Osaühing Tanaka hagi LS vastu eluruumi otsese valduse tagastamise, üüri ja kommunaalkulude, kahju hüvitamise ja viivise nõudes ning ES ja MS vastu eluruumi otsese valduse tagastamise nõudes
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.01.2017, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.07.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LS, ES ja MS apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohtuistungi toimumise aeg
7749,53 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Osaühing Tanaka (registrikood lepinguline esindaja advokaat Veiko Vaske Kostja I LS (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II ES (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja III MS (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja Anatoli Orlovski
12.12.2016, edasi kirjalikus menetluses 10708898),
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 08.07.2016 otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
3.Poolte maakohtu menetluskulud jäävad kostjate kanda võrdsetes osades (iga kostja kanda 33,33 %). Poolte ringkonnakohtu menetluskulud jäävad LS kanda 40 %, ES kanda 30 % ja MS kanda 30 % ulatuses.
4.Välja mõista LS-lt osaühingu Tanaka kasuks menetluskulude hüvitis summas 813,80 eurot.
5.Välja mõista ES-lt osaühingu Tanaka kasuks menetluskulude hüvitis summas 610,35 eurot.
6.Välja mõista MS-lt osaühingu Tanaka kasuks menetluskulude hüvitis summas 610,35 eurot.
7.Alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.Osaühing Tanaka (hageja) esitas 31.12.2015 Harju Maakohtule hagi LS (kostja I) vastu eluruumi otsese valduse tagastamise, üüri ja kommunaalkulude, kahju hüvitamise ja viivise nõudes ning ES (kostja II) ja MS (kostja III) vastu eluruumi otsese valduse tagastamise nõudes. Hageja palus kohustada LS, ES ja MS vabastama Tallinnas L. Koidula 14a asuva hoone eluruumi nr 6 ning andma selle otsese valduse üle hagejale; eluruumi valduse vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks LS, ES ja MS väljatõstmine Tallinnas L. Koidula 14a asuva hoone eluruumist nr 6 koos teiste seal asuvate isikute ja neile kuuluva varaga; mõista LS-lt hageja kasuks välja 4595,64 eurot, kahjuhüvitis üüripinna tagastamisega viivitamise eest 145,78 eurot ning alates 01.01.2016 summas, mis vastab 128,63 eurole kuus kuni Tallinnas L. Koidula 14a asuva hoone eluruumi nr 6 tegeliku vabastamiseni ning seisuga 31.12.2015 viivis summas 625,85 eurot ja alates 01.01.2016 määras 18,25 % aastas protsendina põhinõudest kuni põhinõude tegeliku täitmiseni arvestatuna summast 4595,64 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt on L. Koidula 14a asuv hoone vallasasi ning selle omanikeks on käesoleval hetkel Tallinna linn, OÜ Tanaka, AP, SP ja TP, mida kinnitab riikliku ehitisregistri elektroonilise andmebaasi väljavõte. 2010. aastal olid hoone kaasomanikeks GH, HP, TP, AP, LS, OÜ Tanaka ja Tallinna linn, kes sõlmisid LS-ga 28.07.2010 tsiviilasja nr 2-09-20065 raames üürilepingu, mille alusel sai kostja I õiguse kasutada L. Koidula 14a asuva hoone eluruumi nr 6 pindalaga 80,5 m2. Üürileping sõlmiti 3 aastaks. Kuna korteri valdamist ja kasutamist jätkati ka pärast tähtaja saabumist ning üürnik ega üürileandja ei avaldanud pärast üürilepingu tähtaja saabumist tahet üürilepingu lõpetamiseks, muutus üürileping tähtajatuks.
3.Üürilepingu punkti 3.1 järgi kohustub LS üüripinna kasutamise eest maksma üüri suuruses 128,63 eurot (2012,5 krooni) ning tasuma lisaks üürile ka kõrvalkulusid. Kostja I ei ole tasunud üüri ja kommunaalkulude eest vastavalt temale esitatud arvetele alates üürilepingu sõlmimisele järgnenud kuust, vaid on teinud ülekandeid üle mitme kuu oma suva järgi ja arvetele mittevastavas suuruses. Üüri ja kommunaalkulude mittetäielikust tasumisest on tekkinud kostjal võlg 6797,28 eurot. 21.10.2015 toimetati kostjale kätte teade, millega anti kostjale võla tasumiseks aega kuni 26.11.2015 ning teavitati teda, et võla mittetasumisel lõpetatakse temaga üürileping seisuga 27.11.2015. Kuna kostja I ei tasunud võlga, lõppes kostjaga I sõlmitud üürileping seisuga 27.11.2015.
4.Hageja esitab kostja I vastu korteri vabastamise nõude nii võlaõiguslikul kui asjaõiguslikul alusel alternatiivselt (VÕS § 334 lg 1; AÕS § 80). Hageja on korteri üks kaasomanikest, üüripind on jätkuvalt kostja valduses ning kostjal ei ole üüripinna valdamiseks õiguslikku alust. Üürilepingu punkti 6.6 järgi elavad korteris lisaks kostjale I ka ES ning MS, mistõttu tuleb kohtuotsuses kindlaks 2(15)
määrata kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et korteri mittevabatahtlikul väljaandmisel kuuluvad väljatõstmisele nii kostja I kui ka kolmandad isikud, kes korterit valdavad või seal asuvad.
5.Üüri ja kommunaalteenuste täies mahus mittetasumisest on kostjal I tekkinud hoone kaasomanike ees ajavahemikul 01.01.2012 – 31.12.2015 võlgnevus kogusummas 4595,64 eurot. Varasema perioodi eest hageja võlgnevuse likvideerimist ei nõua.
6.Hageja ütles kostjaga I sõlmitud üürilepingu üles seisuga 26.11.2015 ning palus kostjal I üüripinna vabastada järgmiseks päevaks. Kostja I seda teinud ei ole. Seega on kostja I alates 27.11.2015 üüripinna vabastamisega viivituses. Hageja palub kostjalt I välja mõista hagejale korteri tagastamisega viivitamise tõttu tekkinud kahju summas, mis vastab 128,63 euro suurusele üürilepingu järgsele üürile kuus (VÕS § 335). Perioodi 27.11.2015 – 31.12.2015 eest nõuab hageja kahju hüvitamist summas 145,78 eurot (1 kuu ja 4 päeva x 128,63 eurot). Alates 01.01.2016 kuni korteri otsese valduse tegeliku tagastamiseni hagejale palub hageja kahju hüvitise välja mõista suuruses 128,63 eurot kuus arvestatuna perioodist 1.01.2016 kuni korteri otsese valduse tegeliku tagastamiseni.
7.Vastavalt üürilepingu punktile 5.1 kohustub kostja I üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste tasumisega viivitamisel tasuma hagejale viivist summas 0,05 % tähtpäevaks tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest (18,25 % aastas). Hagi esitamise seisuga on hageja viivisenõude suuruseks perioodi 1.01.2012 -31.12.2015 eest 625,85 eurot. Perioodi eest, mis jääb hagi esitamise ja põhinõude tegeliku täitmise vahele, palub hageja TsMS § 367 alusel lepingujärgse viivise välja mõista protsendina põhinõudest arvestatuna summast 4595,64 eurot.
