Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Upgreen Asset Management OÜ hagi OÜ Raatuse Maja vastu hoonestusõiguse omanikule langemise eest hüvitise ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 4. oktoobri 2021 otsus
Kaebuse esitadja ja liik
Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Upgreen Asset Management OÜ apellatsioonkaebus
Asja hind ringkonnakohtus
Paldiski mnt Kinnisvara OÜ kaebuselt 21 724,88 eurot ja Upgreen Asset Management OÜ kaebuselt 1 008 023,45 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hagejad (apellandid): Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (registrikood 12761158) ja Upgreen Asset Management OÜ (registrikood 14289530), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp Kostja (vastustaja): OÜ Raatuse Maja (registrikood 11775129), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 28. veebruaril 2022 (menetluskonverents), millel osalesid poolte lepingulised esindajad
RESOLUTSIOON
1.Parandada Harju Maakohtu 4. oktoobri 2021 otsuses ilmne ebatäpsus ja lugeda tsiviilasja numbriks 2-19-4952.
Harju Maakohtu 4. oktoobri 2021 otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga muuta selle põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendava osa punktidele 9.4 ja 9.5 koos nende alapunktidega.
3.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jaotada järgmiselt:
4.1.kostja menetluskuludest jätta 2% hageja Paldiski mnt Kinnisvara OÜ kanda ja 98% hageja Upgreen Asset Management OÜ kanda;
4.2.hagejate menetluskulud jätta kummagi hageja enda kanda.
Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (hageja I) ja Upgreen Asset Management OÜ (hageja II, koos hagejad) esitasid 29. märtsil 2019 Harju Maakohtule hagi OÜ Raatuse Maja (kostja) vastu hoonestusõiguse omanikule langemise eest hüvitise ja viiviste nõudes. Hagejad palusid mõista kostjalt välja: -
-
hageja I kasuks hüvitise 19 353,66 eurot, sissenõutava viivise 822,93 eurot ja viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras; hageja II kasuks hüvitise 898 000 eurot, sissenõutava viivise 38 183,45 eurot ja viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
Hagejate peamised väited on järgmised: -
-
-
-
tsiviilasjas nr 2-16-6649 (edaspidi: varasem tsiviilasi) jõustus 17. septembril 2018 Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2018 otsus, millega jäi muutmata Harju Maakohtu
8.novembri 2017 otsus. Nende otsustega kohustati hagejat I kui hoonestajat andma kostjale kui kinnistu (Tallinn, Paldiski mnt 125, registriosa nr 9374801, edaspidi: kinnistu) omanikule üle hoonestusõigus (registriosa nr 18751501) asjaõigusseaduse (AÕS) § 2441 lg 1 alusel omanikule langemise tõttu; maakohtu otsusega mõisteti hagejalt I välja 118 706,94 eurot ja viivis 18 410,09 eurot. Sellest on tasutud 11 060,60 eurot ja tasumata 107 646,34 eurot; ringkonnakohtu otsuse p 73 järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule tasuma omanik hoonestajale hüvitise. Hoonestusõiguse väärtus on vähemalt 1 025 000 eurot; hageja I esitas 26. novembril 2018 kostjale tasaarvestuse- ja nõudeavalduse, millega tasaarvestas kostja nõude (107 646,34 eurot) hageja I nõudega (1 025 000 eurot). Tasaarvestuse tulemusel jäi kostja võlgnevuseks 917 353,66 eurot. Ühtlasi juhtis hageja I kostja tähelepanu asjaolule, et VÕS § 197 lg 2 esimese lause kohaselt langes kostja viivisenõue tasaarvestuse tulemusel alates 17. septembrist 2018 ära; nõudeavalduses teavitas hageja I, et loovutas hüvitise nõudest 898 000 euro suuruse osa hagejale II ja palus nimetatud summa kanda hageja II pangakontole ning 19 353,66 eurot hageja I pangakontole hiljemalt 3. detsembril 2018; kostja temalt nõutud summasid üle ei kandnud, seega on ta kohustatud tasuma viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 17. septembrist 2018. 2 (10)
2.Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
-
kinnistu koormati 8. juulil 2005 hoonestusõigusega (edaspidi: leping I) tingimusel, et hoonestaja teostab olemasoleva hoonestuse rekonstrueerimise ja ehitab täiendava hoonestuse. Lepingu I p-s 7.4 lepiti kokku, et kui hoonestaja olulise lepingurikkumise tõttu hoonestusõigus ennetähtaegselt lõpetatakse ja omanik nõuab selle üleandmist, siis hoonestajale p-des 7.2 ja 7.3 nimetatud kulutusi ei hüvitata, rajatud ehitised muutuvad kinnistu oluliseks osaks ja lähevad tasuta kinnistu omaniku omandisse; lepingut I muudeti 28. jaanuari ja 17. detsembri 2009 lepingutega (edaspidi: lepingud II ja III). Nii nähti lepingu II p-s 3.1 ette hoonestaja kohustus rajada kinnistul uus hoone hiljemalt 31. detsembriks 2013. Samuti täpsustati p-s 2.15 lepingu I p 7.4, säilitades kokkuleppe, et kui hoonestaja lepingurikkumise tõttu hoonestusõigus lõpeb, siis ta hüvitist ei saa. Kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse; hageja I ei rajanud hoonet 31. detsembriks 2013 ega maksnud hoonestusõiguse tasu. Seega realiseerus lepingus kokkulepitu: hoonestusõigus lõppes ennetähtaegselt hoonestaja olulise lepingurikkumise tõttu ja tal pole õigust hüvitisele; ringkonnakohtu varasemas otsuses ei otsustatud, et hagejal I on õigus hüvitisele.
