Otsuse avalikult teatavaks 19. aprill 2023, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-22-498
Haldusasi
X kaebus Lääne-Harju Vallavalitsuse 28.12.2021 korralduse nr 1337 tühistamiseks ja kaebaja projekteerimistingimuste taotluse nr 2111002/14845 uueks läbivaatamiseks kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: X Vastustaja: Lääne-Harju vald
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 19. mail 2023. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.X esitas 28.10.2021 ehitisregistri kaudu Lääne-Harju vallale menetlemiseks projekteerimistingimuste taotluse nr 2111002/14845 Veskikülas Allikaoja kinnistule (katastritunnus 43101:001:1809, sihtotstarve 100% elamumaa, pindala 6740 m2 ) (Allikaoja kinnistu) üksikelamu ja abihoone püstitamiseks (tl 7 ja selle pöördel). Lääne-Harju Vallavalitsus jättis kaebaja taotluse 28.12.2021 korraldusega nr 1337 „Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“ rahuldamata (tl 8-9p).
2.28.02.2022 saabus Tallinna Halduskohtule X kaebus Lääne-Harju Vallavalitsuse 28.12.2021 korralduse nr 1337 tühistamiseks ja kaebaja projekteerimistingimuste taotluse nr 2111002/14845 uueks läbivaatamiseks kohustamiseks. 01.03.2022 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. 09.02.2023 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.
3.1.Kaebaja leiab, et vastutaja on jämedalt rikkunud haldusmenetluse reegleid jättes kaebaja informeerimata sellest, et teeb tema taotluse suhtes negatiivse otsuse ning jätnud kaebaja ärakuulamata. Kaebaja on seisukohal, et ka vaideotsus ei kõrvalda haldusmenetluses tehtud viga.
3.2.Üldplaneeringu tekst kasutab legaaldefinitsioonita mõistet „õueala“ ja „aed“. Vastustaja on mõõtnud õueala kaugust õuemaa kõlviku piirist kõlvikukaardilt, mida ei saa pidada õiguspäraseks. „Õuemaa“ ei võrdu „õuealaga“. Rohelise võrgustiku toimimise aspektist on õuemaana ja aiamaana tähtis määratleda ala, mida metsloomad ei julge läbida, kuna see jääb hoonete vahele ja on inimeste poolt intensiivselt kasutatav. Kaebaja hinnangul ei saa olla vaidlust, et Jõeäärse kinnistu õueala servast mõõdetud 200 meetrit võimaldab Allikaoja kinnistule ehitada. Vaidluskohaks on Tooma kinnitust õueala. Vastustaja on määratlenud Tooma kinnistul „õueala“ hulka põhjakülge jääva hoonete taguse maatüki, kus asub mets ja veekogu – tiik. Kaebaja hinnangul ei ole rohelise vööndi toimimise eesmärgiga kooskõlas, kui õueala hulka määratletakse ka metsa, veekogu maa-ala, mis jääb küll kinnistu koosseisu, kuid ei saa kuidagi takistada metsloomade liikumist. Tegemist on vastupidi alaga, mis võib metsloomi ligi meelitada (veekogu tõttu). Kaebaja hinnangul on Tooma kinnistu „õueala“ vastustaja poolt põhjendamatult kaugele ulatuvana käsitletud. Kaebaja leiab, et Tooma kinnistu „õueala“ tuleb määratleda kuni hooneteni ning mitte arvata metsa ja tiiki õueala hulka. (vt ka kaebuse lisa 10 tl 26). Kokkuvõttes, on kaebaja seisukohal, et tema kinnistule on võimalik püstitada elamu ja rajada ka õueala selliselt, et see vastaks kehtivale üldplaneeringule.
3.3.Juhul, kui kohus peaks leidma, et kaebaja eksib üldplaneeringuga määratud 200 meetriste vahemaade arvestamisel Tooma ja Jõesaare õuealadest ning Allikaoja kinnistule ei jää mingit maa-ala, mis jääks kõnealusest piirangust väljapoole, siis on kaebaja veendunud, et üldplaneeringus sätestatud tingimust on võimalik tõlgendada kaebaja kasuks. Üldplaneeringu seletuskirja punktis 3.7.5 toodud maa kasutamise ja arendamise põhimõtted rohevõrgustiku alal on kaebaja hinnangul rakendatavad kogumis ning eesmärgipäraselt. Kaebaja hinnangul ei saa jätta tähelepanuta, et Allikaoja kinnistu jääb ida suunal Üldplaneeringu kohase elamumaa juhtotstarbega maa-ala poole, kus metsloomi ei liigu. Allikaoja kinnistu ei jää rohelisse koridori mitte seetõttu, et seda oleks vaja ida-lääne suunal rohealade ühendamiseks, vaid seetõttu, et rohekoridor on määratud piki Vasalemma jõge, kus peab olema tagatud metsloomadel vaba liikumine piki jõe kallast. Kaebaja elamu ei takistaks kuidagi loomade liikumist jõe kaldal.
Veendumaks, et rohevööndi toimimise suhtes on eeltoodud seisukoht õige, küsis kaebaja LEMMA OÜ’lt Allikaoja katastriüksuse rohevõrgustiku eksperthinnangut (kaebuse lisa 11 tl 27-34), mis kinnitas kaebaja seisukohta.
3.4.Lisaks eeltoodule, on kaebaja seisukohal, et vastustaja on ka ise seni üldplaneeringus imperatiivses sõnastuses 200 m vahemaa tingimust tõlgendanud ja rakendanud diskretsiooni võimaldavalt. Oma vaides on kaebaja toonud näiteid valla halduspraktikast, kus hiljuti on väljastatud projekteerimistingimused Männisalu kinnistule Veskikülas (43101:001:0107) elamu ja kuni kolme abihoone püstitamiseks ja Männisaare kinnistule ehitusloa (nr 2012271/44705) elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone püstitamiseks. Juhul, kui Männisalu ja Männisaare puhul, on vallavalitsus rohekoridori metsa alale näinud võimalikuks poole aastase vahega uute talukohtade moodustamist ning sealjuures vahemaadega, mis on oluliselt väiksemad kui 200 m, näitab see seda, et üldplaneeringut on vald tõlgendanud kaalutlusõigust võimaldavana. Lisaks vaides toodud näidetele, viitab kaebaja ka Liivatee kinnistule 19.06.2015 väljastatud ehitusloale 1511219/10113, mille alusel on ehitatud elamu vaid ca 30 meetri kaugusele Allika kinnistul 86801:001:0800 paiknevast elamust ja külg-külje kõrvale naabri õuealaga. Sealsamas paarikümne meetri kaugusel vahetult Allika ja Liivatee õuealade küljes asub Allika-Jõe saunsuvila (katastriüksus: 86801:001:0288), mis on püstitatud Vasalemma vallavalitsuse 31.05.2007 ehitusloa nr 1212 alusel.
3.5.Kaebaja on päri, et õigusvastane halduspraktika ei saa tekitada õiguspärast ootust. Küll aga ei nõustu kaebaja sellega, et vastustaja tõlgendus tema enda poolt kehtestatud üldplaneeringust ei tekita kaebajale õiguspärast ootust. Kaebaja hinnangul on üldplaneering olemuslikult haldusakt, mille tõlgendamisel tuleb vaadata ka pikaajalist halduspraktikat ning kui halduspraktika on sageli võimaldanud rohevööndisse jäävatel aladel 200 m vahemaa nõudest erandeid teha, siis järelikult on tegemist kaalutlusõigust võimaldava tingimusega.
