Kai Kullerkupp, Vahur-Peeter Liin, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise aeg ja koht
Tartu, 6. veebruar 2017
Tsiviilasja number
2-15-4568
Tsiviilasi
Ivo Jürissoni hagi Korteriühistu Reinu 15 / 17 vastu kahju hüvitamiseks ja tahteavalduse asendamiseks
Tsiviilasja hind
22 114 eurot 57 senti
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. juuni 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ivo Jürissoni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
17. jaanuar 2017
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Ivo Jürisson (isikukood: XXX); esindaja advokaat Sandra Sepp Vastustaja (kostja): Korteriühistu Reinu 15 / 17 (registrikood: 80065427); esindaja vandeadvokaat Mart Sikut, seaduslik esindaja Gunnar Krause
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Ivo Jürissoni apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Tartu Maakohtu 3. juuni 2016 otsus muutmata.
3.Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja rahaline suurus muutmata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud Ivo Jürissoni kanda.
Jätta asja juurde võtmata apellatsioonkaebusele lisatud dokumendid, jätta hageja taotlus ekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata.
5.Rahuldada KÜ Reinu 15/17 avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Mõista Ivo Jürissonilt KÜ Reinu 15/17 kasuks välja menetluskulud ringkonnakohtus 580 (viissada kaheksakümmend) eurot 80 senti (koos käibemaksuga). Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Ivo Jürisson (hageja) esitas 10. septembril 2015 hagi Korteriühistu Reinu 15 / 17 (kostja) vastu kahju hüvitamiseks ning tahteavalduse asendamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale korteriomand aadressil XXXX Viljandi. Hageja abikaasa Reet Jürisson pöördus 15. märtsil 2011 kostja poole korteris leviva hallituse likvideerimiseks. Hallitust põhjustab välisseinte soojuspidamatus ning seina ja katuse veepidamatus. Kostja vastas pöördumisele 29. aprillil 2011, leides et R. Jürisson saab hallituse likvideerida korterit oma kulul termovahuga soojustades. Hageja ja R. Jürisson tegid 2012. a kostja soovitustest lähtuvalt oma kulul korteris välisseina sisesoojustuse, kuid sellel vajalikku mõju hallitusele ei olnud. 7. märtsil 2013 palusid hageja ja R. Jürisson kostjalt korterile ekspertiisi tellimist. Eksperthinnangu kohaselt on kõige olulisem piirete väljastpoolt soojustamine, pelgalt ventileerimisega pole võimalik elamus probleeme lahendada ning kõige tähtsam on soojustada väljastpoolt seinad ja lagi.
17.aprillil 2013 toimus kostja üldkoosolek, kus otsustati võtta lahti korteri kohal olevad parapetid ning uurida välisseinte soojustamise võimalusi. 15. märtsil 2014 võttis kostja üldkoosolek vastu otsuse alustada maja fassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimistöid. Töid alustati 24. augustil 2015.
7.märtsi 2013 e-kirjas taotles hageja kostjalt osa korteri hooldustasu, st kommunaalkulude mahaarvamist. 27. jaanuaril 2015 esitas hageja kostja juhatusele taotluse vabastada teda kommunaalkulude maksmisest, kuivõrd korterit ei saa elutegevuseks kasutada. Kostja vastas eitavalt, leides et kostja ei tegele korterist hallituse eemaldamisega ja hagejat ei vabastata kommunaalkuludest. Hageja nõuab kostjalt tekitatud kahju hüvitamist, s.o nii otsese varalise kahju, sh kasutuseeliste puudumise hüvitamist, kui ka saamata jäänud tulu hüvitamist. Hageja palub, et kohus tuvastaks kostja liikmeteks olevatel kaasomanikel lasuva kohustuse anda tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks, millega vabastada hageja kommunaalkulude tasumisest hagis nõutud ulatuses
