KariteKo OÜ kaebus kohustada Viimsi valda kandma hoone ehitisregistrisse ning määrama katastriüksusele aadress
Menetlusosalised
Kaebaja KariteKo OÜ, volitatud esindaja Viktoria Tuulas Vastustaja Viimsi vald, esindaja Merit Renlund Kaasatud haldusorgan Maa-amet
Asja läbivaatamise vorm
Avalikul kohtuistungil 28. augustil 2023
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus. Kohustada Viimsi valda kandma Kõrgemäe põld 3 asuv ehitis (varjend) ehitisregistrisse kui hoone ja määrama Kõrgemäe põld 3 katastriüksusele aadress liikluspinna järgi.
Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 1425 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 2. novembril 2023 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsiooni (vt HKMS § 184) võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva. Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.KariteKo OÜ esitas 20. jaanuaril 2023 Viimsi vallale teatise nr 2311525/01501, milles palus lisada ehitisregistrisse talle kuuluval Kõrgemäe põld 3 kinnistul paikneva abihoone kasutusotstarbega ehitise (varjendi). 23. jaanuaril 2023 tegi vald teatise kohta märkused: objekti kuju on vale tüüpi ja aadress peab olema määratud liikluspinna järgi. KariteKo OÜ esindaja korrigeeris objekti kuju ning esitas 31. jaanuaril 2023 vallale avalduse, milles palus määrata katastriüksusele aadressi Paenurme tee järgi.
2.Viimsi Vallavalitsus saatis 29. märtsil 2023 kaebajale „Vastuskirja seoses koha-aadressi muutmise avaldusega“, mille järgi lõpetab vald koha-aadressi muutmise menetluse. Vastustaja
3-23-528 selgitas, et menetluse käigus on selgunud, et Kõrgemäe põld 3 katastriüksusel paikneva ehitise näol on tegemist rajatisega, mille puhul ei ole vaja katastriüksuse koha-aadressi muuta. Vastustaja lähtus sellest, et 3. märtsil 2023 kaardistas Maa-amet varjendi Eesti topograafilises andmekogus (ETAK) rajatisena (tüüp: muu; nähtusklass: muu rajatis; ETAK ID: 8869203).
12.mail 2023 kandis vastustaja varjendi rajatisena ehitisregistrisse.
4.KariteKo OÜ esitas 7. märtsil 2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse. 24. mail 2023 esitas kaebaja kaebuse muutmise taotluse, mille kohus 17. juuli 2023. a määrusega rahuldas. Kaebuse nõudeks sai pärast selle muutmist kohustada Viimsi valda kandma Kõrgemäe põld 3 asuv ehitis ehitisregistrisse kui hoone ja määrama Kõrgemäe 3 katastriüksusele aadressi liikluspinna Paenurme tee järgi. Kaebaja põhjendab kaebust järgmiselt.
4.1.Kaebajale kuuluv varjend on ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 2 järgi hoone, s.o väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. ETAK-i andmetel pole õiguslikku tähendust. Need on olulised üksnes hoonealuse pinna ja hoone koordinaatide osas, et tagada andmete võrreldavus erinevatel kaartidel ja andmeanalüüsis. Vastustaja on tuginenud ETAK-ile ega ole varjendit rajatisena määratledes sisulisi põhjendusi esitanud. Varjendit on võimalik kasutada hoonena. Ka ETAK-is võiks ehitise määratleda hoonena (Keskkonnaministri
20.detsembri 2013 määrus nr 76 „Topograafiliste andmete hõive kord ja üldist tähtsust omavad topograafilised nähtused“ § 36: nähtusklass maa-alune hoone).
4.2.Vastustaja ei ole andnud kaebajale võimalust otsustusprotsessis kaasa rääkida. Vastustaja on rikkunud haldusmenetluse seaduse (HMS) nõudeid ja hea halduse põhimõtet (vt HMS § 4 lg 2, § 5 lg 2, § 36, põhiseaduse § 14).
