Otsuse tegemise aeg ja koht 16. juuni 2016 Tallinn Tartu maantee kohtumaja Tsiviilasja number
2-14-63074
Tsiviilasi
XXXX OÜ hagi XXXX OÜ vastu tahteavalduse kohtulahendiga asendamiseks ja võla nõudes
hagi hind 81 279,09 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: XXXX OÜ (registrikood XXXX, XXXX); esindajad Hageja lepinguline esindaja: advokaat Martin Kirsipuu (Advokaadibüroo Veso&Partnerid, Rävala pst 8, 10143 Tallinn, telefon 6455194, e-post: [email protected]); Tsiviilasja hind
Kostja: XXXX OÜ (registrikood XXXX, XXXX, e-post: XXXX); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anne Värvimann (Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, Veetorni 4, 10119 Tallinn, e-post: [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi tervikuna rahuldamata, sealhulgas jätta rahuldamata: a) hageja nõue lugeda kostja tahteavaldus kohtuotsusega asendatuks ning müügileping 06.11.2014 eellepingus toodud tingimustel sõlmituks; b) hageja nõue tuvastada kostja nõusolek ning asendada see kohtuotsusega XXXX asuva kinnistu omandiõiguse hagejale üleandmiseks ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks, c)
hageja nõue mõista kostjalt hageja kasuks välja 23 360 eurot;
d) hageja nõue mõista kostjalt välja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 144,77 eurot ja alates hagiavalduse esitamise päevale järgnevast päevast sissenõutavaks muutuv viivis.
1.Jätta menetluskulud hageja XXXX OÜ (registrikood XXXX) kanda.
2.Mõista hagejalt XXXX OÜ-lt (registrikood XXXX) kostja XXXX OÜ (registrikood XXXX) kasuks menetluskuludena välja lepingulise esindaja kulud 7350 (seitse tuhat kolmsada viiskümmend) eurot.
3.Mõista hagejalt XXXX OÜ-lt (registrikood XXXX) kostja XXXX OÜ (registrikood XXXX) kasuks välja viivis menetluskulude summalt 7350 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana 06.11.2014 notariaalselt tõestatud eellepingu, millega pooled võtsid kohustuse sõlmida müügileping. Lepingu objektiks oli eellepingu punktide 1.1. ja 2.1. kohaselt kinnistute müük XXXX ja XXXX. Eellepingu punktis 4.2. leppisid pooled kokku, et sõlmivad müügi- ja asjaõiguslepingu ühe kuu jooksul alates eellepingu sõlmimisest. Kuna eelleping sõlmiti 06.11.2014, siis oleks tulnud müügi- ja asjaõigusleping sõlmida hiljemalt 05.12.2014. Kostja keeldus notari juurde tulemisest ning müügi- ja asjaõigusleping jäi sõlmimata.
2.Eellepingu punkt 5.5. nägi ette, et kostjal oli kohustus tasuda 23 360 (kakskümmend kolm tuhat kolmsada kuuskümmend) eurot hageja kontole kolme pangapäeva jooksul alates XXXX asuva kaheksa kinnistu müügilepingu sõlmimisest. Vastavate kinnistute müügileping sõlmiti 19.11.2014 ja kostja oleks pidanud hagejale tasuma 23 360 (kakskümmend kolm tuhat kolmsada kuuskümmend) eurot hiljemalt 22.11.2014. Kostja ei tasunud hagejale nimetatud summat.
3.Samuti oli eellepingu punktis 4.4. sätestatud, et kostja kohustub kuni müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni mitte tegema tehinguid lepingu eseme võõrandamiseks või koormamiseks. Kostja võõrandas eellepingu punktis 2.1. märgitud ühe kinnistu ehk XXXX kinnistu 19.11.2014 sõlmitud notariaalse müügilepinguga kolmandale isikule. Kinnistusraamatusse on 02.12.2014 kinnistu omanikuna sisse kantud XXXX OÜ. Kõigest eelnevast tulenevalt esitas hageja kohtule kohustuse täitmise ning TsÜS § 68 lg 5 kohase tahteavalduse asendamise nõude.
