Kohtulahend

tunnustamise osas tühistada. Kohtud on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud asjaõigusseaduse ostueesõiguse teostamist reguleerivaid sätteid ja TsÜS § 112 lg 2 p 1. AÕS § 264 lg 3 on sätestatud, mida saab nõuda ostueesõiguse teostamise hagis - kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamist. Sealjuures asetseb esikohal kinnistusraamatu kande nõue ning seejärel omandiõiguse tunnustamise nõue. AÕS § 118 järgi tekib kinnisomand kinnistusraamatusse kandmisega. Seega on ringkonnakohtu otsuses asutud väärale seisukohale, et vastav hagi esitatakse omandiõiguse tunnustamiseks ning sellest tulenevalt kinnistusraamatu kande tegemiseks. Ostueesõiguse tunnustamisega eirasid kohtud AÕS § 264 sätestatut. Kohtud on vääralt tõlgendanud ostueesõiguse mõistet ja olemust. AÕS § 256 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks ostueesõigus on seatud, on õigus kinnisasja võõrandamisel asuda omandaja asemele. Seega seadus näeb ette kas ostueesõiguse teostamise või mitteteostamise. Kui kinnistusraamatu kande ja omandiõiguse tunnustamise hagi ei ole esitatud või kui kinnistusraamatu kande nõue ostueesõiguse teostamise hagis jääb rahuldamata on ostueesõiguse tunnustamine välistatud, sest olematut õigust ei saa tunnustada. Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 91 lg 1, lugedes N. Radini paljasõnalise väite alusel tõendatuks, et ta elas elamu tagastamisel korteris nr 6, kuna kostja ja kolmas isik ei ole esitanud tõendeid, mis selle väite ümber lükkaks. Kuna omandireformi kohustatud subjekt ORAS §-s 121 lg 1 ettenähtud kirjalikku üürilepingut enne tagastatava elamu üleandmist hagejaga sõlminud ei ole ning hageja korteris nr 6 elamu tagastamisel ei elanud, ei laiene talle ORAS §-s 121 lg 10 sätestatud kinnistu ostueesõigus. Kohus rikkus oluliselt TsMS § 330 lg 6, kuna ei vastanud apellatsioonkaebuse põhjendustele. Elamuseaduse § 31 lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. Kohtuotsuses ei ole põhjendatud selle sätte kohaldamata jätmist. Kostja AS Rime Kinnisvara kirjalikus vastuses pidas kassatsioonkaebust põhjendatuks. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu tühistada ostueesõiguse tunnustamise osas. AÕS § 257 1. lõike kohaselt ostueesõigus tekib seaduse või tehingu alusel ja 5. lõike järgi seaduses või ostueesõiguse seadmise tehingus määratakse, kellele ostueesõigus kuulub ja millistel juhtudel seda saab teostada. Tagastatud elamu üürnike ühise ostueesõiguse sätestab ORAS § 121 lg 10. Samas on sätestatud, et tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul, muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Ostueesõiguse teostamist reguleerivad asjaõigusseaduse 7. osa 2. peatüki sätted. Ostueesõiguse teostamise soovist peab ostueesõigust omav isik teatama notariaalselt tõestatud avaldusega müüjale või ostjale (AÕS § 264 lg 1 ja 2). Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõuetekohase ostueesõiguse teostamise avalduse esitanud. Vastavalt AÕS §-le 264 lg 3 avalduse esitamisega astub ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandab õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande

tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. Avalduse esitamisega lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostu-müügilepingu järgi olid ostjal (AÕS § 265). Kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused ja ostja poolt asjale tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused (AÕS § 269 lg 1 ja 2). Müüja või ostja võib AÕS § 271 lg 1 alusel keelduda avalduse esitamisest ostueesõiguslase kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti valduse talle üleandmisest, kui see isik ei ole täitnud ostu-müügilepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi. Juhul kui hageja ei ole nimetatud kohustusi täitnud, puudub kohtul alus kinnistusraamatu kande tegemise ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamiseks. Ringkonnakohus on alusetult rahuldanud ostueesõiguse tunnustamise nõude. Seadusest tulenev õigus ei vaja tunnustamist TsÜS § 112 lg 2 alusel. Üürniku ostueesõigus tekib ORAS § 121 lg 10 alusel, kui ta on kinnistu võõrandamisel üürisuhte pooleks ja elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (ORAS § 121 lg 11). Esitades hagi AÕS § 264 lg 3 alusel kinnistusraamatu kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks, peab hageja TsMS §-st 91 lg 1 tulenevalt tõendama, et ta on ostueesõigust omav isik, sest ostueesõiguse olemasolu on üheks asjaoluks, millele tema hagi rajaneb. Riigikohus ei pea vajalikuks analüüsida kaebuse väiteid ostueesõiguse tunnustamisel protsessiõiguse normide rikkumise kohta, kuna ostueesõigust teostanud isiku õigused on kaitstavad üksnes AÕS §-s 264 lg 3 nimetatud viisil. Kinnistusraamatu kande tegemise nõude rahuldamata jätmist ei ole kassatsioonkaebuses vaidlustatud. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. märtsi 1999. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 6. novembri 1998. a otsus ostueesõiguse tunnustamise osas ning saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Eesti Üliõpilaste Seltsi Vilistlaskogule 28. aprillil 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja L. Laarmaa Liikmed J. Luik, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.