EZ hagi MK ja SK vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.01.2017, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.04.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
MK ja SK apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
4500 eurot
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja EZ (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja I MK (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II SK (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat Indrek Naur ja advokaat Annika Tõlgo
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 21.04.2016 otsus muutmata, täiendades otsuse põhjendusi.
2.Jätta MK ja SK apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta rahuldamata vastustaja EZ taotlus vea parandamiseks maakohtu otsuses.
4.Maakohtu menetluskulud jäävad 75 % ulatuses kostjate ja 25 % ulatuses hageja kanda, poolte ringkonnakohtu menetluskulud jäävad solidaarselt MK ja SK kanda.
5.Ringkonnakohtus hüvitatavate menetluskulude puudumise tõttu ringkonnakohus hüvitatavaid menetluskulusid kindlaks ei määra. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva
jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.EZ (hageja) esitas 22.01.2015 Harju Maakohtule hagi MK ja SK (kostjad) vastu, paludes tuvastada kostjate poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisus ja välja mõista kostjatelt solidaarselt kolme kuu üür 4500 eurot ja viivis 1500 eurot.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 19.04.2014 eluruumi üürilepingu, mille alusel kostja I ja kostja II asusid kasutama hageja eramut asukohaga Sadama tee 12, Viimsi vald. Üürileping sõlmiti tähtajaga 2 aastat, kehtivusega kuni 30.04.2016. Üürnik kohustus tasuma igakuiselt üüri summas 1500 eurot. Pooled leppisid kokku, et üürnikuga koos elav täisealine isik kannab üürnikuga solidaarset varalist vastutust lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest (lepingu p 3.4.). Pooled leppisid kokku võimaluses tähtajaline üürileping lõpetada ennetähtaegselt, teatades sellest teisele poolele e-kirja teel 3 kuud ette (lepingu p 7.2.1; 7.2.2).
3.26.11.2014 teatas kostja I hagejale, et seoses kõrval asuval krundil alanud ehitustöödega on kostjad sunnitud otsima uue elukoha. Kostjad andsid üürilepingu objektiks olnud eramu valduse hagejale üle 05.12.2014 ja esitasid hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 05.12.2014 seoses kõrval asuval krundil alustatud ehitustöödega, mis rikuvad kostjate pere privaatsust ja rahu.
4.Ehitustegevus naaberkinnistul ei ole asjaolu, mille alusel saaks üürilepingu erakorraliselt lõpetada. Kostjaid teavitati enne üürilepingu sõlmimist, et naaberkinnistu on olnud müügis. Iga mõistlik inimene saab ette näha, et tühjalt seisval elamumaal võib alata mingil ajahetkel ehitustegevus. Põhjendatud ei ole kostjate väide, et hageja pidi olema teadlik ehitustegevuse algusest juba enne üürilepingu sõlmimist. Kuna naaberkinnistu osteti alles 2014. a suvel, ei saanud hageja üürilepingu sõlmimise ajal omada mingit konkreetset teavet ehitustegevuse algusest. Üürilepingu esemeks oleva kinnistu omanik IV andis küll kooskõlastuse naaberkinnistu ehitusprojektile 21.10.2014, kuid siis ei olnud teada, millal täpselt võiks ehitustegevus alata. Kostjad ei väljendanud üürilepingu sõlmimisel erihuvi, et üüritava eramu naabruses ei hakkaks toimuma ehitustegevust, seega ei saa kostjad sellisele asjaolule üürilepingu ülesütlemisel tugineda.
5.Naaberkinnistu omanikult saadud teabe kohaselt on ehitustegevus planeeritud lõppema 2015. a kevadel, mis arvestades üürilepingu 2-aastast tähtaega (kuni 30.04.2016) ei ole ebamõistlikult koormav. Naaberkinnistu omaniku 21.02.2015 e-kirjast selgub, et ehitusega alustati 18.11.2014. Tööde tegemise aeg oli kell 9.30-15.30, nädalavahetustel ehitust ei toimunud. Puid võeti maha elektrisaega ja vundamendi auku kaevati väikese linttraktoriga, kuna see teeb vähem müra. Vundamendiaugu kaevamine ja killustikuga täitmine lõppes 04.12.2014, siis algas penoplasti panek ja see ei tekitanud müra.
