Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Mati Maksing ja Ele Liiv
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.12.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-63074
Tsiviilasi
IKM Grupp OÜ hagi Vederti OÜ vastu tahteavalduse kohtulahendiga asendamiseks ja võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.06.2016 otsus
Tsiviilasja hind 81 279,09 eurot apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse IKM Grupp OÜ apellatsioonkaebus liigid Menetlusosalised ja nende Hageja (apellant): IKM Grupp OÜ (registrikood 12228702, Tornimäe 5, 10145 Tallinn), lepinguline esindaja Marko esindajad Woronowicz Kostja (vastustaja): Vederti OÜ (registrikood 11039873, Paljassaare tee 27, 10313 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann Kohtuistungi toimumise aeg
15.11.2016
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 16.06.2016 otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta IKM Grupp OÜ kanda.
3.Rahuldada kostja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude suuruse kindlaksmääramise avaldus osaliselt.
4.Määrata kindlaks hageja poolt kostjale hüvitatavate menetluskulude suurus ning mõista IKM Grupp OÜ-lt Vederti OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 980 eurot (ilma käibemaksuta). Välja mõistetud
menetluskulude summalt tuleb IKM Grupp OÜ-l tasuda Vederti OÜ-le viivist alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.IKM Grupp OÜ (hageja) esitas 23.12.2014 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ Vederti (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma tahteavaldus müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hagejale antaks üle omand kinnisasjale asukohaga Segu 13, Saue linn, Harjumaa. Samuti palus hageja kohustada kostjat andma tahteavaldus kannete tegemiseks kinnistusraamatus. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 23 360 eurot, viivise 144,77 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana 06.11.2014 notariaalse eellepingu, millega pooled kohustusid sõlmima müügilepingu Saue linnas Segu 13 ja Segu 15 asuvate kinnisasjade suhtes ühe kuu jooksul. Lepingu punktis 3.1.14 andis kostja müüjana kinnituse, et ta ei sõlmi antud lepingu kehtivuse ajal kokkuleppeid lepingu esemete võõrandamiseks või koormamiseks kolmandate isikutega. Lepingu punktis 5.5. oli märgitud, et müüja kohustub tasuma ostjale 23 360 eurot kolme pangapäeva jooksul alates Saue linnas Segu tänaval kaheksa kinnistu müügilepingu sõlmimisest.
3.Poolte vahel ei sõlmitud kinnistute müügilepingut, kuna kostja keeldus notari juurde tulemast. Kuna kostja võõrandas Segu tn 15 kinnistu 19.11.2014 sõlmitud notariaalse müügilepinguga kolmandale isikule (Kapriole Ehitus OÜ), siis on hageja nõuded suunatud üksnes kostja omandis oleva Segu tn 13 kinnistule. Eellepingus oli kokku lepitud kinnistu müügi hinnas ja lepingu eseme valduse üleandmise tingimustes. Sisuliselt oli eelleping kinnistute müügileping. Hageja soovis, et kohus tuvastaks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kostja kohustuse sõlmida hagejaga 06.11.2014 notariaalse eellepingu tingimustel müügilepingu ning asendaks kostja tahteavalduse lepingu sõlmimisel kohtulahendiga.
4.Kostja ei ole tasunud hagejale eellepingu p-s 5.5 sätestatud 23 360 eurot. Kostjal tuleb kohustus täita (VÕS § 108 lg 1). Samuti on hagejal õigus nõuda viivist VÕS § 113 lg 1 alusel. Hagi esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 144,77 eurot. Samuti taotles hageja TsMS § 367 kohaselt kostjalt täiendava viivise väljamõistmist
kuni põhinõude täitmiseni. Kogumis oli hageja rahaline nõue kostja vastu 23 504,77 eurot, millest põhivõlgnevus on 23 360 eurot ja viivis 144,77 eurot. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.
5.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Segu 13 kinnistu osas selgitas hageja, et pooled sõlmisid 18.12.2012 lepingu, mille kohaselt pidi hageja teostama kostjale kuuluval kinnistul pumpla ehituse ja drenaaži paigalduse. Samuti lepiti kokku, et pärast ühisprojekti uuselamurajooni trassi tööde ning teetööde lõpetamist müüb kostja hagejale Segu tn 13 kinnistu hinnaga 1 euro. Kuivõrd tööd said teostatud, sõlmiti vaidlusalune eelleping Segu tn 13 kinnistu müügiks.
6.Kostja pidi müüma 8 kinnistut, mitte 9, nagu kostja väitis, sest Segu 15 kinnistut ei pidanud ta eellepingu järgi müüma. Hageja leidis kostja kaheksale kinnistule ostja, mida tõendab hageja e-kiri ostja esindaja MO (endine nimi MV) notarile Piret Pressile, kus sooviti broneerida notari aega 8 kinnitu müümiseks. Ostjaks oli e-kirjas märgitud OÜ Puffin, mille osanikuks ja juhatuse liikmeks oli MO. E-kirjas kajastatud kinnistud olid samad kinnistud, mis olid 19.11.2014 sõlmitud notariaalse lepingu objektiks. Ekiri oli samaaegselt saadetud ka hagejale. E-kiri saadeti samal kuupäeval, millal sõlmiti vaidlusalune eelleping.