8.Põhjendatud ei ole kostja väide, et hageja omandiõigus eluruumile on tunnustamata. Hageja on sarnaselt teistele hoone eraisikust kaasomanikele saanud hoone omanikuks omandades hoone mõttelisi osi ostu-müügitehingute kaudu. Kuna hageja on hoone üks kaasomanikest, kuulub hagejale ka eluruumi kaudne valdus. Kostja seisukohtadest ei ilmne, millise lepingu alusel ta enda teada eluruumi kasutab. Kostja ei saa tugineda ka sellele, et kostja on tsiviilasja 2-09-20065 raames sõlminud kompromissi eksimuse mõjul, kuna kostja pole hagejale teinud vastavasisulist avaldust (TsÜS § 89 lg 1) ning eksimusele tuginemise tähtaeg on tänaseks juba möödas (TsÜS § 99 lg 2). Asjaolu, et Tallinna Kesklinna Valitsus on kostjale edastanud kirju, milles on asutud seisukohale, et Tallinna Kesklinna Valitsus ei tunnista 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu kehtivust, ei oma tähtsust, kuna tegemist on ühe ametiisiku arvamusega. Kommunaalkulude tasumise kohustus ei ole kostjal tekkinud Pindi Kinnisvara OÜ poolt esitatud arvete alusel, vaid kostja on võtnud vastava kohustuse endale 28.07.2010 sõlmitud üürilepinguga. Pindi Kinnisvara OÜ-ga on sõlminud hoone haldamise lepingu hoone kaasomanikud ja see asjaolu, kas omanikud tegelevad hoone hooldamise ja raamatupidamisega ise või läbi kolmanda isiku, on üksnes hoone omanike otsustada ja ei puutu üürnikku. Kostja ei ole teinud hagejale ega ühelegi teisele kaasomanikule mingisugust ettemakset, mis kataks kostja võlga, mis on tekkinud ajavahemikus 01.01.2012 – 31.12.2015. Kostjate vastuväited hagile
9.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hoone L. Koidula 14a tunnistati Tallinna linnakomisjoni 02.08.1994 otsusega nr 917 omandireformi objektiks. Hoone tagastati õigustatud subjektidele osaliselt, 1⁄4 mõttelist osa kuulub Tallinna Linnavalitsusele ning ülejäänud 3⁄4 teistele isikutele. Vaidlusalune korter on LS otseses valduses alates 1977. a. Kostja II ja kostja III kasutavad vaidlusalust korterit eluruumina alates 1988. a. Vaidlusalune korter ei ole olnud kunagi hageja valduses ning hageja omandiõigus vaidlusalusele korterile on tunnustamata.
3(15)
Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korraldusega nr 53 määrati L. Koidula 14a elamu Tallinna linnale kuuluva 1⁄4 mõttelise osa erastamise enampakkumisel esimest eelistust omavaks õigustatud subjektiks teiste isikute hulgas ka LS. Kuna LS-l on õigus erastada eluruum nr 6 enampakkumise teel, võib sellest teha järelduse, et Tallinna Kesklinna Valitsus peab ennast ülalmainitud eluruumi omanikuks. Hageja on jätnud tähelepanuta, et maa, millel asub L.Koidula 14a hoone, on erastamata ning maa omanik kindlaks tegemata. AÕS § 90 lg 1 kohaselt vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. AÕS § 95 lg 1 kohaselt isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma.
10.Kostja I on 28.07.2010 allkirjastanud üürilepingu, kuid selle üürilepingu allkirjastamise eesmärk oli seotud tsiviilasjas nr 2-09-20065 sõlmitud kompromissiga, mis oma olemuselt oli suunatud tsiviilasja menetluse lõpetamisele, mitte üürilepingu järgsete kohustuste tekitamisele või lõpetamisele. Vaidluse esemeks tsiviilasjas nr 2-09-20065 oli korter nr 5, kostja I allkirjastas ekslikult mõlemad üürilepingud, s.o nii korteri nr 5 kui ka nr 6 osas, kuna selleks veensid kostjat hr S ja hr P. Tallinna Kesklinna Valitsus on oma kirjas nr 9-13/10/4703 teavitanud kostjat I, et linn ei ole volitanud kedagi sõlmima ülalmainitud üürilepingut. Tallinna Linnavaraamet on väljendanud oma 21.10.2010 kirjas nr 6-2.1/5504 Tallinna Linna seisukohta, mille kohaselt üüri maksmise alusena tuleb käsitada eluruumi üürilepingut, mis oli sõlmitud kostja I ja Kesklinna Valitsuse poolt 15.10.1999. Sõlmitud üürileping on õiguslikult tühine, kuna kostja ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel on kehtiv üürileping. Tulenevalt elamu reaalosadeks mittejagamisest ei ole kellelgi õigus muuta elamus väljakujunenud õiguslikku režiimi. Hageja väide, nagu ta tegutseks ka LS huvides, on paljasõnaline, LS ei kuulunud üürilepingute sõlmimise ajal hoone kaasomanike hulka. Hagejal puudub kõikide kaasomanike kokkulepe 28.07.2010 üürilepingu sõlmimiseks. Hageja poolt esitatud kirjavahetus tuleb jätta tähelepanuta esiteks seetõttu, et kirjavahetus toimus augustis 2010, s.o pärast üürilepingu sõlmimist, ning on ebaselge milliste isikute vahel.
11.Jääb arusaamatuks, millisest tsiviilõiguslikust lepingust sai kostjal hageja ees võlgnevus tekkida. Kostjad ei ole volitanud hagejat võtma mingeid kohustusi kolmandate isikute ees (Pindi Kinnisvara OÜ). Maksete osas on kostjatel ettemaks. Põhjendatud ei ole hageja väide, et asjaolu, kas omanikud tegelevad hoone hooldamisega ja raamatupidamisega ise või läbi kolmanda isiku, on üksnes hoone omanike otsustada ja ei puutu üürnikusse. Hagejal tuleb esitada kohtule AÕS § 74 alusel kokkulepe, milles on üksikasjalikult välja toodud, milles seisnevad üürnike, Pindi Kinnisvara OÜ ning kaasomanike õigused ja kohustused. Tallinna Linnavaraameti vastuse kohaselt tuleneb kohustus tasuda üüri kostja kasutuses oleva eluruumi kasutamise eest Tallinna Kesklinna Valitsuse linnaosa vanema 15.10.1999 korralduse alusel sõlmitud üürilepingust. Kostja I tasus Pindi Kinnisvara OÜ poolt esitatud arved tuginedes nii Tallinna Linnavaraameti kui ka Tallinna Kesklinna Valitsuse seisukohtadele.
12.Hagiavalduses puudub korrektne viide konkreetsele õigusnormile õigusnormi lõike täpsusega. Hagiavaldus on esitatud õiguslikult alternatiivse nõudena, millest tulenevalt on õiguslikult erinev tsiviilasja lahendamine kas asjaõiguseseaduse või võlaõigusseaduse normide kohaselt. Hagejal tuleb selgitada kohtule õigusnormide kohaldamist arvestusega, et kostja kasutab (valdab) vaidlusalust eluruumi (korter nr 6) alates 1977. a seaduslikul alusel.