2(9)
Üürniku talumiskohustuse hindamisel tuleb lähtuda mh Viimsi valla avaliku korra eeskirjast 6, mille § 3 p 8 kohaselt on piirangud müra tekitamisele ajavahemikul 22:00-07:00 ning pühapäeviti. Neid piiranguid järgis naaberkrundi ehituse teostaja täpselt.
6.Üürilepingu esemeks olev eluruum vastab jätkuvalt lepingus kokkulepitule ning kostjatel ei olnud piiratud eluruumi kasutamine. Kuna kostjatel olid üürilepingu sõlmimise ajal alaealised lapsed ning kostja nõustus üürilepingut sõlmima olukorras, kus hagejate kinnistut eraldas naaberkinnistust hekk, on kostjate väited piirdeaia puudumise osas asjakohatud. Kostjad ei ole kordagi pöördunud hageja poole palvega püstitada piirdeaed.
7.Üürilepingu ülesütlemisel saaksid rohkem kahjustada hageja huvid kui kostjate huvid, sest hageja elab Brasiilias ja tema võimalused leida kiiresti eluruumile uus üürnik on piiratud. Samuti on kahjulik jätta eramu talvel kütteta.
8.Sissenõutavaks muutunud viivis on 02.03.2015 seisuga kokku 2295 eurot, millest hageja taotleb 1500 euro välja mõistmist.
9.Hageja ei nõustunud kostjate vastuhagiga ja palus jätta selle rahuldamata. Üürileping ei ole lõppenud. Hagejal puudub tasaarvestatav rahaline kohustus kostjate ees. Hageja on õigustatud jätma kostjate makstud tagatisraha endale vastavalt üürilepingu punktile 7.4, mis sätestab, et juhul kui üürnik soovib lepingu lõpetada enne 30.04.2015, kuulub tagatis üürileandjale. Üürilepingu säte ei ole tühine VÕS § 275 alusel, sest seadus ei välista eluruumi üürnikult kahju hüvitamise nõudmist. Kostjate poolt üürilepingu ülesütlemine enne aasta möödumist lepingu sõlmimisest toob üürileandjale kaasa kahju, mis tuleneb sellest, et lühemaajalisest üürilepingust tulenev igakuine üüritulu oleks olnud suurem kui pikemaajalisest lepingust tulenev igakuine üüritulu. Põhjendatud ei ole kostjate seisukoht, et 3 kuuline üürilepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg peab kehtima ainult tähtajatu üürilepingu puhul ning muu kokkulepe on üürnikku ebamõistlikult kahjustav. Pooled võivad kokku leppida ka eluruumi tähtajalise üürilepingu ülesütlemise võimaluses etteteatamistähtaega järgides, eeldades, et seda ei tehta üürniku kahjuks. Üürilepingu punktis 7.2.1 sätestati üürniku õigus sõltumata põhjusest öelda tähtajaline üürileping üles igal ajal 3 kuud ette teatades, mis ei ole üürnikku kahjustav, kuna on soodsam võlaõigusseaduses tähtajalist eluruumi üürilepingut puudutavast sättest, mis ei võimalda mõjuva põhjuseta tähtajalist üürilepingut enne tähtaja saabumist lõpetada. Kostjate vastuväited ja põhjendused
10.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta hagi rahuldamata. Ühtlasi esitasid kostjad vastuhagi, milles palusid hagejalt välja mõista võlgnevuse 1500 eurot või, alternatiivselt, arvestada kostjate tasaarvestusavaldust 1500 euro ulatuses ning vähendada viivist mõistliku suuruseni. Kostjad palusid jätta menetluskulud hageja kanda.
11.Kostjate vastuväite kohaselt peaks vastavalt VÕS §-le 312 lg-le 1 3-kuuline lepingu ennetähtaegselt üles ütlemise etteteatamistähtaeg kehtima juhul, kui tegemist on tähtajatu üürilepinguga. Üürilepingu punktis 7.2.1 sätestatud etteteatamisaeg on üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe VÕS § 275 mõistes.