7.Kinnistute müügileping sõlmiti 19.11.2014 ning ostjaks oli Kapriole Ehitus OÜ, kelle ainuosanikuks on MO. Seega ostis kostja kinnistud MO äriühing ehk isik, kelle hageja oli kostja jaoks leidnud. Sellise müügi tulemusena oli eellepingu punktis 5.5. kokkulepitud hageja kui müügi vahendaja tasu. Antud summa hõlmas lisaks tasu erinevate ehitustööde eest, mida hageja oli kostja kinnistutel teinud.
8.Kui hageja ei leidnud kostjale ostjat, jääb arusaamatuks, miks müüs kostja samad kinnistud kaks nädalat pärast eellepingu sõlmimist äriühingule, mille ainuosanikuks on hageja pakutud algse ostja esindaja. Kostja seaduslik esindaja väitis, et ta kohtus MOga kunagi notari juures, kuid jäi ebaselgeks, miks ta kohtus MO-ga notari juures või kust sai ta antud isiku kontaktandmed.
9.Hageja ja kostja vahel ei olnud kokkulepet, mille kohaselt pidi hageja leidma kostja kinnistutele ostja nimelt 160 000 euro eest. Kostja ei ole tõendanud sellise kokkuleppe olemasolu.
10.Ebaõige on kostja väide, et ta ei mõistnud lepingu sisu. Puuduvad alused kostja poolt tehingu tühistamiseks TsÜS § 92 alusel Kuna tehing tõestati notariaalselt, oli notaril kohustus kahtluse tekkimisel arutada tehing selles osalejatega läbi kooskõlas tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg-ga 1. Käesoleval juhul ei ole notariaalaktis välja toodud, et notar oleks pidanud lepingu sisu poolte tahtele mitte vastavaks. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et notar eksis tehingu tõestamisel. Kostja pigem väitis vande all antud seletustes, et ta ei lugenud lepingut läbi.
11.Kuna leping sõlmiti notariaalselt tõestatud vormis, ei pea hageja tõendama lepingu sisu ja olemust. Notariaalne vorm pöörab ümber tõendamiskoormise.
12.Kostja viidatud VÕS § 29 kohaldamisel ja lepingu tõlgendamisel ei saa lepingusse lisada tingimusi, mis seal ei kajastu.
13.Hageja ei nõustunud kostja alternatiivse tasaarvestusliku vastuväitega. Kostjal puudub reaalne nõue hageja suhtes. Kostjate vastuväited hagile
14.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
15.2014. aasta kevadel soovis kostja võõrandada talle kuulunud üheksa kinnistut Saue linnas aadressidel Segu tn 15, Segu tn 17, Segu tn 19, Segu tn 27 ja Segu 31 ning Uusaru tn 10a, Uusaru tn 10d, Uusaru tn 12a ja Uusaru tn 18c. Kostja hindas
kinnistute koguväärtuseks 120 000 eurot. Hageja tegi kostjale ettepaneku, et leiab nimetatud kinnistutele ostjad, kes tasuvad kõikide kinnistute eest kokku vähemalt 160 000 eurot. Eeltoodud tingimuste täitumisel oleks kostja võõrandanud hagejale vahendustasuna kostjale kuuluva kinnistu aadressil Segu nt 13 sümboolse hinnaga.
16.Hageja nimel pidas kostjaga läbirääkimisi KK, kes on hageja seadusliku esindaja elukaaslane. Selleks, et kostja peaks kinni kokkuleppest võõrandada hagejale kinnistute eduka vahendamise korral Segu 13 kinnistu ühe euro eest, organiseeris KK hageja nimel Tallinna notar Ragne Tehveri juures eellepingu nr 2586 sõlmimise, edastades ainuisikuliselt notarile kogu lepingu sõlmimiseks vajaliku info.
17.06.11.2014 sõlmisid pooled eelkirjeldatud kokkuleppe kinnitamiseks eestikeelse eellepingu nr 2586. Kostja seaduslik esindaja ei valda eesti keelt, kuid ta usaldas hagejat ning oli eellepingu sõlmimise ajal arusaamises, et see sisaldab poolte vahel varem kokku lepitut. Poolte vahel saavutatud kokkulepe ei hõlmanud tingimust, et kostja võõrandab hagejale kinnistu aadressil Segu tn 15 hinnaga viiskümmend senti. Samuti ei hõlmanud poolte kokkulepe seda, et kostja võõrandab hagejale kinnistu aadressil Segu tn 13 hinnaga üks euro ilma hageja kohustuseta vahendada kostjale kuuluvate teiste kinnistute müüki minimaalselt hinnaga 160 000 eurot.
18.Eelleping ei sisalda poolte tegelikku kokkulepet. Notar ei teinud tehingu tõestamisel kindlaks kostja tegelikku tahet ega selgitanud kostja esindajale, mis on eellepingu tegelik sisu. Seetõttu sõlmis kostja teadmatusest ning olulises eksimuses eellepingu, mis ei vastanud poolte tegelikule kokkuleppele ega kostja tahtele ning on kostjat ebamõistlikult kahjustav (TsÜS § 92). Samuti on eellepingus märgitud kohustused ebaproportsionaalsed, mistõttu on eelleping tühine (TsÜS § 86). Kui kostja sai aru, mis oli eellepingu tegelikuks sisuks, esitas ta hagejale 13.01.2014 lepingu tühistamise avalduse.