3.6.Kaebaja on oma vaides sedastanud, et rohekoridori funktsiooni ei tohi kahtlemata arendustegevusega rikkuda, kuid tema soovitud ehitusõigus ei oma ülemäärast negatiivset mõju rohekoridori toimimisele. Allikaoja kinnistu asub vahetult üldplaneeringu kohase perspektiivse pereelamute ala kõrval. Faktiliselt ei ole üle Allikaoja kinnistu metsloomade liikumiskoridori seni eksisteerinud, kuna varasemalt on see olnud elektrikarjustega piiratud karjamaa. Küll aga on võimalik justnimelt projekteerimistingimustega reguleerida hoonete paigutust kinnistul selliselt, et liikumisrada metsloomadele tekkida saaks. Projekteerimistingimustega on vallal võimalik läbi kaaluda hoonestusele selline asukoht, mis rohekoridori toimimise tagaks, seada ka tingimust kinnistut piirdeaiaga mitte piirata jne.
3.7.Üldplaneeringusse on kantud rohevõrgustik Harju maakonnaplaneeringu põhjal. Harju maakonnaplaneering 2030+ on kehtestatud riigihalduse ministri 09.04.2018 käskkirjaga nr 1.14/78. Maakonnaplaneeringus on sätestatud üldised põhimõtted: „Ehitusalade valik peab lähtuma rohelisest võrgustikust. Oluline on jälgida just kohaliku tasandi planeeringutes, et kavandatav asustus ei häiriks rohelise võrgustiku funktsionaalset toimimist. /.../ Rohelise võrgustiku aladele ehitiste/rajatiste kavandamine on erandjuhul lubatud, kui sellega säilib rohelise võrgustiku terviklikkus ja toimimine.“ Seega kinnitab maakonnaplaneering ka erandjuhtudel rohelise võrgustiku alale ehitusõiguse andmise.
3.8.Kaebaja viitab Riigikohtu lahendile haldusasjas nr 3-18-1901 otsuse p 14 ja 16 ja leiab, et ka Vasalemma üldplaneeringu rakendamisel, tuleb õuealade vahemaa nõuet igakordselt põhjendada mitte piirduda pelga viitamisega sellele tingimusele.
3.9.Kaebaja on soetanud Allikaoja kinnistu 29.09.2021 elamumaa sihtotstarbega kinnistuna, teinud lisainvesteeringuid seoses puurkaevu projektiga, tellinud ehitusprojekti ja sõlminud elektriliitumislepingu. Vaidlustatud korraldusega rikutakse kaebaja õigustatud ootust oma kinnisasja sihtotstarbeliselt kasutada, tekitades sellega mulle olulist kahju. Kaebajal on elamumaa kinnistu, mida MaakS § 181 lg 1 kohase elamumaa sihtotstarbe kohaselt kasutada ei lubata. Kaebaja ei saa kasutada kinnistut ka muul otstarbel, sest selleks tuleks katastriüksuse sihtotstarvet muuta. MaakS § 18 alusel oleks vastustaja pidanud hindama planeeringute ja piirangute olemasolu juba kinnistu sihtotstarbe määramisel. Lisaks ei ole üldplaneeringu ja rohekoridoris kehtivate piirangute tõlgendamine tavakodanikule jõukohane ülesanne.
3.10.Vastustaja poolt on rikutud kaalutlusõigust, jättes kaalutlus sootuks teostamata. Käesolevas asjas ei ole puudutatud ühegi teise kinnistuomaniku huvid ega õigused. Tegemist ei ole üldplaneeringust tuleneva tingimusega, mis tekitaks naaberkinnistute omanikele iseseisva subjektiivse õiguse, kuivõrd kõnealust üldplaneeringu tingimust ei ole kehtestatud mitte taludele privaatsuse tagamiseks, vaid rohevööndi – keskkonna kaitseks.
3.11.Vastustaja ei nõustunud oma vastuses kaebaja tellitud ekspertarvamusega. Kaebaja leiab siiski, et rohekoridor on rajatud eesmärgiga tagada loomade liikumine koridori piires. Kaebaja leiab, et ehitustegevuse tegeliku mõju hindamine rohekoridori funktsionaalsusele konkreetse kinnistu piires, võiks olla piisav alus ehitusõiguse väljastamiseks. Kui rohekoridor täidab edukalt oma funktsiooni ka pärast elamu ehitamist Allikaoja kinnistule, siis ei ole ehitusõigusest keeldumine vajalik, põhjendatud ega proportsionaalne, eriti kuna Allikaoja kinnistu asetseb rohekoridori servas ja vallavalitsus on 22.06.2021 korraldusega määranud kinnistu sihtotstarbeks elamumaa.
3.12.Kaebaja soovib täpsustada vastustaja poolt lisatud fotot Lisa 6_Foto 3 Vaade Allika-Salu kinnistult Allikaoja kinnistule. Allikaoja kinnistu on pildil üksnes kaadri üleval paremas nurgas, kus on näha ekskavaatori nool, põhikaadris on vaade Uue-Allika kinnistule (katastrinumber 43101:001:1808). Taolist avatud vaadet Allika-Salu kinnistult Allikaoja kinnistule ei avane, sest kinnistud asetsevad omavahel rohkem diagonaalis ja Allikaoja kinnistu võsa tõkestab vaate.
3.13.Kaebajale jääb selgusetuks, kuidas on käesolev kaebus seotud kaebaja ostetud Uue-Allika kinnistuga.
3.14.Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 4742 eurot vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 69 ja 71-73).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
4.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.
4.1.Vastustaja selgitab, et jättis kaebaja taotluse 28.12.2021 korraldusega nr 1337 „Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“ rahuldamata, kuna: Allikaoja katastriüksus asub Vasalemma valla üldplaneeringu kohaselt rohevööndis, mille alale eluasemekoha rajamisel peab kaugus olemasolevast õuealast või aiast olema rohkem kui 200 meetrit. Kuna olemasoleva hoonestusega õuealad Tooma (katastritunnus 86801:001:0413) ja Jõeäärse (katastritunnus 43101:001:1725) katastriüksustel asuvad Allikaoja katastriüksusest vähem kui 200 meetri kaugusel (lisa) ning nendest tulenev piiranguala katab terve Allikaoja katastriüksuse, siis ei ole planeeritav ehitustegevus üldplaneeringu kohane.1
Lääne-Harju Vallavalitsuse 28.12.2021 korraldus nr 1337 „Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“. Keeldumise alus tuleneb Vasalemma valla üldplaneeringust, arvutivõrgus: https://laaneharju.ee/vasalemmavallauldplaneering
4.2.Vastustaja leiab, et projekteerimistingimuste andmisest keeldumine oli õiguspärane. Kaebajale kuuluv Allikaoja kinnistu jääb täies ulatuses rohevõrgustiku alale. Maakonnaplaneeringu kohaselt on uute hoonete kavandamine rohelise võrgustiku aladele võimalik kompaktselt olemasoleva hoonekompleksi juurde sama kinnistu piires. Seni hoonestamata maa-alale on uusi hooneid võimalik kavandada juhul, kui majapidamiste omavaheline kaugus on vähemalt 500 m, kui üldplaneeringuga ei ole seda täpsustatud. Üldplaneeringu täpsustab maakonnaplaneeringut ja selle kohaselt ühe elamuasemekoha rajamisel ei tohi majade õuealad või kruntidele rajatud aiad olla üksteisele lähemal kui 200 m. Vasalemma valla üldplaneeringu järgne Vasalemma valla rohevõrgustik on määratletud Harju maakonna teemaplaneeringuga, mis kanti üle Harjumaa maakonnaplaneeringusse. Nii nagu täna kehtiva planeerimisseaduse põhimõte, kehtis ka aastal 2011 kehtinud planeerimisseaduse põhimõte, et maakonna planeering on aluseks valla üldplaneeringu koostamisele. Ka uue üldplaneeringu koostamisel peavad kohalikud omavalitsused lähtuma riiklikke huvisid väljendavatest planeeringutest ning kohanduma selle vajadustega, mistõttu ei saa rohevõrgustiku ala projekteerimistingimustega muuta. Kohalik omavalitsus ei saa minna vastuollu riigi huvisid väljendavate planeeringutega ning peab võtma arvesse seal kehtestatut. Kaebaja kinnistu asub täielikult teistest õuealadest ja majapidamistest lähemal kui 200 m, mistõttu projekteerimistingimuste andmine oleks vastuolus üldplaneeringuga.
