13. jaanuar 2017, Tallinn, kohtu kantselei kaudu 2-16-5198
Tsiviilasja number Tsiviilasi
Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hagi OÜ Aberratio vastu 14 000 euro ja viivise nõudes
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 7. oktoobri 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ Aberratio apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
21 035,84 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (registrikood 11065540), lepinguline esindaja advokaat Iivi Otto Kostja (apellant): OÜ Aberratio (registrikood 11661087), lepinguline esindaja advokaat Indrek Kukk
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
Harju Maakohtu 7. oktoobri 2016 otsus jätta hagi osalise rahuldamise, menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas muutmata, aga täpsustada kulude jaotuse osa, jättes maakohtus kantud menetluskuludest 75% kostja OÜ Aberratio kanda ja 25% hageja Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS kanda. Sama otsus on edasi kaebamata jõustunud hagi osaliselt rahuldamata jätmise osas. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta kostja OÜ Aberratio kanda. Rahuldada Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS taotlus määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus. Mõista välja OÜlt Aberratio (registrikood 11661087) Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (registrikood 11065540) kasuks ringkonnakohtu menetluskulude hüvitis 902 eurot ja sellelt summalt viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda
kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada Riigikohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (hageja) esitas 1. aprillil 2016 Harju Maakohtule hagi OÜ Aberratio (kostja) vastu põhivõla 14 000 eurot, viivise 8 330 eurot ja alates 2. aprillist 2016 edasiulatuva viivise saamiseks määras 0,5% päevas. Hageja leidis, et tal on pooltevahelise maaklerilepingu alusel õigus nõuda kostjalt kantud kulutuste hüvitamist 2% ulatuses müügihinnast 700 000 eurot, st summas 14 000 eurot. Hagi alusena tõi hageja esile järgmised asjaolud: − pooled sõlmisid 19. detsembril 2014 kirjaliku maaklerilepingu (edaspidi „maaklerileping“), mille ps 1 leppisid kokku, et hageja korraldab Tallinnas aadressil Hospidali 4 asuva kostjale kuuluva nelja korteriomandi (korterid nr 15, 16, 17 ja 18, edaspidi „kostja korteriomandid“) müügi ning vahendab nende müügilepingut või osutab kostja huvides müügilepingu sõlmimise võimalusele; − kostja sõlmis 28. augustil 2015 kostja korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu 1Home Group ASga (edaspidi „ostja“) müügihinnaga 700 000 eurot; − kostja pidas ostjaga läbirääkimisi hageja vahenduseta; − tuginedes maaklerlepingu ple 5.3 esitas hageja kostjale nõude kompenseerida hagejale maaklerlepingu täitmisel kantud kulutused 2% ulatuses müügihinnast, st summas 14 000 eurot ( = 700000 × 2%), aga kostja oma kohustust ei täitnud; − maaklerilepingu p 5.1 kohaselt on sama lepingu ps 5.3 nimetatud kulutuste tähtaegsel mittetasumisel kostja kohustatud tasuma hagejale iga viivitatud päeva eest viivist 0,5% maksmisele kuuluvast summast.
