3-2-1-77-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 9. juunil 2000. a Peter Scheeli hagi Bonose Investeeringute AS (uus ärinimi Kose Koolituskeskuse OÜ) vastu ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, vaatas avalikul kohtuistungil 15. mail 2000. a läbi P. Scheeli ja Bonose Investeeringute AS kassatsioonkaebuste alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/775/99. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Peter Scheelile kuulub 1/5 mõttelist osa majavaldusest Tallinnas Kose tee 9. 18. aprilli 1997. a kirjaga teatas kaasomanik Sylvilin Schmakowski soovist müüa ehitis 1,3 miljoni Saksa marga eest. P. Scheeli esindaja teatas 12. mai 1997. a kirjaga, et võtab eelisostu pakkumise vastu. 6. mail 1997. a sõlmitud eellepingu punkti 1.1 järgi kuulus müüjatest Ruth tom Diek-Fennemannile 1/20, Jörn Hermann Frischile 1/20 ning Sylvilin Schmakowskile 5/20 mõttelist osa ehitisest Tallinnas Kose tee 9. Lepingu punktide 3.1 ja 4.11 järgi müüvad müüjad Bonose Investeeringute AS-le neile kuuluvad mõttelised osad 472 500 Saksa marga eest pärast lepingus ettenähtud tingimuste täitmist. Hageja palus 6. mai 1997. a eellepingu järgi talle üle kanda ostja õigused ja kohustused vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 131 lõikele 1. Tallinna Linnakohus jättis 22. jaanuari 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt leppisid müüjad ja kostja 6. mai 1997. a eellepingus kokku pärast milliste tingimuste täitmist ja millistel tingimustel müüakse kaasomanikele kuuluvatest Tallinnas Kose tee 9 asuvatest ehitistest 2/5 mõttelist osa kostjale. Pooled sõlmisid eellepingu notariaalses vormis, kuigi kehtiva seaduse kohaselt ei vajanud see kohustuslikku notariaalset tõestamist. Eellepinguga ei rikutud kaasomaniku ostueesõigust. Linnakohus luges tõendatuks, et rikkudes hageja ostueesõigust, sõlmiti 19. mail 1997. a ja 4. juunil 1997. a ostu-müügilepingud, milliste järgi Bonose Investeeringute AS omandas 2/5 mõttelist osa Tallinnas Kose tee 9 asuvatest ehitistest. Tallinna Hooneregistri 8. jaanuari 1998. a teatise nr 17854/647 järgi läks omandiõigus 2/5 mõttelises osas hoonetele Tallinnas Kose tee 9 üle kostjale 19. mail 1997. a ja 4. juunil 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingute alusel. Kuivõrd hageja soovib astuda ostja õigustesse ja kohustustesse 6. mai 1997. a eellepingu alusel, tuleb hagi jätta rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 1998. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18. mai 1999. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Otsuses anti juhiseid AÕS Rak § 131 lg 1 kohaldamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 24. detsembri 1999. a otsusega muudeti linnakohtu otsust põhjenduste osas.
Kaasomaniku ostueesõiguse teostamine ehitise osa kui vallasasja võõrandamisel on reguleeritud asjaõigusseaduse rakendamise seaduses, mitte asjaõigusseaduses. Kaasomandis oleva ehitise kui vallasasja võõrandamisel on AÕS RakS § 131 lg 1 järgi võõrandja kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Kui võõrandja võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Linnakohus tuvastas õigesti, et hageja ostueesõigust rikuti. Kuna ostu-müügileping oli juba sõlmitud, siis esitas hageja nõude ostja vastu ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Seaduse järgi lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostu-müügilepingu järgi olid ostjal. Koos ostja õiguste ülevõtmisega võtab ostueesõigust omav isik enda kanda ka kõik lepingust tulenevad ostja kohutused, s.h ka kohustuse tasuda müügihind. Ostueesõiguse rikkuja on müüja, mitte ostja. Hageja väide, et selline ostumüügileping on tühine, ei tulene seadusest. AÕS RakS § 131 lg 1 sätestab ostueesõiguse rikkumise korral kahjustatud isiku huvide kaitse teistsuguse korra. Hageja leidis, et kuna kõigi hilisemate lepingutega rikuti tema ostueesõigust, siis jäävad kehtima
