Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

tsiviilasjas 2-13-11501 kinnistu omaniku XXXvastu esitatud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise nõude tagamiseks. Tallinna Ringkonnakohus jättis oma 22.05.2013.a. kohtumäärusega Harju Maakohtu 22.03.2013.a. kohtumääruse muutmata. Harju Maakohus võttis käesoleva hagi menetlusse oma 02.04.2013.a. kohtumäärusega.

tähtajalisest kinnistu koormamisest, siis saaks selleks olla ainult drenaažitoru kasutusea pikkus. Lisaks on hageja, vaatamata sellele, et pooled on kokku leppinud, et isiklik kasutusõigus seatakse tasuta, valmis maksma kostjale kohtu poolt määratavat õiglast tasu. Lepingupunktis 3.4. nimetatud sõna „vajadusel“ on aga hageja hinnangul notari poolt koostatud tekstis olev lapsus, millele hageja sisu anda ei oska.

algatamisel on teada või planeerimise käigus selgub, et algatatud planeering võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa sundvõõrandamise või selle suhtes sundvalduse seadmise vajaduse, teatab kohalik omavalitsus planeeringu algatamisest selle kinnisasja omanikule, kohaliku omavalitsuse poolt teavitatud. Kuna kostjale teavitust edastatud ei ole, ei ole järelikult vald pidanud vajalikuks kostja kinnistule sundvalduse seadmist ja/või on hageja poolt esitatud plaan vallaga kooskõlastamata. Siinjuures leiab kostja, et hageja väide, et XXX kinnistule kavandatav drenaažitoru puudub detailplaneeringu joonistelt põhjusel, et kinnistu ei ole hõlmatud XXX detailplaneeringuga, on eksitav, kuna detailplaneeringu eesmärk on kõikide kitsenduste määratlemine, sealhulgas detailplaneeringu ala väliselt, et oleks võimalik kõiki puudutatud isikuid planeeringu koostamise protsessi kaasata ning hoiatada võimalikest kitsendustest. Hageja poolt esitatud arengukava, mis on koostatud 31.10.2012.a., s.o märkimisväärselt hiljem kui 16.01.2007.a. otsusega nr XXX kehtestatud XXX detailplaneering, kohaselt on XXXküla tee alale pikaajalise programmi alusel kavandatud ainult vee- ja reoveetorustik. Hageja on koostanud seega plaani, mis ei vasta nõuetekohasele detailplaneeringule. Ka ei nähtu hageja poolt kohtule esitatud plaanilt, et seal oleks tegelikult rajatava drenaažitoru asukoht, et plaan oleks XXX valla poolt kinnitatud või kas üldse oleks vajalik täiendava drenaažitoru rajamine hageja plaanil viidatud kohas. Samuti jääb kostjale arusaamatuks hageja soov rajada drenaažitoru kinnistu põhja küljele, kui XXX kinnistule lähimal asuv kuivenduskraav, kuhu juhitakse drenaaži kaudu pinnaseveed, asub edelas.

kooskõlastamata, palub kostja kohtul jätta hagi rahuldamata ning hagi tagamine tühistada. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

-

Hagejale kuuluvad Harju maakonnas, XXXkülas asuvad kinnistud, mille nimetuseks enne jagamist oli XXX, ja mille jagamisel tekkis 44 uut kinnistut. Kostjale kuulub hageja naaberkinnistu XXX, asukohaga XXX küla, XXX vald, Harjumaa (registriosa nr XXX). XXX Vallavolikogu 16.01.2007.a. otsusega nr XXX kehtestati XXX kinnistu detailplaneering, mille kohase arendamisega tegeleb hageja. XXX kinnistu ei ole detailplaneeringuga hõlmatud. Hageja ja kostja sõlmisid 26.08.2008.a. notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, lepingu lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud ning kinnistamisavaldused, mille punkt 3.4. (I t/l 40) sätestas alljärgnevat: „Ostja annab käesolevaga oma tagasivõtmatu nõusoleku ning nõustub vajadusel vajalike notariaalsete kokkulepete sõlmimisega selleks, et müüja rajab oma kulul drenaažitoru ühe (1) meetri kaugusele kinnistu XXXküla tee poolsest piirist, olles hankinud omal kulul selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load. Müüja avaldab ja kinnitab, et on teadlik, et kuna kinnistu on ostja ja XXXkaasomandis, on eelnimetatuks vajalik ka XXXnõusolek. Müüja ja ostja on kokku leppinud, et eelnimetatud isiklik kasutusõigus seatakse ostjale kuuluvale kaasomandiosale kinnistust tasuta.“ Pooled ei ole kohtuvälise kokkuleppeni jõudnud.

