Margo Klaar (eesistuja), Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.02.2017, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-3426
Tsiviilasi
LVM Kinnisvara Tallinn OÜ hagi KV vastu leppetrahvi nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13.06.2016 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LVM Kinnisvara Tallinn OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood 12060817, asukoht Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige AS ja lepinguline esindaja Annika Murulaid Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): KV (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo
Kohtuistungi toimumise aeg
18.01.2017
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja AS ja lepinguline esindaja Annika Murulaid ning kostja KV ja lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo
RESOLUTSIOON
1.Muuta Harju Maakohtu 13.06.2016 otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata.
Menetluskulud jätta LVM Kinnisvara Tallinn OÜ kanda.
1(8)
4.Apellatsiooniastmes kantud KV menetluskulude kindlaksmääramise avaldus rahuldada. Määrata apellatsiooniastmes kantud KV menetluskulude vajalikuks ja põhjendatud rahaliseks suuruseks 680 eurot.
5.Välja mõista LVM Kinnisvara Tallinn OÜ-lt KV kasuks menetluskulud 680 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.03.03.2016 esitas LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (hageja) maakohtule KV (kostja) vastu hagi, milles palus välja mõista kostjalt hageja kasuks 2500 eurot.
2.16.10.2015 leppisid pooled kokku, et kostja paneb hageja juures müüki kostjale kuuluva korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn. Samal kuupäeval saatis hageja kostjale tutvumiseks eeltäidetud maaklerlepingu projekti. Sama e-kirjaga leppisid pooled kokku selles, et korteri pildistamine toimub 21.10.2015 ning et siis toimub ka maaklerlepingu sõlmine. Poolte 16.10.2015 e-kirjavahetuses kirjutab maakler: „Nagu lubasin, saadan lisana täidetud kokkuleppe veelkord ülevaatamiseks. Pildistamise aja sain kirja järgmiseks kolmapäevaks (21.10) kell 11.00. Oleksin väga tänulik kui Teile on see aeg sobiv, sest ülejäänud ajad olid juba fotograafil kõik hõivatud. Siis saaksime ka kokkuleppe kirjalikult allkirjastada“. Oma vastuses hageja e-kirjale kinnitab kostja korteri pildistamise aja ja lubab veel esitada korteri kohta andmeid. 21.10.2015 laskis maakler professionaalsel fotograafil teha korterist pildid ning pooled sõlmisid maaklerteenuste lepingu. Mingeid omapoolseid ettepanekuid seoses maaklerteenuste lepingu tekstiga kostja ei teinud. Maaklerteenuste lepingu p 2.3 kohaselt tegi kostja hagejale ülesandeks vahendada korteri müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga selliselt, et maakler otsib korterile ostja ja osutab temaga lepingu sõlmise võimalusele. Vastavalt maaklerlepingu p-le 2.4 oli kostja poolt soovitud ostuhind 54 900 eurot.
3.Hageja saatis kostjale tutvumiseks korterist tehtud pildid ja koostas müügikuulutuse. 24.10.2015 e-kirjas kostja kiitis heaks korteriomandi müügiks tehtud fotod ja müügikuulutuse teksti ja avaldas lootust, et korterile leidub ostja. Hageja avaldas müügipakkumise kinnisvaraportaalides ning tegi otsepakkumisi firma andmebaasis registreeritud ostjatele. Ostupakkumise korterile tegi MD. 25.11.2015 e-kirjas kinnitas ostja, et ta soovib kostja pakutud tingimustel korteriomandit osta. Hageja teatas
2(8)
kostjale korteriomandile ostja leidmisest ning pakkus välja võimaliku aja korteriomandi müügilepingu sõlmimiseks, mispeale teatas kostja oma 26.11.2015 ekirjaga, et ta enam korterit müüa ei soovi.
