Kohtuasja number Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
2-18-2570 21. oktoober 2019, Narva
Kohtuasi
Orica Eesti Osaühing (lühend OÜ) hagi OÜ RVVE Grupp vastu hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamiseks või alternatiivselt hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks, reaalkoormatise muutmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik Asja läbivaatamise kuupäev ja viis
Tamara Šabarova
OÜ RVVE Grupp vastuhagi Orica Eesti OÜ vastu võlgnevuse ja viivise nõudes 68 953,25 eurot (67 819,30 eurot põhihagi hind ja 1133,95 eurot vastuhagi hind) Põhihagis hageja/vastuhagis kostja Orica Eesti OÜ (registrikood 10186632), lepingulised esindajad vandeadvokaat Peeter Viirsalu, vandeadvokaadi abi Andres Kalm (Advokaadibüroo TGS Baltic; epost [email protected]) Vastuhagis hageja/põhihagis kostja OÜ RVVE Grupp (registrikood 10909668), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres (Advokaadibüroo Glikman Alvin LEVIN OÜ, e-post [email protected]) Hagimenetlus 05.09.2019 kohtuistungil
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse 2(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
esitajale) kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 1 ja 2). Vastavalt TsMS § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
I
Kohtule 16. veebruaril 2018 OÜ RVVE Grupp (kostja) vastu esitatud hagiavalduses palub Orica Eesti OÜ (hageja):
Tsiviilasi nr 2-18-2570
hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr x kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 114,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 114,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest.
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Selle peale pöördus hageja nõu saamiseks advokaadi poole. Hageja esindajad saatsid kostja esindajale 25.01.2018 kirja, milles selgitasid, et tasu suurus on muutunud automaatselt või kui tasu ei ole muutunud automaatselt, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu suuruse muutmist. Kummalgi juhul ei saa kostja nõuda algset tasu. Hageja palus kostjal vastata 05.02.2018. Kostja ei ole seni vastanud. Hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõue Pooled on kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse automaatses muutumises Asjaõigusseadus võimaldab pooltel kokku leppida nii hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises (AÕS § 254 lg 2) kui ka hoonestusõiguse tasu muutmises (AÕS § 254 lg 3). Hageja leiab, et hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises AÕS § 254 lg 2 mõttes. AÕS § 254 lg 2 kohaselt võib hoonestusõiguse seadmisel tasu suuruse või tasu suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata. Erialakirjanduse kohaselt peaks automaatne muutumine olema seotud avalikult nähtava ja kättesaadava ning üheselt tuvastatava näitajaga. Lepingu punktis 7.1 toodud valemi kohaselt on lepingu sõlmimise aegne hoonestusõiguse tasu suurus arvutatud maa maksustamishinna alusel. Lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud, et kui muutub maa maksustamishind, muutub ka hoonestusõiguse tasu. Seega on lepingus kokku lepitud kõik tingimused, mis on vajalikud selleks, et tasu suurust oleks võimalik tasu aluseks olevate tingimuste muutumisel üheselt välja arvutada. Maa maksustamishind on avalikult nähtav ja kättesaadav ning üheselt tuvastatav näitaja, kuivõrd vastavalt maa hindamise seaduse § 51 lõikele 4 kehtestatakse hindamise tulemused ministri määrusega. Hoonestusõiguse tasu automaatsele muutumisele viitab ka lepingu p 7.2 sõnastus. Lepingu punktis 7.2 on mh järgmised laused: „HOONESTAJA kohustub maksma hoonestusõiguse tasu uues suuruses alates esimesest hoonestusõiguse tasu suuruse muutumisele järgnevast maksetähtajast. HOONESTUSÕIGUSE SEADJA teatab HOONESTAJALE hoonestusõiguse tasu suuruse muutumisest kirjalikult.“ Lisaks kasutatud sõnastusele („muutumine“) juhib hageja tähelepanu, et olukorras, kus tasu muutmine oleks võimalik ainult vastava kokkuleppe alusel, oleks tarbetu sätestada lepingus täiendavalt maaomaniku teavituskohustus tasu muutumise kohta. Teavitamismehhanismi mõtteks saab antud lepingus olla just see, et kui tasu automaatselt muutub, oleksid mõlemad pooled sellest siiski ühtmoodi teadlikud. Tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise korral oleksid pooled nagunii kokkuleppe sõlmimise tulemusena tasu suurusest teadlikud ja sellest täiendaval teavitamisel ei oleks mingit sisulist eesmärki. VÕS § 29 lg 1 järgi tõlgendatakse lepingut, lähtudes lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama paragrahvi lõike 4 järgi, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu teksti ettevalmistanud ja lepingu tõestanud notar mõistab lepingu sisu selliselt, et hoonestusõiguse tasu suurus muutub automaatselt vastavalt AÕS § 254 lg 2. Hageja palub kohtul asja lahendamisel notari selgitust arvestada. Notari selgitus on asjakohane poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel VÕS § 29 lg 1 järgi, kuivõrd notar on kinnitanud, et lepingu tekst on enne allakirjutamist lepinguosalistele ette loetud ja vastab nende tahtele (lepingu lk 6). Notari selgitus on asjakohane ka VÕS § 29 lg 4 rakendamisel. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 229,69 eurot Hoonestusõigusega koormatud kinnistu pindala on 531 681 m2. Lepingu p 7.1 kohaselt moodustab 50% kinnistust jäätmehoidlamaa ja 50% tootmismaa. See on ka kinnistu tegelik sihtotstarve, mis tuleneb X Vallavalitsuse 11.03.1997. a korraldusest nr 12. Hageja selgitab siinkohal, et kui hetkel asub kinnistu x-X linna territooriumil, siis enne 2017. aasta lõppu läbiviidud haldusreformi asus kinnistu X valla territooriumil ja seetõttu on kinnistu sihtotstarve määratud just X Vallavalitsuse korraldusega. 5(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Seega jäätmehoidlamaa pindala on eeltoodut arvestades 265 840,5 m2 ning tootmismaa pindala on 265 840,5 m2. Olgugi et kinnistusraamatusse on kantud eeltoodust erinev sihtotstarve, ei ole sellel tähtsust. Kinnistusraamatusse kantud sihtotstarve erines lepingus ja X Vallavalitsuse korralduses sätestatud tegelikust sihtotstarbest juba hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise ajal. Hagejale ei ole teada, miks ei vasta kinnistusraamatusse märgitud andmed X Vallavalitsuse korraldusele, see ei olegi oluline. Riigikohtu järjepideva praktika kohaselt ei muuda ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki kohta registrisse selle tegelikke omadusi ning kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku „Kinnistu koosseis“ kantud andmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust (Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-156-11, p 31, teine lõik). Hetkel kehtivad 2001. a maa korralise hindamise tulemused, mis on kehtestatud Keskkonnaministri 30.11.2001 määrusega nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“. X valla maa väärtuste loetelu sihtotstarbe liikide ja kõlvikute kaupa on eelviidatud Keskkonnaministri määruse lisa 54. Hageja lisab määruse lisa X valla kohta ka käesolevale hagiavaldusele. Selle kohaselt on jäätmehoidlamaa maksustamishind 32 EUR/ha ning üle 10001 m2 tootmismaa puhul on maksustamishind 0,02 EUR/m2. Seega jäätmehoidlamaa maksustamishinnaks kujuneb 0,0032 x 265 840,5 m2 = 850,6896 EUR ning tootmismaa maksustamishinnaks kujuneb 0,02 x 265 840,5 m2 = 5 316,81 EUR. Lepingu p 7.1 toodud valemi järgi kujuneb aastatasu suuruseks seega jäätmehoidlamaa eest 2% x 850,6896 = 17,014 eurot ning tootmismaa eest 4% x 5 316,81= 212,672 eurot. Kokku kujuneb aastatasu suuruseks 17,014 + 212,762 = 229,686 ≈ 229,69 eurot. Hageja palub tuvastada hoonestusõiguse tasu nimetatud suuruses. Seoses muutunud hoonestusõiguse tasu tuvastamisega palub hageja kohtul tuvastada ka tasumise täpsustatud kord. Arvestades lepingu p 7.1 sätestatut, mille kohaselt hoonestusõiguse tasu makstakse poolaasta eest ette ning arvestades, et muutunud hoonestusõiguse tasu ei jagu täpselt pooleks (nagu seninegi tasu) ning poolaasta eest tasumisele kuuluv ettemaks on 1. jaanuariks teostatava makse korral suurem, on tasumise kord järgmine: iga aasta 1. juuliks 114,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 114,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Hageja märgib lisaks, et kuigi hoonestusõiguse tasu suurus muutus juba 2001. a korralise hindamise järel, esitab hageja suhetes kostjaga hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude alates 2017. aasta II poolaastast – s.o alates ajast, kui kostja oli saanud kinnistu omanikuks ja kostjal tekkis õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse tasu maksmist. Tuvastushuvi põhjendus Hagejal on õiguslik huvi hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamiseks (TsMS § 368 lg 1). Kostja on hagejale esitanud hoonestusõiguse tasu arveid, mis ei vasta hageja hinnangul kokkulepitud tingimustele. Kostja on hoiatanud hagejat arvete maksmata jätmisel täitemenetlusega. Hageja eesmärk tuvastushagi esitamisel on saada poolte vahelisele vaidlusele lahendus ning panna oma õiguslik positsioon maksma. Alternatiivne hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmise nõue Juhul, kui hoonestusõiguse tasu ei ole automaatselt muutunud (AÕS § 254 lg 2), on hagejal siiski õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist (AÕS § 254 lg 3). Pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist on maa maksustamishind muutunud ning lepingu p 7.2 järgi mõjutab see ka hoonestusõiguse tasu suurust. Arvestades lepingu p 7.1 toodud valemit, on kehtivate maa maksustamishindade juures hoonestusõiguse tasu suurus 229,69 eurot. Seoses hoonestusõiguse tasu muutmisega palub hageja kohtul muuta ka tasumise korda: iga aasta