ning asendada tahteavaldus kohtulahendiga. Hagejal puudub kohustus maksta korteri eest kommunaalkulusid alates 1. veebruarist 2015, kuivõrd korteri kasutamine on takistatud kostja poolt. Hagejale tekitatud kahju seisneb korterile tekitatud püsivates kahjustustes ning nende kaudu korteri kui eluruumi sihtotstarbelise kasutamisvõimaluse puudumises. Hagiavalduse esitamise seisuga on kostja nõutavaks remondiks vastavad otsused vastu võtnud ning on asunud neid täitma, kuid otsused on võetud vastu liiga hilja. Varasema tegutsemise korral oleks suudetud ära hoida niivõrd intensiivne kahju korterile. Otsene varaline kahju seisneb korterist hallituse likvideerimiseks kulude kandmises. Kuivõrd ilma kulude kandmiseta ei saa korterit kasutada, on tegemist vajalike kuludega, millega säilitatakse ja kaitstakse korterit. Kahjustuste eemaldamise minimaalsed kulud on 6300 eurot. Hageja nõuab kostjalt ka hallituse tõttu saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamist. Hageja kasutas korterit üürile andmiseks, saades üüritulu. Hageja ei saa võlaõigusseaduse (VÕS) § 132 lg 4 tähenduses asja parandada ega uut asja muretseda enne, kui kostja on tasunud taastamiskulutused. Hageja ei saa korterile tekkinud kahjustusi lõplikult likvideerida ka enne, kui on lõppenud vastavad hoone renoveerimistööd. Kuna kahju on tekkinud kostja tegevusetuse tõttu hallituse tekkimisest ja levimisest, tuleb kostjal hüvitada kahjuna ka kasutamiseelised summas 250 eurot kuus alates 1. veebruarist 2015 kuni kostja poolt hagejale tekitatud otsese varalise kahju 6300 eurot hüvitamiseni ja kortermaja renoveerimistööde lõppemiseni hallituse tekkimise põhjuste likvideerimise osas. Alternatiivselt, kui üüritulu puudumise puhul ei ole tegemist puuduva kasutamiseelisega ning tegemist on korteri väljaüürimisel saamata jäänud rahaliste vahendite osas puhtmajandusliku kahjuga, on hagejal õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulu hüvitamist 250 eurot kuus alates
1.veebruarist 2015 kuni kostja poolt hagejale tekitatud otsese varalise kahju 6300 eurot hüvitamiseni ja kortermaja renoveerimistööde lõppemiseni hallituse tekkimise põhjuste likvideerimise osas. Hageja nõuab VÕS § 128 lg 4 alusel saamata jäänud tuluna perioodil 1. september 2014 kuni 1. veebruar 2015 korteri üürile andmise võimaluse puudumise tõttu saamata jäänud kasu. Nimetatud ajavahemikul oli korteris üürnikuks K. Antson. Esitatud maksekorraldustest ja kommunaalkulude arvetest nähtub, et hagejale tasuti nimetatud perioodil ainult kommunaalkulusid, kuid mitte üüri korteri kasutamise eest. Sellise korralduse põhjuseks oli hageja ja K. Antsoni kokkulepe, mille hageja oli sunnitud sõlmima seetõttu, et hallitus oli korteri väärtust niivõrd vähendanud, et seal elamise eest ei olnud K. Antson nõus üüri maksma. Kuivõrd kostja on rikkunud kaasomandi eseme korrashoidmise kohustust ning hageja oli selletõttu sunnitud pöörduma professionaalse õigusabi osutaja poole, nõuab hageja kostjalt ka kohtueelsete kulude 252 euro hüvitamist.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja korteri kahjustused, sh hallitus, ei ole kostja tegevusetuse tagajärg, vaid on põhjustatud hageja enda ebateadlikust ja mittenõuetekohasest korteri kasutusest, selle ümberehitamisest lubamatult anaeroobseks keskkonnaks. Korterile ekspertiisi teinud Aadu Varese kirjalike selgituste ja täpsustuste kohaselt on korteriomaniku poolt tehtud uuendused viinud korteriomandi praegusesse seisukorda. Hallitus korteris ei ole tekkinud mitte sademetevee läbijooksu, vaid ruumi sisemise niiskuse tulemina. Korteriomaniku poolt on lubamatult kasutatud sisemist soojustust. Hallituse tekkepõhjuseid on kaks, s.o elanike käitumistavad ning hoone tehnilised puudused. Hageja on rikkunud kostja põhikirja p 3.2.9, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud mitte tegema eluruumide ja tehnosüsteemide ümberplaneerimist ja ehitust ilma kooskõlastatud projektita ning ühistu kirjaliku loata. Lodža kinniehitamiseks ja korteri seestpoolt