12.Kostjatel oli mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest naaberkrundil alustatud ehitustööd rikkusid kostjate perekonna privaatsust, turvalisust ja rahu ning muutsid igapäevaelu talumatuks. Kostjatel on 3 alaealist last, keda ei olnud võimalik omapead eramust aeda lasta, sest eramu ümber puudus tavapärane aed (piirete kujul) ning lapsed võisid ehitusobjektile
3(9)
sattuda. Kostjatel ei olnud võimalik üürilepingut jätkata, sest elukohta otsides arvestati just sellega, et Rohuneemes on rahulik ja lastesõbralik ümbrus. Kuivõrd kostjatel oli alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, siis puudus vajadus etteteatamistähtaja järgimiseks.
13.Hageja ei teavitanud kostjaid võimalikust naaberkinnistul toimuma hakkavast ehitustegevusest enne üürilepingu sõlmimist. Lepingu eesmärki arvestades (kasutada eramut koduna pere jaoks, kellel on 3 alaealist last) pidi hageja aru saama, et kostjatel on oluline huvi selle vastu, millised on eramu vahetus läheduses asuvad naabrid, kas tegemist on lärmaka rajooniga ning kas vahetus läheduses võidakse alustada ehitustöödega. Hageja andis oma kooskõlastuse naaberkinnistu ehitusprojektile, seega pidi hageja olema teadlik ehitustegevuse algusest juba enne üürilepingu sõlmimist. Kui kostjad oleks säärasest häirivast asjaolust teadnud, siis ei oleks nad üürilepingut sõlminud.
14.Vastuhagi kohaselt on kostjad vastavalt üürilepingu punktile 4.10 tasunud hagejale tagatisraha 1500 eurot ning üürilepingu punkti 5.2.3 kohaselt kohustus hageja tagastama tagatisraha hiljemalt lepingu lõppemisele või lõpetamisele järgneva kalendrikuu 25. päevaks, juhul kui üürnikul ei ole jäänud üürileandja ees võlgnevusi. Lepingu punkt 7.4, mille kohaselt, juhul kui üürnik soovib lepingu lõpetada enne 30.04.2015, kuulub tagatis üürileandjale, on tühine, sest tagatisraha ei või endale jätta muul kui VÕS § 308 märgitud juhul. Kuna üürnikel ei ole üürileandja ees üüri- või kommunaalkulude võlgnevusi, mis oleks tekkinud enne üürilepingu lõpetamist, oleks üürileandja pidanud tagatisraha summas 1500 eurot üürnikele tagastama.
15.Juhuks, kui kohus leiab, et hageja nõue kolme kuu üüri väljamõistmiseks summas 4500 eurot on põhjendatud, esitasid kostjad tasaarvestamise avalduse hageja nõude 1500 euro ulatuses tasaarvestamiseks kostjate tagatisraha nõudega.
16.Kooskõlas VÕS §-dega 113 lg 8 ja 162 palusid kostjad, et kohus vähendaks tasumisele kuuluvat viivist mõistliku suuruseni. Viivise protsent 1 % päevas õigeaegselt tasumata summalt on ebamõistlikult suur, tavapärane on 0,25 % päevas. Maakohtu otsus ja põhjendused
17.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhinõude 3000 euro ulatuses ja viivise 1500 eurot. Kostjate vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus 75% ulatuses kostjate kanda ja 25% ulatuses hageja kanda, mõistes kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja menetluskulud 889,88 eurot ning hagejalt solidaarselt kostjate kasuks 459 eurot ning viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud korras.
18.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled eelkõige kostjate erakorralise üürilepingu ülesütlemise aluse esinemise üle. Kostjad nimetavad lepingu lõpetamise mõjuva põhjusena seda, et kõrvalasuval krundil üürilepingu kestel alustatud ehitustööd ei sobinud kokku kostjate ootusega rahulikust, turvalisest ja privaatsest elukohast. Kuigi kostjate esitatud asjaolud võivad tingida kostjate soovi üürilepingu lõpetamiseks ja uue elukoha leidmiseks, sest ehitustegevus võib olla mürarikas ja vahetus läheduses asuvaid elanikke häiriv, ei saa siiski igasugune üürniku sisemine motivatsioon üürilepingu lõpetamiseks olla mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Lepingu erakorralise ülesütlemise põhjus peab olema küllalt erakordne, st ettenähtamatu ja tavapäratu ning seejuures kaaluma üles teise poole huvid lepingu jätkamiseks. Ehitustegevust kui sellist ei saa asustatud piirkonnas üldjuhul pidada erakordseks ega ettenähtamatuks, sest see on tavapärane inimtegevus.