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus jättis hagi 4. oktoobri 2021 otsusega (vaidlustatud otsus) rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hagejate kanda (vastavalt nõudesummade jaotusele 2% ja 98% ulatuses) ning otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
3.1.Maakohus tuvastas varasema tsiviilasja otsusega hoonestusõiguse kostjale üleandmise kohustuse ning sama hoonestusõiguse seadmise, muutmise ja sisu kohta järgmised asjaolud: -
-
-
lepingu I p 7.4 näeb ette, et kui hoonestusõigus lõpetatakse ennetähtaegselt hoonestaja olulise lepingurikkumise tõttu ja omanik nõuab hoonestusõiguse enda või kolmanda isiku nimele kandmist vastavalt p-le 3.9, siis hoonestajale p-des 7.2 ja 7.3 nimetatud kulusid ei hüvitata, hoonestusõiguse alusel rajatud ehitised ja rajatised muutuvad sel juhul kinnistu oluliseks osaks ning lähevad tasuta kinnistu omaniku omandisse; lepingut I muudeti lepinguga II, mille p 3.1 kohaselt on hoonestaja õigustatud ja kohustatud hiljemalt 31. detsembriks 2013 ehitama kinnistule hoone ning hankima selle kasutusloa. Lepingu II p-ga 2.15 muudeti lepingu I p 7.4 ja see näeb uues sõnastuses ette, et kui hoonestaja olulise lepingurikkumise tõttu hoonestusõigus ennetähtaegselt lõpetatakse ja omanik nõuab hoonestusõiguse enda või kolmanda isiku nimele kandmist vastavalt p-le 3.9, siis hoonestajale lepingu p-des 7.2, 7.3 ja 7.31 nimetatud kulusid ei hüvitata, hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised ja rajatised, nii olemasolevad kui ka tulevikus ehitatavad, muutuvad sel juhul kinnistu oluliseks osaks ning lähevad tasuta kinnistu omaniku omandisse; kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et sõlmitud on kokkulepe hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta vastavalt lepingu I p-dele 7.2, 7.3, 7.4–7.6 ning lepingu II p-dele 2.13 ja 2.15.
3.2.Neil asjaoludel leidis maakohus, et AÕS § 2442 lg 1, lepingu I p 7.4 ja lepingu II p 2.15 koostoimes on välistatud hageja I õigus hüvitisele. Varasemas tsiviilasjas leiti, et hoonestusõigus langes kostjale, sest hageja I rikkus lepingut I, mistõttu ei ole hagejal I õigust hüvitisele. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub kokkulepe hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta vastavalt lepingu I p-dele 7.2, 7.3, 7.4–7.6 ning lepingu II p-dele 2.13 ja 2.15. Neist lepingupunktidest tuleneb, et kirjeldatud olukorras hoonestajal hüvitise nõuet ei ole. Kinnistusaamatusse kandmise tõttu kehtib see kokkulepe hoonestusõiguse igakordse omaniku suhtes. 3 (10)
3.3.AÕS § 2442 lg 2 ei kohaldu, sest hoonestusõigus oli seatud kontoriruumide, mitte elamu püstitamiseks. Hagejad ei tõendanud, et hoonestusõigus seati eluruumi omamiseks või hoonestusõiguse alusel rajati elamu. Samuti ei esitanud hagejad tõendeid, et vastav kokkulepe sõlmiti. Kuigi hoonestusõiguse ese on käesoleval ajal osaliselt elamumaa, ei anna see alust kohaldada AÕS § 2442 lg 2.
3.4.Lepingu I p 3.1 järgi kohustus hoonestaja hiljemalt 31. detsembriks 2013 ehitama kinnistule hoone ja hankima kasutusloa. Samas ei ole hoonet ehitatud ja tähtaeg möödus ligi kaheksa aasta eest. Riiklikult tunnustatud eksperdi RL 4. novembri 2020 arvamusest nähtub, et asjaomane hoonestusõigus ei ole praegu vabal turul tasu eest võõrandatav. Arvamus on asjakohane, sest võtab arvesse tõsiasja, et ehitamise tähtaeg on möödunud ja tegelikkuses pole hoonestusõiguse realiseerimine enam võimalik. Seega on vaidlusaluse hoonestusõiguse väärtus null. Hagejatel puudub igal juhul alus hüvitist saada.
3.5.Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu jäi rahuldamata ka viivise nõue.