soojustamiseks ei ole kostja luba andnud ning nimetatud tegevused ongi viinud korteris hallituse tekkeni. Hageja on rikkunud põhikirja p 3.2.4, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud teatama ühistu juhatusele oma korterisse majutatud üürnikest ja ajutistest elanikest. Hageja seda kohustust täitnud ei ole ning on hagiavaldusest nähtuvalt majutanud korterisse pikema aja vältel üürnikke, kes ei ole tõenäoliselt järginud korteri mõistusepärast kasutust selle ventileerimise mõttes. Hageja on rikkunud põhikirja p 3.2.7, mille järgi on ühistu liige kohustatud tasuma jooksvaid kommunaalmajandamise makseid eelneva kuu kohta järgmise kuu 25.-ndaks kuupäevaks ühistu kassasse.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 3. juuni 2016 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras hageja riigi õigusabi tasu suuruseks 937 eurot 92 senti, mõistis hagejalt riigituludesse välja hagiavalduse esitamisel maksmisele kuulunud riigilõivu 900 eurot ja menetluskulud 50 eurot 40 senti ning määras selle tasumise ühe aasta jooksul võrdsete osamaksetena, s.o 79 eurot 20 senti kuus. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja kostja menetluskulu 1008 eurot. Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. KOS § 15 lg 6 p 2 kohaselt käsitatakse muuhulgas korteriomanike huvidele vastava valitsemisena eelkõige korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. KOS § 15 lg 1 näeb ette, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 8 lg 11 järgi lähevad korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. Seega on korteriühistul samasugused kohustused kaasomandi eseme korrashoidmiseks kui igal korteriomanikul endal. Usaldusväärselt ei ole tõendatud, et kostja tegevus või tegevusetus on põhjustanud hageja korteris hallituse. Eksperthinnangu (I kd, tl 59–70) järgi on hallituse tekke põhiliseks põhjuseks välisseina sisepinna liiga madal temperatuur. Hallitus esineb seinte ülaosas, välisseina nurkades. Põhjapoolse toa seina on seestpoolt soojustatud, mis tõstab hallituse tekke ohtu. Sein on kaetud seestpoolt paneelidega, mis katavad kinni osa hallitusest, kuid selle all on hallitus. Sama kehtib ka lodža seestpoolt viimistluse kohta. Õhuvahetus on olemas, kuid suletud akende puhul on see minimaalne. Mõistlik oleks ruumide õhuvahetust intensiivistada. Kohtuistungil üle kuulatud eksperdi ütluste kohaselt on põhiliseks probleemiks hoone ventilatsiooni süsteemi puudus. See avaldub selles, et korsten ei ole viidud üles, vaid on paarikümne sentimeetri kõrgune ava katusel, mis talvel kattub lumega. See probleem on alates maja valmimisest. Korteris on tehtud toiminguid, mis soodustasid hallituse teket, s.o akende vahetus, mis tegi õhu väga tihedaks ja seinale sissepoole pandud kate. Samuti soodustab hallitust lodža kinni ehitamine. Ekspert ei tuvastanud, et maja katus ja välissein on vett läbilaskvad. Parapeti liitekohad on ebatihedad, mistõttu kaudne mõju võis olla sellel, et hoone välispiirde niiskumise korral paraneb tema soojusülekanne ja sisepind läheb madalamale temperatuurile. Tekib kastepunkt, mis soodustab hallitust. Tegemist on kaudse mõjuga, otsest läbijooksu ekspert ei tuvastanud. Maakohus leidis, et kostja ei ole rikkunud kaasomandi eseme korrashoidmise kohustust, võimaldades selle kaudu korteris hallituse tekkimist ning levimist. Kostjale ei saa ette heita tegevusetust. Kostja on alates hallitusest teadaandmisest tegelenud probleemiga, s.o tellinud 2009. a energiaauditi, on selgitanud variante hallituse probleemi likvideerimiseks, on arutanud
probleemi korteriühistu koosolekutel, tellinud termovahuga soojustamise firma, tellinud maja välisfassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimise projekti jne. Praegusel juhul ei ole tõendamist leidnud, et hallituse tekkimise eest hageja korteris oleks vastutav ainuisikuliselt kostja. Ekspert on ekspertarvamuses selgelt esile toonud hallituse põhjused hageja korteris, mis ei seondu ainult kostja tegevusetusega. Kostja ei saa vastutada selle eest, kuidas hageja lodža kinni ehitas ja kuidas korteri seestpoolt soojustas. Kui korteri omanik teostab korteri ehitus- või remonditöid, mis ei vasta ehitusnõuetele ja seeläbi tekib talle kahju, ei ole põhjendatud, et selle eest kannab vastutust korteriühistu. Hageja hinnangul on hallituse likvideerimine ja välisseina soojustamine kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik toiming ehk majandamise kulu, mille kandmise kohustus on kostjal tervikuna. Kahju tõendamiseks on hageja esitanud kohtule Halls Building OÜ 13. juuli 2015 hinnapakkumise (I kd, tl 95). Nimetatud tõend ei tõenda usaldusväärselt kahju suurust. Kuna hagejale tekkinud