13.Menetluskulude hüvitamise taotluse on hageja esitanud vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohtu otsus ja põhjendused
4(15)
14.Maakohus rahuldas hagi, kohustades kostjaid vabastama Tallinnas L. Koidula 14a asuva hoone eluruumi nr 6 ning andma selle otsese valduse üle hagejale 30 päeva jooksul käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse jõustumisest; eluruumi nr 6 valduse vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral tõsta kostjad välja koos teiste seal asuvate isikute ja neile kuuluva varaga. Kohus mõistis LS-lt välja hageja kasuks üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse 4595,64 eurot, kahjuhüvitise üüripinna tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.11.2015 - 31.12.2015 summas 145,78 eurot ning alates 01.01.2016 summas, mis vastab 128,63 eurole kuus kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni, viivise perioodi 01.01.2012-31.12.2015 eest summas 625,85 eurot ning alates 01.01.2016 määras 18,25 % aastas protsendina põhinõudest 4595,64 eurot kuni põhinõude tegeliku täitmiseni. Menetluskulud jättis kohus võrdsetes osades (33,33 %) kostjate kanda, mõistes igalt kostjalt välja 407,82 eurot hageja kasuks ning kohustades kostjaid tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 ettenähtud ulatuses.
15.Hageja on esitanud eluruumi otsese valduse tagastamise nõude. Kostjad on seisukohal, et Koidula 14a-6 asuv korter ei ole kunagi olnud hageja valduses ning hageja omandiõigus eluruumile on tunnustamata. Seda, et hageja on üks hoone kaasomanikest, kinnitab riikliku ehitisregistri elektroonilise andmebaasi väljavõte. Kuna hageja on hoone üks kaasomanikest, kuulub hagejale ka eluruumi kaudne valdus. 2010. aastal olid hoone kaasomanikeks GH, HP, TP, AP, LS, OÜ Tanaka ja Tallinna linn, kes sõlmisid kostjaga LS-ga 28.07.2010 tsiviilasja nr 2-09-20065 raames üürilepingu (kd I, tl 8-17), mille alusel sai kostja LS õiguse kasutada L. Koidula 14a asuva hoone eluruumi nr 6. Üürileping sõlmiti 3 aastaks, kuid see muutus hiljem tähtajatuks. Kuna seisuga 30.09.2015 oli kostja LS võlg kaasomanike ees kasvanud 6797,28 euro suuruseks (kd I, tl 21), otsustati kaasomanike enamuse poolt anda kostjale LS-le võla tasumiseks viimast korda täiendav tähtaeg ning öelda võla tasumise tähtaja mittejärgimisel üürileping erakorraliselt üles.
16.Kostjad on selgitanud, et kostjad ei kasuta eluruumi mitte 28.07.2010 kohtuliku kompromissi raames sõlmitud üürilepingu alusel, vaid mingi muu lepingu alusel. Kostja LS selgituste kohaselt ei olnud tal kompromissi sõlmides soovi võtta endale üürilepingus ettenähtud kohustusi ning vastav leping sai sõlmitud eksimuse tõttu. Kostja LS ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel on kehtiv üürileping (kd I, tl 104, 149-152, 158). Kuna üürileping sõlmiti 28.07.2010 kohtuliku kompromissi raames, on üürilepingu tühistamise tähtaeg möödunud (TsÜS § 99 lg 2) ning kostja LS ei saa tugineda sellele, et vastav kokkulepe on sõlmitud eksimuse mõjul.
17.Täiendavalt on kostja LS märkinud, et 28.07.2010 kohtuliku kompromissi korras sõlmitud üürilepingul ei peaks olema õiguslikku jõudu muuhulgas selle tõttu, et Tallinna Kesklinnavalitsus ei ole hagejat volitanud enda nimel seda kompromissi sõlmima. Selle tõendamiseks on kostja LS esitanud kohtule dokumendi, milles kesklinnavalitsuse vanem MK väidab, et nad peavad 28.07.2010 sõlmitud üürilepingut tühiseks (kd I, tl 103). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt sõlmiti GH, HP, TP, AP, LS, hageja ja Tallinna linna ning kostja LS vahel tsiviilasjas 2-09-20065 sõlmitud kompromisslepingu raames 28.07.2010 eluruumi üürileping, mille punkti 13.3 kohaselt alates lepingu jõustumisest eelnevad üürilepingud poolte vahel lõppevad. Seega lõppes ka eelnevalt Tallinna linna ja kostja LS vahel sõlmitud väidetav üürileping. Eeltoodust tuleneb, et eluruumi on kostjate poolt kuni lepingu ülesütlemiseni kasutatud 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu alusel ning selle lepingu pinnalt tekkisid kostjal LS-l ka üüri ja
5(15)
kommunaalkulude tasumise kohustus ning kohustus eluruum üürilepingu lõppemisel hageja otsesesse valdusesse üle anda.
18.Hageja on esitanud kostjate vastu korteri vabastamise nõude nii võlaõiguslikul (VÕS § 334) kui asjaõiguslikul (AÕS § 80) alusel alternatiivselt. VÕS § 334 lõikes 1 sätestatud eeldused on antud juhul täidetud, sest kostja LS koos teiste kostjate ES ja MS-ga valdas üüripinda üürilepingu alusel ning üürileping on 27.11.2015 lõppenud, kuna see on hageja poolt üles öeldud. Kuna hageja nõue korteri vabastamiseks võlaõiguslikul alusel on põhjendatud, ei ole vaja analüüsida hageja nõuet korteri vabastamiseks asjaõiguslikul alusel.
19.Vastavalt üürilepingule ES ning MS lepingu pooleks ei ole. Eeltoodu ei piira seda, et eluruumi valduse vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel saaks määrata otsuse täitmise viisiks kostja LS väljatõstmise eluruumist koos teiste seal asuvate isikutega, nimetamata sealjuures nende isikute nimesid.
20.Üüri ja kommunaalteenuste täies mahus mittetasumisest on kostjal LS-l tekkinud hoone kaasomanike ees ajavahemikul 01.01.2012-31.12.2015 võlgnevus kogusummas 4595,64 eurot (kd I, tl 18-20). Üürilepingu punkti 3.1 järgi kohustub kostja LS üüripinna kasutamise eest maksma üüri suuruses 128,63 eurot (2012,5 krooni) ning tasuma lisaks üürile ka kõrvalkulusid. Kostjad on märkinud, et nad ei ole volitanud hagejat sõlmima nende nimel lepingut Pindi Kinnisvara OÜ-ga või võtma mingeid kohustusi kolmandate isikute ees. Põhjendatud on hageja seisukoht, mille kohaselt on Pindi Kinnisvara OÜ-ga sõlminud hoone haldamise lepingu hoone kaasomanikud ja asjaolu, kas omanikud tegelevad hoone hooldamise ja raamatupidamisega ise või läbi kolmanda isiku, on üksnes hoone omanike otsustada ja ei puutu üürnikku. Kostjad on kinnitanud, et nendel on maksete osas ettemaks ja igasugustest viivistest rääkimine on ainetu, mida kostjad saavad vajadusel dokumentaalselt tõendada. Kostjad on küll kohtule esitanud 24.03.2016 lisana nr 5 tasumise, kuid tegemist on tabeliga (kd I, tl 159-161), mis ei tõenda, et kostja LS oleks hagejale reaalselt võlgnevuse tasunud. Seega on hageja nõue üüri ja kommunaalkulude osas tõendatud ning kostjalt LS-lt tuleb välja mõista võlgnevus 4595,64 eurot.