4.3.Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) järgi tuli kohalikul omavalitsusel (KOV) ehitisregistri andmed korrastada 1. jaanuariks 2020. KOV-il tuli kõik seni registrisse kandmata hooned ortofotode alusel üle kontrollida ja registrisse kanda (EhSRS § 26 lg 3). Kõrgemäe põld 3 kinnisasjal paiknev hoone jääb ortofotodel puude varju, mistõttu ei ole seda senini ehitisregistrisse kantud.
4.4.Kaebaja soovib katastriüksuse hoonestada ja seeläbi oma kinnistu väärtust suurendada. Varjend asub erilises asukohas pankrannikul. Sellest avaneb suurepärane vaade Tallinna lahele. Varjendi lagi on enam kui meetri paksune. Varjendit pole võimalik lõhkuda ega teisaldada. Küll aga on võimalik see korrastada ja kasutusele võtta, näiteks lao või kaasaegse näitusepinnana. Viimsis on kasutusele võetud mitmeid endisi militaarobjekte.
4.5.Vastustaja menetluses on kaebajale kuuluvate Kõrgemäe põld 1–7 ja Nurga kinnistute detailplaneeringu algatamine. Kaebaja on varem olnud nõus võõrandama vallale tasuta ca 1,5 ha maad. Vastustaja soovib varjendi rajatisena registrisse kanda selleks, et saada ka see tasuta endale. Vallal on plaan eksponeerida seda kui ajaloolist militaarrajatist. Kaebaja pole nõus varjendit tasuta võõrandama.
Vastustaja esitas vastuse, milles palus kaebuse rahuldamata jätta.
5.1.Ruumiandmete seaduse (RAS) § 42 järgi tuleb koha-aadress määrata maaüksusele maakatastriseaduse tähenduses ja hoonele. Ülejäänud objektidele ei ole RAS-ist tulenevalt kohaaadressi määrata vaja. Kui vallavalitsus ei määra ETAK-is kajastatud hoonele koha-aadressi kolme kuu jooksul hoone olemasolust teadasaamisest arvates, määrab selle aadressiandmete süsteemi (ADS) infosüsteemi vastutav töötleja (RAS § 55 lg 5). Praktikas jõuavad KOV-ini läbi ADS-i teated ehitistest, mis ETAK-i andmete täiendamise tulemusel vajavad unikaalaadressi. Aadressiandmete määramisel võtab vallavalitsus aluseks ETAK-i kanded. ETAK-i kannete tegemise üle otsustab Maa-amet. RAS § 76 järgi teeb Maa-amet haldusjärelevalvet koha-aadresside määramisel RAS-is sätestatud nõuetest kinnipidamise üle.
2(5)
3-23-528
5.2.RAS § 69 järgi on ETAK-i andmete kasutamine kohustuslik teabevaldajatele andmekogude pidamisel, andmete töötlemisel ja ruumiandmeteenuste osutamisel juhul, kui teabe hõivel või kasutamisel tuleb lähtuda topograafilistest ruumiandmetest. RAS-i seletuskirja järgi on selle nõude eesmärgiks, et teabevaldajad ei kasutaks eksitavaid ja mitteusaldusväärseid topograafilisi andmeid. ETAK-i andmete kasutamine tagab andmete võrreldavuse.
5.3.Määruse nr 76 § 35 lg 1 järgi kuuluvad nähtusklassi „muu rajatis“ ehitised, mis ei ole nähtusklassides hoone või kõrgrajatis. Järgnevas loetelus on nimetatud pinnasega kaetud maapealset angaari, mis on olemuselt üsna lähedane kaebajale kuuluvale ehitisele. Angaar on samuti kinnine ehitis, mida üldjuhul võiks määratleda hoonena. Seega pole kõnealune varjend RAS-i mõttes hoone ja on õigesti kantud ehitisregistrisse rajatisena.
5.4.Varjendit ei olnud ETAK-is, mistõttu kaebaja pöördus 30. jaanuaril 2023. Maa-ameti poole. 2. veebruaril 2023 asus Maa-amet seisukohale, et ehitise ETAK-isse kandmise avalduses kajastatud varjend pole ametile saadetud piltide põhjal ei hoone ega selle vare või vundament. Amet märkis, et nende hinnangul on tegu nõukogudeaegse ehitise jäänukiga, mida ETAK-is ei kaardistata. 3. märtsil 2023 selgitas Maa-amet kaebajale, et ehitis kaardistati muu rajatisena.
