Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-23-1274 12. november 2026 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Oliver Kask ja Nele Siitam Aleviku tee OÜ ja Combicon OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse korralduse tühistamiseks ja projekteerimistingimusi andma kohustamiseks Kaebaja Aleviku tee OÜ, esindaja Mart Mänd Kaebaja COMBICON OÜ, esindaja Kaupo Koitla Vastustaja Rae vald, esindaja Timo Päit Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuni 2025. a otsus Aleviku tee OÜ ja Combicon OÜ kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS OTSUSTAB
1.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuni 2025. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
3.Jätta menetlusosaliste kassatsiooniastmes kantud kulud nende endi kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Aleviku tee OÜ on Rae vallas asuva Aleviku tee 6 kinnistu omanik. Kinnistul kehtib Rae Vallavolikogu 4. detsembri 2001. a otsusega nr 284 kehtestatud Jüri veetorni tootmispiirkonna detailplaneering. Detailplaneeringu alale jääb 38 krunti kasutamise sihtotstarbega tootmismaa, transpordimaa, ärimaa, üldmaa, kaitsealune maa, sotsiaalmaa, maatulundusmaa ja elamumaa.
2.Detailplaneeringu järgi on Aleviku tee 6 krundi kasutamise sihtotstarve tootmismaa ning krundile on lubatud ehitada kaks kuni kolmekorruselist hoonet absoluutkõrgusega 62 m. Lubatud täisehitusprotsendiks on 40%. Detailplaneering täpsustab, et krundi lääneosas asub tuletõrje veehoidla, millele peab olema juurdepääs alati tagatud. Detailplaneeringu liikluskorralduse plaani joonise järgi on Aleviku tee 6 kinnistule nähtud ette juurdepääs Teriku tänava kinnistult.
3.Piirkonnas kehtib ka Rae Vallavolikogu 20. septembri 2012. a otsusega nr 390 kehtestatud Jüri aleviku ja sellega piirnevate Aaviku, Vaskjala ja Karla külaosade üldplaneering. Üldplaneeringu maakasutuse skeemi järgi on Aleviku tee 6 kinnistu maakasutuse juhtotstarve „Arenguala - Aleviku keskuse ja ärifunktsiooniga arenguala“. Üldplaneeringu seletuskirja järgi on arengualale lubatud kavandada muu hulgas teenindus- ja kaubandusettevõtteid.
3-23-1274
4.Combicon OÜ soovib kinnistu omaniku tellimusel teha Aleviku tee 6 kinnistul erinevaid projekteerimis- ja ehitustöid. Selle tõttu esitas Combicon OÜ Rae Vallavalitsusele 30. märtsil 2023 kinnistu omaniku ülesandel taotluse täpsustada detailplaneeringut projekteerimistingimustega.
4.1.Taotluse kaaskirja järgi soovib omanik detailplaneeringu täpsustamist selliselt, et Aleviku tee 6 kinnistule oleks ette nähtud kolm juurdepääsu: üks Aleviku teelt läbi Teriku tänava ning kaks Uus-Ringi teelt läbi Teriku tänav L1 kinnistu. Selleks on kinnistu omanik valmis välja ehitama Teriku tänav L1 kinnistu kõigile nõuetele vastava tänavana.
4.2.Detailplaneeringu seletuskirja järgi peaks Aleviku tee 6 krundil olema tuletõrje veehoidla. Veehoidla lammutati aga mitu aastat tagasi, mistõttu tuleb detailplaneeringut ka selles osas täpsustada.
4.3.Lisaks soovib kinnistu omanik täpsustada detailplaneeringuga ettenähtud krundi kasutamise sihtotstarvet. Kinnistu omanik soovib kasutada krunti nii tootmis- kui ka ärimaana. Seda lubab ka üldplaneering. Omanik soovib kinnistule rajada päikeseelektrijaama koos büroo- ja kaubanduspinnaga. Seejuures on päikeseelektrijaama ja muu tootmise mahuks üle 50% hoone pinnast. Elektritootmisseadmed on kavandatud uue hoone kolmandale korrusele, teine korrus oleks kasutatav vähesel määral büroopinnana ning esimene korrus oleks kasutuses lao-, tootmis- ja kaubanduspinnana. Büroo- ja kaubanduspinnal tegutsevad ettevõtjad saaksid osta samas hoones toodetavat elektrienergiat võrgutasuta. Soovitud muudatus ei mõjutaks detailplaneeringu põhilahendust ning kohalik omavalitsus on ka varem lubanud sama detailplaneeringu alusel määratud kasutamise sihtotstarvet 55% ulatuses muuta. Aleviku tee 6 kinnistu moodustab detailplaneeringuga hõlmatud maa-alast üksnes 17%, mistõttu ei mõjutaks kasutamise sihtotstarbe täpsustamine detailplaneeringu põhilahendust.
5.Rae Vallavalitsus keeldus 9. mai 2023. a korraldusega projekteerimistingimuste andmisest. Vald põhjendas keeldumist järgmiselt.
5.1.Detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud rohkem kui 22 aastat. Kui nii vana detailplaneeringut projekteerimistingimustega täpsustada, võivad kannatada avalikud huvid või isikute subjektiivsed õigused. Avalikkuse jaoks on oluline, et detailplaneeringu avalikus menetluses kokku lepitud tingimused jäävad kehtima. Detailplaneeringu olemus seisneb ehitusõiguses. Kui muuta ehitusõigust ja sellega seotud tingimusi, tuleb seda pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks.