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Hageja palub kooskõlas TsÜS § 68 lg 5 otsusega kohustada kostjat andma hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohtulahendiga need tahteavaldused asendada. Hageja esitab suhetes kostjaga hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmise nõude alates 2017. aasta II poolaastast – s.o alates ajast, kui kostja oli saanud kinnistu omanikuks ja tal tekkis õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse tasu maksmist. Reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue Olenemata sellest, kas hoonestusõiguse aastatasu on muutunud automaatselt või muudetakse kohtulahendiga, palub hageja ühtlasi muuta tasu tagamiseks seatud reaalkoormatist ning muuta kinnistusraamatusse tehtud reaalkoormatise kannet. Arvestades, et hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, on hoonestajal tasu suuruse muutumise/muutmise korral õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab mh AÕS § 254 lg 4 1 regulatsioon. Hageja vastav õigus tuleneb ka hoonestusõiguse registriosast, kuhu on reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge. Hetkel on kinnistusraamatusse kantud reaalkoormatise kanne järgmises sõnastuses: „Hoonestusõiguse aastatasu kuusteist tuhat viissada viisteist (16 515) krooni kinnistu nr 648 igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord asjaõiguslepingus. 18.06.1997 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.07.1997; ümber kirjutatud 26.09.2002. Kohtunikuabi T. Karu“. Seoses uue hoonestusõiguse tasuga ja tasumise korraga tuleb reaalkoormatise kanne asendada järgmiselt: „Alates esimesest juulist kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (01.07.2017) hoonestusõiguse aastatasu kakssada kakskümmend üheksa eurot kuuskümmend üheksa senti (229,69) kinnistu nr x igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord: iga aasta 1. juuliks 114,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 114,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest.“ Hageja palub kooskõlas TsÜS § 68 lg 5 otsusega kohustada kostjat andma reaalkoormatise muutmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohtulahendiga need tahteavaldused asendada. Kahju hüvitamise nõue (kohtueelsed õigusabikulud) Hagejal on seoses kostjaga tõusetunud vaidlusega tekkinud kohtueelsed õigusabikulud summas 1245 EUR ning hageja nõuab kostjalt nende kulude hüvitamist. Hageja leiab, et ühe lepingupoole poolt teise lepingupoole vastu põhjendamatute nõuete esitamine toob kaasa kohustuse hüvitada sellega seoses teise lepingupoole tekkinud õigusabikulud. Põhjendamatute ehk lepingul mittepõhinevate nõuete esitamine (alternatiivselt tasu muutmise kokkuleppe sõlmimisest keeldumine, kuigi selleks on kohustus) on käsitletav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. VÕS § 115 lg 1 alusel hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline (VÕS § 128 lg 1). Varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu (VÕS § 128 lg 2). Otsene varaline kahju hõlmab ka kulud hüvitise saamiseks, s.o kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (VÕS § 128 lg 3). Ka Riigikohtu väljakujunenud praktika kohaselt on kohtueelses vaidluses kantud kulud professionaalsele õigusabile VÕS § 128 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Mh on Riigikohus märkinud, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid (Riigikohtu lahendid asjas 3-2-1-19-13, p 11; asjas 3-2-1-84-14, p 24; ja asjas 3-2-1-138-10, p 29). Hageja leiab, et professionaalse õigusabi kaasamine kohtueelses vaidluses oli antud juhul tema poolt põhjendatud. Kostja esitas nõudmisi advokaadi vahendusel juba suhtluse algfaasis. Hageja üritas kokkulepet saavutada korduvalt ilma õigusabi kaasamata. Hageja pöördus advokaadi poole alles pärast seda, kui kostja ähvardas hagejat hoonestusõiguse realiseerimisega täitemenetluses. Kuna hoonestusõigus on hageja ettevõtluse jaoks olulise tähendusega (sellel asuvad hageja 7(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
ettevõtluseks vajalikud hooned ja rajatised), on hageja jaoks oluline välja selgitada, milline on tasu tegelik suurus. Advokaat analüüsis poolte vahel sõlmitud lepingut, tasukokkuleppeid ja selle aluseks olevaid asjaolusid, notari selgitusi poolte vahel sõlmitud lepingu kohta, poolte senist kirjavahetust ja väljastatud arveid, kogus ja analüüsis täiendavaid dokumente (maksustamishinda käsitlevad dokumendid, vallavalitsuse korraldused) ning andis hagejale lõpuks asja perspektiivist ülevaate. Analüüsi tulemusena koostas advokaat kostjale kirja, milles selgitati hageja õiguslikku positsiooni ja tehti ettepanekud kokkuleppeks ning hoiatati kokkuleppe mittesaavutamisel kohtusse pöördumisega. Õigusabi eesmärk on olnud vaidluse lahendamine kohtuväliselt ja selle mittesaavutamisel kohtusse pöördumise ettevalmistamine. Seega tuleb kostjal nimetatud kulu summas 1245 eurot hüvitada. Õigusabi osutamise käigus tehtud toimingud koos toimingute kirjelduse ja toimingutele kulunud ajaga on välja toodud ka lisas 15 (arve ja kuluaruanne). Nimetatud kahjunõudelt nõuab hageja alates hagiavalduse esitamisest ka viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras. Viivisnõude aluseks on VÕS § 113 lg 2, mille kohaselt kahju hüvitamise nõude puhul arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja esitas raha sissenõudmiseks hagi. Vastavalt TsMS § 367 taotleb hageja, et kohus mõistaks viivise välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Viru Maakohus 07.03.2018 määrusega võttis hagi menetlusse (tl 33-34). Kohtule 01.06.2018 esitatud menetlusdokumendis (tl 60-64) täpsustas hageja oma nõuet. Kostja on toonud esile ebatäpsuse hoonestusõiguse tasu arvutamisel, millega hageja nõustub osaliselt ja millest tulenevalt ta korrigeerib käesolevaga oma nõuet. Kostja ei ole vaidlustanud, et kinnistust jäätmehoidlamaa moodustab 265 840,5 m2 ja tootmismaa pindala samuti 265 840,5 m2. Kinnistu kuulub hinnatsooni X, kus vastavalt hagi lisas 14 esitatud maa maksustamishindade tabelile kehtib tootmismaa puhul esimese 10 000 m2 kohta tasumäär 0,06 EUR/m2 ning üle selle 0,02 EUR/m2. Hageja ei nõustu kostjaga selles, et esimesele 10 000 m2 kehtib tootmismaa puhul tasumäär 0,13 EUR/m2, sest see tasumäär kehtib teistes hinnatsoonides asuvatele kinnistutele. Eeltoodust tulenevalt kujuneb maa maksustamishind järgmiselt: Tootmismaa maksustamishind. Esimese 10 000 m2 maksustamishind on 10 000 x 0,06 = 600,00 EUR. Ülejäänud tootmismaa (265 840,5 – 10 000 = 255 840,5 m2) maksustamishind on 255 840,5 x 0,02 = 5 116,81 EUR. Kokku on tootmismaa maksustamishind seega 600,00 + 5
Jäätmehoidla maa. Kuna jäätmehoidla maa puhul ei ole maa maksustamishind pindalade kaupa diferentseeritud ning see on kogu ulatuses 32 EUR/ha, siis selles osas kehtib hagiavalduses toodud arvutus 0,0032 x 265 840,5 = 850,6896 EUR. Lepingu punktis 7.1 toodud valemi kohaselt kujuneb aastatasu suurus seega järgmiselt: Hoonestusõiguse aastatasu tootmismaalt. Tasu suurus 4% x 5 716,81 = 228,672 EUR. Hoonestusõiguse aastatasu jäätmehoidlamaalt. Tasu suurus 2% x 850,6896 = 17,014 EUR. Hoonestusõiguse aastatasu kokku. Kõik kokku 228,672 + 17,014 ≈ 245,69 eurot. Seega aastatasu on 16 eurot suurem, kui hageja on algses hagis märkinud. Sellega seoses on erinev ka tasu kord. Arvestades lepingu p 7.1 sätestatut, mille kohaselt hoonestusõiguse tasu makstakse poolaasta eest ette ning arvestades, et muutunud hoonestusõiguse tasu ei jagu täpselt pooleks (nagu seninegi tasu) ning poolaasta eest tasumisele kuuluv ettemaks on 1. jaanuariks teostatava makse korral suurem, on tasumise kord järgmine: iga aasta 1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Kuna hageja on kostjale tasunud 2017. a II poolaasta makseks 114,84 eurot ehk 8 eurot tegelikust tasust vähem ning 2018. a I poolaasta makseks 114,85 eurot ehk samuti 8 eurot 8(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
tegelikust vähem, siis on hageja kostjale teinud 01.06.2018 ülekande 8 + 8 = 16 eurot, millele on lisatud ka seadusjärgsed viivised 8 eurolt alates 01.07.2017 kuni 01.06.2018 summas 0,59 eurot ja viivised 8 eurolt alates 01.01.2018 kuni 01.06.2018 summas 0,26 eurot, kõik kokku seega 16,85 eurot.