5.5.Vabariigi Valitsuse 19. juuni 2015. a määruse nr 69 „Ehitisregistri põhimäärus“ § 31 järgi kantakse andmed registrisse alusdokumentide alusel. Alusdokumentide puudumisel võib andmed tuletada ortofotode ja ajalooliste kaartide alusel. Vastustaja lähtus Maa-ametilt saadud andmetest ega oleks saanud teha teistsugust otsust vastavalt kaebaja soovile.
5.6.Vabariigi Valitsuse 9. detsembri 2023. a määruse nr 171 „Eesti topograafia andmekogu pidamise põhimäärus“ järgi kantakse andmebaasi muuhulgas info selle kohta, kas tegemist on ruumiobjektina hoone või rajatisega (§ 8 lg 2). ETAK kajastab olukorda looduses. Ehitised kantakse kaardile sellistena, nagu nad Eesti kultuuriruumi kohaselt määratletakse, sõltumata sellest, kas need on püstitatud vastavalt dokumentides lubatule või sellest kõrvale kaldudes.
5.7.Ehitise ehitisregistrisse kandmist ning koha-aadressi määramist korraldab KOV. Ehitisregistrisse kandmata hoonetele tuleb tavaliselt esmalt määrata koha-aadress, kuna ilma RAS-i tingimustele vastava koha-aadressita võib ehitise registrisse kandmine osutuda keeruliseks. ADS omakorda vahetab andmeid Maa-ameti ETAK-iga. Kuna Maa-amet kandis varjendi ETAK-isse rajatisena, mitte hoonena, polnud vastustajal alust unikaalaadressi määrata. Kaebaja pöördus ise Maa-ameti poole, seega on ta teadlik sellest, et KOV-il tekkib kohaaadressi määramise kohustus üksnes juhul, kui katastriüksusel on kaardistatud hoone.
Kaasatud haldusorgan Maa-amet esitas seisukoha.
6.1.Maa-amet ei kvalifitseerinud ehitist ETAK-is hooneks, kuna see on kasutusest väljas, osa ehitise välispiirdest on puudu (pildil on aknataoline avatäiteta avaus) ning osa ehitisest asub maapinnal. Määruse nr 76 § 36 lõike 3 punkti 2 järgi ei kaardistata maa-aluse hoonena maapealse ehitise maa-aluseid osi. Amet on endisi militaarrajatisi maa-aluste hoonetena kaardistanud juhul, kui need on hoonena kasutusele võetud (nt Püssirohukelder Tartus). Kasutusest välja langenud militaarehitised on ETAK-is kaardistatud muude rajatistena. Tegu on piiripealse juhtumiga. Varjendit võib olla võimalik määratleda ka maa-aluse hoonena.
6.2.KOV saab ise otsustada, kas kanda ehitis ehitisregistrisse hoone või rajatisena. KOV ei ole seotud sellega, kuidas Maa-amet on ehitise ETAK-is määratlenud. Amet pakub üksnes ehitise asukoha andmeid (ehitisregistri põhimääruse § 32 lg 2 p 9). Võimalik on tuua palju näiteid juhtumite kohta, kus ehitisregistris ja ADS-is on registreeritud hoonetena ehitisi, mis ETAK-i andmetel hooned ei ole. Ideaalis võiksid andmed erinevates registrites ühetaolised olla, aga kuna ehitisregistri pidamisel, aadresside määramisel ja topograafiliste kaartide koostamisel on erinevad eesmärgid, on erandid lubatud.
3(5)
3-23-528
6.3.Sellest, et ehitis on ETAK-is määratletud rajatisena, ei tulene praktilisi probleeme selle ehitisregistris hoonena määratlemisel. Ka hoone registreerimiseks ADS-is pole oluline see, et see oleks ETAK-is määratletud hoonena. Oluline on vaid see, et unikaalaadressi nõudega alal asuva hoone aadress oleks määratud liikluspinna järgi.