19.Kostja viitas VÕS § 29 lõikele 5 ja leidis, et eellepingu tõlgendamisel tuleb arvestada poolte tegelikku ühist tahet. Enne eellepingu sõlmimist leppisid pooled kokku konkreetsetes tingimustes, milliste täitumisel oleks hagejal tekkinud õigus Segu tn 13 kinnistu omandamisele ühe euro eest. Selleks pidi hageja leidma ostjad kostja üheksale kinnistule, mille võõrandamise koguhind oleks pidanud olema vähemalt 160 000 eurot. Hageja ei leidnud pärast eellepingu sõlmimist kinnistutele ostjaid ega vahendanud nende müüki. MO, kes on seotud nii OÜ-ga Puffin kui ka Kapriole Ehitus OÜ-ga, on kostja ja kostja juhatuse liikmega ärilistes suhetes olnud juba aastast 2012. MO pöördus ise kostja poole kinnistute ostusooviga. Kapriole Ehitus OÜ esindaja MO ja kostja seaduslik esindaja kinnitasid 03.05.2016 kohtuistungil, et kinnistute müügitehingu puhul ei olnud hagejal mingit rolli ja hageja ei vahendanud tehingut.
20.MO kinnitas tunnistajana, et saatis hageja esitatud e-kirjad, sest hageja oli seotud kinnistute arendamisega, mistõttu valdas ta infot, mida ostjal oli tarvis teada kinnistute omandamiseks. MO on tunnistajana kinnitanud, et e-kirjade saatmine hagejale ei olnud seotud kostja kinnistute ostmisega ning Kapriole Ehitus OÜ ei kasutanud vahendusteenust. MO andis kohtule üksikasjaliku kirjelduse, kes, kus ja millal leppisid kokku kinnistute võõrandamise tingimustes.
21.Kostja ei nõustunud hagejale tasuma ilma igasuguse aluseta 23 360 eurot. Hagejal puudub alus nõuda kostjalt 23 360 eurot, sest hageja ei osutanud kostjale maaklerteenust. Hageja ei ole esitanud pooltevahelist maaklerilepingut või muud kokkulepet, mis tõendaks hageja tegutsemist kostja kinnistute müügi vahendajana. Hageja ei ole ka välja toonud, milliste tööde tegemise eest oli tal õigus antud summat saada.
22.25.05.2015 esitas kostja kohtule alternatiivselt tasaarvestuse avalduse. OÜ Insidecom Consulting ja OÜ Vinder Ehitus on 18.05.2015 sõlminud kostjaga nõuete loovutamise
lepingu. Nimetatud lepinguga loovutasid OÜ Insidecom Consulting ja OÜ Vinder Ehitus kostjale nõude hageja vastu, mis tulenes OÜ Insidecom Consulting ja OÜ Vinder Ehitus ning hageja vahel 19.11.2013 sõlmitud laenulepingust. OÜ Insidecom Consulting ja OÜ Vinder Ehitus teavitasid hagejat kirjalikult nõude loovutamisest 25.05.2015. Esimese astme kohtu otsus
23.Harju Maakohtu 16.06.2016 otsusega jäeti hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja lepingulise esindaja tasu 7350 eurot. Maakohus määras, et menetluskulude summalt (7350) eurot kuulub tasumisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Maakohus tühistas 31.12.2014 määruse hagi tagamise kohta.
24.Asjas on tuvastamist leidnud: - hageja ja kostja esindajad allkirjastasid 06.11.2014 notariaalselt tõestatud eellepingu, mille kohaselt pidi kostja sõlmima hagejaga hiljemalt ühe kuu jooksul lepingu, millega võõrandab hagejale hinnaga üks euro Saue linnas asuvad kinnistud Segu tn 13 ja Segu tn 15; - 06.11.2014 eellepingu punkti 5.5. järgi pidi kostja tasuma hagejale lisaks 23 360 eurot; - hageja ja kostja ei sõlminud 06.11.2014 eellepingus märgitud tähtaja jooksul lepingut Segu tn 13 ja Segu tn 15 kinnistute omandiõiguse üleandmiseks hagejale; - kostja ei tasunud hagejale lepingu punktis 5.5 märgitud 23 360 eurot; - kostja võõrandas üheksa temale Saue linnas kuulunud kinnistut, sealhulgas Segu tn 15 kinnistu, 19.11.2014 notariaalselt tõestatud lepinguga Kapriole Ehitus OÜ-le; - hageja sõlmis 19.11.2013 OÜ-ga Insidecom Consulting ja OÜ-ga Vinder Ehitus laenu- ja käenduslepingu, mille alusel sai hageja laenu summas 20 000 eurot.
25.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt 06.11.2014 eellepingu täitmist ning kas nimetatud eellepingu alusel tekkis kostjal kohustus võõrandada hagejale muuhulgas lepingus märgitud Segu tn 13 kinnistu ja tasuda lepingus märgitud summa. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus 06.11.2014 eelleping tühistada ning kas kostjal on alternatiivselt võimalik tasaarvestada hageja rahaline nõue oma vastunõudega.
