Keskkonnaameti protest Lääne-Harju Vallavalitsuse 27.09.2022 haldusakti (lubav) nr 2212996/01748 tühistamiseks ning Lääne-Harju valla kohustamiseks viima läbi riiklik järelevalvemenetlus 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 teavitatuks lugemisega lubatud ehitustegevuse suhtes
Menetlusosalised
Protesti esitaja – Keskkonnaamet, esindaja Kristel Saik Vastustaja – Lääne-Harju vald, esindaja Anti Pärtel Kolmandad isikud – Kapitalimeister OÜ (esindaja Arno Hirtentreu), M.L ja S.R
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Keskkonnaameti protest.
2.Tühistada Lääne-Harju Vallavalitsuse 27.09.2022 haldusakt (lubav) nr 2212996/01748 ning kohustada Lääne-Harju valda viima läbi riiklik järelevalve 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 teavitatuks lugemisega lubatud ehitustegevuse suhtes.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 16.06.2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Keskkonnaameti (KeA) järelevalveosakond tuvastas 27.02.2024, et Lääne-Harju Vallavalitsus on 09.08.2023 andnud ehitusteatise nr 2311201/16720 Harjumaal, Lääne-Harju vallas, Alliklepa külas asuvale Tuultepesa maaüksusele (katastritunnus 56201:001:0614) rannamaja püstitamiseks (dtl 6-14) ja 27.09.2022 haldusakti (lubav) nr 2212996/01748 Kapteni maaüksusele (katastritunnus 56201:001:0931) grillmaja püstitamiseks (dtl 15-20). Tuultepesa maaüksuse omanikuks on Kapitalimeister OÜ ning Kapteni maaüksuse kaasomanikud on M.L ja S.R .
2.KeA tegi 04.03.2024 kirjaga nr 7-28/24/4265 keskkonnajärelevalve seaduse (KeJS) § 7 lgst 4 tulenevalt Lääne-Harju Vallavalitsusele ettepaneku tunnistada kehtetuks Tuultepesa maaüksuse osas rannamaja püstitamiseks antud ehitusteatis ja Kapteni maaüksuse osas grillmaja püstitamiseks antud haldusakt (dtl 22-23). KeA põhjendas ettepanekus, et nimetatud ehitised asuvad Läänemere ranna ehituskeeluvööndis ning Tuultepesa maaüksusel olev rannamaja jääb osaliselt ka Läänemere ranna veekaitsevööndisse. Ehitusteatis nr 2311201/16720 ja ehitusluba nr 2211271/2649 on Lääne-Harju Vallavalitsuse poolt kantud ehitusregistrisse ilma KeA kooskõlastuseta, eirates looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg-t 3, mille järgi on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. KeA-le teadaolevalt ei ole eelnimetatud kinnistutel ehituskeeluvööndit vähendatud. Kuna KeA kooskõlastuseta ehitusregistris registreeritud ehitusteatis ja ehitusluba on Lääne-Harju Vallavalitsuse poolt välja antud LKS-i eirates, on see õigusvastane.
3.Lääne-Harju Vallavalitsus vastas 22.03.2024 kirjaga nr 5-1/658-1 KeA ettepanekule (dtl 26). Täpsemalt selgitas vald, et Tuultepesa maaüksuse osas väljastatud haldusakt on kooskõlas Padise Vallavolikogu 27.05.2009 otsusega nr 285 kehtestatud Kolvikunina kordoni kinnistu detailplaneeringuga (DP), mis nägi ette kinnistu sihtotstarbe muutmise riigikaitsemaast elamumaaks ja ehitusõiguse tolleaegse Kolvikunina kordoni olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks elamuks ja abihooneteks. Planeeringumenetluses ei taotletud ehituskeeluvööndi vähendamist. Kapteni maaüksuse osas väljastatud haldusakt on kooskõlas Padise Vallavolikogu 23.11.2011 otsusega nr 158 kehtestatud Kolvikunina kordoni DP-ga. Lääne-Harju vald selgitas 09.05.2024 vastuses kohtunõudele (dtl 36), et 22.03.2024 vastuskiri nr 5-1/658-1 on käsitatav keeldumisena KeA ettepanekust. Vald hindas ehituslubade andmisel, kas esineb vastuolu LKS § 38 lg-ga 3 ja leidis, et vastuolu puudub, kuna tegemist ei ole uute hoonete ehitamisega, vaid olemasolevate hoonete ümberehitamisega.