2.Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: − kostjale tuli maaklerileping üllatusena, sest seda ei antud üle kostja osa võõrandamisel uuele juhatuse liikmele. Maaklerileping on fiktiivne ja tagantjärele vormistatud, et survestada praegust juhatuse liiget; − hageja rikkus kõiki maaklerlepinguga endale võetud kohustusi (p 3.1). Ta ei teinud midagi, et kostja korteriomandeid reaalselt müüa. Sisuliselt ei toimunud alates lepingu sõlmimisest kuni hagejaga kirjavahetuseni (25. september 2014) mingit müügitööd. Hageja pole tõendanud, et ta on lepingus enda kohustuseks võetud töid teostanud või ta üldse oleks midagi üheksa kuu jooksul teinud. Samuti ei informeerinud hageja kostjat ühestki käsundi täitmise asjaolust. Uuele juhatuse liikmele (juulist oktoobrini 2015) ei andnud hageja oma tegemistest teada; 2 (8)
− maaklerilepingu p 5.3 sätestab maaklerlepingu lõppemisel saadava tasu suuruse. Leping lõppes tähtaja möödumisel 1. detsembril 2015 (p 6.1). Pärast selle tähtaja möödumist ei ole maakleril õigust tasu nõuda. Kostja nõustus hagejale tasuma 1% müügitehingu hinnast, kuid seda peale asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja soovis sellega säilitada poolte vahel õigusrahu. Juhul, kui kohus leiab, et maaklerileping on kehtiv ja hagejal on õigus maakleritasule, siis palub kostja vähendada tasu suurust 1%le, sest sisuliselt ei tegelenud hageja müügitööga; − hageja nõude kujunemine on arusaamatu. Hageja määratles maaklerilepingus kostja korteriomandite hinnaks kokku 631 075 eurot. Kui hageja oleks oma lepingulisi kohustusi täitnud, oleks maaklerlepingu pst 5.1 tulenev maakleritasu suurus (4% müügihinnast) olnud maksimaalselt 25 243 eurot. Seega sama lepingu ps 5.3 nimetatud maakleri kulutused ei saa ületada sellest poolt ehk 12 621,50 eurot (käibemaksuga). Samas ei ole põhjendatud käibemaksu lisamine teenuse hinnale, seega ei saa hageja maksimaalne põhinõue olla suurem 10 517,92 eurost ( = 12621,50 : 1,2); − maaklerileping on sõlmitud tüüptingimustel ja selles toodud viivisemäär 0,5% päevas on ebamõistlikult kõrge, mistõttu ka tühine. Mõistlik viivisemäär on võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lgs 1 määratletud viivisemäär.
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus rahuldas 7. oktoobri 2016 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 10 517,92 eurot, viivise 6 205,57 eurot ja alates
2.aprillist 2016 viivise põhivõlalt määras 0,5% päevas kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 4 312,35 eurot. Menetluskulud jättis maakohus osaliselt kostja kanda ning mõistis välja kostjalt hageja kasuks menetluskulu hüvitise summas 2 096,25 eurot ja sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
4.Maakohus tuvastas, et: − pooled sõlmisid 19. detsembril 2014 kirjaliku maaklerilepingu, mille ps 1 leppisid kokku, et hageja korraldab kostja korteriomandite müügi ja vahendab nende müügilepingut või osutab kostja huvides müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu allkirjastas kostja poolt toonane juhatuse liige; − 28. augustil 2015 sõlmis kostja maaklerilepingu esemeks olevate korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ostjaga, pidades enne ostjaga läbirääkimisi hageja vahenduseta.
5.Maakohus tugines VÕS § 667 lgtele 1 ja 2 ning märkis, et maaklerlepingu ps 5.3 on pooled maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamises eraldi kokku leppinud.
6.Tõendamist ei leidnud kostja vastuväide, et maaklerileping on fiktiivne ja tagantjärele vormistatud. Kostja endine juhatuse liige pöördus 1. detsembril 2014 hageja poole sooviga sõlmida maaklerileping. Hageja esitatud ekirjavahetusest nähtuvalt pidas kostja hagejaga läbirääkimisi maaklerilepingu sõlmimiseks ja seejärel ka maaklerilepingu täitmise käigus. Kirjavahetusest nähtub, et sellesse oli kaasatud kostja praegune juhatuse liige. Samuti ei ole kostja tõendanud, et kostja endine juhatuse liige polnud maaklerilepingust teadlik. Kostja ei vaidlusta, et hageja praegune juhatuse liige ja endine juhatuse liige on elukaaslased ning on eluliselt usutav, et praegusel juhatuse liikmel oli lepingu olemasolu teada. Lisaks on kostja 25. septembri 2015 ekirjas nõustunud tasuma hagejale peale asjaõiguslepingu sõlmimist hüvitist 1% müügitehingust ja seda kinnitanud ka 3 (8)
1.detsembri 2015 ekirjas. Selles kirjavahetuses ei ole kostja kordagi seadnud maaklerilepingu olemasolu kahtluse alla. Seega on kostja väited maaklerilepingu fiktiivsusest tõendamata. Hageja esitatud pooltevaheline ekirjavahetus korteriomandite orienteeruvatest müügihindadest ja planeeringust, hageja ekirjad välireklaami kavandamiseks ja tellimiseks, samuti ekirjavahetus kostjaga kortereid reklaamiva internetilehekülje materjali valmimisest kogumis tõendavad, et hageja osutas kostjale maaklerilepingu alusel teenuseid. Maakohus järeldas 23. aprilli 2015 ekirjast kostja soovi, et korteriomandite aktiivset müüki ei alustataks enne kui tellingud maja ümbert on eemaldatud. Seejärel teatas kostja 2015. aasta juunis, et leidis juba ostja ja palus reklaamimine lõpetada, kuid juulis palus kostja uuesti reklaamiga alustada. Kostja kohustus maakleri kulude hüvitamiseks ei sõltu sellest, et maaklerleping lõppes tähtaja möödumisel 1. detsembril 2015. Hageja ei nõua kostjalt maakleritasu, vaid kulude hüvitamist lepingu p 5.3 alusel, mis on 50% maaklerilepingu ps 5.1 kokku lepitud maakleritasust. Viidatud p 5.1 kohaselt sisaldab müügihind maakleritasu 4%, mis sisaldab käibemaksu 20%.