4.3.Ehitusseadustiku (EhS) § 32 punkti 2 ja 4 kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel keelduda projekteerimistingimuste andmisest. Kaebajal ei saa nõuda projekteerimistingimuste andmist, kui see on vastuolus üldplaneeringuga. Kaebaja investeeringud enne ehitusloa saamist on tema enda risk. Vastustaja ei ole tekitanud kaebajale kahju ega sundinud rohekoridoris asuvat kinnistut ostma. Vastustaja lähtus projekteerimistingimuste andmisest keeldumisel planeeringutest tulenevatest seaduslikest kitsendustest. Kaebuses tõi kaebaja välja kohtulahendid, kus kohus leidis, et ärakuulamine on olnud vajalik ja mõjutas tulemust. Vastustaja nõustub, et on jätnud taotleja Lääne-Harju Vallavalitsuse 28.12.2021 korraldus nr 1337 „Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“ andmisel ärakuulamata. Vaidemenetluses sai kaebaja siiski esitada oma vastuväited, kuid vaideotsusega ei muudetud esialgset otsust. Korralduse andmisele eelnenud ärakuulamine ei oleks muutnud kaebaja kinnistu asukohta ega kinnistu rohevõrgustiku piiranguid ega teiste kinnistute õuealade kaugust kaebaja kinnistust. Vastustajal ei oleks võimalik olnud ärakuulamise järgselt asuda teistsugusele seisukohale. Seaduslike piirangute kohaldamine või kohaldamata jätmine ei saa olla kaalutlusõiguse osa.
4.4.Vastustaja ei ole faktiliselt eksinud. Vastustaja nõustub, et „õueala“ ei ole väga selgelt sõnastatud. Kui tegemist on määratlemata õigusmõistega, siis selle sisustamine ei ole kaalutlusõiguse teostamine. Kaalutlusõigus on seotud normi õigusliku tagajärjega, kuid määratlemata õigusmõiste on seotud normi abstraktse faktilise koosseisuga. Määratlemata õigusmõistel on konkreetses situatsioonis kindel ja tuvastatav sisu, mis on kohtulikult kontrollitav. Vahekaugus on kohtulikult kontrollitav. Planeerimisseaduse kohaselt on rohevõrgustik eri tüüpi ökosüsteemide ja maastike säilimist tagav ning asustuse ja majandustegevuse mõjusid tasakaalustav looduslikest ja poollooduslikest kooslustest koosnev süsteem, mis koosneb tugialast ja tugialasid ühendavatest rohekoridoridest. Maakonnaplaneeringu ja üldplaneeringu eesmärk on säilitada rohevõrgustik. Vastustaja on õueala mõistet ühetaoliselt ja eesmärgipäraselt rakendanud. Määratlemata õigusmõistete sisustamisel võib haldusorganil olla nn hindamisruum, millesse halduskohtulik kontroll ei ulatu. Sarnaselt ulatusliku kaalutlusõiguse alusel antavatele
haldusaktidele on sellises olukorras haldusorgani hinnangu sisuline kontroll piiratud üksnes nö ilmselguse kriteeriumiga (nt 3-3-1-51-16, p 17.2). Õuemaa kõlvik on vastustaja arvates ilmselge kriteerium, millest saab mõõtmisel lähtuda, õuemaa kõlviku puudumisel saab mõõta hoonetest. Vastustaja on üldplaneeringut tõlgendades arvestanud lisaks grammatilisele tõlgendusele ka süstemaatilis-loogilise ja ajaloolise tõlgendusega. Tõlgendamisel on lähtutud maakonnaplaneeringu sõnastusest ja ehitusseadustikust, planeerimisseadustikust ja teistest seadustest ning arvestatud seadusandja eesmärke ning eelnevat halduspraktikat. Maakonnaplaneeringu kohaselt uute hoonete kavandamine rohelise võrgustiku aladele on võimalik kompaktselt olemasoleva hoonekompleksi juurde sama kinnistu piires. Seni hoonestamata maa-alale on uusi hooneid võimalik kavandada juhul, kui majapidamiste omavaheline kaugus on vähemalt 500 m, kui üldplaneeringuga ei ole seda täpsustatud. Kui lähtuda maakonnaplaneeringu mõistest „majapidamine“, siis see võib olla hulga laiema tähendusega mõiste, kuna eksisteerivad põllumajanduslikud ja metsamajanduslikud, tootmise ja äri majapidamised. Kui õuemaa kõlvik puudub, saab lähtuda konkreetsetest majast (hoonest), kuna hooned on õue osa. Üldplaneering täpsustab maakonnaplaneeringut ja selle kohaselt ühe elamuasemekoha rajamisel ei tohi „majade õuealad“ või kruntidele rajatud aiad olla üksteisele lähemal kui 200 m. Kaebaja kinnistul on tegemist seni hoonestamata maa-alaga järelikult peab kaugus olema ka majapidamisest vähemalt 200 m. Majade õueala piiriks loeb vastustaja Maa-ameti põhikaardil märgitud õuemaa kõlvikut, mis on konkreetne eristatav õuemaa piir. Õu võib olla ka tootmismaal. Maakonnaplaneeringu rohelise võrgustiku määramise põhimõtted tulenevad
maakonnaplaneeringu rohelise võrgustiku metoodikast , kus võrgustikuelementide vahekaugus on valla tasandil ette nähtud minimaalselt 300...500 m ja maksimaalselt 1...2 km, seega on valla üldplaneeringust tulenev 200 m vahekauguse nõue märgatavalt leebem kitsendus, kui maakonnaplaneeringu põhimõtted. 200 m vahekaugust ei saa enam tõlgendamisega vähendada.