4.Maaklerlepingu p-s 8.2 leppisid pooled kokku, et kui maakler on oma p-s 2.3. nimetatud ülesande täitnud ning käsundiandja loobub ostjaga müügilepingu sõlmimisest või teeb selle sõlmimise muul viisil võimatuks, või kui müügilepingu sõlmimine osutub võimatuks käsundiandja süü tõttu (sealhulgas, kui käsundiandja on avaldanud maaklerile vara kohta selle müüki takistavaid ebaõigeid andmeid), on käsundiandja kohustatud tasuma maaklerile leppetrahvi summas 2500 eurot. Hageja on leppetrahvi nõudest kostjale teatanud. 26.11.2015. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
6.2015. aasta teises pooles otsustas kostja, et soovib oma korteri müüa ja osta selle asemele uue eluaseme. 13.10.2015 sai kostja ootamatu telefonikõne hagejalt, kes pakkus oma teenuseid korteri müümiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 21.10.2015 kostja eluruumides maaklerilepingu. Kostja väitis, et leping on sõlmitud tüüptingimustel.
7.Hageja teavitas 23.11.2015 kostjat, et üks isik võib olla korterist huvitatud. Huvitatud isik pidi alles pöörduma panka, et uurida korteri ostmiseks laenu saamise võimalusi. Samal ajal võttis kostja ühendust oma laenuhalduriga, kes kohtumisel informeeris kostjat, et antud olukorras peab kostjal majanduslikult otstarbekama koduvahetuslaenu saamiseks olema konkreetselt välja valitud uus ostetav kinnisvara. Kostja ei olnud varasemalt sellistest laenutingimustest teadlik. Seda ei seletanud kostjale lepingu sõlmimise käigus ka hageja, kes oma majandus- ja kutsetegevuses puutub igapäevaselt kokku kinnisvara ostmiseks võetavate laenudega ning peaks ka vastavate tingimustega kursis olema. Kostja teavitas 25.11.2015 hommikul viivitamatult hagejat, et soovib seoses majanduslikult kasulikuma koduvahetuslaenu saamise võimalusega korteri müümise edasi lükata järgmise aasta kevadeni (s.o kõige rohkem pool aastat). Nimetatud ajavahemikul oleks kostjal võimalus leida omale uus ostetav kinnisvara. Hageja eiras kostja juhiseid. Hageja broneeris vastupidiselt kostja huvidele ja kostjaga nõu pidamata notari juurde aja korteri ostjatega müügilepingu sõlmimiseks. Kostja vastas koheselt hagejale, et aja broneerimine ei vasta kostja huvidele ja kostjal on mõjuv põhjus korteri müügi edasilükkamiseks.
8.Maaklerilepingu kohaselt eeldati maaklerilt aktiivset käitumist ostjate otsimisel ja nendega läbirääkimiste pidamisel. Järelikult on tegemist vahendamise maaklerilepinguga. Lepingu p 3.5 viitab samuti sellele, et tegemist on pigem vahendamisele suunatud maaklerilepinguga, sest maaklerile on antud õigus pidada eelläbirääkimisi ostjatega. Lepingu p 2.3 on sõnastatud tarbijat eksitavalt ja on vastuolus lepingu p-s 1 sätestatud lepingu eesmärgiga. Müügilepingu sõlmimise võimalusele osundamine ei olnud vahendamine.
9.Maakleriteenuse osutajalt tuleb eeldada, et ta selgitaks müüjale erinevaid valikuid, sh võimalust kasutada koduvahetusteenust komplekssena. Kõnealusel juhul hageja seda teinud ei ole, vaid on asunud leppetrahvi kohaldamisega survestama kostjat tehinguotsuse tegemisele. Hageja on rikkunud ka lepingu p 3.6, mille kohaselt maakler lepib kokku notariaalse müügilepingu sõlmimise aja poolte soovil. Müügilepingu 3(8)
sõlmimise edasilükkamine mõne kuu võrra ei ole ka lepingus sätestatud tähtaegu arvestades ebamõistlik. Lepingu p 9.1 sätestab, et leping sõlmitakse tähtajaga 1 aasta. Järelikult ei ole müügilepingu sõlmimise edasilükkamine mõne kuu võrra hagejale ebaproportsionaalselt koormav.