21.Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude VÕS § 335 I alternatiivi alusel ja palub kostjalt LS-lt välja mõista hagejale korteri tagastamisega viivitamise tõttu tekkinud kahju summas, mis vastab 128,63 euro suurusele üürilepingu järgsele üürile kuus. Perioodi 27.11.2015-31.12.2015 eest nõuab hageja kahju hüvitamist summas 145,78 eurot (1 kuu ja 4 päeva x 128,63 eurot). Alates 01.01.2016 kuni korteri otsese valduse tegeliku tagastamiseni hagejale palub hageja kahju hüvitise välja mõista suuruses 128,63 eurot kuus arvestatuna perioodist 01.01.2016 kuni korteri otsese valduse tegeliku tagastamiseni. Kostja LS vastuväiteid hageja kahju hüvitamise nõudele esitanud ei ole. Hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
22.Kuna kostja LS ei ole tasunud üüri ja kommunaalkulusid tähtaegselt, on hagejal kostja LS vastu viivise tasumise nõue (VÕS § 113 lg 1). Hagi esitamise seisuga on hageja viivisenõude suuruseks üürilepingu punktist 5.1 tulenevalt perioodi 01.01.2012-31.12.2015 eest 625,85 eurot. Hageja palub TsMS § 367 alusel mõista kostjalt LS-lt välja alates 01.01.2016 viivise määras 18,25 % aastas protsendina põhinõudest (4595,64 eurot) kuni põhinõude tegeliku täitmiseni. Kuna kostja LS on olnud viivituses võlgnevuse tasumisega, siis on põhjendatud kostjalt LS-lt viivise väljamõistmine. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja viivisenõue rahuldada.
6(15)
23.Põhjendatud ei ole kostjate väide, et hageja oleks pidanud nõude esitama lähtuvalt sellest, et kostjad valdavad eluruumi alates 1977. aastast seaduslikul alustel. Alates 28.07.2010 valdasid kostjad eluruumi kompromissi raames sõlmitud üürilepingu alusel, millest lähtuvalt on hageja oma nõude ka esitanud. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Alternatiivsete nõuete esitamine on lubatud TsMS § 370 lg 2 kohaselt. Seega ei ole hagi esitatud puudustega.
24.TsMS § 162 lg 1 ja TsMS § 165 lg 1 alusel tuleb seoses hagi rahuldamisega menetluskulud jätta võrdsetes osades (s.o 33,33 %) kostjate kanda.
25.Hageja esitas 22.06.2016 kohtule menetluskulude kindlaksmääramise taotluse, paludes kostjatelt välja mõista 2359,90 eurot. Hageja menetluskuludeks on lepingulise esindaja kulud ja riigilõiv. Kostjad esitasid vastuväited hageja menetluskulude kindlaksmääramise taotlusele, leides, et Tanaka OÜ ning õigusteenust osutav ettevõte Õigusbüroo Sorainen AS kuuluvad ühele isikule. AS kui hageja seadusjärgne esindaja on vandeadvokaat, mistõttu ei ole õigusabikulud olnud vajalikud ning hageja õigusabikulude hüvitamise nõue on selle tõttu vastuolus hea usu põhimõttega. Asjaolu, et mõlemas äriühingus on üheks juhatuse liikmeks üks ja sama isik, s.o AJS, ei võta hagejalt Osaühingult Tanaka õigust asjaajamisel kohtus kasutada advokaadi abi. Vastav äriühing võib õigusabiteenust sisse osta. Seetõttu ei saa rääkida ka sellest, et vastav õigusabiteenuse sisseostmine oleks vastuolus olnud hea usu põhimõttega. Hageja põhjendatud menetluskulude suuruseks on kokku 1223,58 eurot ning hageja kasuks tuleb LS-lt välja mõista 407,82 eurot, ES-lt 407,82 eurot ja MS-lt 407,82 eurot, ning viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
26.Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
27.Maakohus ei põhjendanud, miks kohus ei nõustunud kostjate tähtsust omavate faktiväidetega. Kostjad esitasid oma vastuses järgmised faktiväited: tegemist on omandireformi käigus tagastatud elamuga, kusjuures 1⁄4 kaasomandis olevast elamust kuulub Tallinna Kesklinna Valitsusele; kostja I valdab korterit alates 1977. aastast ning vastavalt Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korraldusele nr 53 kuulub kostja I L. Koidula 14a kaasomandis oleva elamu Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa erastamise eelistust omavate isikute ringi; kostja II ja kostja III kasutavad vaidlusalust korterit eluruumina alates 1988. a; vaidlusalune korter ei ole olnud kunagi hageja valduses ning hageja omandiõigus vaidlusalusele korterile on tunnustamata; Tallinna Kesklinna Valitsus oma kirjas nr 9-13/10/4703 teavitab kostjat I, et ta ei volitanud kedagi sõlmima ülalmainitud üürilepingut; LS ei kuulunud üürilepingute sõlmimise ajal kaasomanike hulka; tegemist on vallasvaraga ning elamu ei ole jagatud reaalosadeks.
28.Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 121 lg 11 kohaselt laienevad käesoleva paragrahvi sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada Eesti Vabariigi elamuseaduse §-de 32 ja 33 alusel. Käesolevas lõikes nimetatud juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid. Nii kostja I kui kostja II ja kostja III elasid eluruumis elamu tagastamise hetkel, s.o 1993. a.
7(15)
Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-5-03 p-s 11 märkinud, et kui tegemist pole õigusvastaselt võõrandatud varaga, või on hageja selle pärast õigusvastast võõrandamist taas omandanud, siis kuulub end omanikuks pidava isiku hagi asja väljanõudmiseks läbivaatamisele maa- või linnakohtus asjaõigusseaduse alusel, sest AÕS RakS § 6 lg 1 kohaselt kaitstakse omandit alates 1993. aasta 1. detsembrist asjaõigusseaduse sätete kohaselt, sõltumata rikkumise ajast. Kohus on hageja korteri vabastamise nõude kvalifitseerimisel ekslikult tuginenud üürilepingule ning kohaldanud võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu lõpetamise sätteid. Maakohus on ekslikult asunud seisukohale, et hageja nõue korteri vabastamiseks võlaõiguslikul alusel on põhjendatud ning et vajalik ei ole analüüsida hageja nõuet korteri vabastamiseks asjaõiguslikul alusel.
29.Hageja väidete kohaselt on ta eluruumi kui vallasvara üks kaasomanikest. Maa(tükk), millel paikneb ehitis (hoone), oli nii vaidlustatava üürilepingu sõlmimisel ja on ka praegu tagastamata ning erastamata, s.t riigi omandis (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu). Seega käesoleval ajal tuleb ehitise tegeliku omanikuna käsitleda Tallinna Kesklinna Valitsust (TsÜS § 54 lg 1). Tallinna Kesklinna Valitsus on ühest küljest ehitise 1⁄4 mõttelise osa omanik ning teisest küljest vastavalt „Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse“ § 3 ühtlasi erastamise kohustatud subjekt. Eelmainitud seaduse § 2 lg 2 kohaselt kaasomandis oleva elamu mõtteline osa erastatakse käesoleva seaduse järgi siis, kui kaasomanikud ei sõlmi elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet. Elamu kaasomanikud ei ole sõlminud elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet ning seega korterite reaalosadena kuuluvus ei ole kindlaks määratud ning erastamise protsess ei ole veel lõppenud. Sama seaduse § 4 lg 1 p 1 järgi on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige. Tallinna Kesklinna Valitsuse korraldused nr 53 ja 449 kinnitavad, et kostja I on tunnistatud erastamise õigustatud subjektiks ning tal on õigus erastada Tallinna Kesklinna Valituse mõttelisse osasse kuuluv korter 6 enampakkumise teel.