4.4.2.200 m vahemaa kaugust ei saa tõlgendada kaalutlusõigusega kaebaja kasuks. Vastustaja lähtub PlanS § 6 punkti 17 kohaselt kogumis ja eesmärgipärasest tõlgendusest, eesmärk on tagada rohevõrgustikus eri tüüpi ökosüsteemide ja maastike säilimise ning asustuse ja majandustegevuse mõjusid tasakaalustava looduslikest ja poollooduslikest kooslustest koosneva süsteemi toimimine. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et 200 m nõue kehtiks justkui tegelikult tuumaladel ja eesmärk on vaid rohekoridoride läbilõikamise vältimine, kui maakonnaplaneering näeb ette majapidamiste 500 m kauguse nõude. Kaebaja väide, et Allikaoja kinnistul on jõe paremal kaldal 300 m ala, ei ole tõsi, kuna juba iseenesest kaebaja kinnistu jääb jõest 91-263 m kaugusele. Kaebusele lisatud ekspertarvamuses esitab ekspert väite, et uue Lääne-Harju valla menetluses oleva üldplaneeringu eelnõu „Rohelise võrgustiku analüüs ja mürahinnang“ (OÜ Hendrikson&Ko, 2021) rõhutab, et asustusalad ja kavandatavad hooned jm struktuurid ei tohi läbi lõigata rohevõrgu koridore − sidususe tagamiseks peab looduslikuna säilima vähemalt 100 m laiune katkematu koridori riba, ei ole tõsi. Kui maakonnaplaneering reguleerib majapidamiste vaheliseks kauguseks isegi 500 m, ei ole loogiliselt võimalik sama eesmärki saavutada 100 m ribaga. Oluline ei ole siin vaadata vaid rohekoridori läbilõikamist, vaid ka kaugusi majapidamistest ja teistest õuedest.
https://maakonnaplaneering.ee/maakonna-planeeringud/harjumaa/harju-maakonnaplaneering-2030/ Vt Uuringud ja analüüsid: Rohelise võrgustiku metoodika (2002)
Vastustaja arvates leiab ekspert ekslikult, et rohekoridori koosseisus oleval Allikaoja katastriüksusel on võimalik valida hoonestusalale asukoht, mille kaugus on naaberhoonetest üle 200 m ja puudub vastuolu kehtiva üldplaneeringuga. Kaebaja kinnistust ca 20 m kaugusel rohevööndis asub Allika-Salu kinnistu majapidamine, mis koosneb arvukatest majadest (suvemaja, saunamaja, mängumaja, grillimaja, kuur, pumbamaja) ja Allika (43101:001:1808) kinnistule jäävatest hoonetest (kasvuhoone, kuur, välikäimla). Planeeringute sõnastus reguleerib kaugust olemasolevate majade õuealadest, aedadest ja majapidamistest, täpsustamata kas tegemist peab olema õiguslikul alusel ehitatud ehitisregistrisse kantud hoonetega. Allika-Salu kinnistu olemasolevate hoonete ja Allikaoja kinnistu kavandatavate hoonete vahekaugus on liiga väike. Kaebaja väide justkui vastustaja on ka ise seni üldplaneeringus imperatiivses sõnastuses 200 m vahemaa tingimust tõlgendanud ja rakendanud diskretsiooni võimaldavalt, ei pea paika. Vastustaja lükkab ümber väite, nagu oleks antud valesti ehitusõigus Männisalu kinnistule Veskikülas (43101:001:0107) elamu ja kuni kolme abihoone püstitamiseks. Vastustaja vastab, et Männisalu kinnistule anti projekteerimistingimused, kuid ei täpsustatud ehitusala. Ehitusala täpsustatakse ehitusloa menetluses. Kaugust ei pea mõõtma rohekoridorist välja jäävate ehitiste õuealadest, kuna nendele aladele võib ehitusõiguse anda ilma rohekoridori piirangut arvestamata, seega on Männisalu kinnistule võimalik elamu ehitada Toomi tee 14 (86801:001:0391) poolsesse kinnistu ossa nii, et ehitised jäävad Männisaare kinnistu hoonest 200 m kaugusele. See, et vallavalitsus on pidanud võimalikuks väljastada 30.12.2020 Männisalu kinnistu naaberkinnistule - Männisaare kinnistule ehitusloa (nr 2012271/44705) elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone püstitamiseks, ei ole samuti vastustaja arvates õigusvastane ega kaalutlusõigust võimaldav. Männisaare kinnistule ehitusõiguse andmisel puudusid naabruses hooned ja polnud ka 200 m läheduses ühtegi õuemaa kõlvikut, mis oleks välistanud ehitusõiguse andmise. Ehitusubade andmisega ei teki koheselt õuemaa kõlvikut ja siis saab mõõtmine toimuda olemasoleva hoone piirist. Männisaare ja Männisalu kinnistu ehitiste vaheline ala jääb 200 m kaugusele. Vastustaja täpsustab, et kuigi vaideotsuses väitis vastustaja, et on Männisalu kinnistu projekteerimistingimuste andmisel eksinud, siis eksimus seisneb vaid ehitusala täpsustamata jätmises, mida parandatakse ehitusloa menetluses. Vastustaja väidab, et ehitusluba anti Liivatee kinnistu hoonele siis, kui see oli Allika kinnistu osa, mis ei lähe vastuollu maakonnaplaneeringu põhimõttega - Maakonnaplaneeringu kohaselt uute hoonete kavandamine rohelise võrgustiku aladele on võimalik kompaktselt olemasoleva hoonekompleksi juurde sama kinnistu piires. Kuna tegemist oli sama pere liikmetega, pidas vallavalitsus seda ühtseks majapidamiseks. Kinnistu jagati alles pärast ehitusloa andmist (14.07.2015). Ühe kinnistu piires kompaktsel õuealel puudusid alused ehitusõiguse piiramiseks. Vastustajale teadaolevalt on tegemist samuti Allika kinnistust jagatud kinnistuga, mis on sama pere pereliikme omanduses ja ühise majapidamise osa. 2007.a ehitusloa andmise ajal puudus praegu kehtiv Vasalemma valla ÜP, mis sätestab 200 m vahekauguse nõude. Kui 2007.a selline nõue puudus, siis ei saanud seda ehitusõiguse andmisel rakendada. Kui vaadata pikaajalist halduspraktikat, siis vald on rakendanud üldplaneeringu rohevõrgustiku nõudeid ühetaoliselt ega ole teinud erandeid 200 m vahemaa nõudes. Vastustaja leiab, et 200 m nõue ei võimalda erinevaid tõlgendusi ega kaaluda kas üldplaneering ja maakonnaplaneering kaebaja kinnistu suhtes kehtib või mitte. Samuti ei pea vastustaja põhjendama olemasolevate planeeringute puhul eraldi neist tulenevate rohekoridori kitsenduste rakendamist, kuna
rohekoridor ei ole valla poolt kehtestatud kitsendus, vaid üleriigilise ja maakonnaplaneeringu osa. Kui ehitusõiguse andmisel on välja kujunenud halduspraktika, siis ei saa kaebaja kinnistu suhtes vastustaja asuda üksikjuhtumi reguleerimisel teisele seisukohale. Haldusorgan võib oma praktikat muuta vaid siis, kui selleks on arusaadav põhjus ning muudatust hakatakse kohaldama kõigile uutele juhtudele. Meelevaldne rohekoridori piiri hägustamine ja halduspraktikat järsk muutmine ei ole põhjendatud. Isegi kui vald oleks ehitusõigust ebavõrdselt andnud, siis võrdse kohtlemise ega usalduse kaitse põhimõtetele toetudes ei saa nõuda ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist (3-3-1-2306, p 12; 3-3-1-53-04, p 13). Vastustaja ei nõustu kaebuses esitatud väitega, et Vasalemma valla ÜP rakendamisel, tuleb õuealade vahemaa nõuet igakordselt põhjendada, mitte piirduda pelga viitamisega sellele tingimusele. Vastustaja on keeldumise korralduses toonud välja kinnistud, millest jääb õueala vahemaa lühemaks, kui 200 m. Hoonestuse tiheduse, kasutuslaadi ja rütmi arvestamisele, tuleb rohekoridoris arvestada ka õuealade kauguse piirangutega. Kaebaja seisukohtade väljatoomine ei muuda vahemaade kaugust.
