Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-44-03 Otsuse kuupäev Tartu, 24. aprill 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa Kohtuasi Stella-Ingrid Lippuse hagi RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut (likvideerimisel) ja AS Rime Kinnisvara vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1201/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Rime Kinnisvara kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 31. märts 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja Stella-Ingrid Lippus ja tema esindaja vandeadvokaat Marje Mängel ning AS Rime Kinnisvara esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2002. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Stella-Ingrid Lippus palus 21. mail 1999. a Tallinna Linnakohtule esitatud hagis tunnustada RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel 13. augustil 1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Hagi põhjenduste kohaselt loeti ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 10. juuni 1996. a otsusega nr 7608 Tallinnas Tartu mnt 29, endisel Suur-Tartu mnt 43b kinnistul nr 2730 asunud ehitised ja 2238 m2 suurune krunt omandireformi objektiks ning selle vara suhtes tunnistati õigustatud subjektiks hageja S.-I. Lippus. RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnsivara sõlmisid 13. augustil 1996. a ostu-müügilepingu, millega RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut võõrandas AS-le Rime Kinnisvara Tallinnas Tartu mnt 29 asuvad hooned, vaatamata ORAS § 18 lõikes 1 sätestatud keelule muuta omandireformi objektiks oleva vara omandivormi.
2.Tallinna Linnakohus rahuldas 11. juuni 2002. a otsusega hagi. Kohus tunnustas 13. augustil 1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, millega RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut müüs ASle Rime Kinnisvara Tallinnas Tartu mnt 29 asuvad hooned. Linnakohus leidis, et 13. augusti 1996. a ostu-müügilepingu objektiks oli riigivara. 17. novembri 1992. a aktiga anti vaidlusalune vara üle RAS-le Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut, kes jäi kuni 13. augusti 1996. a ostu-müügilepingu sõlmimiseni riigivara majandama volitatud asutuseks riigivaraseaduse § 7 mõttes. 13. augusti 1996. a ostu-müügilepingu sõlmimisega muutus omandireformi objektiks tunnistatud vara omandivorm. Kuivõrd ORAS § 18 lg 1 keelab kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni muuta selle vara omandivormi, on seda sätet rikkunud tehingud tühised. Hageja on õigustatud nõudma selle varaga tehtud tehingute tühisuse tunnustamist, mille osas ta on tunnistatud õigustatud subjektiks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3.Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. detsembri 2002. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata,
arvestades ringkonnakohtu otsuses toodud täpsustusi. Tehingu toimumise ajal kehtinud ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni kohaselt oli kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- või kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ning füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses oli vara, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulenenud teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Selline regulatsioon võeti seadusse eesmärgiga tagada omandireformi õigustatud subjektidele õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine. Seadusandja on eeldanud, et juhul kui tehingute käigus muutub vara omandivorm, võib tagastamine olla raskendatud. Hagejal on õigus nõuda omandireformi objektiks olevate hoonetega toimunud tehingute tühisuse tunnustamist, kuna need tehingud puudutavad tema õigusi. ORAS § 18 lg 1 sätestas kõigi omandivormi muutvate tehingute kehtetuse, tegemata vahet, kas omandajaks on juriidiline või füüsiline isik. Omandireformi aluste seaduse vastuvõtmise ajal määratles omandivormid omandiseadus, mille § 2 lg 2 kohaselt olid omandivormideks eraomand, juriidilise isiku omand, munitsipaalomand ja riigi omand. Asjaõigusseaduse jõustumisega 1. detsembril 1993. a tunnistati omandiseadus kehtetuks. AÕS § 6 lg-s 1 määrati kindlaks sisult samad mõisted, mis varem olid määratletud omandiseaduse § 2 lg-s 2. AÕS § 6 lg 1 sätestas isikud, kes võisid olla