30.Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1641 viitab sellele, et LS sai L.Koidula 14a hoone 1/3 mõttelise osa omanikuks 26.10.2011, mistõttu oli üürileping sõlmitud 1 aasta varem ning LS ei saanud olla üürileandjaks. Sellest tulenevalt võib järeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal, s.o 28.07.2010, kuulus Tallinna Kesklinna Valitsusele 1⁄4 + 1/3 (LS osa) = 7/12, s.o 58% ehk suurem osa L.Koidula 14 asuvast hoonest. Seega puudus üürilepingu sõlmimise ajal, s.o 28.07.2010, hagejal isegi poolte kaasomanike nõusolek (AÕS § 72 lg 1, Riigikohtu lahend 3-2-1-85-07, p 16). L.Koidula 14a ehitise väidetavatel kaasomanikel puuduvad otsused nii üürilepingu sõlmimise osas kui ka osas, mis viitaks, et üürilepingu ülesütlemise korral tagastatakse korter nr 6 just hagejale ning mitte ühelegi teisele kaasomanikule.
31.Maakohus ei ole põhjendanud, miks kohus ei nõustu kostja väidetega 1999. a Tallina Kesklinna Valitsusega sõlmitud üürilepingu kehtivuse osas. Nimetatud üürileping on kehtiv ning kostjal puudus vajadus vaidlustatava üürilepingu sõlmimiseks.
32.Kohus on jätnud tähelepanuta Tallinna Kesklinna Valitsuse 12.06.2014 kirja nr 9-13-/10/4703, mille kohaselt Kesklinna Valitsus loeb sõlmitud üürilepingu õigustühiseks, kuna Tallinna Kesklinna Valitsus ei volitanud MM üürilepingut sõlmima.
33.Kohus ei ole täitnud põhjendamise kohustust. Nii on kohus näiteks Tallinna Kesklinna vanema osas piirdunud hageja väite kordamisega „ei oma tähtsust, kuna tegemist on ühe ametiisiku arvamusega“.
8(15)
34.Maakohus on ekslikult nõustunud hageja seisukohaga, et 28.07.2010 sõlmitud üürilepinguga tekkis kostjal tasumise kohustus Pindi Kinnisvara OÜ poolt esitatud arvete alusel, samuti seisukohaga, mille kohaselt on hoone kaasomanikud sõlminud hoone haldamise lepingu Pindi Kinnisvara OÜ-ga ja asjaolu, kas omanikud tegelevad hoone hooldamise ja raamatupidamisega ise või läbi kolmanda isiku, on üksnes hoone omanike otsustada ja ei puutu üürnikku. Hageja ei ole esitanud kohtule sellist kaasomanike otsust, mis viitaks sellele, et Pindi Kinnisvara OÜ tõepoolest õiguspäraselt hooldab antud hoonet. Teiseks on Tallinna Kesklinna Valitsus oma vastuses viidanud, et ta ei volitanud kedagi tema nimel allkirjastama üürilepingut. Seega hageja väide, et kaasomanikud on sõlminud haldamise lepingu Pindi Kinnisvara OÜ-ga, ei vasta tegelikkusele. Pindi Kinnisvara OÜ ja kostjate vahel lepingulised suhted puuduvad ning seega, isegi kui Pindi Kinnisvara OÜ-l on nõudeõigus kostjate vastu, siis selle peab läbi vaatama eraldi menetluses. Hagejal puuduvad õiguslikud alused kostjatelt Pindi Kinnisvara OÜ ees tekkinud võla sissenõudmiseks. Hageja ei teostanud kostjatele ei hooldus- ega ka kommunaalteenuseid.
35.Hageja kahju hüvitamise nõude kvalifitseerimisel on kohus jätnud arvestamata, et vaadeldaval juhul on tegemist mitte ühe üürileandjaga, vaid väidetavalt seitsmega. Korter nr 6 ei ole kunagi olnud hageja valduses ning seega jäävad arusaamatuks kohtu järeldused, mille kohaselt hagejale tekitati kahju. Ei ole esitatud ühtegi dokumenti, mis viitaks sellele, et asi (korter nr 6) tuleb tagastada konkreetselt hagejale.
36.Maakohus tugines hageja viivisenõude rahuldamisel põhjendamatult § 113 lg 1. Kuna võlausaldajaks on Pindi Kinnisvara OÜ ning hagejal puudub õigus arvutada viivist kolmanda isiku nõudelt, ei kuulu see säte kohaldamisele.
37.Maakohus ei ole menetluskulude kindlaksmääramisel sisuliselt põhjendanud, miks kostjatele tuleb tasuda teenuse (õigusabiteenuse) eest, mille isik ise endale osutas. Kohus on jätnud arvestamata kostjate käibemaksuseaduse § 2 puudutavad vastuväited. On iseenesestmõistetav, et Advokaadibüroo Sorainen AS ei osutanud käsundilepingu alusel hagejale, s.o Tanaka OÜ-le, õigusteenuseid, kuna AS on juhatuse liige ning mõlemate firmade omanik. Isegi kui KR ja KT osutasid õigusabi, siis hagejal tulnuks kohtule selgitada, millise lepingu alusel ning mis tingimustel. Põhjendamata on, miks eriteadmistega isik, kes on võimeline ise kaitsma oma õigusi, pöördub endale kuuluva firma poole õigusabi osutamiseks ning seejärel nõuab teiselt isikult iseendale osutatud teenuse eest tasumist. Võib eeldada, et KR ja KT on täitnud ülesandeid töölepingu täitmise raames. Kuna ülalmainitud lepinguid ei ole kohtule esitatud, siis puuduvad alused menetluskulude väljamõistmiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
38.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostjate kanda. Menetluse edasine käik
39.Ringkonnakohus uuendas 27.12.2016 määrusega asja menetluse ja palus hagejal selgitada hageja, millisel õiguslikul alusel nõuab ta üüri tasumist endale, lubades ühtlasi esitada ka vastavaid tõendeid.
40.Hageja esitas 06.01.2017 ringkonnakohtule menetlusdokumendi, milles täpsustas asjaolusid ja nõuet ning esitas uued tõendid. Täienduste kohaselt on Koidula 14a kaasomanikud, keda esindas hageja, sõlminud 01.02.2011 Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-ga kinnisvara korrashoiulepingu. Nimetatud lepingu järgi kohustub Pindi Kinnisvarahaldus OÜ teostama üüriarvestust ja kulude jaotust ning kaasomanikud tasuvad osutatud teenuste eest tasu (lepingu lisa 1, Üldtingimused, p 4.1). Mh hõlmab osutatav teenus Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustust vormistada ja esitada osapooltele ettenähtud arveid ja maksedokumente, regulaarselt kontrollida väljastatud arvete laekumisi,
9(15)
suhtlemist võlgnikega (Lisa 1 –lepingu lisa 2, Hinnapakkumise lisa kood 181 ja 182, ning lisa 3, Mõistete selgitused nr 181-182). Tasu osutatavate teenuste eest ei sisalda täiendavaid kulutusi, millised kaasnevad võlgade sissenõudmisega kohtu kaasabil (Lisa 1 –lepingu lisa 2, hinnapakkumise üüriarvestuse ja kulude jaotuse selgitus). Pooled tõlgendavad lepingut selliselt, et võlgade sissenõudmisega tegelevad kaasomanikud, mitte Pindi Kinnisvarahaldus OÜ. Lisaks on pooled kokku leppinud, et võlgnevuste tasumist võib teostada Tanaka OÜ-le. Seda tõendab Pindi Kinnisvarahaldus OÜ 06.01.2017 kohtule adresseeritud kinnituskiri. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ei ole hagejale enda nõuet loovutanud, vaid pakub hagejale kui ühele Koidula 14a kaasomanikule kinnisvara valitsemisteenust, mille raames valdab Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ka kontot, millele laekuvad üüri-ja kõrvalkulude maksed. Samas kuulub õigus võlgnevusi sisse nõuda ja makseid vastu võtta jätkuvalt kaasomanikele. Juhul, kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks hagi rahuldamist osas, mis puudutab kostjatelt üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse koos viivistega väljamõistmist hagejale, soovib hageja esitada alternatiivse nõude, milles taotleb võlgnevuse ja viivise väljamõistmist Pindi Kinnisvarahaldus OÜle. Hageja esitab alternatiivse nõude tulenevalt asjaolust, et maakohus ei selgitanud menetlusosalistele, et üüri-ning kommunaalkulude võlgnevuse ja viivise nõude osas on vaja esitada täiendavaid tõendeid ja/või täpsustada hagi nõuet. Kuna ringkonnakohtu hinnangul on võimalik see menetluslik minetus kõrvaldada, esineb mõjuv põhjus taotluse esitamiseks käesolevas menetlusstaadiumis. Kui ringkonnakohus peaks asuma seisukohale, et alternatiivse nõude esitamise puhul on tegemist hagi muutmisega, on TsMS § 376 lg-te 1 ja 2 alusel ringkonnakohtul võimalik alternatiivset nõuet menetleda, sest esineb mõjuv põhjus, st nõude menetlemine võimaldab asja kiiret ja efektiivset lahendamist. Hageja palub alternatiivselt juhul, kui kohus ei rahulda hageja nõuet mõista LS-lt Tanaka OÜ kasuks välja 4595,64 eurot ja 31.12.2015 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 625,85 eurot ning viivis põhivõlgnevuselt summas 4595,64 eurot alates 01.01.2016 määras 18,25% aastas kuni põhivõlgnevuse tasumiseni OÜ Tanaka kasuks, mõista nimetatud summad välja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kasuks.