Kostja ei võta hagi õigeks (tl 45-49). Kostja on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei ole kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse automaatses muutumises, hageja tõlgendus hoonestusõiguse tasu osas on väär Hageja on hagiavalduses väljendanud seisukohta, et hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises AÕS § 254 lg 2 mõttes. Hageja on hagiavaldusele lisanud ka notari selgituse, mis on hageja arvates asjakohane poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel VÕS § 29 lg 1 järgi, kuivõrd notar on kinnitanud, et lepingu tekst on enne allakirjutamist lepinguosalistele ette loetud ja vastab nende tahtele. Kostja selle seisukohaga ei nõustu ja leiab, et see on kõiki asjaolusid arvesse võttes õiguslikult võimatu. Lisaks on hageja valesti tõlgendanud notari selgitust. Notari selgitusest tuleneb tõepoolest, et lepingu tekst vastab nende tahtele, kuid see ei anna alust järeldada, et notar ühise tahte väljaselgitamisel ka konkreetselt lepingu p 7.2 tõlgendamisviisi välja selgitas või et see kattub just hageja omaga. Sellist kohtuvälise vaidluse lahendamise pädevust tõestamisseadus notarile ei omista. Kehtiv asjaõigusseadus võimaldab hoonestusõiguse tasus kokku leppida kahel viisil – esimesel juhul on AÕS § 254 lg 2 mõttes pooltel võimalik määrata tasu suuruse arvutamise alused kindlaks selliselt, et tasu muutub teatud tingimuste muutumisel automaatselt. Teisel juhul saavad pooled AÕS § 254 lg 3 kohaselt omal valikul sätestada hoonestusõiguse tasu kindlaksmääratud summana, mille muutmist üks pool saab teatud tingimustel nõuda. Seega eristab asjaõigusseadus hoonestusõiguse tasu muutumist ja muutmist, kusjuures mõlemal juhul peab see hoonestusõiguse seadmise lepingus fikseeritud olema. Kõnealuses lepingus on kokku lepitud just hoonestusõiguse tasu muutmise, mitte automaatse muutumise tingimustes. Lepingu p 7.1 sätestab kindla hoonestusõiguse tasu – 16 515 eesti krooni, s.o 1055,50 eurot, täpse hoonestusõiguse tasu kujunemise arvutuskäigu ja maksmise tähtajad. Teadaolevalt ainsas konkreetselt hoonestusõiguse tasu kokkulepet selgitavas kaasuses on Riigikohus selgitanud, et olukorras, kus hoonestusõiguse eest makstav tasu on kokku lepitud, võib sellise tasu suuruse muutmist nõuda vaid juhul, kui see on sätestatud hoonestusõiguse seadmise lepingus. Just sellist eesmärki kannabki lepingu p 7.2, mis on muuhulgas ka pealkirjastatud kui „Hoonestusõiguse aastatasu suuruse muutmine“. Selleks, et üks lepingu pool saaks hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda, võib hoonestusõiguse seadmise leping ette näha reeglid, millistel juhtudel hoonestusõiguse seadmisel kokku lepitud tasu muutub. Selline võimalus on seaduses sätestatud seetõttu, et hoonestusõiguse kehtivusperiood on tavaliselt pikk ja et hoonestusõiguse tähtaja kestel muutuda võiv majandusolukord ei põhjustaks liigseid kõrvalekaldeid poolte esialgsest õiguste ja kohustuste vahekorrast - et kummagi poole poolt tehingust saadav majanduslik hüve püsiks pikaajalise lepingu tingimustes tasakaalus. Antud juhul näeb lepingu p 7.2 hoonestusõiguse tasu muutmise alusena ette maa maksustamishinna muutumise, mille eesmärk oli kaitsta kinnisasja omaniku huvi, et maamaksu suurenedes ei muutuks hoonestusõiguse andmine maaomanikule kahjumlikuks. Väljend „kuulub muutmisele“ ei tähista sealjuures ka omaniku kohustust automaatselt hoonestusõiguse tasu muuta, vaid annab kõigest pooltele aluse hoonestustasu muutmist nõuda. Vastupidisel juhul oleks pooled kasutanud terminoloogiliselt täpsemat „hoonestusõiguse tasu muutub“. Ka lepingu p 7.2. pealkiri „Hoonestusõiguse tasu muutmine“ tähendab keeleliselt seda, et hoonestusõiguse tasu muutumiseks on vaja mingit toimingut – hoonestusõiguse tasu saab „muuta“. Seega ei saa hoonestustasu muuta ilma vastavasisulise tahteavalduseta. Lepingu p 7.2. kohaselt saab seejuures vastava tahteavalduse teha üksnes 9(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
omanik ehk hoonestusõiguse seadja. Muutumine eelnimetatud lause kontekstis tähistab sealjuures hoonestusõiguse tasu muutmise tulemust, mitte automaatset muutumist. Seetõttu on ebaõige hageja seisukoht, nagu tegemist oleks pelgalt „informatiivse“ kohustusega. Hageja tõlgendus, nagu peaks pärast hoonestusõiguse seadja teavitama hoonestajat sellest, et viimane on teinud õigustmuutva tahteavalduse, on täiesti ebaloogiline ja eluvõõras ja niisama eluvõõralt näib hageja püüdvat kohut veenda selles, et alates 1997.a on hoonestusõiguse väärtus hageja jaoks ca 5 korda vähenenud. Kui hoonestusõiguse seadja ei ole hoonestajat hoonestusõiguse tasu muutumisest teavitanud, ei saa lugeda ka hoonestusõiguse tasu muudetuks. Kostja palus kohtuvälises menetluses hagejal edastada eelmise või üle-eelmise kinnistu omaniku teavitused hoonestusõiguse tasu muutmisest. Nimetatud teavitusi hageja esitanud ei ole, mistõttu on võimalik järeldada, et kokkulepped lepingus sätestatud hoonestusõiguse tasust teistsuguse tasu maksmiseks puuduvad. Eelnevast nähtub, et AÕS § 254 lg 2 mõttes automaatne hoonestusõiguse tasu muutumine on välistatud, sest sellesisuline kokkulepe poolte vahel puudub ja niisamuti ei ole kinnistu omanik teinud avaldust hoonestusõiguse tasu vähendamiseks. Vastupidisel juhul peaksid lepingus sisalduma kindlad tingimused, mille muutumisel hoonestusõiguse tasu automaatselt muutub. Tagamaks tasu vastavust muutuvatele näitajatele, peaks lepingus selle tarbeks kasutama automaatselt muutuvat hoonestusõiguse tasu sõnastust ehk määratlema hoonestusõiguse tasu muutumine konkreetse valemina, milles on üks või mitu muutujat. Käesoleval juhul on hoonestusõiguse tasu „muutuv iseloom“ välistatud, kuna lepingus ei räägita mitte muutuvatest tingimustest, millega seoses hoonestusõiguse tasu muutub, vaid andmetest, millest lähtudes võib tasu muuta. Lõpetuseks kinnitab eeltoodud järeldust ka kinnistusraamatu seis ise. Kinnistusraamatusse on kantud järgmine märge: „Märge hoonestusõiguse aastatasu suuruse muutmise nõude tagamiseks vastavalt 18.06.1997 lepingu p 7.2 /.../“ Hoonestusõiguse tasu muutmise võimalus kantakse kinnistusraamatusse eesmärgil, et hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmise võimalus oleks siduv ka hoonestusõiguse uuele omandajale (RK 3-2-1-33-97). Seega on ka kinnistusraamatusse kantud poolte kokkuleppel võimalus muuta hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud hoonestusõiguse tasu AÕS § 254 lg 3 mõttes, mitte selle automaatne muutumine vastavalt AÕS § 254 lg-le 2. Kuna hageja kinnitusel ei ole eelmine omanik ehk Eesti Vabariik vastavalt lepingu p-le 7.2 hoonestusõiguse tasu muutmist nõudnud, kehtib lepingus sätestatud esialgu kokkulepitud tasu määra. Samuti on ekslik ja kehtiva õiguse seisukohalt arusaamatu hageja seisukoht, nagu oleks kinnistu registriosas hoonestusõiguse aastatasu „paarkümmend aastat aktualiseerimata“ ning ei oma sisulist tähtsust. Reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue ei kuulu rahuldamisele Hageja on esitanud nõude tasu tagamiseks seatud reaalkoormatise ja kinnistusraamatusse tehtud reaalkoormatise kande muutmiseks. Kostja leiab, et selliste muudatuste tegemine ei ole õiguslikult põhjendatud. AÕS § 254 lg 4 võimaldab kanda hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, nagu seda ongi käesoleval juhul tehtud. Sealjuures on kinnistusraamatusse kantud ka hoonestusõiguse kui reaalkoormatise rahaline väärtus. Selleks, et kinnistusraamatusse kantud kokkulepitud hoonestusõiguse tasu muuta, peavad hoonestaja ja maaomanik sõlmima notariaalselt sõlmitud kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus hoonestusõiguse tasu maksmise reaalkoormatist muudetakse. Kui sellist – reaalkoormatise muutmisele suunatud kokkulepet – ei ole poolte vahel sõlmitud, ei ole ka reaalkoormatist muudetud. Kostjale teadaolevalt vastavasisulised kokkulepped puuduvad ja nende muutmiseks puudub ka alus. Seega on käesoleval juhul kehtiv kinnistusraamatusse kantud reaalkoormatise rahaline väärtus 16 515 EEK (1055,50 eurot). Kinnitusraamatu kande õigsust eeldatakse (AÕS § 56 lg 1) seni, kuni pool, kes tugineb kande ebaõigsusele, seda ka tõendab. Hageja ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis kajastaks mingisuguseidki hoonestusõiguse tasu muutmise kokkuleppeid lepingu p-s 7.2 tingimustel. Eelnevast lähtudes kuulub tasumisele lepingu p-s 7.1 fikseeritud hoonestusõiguse aastatasu summas 16 515 krooni ehk 1055,50 eurot. Järelikult ei ole reaalkoormatise kande muutmiseks õiguslikku alust. Kohtueelsed õigusabikulud ei kuulu hüvitamisele 10(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude summas 1245 eurot. Hageja leiab, et selline kahju on tekkinud seoses kostjaga tõusetunud vaidlusega tekkinud kohtueelsetest õigusabikuludest. Hageja väidab, et lepingu mittepõhinevate nõuete esitamine on käsitatav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. Kostja leiab, et hageja nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Hageja on tuginenud Riigikohtu praktikale, mille järgi on kohtueelses vaidluses kantud kulud professionaalsele õigusabile VÕS § 128 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Järelikult peab selleks, et sellist nõuet üleüldse esitada saaks, olema kostja lepingut rikkunud. Hageja väidab, et lepingul mittepõhinevate nõuete esitamine on käsitatav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. Kostja on seisukohal, et kõik esitatud arved on korrektsed ja tulenevad otseselt lepingu sisust ja mõttest. Kuivõrd hoonestusõiguse tasu ei ole kunagi muudetud, siis isegi juhul kui jaatada hageja enda õigust hoonestusõiguse tasu suurust tahteavalduse muuta (millega kostja mingil juhul ei nõustu), ei saa hageja väita, et kostja oleks esitanud lepingul mittepõhinevaid nõudeid. Hageja väide, nagu oleks kostja käitunud pahatahtlikult, on sügavalt arusaamatu väljamõeldis ega vääri edasist analüüsi. Järelikult ei ole kostja lepingut rikkunud ja hageja taotlus kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Hageja on nõude suuruse arvestanud valesti Kostja juhib tähelepanu ka sellele, et hageja ei ole suutnud kohtu ette tuua adekvaatset arvutuskäiku oma nõude kujunemise kohta. Hagi p-s 17 on hageja esitanud vigase arvutuskäigu põhjusel, et ta jätab arvestamata, et maa maksustamishind ruutmeetri kohta väheneb ruutmeetritele, mis jäävad 10 001 ja sellest ülespoole. Maa maksustamishind leitakse selliselt, et kuni 10 000 ruutmeetri suuruse maaosa maksustamishind arvutatakse ruutmeetri hinnaga 0,13 eurot / ruutmeeter ja ülejäänud maaosa maksustamishind leitakse hinnaga 0,02 eurot / ruutmeeter ning saadud korrutised liidetakse. Selle eesmärgiks on vältida disproportsionaalselt suur maksukoormust eriti suurte kinnisasjade omanikele ja keskendada põhiline maksubaas kuni 10 000 ruutmeetri suurustele kinnistutele. Kui jaatada hageja arvutusloogikat, siis peaks 10 000 m2 suuruse maa maksustamishind (0,13 €/m2 * 10 000 m2 = 1 300 eurot) olema enam kui kuus korda suurem kui pelga ruutmeetri võrra suurema 10 001 m2 suuruse maa maksustamishind (0,02 €/m2 * 10 001 m2 = 200,02 eurot). Hageja nõuetes puudub seega kokkuvõtvalt igasugune loogika kõikide nõude eelduste lõikes – esmalt püüab hageja veenda kohut selles, et hoonestusõiguse väärtus käesoleval ajal on väiksem kui 1997.a ning teisalt selles, et mida suurem on kinnistu, seda väiksem on selle väärtus. Mõistagi ei ole sellise hagi rahuldamiseks alust.