26.Kostja ei saa ainult kohustuste ebaproportsionaalsusele viidates väita TsÜS § 86 alusel, et 06.11.2014 eelleping oli tühine. TsÜS § 86 lõikes 2 märgitud asjaolude esinemist ei ole kostja väitnud ega tõendanud. Kostja ei ole antud asjas tõendanud selliseid asjaolusid, mis oleksid talle andnud õiguse tehingut tühistada TsÜS § 92 kohaselt. Kui kostja seaduslik esindaja lepingut läbi ei lugenud ega palunud seda endale tõlkida, on tegemist TsÜS § 92 lõikes 5 kirjeldatud olukorraga, kus kostja ise kandis eksimuse riisikot. Seejuures on kostja viited notari poolsete kohustuste rikkumisele asjakohatud.
27.Kohus selgitas hagejale 01.06.2015 eelistungil (tl 174-176, I kd) vajadust tõendada oma väiteid poolte ühise tahte kohta eellepingu sõlmimisel. Samuti selgitas kohus hagejale, et kui viimase väidete kohaselt pidi kostja talle tasuma 23 360 eurot ja andma 1 euro eest üle kahe kinnistu omandiõiguse, sest hageja oli teinud kostjale ehitustöid ja osutanud vahendusteenust, tuli hagejal neid väiteid tõendada. Kostjale selgitas kohus samal istungil TsÜS § 92 ja vajadust tõendada oma väiteid seoses tehingu tühisusega. Vaatamata kohtu selgitustele ei tõendanud kumbki pool oma väiteid täiendavalt.
28.Notariaalselt tõestatud lepingus ei ole märgitud, millisel põhjusel pidi kostja hagejale sisuliselt tasuta üle andma kahe endale kuuluva kinnisasja omandiõiguse. Samas nähtub lepingu punktist 5.5, et 23 360 euro tasumine kostja poolt oli seotud Saue linnas Segu tänaval asuva kaheksa kinnisasja müümisega, kuigi 06.11.2014 eelleping ei sisaldanud hagejale kohustust vahendada kaheksa kostja kinnisasja võõrandamist. Kohus iseenesest nõustus hageja väitega, et tehingu tõlgendamise tulemusena ei saa eellepingusse lisada tingimusi, mida antud leping ei sisaldanud. Samas võttis hageja omaks, et 06.11.2014 alla kirjutatud notariaalselt tõestatud lepingu tekst ei sisaldanud kõiki tegelikult kokku lepitud tingimusi. 06.03.2015 menetlusdokumendis võttis hageja omaks, et Segu tn 13 ja Segu tn 15 kinnistute enda omandisse saamiseks pidi ta täitma teatud kohustusi ehk tegema 18.12.2012 lepingu alusel töid ja vahendama kostja kaheksale kinnistule ostja. Seega ei saanud eelleping olla ainult kinnisasjade võlaõiguslik müügileping, sest kinnisasjade omandiõiguse ja 23 360 euro saamiseks pidi hageja eelnevalt täitma teatud kohustusi. Hageja kohustuste olemasolule seoses 23 360 euroga viitab kaudselt ka eellepingu punkt 5.5. sõnastus.
29.Tunnistaja KK ütlustes esinevate vasturääkivuste ja ütluste ebajärjekindluse tõttu ei lugenud kohus ütlusi tervikuna usaldusväärseteks. Samas kinnitavad KK ütlused siiski seda, et 06.11.2014 eellepingus kostja sisuliselt kinnitas oma kohustusi hageja ees, mis tulenes varasematest poolte vahelistest õigussuhetest.
30.Kostja seaduslik esindaja avaldas vande all ütlusi andes, et kostja ostis pankrotihaldurilt Segu tänava kinnistud. Kostja juurde tuli hagejat esindanud KK ning tegi ettepaneku, et ta ehitab kinnistutel kommunikatsioone, misjärel hageja soovis saada ühe kinnistu endale. Kostjal ei olnud hagejaga kokkulepet, mille kohaselt oleks Segu tn 13 kinnistu kuulunud tegelikult hagejale. Kui kostja seaduslik esindaja sai aru, et hageja tegelikult töid ei tee, soovis ta kõik kinnistud müüa. Hageja oli kostjale seadusliku esindaja TT sõnul juba eelmiste tööde eest 20 000 eurot võlgu. Kuivõrd hageja soovis Segu tn 13 kinnisasja endale saada, lubas ta kostjale, et müüb kõik ülejäänud kinnisasjad maha ja tagastab kostjale võla. Hageja lubas leida kostja kinnistutele ostja 160 000 euro eest. Kostja seadusliku esindaja sõnul lepiti kokku, et kui hageja leiab kõigile kinnistutele ostja 160 000 euro eest ja tagastab kostjale võla, võib ta ülejäänud raha ja ühe kinnistu endale jätta, sest kostja tahtis kinnistuid müüa 120 000 euro eest. Poolte vahel sõlmitud leping pidi kehtima ainult 4 päeva ning kostja avaldas hagejale, et kui viimane nelja päeva jooksul ostjat ei leia, müüb kostja kinnistud MO-le.
