Avaldaja Osaühing Fioralisa (registrikood 10259302), lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin Puudutatud isik I Puruplast OÜ (registrikood 11409695), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Puudutatud isik II Eesti Vabariik (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu, registrikood 70004459), lepinguline esindaja: Jaana Hanikat Puudutatud isik III Aktsiaselts Harju KEK (registrikood 10029482) Puudutatud isik IV Lääne-Harju Vald (vallavalitsuse kaudu, registrikood 77000200), lepinguline esindaja Eha Kõiv Puudutatud isik V Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu, registrikood 70001490), lepinguline esindaja Ege 1
Stiina Järvmägi Puudutatud isik VI Elering AS (registrikood 11022625)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses menetlusosaliste poolt esitatud tõendid.
2.Tühistada Harju Maakohtu 12.09.2023 määrus osas, milles maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest Linnamäe tee 16 kinnistu (registriosa nr 9722802) igakordsele omanikule makstavaks tasuks 14,55 eurot aastas (määruse resolutsiooni p 3) ning määras, et Linnamäe tee 16 (registriosa nr 9722802) kinnistut koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Harju Maakonnas, Lääne-Harju vallas, Ohtu külas asuva kinnistu registriosa numbriga 2203202 (Tammeri, Tammermaa) igakordsel omanikul (osaliselt määruse resolutsiooni p 5).
3.Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata juurdepääsu kasutamise eest Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordse omaniku poolt Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule makstav aastane tasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 5000 eurot x võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, hetkel 11,15 %). Sellest tulenevalt on tasu suurus esimese poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga (käesoleva aasta esimese poolaasta eest tasu 278,75 eurot) ning teise poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. Muuta juurdepääsutasu maksmise tähtaega selliselt, et Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule ja Keila metskond 58 kinnistu igakordsele omanikule igaaastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates määruse jõustumisest. Tasu jooksva aasta eest tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tuleb tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
4.Rahuldada Puruplast OÜ määruskaebus osaliselt.
5.Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
6.Määruse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
5.1.Rahuldada Osaühingu Fioralisa avaldus.
5.2.Määrata, et Harju Maakonnas, Lääne-Harju vallas, Ohtu külas asuva kinnistu registriosa numbriga 2203202 (edaspidi Tammeri ja Tammermaa kinnistu) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale 11371 Keila-Ohtu teele üle järgmiste kinnistute:
2
5.2.1.Linnamäe tee 16 (registriosa nr 9722802), juurdepääsu pikkus 110 m, laius 3 m ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil tähistatud punase joonega;
5.2.2.Keila metskond 58 (registriosa nr 14582850), pikkus on 190 m, laius 3 m ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil tähistatud punase joonega.
5.3.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 5.2.1 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest Linnamäe tee 16 igakordsele omanikule makstav tasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 5000 eurot x VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, hetkel 11,15 %). Sellest tulenevalt on tasu suurus esimese poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga (käesoleva aasta esimese poolaasta eest tasu 278,75 eurot) ning teise poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. Tasu tuleb Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tasuda Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates määruse jõustumisest. Tasu jooksva aasta eest tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tuleb tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
5.4.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 5.2.2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest Keila metskond 58 kinnistu igakordsele omanikule makstavaks tasuks 0,86 eurot aastas, mis tuleb Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tasuda Keila metskond 58 kinnistu igakordsele omanikule iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates määruse jõustumisest. Tasu jooksva aasta eest tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tuleb tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
5.5.Määrata, et kohtumääruse resolutsiooni punktis 5.2.2 nimetatud Keila metskond 58 kinnistut koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul.
5.6.Kohustada Puruplast OÜ-d andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9722802 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 2203202 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-23-2618 tehtud kohtulahendile.“
5.7.Kohustada Eesti Vabariiki Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 14582850 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 2203202 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-23-2618 tehtud kohtulahendile.“
5.8.Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud plaan.
5.9.Jätta maakohtu menetlusega seonduvad menetluskulud avaldaja kanda. Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata kulude puudumise tõttu.
5.10.Jätta määruskaebemenetlusega seonduvad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. 3
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
Avaldus
