Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-124-02 Otsuse kuupäev Tartu, 12. november 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Põltsamaa linna hagi AS Puhu-Risti vastu võla saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-135/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Puhu-Risti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 14. oktoober 2002. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada AS-le Puhu Risti Marta Kirvese poolt kassatsioonkaebuselt 4. juulil 2002. a tasutud kautsjon 1001 (üks tuhat üks) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Põltsamaa linn andis AS-le Puhu-Risti rendile Põltsamaal Jõgeva mnt 27 asuvad ruumid tähtajaga
10.juunist 1995. a 9. juunini 2005. a. Rentnik ei tasunud esitatud arvete järgi renti 24. jaanuarist
6.detsembrini 2000. a summas 94 788 krooni 10 senti. 19. märtsil 2001. a tegi rentnik rendileandjale avalduse tasaarvestuse tegemiseks. Hageja leidis, et kostjal puudus nõue ja ta palus kostjalt välja mõista 100 099 krooni 40 senti, sh põhivõla 94 788 krooni 10 senti ja viivise 6 011 krooni 30 senti.
2.Kostja vastuväite kohaselt on ta teinud renditud ruumides kapitaalremonti maksumusega 101 826 krooni. Kapitaalremondi tegemine oli rendilepingu p 6.1.2 järgi hageja kohustus. Rendiseaduse (RenS) § 10 lg 3 järgi on rentnikul õigus nõuda rendileandjalt remondi maksumuse hüvitamist või selle katmist rendi arvelt. Kostja tegi 19. märtsi 2001. a kirjaga tasaarvestuse.
3.Jõgeva Maakohtu 26. novembri 2001. a otsusega hagi rahuldati. Maakohtu otsuse kohaselt puudub vaidlus selles, et kostjal on täitmata rendilepingust tulenev 94 788 krooni 10 sendi suuruse rendi tasumise kohustus. Viivise arvutust kostja ei vaidlustanud. Kohus asus seisukohale, et kostja ei teinud lepingu p 6.1.2 ja RenS § 10 lg 3 kohast lepingus ette nähtud või hädavajalikku remonti, vaid lepingu p-s 4.1.4 ette nähtud ümberehitusi ja parendusi, mille tegemine oli vaja eelnevalt kooskõlastada rendileandjaga. Kohus luges tõendatuks, et kostja teavitas rendileandjat hädavajalikest remonditöödest ning rendileandja tegi oma kulul katuseremondi ja teatud osas ka katlaremondi. Muud tööd, mille tegemise soovist on rentnik rendileandjat teavitanud, ei kuulu hädavajalike tööde hulka. Töödest, mis sisalduvad OÜ Oberphalen nimekirjas, ei ole kostja varasemalt hagejat teavitanud. Kapitaalremondi tegemise otsustamise õigus on hagejal kui rendile antud ruumide omanikul. OÜ Oberphalen hinnang Jõgeva mnt 27 asuvates ruumides aastatel 1993-2000 tehtud kapitaalremonditööde maksumuse kohta ei tõenda kostja nõude täpset suurust. Kostjal puudub hageja vastu nõue, mida saaks tasaarvestada. Rendileandja kontrollis ruume ja leidis, et kapitaalremonti vajavad üksnes katus ja katel. Kostja tegi ruumides parendusi ja ümberehitusi omal riisikol, rendileandjaga kooskõlastamata ja hageja nõusolekuta. Kostjal puudub alus nõuda tehtud kulutuste
hüvitamist RenS § 12 või AÕS § 26 lg 1 ja § 27 alusel. Lepingu p 9.2 sätestab, et rendilepingu lõppemisel tagastatavad hooned peavad olema samas seisus, milles rentnik need sai, arvestades talle pandud ruumide remondikohustust. Kui kostja leidis, et hageja ei teinud kohustuslikku kapitaalremonti, siis pidi ta käituma vastavalt TsK §-le 226: teavitama hädavajalikust tööst rendileandjat ja kui rendileandja seda tööd ei tee, tegema hädavajaliku töö ise. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tartu Ringkonnakohtu 17. juuni 2002. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Kostja väide, et hageja esindaja seletus ei ole tsiviilkohtumenetluses tõendiks, ei ole kooskõlas TsMS § 90 lg-ga 2. Kuna pooleks on juriidiline isik, siis saigi seletusi anda vaid esindaja. Esindaja seletus loetakse esindatava seletuseks, olenemata sellest, kas tegemist on seadusliku või lepingulise esindajaga. Õige on maakohtu järeldus, et kapitaalremondi vajaduse üle otsustab rendileandja, mistõttu ei ole vaidlus hageja tehtud tööde mahu üle vaidluse lahendamisel oluline. Maakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et kostja tehtud tööd on ümberehitused ja parendused, mille tegemine tuli vastavalt rendilepingu p-le 4.1.4 eelnevalt hagejaga kooskõlastada. Maakohus leidis põhjendatult, et alus tasaarvestuseks puudub.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg-te 4 ja 6 sätteid. Kohus ei vastanud kõigile apellatsioonkaebuse väidetele ega märkinud, millistele asjaoludele tema järeldused rajanevad. Kostja tõendas oma väiteid dokumentaalsete tõendite ja tunnistajate ütlustega, hageja vaid lepingulise esindaja seletustega. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta luges tõendiks poole lepingulise esindaja seletused. TsMS § 113 lg 1 kohaselt saab poole seletuseks lugeda vaid seadusliku esindaja seletuse. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ja millise seaduse alusel otsustab kapitaalremondi vajaduse üle rendileandja, ja miks ta leidis, et tehtud tööd olid ümberehitused ja parendused, mitte aga hädavajalikud tööd. Samuti pole vastatud väitele TsK § 226 kohaldamise kohta. Ringkonnakohus kohaldas vääralt RenS § 10 lg 3 ning TsK § 226 ja § 234.