31.Maakohus leidis, et 06.11.2014 eellepingu näol on sisuliselt tegemist kostja deklaratiivse võlatunnistusega VÕS § 30 mõistes, mille kohaselt kinnitas kostja, et tal on kohustus anda hagejale üle ühe euro eest kahe kinnistu omandiõigus ja tasuda lisaks 23 360 eurot. Kummagi poole väidetest ja asjas kogutud tõenditest ei saa järeldada, et 06.11.2014 eelleping oleks olnud konstitutiivne võlatunnistus, millega sooviti luua kostjale täiesti uut ja iseseisvat kohustust. Seda, et tegemist oli deklaratiivse võlatunnistusega, saab kohtu hinnangul vastavalt VÕS § 29 lõike 5 punktidest 1, 2 ja 3 järeldada poolte väidetest nende lepingueelsete läbirääkimiste kohta, poolte käitumisest ja poolte endi poolt lepingule antud tõlgendusest. Ühtlasi ei ole 06.11.2014 eelleping eraldiseisvalt ja võlatunnistusena vastuolus heade kommetega ning TsÜS § 86 alusel tühine. Mistahes puudusi, mis võisid tehingul olla seetõttu, et selles olid kirjalikult märgitud ainult kostja kohustused, saab antud juhul täiendada lepingu tõlgendamise teel, sest kumbki pool on nõustunud sellega, et hagejal olid kahe kinnistu omandiõiguse ja 23 360 euro saamise eeldusena omapoolsed kohustused, mida 06.11.2014 lepingu teksti kirja ei pandud. Arvestades poolte väiteid, nende esitatud tõendeid ja poolte käitumist, oleks kohtu hinnangul lepingupooltega
sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel tõlgendanud VÕS § 29 lg 4 alusel 06.11.2014 lepingut kui kostja võlatunnistust.
32.Kuigi deklaratiivse võlatunnistuse andmise tulemuseks on tõendamiskoormuse ümberpööramine, võib võlgnik ehk kostja siiski tõendada oma kohustuse puudumist. Tõendamiskoormus pöördub taas ümber, kui kostja esitab asjaolud, mis viitavad nõude puudumise võimalikkusele. Kostja eitas antud asjas, et hageja oleks temaga sõlminud lepingu mistahes tööde tegemiseks, mille eest kostja oleks pidanud hagejale tasu maksma. Kostja eitas tööde endi tegemist. Samuti eitas kostja seda, et hageja oleks vahendanud talle isiku, kellele kostja oma Sauel asuvad kinnisasjad müüs. Kostja esile toodud väidete ja esitatud tõendite pinnalt pöördus kohtu hinnangul tõendamiskoormus uuesti ümber. Hagejal oleks tulnud tõendada, et ta teostas kostjale ehitustöid, millised viimane vastu võttis, kuid milliste eest jättis kostja tasumata. Samuti tuli hagejal tõendada, et ta vahendas kostja jaoks selle isiku, kellele kostja oma Saue linna kinnistud müüs. Neid asjaolusid hageja ei tõendanud.
33.Hageja esitas kohtule 18.12.2012 poolte vahel alla kirjutatud lepingu (tl 172, I kd), mille kohaselt pidi hageja teostama tööd ehk pumpla ehituse ja drenaaži Mändjõe ja Mändoja tänaval Veskitaguse külas Rae vallas, mis kuulub kostjale. Pärast ühisprojekti Saue uuselamurajooni trassi tööde ning teede lõpetamist pidi kostja müüma hagejale lepingus märgitud katastritunnusega kinnistu ühe euro eest. Katastritunnus vastab Segu tn 13 kinnistu katastritunnusele. Tõendatud on, et kostja seaduslik esindaja TT on nimetatud lepingu allkirjastanud (tl 23-29, II kd). Samas ei nähtu ühestki teisest asjas kogutud tõendist, et hageja oleks ära teinud 18.12.2012 lepingus viidatud tööd ning need kostjale üle andnud. Tunnistaja KK ütlused on hageja poolt väidetavalt tehtud tööde osas vastuolulised ja ebamäärased ning seega ei tõenda hageja poolt 18.12.2012 lepingus märgitud tööde tegemist ega tasunõude sissenõutavaks muutumist kostja suhtes.
34.Hageja ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et ta vahendas kostjale Kapriole Ehitus OÜ, kes ostis kostjalt 19.11.2014 notariaalselt tõestatud lepinguga ära üheksa kostjale kuulunud kinnistut. Ükski asjas kogutud tõend ei tõenda sellise vahendusteenuse osutamist. Kostja seaduslik esindaja ja MO olid asjas kogutud tõendite pinnalt tuttavad juba mitu aastat enne 19.11.2014 tehingu sõlmimist. Tunnistaja MO e-kirjadest ei saa järeldada, kas või milliseid toiminguid tegi hageja ise tehingu vahendamiseks ning tunnistaja ja kostja seadusliku esindaja ütlused lükkavad hageja väited vahendamise kohta ümber. Lisaks on hageja väited vahendamise osas omavahel vastuolus. Hageja väidete kohaselt rikkus kostja temaga sõlmitud 06.11.2014 eellepingut, kui võõrandas Kapriole Ehitus OÜ-le 19.11.2014 koos teiste kinnisasjadega ka Segu tn 15 kinnisasja. Kohus ei lugenud usutavaks, et olukorras, kus hageja oleks kostjale tõepoolest vahendanud kinnistutele ostja ja hageja oleks kokku leppinud sõlmitud tehingu tingimustes, ei oleks hageja juhtinud ostja ning müüja tähelepanu asjaolule, et Segu tn 15 kinnisasja omandiõigus tuleb 06.11.2014 lepingu alusel üle anda hoopis hagejale.