5.2.Projekteerimistingimustega ei ole võimalik muuta Aleviku tee 6 krundi kasutamise sihtotstarvet, sest ärimaa sihtotstarvet ei ole enne detailplaneeringus ette nähtud. Taotluses soovitu muudaks oluliselt detailplaneeringu põhilahendust, sest katastriüksuse ühe sihtotstarbe asemel soovitakse kahte. Seetõttu saaks maakasutuse sihtotstarvet muuta üksnes uue detailplaneeringuga. Asjaolul, et vald on võimaldanud varem detailplaneeringuga määratud kasutamise sihtotstarvet muuta, ei ole praegusel juhul tähtsust, sest detailplaneering nägi taotleja viidatud kinnistule ette kahte kasutamise sihtotstarvet.
5.3.Taotleja ei soovi täpsustada tuletõrje veehoidla asukohta, vaid selle likvideerimist. See ei ole kooskõlas ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 4 p-ga 5. Veehoidla kaotamine mõjutaks detailplaneeringu põhilahendust. Veehoidla on jätkuvalt vajalik, sest Jüri piirkonna hüdrandid ei suuda tagada suurte tootmishoonete tuletõrjeks vajalikku vooluhulka.
5.4.Juurdepääsude ümberkorraldamine ei ole liikluskorralduse põhimõtete täpsustamine. Liikluskorralduse põhimõtete täpsustamine saaks olla liiklussuundade, kinnistult väljasõidu reeglite 2(10)
3-23-1274 ja muude selliste tingimuste muutmine, mis ei muuda olemuslikult planeeringulahendust. Projekteerimistingimustega ei saa kavandada munitsipaalomandis oleva transpordimaa (Teriku tänav L1 kinnistu) väljaehitamist. Kui omavalitsus võimaldaks kahte uut juurdepääsu Teriku tänav L1 kinnistult ja läbipääsu kõrvaloleva detailplaneeringu alalt Uus-Ringi tee 2 kinnistult (Jüri aleviku Uus-Ringi tee kinnistute detailplaneering), oleks tegemist planeeringuala olemusliku muutmisega. Kahte uut juurdepääsu saaks võimaldada üksnes uue detailplaneeringu menetlusega.
6.Aleviku tee OÜ ja Combicon OÜ esitasid 8. juunil 2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse 9. mai 2023. a korralduse tühistamiseks ja valla asja uuesti otsustama kohustamiseks.
6.1.Ebaõige on vastustaja järeldus sellest, et mida rohkem on möödunud aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda suurem on tõenäosus avalike huvide ja isikute subjektiivsete õiguste kahjustamiseks. See järeldus on vastuolus ka õigusaktidega (planeerimisseaduse (PlanS) § 124 lg 2, § 140 lg 1 p 1, EhS § 27 lg 1 p 1). Detailplaneeringu kehtestamisest möödunud aeg on nii pikk, et detailplaneering ei pruugi enam olla ajakohane. Vastustaja ei ole välja toonud ühtegi avalikku huvi ega subjektiivset õigust, mida projekteerimistingimuste andmine riivaks.
6.2.Detailplaneeringu olemusliku muutmisega on eelkõige tegemist juhul, kui tekib võimalus ehitada krundile midagi põhimõtteliselt teistsugust või kui muudatuse sisu ja selle eeldatavad mõjud väljuvad EhS § 27 lg 4 piiridest. Kaebajad ei kavanda krundile midagi põhimõtteliselt teistsugust ning krundi peamine kasutamise sihtotstarve ei muutu.
6.3.Kaebajad ei soovi muuta krundi kasutamise sihtotstarvet, vaid seda täpsustada. Vastustaja pidi otsustamisel arvestama kehtivat üldplaneeringut, mis lubab alale kavandada teenindus- ja kaubandusettevõtteid. Kuna üldplaneering kehtestati 11 aastat pärast detailplaneeringut, arvestas üldplaneering detailplaneeringulahendust. Vastustaja on ebaõigesti sisutanud taotluses esitatud asjaolusid. Kaebajad ei taotle krundile 50% ärimaa ja 50% tootmismaa sihtotstarvet - taotluses on selgelt välja toodud, et ärimaa sihtotstarve jääb alla 50%. Seega ei oleks ärimaa sihtotstarbele vastav kasutusotstarve valdav. Kuivõrd vastustaja on varem lubanud sama detailplaneeringu alusel määratud krundi kasutamise sihtotstarvet muuta, kohtleb ta kaebajaid ebavõrdselt teiste detailplaneeringualal olevate kinnistute omanikega.
6.4.Tuletõrje veehoidla asukoht ei ole osa detailplaneeringu põhilahendusest. Tuletõrjevesi on piirkonnas tagatud alternatiivsete ja kaasaegsemate lahendustega. Vastustaja ei ole tõendanud, et piirkonna hüdrandid ei taga piisava tulekustutusvee olemasolu. See, kas tulekustutusvee maht on piisav, on seotud hoone tuleohuklassiga. Vastustaja ei ole tuleohuklassi hinnanud.