7.Kuna poolte suhted on reguleeritud maaklerilepinguga, tuleb maakleri kulude hüvitise suuruse kindlaksmääramisel lähtuda samast lepingust. Kostja ja kolmanda isiku vaheline leping ei ole kohaldatav hageja ja kostja vahelistele suhetele ja seega ei oma tähtsust, mis hinnaga kostja võõrandas korteriomandid ostjale. Maakleri kulude hüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda lepingu ps 2 toodust, mille alapunktides on kokku lepitud iga korteriomandi osas, millise ruutmeetri hinnaga võõrandatakse see maakleri vahendusel. Selle järgi kujunevad korteriomandite hinnad järgmiselt: korter nr 15, üldpinnaga 26,6 m2 × 2 400 eurot = 63 840 eurot; korter nr 16, üldpinnaga 114,5 m2 × 1 950 eurot = 223 275 eurot; korter nr 17 üldpinnaga 85,40 m2 × 2 000 eurot = 170 800 eurot; korter nr 18 üldpinnaga 88,80 m2 × 1 950 eurot = 173 160 eurot. Kõigi nelja korteriomandi hind kokku on 631 075 eurot ja maaklerilepingu pdest 5.1 ja 5.3 tulenevalt on maakleri kulutuste hüvitis sellest 2% ehk koos käibemaksuga 12 621,50 eurot. Riigikohus selgitas 28. mai 2002 otsuse haldusasjas nr 3-3-1-21-02 ps 18, et käibemaksu rakendatakse lisandunud väärtuse maksuna. Sellise mittekumuleeruva maksu põhitunnus on sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus. Nii tagatakse, et kaupade ja teenuste tarbimine ettevõtluse tarbeks poleks maksustatud käibemaksuga ega tekiks maksu kumuleerumist. Riigikohus on korduvalt ka varasemates lahendites rõhutanud, et käibemaks on tarbijat, mitte aga ettevõtjat koormav maks (8. märtsi 1999 otsus haldusasjas nr 3-3-1-5-99,
7.veebruari 2000 otsus haldusasjas nr 3-3-1-50-99 ja 22. veebruari 2001 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-00). Kehtiva käibemaksuseaduse (KMS) § 1 lg 2 sätestab, et käibemaksu rakendatakse lisandunud väärtuse maksuna, välja arvatud seadusest tulenevatel erijuhtudel. Riigikohtu seisukohad on kohaldatavad ka KMSle, antud juhul seadusest tulenevad erijuhud puuduvad. Seega tuleb kostjalt välja mõista maakleri kulude hüvitis käibemaksuta, st summa 10 517,92 eurot.