4.Eellepingu kohaselt oli pooltel kohustus sõlmida müügi- ja asjaõigusleping kinnistute müügiks hiljemalt 05.12.2014. Hageja viitas TsÜS § 68 lõikele 5. Kuna kostja võõrandas 19.11.2014 XXXX kinnistu, siis on hageja nõuded suunatud üksnes kostja omandis oleva XXXX kinnistule. Eellepingus oli kokku lepitud kinnistu müügi hinnas ja lepingu eseme valduse üleandmise tingimustes. Sisuliselt oli eelleping kinnistute müügileping ehk võlaõiguslik leping. Seetõttu nõudis hageja TsÜS § 68 lg 5 alusel, et kostja tahteavaldus tuleb asendada kohtuotsusega ja lugeda müügileping 06.11.2014 eellepingus toodud tingimustel sellega sõlmituks. Hageja soovis, et kohus tuvastaks kostja kohustuse sõlmida hagejaga 06.11.2014 notariaalse eellepingu tingimustel müügilepingu ning asendaks kostja tahteavalduse lepingu sõlmimisel kohtulahendiga.
5.Lisaks müügilepingule on hagejal vaja ka asjaõiguslepingu ehk käsutustehingu sõlmimist selleks, et hagejale läheks üle eellepingus sätestatud eseme omand. Hageja nõudis, et kohus tuvastaks kostja nõusoleku ja asendaks kohtuotsusega kostja tahteavalduse XXXX kinnistu omandi üleandmiseks hagejale ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kostjat tuleb kohustada tegema tahteavalduse, millega kustutatakse Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosas number XXXX teises jaos senine kanne kostja kohta ning tehakse uus kanne, millega kantakse ainuomanikuna sisse hageja.
6.Eellepingu punkti 5.5. järgi tuli kostjal hagejale hiljemalt 22.11.2014 tasuda 23 360 eurot, millise kohustuse jättis kostja täitmata. Hageja viitas VÕS § 108 lõikele 1 ja nõudis kostjalt kohustuse täitmist. Samuti nõudis hageja kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1 alusel seaduses sätestatud määra järgi. Kostja kohustus muutus sissenõutavaks 23.11.2014. Hageja on arvestanud viivist alates 23.11.2014 kuni 23.12.2014 ehk 31 päeva eest. Hagi esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 144,77 eurot. Samuti taotles hageja TsMS § 367 kohaselt kostjalt täiendava viivise väljamõistmist kuni põhinõude täitmiseni. Kogumis oli hageja rahaline nõue kostja vastu 23 504,77 eurot, millest põhivõlgnevus on 23 360 eurot ja viivis 144,77 eurot.
7.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja ei pidanud vajalikuks selgitada XXXX kinnistu müügiga seotud asjaolusid, sest selle oli kostja juba kolmandale isikule võõrandanud. XXXX kinnistu osas selgitas hageja, et pooled sõlmisid 18.12.2012 lepingu, mille kohaselt pidi hageja teostama kostjale kuuluval kinnistul pumpla ehituse ja drenaaži paigalduse. Samuti lepiti kokku, et pärast ühisprojekti uuselamurajooni trassi tööde ning teetööde lõpetamist müüb kostja hagejale XXXX kinnistu hinnaga 1 euro. Kuivõrd tööd said teostatud, sõlmiti vaidlusalune eelleping XXXX kinnistu müügiks.
8.Kostja pidi müüma 8 kinnistut, mitte 9, nagu kostja väitis, sest XXXX kinnistut ei pidanud ta eellepingu järgi müüma. Hageja leidis kostja kaheksale kinnistule ostja, mida tõendab hageja ekiri ostja esindaja XXXXi notarile XXXXile, kus sooviti broneerida notari aega 8 kinnitu müümiseks. Ostjaks oli e-kirjas märgitud OÜ XXXX, mille osanikuks ja juhatuse liikmeks oli XXXXi. E-kirjas kajastatud kinnistud olid samad kinnistud, mis olid 19.11.2014 sõlmitud notariaalse lepingu objektiks. E-kiri oli samaaegselt saadetud ka hagejale. E-kiri saadeti samal kuupäeval, millal sõlmiti vaidlusalune eelleping. Seega oli hageja leidnud kostja kinnistutele ostja.
9.Kinnistute müügileping sõlmiti 19.11.2014 ning ostjaks oli XXXX OÜ, kelle ainuosanikuks on XXXXi. Seega ostis kostja kinnistud XXXXi äriühing ehk isik, kelle hageja oli kostja jaoks leidnud. Sellise müügi tulemusena oli eellepingu punktis 5.5. kokkulepitud hageja kui müügi vahendaja tasu. Antud summa hõlmas lisaks tasu erinevate ehitustööde eest, mida hageja oli kostja kinnistutel teinud.