hagejale üleandmata jätmises, kõrvaldas ringkonnakohus9. novembril 1999. a. Kuna hageja pidas jätkuvalt võimalikuks asja lahendamist ringkonnakohtus, siis ei ole vajalik kohtuotsuse tühistamine ja tsiviilasja saatmine uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Rahuldamata tuleb jätta vastustaja kohtukulude väljamõistmise taotlus. Esitatud maksedokumentidest ei nähtu, et tehtud kulutused oleksid seotud õigusabi osutamisega selles kohtuvaidluses. Kohtukulude nimekiri ja vastavad kirjalikud tõendid tuleb esitada igas kohtuastmes enne asja sisulise arutamise lõpetamist. II. Hageja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt välja ja kanda hagejale üle kõik kostja õigused ja kohustused, mis viimane sai 6. mail, 19. mail ning 4. juunil 1997. a sõlmitud lepingutest, välja arvatud lepingutes märgitud Klaus Frischile kuulunud 1/20 osas, arvestades sealjuures Sylvilin Schmakovcwski poolt
IV. Kostja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus kassatsioonkaebuses muuta ringkonnakohtu otsust osas, millega jäeti kostjale välja mõistmata kohtukulud ja mõista välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. TsMS § 61 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud kulud tema huvide kaitseks asjast osavõtnud advokaadi abi eest kuni viie protsendi ulatuses hagi rahuldatud osast. Kohtuotsuse kohaselt ei esitatud kuludokumente enne asja sisulise arutamise lõpetamist ning esitatud maksedokumentidest ei nähtu, et tehtud kulutused oleksid seotud õigusabi osutamisega käesolevas kohtuvaidluses. Ringkonnakohtu protokollist nähtub, et kohtukulude nimekiri esinduse eest teise astme kohtus esitati õigeaegselt ja võeti toimikusse. V. Hageja vastus kassatsioonkaebusele Hageja palus jätta kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis õigustatult kostja õigusabikulud kostja enda kanda. VI. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsust tuleb muuta põhjenduste osas ja tühistada osas, millega jäeti välja mõistmata kostja kohtukulud. Tühistatud osas on võimalik teha uus otsus. Apellatsioonikohus tuvastas, et 6. mai 1997. a leping oli eelleping, milles pooled väljendasid tahet sõlmida teatud tingimustel ostu-müügileping ning selle sõlmimata jätmise puhuks nähti ette sanktsioonid. Ostu-müügilepingud, millest tekkivaid õigusi ja kohustusi saab üle kanda, sõlmiti
järginud Riigikohtu 18. mai 1999. a otsuses AÕS RakS § 131 kohaldamiseks antud juhised. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et asjas ei kuulu kohaldamisele AÕS § 269 lg 1, mis sätestab kinnisasja ostueesõiguse teostaja ostuhinna ja kulutuste tasumise kohustuse. See põhjendus tuleb ringkonnakohtu otsusest välja jätta. Nõustuda tuleb kassatsioonkaebuse väitega, et apellatsioonikohus on eksinud 4. juuni 1997 a. ostumüügilepingus võõrandatud mõttelise osa suuruses. 19. mai 1997. a ostu-müügilepinguga müüdi ehitiste 48/ 120 mõttelisest osast 8/120 mõttelist osa ja 4. juuni 1997. a ostu-müügilepinguga müüdi 40/120 mõttelist osa. Kuna vaidlust ei ole olnud võõrandatud mõttelise osa suuruse üle, siis nimetatud rikkumine ei anna alust kohtuotsust tühistada ja hagi rahuldada. Ekslik on apellatsioonikohtu väide, et kostja ei esitanud enne asja sisulise arutamise lõpetamist kohtukulu dokumente. Apellatsioonikohtu istungi protokolli kohaselt võttis kohus enne asja läbivaatamise alustamist vastu kostja esindaja esitatud tsiviilasjas nr 2/3/46-5439/97 kantud kohtukulude nimekirja. Poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest, hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Arvestades asja keerukust, mõistab Riigikohus põhjendatud kuluna hagejalt kostja kasuks välja 50 000 krooni. Juhindudes TsMS § 362 p-st 5, kolleegium o t s u s t a s: Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri 1999. a otsust põhjenduste osas ja jätta ringkonnakohtu otsusest välja AÕS § 269 lg 1 kohaldamist puudutav osa. Tühistada otsus osas, millega ei rahuldatud Bonose Investeeringute AS kohtukulude nõuet. Tühistatud osas teha uus otsus ja mõista Peter Scheelilt Bonose Investeeringute AS kasuks välja kohtukulu 50 000 (viiskümmend tuhat) krooni. Muus osas jätta apellatsioonikohtu otsus muutmata. Bonose Investeeringute AS ja Peter Scheeli kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Tagastada 24. jaanuaril 2000. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni Advokaadibüroole Heta, kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat) krooni Villu Kõve Advokaadibüroole ja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.