XXXOÜ hagi XXX(XXX) vastu kostja kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu nimetusega XXX kolmandasse (III) jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse kandmiseks XXXOÜ kasuks kinnistuga püsivalt ühendatud drenaažitoru (drenaažitrassi) ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks liigse pinnasvee ärajuhtimise tagamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXX osaühing (registrikood XXX, asukoht XXX, e-post XXX); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Leino Biin (OÜ Advokaadibüroo Heta Biin & Pihlakas, registrikood 10285794, asukoht A.H. Tammsaare tee 47, 11316 Tallinn, e-post [email protected]); Kostja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Kostja lepingulised esindajad: Helis Selge ja Tiia Raudmägi (IURING Konsult OÜ, registrikood 11532504, asukoht Vana-Lõuna 39-70, 10134 Tallinn, e-postid vastavalt [email protected] ja [email protected]).
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata XXXOÜ hagi XXX(XXX) vastu kostja kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu nimetusega XXX kolmandasse (III) jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu
ja tasuta isikliku kasutusõiguse kandmiseks XXXOÜ kasuks kinnistuga püsivalt ühendatud drenaažitoru (drenaažitrassi) ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks liigse pinnasvee ärajuhtimise tagamiseks.
2.Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Harju Maakohtu 22.03.2013.a. kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, mille kohaselt kanti Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX kolmandasse jakku XXXOÜ kasuks eelmärge tsiviilasjas 213-11501 kinnistu omaniku XXX(XXX) vastu esitatud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise nõude tagamiseks. Menetluskulude jaotus.
3.Jätta XXXosaühingu menetluskulud tema enda kanda.
4.Jätta XXXmenetluskulud XXXosaühingu kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse (Pärnu mnt 7, Tallinn, menetlusposti aadress [email protected]) esitades apellatsioonkaebuse 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 (viie) kuu möödumisel esimese astme kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonikaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv, mille suurus sõltub tsiviilasja hinnast ja sellest, kas kaebus esitatakse veebilehe www.e-toimik.ee kaudu. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lõikele 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ja menetluse käik
1.Harju Maakohtu menetluses on XXXOÜ hagi XXX(XXX) vastu kostja kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu nimetusega XXX kolmandasse (III) jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse kandmiseks XXXOÜ kasuks kinnistuga püsivalt ühendatud drenaažitoru (drenaažitrassi) ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks liigse pinnasvee ärajuhtimise tagamiseks. Harju Maakohus jättis kohtule 12.03.2013.a. esitatud avalduse oma 13.03.2013.a. kohtumäärusega käiguta ja kohustas avaldajat kõrvaldama kohtumääruses osundatud puudused 7 (seitsme) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hageja esitas 20.03.2013.a. avalduse asemel hagiavalduse, kõrvaldades ka muud kohtumääruses osundatud puudused. Harju Maakohus rahuldas oma 22.03.2013.a. kohtumäärusega hageja taotluse hagi tagamiseks ja kandis Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX kolmandasse (III) jakku XXXOÜ kasuks eelmärke
tsiviilasjas 2-13-11501 kinnistu omaniku XXXvastu esitatud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise nõude tagamiseks. Tallinna Ringkonnakohus jättis oma 22.05.2013.a. kohtumäärusega Harju Maakohtu 22.03.2013.a. kohtumääruse muutmata. Harju Maakohus võttis käesoleva hagi menetlusse oma 02.04.2013.a. kohtumäärusega.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja Harju maakonnas, XXXkülas asuva kinnistu, mille nimetuseks enne jagamist oli XXX, ja mille jagamise tulemusena tekkis 44 uut kinnistut, omanik. Hageja kinnitas avalduses, et XXX Vallavolikogu 16.01.2007.a. otsusega nr XXX kehtestati XXX kinnistu detailplaneering, mille kohase arendamisega tegeleb hageja. Vastavalt kehtestatud detailplaneeringule tuleb liigvee ärajuhtimiseks välja ehitada drenaažisüsteem. Hageja sõnul on liigvee ärajuhtimiseks vajalik viia drenaažitoru läbi naaberkinnistu, kostjale XXX kuuluva XXX kinnistu (registriosa XXX). Drenaažitoru ehitamine on vajalik hageja kinnisaja eesmärgipäraseks kasutamiseks, kinnisasja kuivendamiseks ja detailplaneeringu kohase elurajooni rajamiseks, kusjuures hageja sõnul juhiks rajatav drenaažitoru ära liigvee ka kostja kinnistult.