POOLTE SEISUKOHAD
4.Hagejad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Teise võimalusena taotlevad hagejad asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
4.1.Esiteks eksis maakohus kinnistusraamatu kannete, lepingute I–III ja AÕS § 2442 lg 2 tõlgendamisel. Õige pole järeldus, et hoolimata kinnistu ja hoonestusõiguse korduvast võõrandamisest kandub esialgsete osapoolte väidetav tahe koos võõrandamistehingutega järgnevatele omanikele üle. Maakohus jättis tähelepanuta, et hagejad ja kostja ei olnud lepingu I pooled, aga ka selle, et lepingu III p-de 2.2.1, 2.3 ja 10.2.4 ning vastavate kinnisturaamatu kannete tõttu sai hoonestusõiguse sihtotstarbeks mh elamumaa. Kostja pidi kinnistu omandamisel sellega arvestama. AÕS § 2442 lg 2 alusel tuli hüvitis igal juhul välja mõista, sest vaidlusaluse hoonestusõigusega koormatud maa on osaliselt elamumaa. Lepingu I p 7.4 ja lepingu II p 2.15 kohaselt on välistatud hoonestusõiguse omanikule langemisel hüvitis üksnes ehitiste eest ning sedagi ainult juhul, kui hoonestusõiguse langeb omanikule ehituskohustuse rikkumise tõttu. Ringkonnakohtu varasema otsuse kohaselt oli hoonestusõiguse omanikule langemise aluseks tasu maksmata jätmine, aga mitte ehituskohustuse rikkumine. Seega ei ole välistatud hüvitis hoonestusõiguse kui eraldi asjaõiguse eest, millega kaasneb ehitusõigus, ning millel on iseseisev väärtus.
4.2.Teiseks lähtus maakohus ebaõigesti vaidlusaluse hoonestusõiguse väärtuse puudumisest. Maakohus jättis tähelepanuta, et hoonestusõiguse väärtus ei koosne ainult ehitistest, vaid hoonestusõigusel on eraldiseseiv väärtus ka ilma ehitisteta ehk ehitusõigusena, mis kaasneb hoonestusõiguse omandamisega. Maakohus jättis põhjendamatult kõrvale riiklikult tunnustatud eksperdi VL arvamuse hoonestusõiguse väärtuse kohta. Selle asemel arvestas maakohus RL õigusliku analüüsiga, mida ei saa käsitleda hinnanguna hoonestusõiguse väärtusele.
4.3.Kolmandaks eiras maakohus samade poolte vahelist varasemat kohtuotsust. Varasema tsiviilasja otsuse p-s 73 tõlgendas ringkonnakohus vaidlusaluse hoonestusõiguse tingimusi ja jõudis järeldusele, et kostja alusetu rikastumise situatsiooni ei teki üksnes olukorras, kus on ette nähtud AÕS § 2442 kohane kompensatsioon. Käesolevas asjas asus maakohus sellest erinevalt ja vastuolus hea usu põhimõttega seisukohale, et kostjal puudub kohustus maksta hüvitist.
5.Kostja vaidleb kaebusele vastu.
4 (10)
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Siiski muudab ringkonnakohus osaliselt otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21) ja asendab tsiviilasja numbri õigega. Hagejad kannavad menetluskulud ringkonnakohtus.
7.TsMS § 652 lg 1 p 1 põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 3.1 refereeritud asjaoludest. Lisaks ei vaidle pooled järgnevate asjaolude üle, mis saab võtta asja lahendamisel aluseks TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 järgi: -
hageja I ja kostja polnud lepingute I–III pooled, vaid omandasid vastavad asjaõigused hiljem; pooled ei sõlminud omavahelisi kokkuleppeid vaidlusaluse hoonestusõiguse sisu ega hüvitise kohta; vaidlusaluse hoonestusõigusega koormatud kinnistu maa sihtotstarve muudeti enne kostja omanikuks ja hageja I hoonestajaks saamist osaliselt elamumaaks; kinnistule ei ole midagi vaidlusaluse hoonestusõiguse alusel ehitatud; hageja I loovutas osa oma väidetavast nõudest hagejale II.
8.Ringkonnakohus alustab kaebuse lahendamist selle kolmandast väitest.
8.1.Kolmanda väite kohaselt oleks tulnud AÕS § 2442 lg 1 esimese ja kolmanda lause alusel esitatud nõuded rahuldada juba ainult seetõttu, et varasema kohtuotsusega on samade poolte (täpsemalt hageja I ja kostja) vahelises vaidluses tuvastatud hoonestusõiguse kaotamise eest hüvitise saamise õigus (ehk sellele vastav maksmise kohustus).
8.2.Varasema tsiviilasja otsuse p-s 73 märkis ringkonnakohus järgmist: Kolleegium ei nõustu kostjate apellatsioonkaebuse väitega, et hoonestusõiguse omanikule tagasikandmine ja samal ajal tasu väljamõistmine tekitab olukorra, kus hageja rikastub alusetult. AÕS (viidatud otsuses ekslikult VÕS) § 2442 lg 1 järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule tasuma omanik hoonestajale hüvitise (dtl 16). Otsuse resolutsioonis maa- ega ringkonnakohus hüvitise kohta otsustusi ei teinud.