kahju ei ole tekkinud kostja tegevuse või tegevusetuse tõttu, siis ei ole põhjendatud hallituse tõttu saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamise nõue ning hageja alternatiivnõuded. Hallituse tõttu saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamise nõude tõendamiseks esitatud tõenditega, s.o Terviseameti keskkonnatervise osakonna juhataja kohusetäitja kiri R. Jürissonile (I kd, tl 88) ja K. Antsonile 20. jaanuaril 2015 väljastatud arstitõend (I kd, tl 89), ei ole usaldusväärselt tõendatud, et korter on elamiseks kõlbmatu. Ei ole tõendatud, millal tekkisid üürnikul tervisehäired ja kas need on põhjustatud üksnes korteris esinevast hallitusest. Kuna hagi jääb rahuldamata, jääb rahuldamata ka hageja kahjuhüvitise, s.o kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude 252 eurot hüvitamise nõue.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus, teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud KOS § 15 lg 6 p 2, VÕS § 127 lg-t 4 ning hinnanud ebaõigesti tõendeid. Maakohus on jätnud andmata hinnangu kostja väidetava tegevuse sisule ning asjakohasusele. Kostja poolt 2009. a energiaauditi tellimine ei ole asjakohane. Hageja pöördus kostja poole seoses korteris vohava hallituse ja liigniiskuse probleemiga 2011. a, s.o 2 aastat pärast väidetava energiaauditi tellimist. Maakohus ei ole tuginenud energiaauditi tulemusele või selle seisukohtadele, mistõttu ei ole võimalik asuda seisukohale, et kostja on nimetatuga täitnud KOS § 15 lg 6 p-s 2 sätestatud kohustust. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et energiaauditi tellimine on kostjal lasuv eraldiseisev kohustus, mis ei tulene mitte KOS § 15 lg 6 p-st 2, vaid KOS § 15 lg 6 p-st 7. Kostja on alates probleemist teadasaamisest süüdistanud hagejat ning väitnud, et kostjal puudub kohustus hageja korteris vohava hallituse ning liigniiskusega tegeleda. Ka „termovahuga soojustamise firma tellimist“ ei saa pidada kostja poolseks probleemiga tegelemiseks ning seeläbi kaasomandi eseme korrashoidmiseks vajaliku toimingu tegemiseks. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja on maja välisfassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimise projekti tellinud alles 15. oktoobril 2014, s.o enam kui 3,5 aastat pärast hageja pöördumist. Kohtuotsus on kostja tegevusetuse tuvastamise osas vastuoluline. Maakohus asus otsuse p-s 7 seisukohale, et kostjale ei saa ette heita tegevusetust. Seejärel on maakohus otsuse p-s 8 märkinud, et „Ekspert on selgelt esile toonud oma ekspertarvamuses hallituse põhjused hageja korteris, mis ei seondu ainult kostja tegevusetusega“. Maakohus, pidades ekspertiisiakti usaldusväärseks tõendiks ning tuginedes sellele ka kohtuotsuse tegemisel, on sisuliselt nimetatuga järeldanud, et vastustaja oli tegevusetu.
Maakohus on põhjusliku seose tuvastamisel ebaõigesti kohaldanud VÕS § 127 lg-t 4. Maakohtu järeldus, et kostja tegevusetus ei ole ainuisikuliselt hagejale kahju tekitanud, on ebaõige ega tugine tsiviilasjas uuritud tõenditele. Maakohus ei ole eristanud hageja korteris liigniiskuse ja seeläbi hallituse tekkimist hallituse levimisest. A. Vares märkis küll ekspertiisiaktis, et hallituse põhjuseid on korteris kaks, elamu tehnilised puudused ja elanike käitumistavad, kuid selgitas kohtuistungil, et tema elanike käitumistavasid ei jälginud ega saanudki seda teha. Sellest järeldub, et hallituse tekkepõhjuseks saavad praegusel juhul olla üksnes elamu tehnilised puudused. Hallitus oleks tekkinud ka ilma hageja poolt korteri soojustamiseta. Viimane võis mõjutada vaid hallituse vohamist. Seega on maakohus tunnistaja ütluste valikulise hindamise tulemusena tuvastanud ebaõigesti hagejale tekkinud kahju põhjuse. Asjaolu, et kahju võib olla osaliselt tekkinud kahjustatud isikust, s.o hagejast tulenevatel asjaoludel, ei välista põhjuslikku seost kostja tegevusetuse ja kahju vahel. Korteri välisseina sisesoojustus ning lodža kinniehitamine toimusid kostja soovitustest lähtuvalt, mitte hageja enda algatusel. Korterite seestpoolt soojustamise otsustas kostja üldkoosolekul juba 14. aprillil 2011. Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning on ebaõigesti tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Maakohus ei selgitanud hagejale, milliste asjaolude kohta tõendid puuduvad või et tema poolt esitatud tõendid ei ole nende asjaolude tuvastamiseks piisavad. Hageja on maakohtu menetluses tuginenud asjaolule, et kostja tegevusetuse tulemusena on hageja korteris liigniiskus, mille üheks tagajärjeks on ka korteris hallituse tekkimine. Maakohus on kohtuotsuse tegemisel jätnud eelnimetatu hagi aluseks lugemata. Kuigi ekspertiisi materjalidest nähtuvalt esineb hallitus lagede ja seinte nurkades, ei saa sellest järelduda, et muid kahjustusi korteril ei olnud. Lisaks hallituse tekitamisele on liigniiskus hageja korterit ka muud moodi kahjustanud, sh on mädanenud parkett. Nimetatut tõendab Halls Buildingu OÜ 13. juuli 2015 hinnapakkumine. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega kirjavahetuse Halls Building OÜ esindaja Innart Hintsiga, millisest nähtub, et hinnapakkumises märgitud „veekahjustuse“ all on asjatundja pidanud silmas liigniiskusest tekkinud kahjustusi, mis esinevad nii korteri seintel, lagedel kui ka põrandatel. Kui ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde Halls Building OÜ esindaja selgitust ning asub seisukohale, et hageja ei ole kahju ulatust tõendanud, palub hageja ringkonnakohtul korraldada TsMS § 293 lg 1 alusel vastav ekspertiis. Hagejal puudus vajadus korteri elamiskõlbmatust tõendada. Kostja ei ole mitte kordagi asunud seisukohale, et hageja korter on elamiskõlblik ega vaidlustanud hageja väidet, et korter on elamiskõlbmatu. Kostja pole kordagi kahju koosseisule vastu vaielnud. Hageja on tõendamiskoormist täitnud. Ainuüksi asjaolu, et hageja korteri seinad hallitavad, muudab korteri elamiskõlbmatuks. Kuivõrd hallitus ei ole tänaseni korterist kadunud, on eluliselt usutav, et korteris oli hallitus ka üürniku korterisse kolimisel. Vähem kui 5 kuud pärast korterisse kolimist on arst tuvastanud üürnikul terviseprobleemi, põhjuseks hallitus. Vähem kui 2 nädalat pärast tervisetõendi väljastamist kolis üürnik korterist välja ning ütles üürilepingu üles. Üürilepingu ülesütlemine oli seotud korteri seisukorraga ning üürnikul tuvastatud tervisehäiretega. Üürnikule väljastatud tõendist tulenevalt ei olnud hageja korterit võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Oma väidete tõendamiseks esitas hageja koos apellatsioonkaebusega Ocean Air OÜ 8. juunil 2016 hageja korteris teostatud üldise õhukvaliteedi mõõtmise tulemused, millest nähtub, et kõigis korteri tubades on õhu kvaliteet nii halb, et on ohtlik inimese tervisele. Kõik kommunaalteenuste arvetel kajastatud kulutused on seotud korteri kasutamisega ning on põhjendatud vabastada hageja nende tasumisest tervikuna. Kui hageja korterit kasutada ei saa, siis ei teeni ka korterelamu hooldamine tema huve. Hageja ei kasuta korterist eemal olles elamu üldelektrit, keskkütet, prügiveoteenust ega kanalisatsiooni. Kuivõrd hageja ei kasuta korteris ei sooja ega külma vett, ei ole hageja huvides ka vee soojendamine.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Vastuse kohaselt tutvustati 2009. a energiaaudit hageja abikaasale pärast 14. aprilli 2011 üldkoosolekut, kui R. Jürisson väitis, et korteris on hallitus ning külmemal ajal 14–16 kraadi sooja. Audit tõestab, et maja välisseinad ei lase soojust läbi märgataval hulgal, vastupidiselt R. Jürissoni väidetele. Hageja väide, et kostja on andnud asjakohatuid soovitusi, on eksitav. Kostja on selgitanud hagejale abinõusid hallituse ja liigniiskusega tegelemiseks. Samuti on seda teinud kostja üldkoosolekul ka teised korteriomanikud. Hageja väide, et „termovahuga soojustamise firma tellimist“ ei saa pidada kostjapoolseks probleemiga tegelemiseks ning seeläbi kaasomandi eseme korrashoidmiseks vajaliku toimingu tegemiseks, on eksitav. R. Jürisson väitis, et korteris olev hallitus on tekkinud seina soojusisolatsiooni puudulikkusest, madalast temperatuurist. Seega on kohane termovahuga soojustamise firma tellimine, kuivõrd see aitab parandada soojusisolatsiooni ning