Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-123-02 Otsuse kuupäev Tartu, 11. november 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa Kohtuasi Hilda-Silvia Tamme ja Brigitta-Elise Parktali hagi AS Elumaja (üldõigusjärglane OÜ Vara ja Hooldus) ja Tatjana Harito"kina vastu omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. mai 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/645/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Hilda-Silvia Tamme ja Brigitta-Elise Parktali kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 14. oktoober 2002. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. mai 2002. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.18. detsembril 2000. a esitasid Hilda-Silvia Tamm ja Brigitta-Elise Parktal Tallinna Linnakohtusse hagi, milles taotlesid, et neile kantaks osaliselt üle 23. jaanuaril 1996. a AS Elumaja ja Tatjana Harito"kina vahel sõlmitud ostu-müügilepingu järgsed omandaja õigused ja kohustused kahe palkhoone osas ja sauna vundamendi osas ning lugeda nad nimetatud hoonete ostjateks ostuhinnaga 24 652 krooni 50 senti.
2.Hagi kohaselt tunnistati Harju Maavalitsuse ÕVVTK komisjoni 23. juuli 1993. a otsusega hagejad õigustatud subjektideks kumbki 1/2 osas Jõelähtme vallas asuva maaüksuse Peetri talu A-77 maa suhtes. Tagastamisele kuuluval maal asusid osaliselt ka endise REV 2-le kuulunud Jägala puhkebaasi hooned. Hooned olid antud Majandusministeeriumi 11. aprilli 1995. a käskkirja nr 102 alusel üle ASle Elumaja. 23. jaanuaril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepinguga erastas T. Harito"kina avalikul enampakkumisel AS Elumaja REV Jägala puhkebaasi tervikvara hinnaga 95 000 krooni. Tervikvara koosseisu kuulus 6 hoonet. Ehitised koos nendealuse maaga on kantud 30. novembril 2000. a kinnistusraamatusse. Hagejad said müügist teada 8. novembril 2000. a. 16. novembril 2000. a väljastati hagejatele Jõelähtme Vallavalitsuse 8. märtsi 1999. a korraldus nr 189 neile maa osalise tagastamatajätmise kohta.
3.
Hagejate arvates on hooned müüdud maareformi seaduse (MRS) § 10 lg-st 2 tulenevat hagejate omandamise eesõigust rikkudes. Hagejad soovivad endale ostja õiguste ülekandmist hoonete osas, mis asuvad neile tagastataval maal. Kuna ostu-müügilepingus puuduvad hinnad iga hoone osas eraldi, siis lähtusid hagejad vaidlusaluste hoonete hinna määramisel hoonete pindalast, mis moodustab kokku 134,9 m2. Hoonete väärtus on selle järgi 24 652 krooni 50 senti.
4.Kostja T. Harito"kina palus jätta hagi rahuldamata. Ta leidis, et hagi on aegunud ja palus aegumist kohaldada. Kostja arvates võib õigustatud subjekt maareformi seaduse kohaselt pöörduda kohtusse kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, mida hagejad ei ole järginud. Samuti leidis kostja, et pärast maa osalist tagastamist ja kompenseerimist ei ole hagejad enam õigustatud subjektid, kellel on ehitiste omandamise eesõigus. Ehitistealune maa on kinnistatud ja ehitised on
muutunud maatüki olulisteks osadeks, mistõttu ei saa hooneid enam kinnistust eraldada ega eraldi omandada. Ostu-müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste valikuline ülekandmine ei ole kostja arvates võimalik.
5.Kostja AS Elumaja palus samuti jätta hagi rahuldamata. Kostja arvates ei asunud vaidlusalused hooned õigusvastaselt võõrandatud maal. Ka leidis kostja, et hagi on aegunud, ja taotles aegumise kohaldamist. Hagejad ei ole täitnud ostueesõiguse kasutamise tingimusi, muuhulgas tasunud või deponeerinud ostu-müügilepingu järgi tasutud summat.
6.Tallinna Linnakohus rahuldas hagi. Kohtuotsuse kohaselt võõrandati ehitised hagejate ostueesõigust rikkudes, kuna ehitiste võõrandamise kavatsusest hagejatele kirjalikult ei teatatud. Enampakkumise korraldamine oleks olnud seaduspärane pärast ühekuulise tähtaja möödumist hagejate teavitamisest ostu-müügi toimumisest. Hagejatele maa osaline tagastamine otsustati Jõelähtme Vallavalitsuse 8. märtsi 1999. a korraldusega, mille alusel kanti tagastatud maa 25. oktoobril 2000. a maakatastrisse. Pärast seda selgus, et Peetri talu maal on eraldatud kaks katastriüksust, millest väiksem maatükk asub õigusvastaselt võõrandatud maal. Hagejad said maatüki tagastamata jätmise põhjustest teada alles pärast tagastatud maa katastrisse kandmist. Maa tagastamata jätmise ning kompenseerimise korraldus on antud pärast vaidlusaluse ostu-müügilepingu sõlmimist, seetõttu on väär kostja arvamus, nagu ei oleks hagejad enam õigustatud subjektid. Kostja väitis, et temale kuuluvast kinnistust pole võimalik lahutada nõutud osa, kuna vaidlustatud ostu-müügi objektid on kinnistatud ega ole enam tsiviilkäibes. Selline väide ei ole asjakohane, sest kinnistusraamatus on võimalik ebaõige kande muutmine, kustutamine ja parandamine asjaõigusseaduse (AÕS) §-de 65 ja 67 kohaselt. Hagejad saavad kasutada omandamise eesõigust üksnes nende ehitiste suhtes, mis asuvad neilt õigusvastaselt võõrandatud maal. Kostjate väide, nagu ei saaks ostja õigusi ja kohustusi valikuliselt üle kanda, ei ole asjakohane.