3.Vastavalt hagiavaldusele sõlmisid hageja ja kostja 26.08.2008.a. notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, lepingu lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud ning kinnistamisavaldused, mille punkt 3.4. sätestas alljärgnevat: „Ostja annab käesolevaga oma tagasivõtmatu nõusoleku ning nõustub vajadusel vajalike notariaalsete kokkulepete sõlmimisega selleks, et müüja rajab oma kulul drenaažitoru ühe (1) meetri kaugusele kinnistu XXX küla tee poolsest piirist, olles hankinud omal kulul selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load. Müüja avaldab ja kinnitab, et on teadlik, et kuna kinnistu on ostja ja XXX kaasomandis, on eelnimetatuks vajalik ka XXX nõusolek. Müüja ja ostja on kokku leppinud, et eelnimetatud isiklik kasutusõigus seatakse ostjale kuuluvale kaasomandiosale kinnistust tasuta.“
4.Hageja on teinud kostjale ettepaneku sõlmida koos hüpoteegi loovutamise lepinguga ka isikliku kasutusõiguse seadmise leping, millega reguleeritaks ka drenaažitoru rajamise ja ekspluateerimise võlaõiguslikke suhteid ja sõlmitaks vastavasisuline asjaõigusleping, mille alusel isiklik kasutusõigus kinnistusraamatusse kantaks, kuid kostja on hageja sõnul erinevatel ettekäänetel lepingu sõlmimisest keeldunud.
5.Hageja arvates saab lepingut tõlgendada ainult selliselt, et kostja on andnud hagejale tagasivõtmatu nõusoleku temale kuuluva kinnistu koormamiseks hageja kasuks isikliku tasuta kasutuõigusega drenaažitoru rajamiseks ehk pooled on sõlminud võlaõigusliku kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu. Kuivõrd kostja ei ole lepingut üles öelnud ega sellest taganenud, kuid keeldub asjaõiguslepingut sõlmimast, taotleb hageja kohustuse täitmist ja kostja tahtevalduse asendamist vastava kohtuotsusega.
6.Kuivõrd pooled on kokku leppinud isikliku kasutusõiguse seadmises, palub hageja ka kohtul tuvastada kostja kohustus anda nõusolek just isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks. Hageja leiab, et ei kehtivast seadusest ega ka kostja poolt viidatud Riigikohtu lahendist ei tulene keeldu seada käesoleval juhul isiklikku kasutusõigust. Samuti on kehtiva praktika kohaselt drenaažitrassi rajamine just isikliku kasutusõiguse alusel tavaline. Märgitud alusel saaks hageja sõnul ta ka kohalikult omavalitsuselt ehitusloa.
7.Hageja hinnangul on isikliku kasutusõiguse eesmärk ja ulatus piisava täpsusega kokku lepitud. Hageja kinnitab, et kuivõrd drenaažitoru ekspluatatsiooniea pikkust ei ole võimalik määratleda, räägiti poolte vahel läbi tähtajatust kasutusõigusest, selgitades, et kui rääkida
tähtajalisest kinnistu koormamisest, siis saaks selleks olla ainult drenaažitoru kasutusea pikkus. Lisaks on hageja, vaatamata sellele, et pooled on kokku leppinud, et isiklik kasutusõigus seatakse tasuta, valmis maksma kostjale kohtu poolt määratavat õiglast tasu. Lepingupunktis 3.4. nimetatud sõna „vajadusel“ on aga hageja hinnangul notari poolt koostatud tekstis olev lapsus, millele hageja sisu anda ei oska.