näitab, et korteris ei saanud olla nii madal toatemperatuur. Hageja väide, et kostja on probleemi olemasolu eiranud ja viivitanud sellega tegelemisel 3,5 aastat, on vale. 17. aprilli 2013 üldkoosolekul soovis hageja, et võetaks lahti katuse parapetid ja tehtaks kindlaks, et sealt vesi seina sisse ei imbuks ning enda korteri väisseinade soojustamist. Samal üldkoosolekul otsustati, et hageja korteri kohal olevad parapetid võetakse lahti ja uuritakse, kas saab soojustada ülevalt välisseinu. Kulud tasus kostja. Eksperthinnang, milles soovitati soojustada väljaspoolt seinad ja lagi, telliti 2013. a. Hageja on valesti tõlgendanud A. Varese ütlusi. A. Varese ekspertiisiaktist ja kohtuistungil antud selgitustest ei saa järeldada, et hallituse tekkepõhjuseks saavad praegusel juhul üksnes elamu tehnilised puudused. Hageja ei ole uue tõendi, s.o Halls Building OÜ kirjavahetuse, esitamist põhistanud. Kõnealune kirjalik tõend oli hagejal olemas selle vahetamise hetkest viidatud äriühinguga. Hageja etteheited maakohtule selgitamiskohustuse rikkumise kohta on otsitud. Hagejat on menetluses esindanud kvalifitseeritud õigusabi osutaja, mistõttu on ainetu väide, et pool ei saanud aru mida kohus temalt ootab või et hageja ei olnud kursis tsiviilkohtumenetluses tõendamiskoormise kohustusega TsMS § 230 lg 1 kohaselt.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
7.Hageja nõuab kostjalt hallituse tagajärjel korterile tekkinud kahju, saamata jäänud tulu ja kasutuseeliste kaotamise hüvitamist või alternatiivselt kasutuseeliste kaotamise nõudele saamata jäänud tulu hüvitamist ning õigusabiga seotud kulutuste hüvitamist. Lisaks palus hageja välja mõista põhinõuetelt viiviseid. Hageja palub kohustada kostja liikmeid tegema tahteavaldusi kokkuleppeks, mille kohaselt ei ole hageja kohustatud tasuma korteriomandi eest kommunaalmakseid alates 1. veebruarist 2015 kuni otsese varalise kahju hüvitamiseni ja hallituse tekkimise põhjuste likvideerimisega seotud renoveermistööde lõppemiseni ning asendada tahteavaldused kohtulahendiga.
8.Kostja ei ole menetluses esitanud vastuväiteid sellele, et hageja ühisomandis olevas korteris on hallitus, millest hageja teavitas kostjat 15. märtsil 2011. Hageja ja kostja vahel on vaidlus selles, kas kaasomandi reaalosale tekkinud hallitusega seotud kahju peab hagejale hüvitama kostja kui korteriühistu.
Kostja vastutab hageja ees juhul, kui ta on rikkunud tema seadusest või põhikirjast tulenevat kohustust, hagejale on tekkinud kahju, mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 2 järgi ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 järgi.
9.Hageja oli menetluses seisukohal, et kostja on oma tegevusetusega rikkunud kaasomandi korrashoidmise kohustust, võimaldades korteris hallituse tekkimist ja levimist. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole menetluses kostja kohustuse rikkumist tõendanud. Korteriühistul on KOS § 15 lg-te 5 ja 6 järgi mh kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid (vt nt Riigikohtu 8. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Juhul, kui korteriühistu on oma kohustusi rikkunud, vastutab ta VÕS § 115 lg 1 alusel (vt Riigikohtu
8.oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 30). Samas ei saa KOS § 16 lg 1 alusel korteriomanik nõuda KOS § 15 lõike 5 järgi ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Juhul kui on asutatud korteriühistu, siis valitseb kaasomandit KOS § 8 lg 1 järgi korteriühistu, kes teeb seda korteriühistuseaduses sätestatud alustel ja korras (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Kostja tellis 2013 a eksperthinnangu hageja korteri hallituse tekke kohta (I kd, tl 59 jj). Eksperthinnangu järgi on hallituse tekke põhiliseks põhjuseks välisseinte sisepinna liiga madal temperatuur, mis on põhjustatud välisseinte konstruktsioonist ja nende suurest liigendatusest. Eksperdi soovituste kohaselt tuleks soojustada piirdeid väljaspoolt. Intensiivistada tuleb ka ventilatsiooni, kuid vaid ventileerimisega ei ole võimalik selles elamus probleeme lahendada. Ekspertiisi tulemuste suhtes ei ole pooled eriarvamustel.