40.Kostjad leidsid, et hageja esitatud kinnisvara korrashoiulepingu p.4.1. kohaselt, tasub tellija (antud juhul hageja) täitjale (antud juhul Pindi Kinnisvarahaldus OÜ) kõigi osutatud teenuste eest tähtaegselt tasu vastavalt osutatud teenuste hinnale ja mahule ja et sellest tulenevalt on Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-l nõudeõigus hoopis hageja vastu. Kuna hageja ja Pindi Kinnisvarahaldus on erinevad isikud, välistab see käesolevas menetluses nii täiendava kui alternatiivse nõude esitamise võimaluse. Hagi muutmiseks kostjad nõusolekut ei anna. Muude nõuete rahuldamise eelduseks on hagi rahuldamine muudetud nõude osas. Hageja poolt esitatud täiendavad dokumentaalsed tõendid ei ole aktsepteeritavad, kuna on suunatud kajastama hageja protsessiväliseid suhteid protsessi kaasamata isikutega ja väljuvad esitatud hagi raamidest. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid ja esitanud õiguslikku põhjendust nõudele, mis võimaldaks lahendada ühes menetluses erinevaid nõudeid, sealhulgas –tagasinõue, kulutuste hüvitamis nõue, mistõttu nii esitatud taotlus kui ka hageja teised nõuded ei kuulu rahuldamisele.
10(15)
Ringkonnakohtu seisukoht
41.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid muuta tuleb osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
42.Maakohus tuvastas õigesti, et Koidula 14a elamu kaasomanike ning kostja I vahel sõlmiti tsiviilasjas 2-14-56873 kompromissi raames kehtiv üürileping korteri nr 6 suhtes, üürileping on kehtivalt üles öeldud ning hageja korteri valduse vabastamise nõue kostjate kui vaidluslaust korterit üürilepingu alusel vallanud isikute vastu kuulub rahuldamisele (VÕS § 334 lg 1). Maakohus leidis õigesti, et hageja kui ühel Koidula 14a elamu kaasomanikul on tulenevalt AÕS § 71 lg-s 4 sätestatust ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused ja seetõttu õigus esitada hagi kostjate vastu. Hageja on tuginenud kõikide kostjate osas võlaõiguse üürilepingu sätetele, samuti alternatiivselt asjaõiguse sätetele. Hageja esitas alternatiivse õigusliku põhjenduse, mitte alternatiivsed nõuded. Seetõttu on põhjendamatu apellatsioonkaebuse käsitlus, et maakohus oleks pidanud taotlema hagejalt tema nõuete järjestamist. Hageja nõuded nõude õiguslikust alusest tulenevalt ei muutu ja seadust kohaldab kohus.
43.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole piisava põhjalikkusega vastanud kõikidele kostjate menetluses esitatud vastuväidetele. Ringkonnakohus kõrvaldab nimetatud menetlusliku minetuse.
44.Maakohus on märkinud õigesti, et hagejal kui ühel Koidula 14a elamu kaasomanikul on tulenevalt AÕS § 71 lg-s 4 sätestatust ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused ja seetõttu õigus esitada hagi kostjate vastu. Kostjad on ise tuginenud asjaolule, et vaidlusaluse elamu alune maatükk ei ole kinnistatud ja reaalosadeks jaotatud, samuti puudub kaasomanike vahel tulevikku suunatud kokkulepe reaalosadeks jagamise osas. Seega saab hageja kui üks mõttelise osa omanikest esitada hagi kostjate vastu.
45.Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et tegemist on omandireformi käigus tagastatud elamuga, mis on erinevate isikute omandis mõtteliste osadena, seejuures on Tallinna linnale kuuluva osa suurus 1⁄4 kaasomandist, kostja I kasutab korterit nr 6 alates 1977, kostjad II ja III alates 1988. aastast ja kostja I on Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa erastamise õigustatud subjekt. Samuti ei ole vaidlust selles, et kaasomanikele kuuluvad mõttelised osad. Maakohtu otsusest ei tulene, et maakohus poleks nende seisukohtadega nõustunud, mistõttu on vastav apellatsioonkaebuse etteheide põhjendamatu.
46.Õiguslikult põhjendamatu on apellantide käsitlus, et ehitise tegeliku omanikuna tuleb käsitleda Tallinna linna, samuti et kostja I on tunnistatud erastamise õigustatud subjektiks konkreetse korteri nr 6 osas. Nagu apellandid õigesti märgivad, kohaldub käesolevas asjas kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus (EMOES), mille alusel määratakse kindlaks mõttelise osa erastamise objekt, subjektid ja erastamise tingimused kaasomandis olevas elamus, sest elamu mitmest kaasomanikust on üks kaasomanik kohalik omavalitsusüksus. EMOES järgi on erastamise objektiks elamu mõtteline osa (§ 2 lg 1), mitte konkreetne üüripind.
47.Ebaõige on apellantide seisukoht, et üürilepingu sõlmimine kostjaga I on kehtetu, kuna Kesklinna Valitsus loeb sõlmitud üürilepingu õigustühiseks, sest pole volitanud MM üürilepingut sõlmima (I kd, tl 103). Hageja on tõendanud, et tsiviilasjas 2-09-20065 kaasomanikke esindanud advokaadil MM sai 28.07.2010 üürilepingu (I kd, tl 11-16) sõlmimiseks kostjaga I tagantjärgi nõusoleku ka Tallinna linnalt. Nimetatud tõendab PL ja JL e-kirjavahetus (I kd, tl 137-138). Kirjavahetusest nähtub, et 09.08.2010 on PL saatnud KK-le advokaat MM palvel Koidula 14a korter 5 kohtuliku kompormissi, millesse on lisatud ka korter nr 6, kirjeldanud selle põhilisi kokkuleppeid
11(15)
ja küsinud Tallinna linnalt tagantjärele nõustumist lepingus toodud tingimustega. 26.08.2010 on Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja JL teatanud, et nõustub kompromissi sisuks olevate üürilepinguga. Kui tehing on heaks kiidetud, kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti (TsÜS § 113). Kostjad pole esile toonud ega tõendanud, et JL-l puudus esindusõigus tehingu sõlmimiseks. Kostjad ei ole menetluses esile toonud selliseid asjaolusid, mis võimaldaks väita heakskiidu kui tahteavalduse kehtetust või tühisust.