10.Kostja ei ole lepingut rikkunud. Lepingu rikkumine on leppetrahvi nõudmise esmane eeldus. Leppetrahvinõue on alusetu.
11.Maaklerilepingus olev kokkulepe leppetrahvi nõudmiseks on tühine. Lepingu p-s 8.2 sätestatud leppetrahvikokkulepe võimaldab hagejal saada maakleritasuga võrdses ulatuses leppetrahvi ka juhul, kui tegelikult sobivat ostjat ei leita (st hagejal ei olegi kohustust lepingut täita). Poolte kohustuste tasakaalu rikub ka see, et maaklerilepingu p 8 pealkirjaga „Poolte tagatised“ sätestab tagatisena leppetrahvid ainult hageja kaitseks. Kostjal puudub kaitse hageja lepingurikkumise eest. Kostja pole kordagi hageja poole pöördunud sooviga lepingut lõpetada. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused
12.Harju Maakohus 13.06.2016 otsusega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis välja hagejalt kostja kasuks menetluskulud 870 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
13.Puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 21.10.2015 maaklerlepingu, millega hageja kohustus vahendama kostjale kuuluva korteriomandi aadressiga Peterburi tee 822, Tallinn, müüki (VÕS § 658 lg 1).
14.Maaklerilepingu p 8.2 kohaselt, kui maakler on lepingu p-s 2.3 nimetatud ülesande täitnud ning käsundiandja loobub nimetatud võimaliku ostjaga müügilepingu sõlmimisest või teeb selle sõlmimise muul viisil võimatuks, või kui müügilepingu sõlmimine osutub võimatuks käsundiandja süü tõttu, tasub käsundiandja maaklerile leppetrahvi summas 2500 eurot. Kostja 26.11.2015 e-kirjast hagejale nähtub, et kostja on teatanud, et ta ei soovi hetkel korterit müüa, kuid ta ei tagane müügi soovist tervikuna. Kostja on soovinud korteriomandi müügi edasi lükata juuni kuuni. Selliselt tegutsedes ei ole kostja rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, kuna nähtuvalt lepingu p-st 9.1 on leping sõlmitud üheks aastaks. See tähendab, et olukorras, kus kostja oleks valmis korterit müüma juunis 2016, toimuks see lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul.
15.Tõendamist ei ole leidnud, et kostja oleks lepingut rikkunud (VÕS § 158 lg 1). Isegi juhul, kui kostja oleks lepingut rikkunud, kuuluks hageja nõue rahuldamata jätmisele ka tulenevalt asjaolust, et lepingu p 8.2 näol on tegemist sättega, mis on tühine TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel, kuna pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Nimelt on hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu p-s 8 ette nähtud sanktsioonid üksnes kostjale, samuti on p-s 8.2 leppetrahvi suuruseks määratud 2500 eurot, mis on sama summa, kui lepingu p 6.1 kohaselt lepingu kohase täitmise puhuks ettenähtud maakleritasu. Kostja peaks hagejale tasuma igal juhul 2500 eurot nii lepingu kohase täitmise kui ka täitmata jätmise korral, kuid lepingus ei ole ette nähtud ühtki sanktsiooni juhuks, kui maaklerilepingu esemeks olev korteriomand peaks müümata jääma hagejast tingitud asjaoludel. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused 4(8)
16.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
17.Maakohus on oluliselt rikkunud otsuse põhjendamise nõudeid ja ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 86 lg 2 p 2.
18.Maakohtu järeldus, et kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, ei ole õige. Ka kostja vastusest hagile tuleneb, et kostja ei soovinud hageja leitud ostjale korterit müüa. Kostja on lepingut rikkunud, sest lepingu p-st 8.2 tulenevalt loetakse lepingu rikkumiseks maakleri poolt leitud ostjaga müügilepingu sõlmimisest keeldumine. Oluline ei ole, et käsundiandja oleks keeldunud müügist tervikuna. Asjaolu, et leping oli sõlmitud tähtajaga 1 aasta, ei oma tähendust. Lepingu tähtaeg tähendab, et maakler tegeleb selle aja jooksul ostja leidmisega. Kui maakler selle aja jooksul leiab korterile ostja, on maakleri ülesanne täidetud.