4.KeA esitas 25.04.2024 Tallinna Halduskohtule protesti, milles taotles Lääne-Harju Vallavalitsuse 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 ja 27.09.2022 haldusakti (lubav) nr 2212996/01748 tühistamist.
5.Kohus võttis 14.05.2024 määrusega KeA tühistamisprotesti menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena menetlusse Kapteni ja Tuultepesa maaüksuste omanikud. Kohus lubas 10.04.2025 määrusega KeA-l protesti muuta ning taotleda Lääne-Harju Vallavalitsuse 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 tühistamise nõude asemel Lääne-Harju valla kohustamist viima läbi riiklik järelevalvemenetlus 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 teavitatuks lugemisega lubatud ehitustegevuse suhtes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.KeA protesti põhjendused (täiendavad seisukohad 21.04.2025) on kokkuvõtvalt järgmised. 2(8)
3-24-1220
1) Lääne-Harju Vallavalitsuse 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 ja 27.09.2022 haldusaktiga (lubav) nr 2212996/01748 ette nähtud rannamaja ja grillmaja asukohad jäävad Läänemere ranna ehituskeeluvööndisse. Tuultepesa maaüksuse rannamaja asukoht jääb osaliselt ka Läänemere ranna veekaitsevööndisse. Vaidlusalune ehitusteatis ja haldusakt on Lääne-Harju Vallavalitsuse poolt kantud ehitisregistrisse ilma KeA kooskõlastuseta ja antud, eirates LKS § 38 lg-s 3 sätestatut, mille kohaselt on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. KeA-le teadaolevalt ei ole nimetatud kinnistutel ehituskeeluvööndit vähendatud. 2) Tuultepesa maaüksuse kohta käiva Lääne-Harju Vallavalitsuse viidatud DP seletuskirja p-s 3.1 on toodud, et olemasolevad hooned paiknevad ranna 100 m ehituskeeluvööndis, kuid vastavalt LKS §-le 38 ehituskeeld ei laiene hajaasustuses olemasoleva ehitise õuemaale ehitatavale uuele hoonele, mis ei jää veekaitsevööndisse. Rannamaja asukohas ei ole kunagi olnud õuemaad, mistõttu ei saa lugeda õigeks, et viidatud sätte alusel rannamaja püstitamisel ehituskeeldu ei laiene. Kapteni maaüksuse kohta käiva DP seletuskirjas ei mainitagi ehituskeeluvööndit ning seda ei ole märgitud ka DP asendiplaanil. Seega puudub alus väita, et ka grillmaja püstitamisel ehituskeeldu ei laiene. LKS § 38 lg 9 kohaselt, kui kohalik omavalitsus lubab ranna või kalda ehituskeeluvööndis ehitamist vastuolus LKS §-s 38 sätestatuga, ei teki isikul, kellele ehitusluba väljastati või kelle huvides ehitamine on, vastavalt haldusmenetluse seadusele õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas. 3) 1998. a ortofotolt on näha, et mõlemal kinnistul asusid piirivalve ehitised. 2014. a kaovad Kapteni maaüksuselt ehitised ning 2018. a ortofotol kaob ka Tuultepesa maaüksusel olev piirivalve ehitis. Ehitisi ei ole näha ka 2022. a põhikaardil ning ei ole ka märgitud õuemaad antud maaüksustel. Tartu Ringkonnakohus on otsuses nr 3-12-1070 (p 9) selgitanud, et LKS § 38 lg 3 ja lg 4 p 1 1 eesmärgiks on vältida, et veekogude äärde tekiks uusi ehitisi, välja arvatud juhul, kui need kerkivad juba olemasolevate ehitiste vahele, tänu millele maastikupilt tervikuna ei muutu, sest uus ehitis ei ole siis veekogule lähemal, kui tema vahetus naabruses juba olemasolevad ehitised, sellisel juhul säilib senine selge eraldusjoon ehitistega maa-ala ja ilma ehitisteta maa-ala vahel. Lähtuvalt LKS §-s 34 sätestatud ranna ja kalda kaitse eesmärkidest, milleks on rannal ja kaldal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine, on ranna ja kalda ehituskeeluvööndis üldjuhul ehitamine keelatud. LKS § 38 lg-s 3 sätestatud üldpõhimõttest lähtuvalt tuleb suunata ehitustegevust ehituskeeluvööndist väljapoole, veekogust kaugemale, ning võimalusel vältida ehitustegevust ranna ja kalda ehituskeeluvööndis. Vastava seisukoha on andnud KeA-le ka Kliimaministeerium.