10.Hageja pidas ebaõigeks kostja väidet, et hageja ei leidnud kinnistutele ostjat, sest kinnistute müügileping on sõlmitud 13 päeva pärast eellepingut. Kostja müüs kahe nädala jooksul pärast eellepingu sõlmimist kinnistud sama isikuga seotud äriühingule, kes algselt pidi hageja soovitusel kinnistud omandama. Hageja ja kostja vahel ei olnud kokkulepet, mille kohaselt pidi hageja leidma kostja kinnistutele ostja nimelt 160 000 euro eest. Kostja ei ole tõendanud sellise kokkuleppe olemasolu.
11.Notariaalse eellepingu preambulas on märge, et notar selgitas kostja esindajale õigust nõuda lepingu kirjaliku tõlke koostamist, millest kostja esindaja loobus, nõustudes suulise tõlkimisega. Eellepingu seitsmendal lehel on märge, et leping oli tõlgitud kostja esindajale vene keelde. Kostja esindaja kiitis lepingu pärast tõlget heaks ja allkirjastas selle notari juures omakäeliselt. Ebaõige on kostja väide, et ta ei mõistnud lepingu sisu. Kui notar jättis midagi kostjale tahtlikult selgitamata, saab kostja esitada nõude notari vastu. Hagejale ei ole teada, et kostja oleks esitanud notari suhtes pretensiooni või kaebuse distsiplinaarmenetluse algatamiseks.
12.Kostja sõlmis 19.11.2014 kinnistute müügilepingu sarnaselt eellepinguga ehk ka siis ta loobus lepingu kirjalikust tõlkest ning oli nõus notari suulise tõlkega. Tegelikkuses oskab kostja esindaja piisavalt eesti keelt. Näiteks saatis kostja seaduslik esindaja hagejale e-kirja selle kohta, kuidas ta suhtles 2013 aastal isiklikult ise otse Maksu- ja Tolliametiga. Kostja esindajal oli võimalik eellepingu sisust ka ilma tõlketa aru saada. Kostja viidatud VÕS § 29 kohaldamisel ja lepingu tõlgendamisel ei saa lepingusse lisada tingimusi, mis seal ei kajastu.
13.Tehingu tühistamiseks peavad olema täidetud nii materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Käesoleval juhul puudub vajadus kontrollida, kas on täidetud tehingu tühistamiseks vajalikud formaalsed eeldused, sest kostja on esitanud tehingu tühistamise avalduse. Ainult olulise eksimuse esinemisest ei piisa tehingu tühistamiseks. Nimelt on TsÜS § 92 lõikes 3 sätestatud täiendavad eeldused. Kostja oli täielikult teadlik eellepingu sisust ja kostja ei ole vastupidist tõendanud. Kostja ei ole tõendanud, et notar jättis välja selgitamata poolte tahte või ei tõlkinud eellepingu teksti kostjale. Kostja viited hea usu põhimõtte rikkumisele hageja poolt on alusetud, sest leping kajastas poolte kokkulepet, millest kostja oli teadlik.
14.Kostja on paljasõnaliselt väitnud, et kohtule esitatud e-kiri oli võltsitud. Hageja seaduslikul esindajal ja XXXX ei ole ligipääsu kostja e-posti kontole. Asjaolu, et XXXX on kunagi karistatud kriminaalkorras, ei tähenda automaatselt, et kõik temaga seotud asjaolud on väärad või võltsitud.
15.01.06.2015 seisukohtades ei nõustunud hageja kostja alternatiivse tasaarvestusliku vastuväitega. Kostja ei ole esitanud nõude olemasolu tõendavaid dokumente. Kostja on esitanud lihtsalt väite nõude olemasolust. Esitamata on laenuleping, nõude loovutamise leping ja laenu andmise dokumentatsioon. Nõuete tasaarvestuse eelduseks on asjaolu, et eksisteerib reaalne sissenõutavaks muutunud nõue. Hageja esitas kostja tasaarvestusele vastuväite, sest kostjal puudub reaalne nõue hageja suhtes.