4.5.Vastustaja leiab, et ei ole kaebaja õigusi rikkunud.
4.6.Vastustaja arvates on vaidlusküsimus lahenenud, sest kaebaja on saanud tegelikult ehitusõiguse. Vastustaja andis Lääne-Harju Vallavalitsuse 19.07.2022 korraldusega nr 752 Veskikülas asuvale maatulundusmaa sihtotstarbega Uue-Allika kinnistule (43101:001:1808) projekteerimistingimused üksikelamu või suvila ehitamiseks alale, mis jääb rohekoridorist välja, samuti andis elamu ehitusloa, mille info on kättesaadav ehitisregistris. Kaebaja on elamu ehitanud, küll mitte algselt soovitud Allikaoja kinnistule vaid Uue-Allika kinnistule (lisa 3 UueAllika kinnistu hooned). Vastustajale laekunud avaldustele tuginedes muudetakse tulevikus kinnistu piire nii, et Allikaoja ja Uue-Allika kinnistust tekib Tähepõllu kinnistu. Sellele tekkivale Tähepõllu kinnistule on antud ehitusõigus ja ehitatud ehitised jäävad kaebaja omandisse. Vastustaja arvates on kaebus sisuliselt lahenenud, kuna on ebatõenäoline, et lisaks olemasolevale ehitisele soovib kaebaja ehitada veel ühe elamu praegusele Allikaoja kinnistule.
4.7.Maa-ameti Geoportaali kaardirakenduses on kantud Allika-Salu õuemaa kõlvik, mis asub Allikaoja kinnistu vahetus läheduses, seega välistab Allikaoja kinnistu ehitusõiguse lisaks vaidlusaluses Lääne-Harju Vallavalitsuse 28.12.2021 korralduse nr 1337 nimetatud Tooma ja Jõeäärse kinnistu õuemaa ka Allika-Salu kinnistu õuemaa (tl 85 ja selle pöördel Allikaoja ehitusõiguse kitsendused, mis tulenevad üldplaneeringust ja õuealade vahekaugustest).
4.8.Lääne-Harju valla kavandatavas uues üldplaneeringus Veskikülas roheala ei vähendata, vaid seda kavandatakse laiendada. Seega ei luba ka tuleviku üldplaneering praegusele Allikaoja kinnistule elamut ehitada.
4.9.Elamumaa sihtotstarve ei tähenda automaatset ehitusõigust, kuna üldplaneering ei keela elamumaa moodustamist. Projekteerimistingimuste alus ei ole maa sihtotstarve, vaid üldplaneering. Kaebaja ei ole vastustajalt soovinud sihtotstarbe muutmist. Vastustaja andis kaebajale ehitusõiguse hoopis maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusele, kuna maa sihtotstarve ei ole ehitusõiguse saamise aluseks. Vastustaja väljastas 02.02.2022 Allikaoja kinnistule puurkaevu ehitusloa, kuna kaevu ehitamist üldplaneering ei keelanud.
Vastustaja ei nimetanud Allika-Salu ehitisi projekteerimistingimuste andmisest keeldumise korralduses, kuna puudus õueala kõlvik ja ehitised olid ehitatud õigusvastaselt. Enne korralduse väljaandmist ei kontrollituid olukorda kohapeal, samuti ei ole ühtset tõlgendust kuidas õigusliku aluseta ehitatud hooneid tuleb määratleda. Kui kaebaja nõustub, et need hooned võiksid alles jääda, siis projekteerimistingimuste taotluse uuesti läbi vaatamisel lähtutakse ka Allika-Salu õuealast.
4.10.Vastustaja peab lähtuma üldplaneeringuga kehtestatud kitsendustest, ega saa teha erandeid ning palub kohtul jätta kaebus rahuldamata.
4.11.Vastustaja palub jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Osad menetluskulud ei ole ka kohtuvaidlusega seotud. Näiteks menetluskulude hüvitamise taotluse lisas 3 on kuluna näidatud 04.03.2022 Lääne-Harju valla üldplaneeringule ettepaneku-vastuväite koostamine, kestusega 1 tund, mis on kohtumenetluse väline kulu. Samuti ei pea vastustaja põhjendatuks ekspertiisikulusid. Vastustaja ei ole leidnud eksperdi keskkonnamõju strateegilise hindamise litsentsi ega muud kutsepädevustunnistust. Vasalemma valla üldplaneeringus on rohevõrgustiku ja koridori analüüsinud litsentseeritud eksperdid ning on ebatõenäoline, et nad oleksid jõudnud valele järeldusele.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
5.Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud Lääne-Harju Vallavalitsuse 28.12.2021 korraldust nr 1337 „Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“ (tl 8-10), asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebuse esitaja ei ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda ega tõendada, et vaidlustatud haldusakt rikuks kaebaja õigusi ja oleks vastuolus seadusega või mõne muu õigusaktiga ning kuuluks tühistamisele.
6.Kaebuse esitaja eesmärgiks on projekteerimistingimuste (PT) andmisest keeldumise otsuse tühistamine ja vastustaja kohustamine vaadata kaebaja taotlus uuesti läbi. Kaebuse esitaja leiab, et vastustaja ei ole kaebajat nõuetekohaselt ära kuulanud ega teostanud korrektselt kaalutlusõigust ning haldusakt ei ole sellest tulenevalt piisavalt põhjendatud. Vastustaja on valesti tõlgendanud Vasalemma valla üldplaneeringut (Vasalemma valla ÜP), mis kehtestati Vasalemma Vallavolikogu 28.06.2011 otsusega nr 28, täpsemalt selle seletuskirja p 3.7.5 alapunkti, mis sätestab, et ühe elamuasemekoha rajamisel ei tohi majade õuealad või kruntidele rajatud aiad olla üksteisele lähemal kui 200 m ning tuumaladel ei tohi looduslike alade osatähtsus langeda alla 90% (välja arvatud olemasoleval elamumaal). Võimalusel säilitada tuumalade äärealade senine maakasutus. Lisaks viitas kaebaja sellele, et varasemalt on vastustaja pidanud võimalikuks viidatud Vasalemma valla ÜP punkti osas rakendada kaalutlusõigust ja mitte järgida 200 m nõuet. Kaebaja väidab ka, et menetluses olev uus valla üldplaneering täpsustab vastavaid nõudeid ja uue üldplaneeringu järgi oleks võimalik kinnistule elamu rajada. Vastustaja kaebusega ei nõustu ning leiab, et haldusakt on piisavalt põhjendatud, vastustaja on kaalunud kaebaja huve ning avalikke huve ning kaebaja on mõistnud Vasalemma valla ÜP-d valesti. Isegi kui vastustaja on varasemalt valesti rakendanud Vasalemma valla ÜP-d (millega vastustaja ei nõustu), siis vale halduspraktika ei saa tekitada kaebajale õiguspärast ootust, et vastustaja sellega jätkab.
