Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-29-03 Otsuse kuupäev Tartu, 1. aprill 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull Kohtuasi AS Tallinna Sadam hagi AS Woodserv vastu lepingulise kohustuse tunnustamiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. novembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/747/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Woodserv kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 10. märts 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja esindajad vandeadvokaat Ü. Talviste ja vandeadvokaat M. Männiko ning kostja esindaja vandeadvokaat P. Varul. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
6.novembri 2002. a otsus osas, millega tunnustati hoonestusõiguse seadmise ja pandiõiguse kinnistamise
5.oktoobri 1998. a lepingust tulenevat AS Woodserv kohustust anda nõusolek isikliku kasutusõiguse seadmisele AS Termoil kasuks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Advokaadibüroole Paul Varul 6. detsembril 2002. a tasutud kassatsioonikautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Eesti Vabariik ja AS Woodserv sõlmisid 5. oktoobril 1998. a hoonestusõiguse seadmise ja pandiõiguse kinnistamise lepingu (hoonestusõiguse seadmise leping), mille kohaselt seati AS Woodserv kasuks hoonestusõigus kinnistule, mis asub Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2 (pindala 38 210 m2, Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa 2907). Kinnistut läbib AS-le Termoil kuuluv torujuhe. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11.2 kohaselt võttis hoonestaja AS Woodserv endale kohustuse nõustuda tasuta liiniservituudi, teeservituudi või sellele vastava muu kasutusõiguse seadmisega valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks või liini omaniku kasuks.
22.märtsil 1999. a sõlmisid Eesti Vabariik ja AS Tallinna Sadam mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu, millega anti Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2 asuv kinnistu üle AS-le Tallinna Sadam. Selle lepingu p 4.3. kohaselt võttis AS Tallinna Sadam üle ka kõik kinnistu suhtes sõlmitud rendi- ja hoonestusõiguse seadmise lepingutest tulenevad kinnistu omaniku õigused ja kohustused.
7.märtsil 2000. a sõlmisid AS Tallinna Sadam ja AS Termoil isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, mille järgi on AS-l Termoil õigus kasutada AS-le Tallinna Sadam kuuluvaid kinnistuid, s.h Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2 asuvat kinnistut.
2.AS Tallinna Sadam esitas 20. juulil 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi, milles palus tunnustada hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 11.2 tulenevat AS Woodserv kohustust anda nõusolek isikliku
kasutusõiguse seadmiseks AS Termoil kasuks ja kanda kinnistusraamatusse AS Termoil kasuks isiklik kasutusõigus vastavalt hageja ja AS Termoil vahel sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus sätestatule. Hagiavalduse kohaselt ei tunnista kostja hoonestusõiguse seadmise lepingu ps 11.2 võetud kohustust ja keeldub notariaalselt tõestatud nõusoleku andmisest Viimsi vallas Koorma 2 asuva kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega AS Termoil kasuks. Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2001. a määrusega kaasati protsessi iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel AS Termoil. Viimane toetas hagi ja palus selle rahuldada.
3.Kostja vaidles hagile vastu, leides, et hageja ei pöördunud kohtusse oma õiguste kaitseks. Asjaõigusseadus välistab reaalservituudi seadmise ilma hoonestaja nõusolekuta. Seega on hoonestajal diskretsiooniõigus anda tegelikule tahtele vastav nõusolek või seda mitte teha. AS-l Tallinna Sadam puudub alus tugineda lepingu punktile 11. 7. märtsil 2000. a sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepinguga on AS-le Termoil antud õigus ehitustööde tegemiseks ja torujuhtme pikendamiseks hoonestajaga kooskõlastamata. Kostja ei ole nende tingimustega seotud. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11 ei näinud ette, et hoonestaja peab andma notariaalse nõusoleku isikliku kasutusõiguse seadmiseks tingimustel, mida kinnistu iga järgmine omanik soovib.