16.01.07.2015 seisukohtadega koos esitas hageja kohtule täiendavaid tõendeid. Hageja esitas kohtule XXXX’i e-kirjad, millised ta oli seoses vaidlusaluste kinnistute ostuga hagejale saatnud. E-kirjad tõendavad, et hageja vahendas kinnistute müüki XXXXi äriühingule. XXXXi küsis kinnistute müügi osas informatsiooni just hageja esindajalt XXXXt. E-kirjad kogumis tõendavad hageja tegevust vahendajana.
17.04.12.2015 seisukohtades leidis hageja, et ta ei pea täitma kostja viidatud laenulepingust
tulenevat kohustust. Hageja sõlmis 19.11.2013 OÜ-ga XXXX ja OÜ-ga XXXX laenu- ja käenduslepingu. Hageja sai laenu summas 20 000 (kakskümmend tuhat) eurot. Laenu andis OÜ XXXX. Laenulepingu tagatiseks seati hüpoteegid hagejale kuuluvatele kinnistutele asukohaga XXXX, XXXX ja XXXX. Hageja kasutas laenu XXXX kinnistutega seotud trasside ja infrastruktuuri väljaehitamiseks.
18.23.10.2014 müüs hageja XXXX OÜ-le kinnistud asukohaga XXXX, XXXX, XXXX ja XXXXe. Iga kinnistu hinnaks oli notariaalse lepingu punkt 3.2. kohaselt 1 euro. Kinnistute müügi organiseeris XXXXi (XXXX), kes on OÜ XXXX ja XXXX OÜ juhatuse liige ning osanik. Kinnistud müüdi hinnaga 1 euro selleks, et kustutada hageja laen OÜ XXXX ees.
19.Samal kuupäeval 23.10.2014 allkirjastasid laenuandjad OÜ XXXX ja OÜ XXXX dokumendid, millega lõpetasid laenu- ja käenduslepingud ning kinnitasid, et neil puuduvad nõuded hageja ja käendajate vastu. Sellest tulenevalt ei saanud laenuandjad loovutada 25.05.2015 laenulepingust tulenevaid nõudeid kostjale, sest laenuandjad olid loobunud nõuetest hageja vastu.
20.Kohtuvaidluse seisukohtades jäi hageja varasemate väidete juurde. Puudub alus tühistada notariaalselt tõestatud eellepingut. Kuna tehing tõestati notariaalselt, oli notaril kohustus kahtluse tekkimisel arutada tehing selles osalejatega läbi kooskõlas TÕS § 18 lõikega 1. Käesoleval juhul ei ole notariaalaktis välja toodud, et notar oleks pidanud lepingu sisu poolte tahtele mitte vastavaks. Puudub alus kahelda, et notar luges pooltele lepingu teksti ette ja tõlkis selle kostja esindajale. Kostja vastuväited ei ole usutavad.
21.Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et notar eksis tehingu tõestamisel. Kostja pigem väitis vande all antud seletustes, et ta ei lugenud lepingut läbi. Selline asjaolu välistab hageja arvates eksimuse mõjul tehingu sõlmimise võimalikkuse. Kui kostja seaduslik esindaja jättis tehingu teksti läbi lugemata, on ta rikkunud äriühingu juhatuse liikmena hoolsuskohustust, mis ei too kaasa tehingu tühistamise võimalust.
22.Kuna leping sõlmiti notariaalselt tõestatud vormis, ei pea hageja tõendama lepingu sisu ja olemust. Notariaalne vorm pöörab ümber tõendamiskoormise. Kostja peab tõendama, et ta sõlmis lepingu eksimuse mõjul, kuid kostja ei ole oma väiteid tõendanud. Hageja ei pea tõendama, et notariaalne eelleping on kehtiv ning sõlmitud ilma eksimuse mõjuta.
23.Tunnistaja XXXX on kohtuistungil öelnud, et lepingu punktis 5.5. kokku lepitud summa sisaldas tasu vahendusteenuse osutamise eest ja ehitustööde eest, millised teostati XXXX. Hageja leidis kostja kinnistutele ostja, mida tõendavad asjas kogutud tõendid. Tunnistaja XXXX ei selgitanud kohtule esitatud e-kirja saatmisega seotud asjaolusid. Tunnistaja väitis üksnes mingite tööde olemasolule, mida hageja pidi teostama. Antud e-kirjas on selgelt broneeritud aeg tehingu tegemiseks, mis ei puuduta ehistustöid. Kuivõrd XXXX ja hageja juhatuse liikme ning XXXXi vahel on tüli, ei saa tunnistaja ütlusi lugeda usaldusväärseteks.