6.5.Detailplaneering ei näe kinnistule ette ainult ühte mahasõitu. Detailplaneeringu põhijoonisele ei ole juurdepääsu asukohta arusaadavalt märgitud. Seega pole põhjendatud väita, et kolme mahasõidu kavandamine oleks vastuolus detailplaneeringuga. Vastustaja on teistele kruntidele võimaldanud täiendavate juurdepääsude rajamist. Olukorras, kus detailplaneeringus ette nähtud liikluslahendust on juba hilisemate detailplaneeringutega muudetud, ei muudaks Aleviku tee 6 kinnistule kahe täiendava mahasõidu rajamine detailplaneeringu põhilahendust. Kahe täiendava mahasõidu kavandamine ei ole vastuolus avaliku huviga ega riku ühegi naaber- ega vastaskinnistu omaniku subjektiivseid õigusi.
6.6.Õige ei ole vastustaja seisukoht, et igasugune ehitusõiguse muutmine tähendab detailplaneeringu olemuslikku muutmist. EhS § 27 eesmärk ongi võimaldada krundi ehitusõiguse vähesel määral muutmist olukorras, kus detailplaneering on selle kehtestamisest möödunud aja tõttu muutunud ebamõistlikult piiravaks.
3(10)
3-23-1274
7.Tallinna Halduskohus rahuldas 23. mai 2024. a otsusega kaebuse, tühistas Rae Vallavalitsuse 9. mai 2023. a korralduse ning mõistis vastustajalt Aleviku tee OÜ kasuks välja menetluskulud 1520 eurot ja Combicon OÜ kasuks 20 eurot.
7.1.Aleviku tee 6 kinnistu suhtes kehtib enam kui 20 aastat tagasi kehtestatud detailplaneering. Seega oli EhS § 27 lg 1 p 1 kohaselt kaalutlusõiguse alusel antava haldusakti kohustuslik eeltingimus täidetud. Tuginemine sama sätte p-dele 2 ja 3 ei ole seetõttu enam vajalik ning nende võimalikul kohaldatavusel ei ole asja lahendamisel tähtsust.
7.2.Õige on vastustaja käsitus sellest, et EhS § 27 lg 1 alusel projekteerimistingimuste andmine tähendab ehitusõiguse määramist lihtsustatud korras. Sätte eesmärk on halduskoormuse vähendamiseks anda teatud olukordades võimalus projekteerimistingimustega täpsustada vananenud või ebatäpset detailplaneeringut. Seaduse seletuskirjas rõhutatakse, et kui detailplaneeringu koostamisest on möödunud kaua aega ning vastavat detailplaneeringut asutakse projekteerimistingimustega täpsustama, võivad kannatada avalikkuse huvid või ka üksikisikute subjektiivsed õigused. Üldjuhul võiks detailplaneeringu kehtestamisest möödunud pikk aeg seega pigem õigustada EhS § 27 alusel erandi tegemisest keeldumist ning uue detailplaneeringu menetluse korraldamist.
7.3.Kaebajatel ei olnud ainuüksi tulenevalt pikast ajavahemikust detailplaneeringu kehtestamise ja projekteerimistingimuste taotlemise vahel nõudeõigust EhS § 27 lg 1 alusel projekteerimistingimuste andmisele. Siiski on neil õigus nõuda, et kohalik omavalitsus otsustaks projekteerimistingimuste andmise või sellest keeldumise kaalutlusvigadeta. EhS § 27 lg 4 sätestab loetelu sellistest detailplaneeringuga lahendatavatest küsimustest, mille vähest täpsustamist projekteerimistingimustega ei ole üldjuhul põhjust pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks. Siiski peab projekteerimistingimusi andev haldusorgan iga kord kaaluma, kas projekteerimistingimused võivad detailplaneeringu lahendust olemuslikult muuta. Praeguses asjas seisnebki vaidlus selles, kas kaebajate taotletud detailplaneeringu tingimuste täpsustamist projekteerimistingimustega võis vastustaja kaaluda või kujutanuks see endast detailplaneeringu lahenduse olemuslikku muutmist.
7.4.EhS § 27 lg 4 p 1 (sätte kuni 31. juulini 2026 kehtinud redaktsioon, v.r) formuleering ei ole õnnestunud, kuna sellest ei nähtu selgelt, mille kasutamise otstarbe täpsustamist projekteerimistingimustega on silmas peetud. Kuivõrd säte rääkis „detailplaneeringus käsitletud kasutamise sihtotstarbe“ täpsustamisest ning PlanS § 126 lg 1 p-st 3 ja lg 4 p-st 1 tulenevalt lahendatakse detailplaneeringuga mh krundi ehitusõiguse määramine (st krundi kasutamise sihtotstarve), võib järeldada, et EhS § 27 lg 4 p 1 v.r tähenduses oli projekteerimistingimustega võimalik täpsustada detailplaneeringuga määratud krundi kasutamise sihtotstarvet.
7.5.Kuigi detailplaneering nägi Aleviku tee 6 krundi osas ette ainult tootmismaa sihtotstarbe, on detailplaneeringuala teiste kruntide osas ette nähtud ka teistsuguseid krundi kasutamise sihtotstarbeid - sh ärimaa. Planeering on konkreetse maa-ala kohta koostatav terviklik ruumilahendus (PlanS § 3 lg 1), mistõttu ei olnud õige vaadata kasutamise sihtotstarbe muutmise võimaluse väljaselgitamisel ainult ühte krunti planeeringualast. Vastustaja pidi arvesse võtma kogu planeeringuala. Ekslik on seega vastustaja seisukoht, et krundi kasutamise sihtotstarbe täpsustamine ei oleks olnud kooskõlas EhS § 27 lg 4 p 1 v.r-ga, sest Aleviku tee 6 krundile ei olnud detailplaneeringuga ärimaa sihtotstarvet ette nähtud.