omanikeks - füüsiline isik, eraõiguslik juriidiline isik, riik või kohalik omavalitsusüksus. Seega olid omandivormid omandiseaduses liigitatud vara omanikust lähtudes, AÕS § 6 lg 1 sätestas aga isikud, kes võisid olla omanikeks. Järelikult tuleb ORAS § 18 lg 1 kohaldamiseks kontrollida, kas tehinguga ei muutunud AÕS § 6 lg-s 1 sätestatud vara omanik. Ka ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni muutmine 29. jaanuaril 1997. a selliselt, et kõigil isikutel keelati võõrandada ja asjaõigusega koormata õigusvastaselt võõrandatud vara, väljaarvatud võõrandamine riigile või kohalikule omavalitsusüksusele, viitab asjaolule, et seadusandja eesmärgiks ei olnud ORAS § 18 lg 1 sisalduva võõrandamiskeelu kaotamine koos omandiseaduse kehtivuse lõpuga. Riiklike aktsiaseltside asutamise ajutise juhendi p 1 järgi moodustati riiklikud aktsiaseltsid riigiettevõtete baasil. Riikliku aktsiaseltsi vara jäi riigi varaks ega muutunud eraõigusliku juriidilise isiku varaks asjaõigusseaduse mõttes. Erastamisele kuulunud riigivara oli võimalik anda eraõigusliku isiku omandisse ainult omandireformi aluste seaduse alusel vastuvõetud õigusaktides sätestatud korras. Vaidlusalune vara müüdigi vastavalt "Riigi omandis oleva ettevõtte ja organisatsiooni vara koosseisu kuuluva üksiku asja võõrandamise korrale". 18. märtsil 1995 jõustunud AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele, kehtestab tsiviilõiguse üldise põhimõtte, kuid ei ole omandi tekkimise aluseks. RAS Projekteerimisja Tehnoloogiainstituut pole ümber kujundatud ega äriregistrisse kantud. Vaidlustatud tehinguga võõrandati riigivara eraõiguslikule juriidilisele isikule. Seega on õige linnakohtu järeldus, et muutus omandivorm ehk AÕS § 6 lg 1 järgi omaniku liik. 13. augusti 1996. a RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel sõlmitud ostumüügilepinguga rikuti ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu. Tegemist on seadusega vastuolus oleva
tehinguga, mis on kehtetu algusest peale. Riigivaraseaduse § 42 lg 2 järgi ei laiene seadus riigivarale, mis omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tuleb anda teiste isikute omandisse. Olenemata sellest, kas käsitada vara erastatava varana või tagastatava varana, ei laiene sellele riigivaraseaduse sätted. Riigivara registrisse kantakse riigile kuuluv vara, mis ei ole erastamise ega tagastamise objektiks. Linnakohtu viide riigivaraseaduse §-le 7 on ebaõige, kuna riigi vara valitsemine RVS § 7 mõttes ei ole omandireformiseadusest tuleneva erastamise kohustatud subjekti tegevus.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
4.Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja AS Rime Kinnisvara, kes palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste järgi ei rikutud vaidlusaluse lepinguga hageja õigusi. ORAS § 12 lg 1 kohaselt on isik, kelle omandis on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara, kohustatud selle õigustatud subjektile tagastama. Kostjal AS-l Rime Kinnisvara lasub ORAS § 12 lg 1 järgi sama kohustus, mis enne ostu-müügilepingu sõlmimist lasus RAS-l Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut või Eesti Vabariigil. Kohtupraktikas on seni loetud omandireformi õigustatud subjekti õigusi rikkuvateks üksnes selliseid omandireformi objektiks oleva varaga tehtud tehinguid, mille tulemusena võis õigustatud subjektile vara tagastamine muutuda ORAS § 12 lg 3 p 3 järgi võimatuks. ORAS § 18 lg 1 tõlgendamisel tulnuks juhinduda TsÜS §-st 3, mille kohaselt tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Riigikohus on oma parktikas asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, mis muudaksid õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatuks. ORAS § 12 lg 1 järgi on AS Rime Kinnisvara kohustatud vaidlusalused hooned hagejale tagastama. Ostu-müügileping ei ole ORAS § 18 lg-ga 1 vastuolus. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et vaidlusalused hooned olid enne ostu-müügilepingu sõlmimist riigi omandis. Alates 18. märtsist 1995. a, kui jõustus AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt ei saanud juriidilise isiku vara ega juriidiline isik kuuluda teistele isikutele, kuulusid hooned Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituudile kui eraõiguslikule juriidilisele isikule.