35.Kuigi 06.11.2014 lepingut saab tõlgendada kui kostja võlatunnistust, ei ole kostja antud lepingut rikkunud, kui ta ei andnud hagejale üle 50 sendi eest Sauel, Segu tn 13 asuva kinnisasja omandiõigust ega tasunud talle lepingu punktis 5.5. ette nähtud summat. Kostja andis hagejale võlatunnistuse lähtuvalt eeldusest, et hageja täidab kostja ees omapoolsed kohustused. Selliste kohustuste täitmist ei ole hageja käesolevas asjas tõendanud. Ilma hagejapoolsete kohustuste täitmiseta ei saanud kostjal tekkida hageja ees kohustust anda sisuliselt tasuta üle ühe kinnisasja omandiõigus ning tasuda 23 360 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata.
36.Vastates kostja alternatiivsetele tasaarvestuse avaldusest tulenevatele vastuväidetele leidis kohus, et need on põhjendatud ning tõendatud.
37.Maakohus tühistas 31.12.2014 määruse hagi tagamise kohta (TsMS § 386 lg 4).
38.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1). Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja lepingulise esindaja tasu 7350 eurot. Maakohus määras, et menetluskulude summalt (7350 eurot) kuulub tasumisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Apellatsioonkaebus
39.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja palus võtta asja juurde täiendavad tõendid – 23.04.2015 ja 17.02.2015 telefonikõnede salvestised KK ja MO vahel.
40.Maakohus leidis hagejale üllatuslikult, et poolte vaheline õigussuhe on kohtu arvates kvalifitseeritav võlatunnistusena. Hageja ei saanud selles osas esitada omapoolseid argumente ja põhjendusi. Hageja ei nõustu, et pooled sõlmisid võlatunnistuse. Isegi kui pooled on sõlminud võlatunnistuse, siis ei oleks tegemist deklaratiivse võlatunnistusega. Deklaratiivne võlatunnistus eeldab mingisuguse eelneva ehk varasema võlasuhte olemasolu, mida võlatunnistuses kinnitatakse. 18.12.2012 kokkulepe sisaldab kinnistu müügi klauslit, mille tõttu on antud kokkulepe tegelikult vormi nõude järgimata jätmise tõttu tühine (asjaõigusseadus (AÕS) § 119). Kui tegemist on üldse võlatunnistusega, siis saab see olla üksnes konstitutiivne.
41.18.12.2012 lepingus on pooled kokku leppinud teatud ehitustööde teostamises. Maakohus leidis, et kostja on eitanud tööde tegemist. Hageja toob välja, et 20.11.2015 eelistungil on kostja lepinguline esindaja selgelt väitnud, et hageja tegi mingid tööd.
42.Hageja hinnangul puudus vajadus lepingu tõlgendamiseks VÕS § 29 lg 1 järgi. Lepingus on välja toodud müügilepingu kõik olulised tingimused. Poolte tahe on notariaalses lepingus sätestatud. Juhul kui pooled oleksid pidanud vajalikuks lepingusse sätestada ehitustöödega seotud kohustusi, siis oleksid need lepingus ka olemas olnud. Kui poolte vahel eksisteeris notariaalses lepingus veel ehitustööde teostamisega seotud kohustusi, siis oleks kohus pidanud otsuses tuvastama antud kohustuste täpse sisu. Maakohus seda teinud ei ole.
43.Lepingu tõlgendamisega ei saa lepingusse tekitada juurde lisa sätteid, milliseid lepingus tegelikult ei sisaldu. Maakohus on lepingu tõlgendamisega tekitanud hagejale juurde täiendavaid kohustusi (maakohus leidis, et hageja pidi teostama kostjale ehitustööd), milliseid lepingus ei kajastu. Asjaolule, et notariaalses lepingus sätestatu ei ole seotud ehitustöödega viitab ka kostjale tehtud telefoni kõne, kus viimane selgitab, et ilma raha saamata ta notarisse asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei tule (hagiavalduse lisa 2).
44.Pooled on sõlminud notariaalse lepingu. Notariaalaktis ei ole välja toodud, et notar oleks pidanud lepingu sisu poolte tahtele mitte vastavaks (TõS § 18 lg 2). Kuna pooled on sõlminud notariaalses vormis lepingu, siis ei pea hageja tõendama lepingu sisu või selle olemust. Hoopis kostja peab tõendama, et ta sõlmis lepingu eksimuse mõjul või et tegelikkuses sisaldas leping muid sätestamata kohustusi. Kostja seda teinud, et ole. Maakohus on pööranud tõendamiskoormuse ebaõigesti ümber. Notariaalses lepingus ei ole varjatud sätteid, millised oleksid kohustanud hagejat kostjale täiendavaid ehitustöid teostama.