7.6.Vastustaja oleks pidanud kaaluma, kas detailplaneeringut on võimalik kaebaja soovitud viisil täpsustada, ilma et oleks vaja korraldada uut detailplaneeringu kehtestamise menetlust. Selle käigus oleks vastustaja saanud omakorda kaaluda, sh sisuliselt hinnata, kas projekteerimistingimuste 4(10)
3-23-1274 taotluses kirjeldatu mõjutab oluliselt planeeringulahenduse elluviimist või kas see on vastuolus üldplaneeringuga. EhS § 27 lg 1 alusel erandi tegemisest keeldumiseks ei pea pädeval asutusel olema väga kaalukaid põhjusi, kuid ei piisa väitest, et detailplaneeringu täpsustamisel projekteerimistingimustega võivad saada kannatada avalikud huvid. Vastustaja ei ole ära näidanud, et ebasoovitavate mõjude kaasnemine oleks praegu võimalik. Ka sobimatust kehtiva üldplaneeringuga pole vastustaja väitnud. Korraldusest nähtuvalt pole vastustaja sisuliselt üldse kaalunud krundi kasutamise sihtotstarbe täpsustamist.
7.7.EhS § 27 lg 4 p 5 v.r oli seaduse eelnõu seletuskirja järgi eelkõige seotud vananenud detailplaneeringuga, kus alguses planeeritud elektri-, side- ja kanalisatsiooniühendusi ei ole enam võimalik ettenähtud kohast kinnisasjale tuua. Õige ei ole vastustaja järeldus, et veehoidla puhul on tegemist detailplaneeringu põhilahenduse osaga. Seda iseäranis olukorras, kus juba detailplaneeringu kehtestamisel lähtuti eeldusest, et vaidlusalust veehoidlat on vaja korrastada. Vastustaja on ka ise selgitanud, et piirkonna hüdrantide ebapiisava vooluhulga tõttu on tavapärane, et kinnistutele rajatakse lisaks tuletõrjevee mahutid. See kinnitab, et detailplaneeringu põhimõtteline elluviimine ei nõua konkreetselt tiigi kujul veehoidlat. Vastustaja ei ole seotud taotluse formaalse sõnastusega ning oleks saanud kaaluda veehoidla asukoha või tehnilise lahenduse muudatust.
7.8.Juurdesõidutee ei pruugi olla samastatav sissesõiduga (või tänavalt mahasõidu ja sellele pealesõiduga), vaid võib tähistada marsruuti, mida mööda sõidukid jõuavad sissesõiduni (RKHKo 3-14-52416/72, p 26). Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et tee, mis hõlmab nii praegusi Teriku tänav L1 kui ka Teriku tänava kinnistuid, on osaliselt uus tee perspektiivsete kruntide juurdepääsuteeks. Seda arvestades tuleb järeldada, et ka praeguse vaidluse kontekstis tuleb juurdepääsuteena käsitada eelkõige teed, mille kaudu pääseb kruntideni, mitte konkreetseid sisse- või mahasõite. Isegi kui detailplaneeringu põhijoonise ja liikluskorraldusplaani järgi kattus mahasõit Aleviku tee 6 katastriüksusele olemasoleva väljakujunenud juurdepääsu asukohaga Teriku tänavalt ning muid mahasõite ei olnud märgitud, ei tähenda see, et Teriku tänav L1 kinnistult kahe mahasõidu kavandamine oleks planeeringuala olemuslik muutmine. Sellega ei muudeta detailplaneeringu terviklahenduse seisukohalt põhimõtteliselt planeeringuala puudutavaid juurdepääsuteid.
7.9.Eeltoodud põhjustel on vastustaja keeldumine projekteerimistingimuste andmisest õigusvastane. Vastustaja ei ole kaalumiseks vajalikke olulisi asjaolusid välja selgitanud, ennekõike sisuliselt hinnanud, kas või mil määral sekkuksid taotletud täpsustused varem kokku lepitud lahendusse ja kas seetõtu ei oleks varasema detailplaneeringu lahenduse põhimõtteline elluviimine enam võimalik.
8.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 11. juuni 2025. a otsusega Rae valla apellatsioonkaebuse, tühistas halduskohtu otsuse ning jättis kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis kaebajatelt solidaarselt vastustaja kasuks välja riigilõivu.
8.1.Kaebajate soovitud projekteerimistingimusi polnud võimalik väljastada, sest otsuse tegemise ajal kehtinud EhS § 27 lg 4 p 1 v.r välistas soovitud viisil krundi kasutamise sihtotstarbe täpsustamise. Detailplaneeringu täpsustamine projekteerimistingimustega on erandlik võimalus. Seda arvestades tuleb EhS § 27 lg 4 aluseid tõlgendada kitsalt. Sellist järeldust toetavad ka ehitusseadustiku eelnõu (555 SE, Riigikogu XII koosseis) seletuskiri II lugemise jätkamiseks ning eelnõu autorite õiguskirjanduses avaldatud seisukohad. EhS § 27 lg 4 p 1 v.r sõnastuses on kasutatud sihtotstarvete mitmust. See tähendab, et krundil, mille sihtotstarvete osakaalu täpsustatakse, peab olema vähemalt kaks sihtotstarvet. Täiendavalt seab säte tingimuse, et sihtotstarbed peavad olema detailplaneeringuga ette nähtud.