24.Kui hageja ei leidnud kostjale väidete kohaselt kinnistutele ostjat, jääb arusaamatuks, miks müüs kostja samad kinnistud kaks nädalat pärast eellepingu sõlmimist. Eluliselt ei ole usutav, et kostja leidis kinnistutele ostja ise ning selleks osutus äriühing, mille ainuosanikuks on hageja pakutud algse ostja esindaja. Kostja seaduslik esindaja väitis, et ta kohtus XXXXga kunagi notari juures, kuid jäi ebaselgeks, miks ta kohtus XXXXga notari juures või kust sai ta antud isiku kontaktandmed.
25.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista oma lepingulise esindaja õigusabikulud.
Õigusabi osutati hinnaga 65 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks. Hagiavalduse ja hagi tagamise avalduse koostamisele kulus 8 h, hagi tagamise täiendava põhistuse koostamisele 3,5 h. Täiendava taotluse koostamiseks notarite kojale ja kliendiga nõupidamiseks kulus kokku 2,1 h. Määruskaebuse vastuse koostamisele kulus 3,4 h, hageja 06.03.2015 seisukoha koostamisele 5,5 h, kostja taotlusega tutvumiseks ja kliendiga kohtumiseks 1 h. Kostja taotlusele vastamiseks kulus 3,3, h, kostja 17.04.2015 vastusega tutvumiseks ja õigusliku hinnangu andmiseks 1 h. 08.05.2015 kulus kliendile kõne tegemiseks 0,2 h, vastuse koostamiseks 4,2 h. Kostja vastuse analüüsiks ja kõneks kliendiga kulus 0,6 h. Istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks kulus kokku 2,4 h. Kliendiga kohtumiseks seejärel 1,5 h. Tõenditega tutvumiseks kulus 0,5 h ja taotluse koostamiseks 2,5 h. Kostja 17.04.2015 taotlusega tutvumiseks ja vastamiseks kulus 0,7 h. Seejärel kulus 3 tundi istungiks valmistumiseks ja 0,5 tundi kliendiga kohtumiseks. Istungil osalemiseks kulus 1,5 h, kõneks kliendiga 0,5 h. Tõendite taotluse koostamiseks kulus 1,6 h. Istungiks valmistumiseks kulus 2,5 h, istungil osalemiseks 16.02.2015 0,3 h. Kokku osutati õigusabi 49,8 tunni eest. Hageja on kandnud kulusid õigusabi eest 49,8 h x 65 eurot = 3 237 eurot ilma käibemaksuta. Hageja on tasunud ka riigilõivu summas 1 300 eurot. Menetluskulud kokku on 4 537 eurot. hageja on käibemaksukohustuslane. Hageja palus menetluskulud välja mõista ilma käibemaksuta.
26.05.05.2016 palus hageja seoses 03.05.2016 istungiga täiendavalt menetluskuluna välja mõista lepingulise esindaja kulud, mis seisnesid istungiks valmistumises 1 h ulatuses ja istungil osalemises 2,5 h ulatuses. Koos ülejäänud õigusabiga on hagejale osutatud õigusabi 53,3 h ulatuses. Hageja õigusabikulud on 53,3 h x 65 eurot = 3 464,50 eurot ilma käibemaksuta. Koos tasutud riigilõivuga 1 300 eurot on hageja k menetluskulud kokku 4 764,50 eurot. Täiendavalt kulus hagejal 27.06.2016 kohtuvaidluse seisukohtade koostamiseks 2,5 h. Kogumis on hageja õigusabi saanud 55,8 h ulatuses. Hageja lepingulise esindaja kulud on 55,8 h x 65 euroga = 3627 eurot ilma käibemaksuta. Koos tasutud riigilõivuga 1 300 eurot on hageja menetluskulud kokku 4927 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED
27.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. 2014. aasta kevadel soovis kostja võõrandada talle kuulunud üheksa kinnistut XXXX linnas aadressidel XXXX, XXXX, XXXX, XXXX ja XXXX ning XXXX, XXXX, XXXX ja XXXX. Kostja hindas kinnistute koguväärtuseks 120 000 eurot. Hageja tegi kostjale ettepaneku, et leiab nimetatud kinnistutele ostjad, kes tasuvad kõikide kinnistute eest kokku vähemalt 160 000 eurot. Eeltoodud tingimuste täitumisel oleks kostja võõrandanud hagejale vahendustasuna kostjale kuuluva kinnistu aadressil XXXX sümboolse hinnaga.