45.Maakohus tuvastas ebaõigesti, et hageja ei ole täitnud vahendamiskohustust. Hageja leidis kostja kinnistutele ostja. Selle tõenduseks esitas hageja e-kirja, mille on saatnud
ostja esindaja MV notarile Piret Press eesmärgiga broneerida notariaeg 8 kinnitu müügi tehinguks. Ostjaks on sellel hetkel e-kirjas märgitud OÜ Puffin, mille osanikuks ja juhatuse liikmeks oli MV. Antud e-kiri saadeti samal kuupäeval, millal sõlmiti vaidlusalune eelleping. Seega oligi hageja leidnud kostja kinnistutele ostja ning selle tulemusena sõlmiti ka vastav eelleping. Kostja müüs sisuliselt kahe nädala jooksul pärast vaidlusaluse eellepingu sõlmimist kinnistud sama isikuga seotud äriühingule, kes algselt pidi hageja soovitusel kinnistud omandama. Maakohus on vahendamiskohustuse tuvastamisel lähtunud ebaõigetest asjaoludest (maakohtu otsuse p 113).
46.Hageja toob veel välja, et kostja pidi müüma 8 kinnistut, mitte 9. Müügiks ei pidanud olema Segu tn 15 kinnistu. Asjaolu, et kostja võõrandas hageja poolt leitud ostja äriühingule 9 kinnistut (koos Segu tn 15) selgus aga hageja jaoks hiljem. Hageja tasu vahendamise eest sisaldus eellepingu p-s 5.5. Antud summa hõlmas lisaks ka erinevate ehitustööde eest tasu, mida hageja oli teinud kostja kinnistutel.
47.Maakohus on jätnud ebaõigesti vastu võtmata hageja poolt esitatud tõendid 23.04.2015 ja 17.02.2015 telefonikõnede väljavõte. Hageja esitab nimetatud tõendid uuesti ringkonnakohtule. 23.04.2015 telefonikõne väljavõte tõendab, et MO ei eita asjaolu, et hageja esindaja KK vahendas vaidlusaluste kinnistute müügi tehingut just temale. Antud tõend seab samuti kahtluse alla MO hilisemad tunnistajana antud ütlused. 17.02.2015 telefonivestluse salvestis tõendab, et toimus vestlus KK ja MO vahel, kus MO selgitab, et hagejaga seotud laenud on üle läinud kinnistu uutele omanikele. Sinna juurde kuulub ka laen, millega kostja on alternatiivselt püüdnud tasaarvestada hageja rahalist nõuet. Vastustaja seisukoht
48.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja palus jätta hageja esitatud täiendavad tõendid asja juurde võtmata. Ringkonnakohtu seisukoht
49.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
50.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud ning kõiki tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud. Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud kolleegium maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse tühistamiseks.
51.Pooled ei ole sõlminud müügilepingut, vaid üksnes müügilepingu eellepingu. Ebaõige on hageja seisukoht, et sisuliselt sõlmisid pooled müügilepingu. Eelleping ei sisalda
kõiki tingimusi müügilepingu sõlmimiseks, eelkõige ei sisalda see hageja kohustusi. Hageja ei ole ka ise väitnud, et kokkuleppe kohaselt pidi kostja andma oma kinnistu lihtsalt tasuta ära, so müüma sümboolselt ühe euro eest. Hageja ise kinnitas läbivalt, et tema nõudeõigused kinnistu ja raha saamise osas tulenesid väidetavalt tehtud töödest ja osutatud maakleriteenusest. Eelnevast tulenevalt selgitas kohus juba esimesel eelistungil, et lepingu tõlgendamisel on määrav poolte tegelik tahe ning juhtis ka hageja tähelepanu oma väidete tõendamise kohustusele. Hageja ei esitanud oma väidete tõendamiseks ühtegi dokumenti ega ka faktilisi asjaolusid, mis oleks tõendanud hageja poolt kostjale tööde teostamist ja sellest tulenevat õigust kostja kinnistu omandamiseks ühe euroga või eellepingu p-s 5.5 märgitud raha saamiseks. Hageja poolt väidetava maakleriteenuse osutamine kostjale jäi samuti menetluses tõendamata.
52.Maakohus on otsuses põhjalikult analüüsinud poolte tahet eellepingu sõlmimisel ja jõudis selle tulemusel järeldusele, et poolte vahel oli sisuliselt tegemist kostja deklaratiivse võlatunnistusega. Arvestades, et maakohus selgitas pooltele tõendamiskoormise ümberpöördumist ja andis konkreetsed juhised, mida kumbki pool peab tõendama, on alusetu hageja väide nagu oleks kohtu vastav kvalifikatsioon tulnud pooltele üllatuslikult. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et eellepingu näol ei ole tegemist notariaalse võlatunnistuse, vaid müügilepinguga, milles on sätestatud kõik poolte kokkulepped. Kostja nimetatud seisukoht on ebaõige. Läbi kogu maakohtu menetluse nii oma menetlusdokumentides kui ka istungitel, sh vande all on hageja kinnitanud, et eellepingu alusel nõutav raha oli tasu hageja väidetava maaklerteenuse ja mingisuguste tööde teostamise eest ning kinnistu pidi hageja samuti saama tööde teostamise eest kostjale (ehkki eellepingu kohaselt ta oleks pidanud kaks kinnistut saama). Samuti ei ole hageja välja toonud, milliste asjaolude põhjal oleks kohus pidanud asuma seisukohale, et tegemist on hoopis konstitutiivse võlatunnistusega. Sellised asjaolud käesolevas vaidluses puuduvad.