1.Osaühing Fioralisa (avaldaja) on Harju Maakonnas, Lääne-Harju vallas, Ohtu külas asuva kinnistu (registriosa nr 2203202) omanik. Kinnistu koosneb kahest külgnevast katastriüksusest: a) 209501:011:0350 nimetus Tammermaa, sihtotstarbega 60% mäetööstusmaa ja 40% tootmismaa; b) 43101:001:1169 nimetus Tammeri, sihtotstarbega 100% tootmismaa (Tammeri ja Tammermaa kinnistu). Avalikult kasutatavalt Linnamäe teelt (nr 11371) viib avaldaja kinnistule ajalooline tee, mis läbib Puruplast OÜ-le (puudutatud isik I) kuuluvat Linnamäe tee 16 kinnistut (registriosa nr 9722802) ning Eesti Vabariigile (RMK kaudu, puudutatud isik II) kuuluvat Keila metskond 58 kinnistut (registriosa nr 14582850). Nimetatud tee on ainus olemasolev juurdepääsutee avaldaja kinnistule saamiseks. Puudutatud isik I ei ole andnud avaldajale nõusolekut tee kasutamiseks. Olemasolev ajalooline juurdepääsutee on kõige mõistlikum võimalus avaldaja kinnistule saamiseks. Lõunast piirneb avaldaja kinnistu teedeta metsaalaga ning tee rajamine oleks äärmiselt ebamõistlik nii tee ehituse kulude kui metsa raadamise vajaduse tõttu. Läänest piirab avaldaja kinnistule juurdepääsu raudtee, samuti puuduvad lääne küljel juurdepääsuteed. Põhjast külgneb avaldaja kinnistu Aktsiaseltsi Harju KEK (puudutatud isik III) kinnistuga (registriosa nr 13452702), läbi mille oleks juurdepääs teoreetiliselt võimalik, kuid see nõuaks uue tee rajamist. Taotletav juurdepääsutee algaks Linnamäe tee 16 kinnistul asuva tee ristmikust, kulgeks seal mööda 117 m pikkust olemasolevat teed kuni tee ristumisega puudutatud isikule II kuuluva kinnistu piiriga. Seejärel kulgeks juurdepääsutee edasi mööda 186 m pikkust puudutatud isikule II kuuluvat teed kuni ristumiseni avaldajale kuuluva kinnistu piiriga. Puudutatud isikule I kuuluva kinnistu koormamine juurdepääsuga ei vähenda kinnisasja väärtust, sest kinnisasjal on tee olemas ja tee kasutamine avaldaja poolt ei oleks omanikule ei koormav ega häiriv. Avaldaja taotleb õigust kasutada juurdepääsuteed tähtajatult, piiranguteta ning ööpäevaringselt, sh veokitega. Avaldaja on nõus tasuma proportsionaalse osa teenivate kinnisasjade iga-aastasest maamaksu määrast. Avaldaja on valmis hooldama puudutatud isiku II kinnistul asuvat teed ja tasuma 4
puudutatud isiku I kinnistul asuva tee hooldamise kulu vastavalt kohtu poolt määratud proportsioonile. Alternatiivselt palub avaldaja määrata juurdepääs enda kinnisasjale kohtu äranägemisel. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isiku I seisukoha kohaselt kuulub talle tee nr 587, mis on ainus olemasolev ligipääsutee avalikult kasutatavalt Linnamäe teelt tema kinnistul asuvate tööstushooneteni. Nimetatud tee ristub teega nimetusega „muu tee“, mida avaldaja nimetab ajalooliseks teeks. Viidatud ajalooline tee on tegelikkuses pinnakattega 3 m laiune võsastunud metsarada, mis on läbitav jalgsi või maasturiga ning on raskeveokitele läbipääsmatu. Tee ei ole kasutamiskõlblik avaldaja soovitud viisil ning on seega võrdne muude rajamist nõudvate juurdepääsuvariantidega. Taotletav tee on võimalikest variantidest kõige pikem ligipääsutee avaldaja kinnistuni. Avaldaja plaanib oma kinnistut kasutada turba kaevandamiseks, kuid raskeveokitega liiklemine taotletud teel ei ole selle seisukorra tõttu võimalik. Lõuna küljest uue tee rajamine on kõige mõistlikum variant, kuna ei jääks häirima puudutatud isikute I ja III tegevust ning võimaldaks avaldajal uut teed soovitud tingimustel kasutada. Üks võimalikest variantidest on ka juurdepääsutee rajamine Tööstuse tänava poolt hoonestamata Tööstuse tn 11 kaudu, mis on kõige lühem juurdepääsutee avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja väited alternatiivsete teede ehituse suurtest kuludest ei ole veenvad, kuna tee tuleb rajada igal juhul kõikide variantide puhul. Avaldaja kulude kokkuhoid ei põhjenda puudutatud isiku I kinnistule kitsenduste seadmist ja talle lisakohustuste ning -vastutuse tekitamist. Taotletud tee on puudutatud isiku I ainus ligipääsutee oma kinnistule. Teekasutusõiguse andmine häiriks ja koormaks oluliselt puudutatud isiku I aastatega väljakujunenud logistilisi lahendusi, vähendaks kinnisasja väärtust ning pärsiks ettevõtte arendamise perspektiive tulevikus.
3.Puudutatud isik II tõi välja, et ametlikult Keila metskond 58 kinnistul ühtegi teed ei asu ning juurdepääsuks tuleb avaldajal tee rajada. Juhul, kui juurdepääsuõigus määratakse üle puudutatud isiku II kinnisasja, on puudutatud isik II nõus kinnistut koormama reaalservituudiga õigusaktides sätestatud tingimustel.
4.Puudutatud isiku IV seisukoha kohaselt puudub vallal ülevaade tee seisundi kohta. Linnamäe tee 16 kinnisasjal asuv tee on eratee ning vallal puudub huvi seda avalikku kasutusse määrata. Praegusel juhul on põhjendatud Linnamäe tee 16 kinnisasjal asuva olemasoleva avalikult kasutatavalt teelt mahasõidu kasutamine. Kuna Linnamäe tee 16 kinnisasja puhul ei ole tegemist elamumaa ega õuealaga, siis ei saa olemasoleva tee kasutamine olla koormav. Puudutatud isikul IV ei ole avalduse osas vastuväiteid.
5.Puudutatud isik V esitas vastusena kohtunõudele seisukoha selle osas, millistel tingimustel oleks võimalik rajada Keila-Ohtu teelt (registriosa nr 12410250) mahasõit Keila metskond 57 kinnistule. Puudutatud isik V tõi välja, et puudutatud isiku V ja puudutatud isiku II vahel on 25.06.2021 sõlmitud ristumiskohtade ehitamise leping Keila metskond 57 kinnistule juurdepääsuks projekteeritud asukohta (tee CE123), mille alusel on väljastatud ka tingimused ristumiskoha ehitamiseks. Seega tuleb antud ristumiskohast lahendada ka juurdepääs Keila metskond 57 kinnistule. Puudutatud isik V nimetas seisukohas lepingus välja toodud tingimused ristumiskoha ehitamiseks. 5
6.Puudutatud isik VI esitas vastusena kohtunõudele seisukoha selle osas, kas ja mis tingimustel oleks võimalik Keila metskond 57 kinnistul asuvat gaasitorustikku ületada sõidukitega (sh raskeveokitega).