28.Hageja nimel pidas kostjaga läbirääkimisi XXXX, kes on hageja seadusliku esindaja elukaaslane. Selleks, et kostja peaks kinni kokkuleppest võõrandada hagejale kinnistute eduka vahendamise korral XXXX kinnistu ühe euro eest, organiseeris XXXX hageja nimel Tallinna notar XXXXi juures eellepingu nr 2586 sõlmimise, edastades ainuisikuliselt notarile kogu lepingu sõlmimiseks vajaliku info.
29.06.11.2014 sõlmisid pooled eelkirjeldatud kokkuleppe kinnitamiseks eestikeelse eellepingu nr 2586. Kostja seaduslik esindaja ei valda eesti keelt, kuid ta usaldas hagejat ning oli eellepingu sõlmimise ajal arusaamises, et see sisaldab poolte vahel varem kokku lepitut. Poolte vahel saavutatud kokkulepe ei hõlmanud tingimust, et kostja võõrandab hagejale kinnistu aadressil XXXX hinnaga viiskümmend senti. Samuti ei hõlmanud poolte kokkulepe seda, et kostja võõrandab hagejale kinnistu aadressil XXXX hinnaga üks euro ilma hageja kohustuseta
vahendada kosjale kuuluvate teiste kinnistute müüki minimaalselt hinnaga 160 000 eurot. Kostja ei nõustunud hagejale tasuma ilma igasuguse aluseta 23 360 eurot.
30.Kostja leidis, et eelleping ei sisalda poolte tegelikku kokkulepet. Eelleping on hageja poolt ning hageja huvides koostatud, kahjustades märkimisväärselt kostja huve ja õigusi. Notar ei teinud tehingu tõestamisel kindlaks kostja tegelikku tahet ega selgitanud kostja esindajale, mis on eellepingu tegelik sisu. Notar ei selgitanud, et leping on kostjale äärmiselt kahjulik. Kostja oli eellepingut sõlmides eksimuses selle sisu osas.
31.Hageja ei leidnud pärast eellepingu sõlmimist kinnistutele ostjaid ega vahendanud nende müüki. Kui kostja sai aru, mis oli eellepingu tegelikuks sisuks, esitas ta hagejale 13.01.2014 lepingu tühistamise avalduse. Eellepingu tingimused, mille kohaselt pidi kostja võõrandama hagejale kaks kinnistut hinnaga üks euro ja tasuma lisaks 23 360 eurot, ei olnud kooskõlas kostja tahtega. Kostja ei mõistnud nende tingimuste sisu, sest notar kostjale neid tingimusi ei tõlkinud ega selgitanud välja kostja tegelikku tahet.
32.Notar ei täitnud tõestamisseadusest tulenevaid kohustusi. Hageja varjas eellepingu sõlmimisel selle tegelikku sisu kostja eest. Seetõttu sõlmis kostja teadmatusest ning olulises eksimuses eellepingu, mis ei vastanud poolte tegelikule kokkuleppele ega kostja tahtele ning on kostjat ebamõistlikult kahjustav. Kostja viitas TsÜS §-le 92.
33.Kostjale oli üllatuslik ja arusaamatu eellepingu p-st 5.5 tulenev kohustus tasuda hagejale 23 360 eurot. Kostjal puuduvad hageja ees rahalised kohustused ning pooled ei ole viidatud kokkulepet tegelikkuses sõlminud. Hageja oli tehingut tehes teadlik, et eellepingu sisu ei vasta poolte vahel kokku lepitule ning kostja tegelikule tahtele. Hageja käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kui kostja oleks aru saanud eellepingu tegelikust sisust, ei oleks ta lepingut sõlminud. Kostja esitas hagejale 13.01.2015 eellepingu tühistamise avalduse.