7.Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse mõlemad kostjad, kes palusid linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
8.T. Harito"kina apellatsioonkaebuse kohaselt hindas linnakohus tõendeid vääralt, kui leidis, et Jägala puhkebaas ei asu õigusvastaselt võõrandatud maal. Linnakohus leidis ka ebaõigesti, et hagi ei ole aegunud, samuti luges hagejad ekslikult õigustatud subjektideks omandamise eesõiguse suhtes. Omandamise eesõigust ei saa teostada, sest ostu-müügi objektid on kinnistatud ega eksisteeri enam tsiviilkäibes iseseisvalt. Kohus sekkus lubamatult lepingulistesse suhetesse, muutes valikuliselt poolte õigusi ja kohustusi. Lisaks leidis apellant, et kohtuotsus on ebaselge ja mittetäidetav.
9.AS Elumaja leidis apellatsioonkaebuses, et linnakohus kohaldas ebaõigesti MRS § 7 lg 6 ja § 10 lg 2, kuna hoonete erastamisel ostueesõigus ei kehtinud. Lisaks leidis apellant, et kohus on vääralt hinnanud tõendeid, leides, et vaidlusalused hooned asuvad õigusvastaselt võõrandatud maal. Kostja märkis ka, et tema arvates ei ole kaevatav kohtuotsus täidetav. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt annab AÕS § 256 lg 1 ostueesõiguse mõiste, mille kohaselt ostueesõigust omaval isikul on õigus astuda omandaja asemele, mitte omandaja kõrvale kaasomandajana. Sama paragrahvi kohaselt lähevad ostueesõiguse kasutajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostu-müügilepingu järgi olid ostjal. See säte välistab esialgse ostja jäämise mingis osas lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste kandjaks. MRS § 9 lg 7 ja § 7 lg 6 ei anna omandamise eesõigusele teistsugust sisu ega näe ette võimalust asuda ostu-müügilepingusse kaasostjana. Käesoleval juhul puudub hagejatel omandamise eesõigus müüdud tervikvara suhtes. Omandamise eesõigust ei saa kasutada ka seetõttu, et ostu-müügi objektid on kinnistatud ega ole iseseisvalt tsiviilkäibes. AÕS § 15 lg 2 järgi ei saa asi ja selle oluline osa tsiviilkäibes eraldi olla. Linnakohus leidis õigesti, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal olid hagejad õigustatud subjektid MRS § 5 mõttes ja osa puhkebaasi hooneid asub hagejatelt õigusvastaselt võõrandatud maal. Käesoleval juhul ei ole tegemist ehitiste erastamisega vastavalt erastamisseadusele, millisel juhul ei ole õigustatud subjektil omandamise eesõigust vastavalt MRS § 7 lg-le 6. Tegemist on riigivara võõrandamisega riigivaraseaduse alusel.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kassatsioonkaebuse esitasid ringkonnakohtu otsusele hagejad, kes palusid tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse, millega jätta jõusse linnakohtu otsus.
12.Kassatsioonkaebuse kohaselt on kohus ebaõigesti lähtunud kaasomandamisest, kuna tegelikult müüdi kuus eraldiseisvat ehitist ning iga ehitist saab omandada eraldi. MRS § 9 lg 7 ja § 7 lg 6 sätted käsitlevad ehitise võõrandamist. Nende sätete järgi ei pea õigustatud subjekt ostueesõiguse kasutamisel astuma kogu ostu-müügilepingu järgi müüdud vara suhtes ostja asemele, vaid tal on õigus astuda ehitise võõrandamisel ostja asemele kirjalikus teates märgitud hinnaga ja tingimustel. Tegemist on rikutud õiguste taastamisega. Seega on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et omandamise eesõigust ei saa kasutada, kuna ostu-müügi objekti alune maa on kinnistatud ja see ei ole tsiviilkäibes iseseisvalt. Ringkonnakohus on otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 227 lg-s 1 sätestatut ja kohtukulude väljamõistmisel teinud ka aritmeetilise vea.
