuper esindaja vandeadvokaat R. Oberg ning OÜ Kuuper juhatuse liikmed J. Jalakas ja N. Mitt. Kostja OÜ Varatex esindaja vandeadvokaat J. Leppik. Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. mai 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebused rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja koondis Eesti Kuurort 25. septembril 1991. a rendilepingu tähtajaga 31. detsember 2001. a, millega koondis Eesti Kuurort rentis hagejale Pärnus Energia 2 asuvad hooned. 22. mail 1998. a ostis ehitised Hans Joachim Funk, kes müüs hooned 13. novembril 2001. a kostjale. 12. detsembril 1997. a sõlmis hageja rendileandjaga, kelleks sel ajal oli koondise Eesti Kuurort õigusjärglane Eesti Ametiühingute Keskliit (edaspidi EAKL), kokkuleppe, mille p 5 kohaselt tuleb rentniku tehtud parendused rendilepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikule hüvitada. Lepingu kehtivuse ajal tegi hageja kooskõlastatult rendileandjaga renditud varale parendusi 338 246 krooni väärtuses. 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 kohaselt tuli hüvitada 202 913 krooni miinus amortisatsioon 2% alates 1992. a ja 135 333 krooni miinus amortisatsioon 2% alates 1996. a. Kostja keeldus hagejale tasuma parendusteks tehtud kulutuste eest 281 423 krooni 40 senti.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. 25. septembri 1991. a rendilepingu p 3.2.4 kohaselt oli rentnikul õigus nõuda rendileandja loal vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist üksnes lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral. Kokkulepe oli ka majanduslikult põhjendatud, sest rent oli madal (3000 krooni kuus) ja leping pikaajaline. Hageja ja EAKL 12. detsembri 1997. a kokkuleppega tühistati mitmed rendilepingu punktid, nende hulka ei kuulunud aga parenduste hüvitamist reguleeriv punkt. 1997. aastal toimusid esmased läbirääkimised EAKL ja kostja vahel. 8. augustil 1997. a kinnitas EAKL rendilepingu p 3.2 koos alapunktidega kehtivust. Kui rendilepingu muutmise kokkulepe sõlmiti alles 1997. a detsembris, näitab see, et kokkulepe oli fiktiivne ja sõlmiti tagantjärele. 1997. a omandas hooned H. J. Funk, keda rendilepingu muudatustest või täiendustest ei teavitatud. Ka hooned 13. novembril 2001. a omandanud kostjat ei teavitatud mingitest muudest kokkulepetest kui
25.septembri 1991. a rendileping. EAKL poolt 12. detsembri 1997. a kokkuleppele alla kirjutanud J. Vihalemal puudus selleks volitus. Lisaks on leping teeseldud, parenduste hüvitamise nõue on paljasõnaline. Ka juhul, kui kokkulepe peaks olema kehtiv, ei olnud selle eesmärgiks muuta lepingu
p 3.2.4, vaid fikseerida rentniku tehtavate parenduste kooskõlastus.
3.Kostja palus vastuhagis hagejalt välja mõista 172 350 krooni, mille võrra on hoonetekompleksi väärtus hageja süül vähenenud.
4.OÜ Kuuper vastuhagi ei tunnistanud, kuna leidis, et vara olukord ei ole rendilepingu kehtivuse ajal halvenenud.
5.Pärnu Maakohtu 17. veebruari 2003. a. otsusega jäeti nii hagi kui vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on rentnikul vastavalt rendiseaduse (RenS) § 12 lõikele 1 õigus nõuda vara parendamiseks rendileandja loal tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. 25. septembri 1991. a rendilepingu p 3.2.4 kohaselt oli rentnikul õigus nõuda rendileandja loal vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vaid lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral.