8.Oma 14.08.2013.a. kohtule esitatud seisukohas, vaieldes vastu kostja väitele, et drenaažitoru on kavandatud üksnes läbi kinnitute 10, 11 ja 12 ning XXXja XXX kinnistu, tunnistas hageja, et detailplaneeringu joonistelt ei nähtu kostja kinnistule rajatav drenaažitoru, kuna XXX kinnistu ei ole detailplaneeringuga hõlmatud. Küll aga nähtub märgitu hageja sõnul ühisveevärgi arengukavast.
9.Tulenevalt kõigest eeltoodust palus hageja kohtul tuvastada XXX kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse kande tegemiseks, et kanda Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju Kinnistusjaoskonna Kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu nimetusega XXX kolmandasse (III) jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse XXXOÜ kasuks kinnistuga püsivalt ühendatud drenaažitoru (drenaažitrassi) ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks liigse pinnasvee ärajuhtimise tagamiseks vastavalt 26.08.2008.a. sõlmitud lepingu punktile 3.4. Kõik menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
10.Oma nõude tõendamiseks esitas hageja kohtule dokumentaalsete tõenditena: 44 kinnistu kinnistusraamatu väljavõtted, XXX Vallavolikogu 16.01.2007.a. otsuse nr XXX, hageja ja kostja vahel 26.08.2008.a. sõlmitud notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, lepingu lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud ning kinnistamis-avaldused, ühisveevärgi ja - kanalisatsiooni arendamise kava projekti, notari poolt koostatud lepinguprojekti, oferdi ja plaani. Kostja vastuväited
11.Kostja kinnitab, et ta on poolte vahel 26.08.2008.a. sõlmitud notariaalses lepingus andnud nõusoleku vajadusel vajalike kokkulepete sõlmimiseks. Vaatamata sellele ei tunnista kostja tema vastu esitatud hagi, kuna hageja poolt on tõendamata drenaažitoru rajamise vajadus läbi kostjale kuuluva kinnistu hageja poolt esitatud plaanil näidatud asukohta.
12.Kostja ei nõustu väitega, et drenaažitoru on vaja viia läbi kostjale kuuluva XXX kinnistu, leides, et kui puudub vajadus läbi XXX kinnistu drenaažitoru rajada, siis puudub ka vajadus notariaalsete kokkulepete sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks. XXX Vallavolikogu kinnitatud detailplaneeringust nähtub, et drenaažitoru on kavandatud läbi hagejale kuuluvate kinnistute nr 10, 11 ja 12 ning XXXja XXX kinnistu. Puudub igasugune servituudi seadmise viide XXX kinnistule. Seejuures ei läbi drenaažitoru ka kinnistuid nr 1 ja 2, mis oleks vajalik, kui drenaažitoru kulgeks piki XXX küla teed, nagu on näidatud hageja poolt esitatud plaanilt. Ka detailplaneeringu seletuskirja punktide 4.5. ja 4.6. kohaselt juhitakse liigvesi drenaažisüsteemi kaudu olemasolevatesse magistraalkraavidesse, kusjuures servituudid on ära toodud joonisel. Tulenevalt eeltoodust on kostja hinnangul detailplaneeringu seletuskirjas selgelt välja toodud isiklike servituutide seadmise vajadus, samuti krundid, millele kitsendus laieneb. Lisaks kinnitab kostja, et teda ei ole ka vastavalt planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 12 lõikele 4, mille kohaselt, juhul kui detailplaneeringu