MAAKOHTU MÄÄRUS
7.Maakohus rahuldas avalduse ning määras, et: - Kinnistu registriosa numbriga 2203202 (Tammeri ja Tammermaa) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale 11371 Keila-Ohtu teele üle Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute. - Juurdepääsu kasutamise eest Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule makstavaks tasuks on 14,55 eurot aastas, mis tuleb Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tasuda Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule iga aasta 1. juuliks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates kohtulahendi jõustumisest. - Juurdepääsu kasutamise eest Keila metskond 58 igakordsele omanikule makstavaks tasuks on 0,86 eurot aastas, mis tuleb Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tasuda Keila metskond 58 kinnistu igakordsele omanikule iga aasta 1. juuliks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates kohtulahendi jõustumisest. - Kinnistuid koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul. - Puudutatud isik I kohustub andma tahteavalduse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9722802 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 2203202 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-23-2618 tehtud kohtulahendile.“ Asendada Puruplast OÜ tahteavaldus kohtumäärusega. - Puudutatud isik II kohustub andma tahteavalduse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 14582850 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 2203202 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-23-2618 tehtud kohtulahendile.“ Asendada Eesti Vabariigi tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
7.1.Maakohus leidis, et puudub vaidlus, et avaldaja omandisse kuuluvale kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.
7.2.Maakohus analüüsis nelja võimalikku alternatiivset lahendust juurdepääsu määramiseks.
7.2.1.Esimese juurdepääsu määramise alternatiivina läbiks juurdepääsutee läbiks Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistuid avalikult kasutatavale 11371 Keila-Ohtu teele. Maakohus asus seisukohale, et juurdepääs tuleb selliselt määrata. Juurdepääsutee määramine nimetatud viisil riivab küll Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute omanike huve, kuid juurdepääs on kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik. Valdavas osas on seal liiklemist võimaldav tee juba praegu olemas. Avaldaja omandis olevatele kinnistutele on mööda viidatud rada pääsenud juba enam kui 15 aastat (Maa-ameti kaardirakenduse ajaloolistelt kaartidelt ei nähtu raja olemasolu 2002 aerolennu ortofotol, kuid nähtub raja olemasolu 2007 aerolennu ortofotol ja ka hilisematel aerolennu ortofotodel), mis tähendab, et tegemist on juba olemasoleva tavaga. Viidatud metsarada on tänaseks kohati küll kinni kasvanud, kuid vaatlusel nähtus, et autorada on aja jooksul tugevdatud erineva täitematerjaliga (ehituspraht või killustik või kivid) ning tee korrastamine ei eelda ülemäära suuri kulusid ega töid. Olemasoleva tee/raja taastamiseks ja kasutamiseks ei pea eemaldama ülemäära 6
palju haljastust ega rajatisi ning avaldaja ei pea tegema olulisi kulutusi täiesti uue tee rajamiseks. Viidatud juurdepääsuvariant on avaldaja hinnangul talle parim valik ning ta on nõus tee enda vajadusi arvestades ise välja ehitama. Keila metskond 58 kinnistu puhul jääb riive minimaalseks, kuna tegemist on täies ulatuses riigile kuuluva metsamaaga. Kinnistu omanik ei ole ka avaldusele vastu vaielnud. Ka Linnamäe tee 16 kinnistu puhul jääb riive mõõdukaks, kuna juurdepääs ei hakka kulgema kinnistul paiknevate hoonete vahelt ega kõrvalt, vaid hooneid ümbritseva aia tagant. Selliselt ei piira juurdepääsu seadmine puudutatud isiku I majandustegevust. Juurdepääsu seadmine ei välista senise logistilise korralduse edasikasutamist.
7.2.2.Põhjendatud ei ole määrata juurdepääsu teise ja kolmanda alternatiivi kohaselt, s.o Tööstuse tänavale üle Tööstuse 15 või 13 ja Haruraudtee R1 kinnistute. Neid variante avaldaja kinnistule juurdepääsemiseks ei kasutata ega ole kunagi kasutatud. Haruraudtee R1 kinnistul paikneb sügav kraav, mis kulgeb terves ulatuses avaldaja kinnistu põhjapiiril. Selleks, et jõuda Tööstuse 15 või 13 kinnistult avaldaja kinnistule, tuleks ehitada sild või truup ja rajada uus tee. See aga tähendab märkimisväärset kulu. Uue tee rajamine eeldaks suures koguses puude eemaldamist, kändude juurimist, (turba)pinnase täitmist, teekatte paigaldamist ning truupide rajamist, mis eeldatavasti kujuneks ebamõistlikult kalliks ning põhjustaks looduskeskkonna ebamõistlikku hävitamist ja kahjustamist. Lisaks on kehtestatud Tööstuse tn kinnistuid hõlmav Tööstuse tn 7, 7a, 7b, IDV I, IDV II maaüksuste ja lähila detailplaneering, milles on ette nähtud kraavi säilitamine ning Tööstuse 15 või 13 kinnistute märkimisväärses ulatuses hoonestamine tootmis- ja ärihoonetega. Arvestades eeltoodud planeeringut, ei samuti ole mõistlik juurdepääsu üle Tööstuse 15 või 13 kinnistute lahendada.
7.2.3.Põhjendatud ei ole juurdepääsu määramine ka neljanda alternatiivi kohaselt, s.o avalikult kasutatavale 11371 Keila-Ohtu teele üle Keila metskond 57 ja Keila metskond 58 kinnistute. Seda varianti avaldaja kinnistule juurdepääsemiseks ei kasutata ega ole kunagi kasutatud. Kinnistutel puudub tee, mis võimaldaks avaldaja kinnistule pääseda. Keila metskond 57 kinnistul paikneb Elering AS-ile kuuluv D kategooria gaasitorustik ning tee rajamiseks on Elering AS väljastanud tingimused. Selleks, et jõuda Keila metskond 57 ja Keila metskond 58 kinnistult avaldaja kinnistule, tuleks ehitada olemasolevale kraavile truup, paigaldada gaasitorusikule Elering AS-i kooskõlastusel ja järelevalvel betoonplaadid ja rajada turbapinnasega metsamaale uus tee ca 250 m ulatuses. See tähendab aga märkimisväärset kulu. Uue tee rajamine eeldaks suures koguses puude eemaldamist, kändude juurimist, (turba)pinnase täitmist, teekatte paigaldamist ning truubi ja betoonrajatiste rajamist, mis eeldatavasti kujuneks ebamõistlikult kalliks ning põhjustaks looduskeskkonna ebamõistlikku hävitamist ja kahjustamist. Transpordiameti viidatud ristumiskoht CE123, mida ehitab puudutatud isik II oma metsa majandamiseks, ei lahenda avaldaja kinnistu ligipääsu küsimust, kuivõrd ristumiskoht ehitatakse vaid gaasitrassini.