Hageja nõustub kostjaga osaliselt selles, et hageja nõuet tuleb maa maksustamishinna arvutamise reeglite järgi täpsustada (tl 73-75). Sellest tulenevalt esitab hageja ka nõude täpsustuse. Ülejäänud osas hageja kostja vastuväidetega ei nõustu ning palub täpsustatud nõuded rahuldada. Hoonestusõiguse tasu ja tasumise kord muutub lepingu järgi automaatselt Kostja tugineb lepingu tõlgendamisel ainult keelelisele argumendile, mis ei ole antud juhul põhjendatud. Hageja nõustub kostjaga selles, et kehtiv AÕS võimaldab hoonestusõiguse tasus kokku leppida nii automaatselt muutuvana (AÕS § 254 lg 2) kui ka poolte kokkuleppel muudetavana (AÕS § 254 lg 3). Samas on ebaõige kostja positsioon, et hoonestusõiguse tasu ei ole käesoleval juhul automaatselt muutuv. Kostja tugineb põhjendamatult üksnes lepingu p 7.2 pealkirjale „Hoonestusõiguse tasu muutmine“ ning kinnistusraamatusse kantud eelmärke sõnastusele. VÕS § 29 lg 1 eesmärgiks, mille kohaselt tuleb lepingut tõlgendada lepingupoolte ühisest tahtest lähtudes, on välistada see, et lepingupoolte vastastikuste õiguste ja kohustuste sisustamisel saab 11(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
vorm sisust määravamaks. Seda põhimõtet kannab edasi ka VÕS § 29 lg 2. Lisaks, VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Sisuliselt näevad VÕS tõlgendamisreeglid seega ette, et lepingu tõlgendamisel ja poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel on pidepunktideks lepingu olemus, eesmärk ja lepingu kui terviku süsteem. Igale lepingutingimusele tuleb anda sisu, mis on kooskõlas lepingu ülejäänud tingimustega ja lepingu süsteemi/ülesehitusega üldiselt. Hageja leiab, et kostja väljatoodud asjaolu, et lepingu p 7.2 pealkiri kasutab sõna „muutumine“ asemel sõna „muutmine“, ei ole neil asjaoludel lepingu tõlgendamisel määrav ja kostja argumendid lepingu sisustamisel ainult sellele tuginedes ei ole põhjendatud. Kostja viidatud sõnastusele ei saa anda määravat tähendust juba seetõttu, et lepingupunkti pealkiri ei ole lepingutingimus. Lepingutingimuse p 7.2 põhitekst kasutab lepingupunkti pealkirjas kasutatud sõna „muutmine“ asemel mitu korda sõna „muutumine“, mis viitab sellele, et tegelikult oli poolte tahe siiski leppida kokku tasu automaatses muutumises. Isegi kui võrdsustada tingimuse pealkirjas ja tingimuse tekstis kasutatud terminite kaal (millega hageja ei nõustu), siis keelelise tõlgendamisega ei ole erinevate mõistete samaaegse kasutamise tõttu siiski võimalik poolte ühist tegelikku tahet üheselt selgeks teha. Ainuüksi keeleline tõlgendamine ei ole käesoleval juhul määrav tõlgendusviis ka seetõttu, et mõlemad vaidlusalused terminid on nii kirjapildis, häälduses kui ka tähenduses väga sarnased ning seega on võimalik nende tahtmatu ebatäpne kasutamine. Kõigil eeltoodud põhjustel ei saa seega pidada määravaks ka asjaolu, et kinnistusraamatusse on kantud eelmärge tasu „muutmise“ nõude tagamiseks. Hageja arvates tuleb käesoleva lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ajaloolist argumenti. Vaidlusalune leping sõlmiti ja kinnistusraamatu kanded tehti 1997. aasta juulis, mis on napid neli aastat kehtiva asjaõigusseaduse vastuvõtmisest ja ca 3,5 aastat seaduse jõustumisest. Sellel ajal ei olnud Eestis veel käesolevaks ajaks väljakujunenud täpsusastmega õigusalast õigusteooriat ega mahukat erialakirjandust. Eesti Vabariigi õigussüsteem oli lepingu sõlmimise ajal veel varajases arengujärgus. Alles kujunemisjärgus oli ka õiguspraktika, sh notarite praktika ja kohtupraktika. Just vanemate lepingute puhul annab seega ainult lepingu keelekasutusest ja formaalsest vormistusviisist lähtumine suurema tõenäosusega tulemuse, mis ei ole kooskõlas lepingupoolte ühise tegeliku tahtega. Lepingu süsteem ja lepingu analüüs tervikuna toetab tõlgendust, et hoonestusõiguse tasu muutub automaatselt Hageja jääb selle juurde, et lepingu süsteem kinnitab poolte tahet leppida kokku hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises ning see on ainuõige viis lepingu tõlgendamiseks. Kuna lepingus on sätestatud otsene seos maa maksustamishinna muutumise ja hoonestusõiguse tasu suuruse vahel (p 7.2) ning lepingus on antud ka hoonestusõiguse tasu väljaarvutamise aluseks olev valem (p 7.1), on hoonestusõiguse tasu muutumine võimalik üheselt välja arvutada ilma, et selleks oleks pooltel vaja saavutada mis tahes täiendavaid kokkulepped. Puudub mõistlik põhjendus, miks oleksid lepingupooled pidanud tasu automaatsele muutumisele eelistama igakordse uue kokkuleppe sõlmimist ning sellega kaasnevate kulude kandmist (notaritasud, riigilõiv). Seejuures maa maksustamishind on avalik ja kergesti kättesaadav näitaja ja hoonestusõiguse tasu väljaarvutamine seega lihtsasti teostatav ja vajadusel kontrollitav. Lepingu p 7.2 näeb sõnaselgelt ette, et hoonestusõiguse seadja teatab hoonestajale tasu suuruse muutumisest. Ka seetõttu ei ole loogiline kostja poolt lepingule antud tõlgendus, mille kohaselt pooled peavad hoonestusõiguse tasu suuruse muutumise igakordselt eraldi kokku leppima. Olukorras, kus pooled on juba hoonestusõiguse tasus kokku leppinud, ei oleks hoonestaja täiendav informeerimine vajalik, sest hoonestaja oleks kokkuleppe sõlmimise tõttu niigi hoonestusõiguse tasu muutumisest teadlik. Kummatigi on pooled teatamiskohustuses kokku leppinud ja seda tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada. Lepingu analüüs viib tulemusele, et lepingu punktis 7.2 sätestatud informeerimisregulatsioonil ongi sisu ainult sel juhul, kui hoonestusõiguse tasu muutub automaatselt. Informeerimiskohustus kannab sel juhul eesmärki, et 12(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
pooled oleksid hoonestusõiguse tasu suurusest ühtmoodi teadlikud ning et lepingu täitmisel ei tekiks tõrkeid. Kostja vastupidised väited ei ole millegagi põhjendatud. Põhjendatud ei ole ka kostja väide, et hoonestusõiguse tasu ei saa muutuda enne vastavat teadet kinnistuomanikult. Nagu ka kostja ise märkinud on, näeb asjaõigusseadus ette kaks võimalust, s.t kas tasu muutub automaatselt või muutub poolte kokkuleppel. Seadus ei näe ette sellist võimalust, et tasu muutmine on hoonestusõiguse seadja ühepoolne kujundusõigus. Arvestades asjaõiguses kehtivat numerus clausus põhimõtet, mille kohaselt pooled ei saa kokkuleppega seaduses sätestatud asjaõiguse olemust ümber kujundada (välja arvatud kui seadus näeb otsesõnu ette teisiti), siis kostja väidetud kokkulepe ei oleks kehtiv isegi juhul, kui see lepingust niimoodi tuleneks. Seejuures tegelikult ka lepingust ei tulene, et hoonestusõiguse tasu muutumine oleks kuidagi sõltuvuses kinnistuomaniku tahteavaldusest. Punkt 7.2, mis nimetab kinnistuomaniku avaldust „teateks“, käsitleb seda avaldust selgelt üksnes informatiivsena ja mitte õigustloovana. Hageja tõlgendus on kooskõlas lepingu tõestanud notari tõlgendusega Hageja tõlgendust on kinnitanud ka lepingut tõestanud notar. Kostja ei ole iseenesest vaidlustanud ka seda, et notar on käsitletav mõistliku isikuna VÕS § 29 lg 4 mõttes. Seetõttu leiab hageja, et notari arusaamine lepingust tuleb lugeda poolte arusaamiseks juhul, kui muid võimalusi lepingupoolte ühise tegeliku tahte kindlakstegemiseks ei ole. Kostja väide, et poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamine ei tähenda, et notar oleks välja selgitanud lepingu p 7.2 tõlgendamisviisi, ei ole asjakohane. Juhul, kui notar on välja selgitanud poolte ühise tegeliku tahte, siis see peabki olema alguseks lepingu tõlgendamisele (VÕS § 29 lg 1). Notar ei pea eraldi notariaaldokumenti märkima, et lepingut tuleb ka lähtuvalt poolte ühisest tegelikust tahtest tõlgendada. Alternatiivselt, hageja saab kostjalt nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist Juhul, kui kohus leiab, et hoonestusõiguse tasu ei ole muutunud automaatselt (AÕS § 254 lg 2), näeb hoonestusõiguse seadmise leping siiski ette hoonestusõiguse muutmise vastavalt muutuvatele tingimustele (AÕS § 254 lg 3). Kostja tunnistab oma menetlusdokumendi p 12 ka ise, et kõnealuses lepingus on kokku lepitud hoonestusõiguse tasu muutmise tingimustes ning menetlusdokumendi p 14, et väljend „kuulub muutmisele“ annab pooltele aluse hoonestustasu muutmist nõuda. Kostja enda avaldustest lähtuvalt on kostja vastuväited hagi rahuldamisele seega sisutud. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide, et lepingu muutmisele suunatud tahteavalduse saab teha ainult kinnistuomanik ehk hoonestusõiguse seadja. Esiteks on see vastuolus kostja enda ülejäänud menetlusdokumendis esitatud väidetega, kus ka kostja ise tunnistab, et muutmisnõue on mõlemal poolel. Teiseks ei ole selline lepingu tõlgendamine kooskõlas hoonestusõiguse sisuga, mis vastavalt numerus clausus põhimõttele ei ole kokkuleppel ümberkujundatav. Kolmandaks, lepingu tekstist ka ei tulene, et muutmisnõue oleks ainult kinnistuomanikul. Leping nimetab kinnistuomaniku poolt esitatava avaldusena ainult informatiivset teadet, millele ei ole omistatud õiguslikku tähendust. Kinnistusraamatusse kantud reaalkoormatise muutmist saab hageja samuti nõuda Hageja jääb ka nõude juurde kohustada kostjat andma hoonestusõiguse registriossa kantud reaalkoormatise muutmiseks vajalikud nõusolekud. Reaalkoormatis kuulub muutmisele olenemata sellest, kas hoonestusõiguse tasu on muutunud automaatselt või on hagejal õigus nõuda selle muutmist. Ebaõige on kostja väide, et hageja ei ole esile toonud nõude alust. Kuivõrd hoonestusõiguse tasu on muutunud või hagejal on õigus nõuda selle muutmist, on hagejal õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist, sest registriosa 3. jakku on kantud eelmärge reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks. Samuti tuleneb sellesisuline nõue AÕS § 254 lg 11. Ka erialakirjanduses märgitakse, et tasu muutumise korral tuleb sõlmida ka reaalkoormatise 13(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
