Muud › Muud hagiasjad

(2-

sõlminud ostajaga müügilepingu. AÕS § 257 lg 4 kohaselt kohaldatakse omaniku ja ostueesõigusega isiku vahelistele suhetele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui asjaõigusseaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 275, mis varem reguleeris ostueesõigust kinkimise puhul, on kehtetuks tunnistatud ja lähtuda tuleb võlaõigusseaduse regulatsioonist. ORAS § 121 lg 10 kasutatud mõiste “võõrandamine” ei hõlma igasugust võõrandamist ja kinkelepingu puhul on ostueesõiguse kasutamine teise seaduse alusel välistatud. T.H ei ilmunud 19. juulil 2004 notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hageja palub tunnustada tema ostueesõigust ORAS § 121 lg 10 alusel, mille kohaselt on tagastatud elamu üürnikel, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus; ostueesõigus ei kehti võõrandamisel abikaasale, alanejatele sugulastele, vanematele, õdedele ja vendadele ning nende alanejatele sugulastele; muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Omandireformi aluste seadus määrab kindlaks omandireformi korra ning on aluseks muudele omandireformiks vajalikele normatiivaktidele (ORAS § 1). Omandireformi aluste seaduses seati vara tagastamise eeltingimuseks, et tagastatud vara võõrandamisel on neil üürnikel, kes elasid eluruumis elamu tagastamise hetkel, ühine ostueesõigus (ORAS § 121 lg 10 ja 11). Seda seadust ei muudetud võlaõigusseaduse vastuvõtmisega. VÕS § 244 lg 2 kohaselt tekib ostueesõigus seaduse alusel või tehinguga. Omandireformi objektiks olnud elamute üürnike ostueesõigus tekib omandireformi aluste seaduse alusel. Üldmõiste “võõrandamine” hõlmab endas müügi, vahetamise, kinkimise ja muul viisil võõrandamise. Seega annab omandireformi aluste seadus üürnikele ostueesõiguse, kui omandireformi õigustatud subjekt talle tagastatud kinnistu või selle osa ära kingib. Eeltoodu tuleneb omandireformi eesmärgist, mis on sõnastatud ORAS-e §-s 2 lg 2, mille kohaselt omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut. Õigustatud subjektidele tagastatud elamutes elavatele üürnikele on seadusega antud ostueesõigus, kui õigustatud subjekt on otsustanud talle kuuluva elamu või selle osa võõrandada. Üürnike võrdse kohtlemise printsiibist ja õiguspärase ootuse printsiibist lähtudes tuleb ostueesõigust kohaldada ühetaoliselt nii enne kui ka pärast võlaõigusseaduse jõustumist. Omandireform tõi Eestis kaasa nähtuse, kus ühtedel üürnikel tekkis nende kasutuses oleva eluruumi erastamise õiguse ja teised üürnikud jäeti sellest õigusest ilma põhjusel, et riik hakkas tagastama vara isikutele, kelle vara võõrandati õigusvastaselt seoses II. Maailmasõja algusega Eestis alates 16. juunist 1940. Sellise ebavõrdse kohtlemise leevendamiseks nägi seadusandja ette üürnikele, kellel puudus korteri erastamise võimalus seoses vara tagastamisega endistele omanikele või nende järglastele, kes tegelikult ise reaalselt oma vara kasutama ei asunud, vaid otsustasid selle võõrandada, võimaluse kasutada ostueesõigust. Kuigi ostueesõiguse kasutamine on üürnikule oluliselt kulukam korteri erastamisest, on see ometi üürniku ainus võimalus säilitada oma senine kodu ja saada selle omanikuks. Eeltoodu tõttu leiab hageja, et võrdse kohtlemise ja õiguspärase ootuse printsiibist lähtudes on kostjate vastuväited hageja soovile kasutada ostueesõigust, põhjendamatud ja vastuolus omandireformi aluste seaduses sätestatuga. Üürniku ostueesõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Ostueesõiguse teostamine.