7.2.4.Eeltoodule tuginedes leidis maakohus, et avaldaja kinnistule tuleb juurdepääsutee määrata viisil, et juurdepääsutee pikkusega ca 300 m kulgeb üle Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute avalikult kasutatavale 11371 Keila-Ohtu teele määruse lisaks oleva plaani kohaselt. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed kasutada ka sõidukitega (sh veokitega), tuleb juurdepääsutee laiuseks määrata 3 m (veoki tavapärane laius on ca 2,5 m). Linnamäe tee 16 kinnistut jääb koormama seega juurdepääsutee pikkusega 110 m ja laiusega 3 m (servituudiala 7
pindala 330 m2) ja Keila metskond 58 kinnistut juurdepääsutee pikkusega 190 m ja laiusega 3 m (servituudiala pindala 570 m2). Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud punase joonega. Juurdepääs tuleb määrata üksnes Tammeri katastriüksuse piirini, kuivõrd Tammeri ja Tammermaa katastriüksused moodustavad ühe kinnisasja ning on seega mõlemad avaldaja omandis.
7.3.1.Maakohus viitas nõude alusena AÕS § 156 lg-le 1 Riigikohtu praktikale (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41 p-d 15.5-15.6). Juurdepääs tuleks määrata tasuta, kuivõrd tasu määramisega seotu on täielikult tõendamata.
7.3.2.Juurdepääsutasu tuleb määrata maa hindamise seaduse (MHS) § 81 esimese lause kohaselt, st kasutustasu on 3% maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Veebilehelt https://minu.kataster.ee/ on võimalik tuvastada, et 2022. a toimunud korralise maade hindamise tulemusel on Linnamäe tee 16 kinnistu väärtus (maksustamishind) 20 280 eurot (pindala 13 796 m2; ruutmeetri hind 1,47 eurot) ja Keila metskond 58 kinnistu väärtus (maksustamishind) 2661 eurot (pindala 52 300 m2; ruutmeetri hind 0,05 eurot). Linnamäe tee 16 kinnistule jääva servituudiala pindala on 330 m2, mistõttu on kasutustasu suuruseks 14,55 eurot aastas (1,47 x 330 x 3%). Keila metskond 58 kinnistule jääva servituudiala pindala on 570 m 2, mistõttu on kasutustasu suuruseks 0,86 eurot aastas (0,05 x 570 x 3%). Asjas pole esile toodud ega tõendatud, et maa maksustamishind ei vastaks turuväärtusele.
7.3.3.Juurdepääsu talumise tasu maksmise kohustus peab tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse (st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle). Avaldaja kinnistu igakordsel omanikul tuleb iga-aastane hüvitis tasuda alates kohtulahendi jõustumisest Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute igakordsetele omanikele hiljemalt
1.juuliks. Juhul, kui juurdepääsuteega ning selle eest makstava tasuga seotud asjaolud peaksid kardinaalselt muutuma, on menetlusosalistel õigus pöörduda avaldusega kohtusse.
7.4.Avaldaja kinnistul ei asu eluruume, kuid tegemist on tootmis- ja mäetööstusmaaga. Selleks, et tagada kinnistu sihtotstarbeline kasutamine, tuleb avaldajale juurdepääs määrata nii jalgsi kui sõidukitega. Vajalik ei ole sõidukite kaalupiirangu kehtestamine, kuna pooled ei ole sellisele vajadusele selgesõnaliselt viidanud ega asjakohaseid asjaolusid tõendanud. Põhjendatud ei ole täiendavalt reguleerida juurdepääsu kasutamise tingimusi, sh mitme ja milliste sõidukitega avaldaja juurdepääsuteed kasutada tohib, kuna juurdepääs on tarvilik avaldaja kinnistu otstarbeliseks kasutamiseks. Kuna puuduvad mõjuvad põhjused avaldajale juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, peab juurdepääs olema tagatud igal ajal. Juurdepääsuõigus hõlmab eelduslikult nii kinnisasja omanikku kui ka teisi kinnisasjal elavaid või seda omaniku nõusolekul muul viisil kasutatavaid isikuid. Juurdepääsutee hooldamise kohustus jääb avaldaja kanda.
7.5.Juurdepääsuõigus tuleb kanda kinnisturaamatusse märkusena. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 lg alusel tuleb Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistuomanike 8
7.6.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda, sest menetlus toimus tema huvides. Menetlusosalised tähtajaks menetluskulude nimekirju ei esitanud, mistõttu jättis maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramata. Määruskaebus
8.Puudutatud isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega määrata juurdepääs üle puudutatud isikule III kuuluva kinnistu või alternatiivselt üle puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute.
8.1.Puudutatud isik I leiab, et teised alternatiivsed juurdepääsuvõimalused on vähem koormavad.
8.1.1.Esimese alternatiivi (üle puudutatud isikutele I ja II kinnistute kulgev rada) osas on ekslik kohtu seisukoht, et tee rajamine ei eelda suuri kulutusi ja töid. Sarnaselt teiste alternatiividega on tegemist turbale rajatud pinnasteega, mis raskesõidukeid ei kanna. Kokku on puuduva teeosa pikkus 240 m ning see on kaalutud variantidest kõige pikem. Puudutatud isikule I kuuluval kinnistul kulgeb kavandatav juurdepääsutee üle kuivenduskraavile rajatud truubi, mille kandevõime ei ole piisav regulaarselt raskeveokitega kasutamiseks. Rajada tuleb tugevdatud sild või truup. 110 m ulatuses läheb tee üle puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja. Tee ei kulge piki kinnistu piiri ja poolitab selle kaheks. Teest lõunasse jäävat kinnistu osa pole enam võimalik sihtotstarbeliselt kasutada, sest see on liiga väike, et sellele oleks võimalik saada eraldi ehitusõigust.