8.3.TsMS § 457 lg 1 järgi on jõustunud kohtuotsus pooltele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Eelkõige on viidatud sätte alusel siduv kohtulahendi resolutsioon (Riigikohtu
18.novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-15197, p 13), aga põhjendused pigem mitte (Riigikohtu 9. jaanuari 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-17-11697, p 13). Varasema vaidluse ese ei olnud hüvitise nõue hoonestusõiguse kaotamise eest ja kohus ei võtnud selle kohta seisukohta otsuse resolutsioonis. Samuti ei tuvastanud kohus hüvitisnõude aluseks olevaid asjaolusid, st olukord ei ole sarnane sellega, mida käsitles hagejate viidatud Riigikohtu 4. jaanuari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-11. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et varasem otsus ei ole käesoleval juhul hüvitisnõude ega selle aluste osas siduv viisil, nagu soovivad hagejad.
8.4.Ringkonnakohus möönab, et hageja I õigusi võiks põhimõtteliselt riivata olukord, kus tema vastu esitatud nõude rahuldamist põhjendatakse hüvitisõigusega, aga hiljem jäetakse hüvitis välja mõistmata põhjendusega, et tal sellist õigust ikkagi ei ole. Käesoleval juhul ei ole aga hageja I tuginemine varasemale otsusele sisuliselt põhjendatud. Esiteks ei rajanud ringkonnakohus varasemat otsust selle p-s 73 märgitud põhjenduse osas konkreetse vaidluse asjaoludele. Pigem on tegemist üldsõnalise viitega, mida tuleb mõista nii, et hoonestajale on seaduses ette nähtud õigus nõuda hüvitist. Sellest ei saa järeldada, et hageja I vastav nõue on igal juhul põhjendatud. Teiseks põhjendab ringkonnakohus järgnevas kaebuse esimest väidet käsitledes, et hagejatel asjaomane hüvitisnõue puudub.
8.5.Neil kaalutlustel pole kaebuse kolmas väide põhjendatud. Käesolevas asjas esitatud hagi ei tule rahuldada varasemas tsiviilasjas tehtud otsuse tõttu. 5 (10)
9.Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus kaebuse esimest väidet.
9.1.Esimene väide koosneb sisuliselt kahest osast: esiteks leiavad hagejad, et kinnistusraamatu kandeid ja lepinguid tuli tõlgendada objektiivselt (st mitte algsete lepinguosaliste subjektiivse tahte järgi), ning teiseks, et AÕS § 2442 lg 2 alusel tuli hüvitis igal juhul välja mõista, sest vaidlusaluse hoonestusõigusega koormatud maa on osaliselt elamumaa.
9.2.Väite mõlema osa uurimisel on vaja eristada hoonestusõiguse võla- ja asjaõigusliku sisu.
9.2.1.Senises kohtupraktikas on (sarnaselt hagejate väidetega) eristatud hoonestusõiguse võla- ja asjaõiguslikku sisu (vt nt Tartu Ringkonnakohtu 21. juuni 2018 otsus tsiviilasjas nr 214-20932, p-d 12–14). Võlaõiguslik suhe kehtib üldjuhul ainult selle sõlminud isikute vahel, mitte aga kolmandate isikute suhtes, kes on hoonestusõiguse või kinnisasja võõrandamisel saanud uuteks omanikeks. Seevastu hoonestusõiguse sisu kohta sõlmitud kokkulepped, mis on kantud kinnistusraamatusse (asjaõiguslik sisu), on siduvad kinnistu ja hoonestusõiguse igakordse omaniku suhtes (vrd nt Riigikohtu 14. märtsi 1997 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-97, põhjenduste kolmas lõik). Võttes arvesse, et praegu vaidlevad pooled ei olnud hoonestusõiguse seadmise lepingu osapooled ega ole ka omavahel sõlminud selle sisu kohta kokkuleppeid, siis saab nendevahelises suhtes lähtuda üksnes vaidlusaluse hoonestusõiguse asjaõiguslikust sisust.
9.2.2.Kinnistusraamatu kannetest (dtl 20–30) nähtub ja pooled ei vaidle, et kinnistusraamatusse on hoonestusõiguse sisu kohta kantud järgmist, mis moodustabki hoonestusõiguse asjaõigusliku sisu: -
-
-
ehitise püstitamise ja korrashoiu kohustus vastavalt lepingu I p-dele 3.1, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.11 ja 3.12; lepingu II p-le 2.4 ning lepingu III p-le 2.1.1; hoonestaja kohustus maksta lepingu I p-s 3.1 ja lepingu III p-s 2.1.1 sätestatud ehituskohustuse täitmise tähtaegadest mittekinnipidamisel leppetrahvi vastavalt lepingu I p-le 3.8 ja lepingu III p-le 2.1.5; ehitise kindlustamisega ja ehitise ülesehitamisega seotud kohustused vastavalt lepingu I p-le 6.16.4; kohustus kanda hoonestusõigus üle kinnistu omanikule või tema poolt nimetatud kolmandale isikule vastavalt lepingu I p-dele 3.9 ja 3.10 ning lepingu II p-le 2.6; kokkulepe ehitiste saatuse kohta vastavalt lepingu I p-le 7.1; kokkulepe hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta vastavalt lepingu I p-dele 7.2, 7.3 ja 7.4–7.6 ning lepingu II p-dele 2.13 ja 2.15; kokkulepe, et hoonestusõiguse koormamiseks piiratud asjaõigustega on vajalik kinnistu igakordse omaniku nõusolek vastavalt lepingu I p-le 5.1; kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik kinnistu igakordse omaniku nõusolek ning hoonestusõiguse suhtes sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt vastavalt lepingu I p-le 5.3.