19.Lepingu p 8.2 ei ole tühine. Maakohus ei ole tuvastanud vastastikuste võrreldavate soorituste objektiivseid väärtusi ja hinnanud nende väärtuste vahet. Maakohus ei ole võrrelnud poolte mõistlikke huve, analüüsinud tehingu sõlmimise asjaolusid ega seda, kuidas on mõistlik tagada poolte huve. Tehing, mis tundub olevat ühele poolele ebasoodne, ei ole iseenesest heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakler oli sisuliselt oma ülesande täitnud. Olukorras, kus käsundiandja loobub maakleri poolt leitud ostjale korteriomandit müümast, jääb maakler ilma tasust, mis talle on lepingu kohase täitmise korral ette nähtud. Sellise olukorra vältimiseks leppisidki pooled kokku leppetrahvi. Maaklerilepingu eesmärk oli ostja leidmine ja korteri müük. Maakleri suhtes oleks olnud äärmiselt ebaõiglane jätta töö hüvitamata. Põhjendatud ei ole maakohtu väide, et lepingus oleks pidanud olema leppetrahv ka juhuks, kui maakler ostjat ei leia. Arvestades kinnisvaraturul valitsevat pakkumuste üleküllust, ei saa maakler sellist kohustust endale võtta, kuivõrd ostja leidmine ei sõltu ainuüksi maakleri tegevusest.
20.Leppetrahvi nõue on õigustatud ka seetõttu, et kostja tegevus kahjustas olulisel määral maakleri mainet. Vastustaja seisukoht
21.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
22.Ringkonnakohus, ära kuulanud pooled ja tutvunud apellatsioonkaebusega ning tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon hagi rahuldamata jätmise kohta on õige, kuid TsMS § 657 lg 1 p 22 järgi tuleb muuta otsuse põhjendusi.
23.Poolte vahel oli 21.10.2015 sõlmitud maaklerileping ja pooled vaidlesid selle üle, kas lepingu p-s 8.2 toodud kostja kohustus leppetrahvi tasumiseks on kehtiv ja juhul kui on, siis kas kostja on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning kas hagejal on õigus nõuda talt leppetrahvi.
24.Esmalt analüüsib kolleegium, ka maaklerilepingu p 8.2 on tühine. Vastuses hagile väitis kostja, et tegemist on tüüptingimustel (VÕS § 35 lg 1) sõlmitud lepinguga ja p 8.2 on VÕS § 42 järgi tühine. Maakohus kostja sellekohaseid väiteid hinnanud ei ole. VÕS § 35 lg 1 järgi loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja
5(8)
töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu ning lg 2 kohaselt eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Hageja tõi esile, et maaklerilepingu sõlmimises leppisid pooled kokku 16.10.2015 ja samal päeval saatis hageja kostjale tutvumiseks eeltäidetud maaklerilepingu projekti ja teatas, et lepingu allakirjutamine toimub 21.10.2015. Kolleegium leiab, et leping oli sõlmitud hageja poolt väljatöötatud maaklerilepingu tüüptingimustel ja sellise lepingu puhul eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Kolleegiumi arvates ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostjal oli võimalus mõjutada tüüptingimuste sisu. Ainuüksi see, et lepingu projekt saadeti kostjale viis päeva enne allakirjutamist, ei tähenda, et kostja oleks saanud lepingu sisu mõjutada. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest ei tulene, et lepingu tingimuste osas oleksid toimunud läbirääkimised või oleks hageja teinud ettepaneku lepingu tingimuste osas läbi rääkida. Kostja on maaklerilepingu sõlminud tarbijakaitseseaduse (TKS) § 2 p-st 1 tulenevalt tarbijana, kuna ta kasutas hageja poolt pakutud teenust eesmärgil, mis ei seondu tema majandus- või kutsetegevusega.