13.Kostja T. Harito"kina ei ole kassatsioonkaebusele vastanud. Kostja nimel S. Jakobsoni esitatud vastust ei saa kolleegium lugeda esitatuks kostja poolt. TsMS § 85 lg 2 kohaselt võib lepinguliseks esindajaks Riigikohtus olla üksnes vandeadvokaat. Kolleegiumil puuduvad aga andmed, et S. Jakobson oleks vandeadvokaat. Samal põhjusel ei saa kolleegium lahendada ka S. Jakobsoni taotlust kohtukulude väljamõistmiseks hagejatelt.
14.Kostja AS Elumaja ega tema üldõigusjärglane OÜ Vara ja Hooldus ei ole kassatsioonkaebusele vastanud. Äriregistri andmetel on AS Elumaja 4. oktoobril 2002. a äriregistrist kustutatud. Kostja on ühendatud OÜ-ga Vara ja Hooldus ning ühinemine on registri andmete kohaselt jõustunud
13.septembril 2002. a.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
16.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et AÕS § 256 lg 1 kohaselt on ostueesõigust omaval isikul õigus asuda omandaja asemele, mitte saada kaasomandajaks. Samas on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta AÕS § 267, mille kohaselt saab ostueesõigust kasutada ka juhul, kui kinnisasi müüakse koos teiste asjadega, eristamata ostueesõigusega koormatud kinnisasja hinda. AÕS § 267 lg 1 näeb selliseks juhuks ette võimaluse, et ostueesõigust kasutav isik maksab koormatud kinnisasja väärtusele vastava hinna. Seega on põhimõtteliselt võimalik kasutada ostueesõigust kinnisasja suhtes ka siis, kui see müüakse sama ostu-müügilepinguga koos teiste asjadega.
17.Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud MRS § 10 lg 2 ja § 7 lg 6 kohaselt oli maa tagastamise õigustatud subjektil omandamise eesõigus, kui võõrandatakse ehitis, mille alune või mille teenindamiseks vajalik maa asub tagastamisele kuuluval maal. Kui hoone omanik ostueesõigusega isikule hoone võõrandamise kavatsusest eelnevalt ei teatanud, andis seadus õigustatud subjektile õiguse pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamisest, hagiga kohtusse talle omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Selline omandamise eesõiguse kasutamise mehhanism erineb põhimõtteliselt asjaõigusseaduses kinnisasjade ostueesõiguse kasutamise korrast, kus ostueesõigust kasutatakse pärast ostu-müügilepingu sõlmimist (AÕS § 261 lg 1) ja ostueesõiguse kasutamise avaldusega astub ostueesõigust omav isik esialgsesse müügilepingusse ostja asemele (AÕS § 264 lg 3). Seega ei saa käesoleval juhul asjaõigusseaduse ostueesõiguse sätteid otse kohaldada. Asjaõigusseaduse kohaselt astub ostja vaid võlaõiguslikku müügilepingusse, millega ei kaasne lepingu täitmist, st omandi üleandmise asjaõiguslepingut. Asjaõiguslepingusse ta astuda ei saa - küll omandab ta AÕS § 264 lg 3 järgi õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ja omandi tunnustamist, st võlaõigusliku lepingu täitmist. Võlaõigusliku lepingu täitmise võimatus ei takista ostueesõigust omaval isikul sellesse lepingusse astumist, kuid ostueesõigust omav isik võib oma asjaõiguslikud nõuded kaotada.
18.MRS § 10 lg-st 2 ja § 7 lg-st 6 tulenevale omandamise eesõigusele ei ole eelnimetatud ostueesõiguse kasutamise põhimõtted sellisel kujul ülekantavad. Seadus näeb ette ja hagejad on ka nõudnud omandaja kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmist vaidlusaluste ehitiste suhtes. Muuhulgas on lepingu järgi ostjal õigus saada ehitised oma valdusse ja saada ka ehitiste omanikuks. Käesoleval juhul ei ole see aga võimalik, kuna lepinguobjektiks olevate ehitiste alune maa on kinnistatud ja AÕS § 15 lg 2 kohaselt ei saa ehitised enam maast eraldi tsiviilkäibes olla. Seetõttu on kolleegium seisukohal, et MRS § 10 lg 2 ja § 7 lg 6 kohaselt ei ole omandaja õiguste ja kohustuste üleandmine ehitisealuse maa kinnistamise tõttu enam võimalik.
19.Kolleegium ei tuvastanud, et ringkonnakohus oleks kohtukulude arvestamisel vea teinud.
20.Kolleegium märgib, et ehitiste müügiga on rikutud hagejate õigusi ja neil võib olla kahju hüvitamise nõue AS Elumaja üldõigusjärglase OÜ Vara ja Hooldus vastu, kuna AS Elumaja ei teavitanud hagejaid õigeaegselt ostu-müügilepingu sõlmimisest.
J. Odar, V. Kõve, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.