10.Tööd maja soojustamisega ja ventilatsiooni muutmine ei ole tegevused, mis jääksid kostja ülesannete hulka kuuluva igapäevase majandamise raamidesse. Tegemist on kaasomandi eseme ehitusliku muudatusega, mis KOS § 16 lg 1 järgi igapäevase majandamise hulka ei kuulu ja mille tegemise kohustust kostjal ei olnud. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Seega oleks kostja oma korteriomandi korrashoiu kohustust rikkunud siis, kui ta ei oleks võtnud ette meetmeid, mille tulemus oleks nimetatud tööde tegemise vajalikkuse üle otsustamine: kostja üldkoosoleku kokkukutsumine, otsuste vastuvõtmine, esialgsete, vähem kulukate abinõude tarvitusele võtmine jms. Asja materjalide põhjal pöördus hageja abikaasa kostja juhatuse poole 15. märtsil 2011 sooviga võtta ette meetmed korteris vohava hallituse likvideerimiseks (I kd, tl 55). Kostja üldkoosolekul
14.aprillil 2011 on nimetatud pöördumist arutatud. Hageja abikaasale esitati väljavõte üldkoosoleku otsusest, mille kohaselt tehakse korteriühistu majades termovahuga soojustamist
12.mail 2011. Hageja ei ole vaielnud vastu sellele, et hageja soovil võeti 2013. a korteri kohal olevad parapetid lahti, tööde kulud tasus kostja. Samuti nagu eelpool viidatud tellis kostja 2013. a eksperthinnangu hallituse tekkepõhjuste väljaselgitamiseks. Hageja 5. novembri 2013 nõudekirja järgi soovis hageja korteriühistu erakorralise koosoleku (I kd, tl 73 jj) kokkukutsumist. 15. märtsi 2014 kostja üldkoosoleku protokolli kohaselt on
kinnitatud maja välisfassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimise projekteerija. Tänaseks on maja soojustatud ja renoveerimistööd läbi viidud. Tööde maksumus oli kostja ringkonnakohtu istungil esitatu kohaselt ligikaudselt 700 000 eurot. Hageja väitis ringkonnakohtu 17. jaanuari 2017 istungil, et praeguseks on korteri seintel kuiv hallitus, ehk uut hallitust ei teki. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja, et tööde varasemat ettevõtmist takistas ühistu varasem laen. Hagejal kui korteriomanikul ja kostja liikmel pidi nimetatu ka teada olema.
11.Apellatsioonkaebuses on iseenesest õigesti märgitud, et termovahuga seesmiselt korteri soojustamine ei likvideeri ehituseksperdi seisukohast tulenevalt korteri liigniiskusega seotud probleeme, kuid tegemist oli kostja poolt pakutud esmase abinõuga. Hageja on ka apellatsioonkaebuses viidanud parandustööde korraldamise kohustusele. Hageja ei ole menetluses tõendanud, et kostja poolt läbiviidud termovahuga soojustamistööd oleksid seesmiseks soojustuseks, mis ekspertiisiakti kohaselt aitas hallituse tekkele kaasa. Eksperdi maakohtu istungil antud ütluste kohaselt (I kd, tl 72) järgi olid hageja korteri kirdenurgas ja sanitaarruumides kate, mis varjab hallitust, mingisugune plaadis on ka magamistoale pandud. Hageja ei ole menetlusel üheselt ja selgelt väitnud, et nende tööde tegemise korraldas kostja. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks tekitanud hagejale mittenõuetekohaste töödega kahju, eksperdi arvamuses ei olnud märgitud termovahuga soojustamist. Kostja viitas ka 2009. a energiaauditile. Asjaolu, et korteriühistu koosolekul on ühistu liikmed avaldanud arvamust viisil, mis võib solvata hagejat (apellatsioonkaebuse väited söögi tegemise ja vee keetmise suhtes), ei ole kostja kohustuse rikkumise üle otsustamisel määrav.
12.Maakohus ei ole asunud seisukohale, et kostja on olnud tegevusetu. Maakohus on otsuse ps 8 leidnud küll vastuoluliselt, et tõendamist ei ole leidnud, et hallituse tekkimise eest oleks vastutav ainuisikuliselt kostja, kuid nimetatu ei muuda otsuse lõppjärelduse õigsust ning maakohus ei ole otsuses leidnud, et kostja oleks oma majandamiskohustust rikkunud. Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt ei ole energiaauditile viitamine maakohtus oluline, kuna see on läbi viidud enne 2009. a ning seda ei hõlma KOS § 15 lg 6 p 2, ei ole põhjendatud. Vaatamata sellele, et energiaauditi tellimine on nimetatud eraldi korteriühistu kohustusena KOS § 15 lg 6 p-s 7, võib sellel olla tähendus ka kaasomandi korrashoiukohustuse täitmisel.