4(9)
Arvestades tunnistaja TP kohtuistungil antud ütlusi (tl 120), oli tegemist tavapärase eramu ehitusega. Ehitustegevus ei kestnud eelduslikult väga kaua ning kõige mürarikkamad tööd, nagu vundamendi augu kaevamine ja killustiku tihendamine, kestsid sisuliselt vaid 2 nädalat. Üldjuhul peab nii üürnik kui omanik taluma naaberkrundil toimuvat tavapärast ehitustegevust, ilma seesuguse talumiskohustuseta muutuks elu kaasaegses ühiskonnas komplitseerituks. Huvide kaalumisel tuleb arvestada, et üürileandjal oli tavapärane majanduslik huvi lepingu kestmise vastu ning kuivõrd üürileandja oli füüsiline isik, kes ei tegutsenud oma majandus- või kutsetegevuses, võis üürniku vahetumine põhjustada talle olulisi raskusi. Kostjate pettumus naaberkrundil alanud ehitustegevuse osas ei kaalu üle hageja majanduslikke huve ega õiguspärast ootust tähtajalise lepingu kehtivuse osas. Eelnevast tulenevalt puudus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kostjatel õiguspärane alus.
19.Vastavalt VÕS § 309 lg 1 esimesele lausele lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Pooled on kokku leppinud üürniku õiguses leping ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult vähemalt 3 kuud ette (lepingu p 7.2.1). Üürilepingu punkt 7.2.1 ei ole üürniku kahjuks kõrvalekalduv, sest sellega on laiendatud üürniku, mitte üürileandja õigusi ja selline õiguste laiendamine on kooskõlas VÕS § 309 lg-ga 3, mis keelab selgesõnaliselt vaid üürileandja õiguste laiendamise tähtajalise üürilepingu lõpetamise osas. Kostjatel puudus õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Siiski on kostjad 05.12.2014 hagejale esitatud avalduses selgelt väljendanud tahet üürileping lõpetada. Seega saab kostjate tehtud erakorralist ülesütlemisavaldust tõlgendada selliselt, et see väljendab ka tahet erakorralise ülesütlemise aluste puudumisel öelda leping üles korralisel alusel. Kuna pooled on kokku leppinud kostjate õiguses lõpetada leping kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides ja kostjad on esitanud viimase tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks 05.12.2014, siis lõppes üürileping 05.03.2015.
20.Kuna üürileping kehtis kuni 05.03.2015, siis on hagejal õigus nõuda nimetatud kuupäeva saabumiseni kostjalt üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse, sh üüri tasumist (VÕS § 108 lg 1). Pooltel puudub vaidlus selles, et kostjad ei tasunud alates üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamisest kuni üürilepingu lõppemiseni, s.t kolme kuu vältel üüri. Pooled on üüri tasu suuruseks leppinud 1500 eurot kuus. Seega on hagejal õigus nõuda üüri tasumist kokku 4500 euro ulatuses.
21.Kostjad on esitanud avalduse üüritasu tasaarvestamiseks kostjate poolt hagejale tasutud tagatisraha arvelt. Lepingu p-ga 4.10 on pooled lepingust tulenevate nõuete rahuldamiseks kokku leppinud kostja I kohustuses tasuda hagejale tagatisraha 1500 eurot. Lepingu p 7.4 kohaselt juhul kui üürnik soovib lepingu lõpetada enne 30.04.2015 kuulub tagatis üürileandjale. Kuna lepingu p-s 7.4 sisalduv üürileandja õigus tagatise endale hoidmiseks on seotud lepingu ennetähtaegse lõpetamisega ja lepingus ei ole viidatud kahju hüvitamisele, siis kannab see pigem karistuslikku eesmärki. Tegemist on sisuliselt leppetrahvi kokkuleppega, mis on VÕS § 334 lg 34 ja § 287 kohaselt tühine. Seega puudub hagejal alus üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise korral tagatise endale hoidmiseks muul põhjusel kui lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Eelnevast tulenevalt on kostjatel VÕS § 197 lg 1 alusel koosmõjus VÕS § 308 lg-ga 3 õigus hageja nõude 4500 euro tasaarvestamiseks kostjate tasutud tagatisrahaga 1500 euro ulatuses. Seega kuulub hagi VÕS § 108 lg 1 ja VÕS § 197 lg 1 alusel rahuldamisele osaliselt. Kostjatelt kuulub hageja põhinõue väljamõistmisele 3000 euro ulatuses.