34.Kostja viitas VÕS § 29 lõikele 5 ja leidis, et eellepingu tõlgendamisel tuleb arvestada poolte tegelikku ühist tahet. Enne eellepingu sõlmimist leppisid pooled kokku konkreetsetes tingimustes, milliste täitumisel oleks hagejal tekkinud õigus XXXX kinnistu omandamisele ühe euro eest. Selleks pidi hageja leidma ostjad kostja üheksale kinnistule, mille võõrandamise koguhind oleks pidanud olema vähemalt 160 000 eurot. Hageja veenis kostjat võimalikult kiiresti eellepingut sõlmima väitega, et tal on kinnistutele juba ostjad olemas. Pärast eellepingu sõlmimist hageja käitumine muutus. Hageja ei rääkinud enam kinnistute vahendamisest, vaid hakkas survestama kostjat sõlmima asjaõiguslepingut.
35.Eellepingul selle sõlmitud kujul puudub kostja kui juriidilise isiku jaoks igasugune majanduslik eesmärk. Leping on selgelt hageja poole kaldu ning on kostja huve ebamõistlikult kahjustav. Hagejal ei ole eellepingus ühtegi kohustust, kostjal on ainult kohustused. Eellepingu sõlmimise mõte on praktikas tagada teise poole kohustuse täitmine. Hagejal ei ole eellepingu kohaselt ühtegi kohustust, mida nimetatud leping kostja jaoks oleks pidanud tagama. Seega puudub eellepingu sõlmimises kostja jaoks igasugune eesmärk ja mõte.
36.Kostja oli eellepingu allkirjastamisel arvamuses, et see sätestab hageja kohustuse leida kostja üheksale kinnistule ostjad koguhinnaga 160 000 eurot ning alles pärast seda oleks kostjal tekkinud kohustus võõrandada hagejale mitte kaks, vaid üks kinnistu ehk XXXX kinnistu ühe euro eest. Kostja tahteks ega eesmärgiks ei olnud kõnealuse sisuga eellepingu sõlmimine.
37.Kostja viitas TsÜS §-le 138 ja VÕS § 6 lõikele 2. Hageja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega volitades notarit koostama eellepingut sisuga, milles poolte kokkulepet ei
eksisteerinud ning kallutades kostjat lepingut allkirjastama teades, et kostja arvates allkirjastas kostja hoopis teistsuguse sisuga lepingu. Hageja tegevus oli suunatud sellele, et kostjale kahju tekitada ning kostja arvel alusetult rikastuda.
38.Hageja ei vahendanud kokkulepitud üheksa kinnistu võõrandamist ega leidnud neile ostjaid. Seega ei ole hagejal tekkinud õigust kinnistu XXXX omandamisele ühe euro eest kui kinnistute võõrandamise vahendustasule. Järelikult on alusetu hageja nõue kostja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. Kostjal puudusid enne eellepingu sõlmimist ja käesoleval ajal igasugused rahalised kohustused hageja ees. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Hagejal puudub kostja vastu nõue 23 360 euro ja viiviste saamiseks.
39.Hageja poolt kohtule esitatud ja väidetavalt kostja poolt 30.12.2014 saadetud e-kiri on võltsitud. Kostja ei ole sellist e-kirja hagejale saatnud. Kostja seaduslik esindaja ei valda eesti keelt ning kogu suhtlus hagejaga e-posti kaudu toimus kostja poolt vene keeles ladina tähtedega. XXXX, kes pidas hageja nimel kostjaga läbirääkimisi kinnistute võõrandamise vahendamiseks, seadistas muuhulgas kostja seadusliku esindaja e-posti ja salasõna, mistõttu oli tal ligipääs kostja seadusliku esindaja e-posti aadressile XXXX.
40.XXXX on korduvalt kriminaalkorras süüdi mõistetud varguste ja röövimiste eest, sh oma ema korteri pantimises pettuse teel võltsitud notariaalse volikirjaga. Kirjeldatud andmed on avalikud ning veebis vabalt leitavad. Nimetatu tähendab, et XXXX, kes hageja nimel tegutses ja kallutas kostja seaduslikku esindajat sõlmima lepingut, on teeninud elatist isikute petmisega. Kuna e-kiri on võltsitud, ei saa seda tõendina arvestada. Võltsitud tõendi esitamine seab kahtluse alla kõik hageja väited.