7.Kohus märgib esmalt, et pooled ei vaidle selle üle, et kaebajale kuulub Lääne-Harju vallas Veskikülas Allikaoja kinnistu (katastritunnus 2 43101:001:1809, sihtotstarve 100% elamumaa, pindala 6740 m2) (tl 20 ja selle pöördel) (kinnistu).
Vaidlust ei ole ka selles, et nimetatud kinnistu suhtes kehtib Vasalemma valla ÜP3. Maaüksuse suhtes ei ole kehtestatud ühtegi detailplaneeringut.
8.Kaebaja esitas 28.10.2021 ehitusregistri kaudu projekteerimistingimuste taotluse nr 2111002/14845 kinnistu hoonestamiseks – üksikelamu ja abihoone püstitamiseks (tl 7 ja selle pöördel). Taotlus on lahendatud Lääne-Harju valla 28.12.2021 korraldusega nr 1337 (tl 8-10), mis on käesoleva vaidluse esemeks. Vastustaja otsustas tuginedes ehitusseadustiku (EhS) § 32 punktile 2 ja 4, § 28 ja Lääne-Harju Vallavolikogu 30.01.2018 otsuse nr 7 „Ehitusseadustikus ja planeerimisseaduses sätestatud ülesannete delegeerimine“ p 1 alusel keelduda projekteerimistingimuste andmisest Veskikülas Allikaoja katastriüksusele (katastritunnus 43101:001:1809) üksikelamu ja abihoone püstitamiseks.
9.Kohus rõhutab esmalt, et kaebaja taotluse lahendamisel tuli vastustajalt lähtuda taotluse lahendamise ajal kehtinud Vasalemma valla ÜP-st, mis on kehtestatud Vasalemma Vallavolikogu 28.06.2011 otsusega nr 28.
10.Vaidlust ei ole ka selles, et Vasalemma valla ÜP ei näe ette detailplaneeringu koostamise kohustust Veskikülas Allikaoja katastriüksusele ühe elamu ja abihoone ehitamiseks. Ehitusõiguse andmine on seega lubatud projekteerimistingimuste ja üldplaneeringu alusel. PlanS § 74 lg 5 sätestab, et üldplaneering on kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise ja detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimuste andmise alus.
11.Asjas ei ole vaidlust ka selles, et Vasalemma valla ÜP p 3.7.5 Maa kasutamise ja arendamise põhimõtted rohevõrgustiku alal sätestab, et maade arendamisel, mis asuvad rohevõrgustiku alal, tuleb lähtuda tingimustest: „ühe elamuasemekoha rajamisel ei tohi majade õuealad või kruntidele rajatud aiad olla üksteisele lähemal kui 200 m ning tuumaladel ei tohi looduslike alade osatähtsus langeda alla 90% (välja arvatud olemasoleval elamumaal). Võimalusel säilitada tuumalade äärealade senine maakasutus.“ Küll aga vaidlevad pooled viidatud nõude tõlgendamise üle, milliseid seisukohti käsitleb kohus alljärgnevalt.
11.1.Kaebaja väidab kaebuses esmalt, et lähtudes Vasalemma valla ÜP-s viidatud regulatsioonist on Allikoja kinnistul olemas koht, kuhu saab elamu ja abihoone ehitada ning et vastustaja on lähtunud ebaõigesti vastavate kauguste mõõtmisel õuemaa kõlviku piirist, mitte aga õuemaast. Kaebaja hinnangul on Tooma õueala vastustaja poolt käsitletud liiga kaugele ulatuvana. Kaebaja leiab, et Tooma õueala tuleb määratleda kuni hooneteni ning mitte arvestada metsa ja tiiki õueala sisse. Kohus kaebaja eeltoodud seisukohtadega ei nõustu ning leiab, et vastustaja on õiguspäraselt lähtunud 200 m piiri arvestamisel õuemaa kõlviku piiridest. Vastustaja on lisanud ka vaidlustatud korraldusele asjakohase kaardimaterjali (tl 10), kust nähtub üheselt, et Allikoja kinnistul ei eksisteeri sellist asukohta, kuhu oleks võimalik rajada eluhoone ja abihoone Vasalemma valla ÜP p 3.7.5 sätestatud 200 m vahemaa nõuet rikkumata. Kaebaja poolt kohtule esitatud kaart, mille kaebaja lisas ka vaidele (tl 15p) ega kaebusele (tl 26) ei tõenda vastupidist, kuivõrd kaebaja on esiteks vaidele lisatud kaardi kohaselt Tooma kinnistu osas võtnud mõõtmise alguspunktiks Tooma kinnistul asuva Niidu tee ääre jättes tähelepanuta, et ka Niidu teest Allikoja kinnistu poole asuvad maa-ameti kaardi4 järgi kaks hoonet ja nende taga tiik ja mets. Kaebusele lisatud kaardilt (tl 26) ei nähtu samuti kuhu kaebaja kinnistul jääks ehitusala, et täidetud oleks 200 m vahemaa nõue (sh arvestades ka Jõeäärse kinnistuga). Tooma kinnistu
osas peab kohus vajalikuks veel märkida, et ilmselgelt kasutatakse hoonete ja tiigi vahelist ala samuti õuealana. Teiseks leiab kohus, et vastustaja on õigesti lähtunud õuemaa kõlviku piiridest. Asjaolu, et Vasalemma valla ÜP-s on kasutatud sõnastust „majade õuealad või „kruntidele rajatud aiad“ ei tähenda seda, et vastustaja oleks pidanud faktiliselt kontrollima, kas on rajatud aed ja mõõtmise teostama vastavast piirist või lähtuma üksnes hoonete vahelisest kaugusest. Asjakohaseks ei saa pidada ka kaebaja väidet sellest, et maja võib rajada ka nii, et õueala ei olegi. Üldplaneeringut tuleb tõlgendada lähtudes mõistlikkuse põhimõttest. Kohus leiab, et nii Tooma kui Jõeäärse kinnistul on õuealad olemas ja see on selgelt nähtav ka maa-ameti kaardilt ning õueala piiri kindlaks määramisel oli ja on seetõttu asjakohane lähtuda õuemaa kõlviku piiridest. Ka kaebaja ei ole väitnud, et rajab elamu ilma õuealata. Arvestades, et kaebaja soovis projekteerimistingimuste taotluse kohaselt rajada üksikelamu ja abihoone, siis tekib paratamatult ka kaebaja kinnistule igal juhul õueala, millega tuleb eeltoodud vahemaa arvutamisel arvestada. MaaKatS § 131 lg 2 sätestab, et kõlvikukaardi andmete alusel arvutatakse vähemalt üks kord aastas katastriüksuse kõlvikute pindala. Kõlvikukaardile kantakse haritava maa, loodusliku rohumaa, metsamaa, õuemaa ja muu maa kõlvikud. Keskkonnaministri 14.08.2018 määrusega nr 30 vastu võetud „Katastriüksuse moodustamise kord“ § 40 lg 3 4 kohaselt katastri kõlvikukaardile kantakse Eesti topograafia andmekogu topograafiliste nähtuste põhipindobjektid järgmiselt õuemaa kõlvikuna eraõue ja tootmisõue põhipindobjekt. Arvestades eeltoodud regulatsiooniga, millest nähtub, et õuemaa kõlviku andmeid uuendatakse kord aastas ning tegemist on objektiivsete andmetega õuemaa kohta, ei saa kohus nõustuda kaebajaga selles, et antud juhul oleks tulnud lähtuda teistsugustest kriteeriumitest ning õuemaa kõlvikute vahemaaga arvestamine oli ebaõige. Isegi juhul, kui kaebajaga saaks nõustuda ja lähtuda kaebaja poolt vaidemenetluses esitatud kaardimaterjalidest (tl 15p) ja sellel näidatud kaugustest, ei oleks kaebaja kohustamiskaebust ikkagi võimalik rahuldada. Nimelt haldusakti õiguspärasust kontrollib kohus akti andmise seisuga, kuid kohustamiskaebuse lahendamisel peab kohus arvestama kõiki otsuse tegemise ajaks teadaolevaid asjaolusid. Nimelt on kohtumenetluse ajal selgunud, et lisaks Tooma ja Jõeäärse kinnistu õuealadega arvestamisele tuleb kaebajale kuuluva Allikaoja kinnistule ehitusõiguse andmisel arvestada lisaks ka AllikaSalu kinnistuga (katastrinumber 86801:001:0291), kus asub samuti hoonestus ja õueala. Kui analüüsida Maa-ameti kaarti, siis ei jää vaieldamatult Allikoja kinnistule sellist vaba ala, kust mõõdetuna oleks täidetus 200 m vahemaa nõue õuealade vahel. Ka kaebaja ei ole eeltoodud seisukohti ümber lükanud. Vastustaja on ka asjakohaselt välja toonud, et vaatamata sellele, et tegemist võib olla õigusliku aluseta püstitatud ehitistega, mõjutavad need sama moodi keskkonda nagu õiguslikul alusel ehitatud hooned, sest arvestada tuleb rohekoridori eesmärke.