8.Maaklerilepingu ps 5.1 leppisid pooled kokku, et ps 5.3 nimetatud kulutuste tähtaegsel mittetasumisel on kostja kohustatud tasuma hagejale iga viivitatud päeva eest viivist 0,5% maksmisele kuuluvast summast. Hageja esitas 1. detsembril 2015 kostjale ekirja teel 14 000 euro suuruse nõude koos arvega nr 153047, mille tasumise tähtpäev oli 4. detsember 2015. Kostja sai ekirja ja arve kätte
1.detsembril 2015. Seega on kostja kohustus muutunud sissenõutavaks. Hageja arvestas viivist alates 5. detsembrist 2015 kuni 1. aprillini 2016. Kuna kostja peab hüvitama hagejale maakleri kulud 10 517,92 eurot, on viivis selle summa tasumisega viivitamise eest 6 205,57 eurot. 4 (8)
Kuigi lepingus kokkulepitud viivisemäär (0,5% päevas ehk 182,5% aastas) on kõrgem VÕS § 113 lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski selline, mida pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega. Mõlemad pooled sõlmisid lepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ja kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Viivis ei ületa põhinõuet. Neil kaalutlustel kohaldas maakohus lepingust tulenevat viivisemäära. Siiski märkis maakohus, et üldise kohtupraktika, Riigikohtu seisukohtade ja hea usu põhimõtte kohaselt ei mõisteta võlaõiguslike lepingute alusel viivist välja suuremas ulatuses kui põhinõue. Sellest juhindudes piiras maakohus tulevikus sissenõutavaks muutunud viivise summa rahuldatud põhinõude (10 517,92 eurot) ja summaliselt kindlaks määratud viivise (6 205,57 eurot) vahega summas 4 312,35 eurot ( = 10517,92 – 6205,57).
9.Maakohus hindas hageja nõude rahuldamise ulatuseks 75% ja märkis otsuse põhjendavas osas, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel tuleb jätta hageja menetluskulud kostja kanda 75% ulatuses. Arvestades vaidluse keerukust ja mahukust on põhjendatud ajakuluks: − hagiavalduse koostamise ja esitamisega seotud toimingutele 12,1 t. Selle aja sisse peab mahtuma nii hagiavalduse asjaoludega kurssi viimine, tõendite kogumine, kliendikonsultatsioonid vajalikus ulatuses ja hagiavalduse kirjalik formuleerimine. Arvestades õigusabi tunnihinda, on õigusabikulu suuruseks 860 eurot; − hageja 8. juuli 2016 seisukoha kostja vastusele, mh kolmanda isiku taotlusele, ajakulu on põhjendatud 8 t ulatuses, mis teeb hüvitise suuruseks 880 eurot. See aeg vastab dokumendi mahule ja sisule ning edastatud lisadele; − 5. mai 2016 määrusega, 8. augusti 2016 määrusega ja kohtu 19. septembri 2016 kirjaga seotud toimingutele ei saanud kuluda kokku enam kui 30 min, st 55 eurot; − menetluskulude avalduse koostamisele kulunud 1,7 t ei kuulu hüvitamisele. Kokku on hagejale osutatud põhjendatud ja vajalikku õigusabi 20,6 t, mis vastab summale 1 795 eurot. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 1 000 eurot, mis on menetluskulu ja tuleb kostjal hüvitada. Kokku on hageja menetluskulud 2 795 eurot. Arvestades hagi rahuldamise ulatust tuleb kostjal hagejale hüvitada menetluskuludest 75%, mis teeb 2 096,25 eurot.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
10.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kostja apellatsiooniväited on kokkuvõtvalt järgmised. Esiteks on VÕS § 667 erinorm § 628 lg 2 suhtes, mis võimaldab käsundisaaja tehtud kulutuste hüvitamisest ilma jätta. Käsundisaajale tuleb hüvitada vaid need kulutused, mida viimane on ka tegelikult teinud. Lähtudes nimetatud kahe sätte koosmõjust saab maaklerlepingu puhul VÕS § 667 lgle 2 tuginedes samuti nõuda vaid reaalselt tõendatud vajalike ja põhjendatud kulutuste hüvitamist. Hageja vahendusel ei jõudnud kostjani mitte ühtegi ostuhuvilist ja kostja leidis korteriomanditele ostja ilma maakleri vahenduseta. Seega on asjakohane Riigikohtu
13.novembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13 (eelkõige p 21), milles Riigikohus sedastas, et seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust 5 (8)
edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Viidatud seisukoht välistab hageja hüvitisnõuded. Hageja 8. juuli 2016 menetlusdokumendi lisa nr 16 kõigi oma aladokumentidega puudutab objekti Tondi 35/Seebi 1, mis ei ole maaklerlepingu ega kostjaga seotud. Nimetatud tõend tõendab pigem asjaolu, et hageja ei teinud lepingu täitmiseks mitte midagi. Teiseks oleks tulnud kohaldada VÕS 7. ptk sätteid. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega on hageja kohustuseks tõendada eelkõige seda, milliseid kulutusi on ta lepingu täitmiseks teinud. Seda kohustust ei ole hageja täitnud, mistõttu on hageja nõue kostja vastu täielikult sisustamata. Kolmandaks, kuna hagi on täielikult tõendamata, tuleb rahuldamata jätta ka viivisenõue. Teise võimalusena tuleb viivist vähendada. Pooltel puudub vaidlus, et maaklerileping sisaldab hageja välja töötatud tüüptingimusi, seda ka lepingu ps 5.1 märgitud viivisemäära osas. Lepinguga ette nähtud viivise määr 0,5% päevas on vastuolus heade kommetega, röövellik ja ebamõistlikult kõrge, mistõttu ka tühine. Mõistlik viivisemäär, mis kuuluks nõude sissenõutavuse korral kohaldamisele, oleks VÕS § 113 lgs 1 määratletud viivisemäär.