9.3.Hinnang hagejate kaebuse esimese väite esimesele osale oleneb sellest, kas hüvitise välistamise kokkulepe (lepingu I p 7.4 sellele lepinguga II antud sõnastuses) on praegu vaidlevate poolte suhtes siduv ja kuidas tuleb sel juhul kokkulepet tõlgendada.
9.3.1.AÕS § 2442 lg 1 ja § 2551 p 5 järgi kuuluvad hoonestusõiguse sisu hulka mh omaniku ja hoonestaja kokkulepped hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise ja selle välistamise kohta. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu tuvastatud (vt eespool p 3.1) kokkulepped hüvitise kohta vastavad AÕS § 2551 p-le 5 ning on kantud kinnistusraamatusse (vt eespool p 9.2.2). Seetõttu on need siduvad kostja ja hageja I vahelises õigussuhtes. Hagejate väidete järgi ei ole kirjeldatud arusaam vaidlusalune. 6 (10)
9.3.2.Vaidlus on küsimuses, milline on hüvitise välistamise kokkuleppe tähendus. Maakohus nõustus kostjaga, et hüvitise nõue on algse omaniku ja hoonestaja kokkuleppe järgi välistatud ning ka see tingimus on kostjale ja hagejale I siduv. Hagejate kaebuse esimese väite esimese osa järgi ei ole vaidlustatud otsus kõnealuses osas piisavalt põhjendatud ega järgi hoonestusõiguse kokkuleppe objektiivse tõlgendamise reeglit, st eelkõige VÕS § 29 lg 4. Arusaama kokkuleppe objektiivse tõlgendamise vajadusest kinnitab ka õiguskirjandus (vt P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2016, § 29 p 4.5, ning seal viidatud P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014 § 53, p 3.3.1).
9.3.3.Niisiis taandub siinkohal uuritav väide peamiselt küsimusele, kuidas tuleb mõistliku isiku vaatekohast tõlgendada lepingu I p 7.4 sellele lepinguga II antud sõnastuses (dtl 141). Siinjuures saab lisaks rakendada asjakohases ulatuses VÕS § 29 lg-te 5–8 reegleid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu ja kostjaga, et kõnealuse punkti sõnastust, lepingut ja selle eesmärki tervikuna arvesse võttes saab mõistlik isik p-st 7.4 eelkõige aru nii, et sellega sooviti hoonestaja kanda jätta kogu risk olukorras, kui ta kaotab hoonestusõiguse oma olulise lepingurikkumise tõttu. Punkti alguses nimetatakse selgelt hoonestusõiguse kaotamise põhjusena hoonestaja oluline lepingurikkumine ja punkti teine pool loetleb sisuliselt kõik võimalikud hüvitised, mida võiks hoonestaja saada. Nii on üheselt mõistetav tahe välistada ka AÕS § 2442 lg 1 järgne hüvitis. Ringkonnakohus nõustub ühtlasi kohtute arusaamaga eespool p-s 9.2.1 viidatud tsiviilasjas nr 2-14-20932 (Tartu Ringkonnakohtu otsuse p 17 ja Viru Maakohtu otsuse p 18), kus hüvitise välistamise kokkulepet sisustati samuti osapoolte riskijaotuse kaudu. Siinjuures pole oluline, kas oluline lepingurikkumine avaldus ehitise rajamise kohustuse või hoonestusõiguse tasu maksmise (rahalise) kohustuste rikkumises.
9.3.4.Põhjendatud ei ole hagejate käsitlus, et hüvitise välistamise kokkulepet tuleks hinnata analoogselt tagatiskokkuleppega. Hoonestaja olulise lepingurikkumise korral hüvitise saamine või maksmata jätmine ei ole piisavalt sarnased käsi- ega kinnispandi seadmise või realiseerimisega. Sarnasust ei järeldu AÕS § 254 lg-s 4 ette nähtud reaalkoormatise regulatsioonist ega sellekohasest kokkuleppest. Ühtlasi ei ole hüvitise välistamise kokkulepe põhimõtteliselt seadusega vastuolus, sest AÕS § 2442 lg 1 teine lause näeb selgelt ette sellise sisuga kokkulepe sõlmimise võimaluse. Nii ei ole kõnealune kokkulepe üldjuhul vastuolus hea usu põhimõtte ega heade kommetega. Käesoleval juhul ei nähtu eespool p-s 9.2.2 tuvastatud hoonestusõiguse asjaõiguslikust sisust tingimusi, mis muudaks hüvitise välistamise kokkuleppe või sellele tuginemise pahauskseks. Ühtlasi pole kõnealuses p-s 7.4 sisalduv kokkulepe ebamoraalne või ebaõiglane ega riku oluliselt lepingu kui terviku tasakaalu.