algatamisel on teada või planeerimise käigus selgub, et algatatud planeering võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa sundvõõrandamise või selle suhtes sundvalduse seadmise vajaduse, teatab kohalik omavalitsus planeeringu algatamisest selle kinnisasja omanikule, kohaliku omavalitsuse poolt teavitatud. Kuna kostjale teavitust edastatud ei ole, ei ole järelikult vald pidanud vajalikuks kostja kinnistule sundvalduse seadmist ja/või on hageja poolt esitatud plaan vallaga kooskõlastamata. Siinjuures leiab kostja, et hageja väide, et XXX kinnistule kavandatav drenaažitoru puudub detailplaneeringu joonistelt põhjusel, et kinnistu ei ole hõlmatud XXX detailplaneeringuga, on eksitav, kuna detailplaneeringu eesmärk on kõikide kitsenduste määratlemine, sealhulgas detailplaneeringu ala väliselt, et oleks võimalik kõiki puudutatud isikuid planeeringu koostamise protsessi kaasata ning hoiatada võimalikest kitsendustest. Hageja poolt esitatud arengukava, mis on koostatud 31.10.2012.a., s.o märkimisväärselt hiljem kui 16.01.2007.a. otsusega nr XXX kehtestatud XXX detailplaneering, kohaselt on XXXküla tee alale pikaajalise programmi alusel kavandatud ainult vee- ja reoveetorustik. Hageja on koostanud seega plaani, mis ei vasta nõuetekohasele detailplaneeringule. Ka ei nähtu hageja poolt kohtule esitatud plaanilt, et seal oleks tegelikult rajatava drenaažitoru asukoht, et plaan oleks XXX valla poolt kinnitatud või kas üldse oleks vajalik täiendava drenaažitoru rajamine hageja plaanil viidatud kohas. Samuti jääb kostjale arusaamatuks hageja soov rajada drenaažitoru kinnistu põhja küljele, kui XXX kinnistule lähimal asuv kuivenduskraav, kuhu juhitakse drenaaži kaudu pinnaseveed, asub edelas.
13.Samuti leiab kostja, et ta ei pea andma isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusolekut igasugustel tingimustel, leides, et pooled ei ole isikliku kasutusõiguse tingimustes piisava täpsusega kokku leppinud. Näiteks puudub lepingus kokkulepe isikliku kasutusõiguse tähtaja kohta, mistõttu on ebaõige ka hageja väide, et kostja on andnud nõusoleku tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmiseks.
14.Lisaks ei ole kostja hinnangul, kuivõrd drenaažitoru näol on tegemist tehnorajatisega asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 158 lõike 1 mõttes, ja AÕS § 158 lõike 2 kohaselt saab tehnorajatise talumiseks nõuda kinnisasja omanikult selle koormamist reaalservituudiga, võimalik hagejal käesolevas vaidluses oma taotlust realiseerida. Ka Riigikohus on oma 24.09.2012.a. otsuse 3-2-1-105-12 punktis 17 öelnud, et selline nõue peaks olema suunatud just reaalservituudi ja mitte isikliku kasutusõiguse seadmisele. Hageja poolt kavandatava rajatise nõue on vastuolus ka AÕS § 1581 lõikes 1 märgitud asjaoludega, kuna antud juhul ei ole tegemist tarbimiskoha ühendamisega ja olemas on ka alternatiivsed võimalused.
15.Lisaks selgitab kostja, et ta ei ole kordagi põhjendamatult keeldunud isikliku kasutusõiguse lepingut sõlmimast, kuid hageja soovid on olnud segadust tekitavad ja põhjendamatud. Näiteks on hageja esitanud ettepanekuid isikliku kasutusõiguse seadmiseks kord drenaažitoru rajamiseks, kord hoopis sadevee kanalisatsioonitrassi ehitamiseks. Kuigi kostja on korduvalt esitanud hagejale küsimusi asjaolude täpsustamiseks ning proovinud asja kohtuväliselt lahendada, ei ole hageja kostja järelpärimistele vastanud, sundides kostjat läbirääkimisteta notari poolt ettevalmistatud lepinguprojekti allkirjastama, keeldudes vastasel korral kustutamast hageja kasuks seatud hüpoteeki, mille aluseks olev võlgnevus on tasutud.