11.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta sisuliselt muutmata. Kuna maakohus ei märkinud otsuse resolutsioonis menetluskulude jaotust piisava selgusega, siis tuleb selles osas otsust täpsustada. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Maakohtu otsus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles hagi jäi osaliselt rahuldamata ja hageja menetluskulud osaliselt tema enda kanda (TsMS § 456 lg 4 teine lause).
13.TsMS § 652 lg 1 p 1 sätestab, et ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. TsMS § 652 lg 5 kohaselt ringkonnakohus ei kogu, uuri ega hinda uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või vastava asjaolu tõendamise menetluse menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus asjaolude tuvastamisel ega tõendite hindamisel menetlusnorme, mistõttu saab ringkonnakohus lähtuda maakohtu tuvastatust. Apellatsioonimenetluses ei tugine pooled uutele asjaoludele ega tõenditele. Hagi rahuldamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ja juhindudes TsMS § 654 lgst 6 ei korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
14.Apellatsioonkaebuse esimene väide ei ole sisuliselt edukas. Õige on kostja käsitlus, et VÕS § 667 sätted on erinormid § 628 lg 2 suhtes. Kõnealune erisus seisneb aga eelkõige selles, et maaklerilepingu puhul tuleb kulud maaklerile hüvitada ainult 6 (8)
juhul, kui selles on kokku lepitud (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-116-08, p 11 neljas lõik). Maakohus tuvastas õigesti, et pooltel oli kokkulepe kulude hüvitamise kohta. Ka VÕS § 667 lgs 2 reguleeritud juhul, st kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võivad pooled üldisest lepinguvabaduse põhimõttest lähtuvalt leppida kokku maaklerile hüvitatava kulu summas või selle arvutamise tingimustes. Pooltevahelise lepingu ps 5.3 ongi pooled sellise kokkuleppe sõlminud. Hageja nõude rahuldamist ei välista Riigikohtu 13. novembri 2013 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1123-13 p 21 teises lõigus esitatud seisukoht, et seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Pooled nägid maaklerilepingus ette maaklerile tasu 4% müügihinnast ja lepingu sõlmimise korral ilma maakleri vahenduseta kulude hüvitise summas 2% müügihinnast. Selline kokkulepe arvestab mõistlikul määral põhimõttega, et maakleril ei peaks olema õigust nõuda kogu tasu olukorras, kus vahendustegevus oli vähene ega olnud edukas. Lisaks on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja tegi toiminguid lepinguga seatud eesmärgi saavutamiseks. Hageja toimingud ka muude kinnisvaraobjektide osas ei välista maakohtu tuvastatud toiminguid kostja korteriomandite müügilepingute vahendamisel.
15.Teine väide ei ole asjakohane. Maakohus ei pidanud vaidluse lahendamisel kohaldama kahju hüvitamise sätteid, sest hageja ei nõua kostjalt kahju hüvitamist, vaid lepingu täitmist. Sellise nõude õigusliku aluse moodustavad koos VÕS § 667 lgga 2 veel § 108 lg 1 ja § 8 lg 2, aga mitte kahju hüvitamist reguleerivad sätted. Kuna pooltel oli kehtiv kokkulepe, millise summa peab kostja maksma hagejale maakleri kulude hüvitamiseks, siis ei pidanud hageja oma kulutusi rahaliselt esile tooma ega tõendama.