48.Põhjendamatu on apellantide seisukoht, et Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1641 viitab sellele, et kompromissi raames sõlmitud üürileping sõlmiti üks aasta varem kui LS sai 1/3 hoone mõttelise osa omanikuks ning viimane ei saanud olla üürileandjaks. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara tagastamine, kompenseerimine, erastamine, vara riigi omandisse jätmine, munitsipaliseerimine ja taasriigistamine omandireformi aluste seaduses ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Vabariigi valitsuse määrusega nr 36 reguleeritud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra (edaspidi kord) p 48 kohaselt läheb omandiõigus tagastatud varale õigustatud subjektile üle vara üleandmise akti koostamise päevast, kui vara tagastamise korralduses ei ole ette nähtud või kui seadusest ei tulene teisiti. Vara tagastamise akti toimikus ei ole, kuid Tallinna Linnavalitsuse 26.10.2011 korraldusest nr 1641-k (I kd, tl 184) nähtub, et Koidula tänav 14a elamu 1/3 mõttelist osa on LS ́le üle antud
1.märtsil 1994 Kadrioru Elamuekspluatatsiooni Valitsuse vara üleandmise aktiga nr 48. Tulenevalt korra p-st 48 tekkis LS ́il omandiõigus vaidlustatud hoone kui tagastamise hetkel vallasasja kaasomandile alates 01.03.1994, seega oli ta hoone kaasomanik tsiviilasjas 2-09-20065 sõlmitud kompromissilepignu ajal ja tema kaasomandiosa suurus oli 1/3.
49.Kostjad on esitanud selle tõendamiseks, et nad ei pidanud tasuma üüri ja kommunaalteenuste eest Pindi Kinnisvarale, Tallinna Linnavaraameti juhataja EU kirja, mille kohaselt tuleb eluruumi Koidula 14a-6 kasutamise eest tasuda üüri tulenevalt Tallinna Kesklinna Valitsuse linnaosa vanema 15.10.1999 korraldusest (I kd, tl 104). Nimetatud kiri ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, kuna asjas on tuvastatud, et Tallinna linn oli andnud nõusoleku kostjaga I eluruumi 6 ja kostjaga II eluruumi 5 üürilepingu sõlmimiseks ja Tallinna linna erinevate ametkondade kirjavahetus kostjaga I ei lükka vastavat asjaolu ümber.
50.Ringkonnakohtu istungil kostjate esindaja väljendatud arvamusel, et kostja I ei pea tasuma Pindi Kinnisvara OÜ esitatud arveid, kuna kostjatele ei ole esitatud vastavat kaasomanike otsust Pindi Kinnisvara OÜ valimise kohta haldajaks ja arvete esitajaks, ei ole õiguslikku alust. 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu p-s 4 on reguleeritud kostja I kohustus tasuda kõrvalkulusid, mh p-s 4.1. tasuda kõrvalkulud haldaja, üürileandja või vastava teenuse pakkuja poolt esitatud arvetele arvetel toodud tähtajal (kuid mitte hiljem kui arvestusperioodile järgneva kalendrikuu viimasel päeval) ja korras. Lepingus ei ole sätestatud hageja kohustust esitada kostjale I vastav kaasomanike otsus haldaja valimise kohta. Kes kaasomanikest on teenuse saamiseks lepingu haldajaga sõlminud ja kas selleks oli kaasomanike enamuse nõusolek, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust, sest tegemist oleks kaasomanike sisesuhte küsimusega. Kostjad ei ole põhistanud ega tõendanud oma väiteid, et Pindi Kinnisvara OÜ arvetel märgitud teenuseid ei vahendanud või ei osutanud.
51.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et hageja ei esitanud kohtule lepingut, mis tõendaks, et kaasomanikud on sõlminud lepingu Pindi Kinnisvarahalduse OÜ-ga. Maakohus ei andnud hinnangut kostjate väidetele, et üüriarved esitas OÜ Pindi Kinnisvara, kuid hageja ei selgitanud,
12(15)
millisel õiguslikul alusel nõudis ta võlgnevust endale. Maakohus oleks pidanud TsMS § 392 lg 1 pde 3 ja 4 alusel selgitama, milliste hageja esitatud asjaolude tõendatuse korral oleks võimalik olnud hagi selles osas rahuldada. Ringkonnakohus kõrvaldas selle menetlusliku vea, andes hagejale võimaluse asjaolude ning tõendite esitamiseks, kostjatele aga vastuväidete esitamiseks. Üürniku kohustus tasuda üüri haldaja kontole ja kõrvalkulud kas haldaja, üürileandja või vastava teenuse pakkuja poolt esitatud arvetele arvetel toodud tähtajal ja korras tulenes 28.07.2010 üürilepingu p-dest 3.3. ja 4.1. Üürilepingust ei tulenenud üürnikule kohustust tasuda üüri ja kommunaalteenuseid OÜ-le Tanaka. Kuna vaidlust ei ole poolte vahel, et hageja võlgnevuse aluseks olevaid kommunaalteenuseid osutas Pindi Kinnisvarahaldus OÜ, tuli üürnikul üüri ja kommunaalteenuseid tasuda viimase esitatud arvete alusel. Seega saaks hageja üürnikult nõuda lepingulise kohustuse täitmist selliselt, et kostja tasuks üüri ja kõrvalkulud teenuse vahendajale. Kinnisvara korrashoiu lepinguga (II kd, tl 96-103) on tõendatud, et hageja on Koidula 14a kaasomanike esindajana sõlminud Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-ga 01.02.2011 kinnisvara korrashoiulepingu. Nimetatud lepingu lisa nr 1 „üldtingimused“ p 4.1. kohaselt tasub tellija täitjale kõigi osutatud teenuste eest tähtaegselt tasu vastavalt osutatud teenuste hinnale ja mahule. Teenuste hinnad sätestatakse lepingus, täiendavalt koostatavates hinnapakkumistes ja hinnakirjades. Vastavalt lisale nr 2 kohustub Pindi Kinnisvarahaldus OÜ teostama üüriarvestust ja kulude jaotust ning kaasomanikud tasuvad osutatud teenuste eest tasu. Lepingu lisade 1 ja 2, hinnapakkumise lisa kood 181 ja 182, ning lisa 3 osa „mõistete selgitused“ nr 181-182 kohaselt hõlmab osutatav teenus Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustust vormistada ja esitada osapooltele ettenähtud arveid ja maksedokumente, regulaarselt kontrollida väljastatud arvete laekumisi, suhtlemist võlgnikega. Lepingu lisa 2 kohaselt ei hõlma tasu osutatavate teenuste eest täiendavaid kulutusi, millised kaasnevad võlgade sissenõudmisega kohtu kaasabil. Seega ei tulene lepingust OÜ Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustust esitada üürnike vastu hagisid võlgnevuste sissenõudmiseks. Hageja on tuginenud asjaolule, et pooled tõlgendavad lepingut selliselt, et võlgade sissenõudmisega tegelevad kaasomanikud, mitte Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ja pooled kokku leppinud, et võlgnevuste tasumist võib teostada Tanaka OÜ-le. Nimetatu on tõendatud Pindi Kinnisvarahaldus OÜ juhatuse liikme EU kirjaga (II kd, tl 103 pöördel), mille kohaselt üürnike poolt arvete tasumine toimub Pindi Kinnisvarahaldus OÜ poolt valitsetavale kontole, kuid sinna laekuvad maksed ei kuulu võlaõiguslikult Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le, vaid L.Koidula 14a kaasomanikele. Kaasomanike ja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kokkuleppest tulenevalt võivad kaasomanikud nõuda võlgnikelt võla tasumist otse kaasomanikele ja mitte Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le. Nimetatud kirja hindab kohus kui dokumentaalset tõendit ja loeb eelkäsitletud tingimuste ja kirjaga tõendatuks asjaolu, et hageja võib esitada nõudeid üüri ja kommunaalteenuste tasumiseks endale.