7.Lääne-Harju vald palub jätta protesti rahuldamata. 1) Eesti Vabariik võõrandas avalikul kirjalikul enampakkumisel kaks hoonestatud Kolvikunina kordoni kinnistut asukohaga XXX, Padise vald, Alliklepa küla. Padise Vallavolikogu 27.05.2009 otsusega nr 285 kehtestati Kolvikunina kordoni kinnistu DP ja 23.11.2011 otsusega nr 158 kehtestati Kolvikunina kordoni DP. Nimetatud DP-de ülesandeks oli riigikaitsemaa muutmine elamumaaks ja ehitusõiguse seadmine kinnistul asuvate olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks elamuks ja abihooneteks. DP-de lahendused ei näinud ette uute hoonete rajamist, vaid ehitusõigust ainult olemasolevate hoonetega seonduvalt. Eelnimetatud DP-de kohaselt vastab Tuultepesa maaüksusel rannamaja püstitamiseks esitatud ehitusteatis kehtestatud DP-le, samuti nagu Kapteni maaüksusele grillmaja püstitamiseks väljastatud ehitusluba.
3(8)
3-24-1220
2) Uue hoone püstitamine ja olemasoleva hoone rekonstrueerimine on olemuslikult erinevad mõisted. Ehitustegevus toimub vaidlusalustel maaüksustel seaduslikul alusel püstitatud ja olemasolevate hoonete ümberehitusena ning vundamentidel. Maa-ameti 01.05.2021 ortofotol on nähtavad esialgsed ümberehitatavad hooned. Ehitusseadustiku (EhS) seletuskirjas on selgitatud, et „Ümberehitamine on selline ehitamine, mille käigus ehitise kasutamise otstarve või muud kvalitatiivsed omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamine võib hõlmata nii lammutamist ja seejärel olemuslikult sarnase ehitise ehitamist.“ Seega isegi juhul, kui toimub ehitise lammutamine eesmärgiga ehitada selle asukohale olemuslikult samane ehitis, on see käsitletav ehitise ümberehitamisena, mitte uue ehitisena (EhS § 4 lg 4). EhS seletuskirja kohaselt: „Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asemele olemuslikult eelmisega sarnane ehitis, kasutades olemasoleva ehitise elemente, on tegemist ehitise ümberehitamisega. See definitsioon võimaldab hõlmata ka ajalist aspekti. Teisisõnu, lammutatud ehitise asemele samasuguse ehitise ehitamist saab pidada ümberehitamiseks üksnes siis, kui lammutamise ja uue ehitise ehitamise vahel on ilmne eesmärgiline seos, kui lammutamise eesmärk oligi uue ehitise ehitamine.“ Kuigi aastaks 2018 ümberehitatavad hooned lammutati, siis tegelik eesmärk oli samale kohale hoonete ümberehitamine vastavalt DP-le. Seadus ei näe ette tähtaega, millise aja jooksul peab olema hoone ümberehitamise käigus pärast amortiseerunud osade lammutamist olema taastatud. 3) Isegi kui tegemist oleks uute hoonete ehitamisega, siis LKS § 38 lg 4 kohaselt ehituskeeld ei laiene hajaasustuses olemasoleva elamu õuemaale ehitatavale uuele ehitisele, mis ei jää veekaitsevööndisse. DP-de kehtestamise ajal olid kinnistud hoonestatud (ühel asus ka elamu). Ehitised on ehitatud olemasolevate seaduslike ehitiste asemel ja samas õuealas ega jää veekaitsevööndisse. Põhjendatud ei ole KeA viide, et Tuultepesa maaüksusel püstitatud rannamaja asub osaliselt veekaitsevööndis. Ehitusteatisele on lisatud 2023. a augustis koostatud asendiplaan, millelt on näha, et püstitatav rannamaja ei asu veekaitsevööndis. 4) Käesolevaks hetkeks on Tuultepesa ja Kapteni maaüksuste omanikud asunud oma ehitusõigusi realiseerima ja esitatud on juba ka kasutusteatis Tuultepesa maaüksuse osas.