16.Kolmas väide käsitleb viivise määra ja ka see ei ole edukas ega too kaasa maakohtu otsuse tühistamist või muutmist. Seaduses ettenähtust kõrgema viivisemäära kokkuleppimine on kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega (Riigikohtu 14. jaanuari 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-120-08, p 12 kolmas lõik). See ei välista siiski tuginemist ebamõistlikule viivise määrale ega viivise vähendamise taotlemist. Viivise „mõistlik määr“ tuleb sisustada iga konkreetse asja asjaoludest lähtuvalt. Tarbija puhul on Riigikohus leidnud, et eelduslikult tuleb hinnata VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 järgi tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära. Riigikohtu hinnangul kajastab sellises suurusjärgus lepinguline viivisemäär kohast proportsiooni seadusjärgse viivisemäära suhtes ning täidab oma eesmärgi, kahjustamata tarbijat ebamõistlikult (10. mai 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-16, p 13 kolmas lõik). Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul sõlmisid mõlemad pooled lepingu majandustegevuse raames. Kuigi lepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem VÕS § 113 lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see niivõrd kõrge ja ebamõistlik, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui kokkulepe osutuks tüüptingimuseks. Tegemist ei ole erakordse ega kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega ja vaidlustatud otsuse järgi ei ületa viivis põhinõuet (vrd Riigikohtu 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 49 teine lõik). Hageja nõuab kostjalt kulutuste hüvitamist olukorras, kus kostja võõrandas maaklerilepingu esemeks olevad korteriomandid ise ilma hageja vahenduseta praktiliselt vähem kui kaks kuud pärast hagejale müügiks juhise andmist (vastavalt 2015. aasta juuli ja august). Kirjeldatud olukorras on hagejal põhjendatud ja arvestatav huvi sundida kostjat täitma rahalist kohustust 7 (8)
mõistliku aja jooksul. Kostja enda kanda on maakleri vahenduseta sõlmitud müügilepingust tulenevad riskid, sh ostjalt raha saamise risk. Hageja ei saa muul viisil peale tavalisest suurema viivise edukalt mõjutada kostjat oma rahalist kohustust täitma või siis selle täitmisega viivitamist hüvitama. Seega on poolte huve kaaludes käesoleval juhul kohane viivise määr 0,5% päevas. Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei arvutanud välja viivist otsuse tegemise aja seisuga, kuigi oleks TsMS § 367 järgi pidanud seda tegema (vt nt Riigikohtu 26. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-10, p 12 kolmas lõik ja selles viidatud 15. oktoobri 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-08, p 29). Sellele rikkumisele kostja apellatsioonkaebuses ei tugine. Samuti ei ole kostja vaidlustanud viivise arvestust. Kuna juba maakohtu otsuse tegemise ajaks oli viivise summa kokku ületanud põhinõude (5. detsembrist 2015 kuni 7. oktoobrini 2016 on 307 päeva, st viivis selle perioodi eest moodustab 153,5% põhivõlast), siis ei muuda kirjeldatud minetus maakohtu otsuse resolutsiooni ebaselgeks.
17.Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 163 lg 1 alusel õigesti võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega kostja kanda. Samas on vaidlustatud otsuse resolutsioonis menetluskulude jaotus ebatäpne, kuid selle puuduse saab ringkonnakohus oma otsusega parandada. Nii tuleb kohtuotsuse resolutsioonis täpsustada, et maakohtus kantud menetluskuludest jääb 75% kostja kanda ja 25% hageja kanda – nii nagu maakohus sedastas oma otsuse põhjendavas osas. Summaliselt on maakohus õigesti märkinud, et kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele 2 096,25 eurot. Kulude kindlaksmääramist ei ole kostja vaidlustanud. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda ja TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse kulud. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb seda teha hageja menetluskulude nimekirja järgi. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on esindajal aega kulunud apellatsioonkaebuse läbivaatamisele 0,8 t, ringkonnakohtu 14. novembri 2016 määruse läbivaatamisele 0,2 t ja kaebusele vastuse koostamisele kokku 7,2 t. Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on tegemist põhjendatud ja vajalike õigusabikuludega. Hageja esindajaks on advokaat, kelle tunnitasu 110 eurot (käibemaksuta) tuleb vastava kvalifikatsiooni puhul hinnata tavapäraseks. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista õigusabikulude hüvitamiseks 902 eurot ( = 8,2 × 110). Juhindudes TsMS § 177 lgst 4 ja hageja taotlusest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis, et välja mõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.