3-2-1-33-97
Eesti Vabariigi nimel Tartus 14. märtsil 1997. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 10. märtsil 1997. a. Rutt Kreslingu ja Endla-Johanna Kreslingu esindaja vandeadvokaadi vanemabi Aivar Kello kassatsioon-kaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. novembri 1996. a. otsuse Rutt Kreslingu ja Endla-Johanna Kreslingu kaebuses kinnistamisotsuse peale. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sõlmisid R. Kresling ja E.-J. Kresling ning AS Ehitusfirma Rand ja Tuulberg 18. jaanuaril 1996. a. hoonestusõiguse seadmise lepingu. Samaaegselt sõlmitud asjaõiguslepingu §-s 9.8. taotleti kinnistusraamatusse järgmise kande tegemist: "Hoonestusõiguse tasu kuulub muutmisele Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel." Tartu Linnakohtu 8. veebruari 1996. a. määrusega anti pooltele hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise aluste kindlaksmääramiseks tähtaeg kuni 1. märtsini 1996. a. Määruse põhjenduste kohaselt peab AÕS § 244 lg 2 ja 3 järgi hoonestusõiguse tasu olema määratletav. Kuna hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise alused on kindlaks määramata, siis ei saa asjaõiguslepingu vastava paragrahvi alusel kinnistusraamatusse kannet teha. 11. märtsi 1996. a. kinnistamisotsusega jättis linnakohus, tuginedes KRS §-le 47 lg 2 p. 3, rahuldamata taotluse asjaõiguslepingu § 9.8. alusel kinnistusraamatusse kande tegemiseks, kuna pooled ei määranud neile antud tähtajaks kindlaks hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise aluseid. Tartu Ringkonnakohus jättis linnakohtu kinnistamisotsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et tulenevalt AÕS § 254 lg 2 sätetest tuleb hoonestusõiguse seadmisel hoonestusõiguse eest makstava tasu suurus või selle suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt võib hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmist nõuda, kui see on sätestatud hoonestusõiguse seadmise aluses. Asjaõiguslepingu § 9.8. sisaldab üksnes ajalise tingimuse hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise kohta ning selles ei ole määratletud seost hoonestusõiguse tasu suuruse ja Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumise vahel. Seetõttu on kinnistamisotsuses asjaõiguslepingu §-s 9.8. kokkulepitud kande tegemisest keeldumine põhjendatud. Linnakohtu 8. veebruari 1996. a. määruses ebaõige viitamine AÕS § 254 lg 2 ja 3 asemel AÕS §-le 244 lg 2 ja 3 ei ole vaidlustatud kinnistamisotsuse muutmise aluseks. Apellatsioonkaebuses toodud viide hoonestusõiguse seadmise lepingu nendele punktidele, milles pooled olid kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse, selle arvutamise ja muutmise alused, ei ole asjakohane, kuna asjaõiguslepingu § 9.8. viidet nendele punktidele ei sisalda. Kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsuse tühistamist. Kaebuse kohaselt on hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku lepitud, et hoonestusõiguse tasu on pidevalt muutuv suurus, olles aga võrdne 1/6 Eesti põhitöökohaga töötajate keskmise brutopalgaga, millele on lisatud
üksikisiku tulumaks. Hoonestusõiguse eest makstavastasus on kokku lepitud kogu hoonestusõiguse ajaks kooskõlas AÕS §-ga 254 lg 2, mille kohaselt on õigus kokku leppida ka hoonestusõiguse tasu suuruse arvutamise alustes. Asjakohane ei ole kohtu väide, et asjaõiguslepingu §-s 9.8. peaks sisalduma seos hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise ja Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumise vahel. Hoonestusõiguse tasu on 1/6 Eesti põhikohaga töötajate keskmist brutopalka, millele lisandub üksikisiku tulumaks. Pole võimalik ette määratleda, kui suur on see summa ühel või teisel ajamomendil ning selle suurenemise või vähenemise protsenti. Samuti ei saa nõustuda ringkonnakohtu väitega, et linnakohtu määruses sisalduv ebaõige viide AÕS §-le 244 lg 2 ja 3 ei oma asjas olulist tähtsust ning ei ole kinnistamisotsuse muutmise aluseks. Kirjalikus vastuses AS Ehitusfirma Rand ja Tuulberg nõustus kassatsioonkaebuses toodud väidetega. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsKS § 347 p. 1 alusel tühistamisele materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Ekslik on kassatsioonkaebuses esitatud väide, et Tartu Linnakohtu 8. veebruari 1996. a. määruses materiaalõiguse normile väär viitamine on kinnistamisotsuse muutmise aluseks. Linnakohtu määruses on ära näidatud asjaolu, mis kohtu hinnangul takistab kinnistusraamatusse vastava kande tegemist, samuti selle kõrvaldamise viis ja tähtaeg. Määruses tehtud viga materiaalõiguse normile viitamisel ei saa iseenesest olla kinnistamisotsuse muutmise aluseks. AÕS § 64 lg 1 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne asjaõiguslepingu alusel. R. Kreslingu ja E.J. Kreslingu kui maaomanike ning AS-i Ehitusfirma Rand ja Tuulberg kui hoonestaja vahel on asjaõiguslepingus kokku lepitud hoonestusõiguse koormamises reaalkoormatisega, mille sisuks on hoonestaja kohustus tasuda hoonestusõiguse eest mõlemale maaomanikule 474 krooni kuus, samuti sellekohase kande tegemises kinnistusraamatusse (lepingu § 9.4.). Ka on asjaõiguslepingus kokku lepitud, et hoonestusõiguse tasu kuulub muutmisele Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel ning et vastav märge kantakse kinnistusraamatusse (lepingu § 9.8.). AÕS § 254 lg 3 kohaselt võib hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmist nõuda, kui see on sätestatud hoonestusõiguse seadmise aluses. Selleks, et hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmise võimalus oleks siduv ka hoonestusõiguse uuele omandajale, peab see olema kantud kinnistusraamatusse. Asjaõigusleping sisaldab AÕS § 254 lg 2 nõuetele vastavat kokkulepet hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse kohta. Selleks on perioodilised kindlaksmääratud suuruses maksed maaomanikele. Samuti sisaldab asjaõigusleping kokkulepet hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise võimaluse ja põhjuse kohta. Hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmist võib nõuda Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel. Kokkulepe kinnistusraamatusse märke kandmiseks hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmise võimaluse ja põhjuse kohta AÕS § 254 lg 3 alusel ei pea sisaldama AÕS §-s 254 lg 2 sätestatut. Kuna puuduvad takistused hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise võimaluse kandmiseks kinnistusraamatusse, siis KRS § 47 lg 2 p. 3 kohaldamisele ei kuulu.
Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium, o t s u s t a s: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. novembri 1996. a. otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Aivar Kellole30. detsembril 1996. a. tasutud kautsjon 340 (kolmsada nelikümmend) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.