16.Kuivõrd kostja leiab, et hagejal ei ole õigust rajada drenaažitorusid ega muid tehnovõrke vabalt valitud asukohtadesse seda eelnevalt kohaliku omavalitsuse ja kinnistuomanikega
kooskõlastamata, palub kostja kohtul jätta hagi rahuldamata ning hagi tagamine tühistada. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
18.Kohus, tutvunud esile toodud asjaoludega ja uurinud esitatud tõendeid ning hinnanud neid kogumis, leiab, et esitatud hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
19.Poolte vahel puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: -
-
Hagejale kuuluvad Harju maakonnas, XXXkülas asuvad kinnistud, mille nimetuseks enne jagamist oli XXX, ja mille jagamisel tekkis 44 uut kinnistut. Kostjale kuulub hageja naaberkinnistu XXX, asukohaga XXX küla, XXX vald, Harjumaa (registriosa nr XXX). XXX Vallavolikogu 16.01.2007.a. otsusega nr XXX kehtestati XXX kinnistu detailplaneering, mille kohase arendamisega tegeleb hageja. XXX kinnistu ei ole detailplaneeringuga hõlmatud. Hageja ja kostja sõlmisid 26.08.2008.a. notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, lepingu lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud ning kinnistamisavaldused, mille punkt 3.4. (I t/l 40) sätestas alljärgnevat: „Ostja annab käesolevaga oma tagasivõtmatu nõusoleku ning nõustub vajadusel vajalike notariaalsete kokkulepete sõlmimisega selleks, et müüja rajab oma kulul drenaažitoru ühe (1) meetri kaugusele kinnistu XXXküla tee poolsest piirist, olles hankinud omal kulul selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load. Müüja avaldab ja kinnitab, et on teadlik, et kuna kinnistu on ostja ja XXXkaasomandis, on eelnimetatuks vajalik ka XXXnõusolek. Müüja ja ostja on kokku leppinud, et eelnimetatud isiklik kasutusõigus seatakse ostjale kuuluvale kaasomandiosale kinnistust tasuta.“ Pooled ei ole kohtuvälise kokkuleppeni jõudnud.
Eelnimetatud kinnistute kuulumine hagejale ja kostjale on tõendatud kinnistusraamatu väljavõtetega (I t/l 10-34, 54-74 ja I t/l 36). Hageja ja kostja vahel 26.08.2008.a. notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, lepingu lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingute ning kinnistamisavalduste sõlmimist tõendab hageja poolt kohtule esitatud lepingu koopia (I t/l 37-44). Isikliku kasutusõiguse seadmise leping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus (I t/l 45-52), samuti hageja ofert sõlmida leping (I t/l 90-96) tõendavad, et pooled ei ole kohtuvälise kompromissini jõudnud.
20.Pooled vaidlevad asjaolude üle, kas hageja on õigustatud nõudma isikliku kasutusõiguse või reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmise tuvastamist, kas esinevad kõik lepingust tulenevad eeldused nimetatud nõudeõiguse tekkimiseks, samuti kas piiratud asjaõiguse tingimused on lepingus piisava täpsusega kokku lepitud või mitte.
21.Kõigepealt võtab kohus seisukoha poolte vahel sõlmitud lepingu ja selle kehtivuse kohta. Vastavalt VÕS § 9 lõikele 1 sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt
selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Vastavalt VÕS § 8 lõikele 1 on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 11 lõike 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei loeta, juhul kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Kuivõrd vastavalt AÕS § 172 lõikele 1 peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud ja vastavalt AÕS §-ile 228 kohaldatakse lisaks AÕS §-ides 225-227 sätestatule isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid, peab servituudi seadmiseks sõlmitud asjaõigusleping olema igal juhul notariaalselt tõestatud. VÕS § 11 lõike 3 kohaselt tuleb juhul, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Käesoleval juhul on poolte vahel sõlmitud leping notariaalselt tõestatud. Seega on pooled käesoleval juhul sõlminud kehtiva võlaõigusliku piiratud asjaõiguse seadmise lepingu. Kuivõrd pooled on sõlminud võlaõigusliku lepingu, nimetatud lepingust ei ole taganetud, ja ei esine aluseid, miks nimetatud leping võiks olla tühine, on leping vastavalt VÕS § 8 lõikele 2 lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Tulenevalt eeltoodust võib hageja nõudeõiguse eelduste olemasolu korral nõuda kostjalt lepingu täitmist VÕS § 76 lõike 1 ja § 108 lõike 2 alusel. Ka vastavalt Riigikohtu 01.04.2003.a. lahendi 3-2-1-29-03 punktile 12 võib, juhul kui on sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise leping, kuid teine pool keeldub nõusoleku andmisest, esitada oma õiguste kaitseks isikliku kasutusõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist taotleva hagi. Seejuures on Riigikohus märkinud, et ka juhul kui kohus tunnustab võlaõiguslikku kohustust anda isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusolek, ei anna see veel alust isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks.
