Dagmar Lindmäe hagi Aawar Ehitusgrupp OÜ vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
1 660,20 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Dagmar Lindmäe (isikukood XXXXXXXXXXX; elukoht XXXXX XXX, XXXXX), lepinguline esindaja adv. Ivo Kütt (Advokaadibüroo Valge & Uiga, e-post [email protected]) Kostja Aawar Ehitusgrupp OÜ (registrikood 11640323, asukoht Kiigemäe 2, 51011 Tartu), lepinguline esindaja Talis Toompere, nõustaja Rainer Loo (Nemo Consult OÜ, e-post [email protected])
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Dagmar Lindmäe hagi Aawar Ehitusgrupp OÜ vastu.
2.Välja mõista Aawar Ehitusgrupp OÜ-lt Dagmar Lindmäe kasuks põhinõue 1500 eurot ning 8.11.2016. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 40,20 eurot.
3.Välja mõista Aawar Ehitusgrupp OÜ-lt Dagmar Lindmäe kasuks viivis protsendina põhinõudelt 1500 eurot võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 9.11.2016. a kuni põhinõude tasumiseni.
5.Välja mõista Aawar Ehitusgrupp OÜ-lt Dagmar Lindmäe kasuks menetluskulu 801 eurot. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus
mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.27.10.2016 esitas Dagmar Lindmäe maksekäsu kiirmenetluse avalduse Aawar Ehitusgrupp OÜ vastu 3 000 euro nõudes, mida Aawar Ehitusgrupp OÜ ei tunnistanud.
2.09.11.2016 esitas Dagmar Lindmäe Tartu Maakohtule hagi Aawar Ehitusgrupp OÜ vastu 1500 euro ja viiviste nõudes.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15.05.2016 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe, mis oli suunatud kostja omandis oleva korteriomandi asukohaga XXXXX XX-X võõrandamisele hagejale. Kokkulepe sõlmiti ilma notariaalse kinnituseta. Kokkuleppe punkti B (2) kohaselt pidi korteriomandi võõrandamine hagejale toimuma hiljemalt 31.07.2016. Korteriomandi ostmise tagamiseks tasus hageja kokkuleppe punkti 11 alusel 16.05.2016 kostjale 3000 eurot, mis kokkuleppe punktist B (5) tulenevalt loetakse tasutuks osana korteriomandi müügihinnast.
4.Kokkuleppes märgitud ajaks korteriomandi võõrandamistehingut ei toimunud s.t kokkuleppe eesmärki ei saavutatud ning hageja ütles 8.08.2016 kokkuleppe punkti 19 (b) alusel üles ning soovis, et kostja tagastaks hagejale korteriomandi võõrandamiseks tasutud 3000 eurot. Tagastamise tähtaeg oli 12.08.2016.
5.Kostja tagastas 27.09.2016 hagejale 1500 eurot. Teist osa keeldus kostja tasumast, leides et kostjal ei ole kohustust hagejale korteriomandi võõrandamise hinna osana tasutud summat tagastada.
6.Hageja leiab, et kuna poolte vahel sõlmitud korteriomandi võõrandamisele suunatud kokkulepe ei olnud notariaalselt tõestatud, on kokkulepe asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 alusel tühine. Hageja nõuab kostjalt alusetult saadu tagastamist VÕS § 2028 lg 1 alusel.
7.VÕS § 113 lg 1 alusel nõuab hageja kostjalt viivist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest 12.08.2016, mil lõppes kostjale antud tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Hageja palub kostjalt välja mõista viivise 3000 euro tasumisega viivitamise eest perioodil 12.08-27.09.2016 summas 27,60 eurot, 1500 euro tasumisega viivitamise eest perioodil 28.09.2016 kuni hagi esitamiseni summas 12,60 eurot ning 1500 euro tasumisega viivitamise eest alates hagi esitamise päevast 8.11.2016 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras.
8.Kostja vaidles hagejale vastu. Kostja ei nõustu hageja poolt väljendatud seisukohaga, mille järgi on poolte vahel sõlmitud kokkulepe sisuliselt korteriomandi asukohaga XXXXX XX-X, Tartu müügileping või selle eelleping. Kostja hinnangul on üheselt tuvastatav, et kokkuleppe näol on tegemist kinnisasja broneerimislepinguga ajaks mil pooled pidasid läbirääkimisi kinnistu müügilepingu sõlmimise võimalikkuse ja asjaolude kohta ning broneerimislepingule seadus kohustuslikku vormi ette näinud ei ole. Kokkulepe tervikuna on suunatud üksnes koostööle, et saavutada kinnisasja notariaalse müügilepingu sõlmimine tulevikus ning kohustumaks müüjat mitte tegelema korteriomandi müügitegevusega kolmandatele isikutele.
9.Kostja on arvamusel, et hageja ülesütlemisavaldus oli tagajärjetu, sest kostja poolt on puudunud igasugused takistused notariaalse müügilepingu sõlmimiseks. VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Kostja hinnangul oli hageja oma ülesütlemisavalduses tuginenud kostjapoolsetele lepingurikkumistele, mida tegelikkuses ei esinenud, seega polnud VÕS § 116 lg-s 1 sätestatud eeldused täidetud.