muutmise kokkulepe. Kui üks pooltest ei nõustu sellist kokkulepet sõlmima, on teisel poolel õigus nõuda tahteavalduse asendamist kohtus. Kohtueelsete õigusabikulude nõue on põhjendatud Kostja ainus vastuväide hageja kohtueelsete õigusabikulude nõudele on, et ta ei ole lepingut rikkunud. Hageja jääb seisukohale, et kui kostja on esitanud lepingul mittepõhinevaid nõudeid ning keeldub põhjendamatult aktsepteerima hoonestusõiguse tasu muutumist või keeldub põhjendamatult tasu muutmise nõudest, käitub kostja vastuolus poolte vahelise lepinguga ja vastutab ka selliselt tekitatud kahju eest. Asjakohased ei ole kostja väited hoonestusõiguse väärtusest Kostja on esitanud argumendi, et hoonestusõiguse väärtus ei ole hageja jaoks võrreldes 1997. a vähenenud. Hageja arvates ei ole see asjakohane argument. Hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenev ja kinnistusraamatusse asjaõigusena kantud tasu muutub vastavalt kinnistusraamatu kandele lepingu punkti 7.2 järgi. Lepingu p 7.2 seab tasu muutumise sõnaselgelt sõltuvusse maa maksustamishinnast ja mitte kinnistu väärtusest. Lepingu p 7.1 toodud valem võimaldab hoonestusõiguse tasu arvutada samuti üksnes maa maksustamishinna alusel. Seega ei ole asjakohane, milline on hoonestusõiguse väärtus. II
Kohtule 28. märtsil 2018 Orica Eesti OÜ vastu esitatud vastuhagis nõuab OÜ RVVE Grupp mõista hagejalt kostja kasuks välja põhinõue summas 1036,91 eurot, vastuhagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 13,86 eurot ning viivis kohtuotsusega väljamõistetud põhinõudelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 järgses määras; jätta menetluskulud hageja kanda. Kohustuse täitmise nõue Vastuhagiavalduse kohaselt VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (vt RK 3-2-1-134-06, p 10). Vastavalt VÕS § 108 lg-le 1 juhul, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 108 lg-s 1 sätestatud nõude eeldused on (i) kehtiv leping; (ii) raha maksmise kohustuse rikkumine; (iii) kostja vastutus kohustuse rikkumise eest. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama sätte lõike 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Hageja oli kohustatud tasuma perioodi 01.07.2017-31.12.2017 eest 633,34 EUR ja perioodi 01.01.2018–30.06.2018 eest 633,26 EUR, kokku summas 1266,60 EUR. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Võlgniku kohustuse rikkumise korral on võlausaldaja õigustatud kasutama õiguskaitsevahendeid. Praegusel juhul ei ole hageja oma kohustust osaliselt täitnud, sest on jätnud tasumata hoonestusõiguse tasu suuruses 1036,91 EUR ja tasunud 13.11.2017 ja 05.01.2018 arvete eest 229,69 EUR. Hageja vastutab rahalise kohustuse täitmata jätmise eest. VÕS § 103 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav, st võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõu esinemise asjaolusid käesoleval juhul ei esine. Liiatigi on Riigikohus selgitanud, et rikkumise vabandatavus ei tule rahalise kohustuse puhul reeglina kõne alla (3-2-1-118-08, p 16; 3-2-1-50-06, p 15). Seega vastutab hageja maksekohustuse rikkumise eest vabandatavusest sõltumata. 14(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Ülaltoodust nähtub, et kõik VÕS § 108 lg 1 alusel raha maksmise nõude rahuldamise eeldused on käesoleval juhul täidetud. Seega on kostjal käesoleval juhul õigus nõuda hagejalt VÕS § 108 lg 1 alusel põhinõude 1036,91 EUR tasumist. Viivisenõue Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni (VÕS § 113 lg 1). Hoonestusõiguse lepingus ei ole viivisemääras kokku lepitud, seega kohaldub VÕS § 113 lg-st 1 ja § 94 lg-st 1 tulenevalt kostja põhinõudele aastane viivitusintressi määr 8%. Vastuhagi esitamise seisuga (28.03.2018) on hageja 05.01.2018 esitatud arve alusel (mille täitmise tähtpäev oli 26.01.2018) sissenõutavaks muutunud hoonestusõiguse tasu osas viivitanud 61 päeva. See teeb käesoleva vastuhagi esitamise seisuga kogunenud viiviseks 1036,91 * 61 * 0,0219 = 13,86 EUR. Kostja nõuab hagejalt vastuhagi esitamise seisuga kogunenud viivise väljamõistmist. Viru Maakohus 18. mai 2018 määrusega (tl 56) võttis vastuhagi menetlusse.
Hageja ei võta vastuhagi õigeks ja palub jätta rahuldamata (tl 62 pöördel-63). Kostja vastuhagis esitatud nõue põhineb eeldusel, et hoonestusõiguse tasu alates 01.07.2017 on olnud aasta eest 16 515 EEK ehk 1 055,50 EUR + käibemaks = 1 266,60 eurot. Vaidlus puudub selles, et hageja on kostjale varasemalt tasunud 229,69 EUR, millest tulenevalt on vastuhagiga nõutavaks summaks 1 036,91 eurot (1 266,60 – 229,69). Käesolevaga on hageja esitanud ka tõendi, et ta on tasunud lähtuvalt täpsustatud aastatasu suurusest selle perioodi eest juurde 16 eurot (koos viivistega). Kuna hageja on seisukohal, et hoonestusõiguse tegelik aastatasu suurus on 245,69 eurot ning hageja on selle vaidlusaluse perioodi eest ka kostjale tasunud, ei ole kostjal hageja vastu täiendavat nõuet ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Seejuures on hageja ka seisukohal, et ta ei võlgne käesolevaga kostjale käibemaksu. Kuna kostja poolt esitatud arvetel on näidatud ülemäärased summad, on ka arvetel näidatud ülemäärased käibemaksusummad ja sellise arve alusel ei saa hagejalt osalise käibemaksu tasumist nõuda. Nimelt vale maksustatava summa ja käibemaksusummaga arve ei vasta KMS § 37 lg 7 p 9 ja 10 nõuetele. Hageja ei saa sellist arvet oma maksuarvestuses kasutada ega selle alusel sisendkäibemaksu maha arvata (Euroopa Kohtu 13.12.1989 otsus asjas C-342/87, Genius Holding vs. Staatssecretaris van Financiën, p 13). Ka Eesti maksuõigusalases erialakirjanduses on märgitud, et kui arvel on näidatud alusetult käibemaksu, siis arve saajal ei ole sisendkäibemaksu mahaarvamise õigust ning tal on õigus nõuda arve esitajalt arve parandamist ja käibemaksu eksliku tasumise korral ka alusetult tasutud käibemaksu tagastamist. Seetõttu põhjendamatu käibemaksukoormuse vältimiseks ei saa hagejalt kuni arve parandamiseni ka osalise käibemaksu tasumist nõuda. Hageja kinnitab, et kui kostja korrigeerib esitatud arveid ning märgib arvetele õige käibemaksusumma, siis hageja ka tasub kostjale õige käibemaksusumma. Hageja peab seoses vastuhagiga veel vajalikuks märkida, et kostja juhtis alles vastuhagis hageja tähelepanu sellele, et hageja on aastatasu arvutusmetoodikaga eksinud, kuigi hageja on kohtueelses suhtluses korduvalt avaldanud oma seisukoha aastatasu suuruse kohta ja esitanud ka seda selgitavad arvutused. Juhul, kui kostja oleks selle vastuväite esitanud kohtueelselt, oleks hageja seda vastuväidet ka kohtueelselt aktsepteerinud. Seega selleski osas on kostja pöördunud kohtu poole ennatlikult ja ilma vajaduseta, mistõttu kui kostja hagist selles osas edasiselt loobub või kui kohus hagi selles osas osaliselt rahuldab, palub hageja menetluskulud siiski jätta tervikuna kostja kanda. Arvestades kostja kogunõude suurust 1 036,91 eurot, moodustab 16 eurot sellest ka vaid 1,5% ehk menetluskulude proportsionaalne jagamine ei oleks ka mõistlik. 15(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Kostja ei ole hageja käsitlusega nõus (tl 74 pöördel). Hageja on jätkuvalt seisukohal, et hoonestusõiguse tegelik aastatasu suurus on 245,69 eurot ning kuna hageja on selle tasunud, ei ole kostjal hageja vastu täiendavat nõuet. Kostja selle seisukohaga ei nõustu. Kuna on selge, et vaidluse tuum seisnebki selles, kas hoonestusõiguse aastatasu on muutunud või mitte, jääb kostja oma varasemate seisukohtade juurde ega hakka neid siinkohal kordama. Selge on, et kuna kõik hagejale esitatud arved on esitatud kooskõlas seadusega, ei ole ka asjakohased hageja viited sellele, justkui ei saa kostja hagejalt kuni arve parandamiseni käibemaksu tasumist nõuda. Kostja poolt esitatud arved on korrektsed ja seega kuulub tasumisele ka nendes märgitud käibemaks. Hageja on kostjale ette heitnud, et kostja juhtis alles vastuhagis hageja tähelepanu sellele, et hageja on aastatasu arvutusmetoodikaga eksinud. Kostja soovib märkida, et tõepoolest ei pööranud kostja varasemalt hageja tähelepanu arvutusmetoodikale, kuna on jätkuvalt seisukohal, et hoonestusõiguse aastatasu ei ole muutunud. Järelikult ei olnud kostjal põhjust enne kohtumenetlust vaielda hagejaga selle üle, milline täpselt on aastatasu suurus. Kohtumenetluses esitas kostja aga seisukohad kõigi hageja väidete osas, sh võttis seisukoha ka selle osas, et hageja poolt kohtule esitatud arvutuskäik hoonestusõiguse aastatasu kohta on väär. Seega palub kostja kohtul tähelepanuta jätta hageja taotluse jätta hageja menetluskulud tervikuna kostja kanda.