8.Kolmas isik Kapitalimeister OÜ palub jätta protesti rahuldamata (täiendavad seisukohad 22.04.2025). 1) Kolvikunina kordoni kinnistu ostis enampakkumiselt Suurupi Invest Kinnisvara OÜ, mis hiljem ühines Kapitalimeister OÜ-ga. Kinnistu ostmise eesmärgiks oli muuta maa sihtotstarve ja hoonestada see läbi DP. Enampakkumise tingimustes oli sätestatud, et maa sihtotstarvet saab riigikaitse maast ümber muuta ja ehitusõiguse määrata läbi DP. Enne kinnistu ostmist tutvus kolmas isik kõigi tingimustega ning tegi oma otsuse vastavalt neile. 2) Kinnistul asusid vanad nõukogudeaegsed piirivalve hooned, mis lammutati aastatel 20162017. Uued hooned on ehitatud samadesse asukohtadesse ning kasutades osaliselt vanu vundamente, järgides kehtivat DP-d ja ehitusnõudeid. Pildimaterjalid kinnitavad, et endised piirivalvehooned asusid kinnistul ja uued hooned on ehitatud nende asemele. Vastustaja on väljastanud ehitusload kooskõlas kehtiva DP-ga, mis näeb ette kinnistu sihtotstarbe muutmise ja ehitusõiguse määramise. Seega on ehitusload väljastatud vastavalt seadusele ja kehtivatele regulatsioonidele. 3) Kolmas isik on teadlik keskkonnakaitse olulisusest ja kinnitab, et kõik ehitusprojektid järgivad keskkonnakaitse nõudeid. Väljastatud ehitusload ei ohusta keskkonda. Lääne-Harju Vallavalitsuse 22.03.2024 vastuskiri KeA-le kinnitab, et ehitusload vastavad kehtivatele õigusaktidele ja DP-le. Tegemist ei ole uue hoone püstitamisega, vaid olemasoleva hoone taastamisega vastavalt kehtivale DP-le.
4(8)
3-24-1220
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohus leiab, et KeA protest on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
10.Asjas ei ole vaidlust selles, et Tuultepesa maaüksuse osas kehtib Padise Vallavolikogu 27.05.2009 otsusega nr 285 kehtestatud Kolvikunina kordoni kinnistu DP (dtl 54 jj) ning Kapteni maaüksuse osas kehtib Padise Vallavolikogu 23.11.2011 otsusega nr 158 kehtestatud Kolvikunina kordoni kinnistu DP (dtl 77 jj). Pooltel ei ole vaidlust ka selles, et Tuultepesa ja Kapteni maaüksused olid varasemalt hoonestatud nõukogudeaegsete piirivalvekordoni hoonetega, mis lammutati hiljemalt aastaks 2018. Samuti ei vaielda selle üle, et mõlemad maaüksused asuvad LKS § 38 lg 1 p 2 kohaselt Läänemere ranna ehituskeeluvööndis, ega ka selle üle, et Tuultepesa maaüksusele rannamaja ja Kapteni maaüksusele grillmaja püstitamiseks ehitusõiguse andmist ei ole KeA-ga kooskõlastatud, sh ehituskeeluvööndi vähendamist taotletud. Vaidlus seisneb praeguses asjas selles, kas Lääne-Harju Vallavalitsusel oli õigus ilma KeA kooskõlastuseta lubada 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 alusel Tuultepesa maaüksusele püstitada rannamaja ning 27.09.2022 väljastatud haldusakti nr 2212996/01748 alusel Kapteni maaüksusele püstitada grillmaja.
11.LKS § 38 lg 3 sätestab, et ranna või kalda ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Tegemist on reegliga, millest võib erandi teha üksnes KeA nõusolekul (LKS § 40 lg 3), kes hindab ehituskeeluvööndi vähendamise vastavust ranna või kalda kaitse eesmärgile ning lähtub taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest (LKS § 40 lg-d 1 ja 5). LKS § 38 lg 4 p 1 kohaselt ei laiene ehituskeeld hajaasustuses olemasoleva elamu õuemaale ehitatavale uuele ehitisele, mis ei jää veekaitsevööndisse. LKS § 38 lg-st 9 tulenevalt, kui kohalik omavalitsus lubab ranna või kalda ehituskeeluvööndis ehitamist vastuolus LKS §-s 38 sätestatuga, ei teki isikul, kellele ehitusluba väljastati või kelle huvides ehitamine on, vastavalt haldusmenetluse seadusele õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas.