KOHTU SEISUKOHT
10.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 15.05.2016 lihtkirjaliku lepingu, pealkirjastades selle lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppena.
11.Kohus leiab, et lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe näol on sisuliselt tegemist Tartus XXXXX XX-X asuva korteriomandi omandamise eellepinguga ning leping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine.
12.AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab olema tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab VÕS § 33 lg 2 kohaselt olema ka eelleping sõlmitud samas vormis. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehing seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.
13.Riigikohus on 8.05.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 asunud seisukohale, et AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on m.h oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
14.Hagi aluseks olevatest faktilistest asjaoludest nähtub: Lepingu punkti 2 kohaselt pooled kinnitavad et soovivad sõlmida müüjale kuuluva korteriomandi aadressiga XXXXX XXX, Tartu notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu. Lepingu punkti 1 kohaselt on kinnisvara müügihind 69900 EURi. Lepingu punkti 12 kohaselt maksab ostja kokkuleppest tulenevate nõuete tagamiseks alates kokkuleppe sõlmimisest müüjale 3000 EUR tagatisraha ülekandega kostja arveldusarvele. Lepingu punkt 5 kohaselt ostja poolt tasutud
rahasumma loetakse tasutuks osana kinnisvara müügihinnast. Lepingu punktid 10 ja 12 näevad ette leppetrahvi m.h juhuks, kui üks pooltest ei teata teisele kirjalikult viivitamata asjaoludest, mis takistavad kokkuleppe täitmist või kokkuleppes märgitud ajal või korras kinnisvara müügilepingu sõlmimist. Lepingu punkti 2 kohaselt peab notariaalne ostumüügileping olema sõlmitud hiljemalt 31.07.2016. Kohus leiab, et eeltoodud sätetest ilmneb, et leping on suunatud kinnisasja omandamisele konkreetsel kuupäeval, konkreetse hinna eest arvestades ettemaksu. Hagiavalduse kohaselt ja hageja seisukohtadest nähtub, et nii on sellest aru saanud ka hageja.
15.Kohus selgitab lisaks, et ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus so. teatud kuupäeval ostjale kokkuleppelise hinna(69900 euro)eest. Kuna kinnisasja müügilepingu eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, on see VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, kui leping ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt ülalviidatud Riigikohtu lahend). Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerida soovija kasuks kinnisasi teistele huvilistele võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe.
16.TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Vastavalt Riigikohtu ülalviidatud 8. mai 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 väljendatud seisukohale ei pruugi ka kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata.
17.Kuna pooled sõlmisid lepingu, millega kohustusid kinnistu tulevikus omandama/võõrandama, lihtkirjalikus vormis, on leping tervikuna AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 ja TsÜS 83 § lg 1 tulenevalt vormipuuduse tõttu tühine. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.
18.Kuna poolte vaheline lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe on tühine, ei oma tähtsust hageja poolt lepingu ülesütlemine ning kohtul puudub vajadus võtta seisukoht hageja väidete osas seoses lepingu üles ütlemisega kokkuleppe punkt 19 alusel.
19.Kuna poolte vaheline kokkulepe on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi, mille kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.
20.VÕS § 113 lg 1 I ja II lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud
intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 82 lg 7 I lause järgi muutub kohustus sissenõutavaks kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist.
21.Hageja andis kostjale tähtaja tagatisraha summas 3000 eurot tagastamiseks 12.08.2016. Kostja tagastas 27.09.2016 hagejale 1500 eurot. Seega on hagejal õigus nõuda viivist 3000 euro tasumisega viivitamise eest perioodil 13.08-27.09.2016 summas 30,16 eurot ning 1500 euro tasumisega viivitamise eest perioodil 28.09.-8.11.2016 summas 13,77 eurot, kokku 43,93 eurot (viivisearvestus on tehtud viivisekalkulaatorit (www.viivisekalkulaator.ee) kasutades). Kuna hageja on palunud välja mõista hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise summas eurot 40,20 eurot (27,60 eurot + 12,60 eurot), mõistab kohus viivise välja hageja taotletud summas. Alates hagi esitamisest 9.11.2016 kuni põhinõude tasumiseni tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis protsendina põhinõudelt 1500 eurot VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.
22.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada. TsMS § 162 lg 1 alusel jätta menetluskulud kostja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lõigetele 1 ja 2 määrab kohus kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.
23.Hageja menetluskuluks on riigilõiv 225 eurot ning lepingulise esindaja kulud 576 eurot (sh käibemaks). Hageja on tasunud riigilõivu seaduses sätestatud määras. Hageja lepingulise esindaja ajakulu oli 4 tundi ning tunnitasu 120 eurot, mida tuleb asja keerukust ja mahtu arvestades pidada põhjendatuks ja vajalikuks (TsMS § 175 lg 1). Eeltoodust tulenevalt määrab kohus hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 801 eurot (225 eurot + 576 eurot). /allkirjastatud digitaalselt/ Andrus Miilaste Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.