4.Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et hageja nõuded on vastuolulised ning seadusliku aluseta. Kostja on vaidlusalused lepingulised kohustused täitnud, kusjuures uute kohustuste võtmist ei ole hagejal õigus nõuda. Eestis puudub õiguslik alus, mille järgi saaks juriidilist isikut sundida hageja soovitud nõusolekut andma. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 11.2 ja 11.4 näevad ette nõusoleku andmise kahekuulise tähtaja hoonestusõiguse tekkimisest. Leping jõustus
5.oktoobril 1998, kuid hageja taotles nõusolekut 7. märtsil 2000. a, st pärast tähtaja möödumist. AÕS § 173 lg 4 ja § 228 ning KRS § 341 kohaselt saab kannet teha ainult hoonestaja nõusolekul. Seadus ei näe ette võimalust asendada nõusolekut kohtuotsusega. Lepingu punkti 11.2 käsitamine kostja nõusolekuna ei vasta tegelikele asjaoludele. See punkt kujutab endast AÕS § 173 lg 4 ja § 228 ning KRS § 341 tähenduses valmisolekut anda nõusolek teatud tingimustel. Kostja ei ole keeldunud nõusoleku andmisest, kuid soovib seda teha vajalike täpsustustega. Kostja õiguste kaitseks on vajalik, et isikliku kasutusõiguse tingimused kajastuksid tema poolt antavas nõusolekus. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt. Ringkonnakohtu otsusega tunnustati 5. oktoobri 1998. a hoonestusõiguse seadmise ja pandiõiguse kinnistamise lepingust tulenevat AS Woodserv kohustust anda nõusolek isikliku kasutusõiguse seadmisele AS Termoil kasuks. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tugines hageja nõue tunnustada kostja kohustust anda nõusolek isikliku kasutusõiguse seadmisele AS Termoil kasuks hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile
11.2.Lepingus lepiti kokku, et hoonestaja tagab oma kulul lepingu punktis 11.2 ettenähtud servituudi või muu sellele vastava kasutusõiguse seadmise kande tegemise kinnistusraamatusse kahe kuu jooksul hoonestusõiguse tekkimisest arvates. See, et kostja nõusolekut ettenähtud tähtaja jooksul ei andnud, ei vabasta teda lepinguga võetud kohustuse täitmisest. AS Tallinna Sadam omandas
vaidlusaluse kinnistu Eesti Vabariigilt 22. märtsil 1999. a sõlmitud lepingu alusel. Selle lepingu järgi on hagejal õigus nõuda, et kostja täidaks hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevat kohustust, mille viimane võttis Eesti Vabariigi ees. Nõude sisu ei muuda asjaolu, et hageja nõuab selle kohustuse täitmist osas, mis puudutab liini omanikku. Hageja ei esitanud oma nõuet kolmanda isiku kasuks, vaid tema õiguse tunnustamise nõue tuleneb hoonestusõiguse seadmise lepingust. Hageja on esitanud võlaõigusliku kohustuse tunnustamise nõude. Hageja nõude isikliku kasutusõiguse AS Termoil kasuks kinnistusraamatusse kandmise osas jättis ringkonnakohus rahuldamata. Kohus leidis, et kande tegemine AS Termoil kasuks eeldaks hagi rahuldamist õigustatud isiku kasuks, seega ka hagi esitamist selle isiku poolt, kelle kasuks kande tegemist taotletakse.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuse esitas kostja. Kaebuses palutakse ringkonnakohtu otsus tühistada osas, millega hagi rahuldati, ning saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus ebaõige osas, millega hagi rahuldati. Hageja ei pöördunud kohtusse oma rikutud õiguste kaitseks. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Tuvastamist leidis, et AS Termoil ja AS Woodserv vahel pole lepingulist suhet, seega ei saanud AS Woodserv rikkuda AS Termoil õigusi ning hagi rahuldamiseks puudus alus. Ringkonnakohtu otsuses pole viidatud materiaalõiguse normile, mida kohus kohaldas. Seadus tunneb õigust tunnustavat või kohustavat otsust, kuid kohus on teinud kohustust tunnustava otsuse. Kohtuotsuse resolutsiooni formuleering ei ole kooskõlas tsiviilõiguste kaitse viisidega ega põhine seadusel. Tunnustus võlaõigusliku kohustuse suhtes ei saa olla taotletava asjaõigusliku kande aluseks. Otsusest ei selgu, millist hageja õigust tunnustati, millistel tingimustel või millist sooritust kostjalt nõutakse. Kuna ka hagist ei selgunud taotletava nõusoleku vorm ega tingimused ning kohus oli seotud TsMS § 229 piiridega, siis oleks kohus pidanud apellatsioonkaebuse rahuldamata jätma. Ringkonnakohtu otsus on vastuolus TsMS § 330 lõigetega 4 ja 6. Kohus on jätnud tähelepanuta AS Woodserv vastuväite, et ta ei ole AS Tallinna Sadam ega AS Termoil ees võtnud võlaõiguslikku kohustust anda isikliku kasutusõiguse seadmise nõusolekut AS Termoil kasuks. 