8.1.2.Teise ja kolmanda alternatiivi puhul kulgeks juurdepääs üle puudutatud isikule III kuuluvate Tööstuse 13 või Tööstuse 15 kinnistute ning sellele järgnevalt vähem kui 10 m ulatuses üle puudutatud isikule III kuuluva Haruraudtee R1 kinnistu. Avalikult kasutatavalt Tööstuse tänavalt kuni Haruraudtee R1 kinnistuni kulgeb üle Tööstuse 15 kinnistu juurdepääs, mis on juba kaetud kõvakattega (asfaltkate) ja seda kasutab enda tarbeks raskeveokitega regulaarselt ka puudutatud isik III ise. Puudutatud isik III ei ole menetluses mingeid vastuväiteid esitanud. Puudutatud isiku III esindaja avaldas paikvaatlusel, et juhul kui avaldaja on nõus juurdepääsu eest tasuma mõistlikku kompensatsiooni, on lahendus III vastuvõetav. Kolmanda alternatiivi puhul oleks vaja rajada täiendav teelõik üksnes üle kitsa Haruraudtee R1 kinnistu kogupikkusega ca 9,7 m. Kuigi piki Haruraudtee R1 kinnistut kulgeb kuivenduskraav, millele tuleks juurdepääsuks rajada truup või sild, ei saa vastav asjaolu muuta juurdepääsutee rajamist kulukamaks, kui esimese või neljanda alternatiivi puhul. Viimaste puhul tuleks teed rajada sadu meetreid ning ühtlasi tuleks raskeveokite tarbeks samuti mõlemal juhul ehitada truup või sild üle kuivenduskraavi või tehnorajatise. On arusaamatu, kuidas saab majanduslikult otstarbekamana käsitleda alternatiivi, mille puhul on nõutavad ehitustööd kümneid kordi ulatuslikumad.
8.1.3.Ka neljas alternatiiv (üle puudutatud isikule II kuuluvate Keila metskond 57 ja Keila metskond 58 kinnistute) on vähem koormav kui esimene. Selle puhul kulgeks juurdepääsutee täielikult üle riigile kuuluvate kinnistute, mistõttu on kaasnev omandiõiguste riive minimaalne. 9
Asjaolu, et tee rajamisel tuleb 4x4 m betoonplaadiga kindlustada gaasitrassi ületuskoht, ei saa olla avaldajale koormavam, kui puudutatud isikule I kuuluval kinnistul asuvale kuivenduskraavile rajatud truubi kindlustamine. Ülesõidu rajamine üle olemasoleva gaasitrassi on vältimatult vajalik ka puudutatud isikule II endale, kuna ilma selleta puudub tal juurdepääs Keila metskond 58 kinnistule ja seega võimalus sellel asuvat metsa mõistlikul viisil majandada. Puudutatud isikul I puudub aga vajadus üle tema kinnistul asuva kraavi rajatud truubi kohandamiseks raskeveokitele. Neljanda alternatiivi puhul on juurdepääsutee osaliselt olemas juba rajatud teelõigu näol (kuni gaasitrassini). Ülejäänud c 250 m ulatuses tuleks tee välja ehitada, kuid vastav töö ei erine ei sisu ega mahu osas millegi poolest võrreldes esimese alternatiiviga. Kuna neljanda alternatiivi puhul kulgeb juurdepääsutee täielikult üle Eesti Vabariigile kuuluvate kinnistute, langeb ära ka küsimus ühekordsest ja/või perioodilisest hüvitisest. Seega oleks juurdepääsutee avaldajale kahtluseta soodsam ja kolmandate isikute õigusi vähem riivav, kui maakohtu määratud juurdepääsutee.
8.2.Maakohus ei selgitanud avaldajale arusaadaval viisil juurdepääsutee talumiskohustusega kaasnevat õigust nõuda riivega kaasnevat hüvitist. Kohus viitas ärakuulamisel küll vastavale uuele kohtupraktikale, kuid selgitas seejuures, et talumistasu tuleb välja mõista lähtuvalt maamaksu suurusest ning tegi menetlusosalistele ettepaneku esitada vastavad tõendid. Kuna kehtiv maamaks on puudutatud isikule I kuuluva kinnistu osas nii väike, et see ei kompenseeriks juurdepääsuteega kaasnevat vara väärtuse kaotust, ei näinud puudutatud isik I mõtet esitada maamaksu puudutavaid tõendeid. Edasine menetluse käik
9.Avaldaja ja puudutatud isik IV palusid jätta määruskaebuse rahuldamata. Ülejäänud menetlusosalised ei ole seisukohta esitanud.
10.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
11.Puudutatud isik I esitas ringkonnakohtule täiendavad tõendid ja seisukohad 16.09.2024, 25.11.2024, 07.02.2025 ning 03.03.2025.
11.1.Puudutatud isik I leiab, et juurdepääsu asukoha määramisel tuleb arvestada ka sellega, et mõni muu alternatiivne juurdepääs vähendaks koormatava kinnistu väärtust oluliselt vähem kui maakohtu seatud juurdepääs. Samuti oleksid negatiivsed mõjud alternatiivsete juurdepääsude puhul eeldatavasti väiksemad. Need asjaolud on välja selgitamata. Puudutatud isiku I sõnul on avaldaja seaduslik esindaja ka ise puudutatud isiku I seaduslikule esindajale avaldanud, et majanduslikult otstarbekam on rajada juurdepääs üle puudutatud isikule III kuuluva kõvakattega kaetud parkimisplatsi (alternatiiv III).