Hageja leiab, et kuna omandireformi aluste seadus annab tagastatud elamu üürnikule vastava kinnistu või selle osa võõrandamisel (kinkimisel) ostueesõiguse, siis tuleb ORAS § 121 lg 10 viimase lause kohaselt üürnike ostueesõigusele kohaldada asjaõigusseaduse sätteid. AÕS § 257 lg 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tegemiseks; sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Kinkelepingus selgitas notar lepingupooltele, et üürnikel on ORAS § 121 lg 10 alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus. Notari selgitus pidi omama lepingupoolte suhtes samasugust tähendust, nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Vaatamata sellele leppisid pooled kokku omandi üleandmises. T.H avaldas soovi ja kinkijad andsid nõusoleku kinkijate kohta kinnistusraamatus tehtud kande kustutamiseks ning T.H kaasomanikuna sissekandmiseks. Vastavad kanded on kinnistusraamatusse tehtud. Hageja leiab, et notari selgitus ostueesõiguse kohta asendas vastavat eelmärget või märkust kinnistusraamatus ja kinkelepingu poolte vahel sõlmitud asjaõigusleping on ostueesõiguslase V.M suhtes tühine AÕS § 63 lg 3 alusel, mille kohaselt asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Eeltoodust tulenevalt on V.Ml õigus kinkijatelt nõuda nõusolekut asjaõiguslepinguks, et tagada ostueesõiguse teostamine. AÕS § 257 lg 4 kohaselt kohaldatakse omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui asjaõigusseaduses ei ole sätestatud teisiti. Võlaõigusseaduse § 244 lg 1 kohaselt, ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Hageja V.M ostueesõigus tekkis omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 alusel. Ostueesõiguse teostas V.M 16. juunil 2004 notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega T.Hle. Sellega oli sõlmitud leping samadel tingimustel, kui G.Hi ja J-E.N ning T.H vahel. V.Ml tekkis õigus nõuda lepingu täitmist. Hageja ja kostjad ei ole saavutanud kokkulepet asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Hageja palub lugeda asjaõigusleping, mille esemeks on G.Hile kuulunud 2/10 mõttelist osa ja JE.Nle kuulunud 2/10 mõttelist osa kinnistust Tallinnas Telliskivi 33, suurusega 896 m2, katastritunnusega 78408:803:6140, sihtotstarve elamumaa, mis on kantud Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 72177, sõlmituks kinkijate G.Hi ja J-E.N ning ostueesõiguslase V.M vahel ning kokkulepe saavutatuks omandi üleandmiseks V.Mle. Vastavalt uuele asjaõiguslepingule muuta kanne Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosas nr 72177 ning kaasomanikuna sisse kanda V.M 4/10 mõttelises osas, mille kohta enne asjaõiguslepingu sõlmimist oli tehtud kanne kaasomanike G.Hi ja J-E.N kohta ja kustutada kanne samas osas T.H kohta. Hageja leiab, et kohtuotsusega tuleb määrata kord, kuidas ta peab tasuma kinkelepingus nimetatud 1 (üks) miljon krooni T.Hle pärast omandi üleminekut hagejale.

Arvestades eeltoodut ja juhindudes ORAS §-dest 1, 2 lg 2 ja 121 lg-test 10 ja 11, AÕS §-dest 63 lg 3 ja § 257 lg 3, VÕS § 244 lg 2 ja TsÜS §-st 68 lg 5, palunb hageja: 1. Tunnustada V.M ostueesõigust 4/10 mõttelisele osale kinnistust Tallinnas Telliskivi 33, mille kinkisid T.Hle 23. aprillil 2004 G.H ja J-E.N kumbki 2/10 osas.