8.2.Detailplaneeringu olemusliku lahendusena tuleb käsitada ka iga konkreetse krundi ehitusõigust, sh sellele määratud kasutamise sihtotstarvet. Krundi kasutamise sihtotstarve on detailplaneeringu 5(10)
3-23-1274 lahenduse keskne ja olemuslik element, määrates ehitusõiguse kui detailplaneeringu olulisima küsimuse. Sihtotstarbe olulises ulatuses lisamine või täies ulatuses asendamine saab olla võimalik üksnes väga erandlikes olukordades. Näiteks olukorras, kus hoone jääb täitma sisuliselt sama funktsiooni, aga muutub selle omandivorm - haiglaalune ärimaa muudetakse sotsiaalmaaks olukorras, kus selle kasutamise tingimused oluliselt ei muutu. Praegusel juhul sellist erandlikku olukorda ei esine.
8.3.Kuna EhS § 27 lg 4 p 1 v.r tingimused ei ole Aleviku tee 6 krundi puhul täidetud, ei ole tähtsust ka sellel, et detailplaneeringuga määratud kasutamise sihtotstarve jääks kaebaja taotluse rahuldamise korral valdavaks või üldplaneering lubab alale ärifunktsiooniga hooneid. Kohtupraktikas on kujunenud seisukoht, et kui säilib üldplaneeringuga määratud valdav juhtotstarve, on lubatud detailplaneeringuga ka teiste sihtotstarvete kavandamine. See arusaam ei ole kohaldatav aga olukorras, kus seadus seab selged piirid, kuivõrd on võimalik projekteerimistingimustega detailplaneeringus kehtestatud sihtotstarvete osakaalu täpsustada.
8.4.Aleviku tee 6 kinnistule on detailplaneeringuga määratud tootmismaa sihtotstarve ning ehitisregistri andmete järgi asub seal alates 1982. aastast muu tööstushoone. Kohtule esitatud illustratiivselt materjalilt nähtub, et kaebajad soovivad rajada kahekorruselist hoonet, mille esimesel korrusel on kaubanduspinnad ja katusel päikeseelektrijaam. Samuti nähtub taotluse asendiplaanilt võrreldes detailplaneeringu põhijoonisega kaks täiendavat sissesõitu Teriku tänav L1 kinnistult ja suur (167) parkimiskohtade arv. See on detailplaneeringu lahenduse olemuslik muutmine Aleviku tee 6 kinnistu osas. Olemasoleva lahendusega võrreldes kavandatakse suuresti teistsugust maakasutust, mis muu hulgas soovitud sissesõitude ja parkimiskohtade arvu arvestades tähendab ka suuremat kasutusintensiivsust ja liikluskoormust. Seetõttu tuleb korraldada liiklusuuring, mida on kohane teha planeeringumenetluses. Muutuda võib müratase, vee- ja energiavarustuse vajadus, pääste ja avaliku korra tagamise nõuded. Projekteerimistingimuste andmise üle otsustamisel ei ole nõutav teha sellises mahus uuringuid ja esitada kaalutlusi, mis oleksid nõutavad detailplaneeringu menetluses.
8.5.Nn stock office’i tüüpi ärihoone, kus on koos laod, bürood ja kaubanduspind, on olemuslikult midagi muud kui tootmishoone, ehkki laopind eraldi võetuna liigitub tootmismaa alla (maakatastriseaduse § 181 lg 3 p 3). Lisaks on eskiisis hoone tootmisfunktsiooni näidatud tegelikust kunstlikult suuremana, sest päikesepaneelid ei asuks 3. korrusel, vaid katusel, ning paneelide peamine eesmärk ei oleks toota päikeseenergiast võrku edastatavat elektrienergiat. Tegemist oleks eeskätt hoonet teenindava tehnilise lahendusega. See tähendab, et faktiliselt ja kasutuse mõjude aspektist oleks büroo- ja kaubanduspinna osakaal suurem kui eskiisis näidatud kuni 50%.