5.Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. ORAS § 18 lg 1 võimaldab vaidlustada omandireformi objektiks oleva varaga tehtud tehinguid, olenemata sellest, kas tehingu järgi omandas vara füüsiline või juriidiline isik. Kostjad rikkusid ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud piiranguid õigusvastaselt võõrandatud vara käsutamisel.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.
7.20. juunist 1991 kuni 1. märtsini 1997 kehtinud ORAS § 18 lõike 1 redaktsioon nägi ette, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ja füüsilistel isikutel, kelle
omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud.
8.Kuni asjaõigusseaduse jõustumiseni 1. detsembril 1993. a olid omandivormid kindlaks määratud omandiseaduse § 2 lõikes 2. Selle sätte kohaselt võis omand Eestis olla eraomand, juriidilise isiku omand, munitsipaalomand või riigi omand. Asjaõigusseaduse jõustumisel kaotas see säte kehtivuse. Samas jättis seadusandja muutmata ORAS § 18 lõike 1, mis endiselt keelas muuta õigusvastaselt võõrandatud vara omandivormi. 29. jaanuaril 1997. a seadusandja muutis ORAS § 18 lõiget 1, keelates õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandamise ja asjaõigusega koormamise kuni vara tagastamise küsimuse otsustamiseni. Õigustatud subjekti nõusolekuta lubati õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandada vaid riigile ja kohaliku omavalitsuse üksusele. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et omandiseaduse kehtetuks tunnistamisega ei soovitud muuta ORAS § 18 lõike 1 eesmärki.
9.Kolleegium soostub ringkonnakohtu seisukohaga, et ORAS § 18 lõike 1 kuni 1. märtsini 1997 kehtinud redaktsioonis sisalduvate kitsenduste eesmärgiks oli vältida omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandivormi muutumisest tekkida võivaid takistusi vara tagastamisel õigustatud subjektile. Seadusandja on eeldanud, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine võib muutuda keerukamaks, kui omandireformi käigus muutub selle omandivorm. Selle seisukoha õigsust kinnitab ka see, et ORAS § 18 lg 1 ei sidunud tehingu kehtetust ainult vara omandamisega füüsilise isiku poolt, ehkki ORAS § 12 lg 3 p 1 kohaselt ei saa omandireformi objektiks olevat õigusvastaselt võõrandatud vara tagastada just siis, kui see on füüsilise isiku heauskses omandis. Seega on ringkonnakohus ORAS § 18 lõiget 1 tõlgendanud koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse mõttest. Kolleegium on oma varasemas, 3. jaanuari 2001. a lahendis nr 3-2-1-158-00 (RT III 2001, 3, 26) asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. Kolleegium ei pea vajalikuks oma varasemat seisukohta muuta. Olukorra tekkimist, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine osutub võimatuks, võib soodustada ka see, kui riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandab juriidiline isik (näiteks juhul, kui eraõiguslik juriidiline isik erastab omandatud hoonete juurde maatüki, mis kantakse kinnistusraamatusse, ning ta võõrandab kinnistu).
10.Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et vaidlustatud tehingule hinnangut andes tuleb ORAS § 18 lg 1 tõlgendamisel lähtuda tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 6 lõikest 1, mis sätestas omanike liigid (füüsiline isik või eraõiguslik juriidiline isik (eraõiguslikud isikud), riik või kohalik omavalitsusüksus ning avalik-õiguslikud juriidilised isikud), ning teha kindlaks, kas tehing oli suunatud omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omaniku liigi muutmisele. Kuna kohus tuvastas, et 13. augustil 1996. a RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel sõlmitud lepinguga muutus AÕS § 6 lg 1 mõttes õigusvastaselt võõrandatud vara omaniku liik - riigi asemel sai vara omanikuks eraõiguslik juriidiline isik -, siis on hagi rahuldatud
õigesti.
11.Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et vaidlustatud tehingu objektiks olnud vara kuulus riigile. Samuti on otsuses vastatud AS Rime Kinnisvara esitatud väidetele vara kuuluvuse kohta. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et lepingu objektiks olnud vara lakkas olemast riigi vara 18. märtsil 1995, kui jõustus AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mis sätestas, et juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele. Apellatsioonikohtu otsuses on õigesti leitud, et selle sätte jõustumine ei lõpetanud riigi omandiõigust talle kuulunud varale.
H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.