11.2.Puudutatud isik I esitas asjatundja arvamuse, mille kohaselt on Linnamäe tee 16 kinnistu turuväärtus 191 000 eurot. Juurdepääsuala trajektoorile jääb väravatagune parkimis- ja ladustamisala suurusega ca 210 m2 ning teeäärne parkimis- ja ladustamisala ca 125 m2, mille kasutamine on kinnistu omanikule juurdepääsu seadmise korral piiratud. Seega tekib Linnamäe tee 16 kinnistule negatiivne mõju ca 335 m2 ulatuses. Asjatundja hinnangul on kinnistu puhul keskmiseks pinnaühiku hinnaks 15 eurot/m2 ning juurdepääsu mõjuks tuleks arvestada ca 5000 eurot (335 m2 x 15) ning kinnisasja väärtus koos juurdepääsuga on seega 186 000 eurot. 10
11.3.Kaebaja kordab oma maakohtus esitatud väiteid truubi ebapiisavast kandevõimest. Kuigi avaldaja on märkinud, et on valmis truubi purunemise korral selle taastama, tooks see siiski kaasa olukorra, kus puudutatud isikul I puudub kuni truubi parandamiseni juurdepääs enda kinnistule ja sellega koos katkeb ka tema majandustegevus.
11.4.Puudututud isik I on toimiv ettevõte, mis tegutseb tööstuslike plastjääkide ümbertöötlemise valdkonnas ning viimased 8,5 aastat teeb puudutatud isik I aadressil Linnamäe tee 16 koostööd Eesti juhtivate plastitööstuse ettevõtetega. Seoses tootmismahtude suurenemisega käivad ettevalmistused tootmisbaasi suurendamiseks. Kinnistu koormamine juurdepääsuga on puudutatud isiku I jaoks koormav, kuna olemasolevate parkimis- ja ladustamisalade kasutusvõimalus kaob, tuleb otsida uusi lahendusi. Eksperthinnangus välja toodud servituudi mõju turuväärtusele on arvutatud ainult läbi tootmismaa pinnaühiku hinna, aga ei ole selge, kuidas lisakulusid hinnata.
12.Avaldaja esitas ringkonnakohtule täiendavad tõendid ja seisukohad 16.09.2024, 10.12.2024 ja 07.02.2025.
12.1.Avaldaja märkis, et maakohtu määratud juurdepääsuteel paikneb üks teetruup, mis ei asu puudutatud isiku I kinnistul. Juhul, kui truup amortiseerub või kaotab muul põhjusel kandevõime ning Linnamäe tee omanik ei taasta truupi või ei raja tugevdatud silda, on avaldaja kokkuleppel Linnamäe tee omanikuga valmis vastavad juurdepääsu tagamise kulud kandma.
12.2.Avaldaja leiab, et eksperdi poolt märgitud juurdepääsutee asukoht ei vasta kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud tee asukohale. Kui määruse kohaselt on tee pikkus puudutatud isiku kinnistul 100 m ja laius 3 m, siis eksperthinnangu kohaselt on tee pikkuseks 115,52 m. Erinevalt maakohtu määrusest on ekspert määranud juurdepääsu mööda teed nr 587 kuni selle tee täisnurga all ristumiseni teega nr 619838 ning selle tulemusena on ekspert konstrueerinud parkimis– ja ladustamisala mõõtmetega (5 m + 9 m) x 15 m= 210 m 2. Tegelikkuses määratud juurdepääsutee eksperdi poolt konstrueeritud nn parkimis- ja ladustamisala ei puuduta. Eksperthinnangust ei nähtu, kus eksperdi kirjeldatud teeäärne parkimis- ja ladustamisala suurusega 125 m2 paikneb ning mil viisil juurdepääsutee seda piirab või koormab, seega ei ole võimalik ka tasu suurust kindlaks määrata. Avaldaja juurdepääsuõigus ei saa häirida avaldaja väravahoone ja selle lähiümbruse kastust.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest Linnamäe tee 16 igakordsele omanikule makstavaks tasuks 14,55 eurot aastas (määruse resolutsiooni p 3) ning määras, et Linnamäe tee 16 kinnistut koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul (osaliselt määruse resolutsiooni p 5). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega määrab juurdepääsu kasutamise eest Linnamäe tee 16 igakordsele omanikule makstava tasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 5000 eurot x VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 11,15 %). Sellest tulenevalt on tasu suurus esimese poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga (käesoleva aasta esimese poolaasta eest tasu 278,75 eurot) ning teise poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. Samuti tuleb muuta juurdepääsutasu maksmise tähtaega selliselt, et Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule ja Keila metskond 58 11
igakordsele omanikule iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates määruse jõustumisest. Tasu jooksva aasta eest tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tuleb tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
14.Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel vastu menetlusosaliste poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendid.
15.Maakohus on praegusel juhul piisava põhjalikkusega analüüsinud kõiki võimalikke alternatiivseid juurdepääsuvariante, hinnanud tõendeid ning kaalunud menetlusosaliste huve. Maakohus leidis õigesti, et juurdepääs avalikult teelt avaldaja kinnistule on põhjendatud määrata üle Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute ning maakohtu diskretsiooni sekkumiseks puudub alus (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28).
