Kohtulahend

ORAS § 121 lg 4 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu pikendamist vaidlustada üksnes juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele tingimusel, et üürileandja või tema perekonnaliikme kasutuses ei ole antud kohaliku omavalitsusüksuse territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole seda võõrandanud pärast elamu tagastamist või nad ei ole seda vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi kasutamise õigust. Hagejale ja tema emale Salli Rõbalovskajale tagastati mitu maja Haapsalus. Hageja ema võõrandas tagastatud eluruumid. ES § 10 lg 1 järgi on hageja ema hageja perekonnaliige. Kohtud ei motiveerinud, miks ei ole perekonnaliikmeks olemine ES § 10 lg 1 ja ORAS § 121 lg 4 p 2 järgi samane. Hageja ei ole tõendanud, et ta ise vajab elamiseks Kalda 2-1 eluruumi. Hagejale kuulub vaba korter Kalda 2A. Seega on eluruum elamiseks olemas. Haapsalu Linnavalitsus ei ole elamut Kalda 2A eluruumide hulgast välja arvanud. Kohtud jätsid põhjendamata, miks ei võiks hageja seda eluruumi kasutada. Kostja on ajutiselt korterist Kalda 2-1 ära olnud, kuid õigeaegselt üüri tasunud ja ta soovib korteris Kalda 2-1 elada. Kohtule ei ole esitatud Haapsalu Linnavalitsuse tõendit kostja võtmise kohta eluruumi vajajate järjekorda. Hageja teatas kostjale rendilepingu lõpetamisest. Üürilepingu lõpetamisest ei ole ette teatatud ja üürileping pikenes alates 2. juulist 1997. a viieks aastaks. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ta teatas kostjale õigeaegselt üürisuhte lõppemisest, kuigi nimetas üürilepingut ekslikult rendilepinguks. Hageja ema Salli Rõbalovskaja oli iseseisev omanik, ta on tagastatud elamud realiseerinud, ta ei ole käesoleva vaidlusega seotud ega ole kohustatud hagejale eluruume andma. Kohaldamisele kuuluvad elamuseaduse sätted, sest pärast elamu tagastamist hagejale sõlmisid pooled uue üürilepingu, mistõttu ORAS § 121 lg 4 p 2 ei ole enam hagejale siduv. Kostja elab juba aastaid mujal ega kasuta eluruumi vastavalt otstarbele. Hageja elamispinna vajadus on piisavalt tõendatud. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Apellatsioonikohus

asus

õigesti

seisukohale,

et

vaidluse

lahendamisel

tuleb

juhinduda

elamuseadusest. Elamuseaduse § 73 kohaselt reguleerib omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. ORAS § 121 lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Tuvastatud on, et hageja ja kostja leppisid kokku teisiti sõlmisid tähtajalise üürilepingu 1. juulini 1997. a. Kuna kostja pidas üürilepingut pikenenuks, kuigi ES § 32 lg 2 nõudeid järgides teatas hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjale üürilepingu lõpetamisest, siis oli hageja lepingu tähtaja möödumisel õigustatud vaidlustama elamuseaduse alusel üürniku eesõiguse uue üürilepingu sõlmimiseks. Hageja väitis, et üürileantud eluruum on elamiseks vajalik temale endale. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

Apellatsioonikohus rikkus seda nõuet jättes põhjendamata, millele tuginedes leiti, et maakohus on piisavalt põhjendanud hageja elamispinna vajadust. Maakohtu otsuses on märgitud üksnes, et hageja ja tema esindaja seletustega on tõendatud soov elama asuda vaidlusalusesse eluruumi. Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 6 nõudeid, mille kohaselt peab ringkonnakohus otsuses vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja hageja soovi asuda just tema korterisse elama, põhjendades seda asjaoluga, et hagejale tagastatud teine elamu Kalda 2A on vaba ja hageja võiks seda elamiseks kasutada. Sama väidet kordab kostja ka kassatsioonkaebuses, sest apellatsioonikohus jättis apellatsioonkaebuse põhjendused tähelepanuta. Kassatsioonikaebuse põhjendused kostja enda perekondlike suhete ja viibimiskoha kohta jäävad tähelepanuta, kuna apellatsioonikohtu otsust selle kohta ei ole ning see ei puutu ka vaidluse sisusse, sest hagi aluseks ei olnud kostja äraolek eluruumist, vaid uue üürilepingu sõlmimisest keeldumine seoses hageja sooviga elama asuda kostja poolt kasutatavasse eluruumi. ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Kohtud on tuvastanud, et hageja teatas kostjale üürilepingu lõpetamisest enne üürilepingu tähtaja möödumist. Kuna poolte vahel oli vaid üks leping eluruumi Kalda 2-1 kasutamiseks kuni 1. juulini 1997. a., siis ei oma õiguslikku tähendust 9. mai 1997. a hageja saadetud teates üürilepingu lõppemisest sõna "rendileping" kasutamine. Üürisuhted määrab lepingu sisu, aga mitte ekslikult kasutatud sõna "rendileping". Kolleegium peab vajalikuks märkida, et tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnikke võib kohus välja tõsta üksnes ES §-s 33 lg 3 p 1 ja 2 sätestatud tingimustel. ES § 33 lg 3 p 1 ja 2 kohaselt võib kohus üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid, välja tõsta, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele, ainult juhul, kui on täidetud üks tingimustest: 1) riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise, ES § 56 nõuetele vastava eluruumi; 2) riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema kirjalikus vormis ja notariaalselt tõestatud. Kuna nimetatud sätted kehtisid ringkonnakohtu 16. oktoobri 1998. a otsuse tegemise ajal, ei ole õige ringkonnakohtu viide ES §-le 33 lg 2, mis ei laiene üürnikele, kellel oli kehtiv üürileping eluruumi tagastamise hetkel. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri 1998. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Jelena Kuznetsovale 30. novembril 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed H. Jõks, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.