52.Eeltoodust tulenevalt tuvastas maakohus õigesti kostja I võlgnevuse suuruse ja mõistis selle koos viivisega hageja kasuks välja. Materiaalõiguse kohaldamisel ei tähelda ringkonnakohus maakohtu poolseid rikkumisi.
53.Hagejal ei olnud kohustust viidata üürilepingu sättele, mis sätestaks üürniku kohustuse eluruum pärast üürilepingu lõppemist tagastada, sest tegemist on üürniku seadusest tuleneva kohustusega (VÕS § 334 lg 1). Õiguslikult põhjendamatu on kostjate arusaam, et mitme kaasomaniku olemasolu korral elamus ei ole ühel kaasomanikest ehk hagejal õigust nõuda võlgnevust ja kahju, samuti eluruumi vabastamist, enda nimel. Nimetatud õigus tuleneb AÕS § 71 lg-s 4 sätestatust.
54.Hagejal oli õigus kasutada menetluses kvalifitseeritud õigusabi. Asjaolu, et hageja ja hagejat esindav Advokaadibüroo Sorainen AS kuuluvad ühele isikule, ei anna alust jätta menetluskulusid
13(15)
kostjatelt välja mõistmata. Menetlusosaline võib TsMS § 217 lg 1 järgi osaleda kohtumenetluses üldjuhul isiklikult või esindaja kaudu. Seejuures ei võta asjast isiklik osavõtt menetlusosaliselt TsMS § 217 lg 2 järgi õigust omada selles asjas esindajat või nõustajat ning esindaja osavõtt asjast ei piira menetlusosalise isiklikku osavõttu asjast. Juriidilisest isikust menetlusosaline saab menetluses isiklikult osaleda eelkõige oma juhatuse kaudu, sest juriidilise isiku puhul loetakse suhetes teiste isikutega TsÜS § 34 lg 1 järgi juriidilise isiku juhatus tema seaduslikuks esindajaks. Tulenevalt TsMS § 217 lg-st 1 on aga äriühingul õigus osaleda kohtumenetluses ka lepingulise esindaja kaudu. Hagejal on õigus volitada omal äranägemisel end kohtumenetluses lepingulise esindajana esindama iga isikut, kes vastab TsMS § 218 lg-s 1 sätestatule (vt nt RKTKo 3-2-1-62-14, p 13). Seejuures võib hageja volitada ennast lepingulise esindajana esindama ka advokaadibürood, kellega tal on ühine omanik. Kostjate viited käibe- ja tulumaksuseadusele ei ole asjakohased.
55.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus kostjate kanda. Arvestades, et lisaks valduse vabastamise nõudele on LS vastu esitatud ka rahaline nõue, jaotab ringkonnakohus menetluskulud selliselt, et LS kanda jääb 40 %, ES kanda 30 % ja MS kanda 30 % menetluskuludest.
56.Järgnevalt määrab ringkonnakohus TsMS § 174 lõikest 3 lähtudes vastavalt jaotusele kindlaks hageja poolt apellatsioonimenetluses kantud ja kostjate poolt hüvitamisele kuuluvate menetluskulude põhjendatud ja vajaliku suuruse. Ringkonnakohtu 12.12.2016 istungil esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses õigusabikulu summas 754 eurot (käibemaksuta). Kohtule esitatud menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hageja lepinguline esindaja apellatsioonimenetluses osutanud hagejale õigusabiteenust kokku 5,8 tunni ulatuses tunnihinnaga 130 eurot (käibemaksuta). Osutatud õigusabi seisnes järgmiste toimingute tegemises: kohtuotsuse analüüs ja kliendile edastamine (0,5 h), apellatsioonkaebuse analüüs ja apellatsioonkaebusele vastuse koostamine (5,1 h) ning 19.09.2016 kohtumäärusega tutvumine (0,2 h). Ringkonnakohtu 12.12.2016 istungil palus hageja täiendavalt arvestada kohtuistungiks ettevalmistumise ajakulu 2 h ja kohtuistungil osalemise ajakulu 0,25 h. Hageja kinnitas, et nimekirjas märgitud kulud on seotud käesoleva kohtuasjaga, samuti kinnitas hageja, et on käibemaksukohustuslane. Hageja palus kohustada kostjaid tasuma väljamõistetavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud korras. Kostjad vaidlesid hageja menetluskuludele vastu, esitades ringkonnakohtu istungil vastuväite, et hageja kuulub Advokaadibüroole Sorainen. 23.01.2017 esitas hageja seoses asja arutamise uuendamisega täiendava menetluskulude nimekirja, milles taotles kostjatelt välja mõista hageja poolt pärast 12.12.2016 kohtuistungit kantud õigusabikulud summas 988 eurot (käibemaksuta). Hageja esindaja õigusabi toiminguteks olid kohtuistungi protokolliga tutvumine ja kostjate protokolli parandamise taotlusele vastuväite koostamine (0,8 h) ning 27.12.2016 kohtumäärusega tutvumine, täiendavate tõendite kogumine, analüüsimine ja kohtule selgituse koostamine (6,8 h). Ringkonnakohus, arvestades hageja esindaja poolt apellatsioonimenetluses koostatud ja esitatud dokumentide mahtu ja sisu, asja keerukust ning apellatsioonimenetluses peetud kohtuistungit, leiab, et hageja esindaja tehtud töö maht 15,65 (5,8 + 2,25+7,6) tundi on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Hageja lepingulise esindaja töötunnihind 130 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse. Kostjate poolt hageja menetluskuludele esitatud vastuväitele, mille kohaselt kuulub hageja Advokaadibüroole Sorainen, on kohus juba vastanud kohtuotsuse punktis 53.
14(15)
Eeltoodust tulenevalt on hageja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud 2034,5 (15,65 x 130) euro ulatuses. Kuivõrd vastavalt hageja avaldatule on hageja käibemaksukohustuslane, kuuluvad menetluskulud hagejale hüvitamisele ilma käibemaksuta. Vastavalt menetluskulude jaotusele jääb kindlaksmääratud summast 40 %, s.o 813,80 eurot, LS kanda, 30 %, s.o 610,35 eurot, ES ning 30 %, s.o 610,35 eurot, MS kanda. Seega kuulub lepingulise esindaja kulude hüvitamiseks osaühingu Tanaka kasuks LS-lt väljamõistmisele 813,80 eurot, ES-lt 610,35 eurot ning MS-lt 610,35 eurot. Kooskõlas TsMS § 177 lõikega 4 tuleb rahuldada hageja taotlus kostjate kohustamiseks väljamõistetud menetluskuludelt viivise maksmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.