25.Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-106-13 tehtud otsuses selgitanud, et tüüptingimuse tühisuse tuvastamine on kohtu kohustus, sest see on õiguse kohaldamine TsMS § 438 lg 1 järgi. Kui pooled vaidlevad tüüptingimuste üle, peab kohus kontrollima tüüptingimuste kehtivust ka siis, kui pooled ise ei ole sellele tuginenud. Seega tüüptingimuste tühisust peab kolleegium kontrollima olenemata sellest, kas kostja on sellele sõnaselgelt tuginenud või mitte. VÕS § 42 lg 1 järgi tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt on tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest.
26.Kolleegium kontrollib järgnevalt maaklerilepingu p 8.2 kehtivust. Maaklerilepingu p 8.2 on sõnastatud järgmiselt: kui maakler on lepingu p-s 2.3 nimetatud ülesande täitnud (st leidnud vara ostmisest huvitatud isiku ja on osutanud temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele) ning käsundiandja loobub nimetatud võimaliku ostjaga müügilepingu sõlmimisest või teeb selle sõlmimise muul viisil võimatuks, või kui müügilepingu sõlmimine osutub võimatuks käsundiandja süü tõttu, sealhulgas, kui käsundiandja on avaldanud maaklerile vara kohta selle müüki taksitavaid ebaõigeid andmeid, tasub käsundiandja maaklerile leppetrahvi summas 2500 eurot. Maaklerilepingu p 2.3 kohaselt avaldab käsundiandja, et ta soovib kokkulepitud vara käesolevas lepingus kindlaks määratud tingimustel müüa ja teeb maaklerile ülesandeks vahendada vara müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga selliselt, et maakler otsib varale ostja ja osutab temaga lepingu sõlmimise võimalusele.
6(8)
27.Selleks, et hinnata maaklerilepingu p 8.2 kehtivust tuleb esmalt tuvastada, millisel eesmärgil oli pooltevaheline leping sõlmitud. VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Pooled vaidlesid, kas tegemist on lepingu sõlmimise vahendamiseks või lepingu sõlmimise võimaluse osutamiseks sõlmitud lepinguga. Kolleegium leiab, et maaklerilepingu tingimuste sõnastus on vastuoluline ja mitmeti mõistetav. Nii on lepingu p-s 1 märgitud, et leping on sõlmitud müügilepingu sõlmimise vahendamiseks, kuid p-s 2.3 on maakleri kohustusena toodud varale ostja otsimine ja osutamine temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu p 8.2 järgi loetakse, et maakler on kohustuse täitnud siis, kui ta on osutanud lepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 5 p 3 järgi muuhulgas arvestada ka poolte käitumist enne ja pärast lepingus sõlmimist. Käesoleval juhul on hageja pärast korteriomandile ostja leidmist broneerinud notari aja, millest saab järeldada, et hageja on tegelikult lepingut täitnud viisil, mis on omane müügilepingu sõlmimise vahendamisele. Eeltoodust järeldab kolleegium, et maaklerileping oli sõlmitud müügilepingu sõlmimise vahendamiseks.