Seadust süstemaatiliselt tõlgendades ja lähtudes ülaltoodud normidest tuleb asuda seisukohale, et ORAS § 12' lg. 10 kasutatud mõiste "võõrandamine" ei hõlma enam igasugust võõrandamist ja kinketehingu puhul on ostueesõiguse kasutamine teise seaduse (võlaõigusseaduse) alusel välistatud. Hageja arvamuse kohaselt oleks ORAS-es sätestatud ostueesõiguse piiramine seoses võlaõigusseaduse jõustamisega üürnike suhtes ebaõiglane. Hageja põhjendab oma seisukohta, toetudes ORAS-e § 2 lg 2 sõnastusele, mille kohaselt omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut. Paraku oleks just ostueesõiguse kasutamine õigus kinketehingute puhul ebaõiglane. ORAS-e ostueesõigust reguleeriv norm viitab asjaõigusseadusele. Kuni võlaõigusseaduse jõustumiseni 01. juulil 2002.a. kehtis AÕS § 275, mis reguleeris ostueesõigust kinkimise puhul. Kinketehingute puhul ei ole kunagi olnud võimalik ostueesõigust kasutada kingi avaldatud väärtuse alusel. Kui ostueesõigus laienes kinketehingutele, määrati kingi hind hariliku väärtuse alusel. Antud juhul on tegemist kinketehinguga, mille puhul lepingu pooled ei selgitanud enne tehingut välja kingi harilikku väärtust ja selle harilik väärtus on märkimisväärselt suurem tehingu avaldatud väärtusest. Vajaduse korral saab seda fakti kinnitada kinnisvara hindamiseaktiga. Hageja nõue tuvastada T. Heiduki kohustus sõlmida asjaõigusleping on esitatud vale isiku vastu. Hageja märgib väga õigesti, et ostueesõigus on õigus astuda võõrandamislepingu ühe lepingupoole, omandaja kõrvale. Võõrandamistehing ei muutu sellega kehtetuks, vaid tekib uus võlasuhe. Selle võlasuhte pooleks (kui see suhe eksisteeriks) ei oleks aga mitte kingi saaja vaid kinkija. Sellest (eeldatavast) võlasuhtest tulenevad nõuded tuleks esitada võlasuhte vastaspoole vastu. Arvestades abstraktsiooni printsiipi ei teeks antud juhul uue võlaõigusliku suhte tekkimine käsutustehingut kehtetuks. AÕS § 57 lg 3 kohaselt omab seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus eelmärke tähendust. Käsutustehing oleks kehtetu just selle normi tõttu, kuid ORASe alusel tekkiv ostueesõigus, kui selle kohta pole tehtud märkust, eelmärke tähendust ei oma ega muuda seetõttu käsutustehingut kehtetuks. Seega puudub hagejal õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Vastuväidete asjaolud on tõendatud hageja poolt esitatud dokumentaalsete tõenditega. Kostja vastuhagi esitada ei soovi. Ülaltoodu alusel palun kostja jätta hagi täielikult rahuldamata ja kõik kohtukulud hageja kanda. Asjas uuritud tõendid. Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna andmetel kuulub Tarmo Heidikile 8/10 kaasomandist ja Linda Heidukile 2/10 kaasomandist Tallinnas, Telliskivi t. 33, registriosa nr. 72177 (tl. 8). Kinnistu mõttelise osa kinkelepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt 23.04.2004.a.on Kisela Heiduk ja J-E.N kinkinud T.Hle Tallinna, Telliskivi t. 33 asuvast kinnistust 4/10 mõttelist osa. Lepingu punkti 6.2 kohaselt on osalejad on osalejad hinnanud lepingu eseme väärtuseks kokku 1 000 000 krooni. (tl.9-11). 16.juunil 2004.a. on hageja V.M teinud notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks, millest nähtuvalt on ta teinud T.Hle ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 19.juulil 2004.a. kell 11.00 notar Heli Mõttuse büroos (tl. 12-13). 15.juulil 2004.a. on T.H teatanud V.Mle, et ta keeldub tunnustamast viimase ostueesõigust (tl.15).