13.Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus korteri reaalosadel oleva puuduse põhjuseks on maja ehituslik viga, mille kõrvaldamiseks ei piisa üksnes tavapärastest kulutustest, ei ole kostja kui korteriühistu rikkunud oma kohustust tagada eseme korrashoid, kui ulatuslikku ehitustööd viiakse läbi mitme aasta jooksul. Hageja ei ole menetluses nimetanud neid töid, mida kostja oleks saanud tavapärase majandamise korras lühikese ajaga teha. Hageja ei ole tuginenud ka sellele, et maja ventilatsioonisüsteemi parandamine eksperthinnangu järgi (teises sama tüüpi majas, eksperthinnang I kd, tl 69) oleks olnud kiire ja väheseid kulutusi nõudev lahendus. Samuti ei oleks ekspertarvamuse kohaselt ainult ventilatsiooni parandamine hallituse probleemi lahendanud. Hageja väide ringkonnakohtu istungil, et kostja oleks saanud soojustada üksnes tema korteri välisseina, ei ole põhjendatud. Kortermaja välisseina soojustamine üksnes üksikute korterite kaupa ei ole üldjuhul üheksakümne korteriga majas lahendus, mis ei vajaks arhitektuurilisi- ja ehituslikke kooskõlastusi või mis annaks mõistliku tulemuse.
14.Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna praeguses menetluses ei ole tõendatud kostja kohustuse rikkumist, puudub vajadus hinnata hagejale tekkinud kahju suurust ning põhjuslikku seost hageja kahju ja kostja käitumise vahel. Eksperdi ütluste kohaselt oli hallituse tekkepõhjuseid kaks: tehnilised probleemid ja elanike käitumistava. Ringkonnakohus märgib, et kostja kohustuse rikkumise juures ei hinda kohus elamu ehituslikke ja tehnilisi puuduseid (vt otsuse p-d 9 jj). Hageja ei ole menetluses esitanud üürilepingut, üksnes kolmanda isiku poolt
tasutud kommunaalkulude arved ning Viljandi linnas üüritavate kolmetoaliste korterite võrdlus kinnisvaraportaali ekraanitõmmistega ei tõenda konkreetset üürisuhet ja selle tingimusi.
15.Maakohus on põhjendatult leidnud, et korteriga seonduvad kommunaalkulud on KOS § 13 lg 1 järgi kaasomandi majandamisega seotud kulud, mille tasumise kohustus on hagejal kui korteriomanikul.
16.Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse võtta asja materjalide juurde kirjavahetuse Halls Building OÜ esindaja Innart Hintsiga. Hageja oleks saanud arvestades kostja vastuväiteid esitada nimetatud tõendi maakohtus. Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse võtta asja materjalide juurde Ocean Air OÜ
8.juunil 2016 hageja korteris teostatud üldise õhukvaliteeti mõõtmise tulemused. Nimetatud mõõtmine on viidud läbi ligikaudu viis aastat hiljem hageja esmakordsest kostja teavitamisest hallituse tekkimise kohta. Ringkonnakohus leiab, et hageja alternatiivne taotlus kahju ulatuse suhtes ekspertiisi läbiviimiseks tuleb jätta rahuldamata. Praegusel ajahetkel läbiviidud ekspertiis ei tõenda aastate eest tekkinud kahju ulatust.
17.Kuna ringkonnakohus ei tühista maakohtu otsust, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu poolt määratud menetluskulude rahaline suurus põhjendatud ning maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja menetluskulud ringkonnakohtus on lepingulise esindaja tasu 504 eurot (koos käibemaksuga) ja transpordikulu 76 eurot 80 senti (koos käibemaksuga), kokku summas 580 eurot 80 senti. Ringkonnakohtu hinnangul tsiviilasja keerukust ning mahtu arvestades on kostja esindaja ajakulu 5,25 tunni ulatuses ja transpordikulu apellatsiooniastmes vajalik ja põhjendatud ning tasu kuulub hagejalt väljamõistmisele. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse apellatsioonimenetlusekuludelt viivise väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja apellatsiooniastme menetluskuludelt 432 eurot (koos käibemaksuga) kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Vahur-Peeter Liin
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.