9.3.5.Eelneva põhjal leiab ringkonnakohus, et hüvitise välistamise kokkulepe on hageja I ja kostja suhtes siduv ja sellega välistati hageja I kui hoonestaja hüvitisnõue olukorras, kus hoonestusõigus langeb kinnistu omanikule hoonestaja olulise lepingurikkumise tagajärjel. Hageja I oluline lepingurikkumine on varasema otsusega tuvastatud. Kui kõnealune kokkulepe on kehtiv (vt järgnevas p 9.4), siis järeldub VÕS § 171 lg-st 1, et ka hageja II osas on nõudeõigus sama kokkuleppe järgi välistatud. Kaebuse esimese väite esimene osa ei ole niisiis põhjendatud ega anna alust maakohtu otsust muuta.
9.4.Hagejate kaebuse esimese väite teise osa alusel tuleb järgmiseks kontrollida, kas poolte vahel siduvaks osutunud hüvitise välistamise kokkuleppe kehtivust piirab AÕS § 2442 lg 2.
9.4.1.AÕS § 2442 lg 2 sätestab, et kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui 2⁄3 hoonestusõiguse harilikust väärtusest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. AÕS § 2442 lg-s 2 sätestatud keeld vastab sellele tingimusele, st elamu püstitamiseks seatud hoonestusõiguse puhul on hüvitise välistamise kokkulepe tühine osas, milles ei nähta ette hüvitist vähemalt 2⁄3 hoonestusõiguse harilikust väärtusest. 7 (10)
9.4.2.Maakohus leidis vaidlustatud otsuse p-des 23 ja 24 kokkuvõtvalt, et AÕS § 2442 lg 2 kohaldamiseks ei anna alust üksnes asjaolu, et vaidlusaluse hoonestusõiguse ese on käesoleval ajal mh elamumaa. Hagejad ei väida, et kostja ja hageja I suhtes oleks asjaõiguslikult siduv kokkulepe hoonestusõiguse alusel elamu püstitamiseks, aga hagejate arusaama järgi tähendab osaliselt elamumaa sihtotstarbega kinnisasja hoonestusõigusega koormamine ühtlasi elamu püstitamiseks hoonestusõiguse seadmist. Eespool p-s 9.2.2 tuvastatud hoonestusõiguse sisu (eelkõige esimene taane) ei sisalda andmeid ega viiteid hoonestusõiguse alusel rajatava ehitise kasutusotstarbe kohta.
9.4.3.AÕS § 2442 lg 2 lisati seadusesse esialgsel kujul 17. veebruari 1999 vastu võetud „Asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse, kinnistusraamatuseaduse ja täitemenetluse seadustiku, planeerimis- ja ehitusseaduse, riigilõivuseaduse, notari tasu seaduse ja Eesti Vabariigi pankrotiseaduse muutmise seaduse muutmise seadusega“ (Riigikogu VIII koosseis, eelnõu 694 SE), mille seletuskirjas märgiti järgmist (vt § 14, p 2, lk 9–10): Teiste riikide kogemused näitavad, et normaalses ühiskonnas kasutavad hoonestusõigusest tulenevat võimalust valdavalt mitte väga rikkad inimesed. Hoonestusõiguse langemine omanikule tähendab neile reeglina ka korteri kaotamist. Siit tuleneb vajadus seadusega tagada, et hoonestusõiguslik isik saaks hoonestusõiguse omanikule langemisel hüvituse, mis võimaldaks tal mõnel muul viisil oma korteriküsimuse lahendada. Hoonestusõiguse seadmisel võib hüvituse maksmise võimaluse ka välistada. Et vältida korteri kaotamisega seotud sotsiaalseid probleeme, on saksa seadusandja pidanud otstarbekaks seadusega sätestada, et vähemkindlustatud elanikkonnaosa korteriküsimuse lahendamiseks seatud hoonestusõiguse juures ei tohi kokku leppida hüvituse välistamises. Hüvituse suurusena on ette nähtud vähemait 2⁄3 hoonestusõiguse väärtusest hoonestusõiguse omanikule langemise ajal [...]. Eelnõus on saksa kogemusi arvestades tehtud ettepanek lahendada ka Eestis hüvitus hoonestusõiguse omanikule langemisel nii, nagu seda on tehtud Saksamaal, täiendades selleks seadust §-ga 2442. [...] Kortereid ja äri- või tööstusotstarbelisi ruume sisaldava hoone korral oleks lubatav osaline hüvitamine (võrdeliselt eluruumide osale hoones). Eluruumide korral oleks hüvitise minimaalsuuruseks 2⁄3 hoonestusõiguse väärtusest hoonestusõiguse omanikule langemise ajal. [...] AÕS § 2442 lg 2 praegune sõnastus pärineb asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seadusest (Riigikogu IX koosseis, eelnõu 989 SE). Samal ajal lisati erineva kohaldamisala, kuid sarnase sisuga § 253 lg 11, mis koostoimes sama seaduse § 253 lg 1 esimese lausega näeb ette, et hoonestusõiguse lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu ei või hoonestajale kinnisasja omaniku poolt kinnisasjale jääva ehitise eest makstav hüvitis olla väiksem kui 2⁄3 hoonestusõiguse väärtusest. Viidatud eelnõu seletuskirjas selgitati kõnealuse õigusmuudatuse kohta § 253 lg 11 osas: [...] kehtestamine on tingitud sotsiaalsetest kaalutlustest. Nimelt võivad pooled kavandatava muudatuse kohaselt välistada kokkuleppega hüvituse maksmise või hüvitust vähendada. Juhul kui hoonestusõiguse alusel on rajatud elamu, siis tähendab hoonestusõiguse lõppemine kodu kaotust. Sellega seoses on sätestatud, et elamu puhul ei või hüvitus olla alla 2⁄3 hoonestusõiguse väärtusest. AÕS § 2442 lg 2 kohta märgiti samas, et parandati selle sõnastust, jättes sisu muutmata.