5(9)
22.Pooled on viivise suuruseks kokku leppinud 1% päevas (lepingu p 4.9). Kohtuotsuse tegemise seisuga on hageja viivis muutunud sissenõutavaks järgmiselt: jaanuari üüriarve 1500 eurot, tähtaeg 10.01.2015, viivitatud päevi 466, viivise summa 6990 eurot, veebruari üüriarve 1500 eurot, tähtaeg 10.02.2015, viivitatud päevi 435, viivise summa 6525 eurot. Sissenõutavaks muutunud viivis on kokku 13 515 eurot, millest hageja taotleb 1500 euro välja mõistmist. Puudub alus kostjate viivise vähendamise taotluse rahuldamiseks, sest hageja on ise viivist vähendanud mõistliku suuruseni (pool väljamõistetud põhisummast).
23.Kostjate vastuhagi tagatise 1500 euro väljamõistmiseks ei kuulu rahuldamisele, sest kohus rahuldas hagi osaliselt lähtudes seisukohast, et kostjatel puudus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus ja kostjad kohustusid hagejale tasuma kolme kuu üüri summas 4500 eurot, mis omakorda kuulus osaliselt tasaarvestamisele kostjate tagatise nõudega hageja vastu.
24.Arvestades, et hagi kuulub rahuldamisele 75% ulatuses, siis juhindudes TsMS § 163 lg-st 1 jäävad kõik menetluskulud 75% ulatuses solidaarselt kostjate ja 25% ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskulud kokku 1186,50 eurot on esitatud vajalikus ja põhjendatud ulatuses ja kuuluvad vastavalt menetluskulude jaotusele 75% ehk 889,88 euro ulatuses kostjatelt solidaarselt väljamõistmisele. Kostjate menetluskulud on kokku 2036 eurot. Kuna kostjate vastuhagi jäi täies ulatuses rahuldamata ja kostjad said tasaarvestuse avalduse esitada ilma vastuhagi esitamata, siis tuleb vastuhagilt tasutud riigilõiv jätta solidaarselt kostjate kanda. Kuivõrd kostjate vastuhagi jäi rahuldamata, kostjate esitatud seisukohad tuginevad suures osas üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele ja kordavad mitmel juhul juba eelnevalt esitatud seisukohti, siis saab hinnata kostjate õigusabi kulusid põhjendatuks ca 75% ehk 1836 euro ulatuses. Seega tuleb kostja õigusabi kulud vastavalt menetluskulude jaotusele hagejalt välja mõista 459 euro ulatuses, millele lisandub kostjate taotlusest tulenevalt seadusjärgne viivis. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
25.Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati ja mõisteti kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhinõue 3000 euro ulatuses ja viivis 1500 eurot ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda.
26.Maakohus on vääralt kohaldanud ja tõlgendanud VÕS § 313 lg 1. Riigikohus on lahendis nr 3-21-84-10 leidnud, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Käesoleval juhul põhjustasid apellantide poolse üürilepingu ülesütlemise kõrvalasuval krundil alustatud ehitustööd, mis rikkusid apellantide perekonna privaatsust, rahu ning muutsid igapäevaelu talumatuks. Apellantide poolt üüritud eramul puudus üürilepingu ülesütlemise hetkeks turvalisus, sest krundil puudusid ehituspiirded ja alaealised lapsed võisid sattuda kõrvalkinnistul asuvale ehitusobjektile.