6.Vastuses kassatsioonkaebusel pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
8.Hageja rendivõla nõudele esitas kostja vastuväite, et rendivõlga pole, kuna kostja tasaarvestas selle oma kapitaalremondi tegemisest saadud nõudega hageja vastu. TsMS § 91 lg 1 kohaselt pidi kostja tõendama, millises summas tehti RenS § 10 lg-s 3 sätestatud remonditöid tema kulul. Oma vastuväidet tõendas kostja tunnistaja A. Kaselo ütlustega ja OÜ Oberpahlen õienditega. Maakohtu otsuse kohaselt kinnitas tunnistaja muuhulgas, et katlamaja ja katuse remontis kostja. OÜ Oberpahlen õiend kinnitab kohtuotsuse kohaselt katuse remonditööde maksumust. Maakohus märkis, et rendileandja pidas vajalikuks vaid katuse ja katla kapitaalremonti. Kohtuotsuse kohaselt: "Need tööd
tehti ..., telliti ja tasuti hageja poolt, katlaremondi töödes osaleti rahaliselt." Eelnevast ei selgu, kas katla remondis osales rahaliselt ka kostja. Maakohus resümeeris, et katuseremondi kui hädavajaliku remondi tegemist hageja tellimisel ja tema kulul pole kostja ümber lükanud. Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja maakohtu otsuse ka tõenduslikus osas, sh katuseremonti puudutavas osas, viidates muuhulgas tunnistaja A. Kaselo ütlustele. Apellatsioonkaebuse sellele väitele pole apellatsioonikohus vastanud. Sellega on rikutud TsMS § 330 lg 6 ja see rikkumine võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas kostja on tõendanud, millises summas tehti RenS § 10 lg-s 3 sätestatud remonditöid tema kulul.
9.Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu järeldusega, et tõendiks on ka lepingulise esindaja seletus. TsMS § 90 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla ka poole seletus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku IV osas - Tõendid - asuva § 113 lg 1 kohaselt loetakse seadusliku esindaja seletust selle poole seletuseks, kelle seaduslikuks esindajaks ta on. Viimatinimetatust tuleneb, et seadusandja on tõendi jõu andnud vaid poole seadusliku esindaja seletusele. Kohtus esindas Põltsamaa linna linnapea volitatud linnavalitsuse õigusnõunik. TsMS § 84 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsusüksuse seaduslik esindaja kohaliku omavalitsuse asutus, kelle kaudu kohalik omavalitsusüksus teostab oma tsiviilõigusi ja täitab tsiviilkohustusi. KOKS § 30 lg 1 p 4 kohaselt esindab avalik-õigusliku isikuna linna kohtus linnavalitsus ning KOKS § 55 lg 4 p 6 järgi esindab linnasekretär kohtus linna või volitab selleks teisi isikuid. Eelnevast järeldub, et hageja esindaja oli lepinguline esindaja ja tema seletusel pole tõendi jõudu. Eelnev ei välista aga asjaolu tõendatuks lugemist tema kui lepingulise esindaja omaksvõtu kaudu.
10.Asjakohased pole arutlused selle üle, millised hoones tehtud tööd kuuluvad kapitaalremondi, millised aga ümberehituste ja parenduste hulka. Kui võlgnik ei täitnud oma kohustust ega teinud teatavat tööd, siis oli kreeditoril TsK § 226 järgi õigus teha see töö võlgniku arvel. RenS § 10 lg 3 täpsustas eelnevat remondi liigi osas, sätestades, et kui rendileandja ei täida temal lasuvat vara remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ette nähtud või hädavajalik remont ning nõuda rendileandjalt selle maksumuse hüvitamist või teha tasaarvestus rendileandja rendinõudega. Eelnevast tuleneb, et rendileandja ei otsusta hädavajaliku remondi tegemist ja kui selle on teinud rentnik, siis on tal RenS § 10 lg-s 3 sätestatud õigused. Samad õigused sama normi alusel on rentnikul siis, kui rendileandja on võtnud lepinguga kohustuse teha teatud kindlad remonditööd, kuid ta ei täida oma kohustust ja need remonditööd teeb rentnik. Eelnevast järeldub, et kohtul tuleb võtta seisukoht ka selles, kas remonditööd olid hädavajalikud või oli nende tööde tegemise kohustuse võtnud rendileandja endale lepinguga. Apellatsioonkaebuse p-s 2.1. on kostja väitnud, et tema tasaarvestus põhines tema poolt tehtud remonditöödel, mis kuulusid hädavajaliku remondi hulka. Sellele väitele pole apellatsioonikohus tähelepanu osutanud. Ka maakohtu otsusest ei selgu, milliste kriteeriumide järgi on eristatud kapitaalremonditöödest hädavajalikud remonditööd. Kolleegium märgib, et sellise liigituse aluseks võib võtta 1. juulini 2002. a kehtinud AÕS § 27 lg-s 1 sätestatu ja lugeda hädavajalikuks need remondikulutused, millega kaitsti asja täieliku või ka osalise hävimise eest.
11.Muud kassatsioonkaebuse väited pole kohtuotsuse tühistamise aluseks. J. Odar, H. Jõks, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.