7.Kaebaja esitas seisukoha, mille järgi saab Maa-ameti arvamusest järeldada, et vastustaja tegevus on olnud õigusvastane ja eksitav. Vastustajal on võimalik kaebaja taotlus rahuldada.
7.1.Ameti hinnangul on tegu piiripealse juhtumiga. Selliste juhtumite lahendamisel on oluline asjaolud õigesti välja selgitada ja langetada õiguspärane kaalutlusotsus. Kaebaja huviks on ehitis korrastada ja kasutusele võtta. Hoone korrastamine on ka avalikes huvides. Vastustaja on tuginenud üksnes ETAK-i andmetele ega ole kasutanud kaalutlusõigust.
7.2.Kaebajale on oluline, et ehitisregister kajastaks ehitise kohta õigeid andmeid. Registris kajastatud info, mille järgi on tegu varjumiskohaga, on vale, kuna ehitist pole võimalik varjendina kasutusele võtta (sellel pole nõuetekohaseid väljapääse). Ehitise määratlemisel tuleb lähtuda selle kasutusotstarbest. Ekslikud ja puudulikud registriandmed raskendavad ehitise väärtuse õiget hindamist, selle korrastamiseks laenu võtmist ja selle müüki. Hoone väärtuse hindamise ja müügitehingu jaoks võetakse andmed ehitisregistrist.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kaebajal on kaebeõigus, et nõuda vastustaja kohustamist ehitist hoonena ehitisregistrisse kandma. Ehitisregistri andmetel on EhS § 61 lg 1 järgi informatiivne ja statistiline tähendus. Siiski raskendavad võimalikud ekslikud andmed omandiõiguse teostamist, sh ehitise väärtuse hindamist ja selle korrastamiseks lubade taotlemist. Ekslikud registriandmed võivad vähendada ka ehitise hinda võimaliku müügitehingu korral (vrd Riigikohtu 25. novembri 2015. a otsus asjas nr 3-3-1-52-15, p 11).
9.Ehitisregistrisse kandmata ehitiste kontrollimine, nende määratlemine hoone või rajatisena ning nende kohta ehitisregistris õigete andmete kajastamine on KOV-i kohustus (EhSRS § 27 lg 1, ehitisregistri põhimääruse § 32 lg 2 p 1 ja § 34 lg 1). Ehitiste määratlemine hoone või rajatisena on õiguslik otsustus, mille tegemisel tuleb KOV-il lähtuda ehitusseadustikust. Tegu ei ole kaalutlusotsusega: KOV-ile pole antud õigust kaaluda erinevaid huve ja otsustada selle järgi, kas määratleda ehitis hoone või rajatisena. KOV-il tuleb eluliste asjaolude põhjal kontrollida, kas ehitis vastab ehitusseadustikus sätestatud hoone või rajatise mõistele.
10.ETAK on riigi infosüsteemi kuuluv andmekogu, kuhu kantakse üldist tähtsust omavate topograafiliste nähtuste andmed ning andmed, mis kirjeldavad nende nähtuste sisu, suhteid ja konteksti (RAS § 67 lg 1). Andmekogu hõlmab topograafilisi andmeid, s.o ruumiandmed looduslike ja inimtekkeliste nähtuste asukoha, kuju, omaduste ning ruumiliste suhete kohta kindlaksmääratud asukoha või maa-ala piires (RAS § 63). ETAK-i funktsioon on anda sisendit erinevate kaartide koostamiseks. Ehitisregistri kui andmekogu eesmärk seevastu on hoida, anda ja avalikustada teavet kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta (EhS § 58 lg 1). See, millise topograafilise nähtusena on Maa-amet ehitise ETAK- is määratlenud, ei väära KOV-i kohustust määratleda ehitis ehitisregistris ehitusseadustiku mõisteaparatuuri järgides. Eeltoodut kinnitab ka Maa-ameti seisukoht.