27.Maakohus tõlgendas ja hindas asjaolusid liialt ühekülgselt, mistõttu jõudis väära järelduseni, et apellantidel puudus VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. Kohus leidis, et ehitustegevust kui sellist ei saa asustatud piirkonnas üldjuhul pidada erakordseks ega ettenähtamatuks, sest see on tavapärane inimtegevus. Maakohus ületas oma diskretsioonipiire ning on lähtunud üürilepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjuse hindamisel üksnes enda subjektiivsest vaatenurgast ega arvestanud apellantide poolt esile toodud põhjendusi üürilepingu ülesütlemiseks. Maakohus ei arvestanud sellega, et apellantide huviks oli kasutada üüritud eramut koduna pere jaoks, kellel on 3 alaealist last. Apellantidel oli oluline huvi selle vastu, millised on eramu vahetus
6(9)
läheduses asuvad naabrid, kas tegemist on lärmaka rajooniga ning kas vahetus läheduses võidakse alustada ehitustöödega. Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et apellandid pidid ette nägema naaberkinnistul toimuvaid mürarikkaid vundamendi rajamise töid 6 tonnise traktoriga, võrgukuuri lammutamist, killustiku toomist ja selle tihendamist pinnase tihendajaga jne. Tsiviilasjas tuvastatud asjaolude kohaselt ei viidanud üürilepingu sõlmimise ajal, s.o 19.04.2014, mitte miski sellele, et pool aastat hiljem alustatakse naaberkinnistul ulatuslike ehitustöödega. Maakohus ei ole otsuse tegemisel arvestanud sellega, et apellandid arvestasid elukoha otsimisel just asjaoluga, et Rohuneemes on rahulik lastesõbralik ümbrus. Rahu, vaikust ja privaatsust soovisid apellandid just seetõttu, et nende kõige noorem laps D (sünd XX.XX.XXXX) oli sünnist saati kimpus uneprobleemidega ning lärmakas ümbrus võimendas neid veelgi. Seda asjaolu on rõhutanud ka apellant II asjas 07.03.2016 toimunud kohtuistungil. Apellandid ei pidanud taluma oma igapäevase elu järjepidevat häirimist ning ootama kuni lepingu korralise lõppemiseni, sest lepingu täitmine muutus nende jaoks võimatuks. Niisamuti ei saanud apellandid kindlad olla, millal mürarikkad ja tavapärast elu häirivad ehitustööd lõppevad, üldteada on asjaolu, et eramu ehituseks ei kulu üksnes paar nädalat ning kuivõrd tegemist oli tähtajalise üürilepinguga (kuni 30.04.2016), siis polnud apellantide huviks ega kohustuseks oodata, kas selle aja jooksul ehitustööd lõpetatakse. Igaühel peab olema õigus ja vabadus valida endale sobivat elukeskkonda ning eitades apellantide õigust üürileping erakorraliselt üles öelda, oleks see õigus oluliselt piiratud.
28.Maakohus rikkus TsMS § 442 lg 8, jättes selgitamata, millistel asjas kogutud tõenditel põhineb kohtu järeldus, et üürniku vahetumine põhjustas vastustajale olulisi raskusi. Kuna asjas vastavad tõendid/tuvastatud asjaolud puuduvad, on kohtu järeldus spekulatiivne.
29.Maakohus pole analüüsinud apellantide poolt esitatud tõendit, mis on käsitletav TsMS § 442 lg 8 rikkumisena. Apellandid esitasid kohtule mürarikaste ehitustööde tõendamiseks DVD plaadi kahe 20.11.2014 tehtud mp4 videofailiga naaberkinnistu vundamenditööde kohta, mida kohus uuris ka kohtuistungil. Seoses vundamenditöödega on kuulda tugevat müra, mis häiris oluliselt apellantide ja nende alaealiste laste igapäevaelu. Asjas on tunnistaja TP ütlustega tuvastatud, et vundamenditööd traktoriga kestsid vähemalt ajavahemikus 18.11.2014 kuni 3 või 4 detsember. Seega kostus apellantide kinnistule vähemalt 2 nädalat tugev müra. Tegemist on väga olulise tõendiga, mis näitas selgelt, et tegemist polnud „tavapärase ehitustegevuse ja lärmiga“, mille pikaajaline talumiskohustus apellantidel peaks kohtu hinnangul lasuma.
30.Apellandid jäävad maakohtule esitatud seisukohtade, väidete ja tõendite juurde, kui need ei ole otseselt vastuolus apellatsioonkaebusega. Vastus apellatsioonkaebusele
31.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostjate kanda. Ühtlasi esitas hageja taotluse parandada maakohtu otsuses arvutusviga ning märkida esimese astme menetluses hagejalt kostjate kasuks väljamõistetavaks õigusabikuluks 344,25 eurot. Ringkonnakohtu seisukoht
32.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alust ei ole. Maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
7(9)
33.Kostja I tugines üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel kõrvalasuval ehituskrundil asetleidvate ehitustöödega perekonna privaatsuse ja rahu rikkumisele ning teisalt asjaolule, et krundil piirdusid ehituspiirded (aed või tara), mistõttu ehitustegevus kandus üüritud maja hoovi.