ostueesõigust kinkimise puhul, on kehtetuks tunnistatud. Kui ostueesõigus laienes kinketehingutele, määrati kingi hind hariliku väärtuse alusel. Antud juhul on tegemist kinketehinguga, mille puhul lepingu pooled ei selgitanud enne tehingut välja kingi harilikku väärtust. Kingi harilik väärtus selle omandamisel ilma sundüürniketa (just seda soovib hageja teha) on ca 50% kõrgem tehingu avaldatud väärtusest. Seda kinnitab Ober Haus Hindamisteenuste OÜ poolt vahetult pärast tehingut koostatud hindamisakt. Kohtumenetluse ajal on kinnisvara hinnad aga veelgi tõusnud ja praegusel ajal oleks selle tehingu õiglaseks hinnaks vähemalt 2,6 milj. krooni Hageja nõuab, et kohus loeks juba sõlmitud asjaõiguslepingu sõlmituks kinkijate ja V.M vahel, seega asendaks ühe poole asjaõiguslepingus. Sellist võimalust seadus ette ei näe. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et ostueesõigus ei ulatu asjaõiguslepingule. Asjaõiguslepingusse astuda ei saa. (nt. 11. novembri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-123-02 , RT III 2002, 33, 357). Ka ei ole notariaalselt kinnitatud asjaõiguslepingu üht poolt võimalik kohtuotsusega asendada. TsÜS § 68 lg 5 küll sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse , võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Antud juhul ei olnud hagejal mingit kohustust esitada ostueesõiguse teostamiseks avaldus, vaid see oli tema vaba tahte avaldus ja kohtul ei ole alust tuvastada kohtuotsusega sellise kohustuse olemasolu. Kui ostueesõigus oleks olemas, tuleneks asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus olemasoleva võlaõigusliku lepingu kõrvale tekkivast uuest võlaõiguslikust lepingust. See ei mõjutaks aga juba sõlmitud käsutustehingut (asjaõiguslepingut). Teatud juhtudel (aga mitte käesoleval juhul) saaks toetuda ostueesõiguse eelmärke sarnasele toimele ja sõlmitud asjaõiguslepingut tühiseks pidada. Kohus leiab, et ei ole seaduslik muuta juba sõlmitud asjaõiguslepingu pooli, nagu hageja seda oma hagis taotleb. Kohus leiab, et isegi ostueesõiguse eksisteerimise korral, ei oleks hagejal õigust nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Arvestades abstraktsiooni printsiipi ei teeks antud juhul uue võlaõigusliku suhte tekkimine käsutustehingut kehtetuks. AÕS § 57 lg 3 kohaselt omab seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus eelmärke tähendust. Käsutustehing oleks kehtetu just selle normi tõttu, kuid ORASe alusel tekkiv ostueesõigus, kui selle kohta pole tehtud märkust, eelmärke tähendust ei oma ega muuda seetõttu käsutustehingut kehtetuks. Seega puudub hagejal õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Hageja käsitlus selle kohta, et notari selgitus kinkelepingus omab lepingupoolte suhtes samasugust tähendust, nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks ja asendab seega vastavat eelmärget, ei põhine seadusel. AÕS § 63 lg 3 kohaselt algab eelmärke mõju selle märke kandmisest kinnistusraamatusse, mitte selle aluseks oleva tahteavalduse tegemisest. Notari selgitust lepingus ei saa tõlgendada kinkija tahteavaldusena, mis tekitaks ostueesõiguse, sest seadusest tulenevat asjaõiguslikku ostueesõigust ei saa tekitada poole tahteavalduse kaudu. Ka ostueesõiguse eksisteerimise korral, ei oleks hagejal õigust nõuda omandi üleandmist, sest hind oli asja sisulise arutamise lõpetamiseni 05.12.2005.a. tasumata. Hageja on esitanud tõendid, et ta on tasunud käesoleva tsiviilasjaga seoses rahandusministeeriumi arvele 1 000 000 krooni 04.01.2004.a. Ka oleks nimetatud summa tulnud tasuda enne, kui ostueesõiguse kasutaja nõuab endale asja üleandmist.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 25. mai 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-68-00 (RT III 2000, 15, 166) ja 20. novembri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-02 (RT III 2002, 34, 373) asunud seisukohale, et kui ostueesõigust omav isik ei ole ostuhinda tasunud või vastavat raha deponeerinud, ei saa omandiõiguse tunnustamise hagi rahuldada. Riigikohus on oma lahendis nr. 3-2-1-143-02 selgitanud: AÕS §-de 264, 265, 269 ja 271 mõtte kohaselt ei pea ostja andma ostetud asja ostueesõiguse kasutajale välja enne, kui talle on tasutud ostuhind. Samuti tuleneb nimetatud sätetest, et ostuhind tuleb tasuda hiljemalt selleks ajaks, mil ostueesõiguse kasutaja nõuab asja endale üleandmist. Ostueesõiguse avalduse kohaselt soovis hageja aga hinna tasuda peale asjaõiguslepingu sõlmimist. Riigikohus on oma lahendis nr.3-2-1-76-99 selgelt väljendanud, et selliste asjaolude esinemise korral võib ostja või müüja AÕS § 271 lg 1 alusel keelduda avalduse esitamisest ostueesõiguslase kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti valduse talle üleandmisest. Juhul kui hageja ei ole kohustusi täitnud, puudub kohtul alus kinnistusraamatu kande tegemise ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamiseks. Hageja kohtukulud tuleb jätta hageja enda kanda. Hagejalt tuleb välja mõista kostjatja T.H poolt tasutud õihgusabikulud summas 11 800 krooni. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis tuleb hagi tagamise abinõu kohtuotsusega tühistada. Eeltoodu alusel ja juhindudes ORAS §-dest 1, 2 lg 2 ja 121 lg-test 10 ja 11, AÕS §-dest 63 lg 3 ja § 257 lg 3, VÕS § 244 lg 2 ja TsÜS §-st 68 lg 5, TsMS §-dest 386 lg 4, 434, 435 ja 436, kohus o t s u s t a s: jätta V.M hagi T.H, G.Hi ja J-E.N vastu rahuldamata. Jätta hageja kohtukulud hageja enda kanda. Välja mõista V.Mlt õigusabikulu 11 800 (üksteist tuhat kaheksasada ) krooni T.H kasuks. Tühistada hagi tagamise abinõu: vastuväide vastavalt Tallinna Linnakohtu 22.09.2004.a. määrusele ebaõige kande muutmiseks või kustutamiseks V.M (isikukood 36403020286) kasuks T.Hle kuuluvale mõttelisele osale kaasomandist Tallinnas, Telliskivi t. 33. (Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. 72177). Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul , alates otsuse apellandile kättetoimetamisest.

Arne Kolnes kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.