11.2.Kaebaja leidis järgmiseks, et Vasalemma valla ÜP-s sätestatud tingimust on võimalik tõlgendada kaebaja kasuks kasutades kaalutlusõigust, kuivõrd kaebaja kinnistule elamu rajamine ei takistaks kuidagi loomade liikumist jõe kaldal (rohekoridoris). Selle tõendamiseks esitas kaebaja kohtule Lemma OÜ poolt koostatud Allikaoja katastriüksuse rohevõrgustiku eksperthinnangu. Kohus kaebaja eeltoodud seisukohaga nõustuda ei saa. Kohus leiab, et Vasalemma valla üldplaneeringus sätestatud tingimus ei jäta sellist tõlgendamisruumi ja kaalutlusõiguse kasutamise võimalust nagu kaebaja leiab. Kohus leiab, et tegemist on imperatiivse tingimusega, mis peab ehitusõiguse andmisel projekteerimistingimustega olema täidetud. Sellest tulenvalt tuli vastustajal juhindudes EhS § 32 p 2, mis sätestab, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule, kaebaja taotluse rahuldamisest keelduda. Kaebaja poolt märgitu suhtes tuleks vastustajal kasutada kaalutlusõigust juhul, kui kaebaja esitaks üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamise taotluse. Üksnes sellisel juhul oleks võimalik vastustajal kaaluda,
kas kaebaja kinnistu osas oleks põhjendatud vastavast piirangust mööda minna või mitte ehk teisisõnu, kas selles osas oleks põhjendatud üldplaneeringu muutmine. Projekteerimistingimuste menetlus sellist võimalust, et kohalik omavalitsus jätab kaalutlusõiguse alusel üldplaneeringus sätestatud piirangu kohaldamata, ette ei näe v.a. juhul kui ÜP-s endas on selline võimalus ette nähtud. Projekteerimistingimusi on võimalik väljastada üksnes kooskõlas üldplaneeringuga (vt EhS § 26 lg 3 p 3). Eeltoodust tulenevalt ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust kaebaja poolt esitatud Lemma OÜ poolt koostatud Allikaoja katastriüksuse rohevõrgustiku eksperthinnangus (tl 2734) märgitud seisukoht, et kindlasti ei lõigata antud asukohas (risti) läbi rohevõrgu koridore – sidususe tagamiseks jääb looduslikuna säilima vähemalt 100 m laiune katkematu koridori riba. Seejuures märgib ka ekspert, et: „Koostatavasse ja avalikul väljapanekul olevasse Lääne-Harju üldplaneeringusse teha ettepanek korrigeerida rohevõrgustiku ehitustingimusi selliselt, et vältida edaspidi taolisi vaidlusi. Üldnõudena peab säilima ka hajaasustuses võimalus kaaluda rohevõrgustikku üksiku elamuasemekoha rajamist, kui rohekoridori funktsioon ja asustusstruktuur seda võimaldavad. Praegune sõnastus on jätkuvalt liiga jäik ja välistab igasuguse muu kaalutlusõiguse.“ Kohus nõustub eeltoodud seisukohaga ja kordab, et kehtivas Vasalemma valla ÜP p 3.7.5 sätestatu (ega ka menetluses olev Lääne-Harju valla üldplaneeringus märgitud, millega antud juhul ei saanud ega pidanudki arvestama, kuid millele ekspert viitab) ei võimalda 200 m vahemaa nõude osas kaalutlusõigust kasutada. Kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendis 3-18-1901 oli tegemist teistsuguse olukorraga. Seal oli üldplaneeringus endas konkreetselt ette nähtud kaalutlusõiguse kasutamise võimalus (kaalutlusõiguse alusel teha erandeid). Vasalemma valla ÜP-s sellist võimalust sätestatud ei ole, millest tulenevalt ei ole vastav viide asjakohane. Eeltoodut ei muuda ka see, et Vasalemma valla ÜP-sse on kantud rohevõrgustik Harju maakonnaplaneeringu põhjal ning maakonnaplaneering kinnitab ka erandjuhtudel rohelise võrgustiku alale ehitusõiguse andmise. Õige on see, et üldplaneeringute kehtestamisel lähtutakse maakonnaplaneeringutest ning alama astmega planeeringud peavad vastama kõrgema astmega planeeringutele (vt ka PlanS § 55 lg 2). Küll aga tuleb arvestada ka sellega, et maakonnaplaneering ja üldplaneering on erineva täpsusastmega ning üldplaneeringutega täpsustakse mh maakonnaplaneeringus sätestatut. Antud juhul ongi rohevõrgustikuga seonduvat täpsustatud Vasalemma valla ÜP p 3.7.5, kus muuhulgas on sätestatud diskretsiooni mittevõimaldavalt piirang, et ühe elamuasemekoha rajamisel ei tohi majade õuealad või kruntidele rajatud aiad olla üksteisele lähemal kui 200 m.