12.Vastustaja on KeA ettepaneku alusel Tuultepesa maaüksusele rannamaja püstitamiseks antud ehitusteatise ja Kapteni maaüksusele grillmaja püstitamiseks antud haldusakti kehtetuks tunnistamisest keeldumisel tuginenud sellele, et vastavate ehitiste püstitamine on kooskõlas kinnistutel kehtivate DP-dega (vt Lääne-Harju Vallavalitsuse 22.03.2024 vastus; dtl 26). Kohus märgib eeltooduga seoses, et KeA ettepanek ei olnud ajendatud sellest ning ka praegune vaidlus ei seisne küsimuses, kas konkreetsete hoonete püstitamine on kooskõlas kinnistutel kehtestatud DP-dega. Vaidlus seisneb antud juhul selles, kas vastustaja on toiminud kooskõlas seadusega ehk lähtunud ehituskeeluvööndisse ranna- ja grillmaja püstitamise lubamisel muu hulgas LKS-s sätestatud põhimõtetest. Vaidlust ei saa olla, et ehitisteatise aktsepteerimise või ehitusloa andmise ainsaks eelduseks ei ole kehtiva DP olemasolu. Ehitamine peab olema kooskõlas kehtivate seadustega, sh sõltuvalt kavandatud ehitise asukohast ka LKS-st tulenevate looduskaitseliste kitsendustega. Eeltoodust tulenevalt ei saanud vastustaja Tuultepesa ja Kapteni maaüksustele ehitiste püstitamiseks loa andmisel lähtuda sisuliselt vaid sellest, et kinnistute osas on kehtestatud DP-d, milles ei ole täheldatud takistusi sinna soovitud ehitiste püstitamiseks. Kohtule ei nähtu, et Tuultepesa maaüksusele ja Kapteni maaüksusele konkreetsete ehitiste kavandamine oleks KeA-ga kooskõlastatud ja pädeva asutuse poolt nende vastavust looduskaitselistele eesmärkidele (sh ehituskeeluvööndi vähendamise vajalikkust) hinnatud juba DP-de menetluses. Seejuures ei ole vaidlust selles, et kõnealuste DP-dega muudeti kinnistute senist sihtotstarvet (riigikaitsemaast elamumaaks) ja kavandati seal asunud hoonete asemele uuele sihtotstarbele vastavate ehitiste püstitamist. Kuivõrd ehituskeeluvööndisse 5(8)
3-24-1220
ehitatavale hoonele või rajatisele ehitukeelu laienemine sõltub muu hulgas kavandatud ehitise olemusest ja funktsioonist (vt LKS § 38 lg-d 4 ja 5) ning praegusel juhul sooviti kinnistud hoonestada varasemast erineval sihtotstarbel, pidi kohtu hinnangul vastustajale olema iseäranis äratuntav vajadus kooskõlastada seesugune ehitusõiguse andmine eelnevalt KeA-ga. Vastustajal polnud alust eeldada, et kunagiste piirivalve ehitiste asemele mis tahes muud funktsiooni täitva ehitise püstitamisele ehituskeeld ei laiene (vrd LKS § 38 lg 5 p 6) ning puudub vajadus hinnata planeeritud ehitiste kooskõla ranna ja kalda kaitse eesmärkidega. Eeltoodut kokkuvõttes on seega asjakohatu tugineda ainuüksi sellele, et vastustaja poolt aktsepteeritud ehitustegevus on kooskõlas kehtivate DP-dega.