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 122 lg 1 kohaselt on tsiviilasja hinnaks hagihind ja hagita asja hind. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on hagihinnaks hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. TsMS §-st 123 tulenevalt tsiviilasja hinna arvestamisel võetakse aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS § 134 lg 1 kohaselt liidetakse hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded. Kui nõuded on alternatiivsed, määratakse alternatiivsete nõuete korral hagihind suurema nõude järgi. Orica Eesti OÜ hagi OÜ RVVE Grupp vastu Hageja 16. veebruaril 2018 esitatud nõudeks on hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamine, alternatiivselt hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmine, reaalkoormatise muutmine ja kahju hüvitamine. Kohus nõustub hageja käsitlusega, et hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude puhul on hagihinnaks 23 986,92 eurot ning hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmise nõude puhul on hagihinnaks 35 816,09 eurot. Kuna nõuded on alternatiivsed, neist suurem on hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmisnõude hind (35 816,09 eurot) ja TsMS § 134 lg 1 teisest lausest lähtuvalt on alternatiivsete nõuete puhul hagihind 35 816,09 eurot. Samuti nõustub kohus hageja käsitlusega reaalkoormatise muutmise nõude hagihinna kohta, et kui vaieldakse reaalkoormatise ulatuse üle, on tegemist TsMS § 127 kohaldamisalasse kuuluva juhtumiga. Sätte järgi määratakse hagihind väärtusega, mida servituut omab valitseva kinnisasja jaoks. Kuna hageja nõuab reaalkoormatise muutmist alates 01.07.2017, hoonestusõiguse tähtaja lõpuni on sellest kuupäevast 29 aastat ja 17 päeva ning registrisse kantud hoonestusõiguse aastatasu on 16 515 EEK, on hetkel kostja kui valitseva kinnisasja omaniku jaoks reaalkoormatise väärtusena TsMS § 127 mõttes käsitletav 29,0465 x 16 515 EEK = 479 702,95 EEK = 30 658,61 eurot. TsMS § 124 lõike 1 kohaselt määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagi hind nõutava rahasummaga. TsMS § 133 lg 1 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. Raha maksmisele suunatud põhinõudeks on 1 245,00 eurot. TsMS § 133 lg 2 alusel liidetakse TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel hagi esitamise 16(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS §-s 367 sätestatud summaks on 8% x 1 245,00 = 99,60 EUR. Seega on kahju hüvitamise nõude hagihinnaks 1 245,00 + 99,60 = 1 344,60 EUR. Eeltoodust lähtudes kujuneb põhihagi hagihinnaks 67 819,30 eurot (35 816,09 + 30 658,61 + 1344,60). OÜ RVVE Grupp vastuhagi Orica Eesti OÜ vastu Vastuhagi nõudeks on põhinõu summas 1036,91 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis ja ühe aasta eest arvestatud viivis. Tulenevalt TsMS § 133 lg-test 1 ja 2 arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS § 367 kohaselt võib viivisnõude esitada koos põhinõudega selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-le 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Seega on vastuhagi hind 1133,95 eurot: 1036,91 eurot (põhinõue) + 13,86 eurot (hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis) + 83,18 eurot (ühe aasta eest arvestatud viivis). Kõigest ülaltoodust lähtuvalt tsiviilasja nr 2-18-2570 hind kokku on 68 953,25 eurot (67 819,30 eurot põhihagi hind ja 1133,95 eurot vastuhagi hind).
Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et põhihagi on põhjendatud ja kuulub seega rahuldamisele ning vastuhagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu seega rahuldamisele täies ulatuses. 17(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) Eesti Vabariik Eesti Vabariigi majandusministeeriumi kaudu ühelt poolt ja ORICA EESTI OSAÜHING (kehtetu ärinimega: OSAÜHING DYNAMIT NOBEL EESTI) teiselt poolt sõlmisid 18.06.1997 hoonestusõiguse seadmise lepingu (tl 9-11); 2) lepinguga seati hageja kasuks hoonestusõigus toona Eesti Vabariigi omandis olnud kinnistule, mille aadress tänapäeval on X, X küla, x-X linn, Ida-Viru maakond. Hoonestusõigusega koormatud kinnistu on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr x (tl 12). Registriosa kohaselt on alates 18.04.2017 kinnistu omanikuna sisse kantud OÜ RVVE Grupp. Hoonestajaks on ORICA EESTI OSAÜHING; 3) hoonestusõigus on kantud kinnistusraamatusse 16.07.1997 ja selle kohta on avatud registriosa nr x (tl 13), millele reaalkoormatisena on kantud hoonestusõiguse tasu.
Hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõue Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas nad on 18.06.1997 hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse automaatses muutmises/muutumises. Asjaõigusseadus võimaldab pooltel kokku leppida nii hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises (AÕS § 254 lg 2) kui ka hoonestusõiguse tasu muutmises (AÕS § 254 lg 3). Hageja leiab, et hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.2 lepiti hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises kokku AÕS § 254 lg 2 mõttes. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 254 lg 2 näeb ette, et tasu hoonestusõiguse eest makstakse vastavalt kokkuleppele rahas või muudes asendatavates asjades, kusjuures hoonestusõiguse seadmisel võib tasu suurus või suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt võib hoonestusõiguse seadmisel kokku leppida hoonestusõiguse tasu suuruse muutmises vastavalt muutuvatele tingimustele, kui tingimuste muutumine on ajaliselt ja ulatuselt määratav. 18.06.1997 hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 7.2 kohaselt kuulub hoonestusõiguse aastatasu suurus muutmisele vastavalt maa maksustamishinna muutumisele, kuid mitte varem kui kolm aastat hoonestusõiguse kinnistamisest HOONESTAJA nimele. HOONESTAJA kohustub maksma hoonestusõiguse tasu uues suuruses alates esimesest hoonestusõiguse tasu suuruse muutumisele järgnevast maksetähtajast. HOONESTUÕIGUSE SEADJA teatab HOONESTAJALE hoonestusõiguse tasu suuruse muutumisest kirjalikult. Kohus nõustub hageja käsitlusega, et hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.2 lepiti hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises kokku AÕS § 254 lg 2 mõttes. Erialakirjanduse kohaselt (Asjaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, § 254 kommentaar, lk 135-136) peaks automaatne muutumine olema seotud avalikult nähtava ja kättesaadava ning üheselt tuvastatava näitajaga. Lepingu punktis 7.1 toodud valemi kohaselt on lepingu sõlmimise aegne hoonestusõiguse tasu suurus arvutatud maa maksustamishinna alusel. Lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud, et kui muutub maa maksustamishind, muutub ka hoonestusõiguse tasu. Seega on lepingus kokku lepitud kõik tingimused, mis on vajalikud selleks, et tasu suurust oleks võimalik tasu aluseks olevate tingimuste muutumisel üheselt välja arvutada. Maa maksustamishind on avalikult nähtav ja kättesaadav ning üheselt tuvastatav näitaja, kuivõrd maa hindamise seaduse (MHS) § 51 lg 4 kohaselt hindamise tulemused ministri määrusega kehtestatakse. Hoonestusõiguse tasu automaatsele muutumisele viitab ka lepingu p 7.2 sõnastus. Lisaks kasutatud sõnastusele („muutumine“) olukorras, kus tasu muutmine oleks võimalik ainult 18(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
vastava kokkuleppe alusel, oleks tarbetu sätestada lepingus täiendavalt maaomaniku teavituskohustus tasu muutumise kohta. Teavitamismehhanismi mõtteks saab vaadeldavas lepingus olla just see, et kui tasu automaatselt muutub, oleksid mõlemad pooled sellest siiski ühtmoodi teadlikud. Tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise korral oleksid pooled nagunii kokkuleppe sõlmimise tulemusena tasu suurusest teadlikud ja sellest täiendaval teavitamisel ei oleks mingit sisulist eesmärki. Kostja leiab, et pooled ei ole kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse automaatses muutumises, hageja poolne hoonestusõiguse tasu tõlgendus on väär. Kostja leiab, et lepingus lepiti mitte automaatse muutumise, vaid hoonestusõiguse tasu muutmise tingimustes kokku. Lepingu p 7.1 sätestab kindla hoonestusõiguse tasu – 16 515 Eesti krooni, s.o 1055,50 eurot, täpse hoonestusõiguse tasu kujunemise arvutuskäigu ja maksmise tähtajad. Antud juhul näeb lepingu p 7.2 hoonestusõiguse tasu muutmise alusena ette maa maksustamishinna muutumise, mille eesmärk oli kaitsta kinnisasja omaniku huvi, et maamaksu suurenedes ei muutuks hoonestusõiguse andmine maaomanikule kahjumlikuks. Väljend „kuulub muutmisele“ ei tähista sealjuures ka omaniku kohustust automaatselt hoonestusõiguse tasu muuta, vaid annab pooltele kõigest aluse nõuda hoonestustasu muutmist. Vastupidisel juhul oleks pooled kasutanud oskussõnavara kohalt täpsemat „hoonestusõiguse tasu muutub“. Ka lepingu p 7.2. pealkiri „Hoonestusõiguse tasu muutmine“ tähendab keeleliselt seda, et hoonestusõiguse tasu muutumiseks on vaja mingit toimingut – hoonestusõiguse tasu saab „muuta“. Seega ei saa hoonestustasu muuta ilma vastavasisulise tahteavalduseta. Lepingu p 7.2. kohaselt saab seejuures vastava tahteavalduse teha üksnes omanik ehk hoonestusõiguse seadja. Muutumine eelviidatud lause kontekstis tähistab sealjuures hoonestusõiguse tasu muutmise tulemust, mitte automaatset muutumist. Seetõttu on väär hageja seisukoht, nagu tegemist oleks pelgalt „informatiivse“ kohustusega. Hageja tõlgendus, nagu peaks hoonestusõiguse seadja hiljem teavitama hoonestajat sellest, et viimane on teinud õigustmuutva tahteavalduse, on täiesti ebaloogiline ja eluvõõras ja niisama eluvõõralt näib hageja püüdvat kohut veenda selles, et alates 1997. a on hoonestusõiguse väärtus hageja jaoks ca 5 korda vähenenud. Kui hoonestusõiguse seadja ei ole hoonestajat hoonestusõiguse tasu muutumisest teavitanud, ei saa lugeda ka hoonestusõiguse tasu muudetuks. Tagamaks tasu vastavust muutuvatele näitajatele, peaks lepingus selle tarbeks kasutama automaatselt muutuvat hoonestusõiguse tasu sõnastust ehk määratlema hoonestusõiguse tasu muutumine konkreetse valemina, milles on üks või mitu muutujat. Käesoleval juhul hoonestusõiguse tasu „muutlik olemus“ välistatakse, kuna lepingus ei räägita mitte muutuvatest tingimustest, millega seonduvalt hoonestusõiguse tasu muutub, vaid andmetest, millest lähtudes võib tasu muuta. Kokku võttes kinnitab eeltoodud järeldust ka kinnistusraamatu seis iseenesest. Kinnistusraamatusse on kantud järgmine märge: „Märge hoonestusõiguse aastatasu suuruse muutmise nõude tagamiseks vastavalt 18.06.1997 lepingu p 7.2 /.../“ Hoonestusõiguse tasu muutmise võimalus kantakse kinnistusraamatusse eesmärgil, et hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmise võimalus oleks siduv ka hoonestusõiguse uuele omandajale (RK 3-2-133-97). Seega on ka kinnistusraamatusse kantud poolte kokkuleppel võimalus muuta hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud hoonestusõiguse tasu AÕS § 254 lg 3 mõttes, mitte selle automaatne muutumine vastavalt AÕS § 254 lg-le 2. Kuna hageja kinnitusel ei ole eelmine omanik ehk Eesti Vabariik vastavalt lepingu p-le 7.2 hoonestusõiguse tasu muutmist nõudnud, kehtib lepingus sätestatud esialgu kokkulepitud tasu määra. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg-st 1 tulenevalt tõlgendatakse lepingut, lähtudes lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu teksti ettevalmistanud ja lepingu tõestanud notar Tiit Juse (tl 26) mõistab lepingu sisu selliselt, et hoonestusõiguse tasu suurus muutub automaatselt vastavalt AÕS § 254 lg 2. Kohus 19(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