22.Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas hageja on õigustatud nõudma piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmise tuvastamist tulenevalt lepingus sätestatud nõudeõiguse tekkimise eeldustest. Siinjuures vaidlevad pooled muuhulgas selle üle, kas nõudeõiguse tekkimise eelduseks on „vajadus“ drenaažitoru rajada, samuti selle üle, kas kokku on lepitud tähtajatus piiratud asjaõiguse seadmises või mitte. Siinkohal võtab kohus esiteks seisukoha poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 3.4. sätestatud termini „vajadusel“ kohta. Lepingu punkti 3.4. kohaselt andis ostja oma tagasivõtmatu nõusoleku ning nõustus vajadusel vajalike notariaalsete kokkulepete sõlmimisega selleks, et müüja rajab oma kulul drenaažitoru (I t/l 40). Hageja sõnul on lepingupunktis 3.4. nimetatud sõna „vajadusel“ notari poolt koostatud tekstis olev lapsus, millele hageja ei oska sisu anda. Kostja sõnul on nimetatud termini näol tegemist aga nõudeõiguse eeldusega, mille täitumist hageja peab tõendama, nõustumata seejuures väitega, et drenaažitoru on vaja läbi kostjale kuuluva kinnistu viia, leides, et kui puudub vajadus läbi XXX kinnistu drenaažitoru rajada, siis puudub ka vajadus notariaalsete kokkulepete sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Kohus juhindub lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lõikest 1, mille kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, kusjuures kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe ja sama paragrahvi lõikest 2, mille kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus
või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet ning sama paragrahvi lõikest 4, mille kohaselt tõlgendatakse, juhul kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma, arvestades tõlgendamisel ka sama paragrahvi lõikes 5 toodud juhiseid, mille kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ning tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Kohtul ei õnnestunud, vaatamata 11.09.2013.a. pooltele saadetud kohtukirjale (I t/l 178), milles kohus palus pooltel selgitada kohtule poolte tahet lepingu sõlmimisel, tuvastada poolte ühist tegelikku tahet. Samuti ei ole pooled käesoleval juhul esile toonud asjaolusid, et nende vahel oleks sõlmitud lisaks veel lepinguid, millele vaidlusaluse lepingu tõlgendamisel tugineda. Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes mõistlikkuse põhimõttest leiab kohus, et lepingus toodud termin „vajadusel“ ei saa tähendada üksnes vajadust sõlmida täiendav notariaalne kokkulepe, kuna piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks on igal juhul vaja sõlmida täiendav notariaalne kokkulepe ehk notariaalselt tõestatud asjaõigusleping. Kuivõrd pooled mõistsid või vähemalt pidid mõistma lepingu sõlmimisel asjaolu, et piiratud asjaõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse tuleb sõlmida täiendav leping, tähendab kohtu hinnangul termin „vajadusel“ käesoleval juhul vajadust rajada drenaažitoru, mitte vajadust sõlmida täiendavaid lepinguid. Nimetatud tõlgendamisviisi kinnitab ka asjaolu, et lepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu kaasomanikuks XXX, kelle nõusoleku vajadust piiratud asjaõiguse seadmiseks kinnitab ka lepingusäte 3.4., mille kohaselt müüja avaldab ja kinnitab, et on teadlik, et kuna kinnistu on ostja ja XXX kaasomandis, on eelnimetatuks vajalik ka XXX nõusolek. Kuivõrd hageja ei saanud eeldada, et kõik toimingud piiratud asjaõiguse seadmiseks on tehtud, piiratud asjaõigust ei ole võimalik kinnistusraamatusse ilma kaasomaniku nõusolekuta kanda ja kostja ei saanud ilma sellekohase volituseta kaasomaniku eest tagasivõetamatut nõusolekut piiratud asjaõiguse seadmiseks anda, oli tingimata vaja sõlmida täiendavaid notariaalseid kokkuleppeid. Täiendavalt kinnitab nimetatud tõlgendamisviisi lepingu punkti 3.4. esimese lause lõpp, mille kohaselt võiks hageja rajada drenaažitoru, olles hankinud omal kulul ka selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load, kuna nimetatud reeglina hõlmavad vajadust drenaažitoru rajada, samuti tõendaks vajaduse olemasolu. Tulenevalt kõigest eeltoodust on hageja õigustatud nõudma piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmise tuvastamist vaid juhul, kui on täidetud lepingust tulenev eeldus, et drenaažitoru on vaja rajada just läbi kostjale kuuluva kinnistu.