13.Vastustaja leiab, et Kapteni ja Tuultepesa maaüksustele ranna- ja grillmaja ehitamise näol pole tegemist uute hoonete püstitamisega kui LKS § 38 lg 3 kohaselt keelatud tegevusega, vaid lammutatud hoonete rekonstrueerimisega. Ka kolmas isik on seisukohal, et tegemist on varasema piirivalvehoone taastamisega samal asukohal. Kohtu hinnangul ei ole vastustaja ja kolmanda isiku seisukohad kooskõlas kehtiva õigusega. 13.1 EhS § 4 lg 3 kohaselt ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone (p 1), muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone (p 2), paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet (p 3), muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat (p 4), viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega (p 5), taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis (p 6). Ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu (EhS § 4 lg 4). 13.2 Vaidlust ei ole, et Tuultepesa ja Kapteni maaüksuste sihtotstarve oli varasemalt riigikaitsemaa (s.o maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 1 lg 7 kohaselt riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa) ja seal asusid nõukogudeaegsed piirivalvehooned, mis lammutati hiljemalt 2018. aastaks. Ka ei ole vaidlust, et vastustaja andis praeguses asjas vaidluse all oleva ehitusteatise ja ehitamist lubava haldusaktiga kolmandatele isikutele loa ehitada nendele maaüksustele määratud uuele sihtotstarbele, s.o elamumaa sihtotstarbele vastavad rannamaja ja grillmaja. Ehkki ümberehitamise käigus olemasoleva ehitise omadused oluliselt muutuvad, viitab EhS § 4 lg 3 (mitteammendav) loetelu sellele, et ümberehitamise käigus jääb ehitis oma põhiolemuselt siiski samaks – seda ka juhul, kui tegemist on hävinud või lammutatud ehitise taastamisega. Kui ümberehitamise käigus luuakse uue mahu, arhitektuurilise lahenduse ja kasutusotstarbega ehitis, on EhS mõistes sisuliselt tegemist uue ehitisega (vt EhS § 4 lg 4). Vastustaja on seejuures vastuses protestile ise tsiteerinud ehitusseadustiku seletuskirja, milles on märgitud, et kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asemele olemuslikult eelmisega sarnane ehitis, kasutades olemasoleva ehitise elemente, on tegemist ehitise ümberehitamisega. Arvestades, et praegusel juhul sooviti piirivalvehoonete asemele püstitada ranna- ja grillmaja, ei saa kohtu hinnangul lammutamise eesmärgiks pidada lammutatud ehitiste asemele olemuslikult eelmistega sarnaste ehitiste püstitamist. Vastustaja võimaldas vaidlustatud ehitusteatise aktsepteerimisega ja ehitamist lubava haldusakti väljastamisega Tuultepesa ja 6(8)
3-24-1220
Kapteni maaüksustele püstitada lammutatud piirivalvehoonete asemele olemuslikult uued ehitised. Ehitamist ei saa käsitleda ümberehitamisena ehk taastamisena ainuüksi tulenevalt sellest, et uus hoone ehitatakse lammutatud hoonega samale asukohale (sh olemasoleva vundamendi piirides). Ka ei sõltu ehitamise käsitamine õiguslikus mõttes taastamisena sellest, kuidas on sõnastatud kinnistute osas kehtivad DP-d. Määravad kriteeriumid, mille alusel eristada olemasoleva ehitise ümberehitamist uue hoone püstitamisest, on EhS § 4 lg 4 järgi ehitise kasutusotstarve, arhitektuurne lahendus ja maht. Vaidlust ei saa olla, et grillmaja ja rannamaja kasutusotstarve ei ole sama kui kunagistel piirivalvehoonetel. Usutavasti ei ole ka kavandatud ehitiste arhitektuurne lahendus algsete piirivalvehoonetega sarnane. Kohtu hinnangul tuleb eeltoodut arvestades lugeda, et Tuultepesa ja Kapteni maaüksustele kavandati olemuslikult uute hoonete püstitamist. 13.3 Eeltoodust tulenevalt on vastustaja ekslikult lähtunud sellest, et Tuultepesa maaüksusele rannamaja ehitamisel ja Kapteni maaüksusele grillmaja ehitamisel on tegemist olemasolevate ehitiste taastamisega, ning lubanud püstitada Läänemere ranna ehituskeeluvööndisse uued ehitised vastuolus LKS § 38 lg-s 3 sätestatud keeluga.