8.6.Kuigi kaebajate esindaja märkis ringkonnakohtu istungil, et omaniku huvi oleks muuta krundi liikluskorraldust vastavalt taotluses toodule ka siis, kui kinnistu sihtotstarbeid ei saa projekteerimistingimustega muuta, ei nähtu sellist soovi projekteerimistingimuste taotlusest. Olukorras, kus projekteerimistingimuste taotlus esitati terviklahendusena ja ilmselgelt oli selle eesmärk lisada ärimaa sihtotstarve, et kinnistule oleks võimalik kavandada ka kaubandus- ja büroopindasid, ei pidanud vastustaja mõistma, et taotleja võib soovida liikluskorralduse täpsustamist sõltumata sellest, kuidas laheneb sihtotstarbe küsimus. Samuti on liikluskorraldus seotud ehitusõigusega (PlanS § 126 lg 1 p-d 3 ja 7) ning ehitusõiguse muutmisel võib esineda ka vajadus oluliselt muuta liikluskorraldust. Kaebajal ei ole takistatud esitada projekteerimistingimuste taotlus ainult liikluskorralduse muutmiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Aleviku tee OÜ ja Combicon OÜ paluvad kassatsioonkaebuses tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse halduskohtu otsus. 6(10)
3-23-1274
9.1.Ringkonnakohus on jätnud tuvastamata asjaolu, et kaebajad on taotlenud detailplaneeringu täpsustamist kolmel eraldiseisval alusel. Ringkonnakohus on käsitlenud kaebajate taotlust üksnes krundi kasutamise sihtotstarbe ja liikluslahenduse põhimõtete osas, kuid jätnud kõrvale maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimaliku asukoha täpsustamise. Sellega on ringkonnakohus rikkunud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 157 lg-t 1. Lisaks on kohus sisustanud ebaõigesti projekteerimistingimuste taotlust. Kaebajad tõid vastuväidetes Rae Vallavalitsuse 9. mai 2023. a korralduse eelnõule välja, et vald võiks kaaluda taotluse rahuldamist kõrvaltingimustega või teatud tingimustel taotletust erinevalt.
9.2.Halduskohus selgitas korrektselt, et krundi kasutamise sihtotstarbe täpsustamisel tuleb vaadata detailplaneeringuala tervikuna. See tuleneb ka otsuse tegemise ajal kehtinud EhS § 27 lg 4 sõnastusest. Ringkonnakohus ei arvestanud, et kaebajad ei soovinud krundi kasutamise sihtotstarvet muuta, vaid üksnes täpsustada. Kui vastustaja oleks soovinud säilitada igal krundil detailplaneeringuga määratud sihtotstarbe, ei oleks ta hilisema üldplaneeringuga näinud vaidlusalusele alale ette keskuse ja ärifunktsiooniga arendusala juhtotstarvet. Ringkonnakohus ei ole kehtivat üldplaneeringut ning selle mõju projekteerimistingimuste taotluse lahendamisele üldse arvestanud.
9.3.Ebaõige on ringkonnakohtu käsitlus sellest, et hoone kolmandale korrusele paigaldatavad päikesepaneelid on hoone tehnosüsteemi osa. Päikeseelektrijaam ei ole vajalik ehitise toimimiseks (EhS § 4 lg 5). Päikeseelektrijaama aluse maa sihtotstarve on tootmismaa. Seega on hoone, milles toimub elektritootmine, samuti tootmishoone. See, kas elektrienergiat müüakse väljapoole kinnistut või tarbitakse kinnistu piires, ei saa muuta hoone kasutamise otstarvet.
9.4.Ringkonnakohus on jätnud arvestamata, et klassikalisel kujul tootmist enam ei toimu. Tavapärane on hoopis lahendus, kus tootmine, büroopinnad ja müük toimuvad samas üksuses. Seetõttu ongi põhjendatud määrata krundile mitu sihtotstarvet.
9.5.Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks kahe täiendava sissesõidutee lisamine võiks oluliselt mõjutada kogu detailplaneeringuala liikluskorraldust. Vastustaja on teiste kruntide osas aktsepteerinud lisaks detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsudele täiendavate juurdepääsude rajamist. Kaebajate soovitud lahendus vähendaks oluliselt Aleviku tee liikluskoormust. Vastustaja oleks saanud kaebajatelt nõuda liiklusuuringute esitamist. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 53 võimaldab haldusorganil seada haldusaktile kõrvaltingimusi.
9.6.Tuletõrje veehoidla asukoht ei ole detailplaneeringuga määratava ehitusõiguse osa, mistõttu ei saa asukoha muutus olla EhS § 27 lg 3 mõttes detailplaneeringu olemuslik muutmine.
10.Vastustaja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Vastustaja jääb oma seni esitatud seisukohtade juurde, kuid lisab veel järgmist.
10.1.Krundi kasutamise sihtotstarbed, ehitusõigus, juurdepääsud ja liikluskorraldus on PlanS § 126 lg 1 p-de 3 ja 7 ning lg 4 p 1 järgi planeeringulahenduse omavahel seotud osad. Täiendavad sissesõidud ja tulekustutusvee lahendus olid kavandatud tootmis- ja ärihoone teenindamiseks. Seetõttu tuli EhS § 27 lg 3 kohaldamisel hinnata taotletud muudatuste koosmõju.
10.2.Asjaolu, et detailplaneering määrab ühed krundid tootmismaaks ja teised ärimaaks, pole ruumilise lahenduse seisukohalt juhuslik. Kruntidele erinevate kasutusfunktsioonide määramisega kujundatakse planeeringuala ruumiline ja funktsionaalne ülesehitus. Planeeringu terviklikkus ei
7(10)
3-23-1274 tähenda, et ühele krundile määratud kasutamise sihtotstarvet võib projekteerimistingimustega üle kanda teisele krundile.
10.3.Päikesepaneelide pinna (st katuse) käsitamine tootmispinnana näitab tootmisfunktsiooni tegelikust suuremana. Hoonel on oluline äri-, büroo- ja kaubandusfunktsioon.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta jõusse, kuid muuta tuleb selle põhjendusi (HKMS § 230 lg 5 p 6).
12.Rae Vallavalitsuse 9. mai 2023. a korralduses leiti, et kaebajate taotlus väljub EhS § 27 lg-s 4 lubatust, mistõttu tähendaks taotluse rahuldamine planeeringulahenduse olemuslikku muutmist.