34.Vaidlus taandub küsimusele, kas kostjal I üürnikuna oli mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ehk selline erakorraline, poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes sai eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks.
35.Põhjendatud on apellantide väide, et maakohus ei ole otsuses andnud hinnangut apellantide poolt esitatud ja väidetavalt kohtuistungil uuritud tõendile, so DVD plaadil kajastatule. Nimetatud menetlusliku vea saab ringkonnakohus kõrvaldada, andes tõendile hinnangu. Toimikus asuval R-CD plaadil on kaks alla minuti kestvat videofaili, millelt nähtub ehitustegevus valgel ajal. Esimeses videos on näha ekskavaatorit maasse vundamendiauku kaevamas ja teises videos on naaberkinnisasjal olemas juba vundament ning ekskavaator töötab sellel. Mõlemas videos on kuulda tavalist ehitusmüra, mida võib teha väiksemat sorti ekskavaator. Tõendite uurimise järgselt ei saa asuda maakohtust erinevale järeldusele, et tegemist on tavapäratu ehituslärmiga ega teha sellest tulenevalt järeldust, et kostjal I esines alus üürilepingu ülesütlemiseks.
36.Kostjate poolt esile toodud asjaoludest ilmneb, et nad käsitlesid piirdeaia puudumist koosmõjus naaberkinnistul alanud ehitustegevusega. Apellatsioonkaebuses on apellandid tuginenud asjaolule, et tulenevalt piirde puudumisest üüritava kinnisasja ja naaberkinnisasja vahel ei saanud nad seoses ehitustegevusega aias lastega jalutada, vaid istusid toas. Kostjate maakohtus esitatud väidetest on võimalik aru saada nii, et kinnisasja piirete probleem tekkis seoses kõrvalkinnisasjal ehitustegevuse alustamisega, sest ehitustegevus kandus tänu piirete puudumisele nende üüritud kinnisasjale ja teisalt kartsid nad, et lapsed lähevad ehitusplatsile. Puuduvad andmed, et kostjad oleksid pidanud üüritud asja lepingutingimustele mittevastavaks üürilepingu sõlmimisel seetõttu, et sellele puudusid ehituspiirded. Kostja I ei ole väitnud, et nad oleksid üürileandjale esitanud nõude ehituspiirete seadmiseks või tuginenud eraldisesivalt sellel põhjusel üürilepingu ülesütlemisele. Isegi kui käsitada piirete puudumist pärast ehitustegevuse algamist asja kasutamist takistava puudusena, võinuks üürnik rakendada VÕS § 278 p-des 1-5 ettenähtud õiguskaitsevahendeid, mh nõuda puuduse kõrvaldamist või alandada üüri.
37.Kui müra ja häirimine muutus apellantide jaoks häirivaks, ei pidanud nad ootama kuni üürilepingu lõppemiseni nagu apellandid apellatsioonkaebuses alusetult väidavad, sest lepingu p
7.2.2.kohaselt olid neil võimalus leping ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale ette kolm kuud.
38.Asja lahendamise seisukohalt ei oma määravat tähendust asjaolu, kas üürileandja tegutses asja üürile andes oma majandus- ja kutsetegevuses või mitte. Ka maakohus on arvestanud üürileandja kui füüsilise isiku tavapärase majandusliku huviga lepingu kestmise vastu, nimetades täiendava faktorina asjaolu, et hageja ei tegutsenud oma majandus- või kutsetegevuses. Ka majandus- või kutsetegevuses tegutseval üürileandjal tekib samasugune kahju üürniku üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral. Maakohtu menetluslik eksimus ei too seega kaasa otsuse tühistamist. Maakohus võis huvide kaalumisel eeldada, et üürilepingu kestmine on üürileandja majanduslik huvi. Hageja tugines hagiavalduses täiendavalt asjaoludele, et elab Brasiilias ja tema võimalused leida kiiresti eluruumile uus üürnik on piiratud. Samuti on kahjulik jätta eramu talvel kütteta. Hageja esitatud kostjatega peetud e-kirjavahetuse kohaselt (tl 79-85) on ta kostjaid vastavatest asjaoludest ka informeerinud. 26.11.2014 e-kirjas on hageja selgitanud, et tema pere elab välismaal ja sellega asetatakse lepingust taganemisega neid ebamugavasse materiaalsesse olukorda. 27.11.2014 e-kirjas on hageja üürnikke informeerinud, et nende lahkumisega jääb maja järelevalveta ja seda keset talve, rentniku leidmine
8(9)
1,5 aastaks on praktiliselt võimatu, mis tähendab hageja jaoks lisakulutusi. Kostjad ei ole nimetatud väiteid ümber lükanud. Kostjad ei ole menetluses väitnud, et hageja leidis koheselt üüripinnale nende lahkumise järgselt uued üürnikud, kes jätkasid samadel tingimustel asja üürimist.