6.12. detsembril 1997. a kokkuleppe p-ga 5 asendati rendilepingu p-st 3.2.4 tulenev kohustus TsK § 238 lg 1 kohaselt uue kohustusega ning kinnitati, et 1. augusti 1997. a seisuga on rentnik kooskõlastatult rendileandjaga teinud hoonetekompleksile parendusi summas 202 913 krooni miinus 2% amortisatsiooni aastas alates 1992. a ja 135 333 krooni miinus 2% amortisatsiooni alates 1996. a. Pooled on kokku leppinud, et need rentniku tehtud parendused peab rendileandja rendilepingu lõppemise või lõpetamise korral hüvitama.
7.EAKL 30. jaanuari 2003. a kirjast nähtub, et EAKL sekretär-peavarahoidja J. Vihalemal oli volitus parenduste tegemiseks loa andmiseks ja 12. detsembri 1997. a kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja ei ole tõendanud, et 12. detsembri 1997. a kokkulepe oli teeseldud tehing. Rendiseaduse § 20 lg 1 kohaselt jäi rendileping koos muudatustega jõusse ka vara uute omanike suhtes.
8.Hageja on renditud varale teinud parendusi amortisatsiooni arvestades 143 556 krooni 60 sendi ulatuses. Kokku on arvestatud nii hageja kui tema allrentniku AS Liviko Trading tehtud parenduste maksumus. Kostjaga tuleb nõustuda, et 1992. a akt-sularahaarvetes märgitud töödest ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 27 lg 2 järgi parendusteks katlaregistrite vahetus, katla voodri ümberehitus, välisveetrassi remont ja katuse remont.
9.Maakohus asus seisukohale, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 oli vastuolus heade kommetega ning seega tühine TsÜS § 66 lg 1 alusel. Kohus põhjendas oma seisukohta sellega, et kokkuleppe sõlmimise ajal toimusid vara müügiläbirääkimised ning kokku lepitud hüvitamise kohustust ei oleks pidanud täitma EAKL, vaid järgmine rendileandja. Seetõttu jäeti hagi rahuldamata.
10.Maakohus jättis tõendamatuse tõttu rahuldamata ka vastuhagi.
11.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja. Vastuhagi rahuldamata jätmise osas kohtuotsust ei vaidlustatud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
12.Tallinna Ringkonnakohtu 27. mai 2003. a otsusega tühistati maakohtu otsus osaliselt ning hageja kasuks mõisteti kostjalt välja 143 556 krooni 60 senti.
13.Apellatsioonikohus leidis, et ekslik on maakohtu otsuse järeldus, nagu oleksid kõik 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p-s 5 sisalduvad kokkulepped rendilepingu muudatused, mis on siduvad ka
isikule, kes renditud vara omandamisega astub rendilepingusse rendileandjana. See lepingudokument sisaldab erinevaid kokkuleppeid, millest osa kujutab endast varasema rendilepingu tingimuste muutmist ja teine osa kokkulepet rendileandja rahalise kohustuse suuruse kohta rendilepingu lõppemise puhuks. Põhjendatud on maakohtu otsuse järeldus, mille kohaselt kokkulepe selle kohta, et parenduste maksumus tuleb hüvitada nii lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kui lepingu lõppemisel, samuti kokkulepe, et hüvitamisele ei kuulu parenduste maksumuselt arvestatav amortisatsioon, kujutavad endast varem sõlmitud rendilepingu tingimuste muutmist. Kooskõlas RenS § 20 lõikega 1 on niisugused tingimused siduvad ka rendilepingu objektiks oleva vara müügi tagajärjel rendileandjaks saavatele isikutele. Rendiobjekti omandanud isikule niisuguste tingimuste teatavaks tegemata jätmise eest vastutab vara müünud isik. Teatavaks tegemata jätmine ei mõjuta aga poolte rendilepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi. Nõustuda ei saa maakohtu otsuse järeldusega, nagu oleks kokkulepe rentniku tehtud parenduste rahalise maksumuse osas rendilepingu tingimus, mis rendileandja muutumise korral on siduv ka järgmisele rendileandjale. Tegemist on rendilepingu täitmisesse puutuva kokkuleppega, milles rendileandja tunnistab oma rendilepingust tekkinud rahalist kohustust (võlga) rentniku ees. Selle kokkuleppe sisu - rendileandja tunnistust võla suuruse kohta - ei muuda asjaolu, et võlg pidi sissenõutavaks muutuma rendilepingu lõppemisel või lõpetamisel ning et selle täpne suurus pidi selguma samal ajal. Selline rendileandja tunnistatud võlg ei saanud RenS § 20 lg 1 alusel üle minna uuele rendileandjale. Võla ülekandmise kohta puuduvad TsK §-de 220 ja 221 nõuetele vastavad tõendid. Seega ei ole 12. detsembri 1997. a kokkuleppes märgitud parenduste maksumus kostjale siduv.