9.4.4.AÕS § 2442 ja § 253 kohaldamisalad on erinevad: esimene kohaldub juhul, kui hoonestusõigus langeb omanikule (AÕS § 2441 lg 1), teine aga hoonestusõiguse tähtaja möödumisel. Ühtlasi on erinev neis määratletud hüvitis: esimesel juhul lähtub see AÕS § 2442 lg 1 kolmanda lause järgi pigem hoonestusõiguse väärtusest, teisel juhul nimetab AÕS § 253 lg 1 esimene lause selgelt hüvitist ehitiste eest. Sellegi poolest järgivad mõlemad sätted sama eesmärki: tagada teatav hüvitis hoonestusõiguse kaotamise eest, kui selle õiguse alusel on 8 (10)
rajatud eluruum. Kummastki tsiteeritud seletuskirjast ei nähtu, et seadusandja oleks soovinud kaitsenormi siduda hoonestaja isiku liigiga (nt välistada juriidilised isikud), elamu valmimise või tegeliku kasutamisega. Sätete sotsiaalmajandusliku eesmärgi tõhusaks saavutamiseks tuleb neid tõlgendada võimalikult laialt. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et AÕS § 2442 lg 2 tõttu ei saa hoonestusõiguse lõppemisele hoonestajale makstavat hüvitist välistada, kui hoonestusõiguse alusel on juba rajatud või on võimalik rajada vähemalt osaliselt elamuna kasutatav hoone.
9.4.5.Eelmises alapunktis märgitud tingimus on käesoleval juhul täidetud. Kostja ja hageja I vahel puuduvad võlaõiguslikud kokkulepped hoonestusõiguse sisu kohta. Ringkonnakohus tuvastas, et poolte vahel on hoonestusõiguse asjaõigusliku sisuna siduv ehitise püstitamise kohustus vastavalt lepingu I p-dele 3.1, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.11 ja 3.12; lepingu II p-le 2.4 ning lepingu III p-le 2.1.1 (vt eespool p 9.2.2 esimene taane). Loetletud lepingupunktides (dtl 120 jj, 138 jj, 306) ei ole märgitud, mis otstarbega hoone võib hoonestusõiguse alusel püstitada.
9.4.6.AÕS § 241 lg 1 esimese lause järgi on hoonestajal tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. AÕS § 248 lg 1 sätestab, et hoonestusõigust ei või kitsendada selle õiguse olemusega vastuolus olevate tingimustega. Neist sätetest tuleneb mh, et kui hoonestusõiguse sisu ei ole omaniku ja hoonestaja kokkuleppel piiratud, siis saab hoonestaja ise otsustada, millise õiguspärase ehitise ta kinnisasjale rajab. Kui maa kasutamise sihtotstarve on vähemalt osaliselt elamumaa – nagu käesoleval juhul, siis tuleb lähtuda sellest, et hoonestaja saab soovi korral rajada ehitise, mis on vähemal osaliselt kasutusel elamuna. See on ka kooskõlas detailplaneeringu kohta esitatud andmetega (dtl 38, 347).
9.4.7.Vahekokkuvõttena saab märkida, et AÕS § 2442 lg 2 kohaldamise eeldused on täidetud, sest vaidlusaluse hoonestusõiguse alusel oli võimalik püstitada hoone, mis vähemalt osaliselt oleks kasutatav elamuna. Seega ei saa olla tervikuna kehtiv (ka asjaõiguslikult siduv) kokkulepe hoonestusõiguse omanikule langemise korral hüvitise välistamise kohta.
9.5.Hagejate hüvitisnõude välistab siiski hea usu põhimõte, mida kohus põhjendab järgmiselt.
9.5.1.Hüvitise välistamise keelule tuginemine ei ole lubatud juhul, kui see tähendab õiguste kuritarvitamist ning rikub TsÜS § 138 lg-tes 1 ja 2 ning VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud heas usus käitumise põhimõtet. Hea usu põhimõtte funktsioon on tõkestada mh seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamine. See tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest tulenevat (vt nt Riigikohtu 16. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-12, p 11 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kuigi AÕS § 2442 lg 2 piirang on käesoleval juhul kohaldatav, siis saab selle jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
9.5.2.Õiguste kuritarvitamise üle otsustamiseks tuleb hinnata, kas seaduses ette nähtud keeluga soodustatud isik kasutab oma õiguslikku positsiooni pahatahtlikult, saamaks endale varalist eelist, mis talle ei kuulu. Vältimaks keelu tõhusa mõju kahjustamist, peab õiguste kuritarvitamine olema selgelt äratuntav ja kindlaks tehtav (vrd küll mõneti erineva õigusliku olukorra kohta Riigikohtu 3. aprilli 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-18420, p 11 kolmas lõik).