5. oktoobri 1998. a lepingu punktide 11.2 ja 11.4 puhul on õigustatud subjektiks Eesti Vabariik. Nendest punktidest ei tulene AS Woodserv kohustust anda kolmandale isikule nõusolek, kui seda nõuab AS Tallinna Sadam. Kohus jättis analüüsimata, et 7. märtsi 2000. a hageja ja AS Termoil vaheline leping näeb ette uute torujuhtmete ehitamise ja maa kasutuse AS-ga Termoil samasse kontserni kuuluvate ettevõtete poolt. Kohus pole tuvastanud nõusoleku andmise tingimusi. AÕS § 173 sätestab sõnaselgelt, et hoonestusõigusega koormatud kinnisasja võib omanik reaalservituudiga koormata vaid hoonestaja nõusolekul. Samuti näeb KRS § 341 imperatiivselt ette puudutatud isiku nõusoleku. Seadus ei näe ette notariaalse nõusoleku andmiseks kohustamist või nõusolekust keeldumise vaidlustamist. Otsuses pole nimetatud tõendeid, mille põhjal on tehtud järeldus, et liini omanikuks on 5. oktoobri 1998. a lepingu tähenduses AS Termoil.
7.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Apellatsioonimenetluses ei vaieldud selle üle, kas
hagiavalduse on esitatud isik, kelle subjektiivseid õigusi antud õigussuhe rikub. 22. märtsil 1999. a Eesti Vabariigi ja AS Tallinna Sadam vahel sõlmitud lepingu kohaselt võttis hageja vara omandamisega üle kõik omandatud vara suhtes sõlmitud rendi- ja hoonestusõiguse seadmise lepingutest tulenevad kinnistu omaniku õigused ja kohustused. 5. oktoobri 1998. a lepingu p-s 11.1 on sõlmitud kokkulepe kolmanda isiku kasuks. Vaidlust pole selle üle, et AS Termoil on hoonestusõigusega koormatud kinnisasjal asuvate tehnovõrkude omanik. Seega on kostjal kohustus anda nõusolek servituudi või muu kasutusõiguse seadmiseks AS Termoil kasuks. Seda on õigustatud nõudma nii hageja kui ka AS Termoil. Hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel oli kostja teadlik hoonestusõigusega koormatava kinnisasja kitsendustest. Õige on kostja seisukoht, et KRS § 341 annab hoonestajale diskretsiooniõiguse, kas ta annab nõusoleku hoonestusõigusega koormatud kinnisasja servituudiga koormamiseks või mitte. Kostja jätab tähelepanuta, et hoonestusõiguse seadmise lepingu pooled on kokku leppinud nendes tingimustes, millistel kostja on kohustatud andma oma nõusoleku servituudi seadmiseks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel osaliselt tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
9.Vastavalt TsMS § 353 lg-le 1 kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Kuna ringkonnakohtu otsust pole kassatsiooni korras edasi kaevatud osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kinnistusraamatusse kande tegemiseks, siis puudub kolleegiumil alus apellatsioonikohtu otsuse õigsust selles osas kontrollida.
10.Ringkonnakohtu otsus ei vasta kohtuotsusele esitatavatele nõuetele. TsMS § 330 lg 4 kohaselt tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Kuna apellatsioonikohus tühistas esimese astme kohtu otsuse osas, millega jäeti hagi isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise kohustuse tunnustamiseks rahuldamata, ja tegi selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldati, siis pidi ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas ka märkima, miks ta kostja väidetega ei nõustu. Ringkonnakohtu otsuses pole märgitud mitte ühtegi materiaalõiguse normi, mida kohus vaidluse lahendamisel kohaldas. Samuti on otsuses tähelepanuta jäetud kostja vastuväited.