13.EhS § 27 lg 1 sätestas kuni 31. juulini 2026 kehtinud sõnastuses, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta (p 1), detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia (p 2) või kui detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist (p 3).
1.augustil 2026 kehtima hakanud EhS § 27 lg 1 muudatused ei ole käesolevas asjas olulised.
14.EhS § 27 lg 4 sätestab kinnise loetelu detailplaneeringus käsitletud küsimustest, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada. Selle sätte varasema, kuni 31. juulini 2026 kehtinud redaktsiooni järgi võis projekteerimistingimustega muu hulgas täpsustada hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud kasutamise otstarvet, sealhulgas elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks olnud krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed olid mõlemad varem detailplaneeringus ette nähtud (p 1), maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta (p 5) ning haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid (p 7).
15.Olukorras, kus on täidetud üks EhS § 27 lg 1 eeldustest ning projekteerimistingimustega soovitakse täpsustada EhS § 27 lg-s 4 nimetatud detailplaneeringu aspekte, peab pädev asutus hindama, kas projekteerimistingimuste andmine muudaks planeeringulahenduse olemust (EhS § 27 lg 3). Kui projekteerimistingimused muudaksid planeeringulahenduse olemust, tuleb nende andmisest keelduda. Sõltumata planeeringulahenduse olemuse muutmisest tuleb projekteerimistingimuste andmisest keelduda, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta EhS § 27 lg-le 4.
16.Ei vaielda selle üle, et Aleviku tee 6 kinnistul kehtiva Jüri veetorni tootmispiirkonna detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta (vt EhS § 27 lg 1 p 1). Seega sõltub vaidluse lahendus sellest, kas projekteerimistingimuste taotlus vastas EhS § 27 lg-le 4 ning kas projekteerimistingimuste andmine oleks muutnud planeeringulahendust olemuslikult.
17.Kaebaja soovis täpsustada vaidlusaluse krundi kasutamise sihtotstarvet selliselt, et seda oleks võimalik kasutada nii tootmis- kui ka ärimaana.
18.EhS § 27 lg 4 p 1 v.r saaks esmapilgul tõlgendada ka nii, et projekteerimistingimustega võidi täpsustada üksnes detailplaneeringus käsitletud hoone kasutamise otstarvet ning erandina krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu eeldusel, et sooviti täpsustada elamu või büroohoone 8(10)
3-23-1274 kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, ning mõlemad sihtotstarbed olid detailplaneeringuga konkreetsele krundile ette nähtud. Sellist tõlgendust näib toetavat ka seaduse eelnõu seletuskiri, mille järgi võib vanema detailplaneeringu puhul olla põhjendatud ehitise kasutusotstarbe muutmine korterist bürooks või vastupidi. Sellisel juhul on hoone (korteri)omanikud harjunud, et hoones on büroopinnad ja vastupidi, ning võimalik muudatus nende pindade omavahelises osakaalus häirib eelduslikult vähem isikute igapäevast elu (Riigikogu XII koosseis, 555 SE II).
19.Kolleegiumi hinnangul pole sätte nii kitsas tõlgendus põhjendatud. EhS § 27 lg 4 p 1 v.r võimaldas täpsustada nii hoone kasutusotstarvet kui ka krundi kasutamise sihtotstarbeid. Sättes kasutatud sõna „sealhulgas“ viitab sellele, et elamu või büroohoone aluse krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu täpsustamine oli üks võimalus mitmest. Seaduse seletuskiri ei õigusta sätte tõlgendamist erinevalt seaduse tekstist RKPJKm 5-26-26/12, p 32).
20.Kolleegium nõustub halduskohtuga, et lauseosa „kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud“ tuleb mõista nii, et lähtuda tuleb detailplaneeringust kui terviklahendusest. EhS § 27 lg 4 p 1 v.r ei viidanud sellele, et krundi kasutamise sihtotstarvete täpsustamisel tuleks lähtuda konkreetse krundi kohta detailplaneeringus sätestatust (vrd EhS § 27 lg 4 p 1 uus, alates 1. augustist 2026 kehtiv redaktsioon, mille järgi saab projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringus käsitletud krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui need sihtotstarbed on sellele krundile detailplaneeringus kindlaks määratud). Lähedase krundi sihtotstarbe lisamine piiratud ulatuses ei pruugi endaga tingimata kaasa tuua planeeringulahenduse, st planeeringuala tervikliku ruumilahenduse (PlanS § 6 p 15) olemuslikku muutmist. Seda peab pädev asutus projekteerimistingimuste andmise otsustamisel hindama.
21.Seega oli kaebajate taotlus krundi kasutamise sihtotstarbe muutmist puudutavas osas kooskõlas EhS § 27 lg 4 p 1 v.r-ga ning vastustaja pidi hindama, kas detailplaneeringu täpsustamine kaebajate soovitud viisil oleks tähendanud planeeringuala olemuslikku muutmist.
22.Kaebajad soovivad detailplaneeringu täpsustamist veel selliselt, et planeeritava ehitise jaoks ei oleks vajalik tuletõrje veehoidla. Nimelt asub detailplaneeringu seletuskirja järgi Aleviku tee 6 krundil tuletõrje veehoidla, millele peab olema juurdepääs alati tagatud.