28.Järgnevalt hindab kolleegium, kas maaklerilepingu p 8.2 on tühine VÕS § 42 lg-s 1 toodud alustel. Lepingu p 8.2 on sõlmitud viitega p-le 2.3, kus loetakse, et maakleri kohustuseks on otsida ostja ja osutada temaga lepingu sõlmimise võimalusele. Eelnevalt on kolleegium tuvastanud, et leping oli sõlmitud müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Lepingu p-s 2.3 ega lepingu muudes punktides ei ole konkretiseeritud, millisel juhul loetakse p-s 2.3 toodud lepingu sõlmimise võimalusele osutamise teenus täidetuks. Kolleegiumi arvates lepingu p-s 8.2 sätestatud leppetrahv on praegusel juhul sätestatud viisil, kus selle eesmärk on survestada käsundiandjat lepingut sõlmima ja kolleegiumi arvates on selline tingimus käsundisaaja huve ebamõistlikult kahjustav. Lepingus p-s 8.2 toodu leppetrahviga piiratakse käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Eeltoodule viitab ka see, et leppetrahvi nõue on esitatud kostjale 26.11.2015, s.o koheselt pärast seda, kui kostja teatas, et ta soovib tehingu tegemist edasi lükata või sõlmida ainult võlaõigusliku müügilepingu (tl 23-24). Maaklerilepingu p 6.1 järgi on täpselt sama suur, kui p-s 8.2 sätestatud leppetrahv, ka maakleri tasu, mida maakleril on õigus saada vara müügilepingu sõlmimise päeval. Seega on maakleril võimalik saada tasu ilma, et ta oleks oma ülesande täitnud. VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest Sellisel moel tüüptingimuses sätestatud leppetrahv on kolleegiumi arvates ilmselgelt ülemäärane ja käsundiandjat kahjustav ja tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud.
29.Maakohus tuvastas, et maaklerilepingu p 8.2 on tühine TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 järgi. Kuna kohus peab hindama tehingu või selle osa tühisust olenemata sellest, kas pooled sellele tuginesid, oli maakohtul kohustus kontrollida tingimuse kehtivust ka TsÜS-i vastavate sätete järgi. Kuna VÕS § 42 lg-s 1 ja TsÜS § 86 lg 2 p-s 2 toodud tühisuse alused on sarnased, siis ei olnud maakohtu poolt TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaldamine ebaõige. Samas arvestades, et maaklerileping oli sõlmitud tüüptingimustel, siis kolleegiumi arvates tuleb esmalt kontrollida tüüptingimuste kehtivust VÕS § 42 lg 1 järgi.
7(8)
30.Seoses maaklerilepingu p 8.2 tühisusega ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist. Eeltoodu tõttu ei ole vajalik tuvastada, kas kostja on maaklerilepingut rikkunud või mitte. Kolleegium muudab maakohtu otsuse põhjendusi ja jätab lepingu rikkumist käsitlevad põhjendused kohtuotsusest välja. Apellatsioonkaebuse väide, et leppetrahvi nõuet põhjendab ka see, et kostja on oma tegevusega hageja mainet rikkunud, ei ole asjakohane. Maaklerilepingust tulenevalt ei ole leppetrahvi aluseks väidetav kostja maine kahjustamine.
31.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Puudub alus muuta maakohtu otsustatud menetluskulude jaotust ja rahalist suurust.
32.Kostja (vastustaja) menetluskulude nimekirja kohaselt on tal tekkinud apellatsioonimenetluses kulusid lepingulise esindaja osutatud õigusabile 680 eurot. Tulenevalt esitatud spetsifikatsioonist on kulunud maakohtu otsuse läbitöötamisele ja sellega seonduvatele toimingutele 20 minutit, apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määrusega tutvumiseks 5 minutit, apellatsioonkaebusega tutvumisele ja vastuse koostamisele ning sellega seonduvatele tegevustele kokku 2 tundi ja 45 minutit, kohtuistungiks ettevalmistamiseks ja kliendiga nõupidamiseks 1 tund 30 minutit ning kohtuistungiks 1 tund. Kokku 5 tundi ja 40 minutit. Kostja esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo teenuse tunnihind on 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Apellandil (hagejal) kostja menetluskuludele vastuväiteid ei ole.
33.TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb lepingulise esindaja kulud välja mõista vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Kolleegium leiab, et kostja taotluses esitatud menetluskulud on tulenevalt menetlusdokumentide sisust, vaidluse asjaoludest ja kohtuistungi pikkusest vajalikud kostja huvide kaitsmiseks. Seega tuleb hagejalt välja mõista kostja kasuks TsMS § 177 lg 1 p 1 alusel 680 eurot. TsMs § 177 lg 4 ja VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi tuleb hagejalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni välja mõista viivis.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.