Eelnimetatud kinnistute kuulumine hagejale ja kostjale on tõendatud kinnistusraamatu väljavõtetega (I t/l 10-34, 54-74 ja I t/l 36). Hageja ja kostja vahel 26.08.2008.a. notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, lepingu lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingute ning kinnistamisavalduste sõlmimist tõendab hageja poolt kohtule esitatud lepingu koopia (I t/l 37-44). Isikliku kasutusõiguse seadmise leping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus (I t/l 45-52), samuti hageja ofert sõlmida leping (I t/l 90-96) tõendavad, et pooled ei ole kohtuvälise kompromissini jõudnud.

selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Vastavalt VÕS § 8 lõikele 1 on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 11 lõike 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei loeta, juhul kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Kuivõrd vastavalt AÕS § 172 lõikele 1 peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud ja vastavalt AÕS §-ile 228 kohaldatakse lisaks AÕS §-ides 225-227 sätestatule isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid, peab servituudi seadmiseks sõlmitud asjaõigusleping olema igal juhul notariaalselt tõestatud. VÕS § 11 lõike 3 kohaselt tuleb juhul, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Käesoleval juhul on poolte vahel sõlmitud leping notariaalselt tõestatud. Seega on pooled käesoleval juhul sõlminud kehtiva võlaõigusliku piiratud asjaõiguse seadmise lepingu. Kuivõrd pooled on sõlminud võlaõigusliku lepingu, nimetatud lepingust ei ole taganetud, ja ei esine aluseid, miks nimetatud leping võiks olla tühine, on leping vastavalt VÕS § 8 lõikele 2 lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Tulenevalt eeltoodust võib hageja nõudeõiguse eelduste olemasolu korral nõuda kostjalt lepingu täitmist VÕS § 76 lõike 1 ja § 108 lõike 2 alusel. Ka vastavalt Riigikohtu 01.04.2003.a. lahendi 3-2-1-29-03 punktile 12 võib, juhul kui on sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise leping, kuid teine pool keeldub nõusoleku andmisest, esitada oma õiguste kaitseks isikliku kasutusõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist taotleva hagi. Seejuures on Riigikohus märkinud, et ka juhul kui kohus tunnustab võlaõiguslikku kohustust anda isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusolek, ei anna see veel alust isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks.

või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet ning sama paragrahvi lõikest 4, mille kohaselt tõlgendatakse, juhul kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma, arvestades tõlgendamisel ka sama paragrahvi lõikes 5 toodud juhiseid, mille kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ning tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Kohtul ei õnnestunud, vaatamata 11.09.2013.a. pooltele saadetud kohtukirjale (I t/l 178), milles kohus palus pooltel selgitada kohtule poolte tahet lepingu sõlmimisel, tuvastada poolte ühist tegelikku tahet. Samuti ei ole pooled käesoleval juhul esile toonud asjaolusid, et nende vahel oleks sõlmitud lisaks veel lepinguid, millele vaidlusaluse lepingu tõlgendamisel tugineda. Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes mõistlikkuse põhimõttest leiab kohus, et lepingus toodud termin „vajadusel“ ei saa tähendada üksnes vajadust sõlmida täiendav notariaalne kokkulepe, kuna piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks on igal juhul vaja sõlmida täiendav notariaalne kokkulepe ehk notariaalselt tõestatud asjaõigusleping. Kuivõrd pooled mõistsid või vähemalt pidid mõistma lepingu sõlmimisel asjaolu, et piiratud asjaõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse tuleb sõlmida täiendav leping, tähendab kohtu hinnangul termin „vajadusel“ käesoleval juhul vajadust rajada drenaažitoru, mitte vajadust sõlmida täiendavaid lepinguid. Nimetatud tõlgendamisviisi kinnitab ka asjaolu, et lepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu kaasomanikuks XXX, kelle nõusoleku vajadust piiratud asjaõiguse seadmiseks kinnitab ka lepingusäte 3.4., mille kohaselt müüja avaldab ja kinnitab, et on teadlik, et kuna kinnistu on ostja ja XXX kaasomandis, on eelnimetatuks vajalik ka XXX nõusolek. Kuivõrd hageja ei saanud eeldada, et kõik toimingud piiratud asjaõiguse seadmiseks on tehtud, piiratud asjaõigust ei ole võimalik kinnistusraamatusse ilma kaasomaniku nõusolekuta kanda ja kostja ei saanud ilma sellekohase volituseta kaasomaniku eest tagasivõetamatut nõusolekut piiratud asjaõiguse seadmiseks anda, oli tingimata vaja sõlmida täiendavaid notariaalseid kokkuleppeid. Täiendavalt kinnitab nimetatud tõlgendamisviisi lepingu punkti 3.4. esimese lause lõpp, mille kohaselt võiks hageja rajada drenaažitoru, olles hankinud omal kulul ka selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load, kuna nimetatud reeglina hõlmavad vajadust drenaažitoru rajada, samuti tõendaks vajaduse olemasolu. Tulenevalt kõigest eeltoodust on hageja õigustatud nõudma piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmise tuvastamist vaid juhul, kui on täidetud lepingust tulenev eeldus, et drenaažitoru on vaja rajada just läbi kostjale kuuluva kinnistu.