9.5.3.Ringkonnakohtu hinnangul on hea usu põhimõttega vastuolus olukord, kus hoonestaja jätab oma olulised kohustused täitmata (sh ei tasu hoonestusõiguse tasu ega püstita ehitist), aga nõuab hüvitist sellest tingitud hoonestusõiguse kaotamise eest. Põhjendatud ei ole hagejate arusaam, et varasemas tsiviilasjas vaidluse lahendamine ainult rahalise kohustuse rikkumise tõttu takistab käesolevas asjas ka sellega arvestamist, et hoonestamise kohustus jäi täitmata. TsÜS § 142 lg 1 teise lause kohaselt võib kohustatud isik pärast nõude aegumist keelduda oma kohustuse täitmisest. See ei tähenda aga, et tema käitumist ei saa hinnata. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus aegumisele tuginemine ning ühtlasi saab seda olla poole käitumine nii enne kui ka pärast aegumistähtaja möödumist. Hagejad ei toonud esile ega tõendanud, et hageja I oleks teinud temast mõistlikult oleneva hoonestamiskohustuse täitmisel. 9 (10)
9.5.4.Hoonestusõiguse olemuse järgi saab hoonestaja tähtajalise õiguse omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist (AÕS § 241 lg 1 esimene lause) ja peab üldjuhul maksma kinnisasja omanikule selle eest tasu (AÕS § 254 lg 1). Nii on hoonestaja majanduslik huvi suunatud kinnisasjale rajatud hoonest kasu saamisele (seda kasutades või tasu eest kasutada andes) ning omaniku huvi kinnisasja korrashoiule, vastavate kokkulepete ja tingimuste korral ka hoonete omandamisele, aga tavaliselt tasu saamisele. Kui hoonestaja ei täida hoonestamise ega tasu maksmise kohustust, siis jääb kinnisasja omanik hoonestaja käitumise tõttu olulisel määral ilma sellest, mida ta mõistliku isikuna hoonestusõiguse lepingust lootis. Niisugusel juhul on temalt hüvitise nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega.
9.5.5.Hüvitise nõude välistamine ega kostja käitumine hagejalt I varasemas tsiviilasjas nii hoonestusõiguse kui ka tasu saamise nõudes pole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja käitumist ei muuda pahauskseks AÕS § 254 lg-s 4 ette nähtud reaalkoormatise realiseerimine. Nimelt ei pea kinnisasja omanik kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul tegevusetult taluma olukorda, kus ta ei saa oodatud tasu ja hoonestamise kohustuse tähtaegne täitmine on muutunud võimatuks tähtaja möödumise tõttu. Asjakohane ei ole hagejate võrdlus hoonestusõiguse väärtuse ja hoonestusõiguse tasu vahel, sest käesolevas asjas nõutava hüvitise aspektist ei peagi need olema omavahel võrreldavad. Küll aga ei toonud hagejad esile, et hageja I oleks hoonestamisel kandnud mingeid kulutusi, mille hüvitamata jätmine oleks äärmiselt ebaõiglane.
10.Eelnevast tuleneb, et kaebuse esimese väite kumbki osa pole edukas ja hagejate hüvitisnõuet ei saa rahuldada. Seetõttu pole vaja käsitleda kaebuse teist väidet ega hinnata hoonestusõiguse väärtust. Samadel kaalutlustel ei pea ringkonnakohus hindama, kui suures ulatuses mõjutaks AÕS § 2442 lg 2 keeld hüvitise välistamise kokkuleppe kehtivust. Põhinõude põhjendamatuse tõttu ei saa hagejad nõuda viivist. Kokkuvõtvalt pole alust muuta maakohtu lõppjäreldust, et kogu hagi jääb rahuldamata. See tähendab omakorda, et puudub vajadus käsitleda kostja muid vastuväiteid, sh loovutuse kehtivusele.
11.Kaebus ei sisalda eraldi väiteid maakohtu menetluskulude jaotuse vaidlustamiseks. Kuivõrd otsustus hagi rahuldamata jätmise kohta jääb muutmata, siis puudub alus korrigeerida kulude jaotust.
12.Maakohus märkis otsuses vale tsiviilasja numbri. Ringkonnakohus järgib oma senist praktikat, et maakohtu ilmse kirjavea saab parandada kaebuse kohta tehtava lahendiga. Pooled ei esitanud sellele vastuväiteid.
13.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks kohaldada TsMS § 169 lg 3 seoses kostja 18. veebruari 2022 taotlusega eeldatavate menetluskulude katteks täiendava tagatise saamiseks. Viidatud taotlusega seonduvad toimingud moodustavad menetlusest tervikuna väga väikese osa ja kostja kulude osas saab selle rahuldamata jätmist võtta arvesse kulu vajalikkuse hindamisel. TsMS § 165 lg 1 teise lause järgi on põhjendatud jaotada kostja kulud hagejate vahel samas suhtes nagu seda tegi maakohus. TsMS § 165 lg 2 esimese lause kohaselt kannab kumbki hageja ise oma kulud. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt)
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.