23.Kolleegiumi hinnangul on menetlusosalised valesti lähtunud eeldusest, justkui peab kehtiva detailplaneeringu järgi Aleviku tee 6 krundil asuma tuletõrje veehoidla. Jüri veetorni tootmispiirkonna detailplaneering sellist kohustust ette ei näe, kirjeldades üksnes omaaegset faktilist asjaolu, et „krundil on veehoidla“, ja sätestades kohustuse, et juurdepääs veehoidlale peab olema tagatud. Kuna veehoidla on praeguseks likvideeritud, on lõppenud ka sellele juurdepääsu tagamise kohustus. Seega ei sõltu kaebajate soovitud lahenduse lubatavus kehtivast detailplaneeringust.
24.Kolleegium märgib siiski, et vaidlusalusel krundil tuleb tagada veevõtukoha olemasolu tuleohutusseaduse (TuOS) ja siseministri 30. märtsi 2017. a määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ kohaselt. Nii sätestab TuOS § 23 lg 2, et ehitisel, millele on kehtestatud tuleohutusnõuded (vt määruse nr 17 lisa 1, mille järgi on kaubandushoone tuleohutusnõuete osas IV kasutusviisiga hoone), peab olema nõuetele vastav veevõtukoht. Veevõtukoht ei pea tingimata olema veehoidla. Veevõtukoht on tuleohutusseaduse tähenduses veeallika juures olev aasta ringi kasutatav rajatis, mille kaudu võetakse vett pääste- ja demineerimistöödeks ning veekahuri täitmiseks (TuOS § 23 lg 1). Veevõtukoha olemasolu ja juurdepääsu sellele peab tagama ehitise omanik (TuOS § 23 lg 3, § 24 lg-d 1 ja 2).
9(10)
3-23-1274
25.EhS § 27 lg 4 p 7 järgi täpsustatakse projekteerimistingimustega asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid. Seaduse eelnõu seletuskirja järgi ei ole liikluskorralduse põhimõtete muutmise all peetud silmas juurdepääsuteede ümberkorraldamist. Küll võib liikluskorralduse põhimõtete muutmine tähendada liiklussuundade muudatusi, kinnisasjalt väljasõidu reegleid ja muid selliseid tingimusi (Riigikogu XII koosseis, 555 SE). Kaebajad ei soovi korraldada ümber juurdepääsuteid, vaid näha ette täiendavad juurdepääsud krundile (st mahasõidud juurdepääsuteelt).
26.Liikluskorralduse põhimõtete sisustamisel tuleb muu hulgas lähtuda liiklusseaduse (LS) § 6 lg-st 1, mille järgi on liikluse korraldamise eesmärk tagada häireteta, sujuv, võimalikult kiire, ohutu ja keskkonda minimaalselt kahjustav liiklus. Ka täiendavate juurdepääsude lisamine krundile võib aidata tagada LS § 6 lg-s 1 sätestatud põhimõtteid ning olla seega osa liikluskorraldusest. Seega ei välista EhS § 27 lg 4 p 7 detailplaneeringu täpsustamist selliselt, et lisatakse kinnistule kaks täiendavat juurdepääsu.
27.Kui soovitud projekteerimistingimustega kaasneks planeeringulahenduse olemuslik muutmine, peab pädev asutus projekteerimistingimuste andmisest keelduma, ilma et tal oleks kaalutlusõigust. Omavalitsusüksus peab sisustama määratlemata õigusmõiste „planeeringulahenduse olemuslik muutmine“ ja selle valguses asjaolusid hindama (vrd RKHKo 3-20-924/24, p 32). Kohtul pole hindamisotsuste kontrollimisel keelatud asendada haldusorgani hinnangut enda omaga (RKHKo 3-20-1548/31, p 18). Vastustaja on 9. mai 2023. a korralduses küll leidnud, et kaebajate soovitu tähendaks planeeringulahenduse olemuslikku muutmist, kuid pole sisulist hindamist (eelkõige krundi kasutamise sihtotstarbe täiendamise ja liikluskorralduse muutmise osas) teinud.
28.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et nn stock office’i tüüpi ärihoone, kus on koos laod, bürood ja kaubanduspind, on olemuslikult midagi muud kui tootmishoone, mille näeb kinnistule ette kehtiv detailplaneering. Seda ei muuda ka asjaolu, et hoone katusele on planeeritud elektrienergiat tootvad päikesepaneelid. Seega pidi vastustaja projekteerimistingimuste andmisest keelduma. Põhjendatud ei ole kaebajate etteheide, et vastustaja oleks pidanud otsustama, kas projekteerimistingimuste andmine võiks olla võimalik üksnes täiendavate juurdepääsude rajamise jaoks. Projekteerimistingimuste väljastamine on eelhaldusakt (HMS § 52 lg 1 p 2), millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest (RKHKo 3-20-19/62, p 16). Seega kajastab ka projekteerimistingimuste andmise taotlus eelduslikult terviklahendust. Olukorras, kus kaebajate terviklahenduse peamine element (st stock office’i tüüpi ärihoone ehitamine) osutuks planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, ei pidanud vastustaja hakkama kaaluma, kas taotluse osaline rahuldamine oleks võimalik.
29.Menetlusosaliste kassatsioonimenetluse kulud tuleb jätta nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.