53.Hageja väide, justkui ei oleks kohus pidanud hindama poolte tahet, kuna tegemist on notariaalse lepinguga, on ekslik. Hoolimata lepingu vormist, on lepingu tõlgendamisel määravaks selle sõlmimise aluseks olnud poolte tegelik tahe ja kokkuleppe sisu. Kuivõrd kõnealuse vaidluse esemeks ei olnud notari poolt oma võimalike kohustuste rikkumise tuvastamine eellepingu tõestamisel, on asjakohatu hageja märkus, et käesolevas tsiviilasjas ei ole tuvastamist leidnud asjaolu, et notar on eksinud tehingu tõestamise või kinnistamise toimingute osas. Kuivõrd nimetatud asjaolu ei olnud vaidluse esemeks, ei saanud kohus seda ka tuvastada.
54.Maakohus ei ole lepingu tõlgendamisega tekitanud hagejale juurde täiendavaid kohustusi. Maakohus viitab nendele samadele kohustustele – ehitustööde tegemine ja kinnistute müügi vahendamine, mille täitmise eest hageja pidi saama kostjalt tasuta kinnistu ja lisaks 23 360 eurot. Hageja on ise omaks võtnud asjaolu, et ta pidi saama eelpoolnimetatud kinnistu ja raha ehitustööde tegemise ja kinnistute müügi vahendamise eest. Kuna kostja eitas üldse ehitustööde tegemist ja vahendustegevust hageja poolt, millist negatiivset asjaolu ei ole kostjal võimalik tõendada, pani maakohus õigesti tõendamiskoormise hagejale. Hageja pidi vähemalt ära näitama, milliseid ehitustöid ta on teinud ja millist vahendustegevust osutanud.
55.Asjakohatu on hageja väide, et kuna pooled on sõlminud notariaalses vormis lepingu, siis ei pea hageja tõendama lepingu sisu või selle olemust ning hoopis kostja peab tõendama, et ta sõlmis lepingu eksimuse mõjul. Maakohus leidis, et antud juhul kannab eksimuse riski kostja ning eellepingu näol on tegemist kehtiva lepinguga. Maakohus jättis hagi rahuldamata seetõttu, et hageja ei ole tõendanud omapoolsete kohustuste täitmist, mille eest ta pidi kinnistu ja raha saama.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
56.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
57.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
58.Maakohus määras kostja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 7350 eurot, mis on õigusabikulud. Maakohus on kostja esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust hinnanud ning ringkonnakohtul pole põhjust seda ümber hinnata.
59.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kuivõrd maakohus määras kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja menetluskulude jaotust käesoleva otsusega ei muudeta, määrab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 174 lg-ga 3 kindlaks ka apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude rahalise suuruse.
60.Kostja esitas kohtuistungil ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja 15.12.2016 täiendava nimekirja. Nimekirja kohaselt on kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile kokku summas 1505 eurot. Kulutused õigusabile koosnevad järgmisest toimingutest: apellatsioonkaebuse ja maakohtu otsuse analüüs 1,5 tundi; apellatsioonkaebusele vastuse koostamine ja kohtule esitamine 6,5 tundi; kohtuistungiks ettevalmistamine 2,25 tundi; kohtuistungil osalemine 0,5 tundi, kokku 10,75 tundi. Kostjale on osutatud õigusabi tunnihinnaga 140 eurot ilma käibemaksuta (168 eurot käibemaksuga). Kostja on kinnitanud, et kõik eelnimetatud kulud on kantud käesoleva menetluse raames. Kostja kinnitab, et on käibemaksukohuslane ja ei taotle käibemaksu hüvitamist. Kostja palus märkida vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni.
61.Hageja ei ole kostja apellatsioonimenetluse menetluskulude nimekirja osas seisukohta esitanud. Samas ei esine ringkonnakohtu hinnangul asjaolusid, mis võimaldaksid lugeda kostja avalduse väited omaksvõetuks. Seetõttu kontrollib ringkonnakohus ülalosundatud kulude põhjendatust ja vajalikkust.
62.TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahukusega (vt nt Riigikohtu 06.05.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15, p 14). Käesolev asi on ringkonnakohtu hinnangul keskmise lihtsuse ja mahukusega.
63.Apellatsioonkaebuse ja kostja esindaja poolt koostatud vastuse sisu ja mahtu arvestades ei saa kolleegiumi hinnangul apellatsioonkaebusega tutvumise ning sellele vastuse koostamise põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks lugeda kokku mitte rohkem kui 5,5 tundi ja kohtuistungiks ettevalmistamisele mitte rohkem kui 1 tund. Nii kaebuses kui ka vastuses on suures osas korratud juba esimese astme kohtu menetluses avaldatud seisukohti ja väiteid. Põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks eelmärgitud toimingutele tuleb seega pidada kokku 7 tundi. Kostja esindaja tunnitasu 168 eurot (sh käibemaks) on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega.
64.Ülalmärgitut arvestades, rahuldab kolleegium kostja menetluskulude suuruse kindlaksmääramise avalduse osaliselt ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja
apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 980 euro ulatuses ilma käibemaksuta. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt kostja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.