23.Kuivõrd kohtu hinnangul on nõudeõiguse eelduseks vajadus rajada drenaažitoru läbi kostjale kuuluva kinnistu, võtab kohus alljärgnevalt seisukoha, kas nimetatud vajadus käesoleval juhul eksisteerib või mitte. Hageja kinnitas hagiavalduses, et XXX Vallavolikogu 16.01.2007.a. otsusega nr XXX kehtestati XXX kinnistu detailplaneering (I t/l 35), mille kohase arendamisega tegeleb hageja. Vastavat detailplaneeringut hageja kohtule ei esitanud. XXX detailplaneeringu tehnovõrkude joonise ja detailplaneeringu seletuskirja esitas kohtule kostja (I t/l 152-166). Detailplaneeringu tehnovõrkude jooniselt nähtub, et drenaažitoru on kavandatud läbi hagejale kuuluvate kinnistute nr 10, 11 ja 12 ning XXXja XXX kinnistu (I t/l 152, kohtu poolt tehtud suurendus nimetatud plaanist II t/l 7-8). Detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel on märgitud projekteeritav drenaažitoru üksnes kuni XXXküla teeni ega läbi kostjale kuuluvat kinnistut. Detailplaneeringu seletuskirja punkti 4.5. kohaselt juhitakse liigvesi drenaažisüsteemi kaudu
juba olemasolevatesse magistraalkraavidesse (I t/l 160). Viide kostjale kuuluvale kinnistule piiratud asjaõiguse seadmiseks detailplaneeringu seletuskirjas puudub. Seejuures on detailplaneeringu seletuskirja punktis 4.6. välja toodud kinnistud, millele kitsendused laienevad (I t/l 160). Hageja väitis oma hilisemas seisukohas, et kostja poolt osundatud kinnistutele ei olegi kavandatud drenaažitoru, vaid seal paikneb üksnes osa varasemast kuivendussüsteemist, kusjuures detailplaneeringus ettenähtud ja rajatavat drenaažisüsteemi ei ole ettenähtud ühendada kostja poolt viidatud olemasoleva süsteemiga. Seejuures hageja ei viita ega ole ka kohtule esitanud dokumenti, millest tuleneks nn ettenähtud ja rajatava drenaažitoru rajamise õigus ja/või kohustus. Oma 14.08.2013.a. kohtule esitatud seisukohas tunnistas hageja, et detailplaneeringu joonistelt ei nähtugi kostja kinnistule rajatavat drenaažitoru, kuna kostjale kuuluv kinnistu ei ole detailplaneeringuga hõlmatud. Kostjale kuuluva kinnistu detailplaneeringut kohtule aga esitatud ei ole. Lisaks kinnitas kostja, et teda ei ole vastavalt PlanS § 12 lõikele 4 kohaliku omavalitsuse poolt planeeringust ega sellest tulenevatest kitsendustest teavitatud. Hageja nimetatud väitele vastuväiteid ei esitanud. Hageja kinnitas kohtule, et drenaažitoru rajamine nähtub 31.10.2012.a. koostatud ühisveevärgi arengukavast. Nimetatud arengukava kohaselt on aga XXXküla tee alale pikaajalise programmi alusel kavandatud üksnes vee- ja reoveetorustik, millest tulenevalt kajastuvad ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava projektilt (I t/l 177) ka üksnes vee- ja reovee torustike planeeritavad asukohad. Drenaažitorud ega drenaažisüsteemid nimetatud arengukavas, mis muuhulgas ei ole valla poolt kinnitatud, ei kajastu. Samuti ei tõenda drenaažitoru rajamise vajadust läbi kostjale kuuluva kinnistu hageja poolt esitatud plaanil näidatud asukohta üksnes hageja enda poolt koostanud ja kohtule esitatud plaan (I t/l 53), mis samuti ei ole XXX valla poolt kinnitatud. Vastupidiselt nähtub hoopis kostja poolt kohtule esitatud illustreerivalt jooniselt, et kinnitatud drenaažitoru asukoht ja hageja poolt nõutava drenaažitoru