11.Vastustaja viitab RAS §-le 69, kuid selle järgi on ETAK-i andmete kasutamine andmekogude pidamisel kohustuslik vaid juhul, kui teabe hõivel või kasutamisel tuleb lähtuda topograafilistest ruumiandmetest. Ehitise ehitusseadustiku alusel hoone või rajatisena määratlemisel KOV- il sellist kohustust ei ole. Maa-ameti selgituse järgi ei takista ehitise ETAK-is rajatisena määratlemine ka sellele ADS-is liikluspinna järgi unikaalaadressi määramist. Isegi kui selline takistus esineks, tuleks lahendus leida KOV-i ja Maa-ameti koostöös nii, et KOV-il oleks võimalik täita oma kohustust kajastada ehitise andmeid ehitisregistris õigesti. 4(5)
3-23-528
12.EhS § 3 lg 2 järgi on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Hoone ja rajatise eristamisel tuleb lisaks arvesse võtta ehitise kasutamise viisi, otstarvet ja eesmärki (vt EhS § 3 lg 1, Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2022. a otsus asjas nr 3-21-1299, p 31). Kohus nõustub kaebajaga, et kõnealuse varjendi puhul on tegu hoonega. Varjend on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud ning sellel on siseruum. Seda kinnitavad ehitise plaan ja fotod ehitisest (kaebuse lisa nr 4: põhiplaan; vaated lõunast, läänest ja põhjast ning siseruumist). Ehitisel on seinad, põrand, lagi, välisuks ja aknaava. Ehitises on kaks ruumi tuba, mis on üksteisest eraldatud ukseavaga vaheseinaga. Kuna tegu on varjendiga, on see rajatud spetsiifilistes tingimustes kasutamiseks (varjumisvajaduse korral). Põhiolemuselt on aga tegu lihtsa, osaliselt maapinna sees paikneva hoonega, mille siseruumis saavad inimesed viibida. Seda võib olla ka tulevikus võimalik hoonena kasutusele võtta. Eeltoodut ei muuda asjaolu, et ehitisel puuduvad avatäited (uksed-aknad), ega ka see, et ehitis on kasutusest välja langenud. Avatäited on võimalik ehitise korrastamise käigus paigaldada. Kasutusest välja langemine ei muuda rajatiseks ehitist, mis oma oluliste tunnuste ja kasutusotstarbe järgi on hoone.
13.Kaebaja esitas kinnistu aadressi liikluspinna järgi määramise nõude koos nõudega kanda kinnistul asuv ehitis ehitisregistrisse hoonena. Kohus leiab, et koosmõjus ehitisregistri andmete õigsust puudutava nõudega on ka aadressi määramise nõue kaebaja õiguste kaitseks vajalik. Nii vastustaja kui ka Maa-ameti selgituste järgi on kinnistule liikluspinna järgi aadressi määramine (tehniliselt) vajalik selleks, et varjendi saaks ehitisregistris hoonena määratleda. Nõue, et vastustaja määraks Kõrgemäe põld 3 kinnistule aadressi liikluspinna (Paenurme tee) järgi, on põhjendatud, kuivõrd kohus leidis, et tegu on hoonestatud maaüksusega (RAS § 42 ja § 48 lg 2 p 1).
14.Eeltoodu põhjal tuleb mõlemad kaebaja esitatud kohustamisnõuded rahuldada.
15.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja taotleb, et kohus mõistaks tema menetluskulud välja vastustajalt. 29. septembril 2023 esitas kaebaja menetluskulude koondnimekirja, mille järgi on ta tasunud riigilõivu 20 eurot ja õigusabi eest 1405 eurot (õigusabi osutamise aeg 14 tundi ja viis minutit, sh istungil osalemise aeg), kokku 1425 eurot. Nimekirjale on lisatud õigusabiteenuse arved. Kaebaja palub kanda nimetatud summa üle oma arveldusarvele Swedbankis EE312200221010854957. Kohus leiab, et taotletud menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud ning tuleb vastustajalt välja mõista. Pihel Sarv /allkirjastatud digitaalselt/
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.