arvestab asja lahendamisel notari selgitusega VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt. Kohus nõustub hagejaga, et notari selgitus on asjakohane poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel VÕS § 29 lg 1 järgi, kuivõrd notar on kinnitanud, et lepingu tekst on enne allakirjutamist lepinguosalistele ette loetud ja vastab nende tahtele (lepingu lk 6). Kohus ei ole kostja käsitlusega nõus ja pooldab hageja seisukohta, et kostja tugineb põhjendamatult üksnes lepingu p 7.2 pealkirjale „Hoonestusõiguse tasu muutmine“ ning kinnistusraamatusse kantud eelmärke sõnastusele. VÕS § 29 lg 1 eesmärgiks, mille kohaselt tuleb lepingut tõlgendada lepingupoolte ühisest tahtest lähtudes, on välistada see, et lepingupoolte vastastikuste õiguste ja kohustuste sisustamisel saab vorm sisust määravamaks. Seda põhimõtet kannab edasi ka VÕS § 29 lg 2. VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada ka koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Sisuliselt näevad VÕS tõlgendamisreeglid seega ette, et lepingu tõlgendamisel ja poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel on pidepunktideks lepingu olemus, eesmärk ja lepingu kui terviku süsteem. Igale lepingutingimusele tuleb anda sisu, mis on kooskõlas lepingu ülejäänud tingimuste ja lepingu süsteemi/ülesehitusega üldiselt. Kohus on nõus hagejaga, et kostja toodud asjaolu, et lepingu p 7.2 pealkiri käsitleb sõna „muutumise“ asemel sõna „muutmine“, ei ole neil asjaoludel lepingu tõlgendamisel määrav ja lepingu sisustamisel kostja väited üksnes sellele tuginedes põhjendatud ei ole. Kostja viidatud sõnastust ei saa pidada määravat tähtsust omavaks juba seetõttu, et lepingupunkti pealkiri ei ole lepingutingimus. Lepingutingimuse p 7.2 põhitekstis on kasutusel lepingupunkti pealkirjas esitatud sõna „muutmise“ asemel mitu korda sõna „muutumine“, mis viitab sellele, et tegelikult oli poolte tahe siiski kokku leppida tasu automaatses muutumises. Isegi kui võrdsustada tingimuse pealkirjas ja tingimuse tekstis esitatud keelendite kaal, siis keelelise tõlgendusega ei ole erinevate mõistete samaaegse rakendamise tõttu siiski võimalik poolte ühist tegelikku tahet üheselt selgeks teha. Ainuüksi keeleline tõlgendamine ei ole käesoleval juhul määrav tõlgendusviis. 18.06.1997 hoonestusõiguse seadmise lepingu tõlgendades tuleb arvesse võtta ka ajaloolist argumenti. Vaidlusalune leping sõlmiti ja kinnistusraamatu kanded tehti 1997. aasta juulis, mis on kehtiva asjaõigusseaduse vastuvõtmisest napid neli aastat ja seaduse jõustumisest ca 3,5 aastat. Sellel ajal ei olnud Eestis veelgi nüüdseks väljakujunenud täpsusastmega õigusteooriat ega mahukat erialakirjandust. Eesti Vabariigi õigussüsteem oli lepingu sõlmimise ajal ikka varajases arengujärgus. Alles kujunemisjärgus oli ka õiguspraktika, sh notarite praktika ja kohtupraktika. Just vanemate lepingute puhul annab seega ainult lepingu keelekasutusest ja formaalsest vormistusviisist lähtumine suurema tõenäosusega tulemuse, mis ei ole kooskõlas lepingupoolte ühise tegeliku tahtega. Kogumis lepingu süsteem ja selle analüüs toetavad tõlgendust, et hoonestusõiguse tasu muutub automaatselt. Kohus leiab sarnaselt hagejaga, et lepingu süsteem kinnitab poolte tahet leppida hoonestusõiguse tasu automaatses muutumises kokku ning see on ainuõige viis tõlgendada lepingu. Kuna lepingus on sätestatud otsene seos maa maksustamishinna muutumise ja hoonestusõiguse tasu suuruse vahel (p 7.2) ning lepingus on toodud ka hoonestusõiguse tasu väljaarvutamise aluseks olev valem (p 7.1), on hoonestusõiguse tasu muutumine võimalik üheselt välja arvutada ilma, et selleks oleks pooltel vaja saavutada mis tahes täiendavaid kokkuleppeid. Puudub mõistlik põhjendus, miks oleksid lepingupooled pidanud tasu automaatsele muutumisele eelistama igakordse uue kokkuleppe sõlmimist ning sellega kaasnevate kulude kandmist (notaritasud, 20(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
riigilõiv). Seejuures on maa maksustamishind avalik ja kergesti kättesaadav näitaja ja hoonestusõiguse tasu väljaarvutamine seega lihtsasti teostatav ja vajadusel kontrollitav. Lähtuvalt eeltoodust kohus leiab, et hageja hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõue on põhjendatud ja kohus rahuldab põhihagi selles osas. Alternatiivne hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmise nõue Hageja nõudeks on juhul, kui hoonestusõiguse tasu ei ole automaatselt muutunud (AÕS § 254 lg 2), alternatiivselt hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmine. TsMS § 370 lg-st 2 lähtuvalt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Tulenevalt TsMS 442 lg 8 viiendast lausest ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuna hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise ning hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmise nõuded on alternatiivsed ning kohus rahuldas hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude, jätab kohus hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmise nõude osas põhihagi rahuldamata, jättes teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendamata TsMS § 442 lg 8 viienda lause alusel. Reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue Hageja nõudeks on ka reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmine. Hageja palub muuta tasu tagamiseks seatud reaalkoormatist ning muuta kinnistusraamatusse tehtud reaalkoormatise kannet. Arvestades, et hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, on hoonestajal tasu suuruse muutumise korral õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab mh AÕS § 254 lg 4 1 regulatsioon. Hageja vastav õigus tuleneb ka hoonestusõiguse registriosast, kuhu on reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge. Kinnistusraamatu registriossa x (tl 13 pöördel) on kantud reaalkoormatise kanne järgmises sõnastuses: „Hoonestusõiguse aastatasu kuusteist tuhat viissada viisteist (16 515) krooni kinnistu nr 648 igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord asjaõiguslepingus. 18.06.1997 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.07.1997; ümber kirjutatud 26.09.2002. Kohtunikuabi T. Karu“. Hoonestusõigusega koormatud kinnistu pindala on 531 681 m2. 18.06.1997 hoonestusõiguse seadmise lepingu p 7.1 kohaselt moodustab 50% kinnistust jäätmehoidlamaa ja 50% tootmismaa. Seega jäätmehoidlamaa pindala on eeltoodut arvestades 265 840,5 m2 ning tootmismaa pindala on 265 840,5 m2. Kinnistusraamatusse on kantud eeltoodust erinev sihtotstarve, aga sellel ei ole tähtsust. Kinnistusraamatusse kantud sihtotstarve erines lepingus ja X Vallavalitsuse korralduses sätestatud tegelikust sihtotstarbest juba hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise ajal. Riigikohtu järjepideva praktika kohaselt ei muuda ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki kohta registrisse selle tegelikke omadusi ning kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku „Kinnistu koosseis“ kantud andmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust (Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-156-11, p 31, teine lõik). Hetkel kehtivad 2001. a maa korralise hindamise tulemused, mis on kehtestatud Keskkonnaministri 30.11.2001 määrusega nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“. X valla maa väärtuste loetelu sihtotstarbe liikide ja kõlvikute kaupa on 21(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
eelviidatud Keskkonnaministri määruse lisa 54 (tl 30). Kinnistu kuulub hinnatsooni X, kus vastavalt maa maksustamishindade tabelile kehtib tootmismaa puhul esimese 10 000 m2 kohta tasumäär 0,06 EUR/m2 ning üle selle 0,02 EUR/m2. Eeltoodust tulenevalt kujuneb maa maksustamishind järgmiselt: 1) tootmismaa esimese 10 000 m2 maksustamishind on 600 eurot (10 000 x 0,06). Ülejäänud tootmismaa (265 840,5 – 10 000 = 255 840,5 m2) maksustamishind on 5116,81 EUR (255 840,5 x 0,02). Kokku on tootmismaa maksustamishind seega 600,00 + 5116,81 = 5716,81 EUR. 2) Kuna jäätmehoidla maa puhul ei ole maa maksustamishind pindalade kaupa diferentseeritud ning see on kogu ulatuses 32 EUR/ha, siis selles osas kehtib hagiavalduses toodud arvutus 0,0032 x 265 840,5 = 850,6896 EUR. Lepingu punktis 7.1 toodud valemi kohaselt kujuneb aastatasu suurus seega järgmiselt: hoonestusõiguse aastatasu tootmismaalt tasu suurus 4% x 5 716,81 = 228,672 EUR ning hoonestusõiguse aastatasu jäätmehoidlamaalt tasu suurus 2% x 850,6896 = 17,014 EUR. Hoonestusõiguse aastatasu kokku on 245,69 eurot (228,672 + 17,014). Seoses muutunud hoonestusõiguse tasu tuvastamisega palub hageja kohtul tuvastada ka tasumise täpsustatud kord. Arvestades lepingu p 7.1 sätestatut, mille kohaselt hoonestusõiguse tasu makstakse poolaasta eest ette ning arvestades, et muutunud hoonestusõiguse tasu ei jagu täpselt pooleks ning poolaasta eest tasumisele kuuluv ettemaks on 1. jaanuariks teostatava makse korral suurem, on tasumise kord järgmine: iga aasta 1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Kuna hageja on kostjale tasunud 2017. a II poolaasta makseks 114,84 eurot ehk 8 eurot tegelikust tasust vähem ning 2018. a I poolaasta makseks 114,85 eurot ehk samuti 8 eurot tegelikust vähem, siis on hageja kostjale teinud 01.06.2018 ülekande 8 + 8 = 16 eurot, millele on lisatud ka seadusjärgsed viivised 8 eurolt alates 01.07.2017 kuni 01.06.2018 summas 0,59 eurot ja viivised 8 eurolt alates 01.01.2018 kuni 01.06.2018 summas 0,26 eurot, kõik kokku seega 16,85 eurot. Kohus arvestab ka sellega, et kuigi hoonestusõiguse tasu suurus muutus juba 2001. a korralise hindamise järel, esitas hageja hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude alates 2017. aasta II poolaastast – s.o alates ajast, kui kostja oli saanud kinnistu omanikuks ja kostjal tekkis õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse tasu maksmist. Vastavalt AÕS § 254 lg 41 hoonestusõiguse tasu tagamiseks seatud reaalkoormatise muutmiseks seoses hoonestusõiguse tasu muutmisega vastavalt käesoleva paragrahvi 3. lõikele on vaja kinnistusraamatus järjekohas tagapool olevate õiguste omanike nõusolekut vaid siis, kui tasu suurenemine ületab oluliselt tingimuste muutumise. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kuna kostja ei ole reaalkoormatise muutmisega nõus, on hagejal õigus nõuda tasu muutmist kohtus ning reaalkoormatise muutmise otsus asendab kostja tahteavaldust. Kohus rahuldab põhihagi ka selles osas. 22(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Seoses uue hoonestusõiguse tasuga ja tasumise korraga tuleb reaalkoormatise kanne asendada järgmiselt: „Alates esimesest juulist kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (01.07.2017) hoonestusõiguse aastatasu kakssada kakskümmend üheksa eurot kuuskümmend üheksa senti (229,69) kinnistu nr x igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord: iga aasta 1. juuliks 114,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 114,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest.“ Kahju hüvitamise nõue (kohtueelsed õigusabikulud) Hageja on esitanud ka kahju hüvitamise nõude summas 1245 eurot. Hageja leiab, et selline kahju on tekkinud seoses kostjaga peetud vaidlusega, millega on seotud kohtueelsed õigusabikulud. Hageja väidab, et lepingu mittepõhinevate nõuete esitamine on käsitatav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. Hageja leiab, et ühe lepingupoole poolt teise lepingupoole vastu põhjendamatute nõuete esitamine toob kaasa kohustuse hüvitada sellega seoses teise lepingupoole tekkinud õigusabikulud. Põhjendamatute ehk lepingul mittepõhinevate nõuete esitamine (alternatiivselt tasu muutmise kokkuleppe sõlmimisest keeldumine, kuigi selleks on kohustus) on käsitletav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. Kostja leiab, et hageja nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostja on seisukohal, et kõik esitatud arved on korrektsed ja tulenevad otseselt lepingu sisust ja mõttest. Kuivõrd hoonestusõiguse tasu ei ole kunagi muudetud, siis isegi juhul kui jaatada hageja enda õigust hoonestusõiguse tasu suurust tahteavalduse muuta (millega kostja mingil juhul ei nõustu), ei saa hageja väita, et kostja oleks esitanud lepingul mittepõhinevaid nõudeid. Järelikult ei ole kostja lepingut rikkunud ja hageja taotlus kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 115 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS §-le 128 hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline (lg 1). Varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu (lg 2). Otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (lg 3). Riigikohus leidis 09.02.2011 otsuse 3-2-1-138-10 p-s 29 ja 03.04.2013 otsuse 3-2-1-19-13 p-s 11, et üldjuhul tuleb pidada professionaalset õigusabi kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja tehtud kulusid hiljem hüvitatavateks. Kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega. Kohtuväline õigusabi seisnes selles, et advokaat analüüsis poolte vahel sõlmitud lepingut, tasukokkuleppeid ja selle aluseks olevaid asjaolusid, notari selgitusi poolte vahel sõlmitud lepingu kohta, poolte senist kirjavahetust ja väljastatud arveid, kogus ja analüüsis täiendavaid dokumente (maksustamishinda käsitlevad dokumendid, vallavalitsuse korraldused) ning andis hagejale lõpuks asja perspektiivist ülevaate (tl 31 pöördel). Analüüsi tulemusena koostas advokaat kostjale kirja (tl 23-24), milles selgitati hageja õiguslikku positsiooni ja tehti ettepanekud kokkuleppeks ning hoiatati kokkuleppe mittesaavutamisel kohtusse pöördumisega. 23(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
Hageja üritas kokkulepet saavutada korduvalt ilma õigusabi kaasamata (tl 14-15, 18, 20). Hageja pöördus advokaadi poole alles pärast seda, kui kostja ähvardas hagejat hoonestusõiguse realiseerimisega täitemenetluses. Kuna hoonestusõigus on hageja ettevõtluse jaoks olulise tähendusega (sellel asuvad hageja ettevõtluseks vajalikud hooned ja rajatised), on hageja jaoks oluline välja selgitada, milline on tasu tegelik suurus. Vastavalt kulude aruandele (tl 31 pöördel) kulutati õigusabile kokku 8,5 tundi, tunni keskmine hind on 146,47 eurot. Kostja ei esitanud vastuväiteid toimingute vajadusele, nendele kuulunud ajale ega tunnihinnale. Õigusabi eesmärk on olnud vaidluse lahendamine kohtuväliselt ja selle mittesaavutamisel kohtusse pöördumise ettevalmistamine. Arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid ja õiguslikus mõttes keerukust, samuti hageja jaoks tähendust, nõustub kohus hagejaga, et professionaalse õigusabi kaasamine kohtueelses vaidluses oli antud juhul põhjendatud. Samuti leiab kohus, et advokaadi toimingud olid vajalikud, nendele kuulunud aeg on mõistlik, samuti on mõistliku suurusega tunnitasu. Lähtudes eeltoodust põhihagi ka selles osas on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks kohtuvälised õigusabikulud summas 1245 eurot. Kahjunõudelt nõuab hageja alates hagiavalduse esitamisest ka viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras. Viivisnõude aluseks on VÕS § 113 lg 2, mille kohaselt kahju hüvitamise nõude puhul arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja esitas raha sissenõudmiseks hagi. Vastavalt TsMS § 367 taotleb hageja, et kohus mõistaks viivise välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Ka see hageja nõue on põhjendatud ja kohus rahuldab selle täies ulatuses.
Vastuhagi nõudeks on põhinõue summas 1036,91 eurot, vastuhagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 13,86 eurot ning viivis kohtuotsusega väljamõistetud põhinõudelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 järgses määras. Vastuhagi esitamise õiguslikuks aluseks on VÕS § 108 lg 1, mis sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hageja oli kohustatud tasuma perioodi 01.07.2017-31.12.2017 eest 633,34 EUR ja perioodi 01.01.2018–30.06.2018 eest 633,26 EUR, kokku summas 1266,60 EUR. Hageja ei ole oma kohustust osaliselt täitnud, sest on jätnud tasumata hoonestusõiguse tasu suuruses 1036,91 EUR ja tasunud 13.11.2017 ja 05.01.2018 arvete eest 229,69 EUR. Hageja vastutab rahalise kohustuse täitmata jätmise eest. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni (VÕS § 113 lg 1). Hoonestusõiguse lepingus ei ole viivisemääras kokku lepitud, seega kohaldub VÕS § 113 lg-st 1 ja § 94 lg-st 1 tulenevalt kostja põhinõudele aastane viivitusintressi määr 8%. Vastuhagi esitamise seisuga (28.03.2018) on hageja 05.01.2018 esitatud arve alusel (mille täitmise tähtpäev oli 26.01.2018) sissenõutavaks muutunud hoonestusõiguse tasu osas viivitanud 61 päeva. See teeb käesoleva vastuhagi esitamise seisuga kogunenud viiviseks 1036,91 * 61 * 24(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
0,0219 = 13,86 EUR. Kostja nõuab hagejalt vastuhagi esitamise seisuga kogunenud viivise väljamõistmist. Hageja ei ole vastuhagi nõudega nõus ja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Vastuhagis esitatud nõue põhineb eeldusel, et hoonestusõiguse tasu alates 01.07.2017 on olnud aasta eest 16 515 EEK ehk 1 055,50 EUR + käibemaks = 1 266,60 eurot. Vaidlus puudub selles, et hageja on kostjale varasemalt tasunud 229,69 EUR, millest tulenevalt on vastuhagiga nõutavaks summaks 1 036,91 eurot (1 266,60 – 229,69). Käesolevaga on hageja esitanud ka tõendi, et ta on tasunud lähtuvalt täpsustatud aastatasu suurusest selle perioodi eest juurde 16 eurot (koos viivistega). Kuna hageja on seisukohal, et hoonestusõiguse tegelik aastatasu suurus on 245,69 eurot ning hageja on selle vaidlusaluse perioodi eest ka kostjale tasunud, ei ole kostjal hageja vastu täiendavat nõuet ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus leiab, et vastuhagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Kohus on rahuldanud põhihagi ja tuvastanud, et 18.06.1997 hoonestusõiguse seadmise lepingupooled on kokkuleppinud hoonestusõiguse tasu suuruse automaatses muutumises. Samuti kohus leidis tõendatuks, et alates 01.07.2017 hoonestusõiguse aastatasu kokku on 245,69 eurot. Poolte vahel puudub vaidlus, et kohtu poolt põhjendatuks tunnistatud summad on kostjale (vastuhagi hagejale) tasutud, seega jätab kohus vastuhagi põhinõude rahuldamata. Seoses põhinõude rahuldamata jätmisega ei ole põhjendatud viivisenõue. Lähtudes eeltoodust jätab kohus vastuhagi täies ulatuses rahuldamata.
TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg-te 1-4 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti (lg 1). Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Lähtudes eeltoodust ning arvestades, et põhihagi on rahuldatud täies ulatuses, seega on tehtud kostja vastu, jätab kohus põhihagi hageja ja kostja menetluskulud kostja kanda. Kuna vastuhagi on jäetud täies ulatuses rahuldamata, seega on tehtud vastuhagi hageja vastu, jätab kohus vastuhagi hageja ja kostja menetluskulud vastuhagi hageja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 esimesele lausele menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 esimesest lausest tulenevalt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. OÜ Orica Eesti menetluskulude rahalise kindlaksmääramise lahendab kohus TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. 25(26)
Tsiviilasi nr 2-18-2570
/allkirjastatud digitaalselt/ Tamara Šabarova Kohtunik
Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 18.05.2020 kohtuotsusega.
26(26)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.