14.Põhjendatud ei ole maakohtu otsuse järeldus 12. detsembri 1997. a kokkuleppe osalise vastuolu kohta heade kommetega. Otsusest ei nähtu, mille poolest on vaidlusalused kokkulepped ebamoraalsed ja taunitavad. Ükski maakohtu otsuses nimetatud asjaolu ei anna eraldi võetuna alust pidada rendilepingu muutmise kokkulepet heade kommete vastaseks.
15.Apellatsioonikohus leidis, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppega täpsustati rendilepingu p-s 3.2.4 kokkulepitud tingimust ning rendileandja pidi hüvitama parendustele tehtud kulutused nii rendilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kui selle lõppemisel. Õige on maakohtu järeldus, et hageja rendiobjekti parendusteks tehtud kulutused on põhjendatud 143 556 krooni 60 sendi ulatuses.
16.Põhjendatud on maakohtu järeldus, et AÕS § 27 lg 2 kohaselt ei saa katlaregistri vahetust, katla voodri ümberehitust, välisveetrassi remonti ja katuse remonti pidada parendusteks, millele kulutatu tuleks rentnikule hüvitada. Rendilepingu p 3.1.7 kohaselt pidi rentnik tegema rendiobjekti jooksvat ja kapitaalremonti, hüvitama pidi aga üksnes parenduste maksumuse (rendilepingu p 3.2.4 ja
12.detsembri 1997. a kokkuleppe p 5).
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
17.Kassatsioonkaebused esitasid ringkonnakohtu otsuse peale nii hageja OÜ Kuuper kui kostja OÜ Varatex.
18.Hageja OÜ Kuuper vaidlustas apellatsioonikohtu otsuse osaliselt. Hageja leidis, et apellatsioonikohus on põhjendamatult hagi rahuldanud vaid osaliselt. Rendiseaduse § 12 lg 1 kohaselt
tuleb rendilepingu lõppemise või lõpetamise korral rendileandja loal rendiobjektile tehtud vajalikud kulutused hüvitada. Nimetatud säte reguleerib tõepoolest vajalike kulutuste hüvitamist, kuid lisab, et seaduses või lepingus võib olla kokku lepitud teisiti. Nii leppisid pooled 12. detsembril 1997. a kokku, et hüvitatakse kõik parendused. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et osa kokkuleppest reguleeris rahaliste kohustuste suurust rendilepingu lõppemise puhul ning seda tuleb käsitada rendileandja rendilepingusse mittepuutuva võlana.
19.Väär on apellatsioonikohtu seisukoht, et katlaregistrite vahetus, katla voodri ümberehitus ja välistrassi remont ei ole parendused. Pooled on 12. detsembri 1997. a kokkuleppes nimetanud need tööd parendusteks.
20.Kostja ei ole hageja kassatsioonkaebusele kirjalikku vastust esitanud.