asukoht, ei kattu (I t/l 167). Arvestades täiendavalt, et lepingu punkti 3.4. esimese lause kohaselt võiks hageja rajada drenaažitoru, olles hankinud omal kulul ka selleks kõik vajalikud kooskõlastused ja load, kuid hageja nimetatuid kohtule ei esitanud, ei ole ka hageja teised nõudeõiguse eeldused täidetud. Kuivõrd ükski hageja poolt kohtule esitatud tõenditest ei kajasta vajadust drenaažitoru rajamiseks just läbi kostjale kuuluva kinnistu, selgitas Harju Maakohus hagejale oma 09.10.2013.a. kohtumääruses (II t/l 9-10), et tulenevalt TsMS § 230 lõikest 1 tuleb hagejal tõendada piiratud asjaõiguse seadmise vajadust, s.t drenaažitoru ehitamise ja omamise vajadust just kostjale kuuluval kinnistul hagiavaldusele lisatud plaanis märgitud alale, arvestades hageja poolt kohtule kinnitatud asjaolu, et kostjale kuuluv kinnistu ei ole hõlmatud XXX detailplaneeringuga, ja ühisveevärgi arengukavast nähtuvad üksnes vee- ja reovee torustike planeeritavad asukohad, esitades seejuures kohtule täiendavaid tõendeid, millest nähtuks hageja õigus ja kohustus drenaažitoru kostjale kuuluvale kinnistule ja hagiavaldusele lisatud plaanis märgitud alale rajada. Samuti tegi kohus, juhindudes TsMS § 230 lõike 2 lausest 2, oma 09.10.2013.a. kohtumäärusega pooltele ettepaneku esitada käesolevas asjas tähtsust omavate asjaolude tõendamiseks kohtule ka kohaliku omavalitsuse seisukoht. Hageja ei esitanud kohtule, vaatamata kohtupoolsetele selgitustele, oma nõude tõendamiseks ei täiendavaid seisukohti ega tõendeid. Kuivõrd drenaažitoru rajamise vajadust läbi kostjale kuuluva kinnistu hageja poolt esitatud plaanil näidatud asukohta ei ole tõendatud, jätab kohus hageja hagi rahuldamata. Tulenevalt eeltoodust puudub ka vajadus muude nõudeõiguse eelduste kontrollimiseks.
24.TsMS § 386 lõige 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Tulenevalt eeltoodust tühistab kohus Harju Maakohtu 22.03.2013.a. kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kanti Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX kolmandasse jakku XXXOÜ kasuks eelmärge tsiviilasjas 2-13-11501 kinnistu omaniku XXXvastu esitatud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise nõude tagamiseks. Menetluskulude jaotamine
25.Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muuhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad kõik hageja menetluskulud tema enda kanda ja kostja menetluskulud hageja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lõikele 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Tsiviilasja hinna määramine
26.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus menetluse alguses kehtinud TsMS § 122 lõikes 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja TsMS §-ist 125, mille kohaselt määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral, kusjuures kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks ning TsMS § 132 lõikest 1, mille kohaselt eeldatakse mittevaralise nõude puhul, et hagihind on 3.500,00 eurot, kui käesoleva paragrahvi lõikes 11 ei ole ette nähtud teisiti. Tulenevalt eeltoodust on käesoleva tsiviilasja hinnaks 3.500,00 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Randmaa Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.