juba olemasolevatesse magistraalkraavidesse (I t/l 160). Viide kostjale kuuluvale kinnistule piiratud asjaõiguse seadmiseks detailplaneeringu seletuskirjas puudub. Seejuures on detailplaneeringu seletuskirja punktis 4.6. välja toodud kinnistud, millele kitsendused laienevad (I t/l 160). Hageja väitis oma hilisemas seisukohas, et kostja poolt osundatud kinnistutele ei olegi kavandatud drenaažitoru, vaid seal paikneb üksnes osa varasemast kuivendussüsteemist, kusjuures detailplaneeringus ettenähtud ja rajatavat drenaažisüsteemi ei ole ettenähtud ühendada kostja poolt viidatud olemasoleva süsteemiga. Seejuures hageja ei viita ega ole ka kohtule esitanud dokumenti, millest tuleneks nn ettenähtud ja rajatava drenaažitoru rajamise õigus ja/või kohustus. Oma 14.08.2013.a. kohtule esitatud seisukohas tunnistas hageja, et detailplaneeringu joonistelt ei nähtugi kostja kinnistule rajatavat drenaažitoru, kuna kostjale kuuluv kinnistu ei ole detailplaneeringuga hõlmatud. Kostjale kuuluva kinnistu detailplaneeringut kohtule aga esitatud ei ole. Lisaks kinnitas kostja, et teda ei ole vastavalt PlanS § 12 lõikele 4 kohaliku omavalitsuse poolt planeeringust ega sellest tulenevatest kitsendustest teavitatud. Hageja nimetatud väitele vastuväiteid ei esitanud. Hageja kinnitas kohtule, et drenaažitoru rajamine nähtub 31.10.2012.a. koostatud ühisveevärgi arengukavast. Nimetatud arengukava kohaselt on aga XXXküla tee alale pikaajalise programmi alusel kavandatud üksnes vee- ja reoveetorustik, millest tulenevalt kajastuvad ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava projektilt (I t/l 177) ka üksnes vee- ja reovee torustike planeeritavad asukohad. Drenaažitorud ega drenaažisüsteemid nimetatud arengukavas, mis muuhulgas ei ole valla poolt kinnitatud, ei kajastu. Samuti ei tõenda drenaažitoru rajamise vajadust läbi kostjale kuuluva kinnistu hageja poolt esitatud plaanil näidatud asukohta üksnes hageja enda poolt koostanud ja kohtule esitatud plaan (I t/l 53), mis samuti ei ole XXX valla poolt kinnitatud. Vastupidiselt nähtub hoopis kostja poolt kohtule esitatud illustreerivalt jooniselt, et kinnitatud drenaažitoru asukoht ja hageja poolt nõutava drenaažitoru asukoht, ei kattu (I t/l 167). Arvestades täiendavalt, et lepingu punkti 3.4. esimese lause kohaselt võiks hageja rajada drenaažitoru, olles hankinud omal kulul ka selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load, kuid hageja nimetatuid kohtule ei esitanud, ei ole ka hageja teised nõudeõiguse eeldused täidetud. Kuivõrd ükski hageja poolt kohtule esitatud tõenditest ei kajasta vajadust drenaažitoru rajamiseks just läbi kostjale kuuluva kinnistu, selgitas Harju Maakohus hagejale oma 09.10.2013.a. kohtumääruses (II t/l 9-10), et tulenevalt TsMS § 230 lõikest 1 tuleb hagejal tõendada piiratud asjaõiguse seadmise vajadust, s.t drenaažitoru ehitamise ja omamise vajadust just kostjale kuuluval kinnistul hagiavaldusele lisatud plaanis märgitud alale, arvestades hageja poolt kohtule kinnitatud asjaolu, et kostjale kuuluv kinnistu ei ole hõlmatud XXX detailplaneeringuga, ja ühisveevärgi arengukavast nähtuvad üksnes vee- ja reovee torustike planeeritavad asukohad, esitades seejuures kohtule täiendavaid tõendeid, millest nähtuks hageja õigus ja kohustus drenaažitoru kostjale kuuluvale kinnistule ja hagiavaldusele lisatud plaanis märgitud alale rajada. Samuti tegi kohus, juhindudes TsMS § 230 lõike 2 lausest 2, oma 09.10.2013.a. kohtumäärusega pooltele ettepaneku esitada käesolevas asjas tähtsust omavate asjaolude tõendamiseks kohtule ka kohaliku omavalitsuse seisukoht. Hageja ei esitanud kohtule, vaatamata kohtupoolsetele selgitustele, oma nõude tõendamiseks ei täiendavaid seisukohti ega tõendeid. Kuivõrd drenaažitoru rajamise vajadust läbi kostjale kuuluva kinnistu hageja poolt esitatud plaanil näidatud asukohta ei ole tõendatud, jätab kohus hageja hagi rahuldamata. Tulenevalt eeltoodust puudub ka vajadus muude nõudeõiguse eelduste kontrollimiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Randmaa Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.