21.Kostja OÜ Varatex vaidlustas oma kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse osaliselt. Kostja leidis, et kohtud on õigesti kvalifitseerinud 12. detsembri 1997. a kokkuleppe rendilepingust sõltumatu ja iseseisva kohustusena, mis ei kohusta kostjat parendusi hüvitama. Kui pooled oleksid soovinud üksnes rendilepingut muuta, oleks kokkuleppes pidanud sisalduma vastavasisuline selgelt väljendatud tahe. Tsiviilkoodeksi § 238 lg-st 1 tulenevalt ei tule kokkuleppe esemeks olevate parenduste osas kohaldada rendilepingu p 3.2.4. Apellatsioonikohtu otsus on vastuoluline ega vasta TsMS § 227 lg 1 nõuetele. Kohus on leidnud, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe osa, mis määratles kohustuse varalise ulatuse, ei läinud uuele rendileandjale üle. Ebaselgeks jääb aga, miks tuleb erinevalt käsitleda parenduste maksumuse hüvitamise kohustust ning seetõttu hagi rahuldada. Kostja ja rentnik ei ole sõlminud parenduste ja nende maksumuse kooskõlastamise kokkulepet. Pealegi ei ole rentnik pärast 12. detsembrit 1997. a parendusi teinud.
22.Kui peaks selguma, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 muutus uuele rendileandjale täies ulatuses siduvaks, leiab kostja, et tegemist on tühise tehinguga, sest see on vastuolus heade kommetega. Maakohus on oma otsuses põhjendanud, milles seisneb vastuolu heade kommetega. Kui ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale, oleks ta pidanud oma seisukohta ka TsMS § 330 lg 5 kohaselt põhjendama.
23.Kostja leidis, et Tallinna Ringkonnakohtus vaatas asja läbi ebaseaduslik kohtukoosseis. Kohtukoosseisu kuulus K. Härmand, kes on kohtunik Tallinna Linnakohtus. Kohtute seaduse alusel puudub esimese astme kohtunikul õiguspädevus osaleda õigusemõistmisel ringkonnakohtus. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus protsessiosaliste põhjendustest olenemata tühistada TsMS § 333 lg 1 p 1 ja § 362 p 5 alusel.
24.Vastuses kostja kassatsioonkaebusele leidis hageja OÜ Kuuper, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
25.Riigikohtu istungil jäid hageja ja tema esindaja ning kostja esindaja oma varasemates kirjalikes seisukohtades esitatud väidete juurde. Kostja esindaja lisas, et tsiviilkolleegium peaks muutma kohtupraktikat, mille kohaselt võib ringkonnakohtu jõustunud otsus olla juba enne Riigikohtu poolt menetlusse võtmise otsustamist ja samal ajal täitmise peatamist täidetud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
26.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjäreldustes õige ning puudub alus selle
tühistamiseks.
27.Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppega muudeti rendilepingut selliselt, et tehtud parenduste maksumus tuleb hüvitada nii lepingu ennetähtaegsel lõpetamise kui lepingu lõppemise korral, samuti, et hüvitamisele ei kuulu parenduste maksumuselt arvestatav amortisatsioon. Rendiseaduse § 20 lg 1 kohaselt jääb renditud vara omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule varem sõlmitud leping jõusse ka uue omaniku suhtes. Kolleegium on ka oma varasemates lahendites (vt nt tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-02; RT III 2002, 22, 256) väljendanud seisukohta, et renditud vara ostjale lähevad üle kõik rentniku ja rendileandja vahelised kokkulepped renditud vara kohta. See puudutab ka kõiki rahalisi kokkuleppeid, sh renditud varale tehtud parenduste hüvitamise kokkulepe.
28.Oluline on arvestada, et uuele rendileandjale ei lähe üle need kohustused, mis on rentniku ja eelmise rendileandja suhetes muutunud sissenõutavaks juba enne rendilepingu üleminekut. Kuna renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste hüvitamise nõue muutus RenS § 12 lg-le 1 tuginedes eelduslikult sissenõutavaks rendilepingu lõppemise või lõpetamise korral, läks parenduste hüvitamise kohustus üle uuele rendileandjale.
29.Ekslik on hageja kassatsioonkaebuse väide, et kostjalt tuli igal juhul välja mõista 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p-s 5 kokku lepitud summa, ilma et tal oleks võimalik esitada ja tõendada oma vastuväiteid. Apellatsioonikohus leidis õigesti, et kostja on kohustatud hüvitama hagejale vaid tehtud parendused. Seega oli kostjal õigus esitada vastuväiteid 12. detsembri 1997. a kokkuleppes märgitud parenduste maksumuse kohta. Apellatsioonikohus on hageja apellatsioonkaebusele vastates oma otsuses põhjendanud, miks katlaregistrite vahetus, katla voodri ümberehitus, välisveetrassi ja katuse remont ei ole parendused AÕS § 27 lg 2 mõttes. Kostjalt välja mõistetud summa osas on apellatsioonikohus õigesti võtnud aluseks maakohtu tuvastatud parenduste maksumuse.