11.3.Järgmiseks viitas kaebaja sellele, et vastustaja on varasemalt ka ise Vasalemma valla ÜPs imperatiivses sõnastuses 200 m vahemaa tingimust tõlgendanud ja rakendanud diskretsiooni võimaldavalt. Kaebaja viitas ehitusõigustele, mis on antud Männisalu, Männisaare kinnistutele ja Liivatee ja Allika ning Allika-Jõe kinnistutele. Kohus nõustub kaebajaga selles, et vaidlust ei ole selles, et piirkonnas on rohekoridoris antud ehitusõigust ka nii, mis ei ole käesoleval ajal vastavuses Vasalemma valla ÜP p 3.7.5. sätestatud 200 m piiranguga. Samas tuleks selleks, et võtta seisukoht, kas ehitusõigused on antud õiguspäraselt või mitte, analüüsida igat haldusakti eraldi ja kontrollida faktilisi asjaolusid akti andmise seisuga. Vastustaja on seejuures andud ka omapoolsed selgitused, millal ja miks on vastavad ehitusõigused antud. Käesolevas asjas ei ole vaidluse all mitte ühegi teise kinnistu ehitusõigus, millest tulenevalt ei saa kohus võtta ka seisukohta selles, kas ehitusõigused on neil juhtudel antud õiguspäraselt või mitte (kaebajal oleks olnud võimalik vastavaid akte vaidlustada seaduses sätestatud korras kui need anti). Kohus mõistab inimlikult seda, et kaebaja tunneb, et teda koheldakse ebavõrdselt, kuid kohus ei näe siin seaduse mõttes ebavõrdset kohtlemist. Kaebaja projekteerimistingimuste väljastamise taotlus tuli vastustajal lahendada lähtudes kehtivast õigusest ning vastustaja on seda ka teinud. Isegi kui vastustaja on teinud varasemalt
vigu ning väljastanud projekteerimistingimusi või ehituslube vastuolus üldplaneeringuga, ei tekita haldusorgani varasem õigusvastane praktika isikule subjektiivset õigust nõuda õigusvastase praktika jätkamist. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaebaja viited varasemalt antud ehitusõigustele ei ole käesolevas asjas asjakohased ega ka siduvad ning kohus ei pea vajalikuks neil pikemalt peatuda.
12.Viimaseks käsitleb kohus kaebaja väidet ärakuulamisõiguse rikkumisest. Vaidlust ei ole selles, et projekteerimistingimuste menetluses kaebajat ära ei kuulatud ja kaebajale ei edastatud arvamuse andmiseks haldusakti eelnõud. Küll aga on pooled erimeelt selles osas, kas eeltoodu peaks kaasa tooma vaidlustatud korralduse tühistamise või mitte. HMS § 40 lg 1 kohaselt tuleb haldusakti andmise menetluses menetlusosaline ära kuulata. Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et ärakuulamisõigus võimaldab isikul esitada haldusaktiga lahendatavas asjas täiendavaid arvamusi, taotlusi, tõendeid ja muul viisil põhjendada oma taotlust ning esitada võimalikke vastuargumente haldusorgani seisukohtadele. Ärakuulamisõigus ei teeni mitte üksnes akti adressaadi või taotleja võimalust kaitsta oma eeldatavaid õigusi ja vabadusi, vaid loob eeldused ka selle isiku huvide ja nende põhjenduste täielikumaks arvestamiseks antavas haldusaktis. Seetõttu on haldusakti andmine ärakuulamisõigust võimaldamata õiguspärane üksnes seaduses ettenähtud juhtudel. Ärakuulamisõigust võib võimaldada kasutada vabas vormis. Isik saab oma õigust kõige täielikumalt kasutada siis, kui tal on võimalik olla informeeritud akti eeldatavast resolutsioonist ja selle põhjendustest, kusjuures isikul ei pea olema võimalik tutvuda just akti projektiga. Samas eksimused ärakuulamisõiguse tagamises ei pruugi olla määrava tähendusega ega tingida haldusakti tühistamist. (Vt näiteks Riigikohtu 28.04.2014 lahend nr 3-3-1-52-13) HMS § 40 lg 3 p 2 järgi võib haldusmenetluse läbi viia menetlusosalise arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata, kui menetlusosalise poolt taotluses või seletuses esitatud andmetest ei kalduta kõrvale ning puudub vajadus lisaandmete saamiseks. Kohus leiab, et käesoleval juhul on tegemist HMS § 40 lg 3 p 2 nimetatud erandliku olukorraga, millisel juhul ei tulnud kaebajat täiendavalt ära kuulata, kuna vaidlustatud haldusakt põhines kaebaja enda taotluses esitatud ning avalikult kättesaadavatel andmetel ning otsuse langetamisel puudus vajadus lisaandmete saamiseks. Lisaks eeltoodule puudub kohtul selle kohtuasja materjalidest lähtudes alus kahtluseks, et kaebaja ärakuulamisõiguse tagamine oleks kaasa toonud kaebaja jaoks soodsama haldusakti andmise. Arvestades kohtuotsuses eespool välja toodud asjaolusid, tuleb nõustuda vastustajaga, et korralduse andmisele eelnenud ärakuulamine ei oleks saanud kuidagi muuta kaebaja kinnistu asukohta, kinnistu suhtes kehtivaid rohevõrgustiku piiranguid ega teiste kinnistute õuealade kaugust kaebaja kinnistust, millest tulenevalt vastustajal ei oleks olnud võimalik ka kaebaja ärakuulamise järgselt asuda teistsugusele seisukohale ning kaebaja taotlust rahuldada. Sellest tulenevalt oli vastustaja ka täiendavate selgitusteta õigustatud HMS § 40 lg 3 p 2 alusel negatiivse otsuse tegemiseks. Vastustaja ei vajanud selle tuvastamiseks kaebajalt täiendavalt teavet ega dokumente. Samas - isegi kui asuda seisukohale, et kaebaja oleks tulnud täiendavalt enne otsuse tegemist ära kuulata, siis arvestades, et tema ära kuulamine ei oleks saanud mõjutada asja otsustamist, ei oleks kaebuse rahuldamine sel põhjusel põhjendatud ka lähtudes HMS § 58, mis sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et vaidlustatud korralduse tühistamine ei oleks põhjendatud ka seetõttu, et kohustamisnõuet ei oleks arvestades asjas tuvastatud faktilisi asjaolusid (lisaks Tooma ja Jõeäärse kinnistule tuleb arvestada ka Allika-Salu kinnistu
õuealaga) võimalik rahuldada (taotletavad projekteerimistingimused ei ole kooskõlas kehtiva Vasalemma ÜP-ga).
13.Täiendavalt märgib kohus veel, et kaebaja väited seoses kaebaja kinnistule elamumaa sihtotstarbe määramisega vastustaja poolt väljuvad käesoleva kaebuse esemest ning kohus ei pea vajalikuks neil peatuda.
14.Arvestades kõike ülaltoodut ei saa kohus nõustuda kaebajaga ka selles, et haldusakti andmise menetlus oleks läbi viidud oluliste puudustega ning, et vastustaja on jätnud diskretsiooniõiguse kasutamata ning otsus ei ole kooskõlas vastustaja enda halduspraktikaga ja Vasalemma valla üldplaneeringuga. Kohtu hinnangul ei esine haldusaktis selliseid vormi- ega menetlusvigu, mis tooksid käesoleval juhul kaasa vaidlustatud korralduse tühistamise ning vastustaja kohustamise vaadata kaebaja taotlus uuesti läbi. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus tervikuna rahuldamata.
15.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Seega jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.