14.Seadusandja on sätestanud LKS § 38 lg-tes 4 ja 5 erandite näol ammendavalt juhtumid, mille korral ehitamine on lubatud ja muudel juhtudel puudub vastustajal diskretsioon ehitamise lubamiseks. Kohus ei nõustu vastustaja seisukohaga, et isegi kui tegemist oleks uute ehitiste püstitamisega Tuultepesa ja Kapteni maaüksustele, siis kohaldub LKS § 38 lg 4 p-s 1 sätestatud erand – s.o ehituskeeld ei laiene hajaasustuses olemasoleva elamu õuemaale ehitatavale uuele ehitisele, mis ei jää veekaitsevööndisse. Nimetatud erandil on kaks eeldust: ehitatakse olemasoleva elamu õuemaale ja ehitis ei jää veekaitsevööndisse. KeA on esitanud kohtule Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 2022. a põhikaardi väljavõtte, millelt ei nähtu Tuultepesa ega Kapteni maaüksustel õueala olemasolu (dtl 50). Vastustaja ei ole ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et Tuulepesa ja Kapteni maaüksustel oleks asunud kunagi elamu koos õuemaaga. Vastustaja on üksnes paljasõnaliselt ja ebamääraselt väitnud, et DP-de kehtestamise ajal asus ühel kinnistutest ka elamu. Kohtule jääb selgusetuks, millist ehitist ja kummal kinnistul on vastustaja siinkohal silmas pidanud. Arvestades, et enne Tuultepesa maaüksusele rannamaja ja Kapteni maaüksusele grillmaja kavandamist asusid mõlemal kinnistul üksnes riigikaitsemaa sihtotstarbele vastavad piirivalvehooned, siis ei saanud kummalgi kinnistul ehitamiseks loa andmise hetkel asuda „olemasoleva elamu õuemaad“. Seega polnud vastustajal alust lähtuda Tuultepesa maaüksuse osas ehitusteatise aktsepteerimisel ja Kapteni maaüksuse osas ehitamist lubava haldusakti andmisel sellest, et kummalegi kinnistule ehituskeeld ei laiene. Kuna praegusel juhul ei asu uued ehitised olemasoleva elamu õuemaal ehk LKS § 38 lg 4 p-s 1 sätestatud erandi esimene eeldus on täitmata, pole tarvis asuda täiendavalt kontrollima, kas uued ehitised jääksid veekaitsevööndisse või mitte. Ehituskeeld kohaldub mõlema kinnistu osas eeltoodust sõltumata. Kokkuvõttes ei esinenud praegusel juhul ka ühtegi LKS-s ammendavalt loetletud erandjuhtu, mis võimaldanuks ehituskeeluvööndisse ehitamist.
15.Vaidluse lahendamisel pole tähtsust kolmanda isiku väitel, et Tuultepesa maaüksuse ostmise eesmärgiks oli see hoonestada ning kinnistu enampakkumise tingimuste järgi sai maa sihtotstarvet muuta ja DP-ga ehitusõiguse määrata. Eeltoodu ei tähenda, et vastustaja võis ehitamiseks õiguse anda kehtivas LKS-s sätestatud reegleid eirates. Ka ei ole kohane kolmanda isiku väide, et ehitusprojektid ja -load järgivad kõiki keskkonnanõudeid ega ohusta keskkonda. Ehituskeeluvöönd aitab tagada ranna ja kalda kaitse eesmärkide saavutamise, milleks on rannal või kaldal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal 7(8)
3-24-1220
vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine (LKS § 34). Seda, kas kavandatav ehitis on kooskõlas eelmärgitud eesmärgiga või mitte, on pädev hindama KeA. Selleks, et õiguspäraselt oleks võimalik ehituskeeluvööndisse jääval maa-alal ehitada, tuleb vastavas ulatuses ehituskeeluvööndit eelnevalt vähendada. Ehituskeeluvööndi vähendamine LKS § 40 lg-te 3 ja 4 kohaselt on võimalik planeerimismenetluse kaudu KeA nõusolekul, milleks amet hindab kohalikult omavalitsuselt taotluse saamisel lõike 5 kohaselt keeluvööndi vähendamise vastavust §-s 34 sätestatud eesmärgile ja § 40 lg-s 1 sätestatule. Kuna kohalik omavalitsus lubas Tuultepesa ja Kapteni maaüksustel – Läänemere ranna ehituskeeluvööndis – ehitamist vastuolus LKS §-s 38 sätestatuga, ei saanud kolmandatel isikutel tekkida õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas (LKS § 38 lg 9).
16.Kokkuvõttes leiab kohus, et Lääne-Harju vald on õigusvastaselt lubanud püstitada Tuultepesa maaüksusele rannamaja ja Kapteni maaüksusele grillmaja. Kohus rahuldab KeA protesti ning tühistab Lääne-Harju Vallavalitsuse 27.09.2022 haldusakti (lubav) nr 2212996/01748 ning kohustab vastustajat viima läbi riiklik järelevalve 09.08.2023 ehitusteatise nr 2311201/16720 teavitatuks lugemisega lubatud ehitustegevuse suhtes.
17.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna KeA protest rahuldatakse, jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Kuna KeA-l ei ole väljamõistetavaid menetluskulusid tekkinud ja ta ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, jäävad KeA menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). Kolmandate isikute menetluskulud jäävad samuti nende enda kanda (HKMS § 108 lg 8).
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.