30.Kolleegium leiab, et eeltoodust tulenevalt ei ole õige kostja kassatsioonkaebuse väide, et kvalifitseerides 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 osaliselt rendileandja tunnistusena võla suuruse kohta, oleks ringkonnakohus pidanud jätma hagi rahuldamata. EAKL võimalik võlatunnistus OÜ Kuuper ees ei mõjuta OÜ Varatex parenduste hüvitamise kohustust. Seetõttu ei olnud hagi rahuldamiseks oluline määratleda kohtuvaidluses mitteosalenud EAKL võimalikke kohustusi OÜ Kuuper ees. Hagi rahuldamise seisukohalt oli oluline, milliste parenduste hüvitamise kohustus läks rendilepingu ja muude pooltevaheliste kokkulepete alusel üle uuele rendileandjale. Kuna kostjale läksid üle rendileandja kohustused, sh ka parenduste hüvitamise kohustus rendilepingu lõppemise korral ning hüvitama peab vaid tegelikud parendused (vt otsuse p-d 27-29), siis on apellatsioonikohus õigesti rahuldanud hageja nõude kostja vastu 143 556 krooni 60 sendi ulatuses.
31.Vastuseks kostja kassatsioonkaebuse väidetele, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 on vastuolus heade kommetega, leiab kolleegium järgmist. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste
kohaselt ei ole maakohus otsuses viidanud asjaoludele, mille alusel saaks üldse hakata kaaluma tehingu heade kommete vastasust. Tegemist on tõendite hindamisega apellatsioonikohtu poolt, millesse ei saa Riigikohus TsMS § 353 lg 3 kohaselt sekkuda ega ise hinnata, kas maakohtu otsuses toodud asjaolud võiksid olla aluseks 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 tühisuse tunnustamiseks vastuolu tõttu heade kommetega.
32.Väär on kostja kassatsioonkaebuse väide, nagu oleks Tallinna Ringkonnakohtus asja läbi vaadanud ebaseaduslik kohtukoosseis. Vastavalt TsMS § 14 lg-le 2 oli Tallinna Ringkonnakohtu esimehel õigus apellatsiooni korras asja arutamisesse kaasata kohtu koosseisu sama kohturingkonna linnakohtunik. Seda võimalust ei välista ka kehtiv kohtute seadus.
33.Vastuseks OÜ Varatex lepingulise esindaja Riigikohtu istungil esitatud väitele, et ringkonnakohtu otsuse jõustumine selle tegemise päevast ei ole õige, kuna ringkonnakohtu lahend võib olla selleks ajaks, kui asi otsustatakse Riigikohtus menetlusse võtta, juba täidetud, märgib kolleegium järgmist. Kohtuotsuste jõustumise sätestab TsMS § 241, mille 7. lõike kohaselt jõustub ringkonnakohtu otsus selle tegemise päevast. Selline reegel vastab tsiviilkohtumenetluse üldisele ülesandele, tsiviilasi võimalikult kiiresti ja õigesti läbi vaadata. Riigikohus ei vaata läbi kõiki ringkonnakohtute vaidlustatud lahendeid, vaid asja menetlemiseks kassatsioonikohtus on TsMS § 342 lg 1 p 8 kohaselt vaja taotleda asja menetlusse võtmist ning TsMS § 337 lg 1 kohaselt otsustab Riigikohus asja menetlusse võtmise oma määrusega. Samas näeb TsMS § 337 lg 2 ette, et asja menetlusse võtmisel võib Riigikohus kohtuotsuse täitmise peatada. J. Odar, L. Laarmaa, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.