15.1.Põhjendamatu on puudutatud isiku I väide, mille kohaselt oleksid teised juurdepääsu alternatiivid menetlusosaliste jaoks vähem koormavad. Üksnes rajatava tee pikkus ei tähenda, et tegemist on sobivaima variandiga. Maakohus tuvastas, et Haruraudtee R1 kinnistul paikneb sügav kraav ning selleks, et jõuda Tööstuse 15 või 13 kinnistult avaldaja kinnistule, tuleks ehitada sild või truup ja rajada uus tee. See omakorda eeldaks suures koguses puude eemaldamist, kändude juurimist, turbapinnase täitmist, teekatte paigaldamist ning truupide rajamist. Lisaks tuvastas maakohus vaatlusel, et Tööstuse 15 kinnistut eraldab avaldaja kinnistutest lisaks kraavile ka betoonsein. Kuigi maakohtu määratud juurdepääsu korral tuleb sõidukitega liiklemiseks samuti uus tee rajada, tuvastas maakohus paikvaatlusel, et tegemist on ajalooliselt kasutuses olnud metsarajaga, mis on küll kohati kinni kasvanud, kuid mida on aja jooksul tugevdatud erineva täitematerjaliga. Ka paikvaatluse protokollist (dtl 159) nähtub, et kuigi ala on võsastunud, on seal mingis ulatuses rada olemas. Seejuures on ka Linnamäe tee 16 kinnistul valdavas osas kasutatav tee juba olemas. Seega leidis maakohus, et juurdepääsutee rajamine üle Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute toob endaga kaasa väiksemas mahus ehitustöid ja keskkonnahäiringuid. Samadel kaalutlustel pidas maakohus liialt koormavaks ka uue tee rajamist Keila-Ohtu teele üle Keila metskond 57 ja Keila metskond 58 kinnistute (alternatiiv IV). Maakohus märkis, et seal puudub igasugune tee ning turbapinnasega metsamaale tuleks vajaliku tee rajamiseks ehitada olemasolevale kraavile truup, gaasitorusikule paigaldada Elering AS-i kooskõlastusel ja järelevalvel betoonplaadid, eemalda suures koguses puid ja kände, täita turbapinnast ning paigaldada teekatet. Puudutatud isiku I argument, mille kohaselt on alternatiiv IV vähem koormavam, kuna kinnistud kuuluvad riigile, ei muuda asjaolu, et uue tee rajamine on väga töömahukas ja ebaproportsionaalne. Maakohtu kaalutlused on järgitavad ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust asuda teistsugusele seisukohale. Kuigi puudutatud isiku I sõnul on avaldaja seaduslik esindaja talle avaldanud, et tema arvates oleks otstarbekam rajada juurdepääs hoopis üle Tööstuse 15 ja Haruraudtee R1 kinnistute, ei lükka see ümber avaldaja siinses menetluses esitatud seisukohti seoses tee rajamisega üle Linnamäe tee 16 ja Keila metskond 58 kinnistute.
15.2.Avaldaja taotletud asukohast juurdepääsu määramist ei välista asjaolu, et riigile kuuluval Linnamäe tee maal asub kuivenduskraavile rajatud truup. Kuigi puudutatud isik I on leidnud, et 12
truubi kandevõime ei ole piisav regulaarselt piiranguteta raskeveokitega kasutamiseks, nähtub tema selgitustest tema enda äritegevusega seoses, et teel sõidab (sh üle truubi) ka praegu pidevalt raskeveokeid (nt 07.02.2025 menetlusdokumendist nähtuvad fotod ja selgitused, dtl 387-390). Avaldaja on kinnitanud, et on nõus truubi amortiseerumise või purunemise korral kokkuleppel Linnamäe tee omanikuga vastavad juurdepääsu tagamise kulud kandma.
15.3.Määruskaebuse väidetele seoses puudutatud isiku I kinnistu väärtuse vähenemisega võtab ringkonnakohus seisukoha tasu määramisel.
16.Põhjendatud on kaebaja seisukoht, et juurdepääsu määramise tõttu võib tema kinnisasja väärtus väheneda ja see tuleb talle hüvitada.
16.1.Riigikohus on selgitanud, et nimetatud juhul tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele ning kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5).
16.2.Kadri Pohlaku eksperthinnangu (dtl 305-362) alusel tuvastab ringkonnakohus, et Linnamäe tee 16 kinnisasja väärtust mõjutab juurdepääsu seadmise korral parkimis- ja ladustamisala kaotus 335 m2 ulatuses. Nimetatud alast 210 m 2 asub vahetult enne väravaid (5 m+9 m x15 m) ning 125 m2 näol on tegemist teeäärse alaga (50 m x 2,5 m, vt joonised dtl 336). Alade paiknemine nähtub ka puudutatud isiku I poolt esitatud kaardirakenduse väljavõtetest (dtl 382-383) ja fotodelt (dtl 386-390). Puudutatud isik I on põhistanud ja tõendanud, et tegemist on alaga, mida ta juurdepääsu määramise korral tavapärasel viisil (st parkimiseks ja ladustamiseks) enam kasutada ei saa. Puudutatud isik I on selgitanud, et tavapäraselt pargivad sõidukid värava taga ja tee ääres, samuti toimub aladel kauba ladustamine. Puudutatud isiku I selgituste kohaselt on tavapärased juhtumid, kus hoovisisene plats on teise veoauto poolt hõivatud ning saabuv veoauto peab ootama pikka aega värava taga. Samuti võib veoauto saabuda liiga varasel või hilisel ajal ning väravate taga tööliste saabumist või järgmist tööpäeva ootama jääda. Puudutatud isiku I sõnul on ette tulnud kus järjekorras seisavad mitu veoautot korraga. Teeäärse ja väravataguse ala kasutamine parkimiseks nähtub ka maakohtu paikvaatluse protokollist (dtl 157-158). Põhjendamatu on avaldaja väide, et asjatundja arvamuse ja puudutatud isiku I poolt esitatud selgituste ja fotode põhjal ei ole võimalik järeldada, kus täpselt viidatud parkimis- ja ladustamisala paikneb. Puudutatud isik I on veenvalt selgitanud, et suuremate sõidukitega Linnamäe tee 16 kinnistul asuvat teed läbides ei ole seda võimalik teha selliselt, et sõiduki pöörderaadius väravatagusele alale ei ulatuks ning parkimis- ja ladustamisalaga ei kattuks. Kui maakohtu määruse lisaks oleval skeemil kulgeb juurdepääsutee puudutatud isiku I värava tagant mööda n.-ö diagonaalis (mitte täisnurkselt nagu see on märgitud asjatundja arvamuses), siis tegelikkuses on tegemist ühe ja sama teega ning suuremate sõidukite või nt järelkäruga liigeldes mõjutab see ka väravatagust ala (vt nt asjatundja arvamuses sisalduvad fotod, dtl 335). Maakohus on ka määruse resolutsioonis märkinud, et määruse lisaks oleval plaanil on tähistatud juurdepääsu ligikaudne asukoht. Puudutatud isik I on joonisel kujutanud, milline on 3 m laiune n.-ö teekoridor tegelikkuses (vt skeem dtl 383). Kuna tegemist on sisuliselt ühe alaga, ei ole seda võimalik ega põhjendatud osadeks jagada ega määrata, milline osa konkreetselt on juurdepääsuks mõeldud ala ning milline mitte. 13