11.Hagis palus AS Tallinna Sadam kohtul tunnustada 5. oktoobri 1998. a hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 11.2 tulenevat hoonestaja AS Woodserv kohustust anda nõusolek AS-le Tallinna Sadam kuuluva kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega AS Termoil kasuks. Kostja väitis hagile vastu vaieldes muuhulgas ka seda, et hoonestusõiguse seadmise leping ei näinud ette, et hoonestaja peab andma nõusoleku isikliku kasutusõiguse seadmiseks igasugustel tingimustel. Samuti leidis kostja, et 7. märtsi 2000. a isikliku kasutusõiguse seadmise lepinguga on AS-le Termoil antud õigus teha ehitustöid ja pikendada torujuhtmeid seda hoonestajaga kooskõlastamata. Hoonestusõiguse seadmise leping seda ette ei näinud. Nendele kostja väidetele pole ringkonnakohus oma otsuses
vastanud. Ringkonnakohus tunnustas hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevat kostja kohustust anda nõusolek isikliku kasutusõiguse seadmiseks AS Termoil kasuks. Kohtuotsusest ei nähtu, millistel tingimustel on kostja nõusoleku andmise kohustust tunnustatud. Kui apellatsioonikohus leidis, et kostja on hoonestusõiguse seadmise lepinguga kohustunud andma nõusoleku kolmandate isikute kasuks isikliku kasutusõiguse seadmiseks igasugustel tingimustel, siis oleks ringkonnakohus pidanud seda järeldust otsuses põhjendama.
12.Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et kui kohus ka tunnustab võlaõiguslikku kohustust - anda isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusolek -, ei anna see veel alust isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele ka asjaõigusseaduse reaalservituudi sätteid. AÕS § 173 lg 4 kohaselt võib omanik hoonestusõigusega koormatud kinnisasja reaalservituudiga koormata ainult hoonestaja nõusolekul. Järelikult on ka hoonestusõigusega koormatud kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamiseks vaja hoonestaja nõusolekut. Vastavalt AÕS § 173 lg-le 2 kohaldatakse reaalservituudi omandamisele kinnisasja omandamise sätteid, kui seaduses pole sätestatud teisiti. AÕS § 121 lg 1 kohaselt annab kinnisasja omandamise tehing omandajale õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning senise omaniku keeldumise korral õiguse esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Kolleegium on seisukohal, et nende sätete põhjal võib kinnistu omanik, juhul kui kinnistu omaniku ja hoonestaja vahel on sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise leping, kuid hoonestaja keeldub nõusoleku andmisest, esitada oma õiguste kaitseks hoonestaja vastu isikliku kasutusõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist taotleva hagi. Kui hoonestaja keeldub nõusoleku andmisest aluseta ja kohus hagi rahuldab, siis tehakse kohtuotsuse alusel kinnistusraamatusse kanne hoonestusõiguse omaniku nõusoleku puudumisest sõltumata.
13.Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hagejal on õigus nõuda, et tunnustataks vaidlusesemeks olevat kostja kohustust, mis tuleneb 5. oktoobri 1998. a kostja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust. 22. märtsil 1999. a Eesti Vabariigi ja hageja vahel sõlmitud mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu kohaselt anti hagejale üle kõik Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2 asuva kinnistu suhtes sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingutest tulenevad Eesti Vabariigi õigused. Kostja pole esile toonud asjaolusid, mis välistaksid nõudeõiguse ülemineku hagejale. Nõustuda ei saa kassatsioonkaebuse väitega, et seadus ei luba kohtul teha kohustust tunnustavat otsust. Sellist keeldu seaduses ei ole.
14.Seoses võimalike nõuetega reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmiseks olemasoleva tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks ja remontimiseks märgib kolleegium täiendavalt järgmist.
1.aprillil 1999. a jõustunud AÕSRakS §-d 152 ja 153 reguleerisid reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist tehnorajatise omaniku kasuks, kellele kuuluv tehnorajatis oli püstitatud võõrale maale õiguslikul alusel enne 1999. aasta 1. aprilli. 1. jaanuarist 2003. a kehtiv AÕSRakS § 153 lg 1 annab nõudeõiguse reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmiseks tehnorajatise omanikule, kelle tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale õiguslikul alusel pärast 1999. aasta
1.aprilli. Sama paragrahvi lõige 2 p 1 sätestas ja sätestab, et kohtus võib nõuda lepingu sõlmimist nimetatud asjaõiguste seadmiseks, ja lõige 3 kohaselt määratakse hagi rahuldamisel kohtuotsuses reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse tingimused ning kohtuotsus on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse. J. Odar, H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.