39.Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et maakohus ei ole poolte huvide kaalumisel rikkunud diskretsioonipiire. Kostjad ei ole maakohtu menetluses tõendanud, et neil oli eriline üürileandja jaoks äratuntav huvi üürimaja vaikse asukoha vastu, kuna nad otsisid vaikust ja privaatsust, aga eriti, kuna nende noorimal lapsel on uneprobleemid. Naaberkinnisasjal maja ehituse tõttu kaasnevad ebamugavused on mõistetavalt häiriv asjaolu, kuid maakohus leidis õigesti, et üldjuhul peab nii üürnik kui omanik seda taluma, sest vastasel juhul muutuks elu kaasaegses ühiskonnas komplitseerituks. Maakohus leidis seega õigesti, et kostjal I puudus alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja lahendas õigesti poolte hagis ja vastuhagis esitatud nõuded.
40.Vastustaja on vastuses apellatsioonkaebusele palunud parandada maakohtu arvutusvea. Maakohus mõistis otsuse resolutsioonis ja kohtuotsuse põhjendustes hagejalt solidaarselt kostjate kasuks välja menetluskulud 459 euro ulatuses. Maakohus leidis, et kostjate kohtukuludest 25% tuleks jätta hageja kanda. Hageja seda jaotust ei vaidlusta. Kostjad on palunud kohtul õigusabikuludena välja mõista 1836 eurot. Kohus pidas põhjendatud kuluks 75% taotletud summast ehk 1377 eurot. Ekslikult on kohus märkinud ka 75% suuruseks 1836 eurot. Kuna hageja peaks kandma 25% põhjendatud õigusabikuludest (ehk 25% summast 1377 eurot), siis oleks õige summa hagejalt väljamõistetavaks kostjate õigusabikuluks 344,25 eurot. Otsuses on ekslikult märgitud väljamõistetud summaks 459 eurot. Hageja palub nimetatud vea parandada. Apellandid vaidlesid taotlusele oma 19.01.2017 menetlusdokumendis vastu ja palusid jätta selle rahuldamata, kuna tegemist ei ole ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta otsuse sisu. Ringkonnakohus leiab, et vigade parandamise taotluse rahuldamiseks puudub alus. Riigikohtu praktika kohaselt on TsMS § 447 lg 2 esimesest lausest tulenevalt kohtul võimalik igal ajal parandada otsuses kirja- ja arvutusvead ning ilmsed ebatäpsused, kuid kohus võib seda teha siiski üksnes juhul, kui need ei mõjuta otsuse sisu. Otsuse põhjendavas osas arvutusvea ilmnemisel ei saa kohus muuta otsuse resolutsiooni, mis põhines ekslikul arvutusel. Selliselt muudetaks otsuse sisu (RKTKo 3-2-1-97-08, p 18). Hageja oleks pidanud maakohtu otsuse nimetatud osas vaidlustama.
41.Tulenevalt apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisest ja asjaolust, et kostjad vastutavad üürilepingu alusel kohustuste täitmata jätmise eest solidaarselt (lepingu p 3.4.), jäävad ringkonnakohtu menetluskulud kostjate kanda solidaarselt (TsMS § 171 lg 1 ja § 173 lg 4 II lause). Ringkonnakohtu määratud tähtajaks vastustaja menetluskulude hüvitamise taotlust ega nimekirja ei esitanud. Eeltoodu tõttu jätab ringkonnakohus vastustajale hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.