Teeäärse parkimis- ja ladustamisala kohta on puudutatud isik I selgitanud, et arvestades tee laiust ja kurvilisust, on selge, et nt raskeveok ei pääse tee ääres parkivast sõidukist mööda. Puudutatud isik I on esitanud selle kohta foto, kust nähtuvad veoauto jäljed ning parkimisala laius (dtl 388). Kuigi avaldajale peab olema tagatud juurdepääs 3 m laiuselt ning tee on tegelikkuses laiem, ei ole see siiski piisavalt lai, et tee ääres saaks sõidukeid (sh veoautosid) parkida ja vajadusel kaupa ladustada ning samaaegselt suurema sõidukiga sealt mööda sõita. Seega on ka selles osas puudutatud isiku I väited usutavad ja põhjendatud. Kokkuvõttes ei saa puudutatud isik I juurdepääsu tõttu kasutada 335 m2 suurust osa oma kinnistust.
16.3.Kuigi puudutatud isik I leidis määruskaebuses, et juurdepääsutee poolitab tema kinnistu kaheks eraldiseisvaks osaks ning see vähendab kinnistu väärtust, on asjatundja arvamuse kohaselt selle negatiivne mõju marginaalne. Arvamuse kohaselt on kinnistu kasutatav eelkõige tootmismaana ning ka pärast servituudi seadmist on omanikul vastava ala kasutamine võimaldatud. Seetõttu ei arvesta ringkonnakohus tasu määramisel sellekohaste väidetega.
16.4.Asjatundja arvamuse kohaselt oli perioodil 01.2023–10.2024 Keila linna hoonestamata tootmismaa keskmine hind 17,81 eurot/m2 ning Lääne-Harju vallas 14,94 eurot/m2. Selle põhjal leidis asjatundja, et hinnatava vara puhul tuleb keskmiseks pinnaühiku hinnaks arvestada 15 eurot/m2 ilma käibemaksuta. Eeltoodust tulenevalt hindas asjatundja kinnistule juurdepääsu seadmisega tekkivaks mõjuks ca 5000 eurot (15 eurot/m2 x 335 m2). Kuna hinnatava vara turuväärtuseks on 191 000 eurot, vähendab juurdepääsu seadmine kinnistu väärtust 5000 euro võrra ehk 186 000 euroni. Avaldajad ei ole nimetatud hinnanguid ja arvestamismetoodikat vaidlustanud. Ringkonnakohtul puudub alus kahelda asjatundja arvamuses esitatud andmetes ja hinnangutes. Seega tuleb asjatundja poolt tuvastatud andmed tasu määramisel aluseks võtta. Riigikohtu juhiste kohaselt (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) tuleb kinnisasja väärtuse vähenemise korral kasutada juurdepääsu tasu määramisel järgmist valemit: juurdepääsutasu igaaastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev. Sellest tulenevalt kujuneks iga-aastase juurdepääsutasu makse suuruseks 5000 eurot x VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär, milleks hetkel on 11,15% (8 % + 3,15 %, vt https://www.eestipank.ee/volasuhete-intressimaar). Intressimäär muutub iga aasta 1. jaanuaril ja 1. juulil. Seega tuleb tasu arvestada eraldi esimese ja teise poolaasta osas. Tasu suurus esimese poolaasta eest on 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga (käesoleva aasta esimese poolaasta eest tasu 278,75 eurot) ning teise poolaasta eest 2500 eurot x VÕS § § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. Arvestades, et Linnamäe tee 16 kinnistu kasuks määratava tasu suurus indekseeritakse kahel korral aastas ning et juurdepääsutasu tuleb üldjuhul tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.2) on põhjendatud muuta tasu maksmise tähtaega selliselt, et Tammeri ja Tammermaa kinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt
31.detsembriks. Sellest tulenevalt on selguse ja tasu maksmise tingimuste ühetaolisuse huvides põhjendatud määrata sama tähtaeg ka Keila metskond 58 kinnistu igakordsele omanikule 14
makstava tasu osas. Kuna tasu tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates määruse jõustumisest, tuleb lisaks määrata, et tasu jooksva aasta eest tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning avaldajal tuleb see tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Kuna Linnamäe tee 16 kinnistu igakordsele omanikule makstav tasu hõlmab endas ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest, tuleb tühistada maakohtu määrus ka osas, milles maakohus määras, et Linnamäe tee 16 kinnistul asuva juurdepääsutee hooldamise kohustus jääb avaldaja kanda.
17.Seoses määruskaebuse osalise rahuldamisega jäävad määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Kuigi ringkonnakohus rahuldas puudutatud isiku I taotluse juurdepääsutasu määramiseks ning puudutatud isik I on kandnud asjatundja arvamuse saamisega seonduvalt täiendavaid menetluskulusid, on õiglase tasu määramine puudutatud isiku I enda huvides. Analoogsete asjaoludega vaidluses on jätnud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ka Riigikohus oma 13.12.2023 lahendis tsiviilasjas nr 2-18-12098. (allkirjastatud digitaalselt)
15
16
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.