41.17.04.2015 seisukohtades väitis kostja, et tema esindaja ei ole alla kirjutanud hageja esitatud lihtkirjalikku lepingut. Leping on võltsitud. Arusaamatuks jääb väidetavalt sõlmitud lepingu majanduslik sisu kostja jaoks. Lepingust nähtuvalt on pooled väidetavalt kokku leppinud, et hageja teostab kostja jaoks l märgitud pumpla ehituse ning drenaažitööd, mille järel kostja kingib XXXX kinnistu hagejale. Ei ole teada, miks oleks kostja pidanud sellises sisuga lepingu sõlmima tavapärase töövõtulepingu asemel, mis oleks täpselt määratlenud tellitavate tööde olemuse ja mahu, tingimused, valmimise aja ning maksumuse. Samuti ei ole teada, milline oli lepingus märgitud tööde teostamise väärtus ning kas see on ligilähedanegi kinnistu väärtusele, mille kostja oleks pidanud lepingu kohaselt hagejale kinkima.
42.Kostja leidis jätkuvalt, et hageja ei vahendanud tema kinnistute müüki ega leidnud kinnistutele ostjat. XXXXi, kes on seotud nii OÜ-ga XXXX kui ka XXXX OÜ-ga, on kostja ja kostja juhatuse liikmega ärilistes suhetes olnud juba aastast 2012. XXXXi pöördus ise kostja poole kinnistute ostusooviga. Tema soov ei olnud mingil moel tingitud hagejast või hageja tegevusest. Hageja ei vahendanud nimetatud kinnistute müüki ega leidnud kinnistud ostnud äriühingut. Hagejal ei olnud võimalik leida kostjale ostjana isikut, kellega kostja oli juba aastaid olnud ärisuhetes ning kes avaldas kostjale ise soovi kinnistud omandada.
43.Hageja tugines kostja tahte osas lepingu sõlmimisel vaid lepingus märgitud formaalsele sättele nagu oleks notar kostjale lepingu sisu tõlkinud. Tegelikkuses ei saanud kostja aru, et ta allkirjastab endale kahjuliku lepingu. Kostja eeldas, et selle lepingu vastab poolte poolt eelnevalt suuliselt kokkulepitule, mil hagejal oleks tekkinud vaid XXXX kinnistu omandamise õigus 1 euro eest juhul, kui ta oleks vahendanud üheksa kostja kinnistu müüki 160 000 euro eest.
44.Tehingu ettevalmistamiseks esitas notarile andmed hageja. Samuti on hageja oma 06.03.2015 vastuses omaks võtnud, et tegelikkuses oli poolte vahel kokkuleppeid, mis olid notariaalse
lepingu seisukohalt olulised, kuid mida leping ei kajastanud. Järelikult esitas hageja notarile tehingu ettevalmistamisel ebaõigeid andmeid. Notari suhtes järelevalvemenetluse ja sellest võrsuva võimaliku distsiplinaarmenetluse algatamine ei mõjuta mingil moel kostjale tsiviilõiguslikust lepingust tulenevaid kohustusi. Hageja vastavasisuline etteheide on emotsionaalne ning asjakohatu.
45.Hageja väited, et kostja seaduslik esindaja valdab eesti keelt, ei ole tõendanud 2013. aastal Maksu- ja Tolliametile saadetud e-kirjaga. Kuivõrd Maksu- ja Tolliametiga oli kostjal kohustus suhelda eesti keeles, palus kostja esindaja oma eesti keelt oskaval tuttaval koostada vastus, mille kostja esindaja ise edasi saatis. Lisaks on e-kirjade rekvisiitidest näha, et kostja suhtlus on toimunud läbi venekeelse kasutajakonto, mis on muutunud eestikeelseks alles pärast väidetavat kirjavahetuse edastamist hagejale.
46.Tehingu tühistamise materiaalsed eeldused on täidetud ja hageja on eksinud poolte tõendamiskoormuse jaotamisel. Kui hageja esitas kohtule tõendina e-kirja, peab ka hageja tõendama, et see on ehtne. Kostja kinnitas, et tema ei ole koostanud ega edastanud hagejale kohtule esitatud e-kirja. E-kirja metaandmetest ei nähtu, et see oleks edastatud kostja arvutist või läbinud kostja kasutatavaid servereid.
47.25.05.2015 esitas kostja kohtule alternatiivselt tasaarvestuse avalduse. Juhul, kui kohus peaks hageja nõuded kas täielikult või osaliselt rahuldama, esitas kostja alternatiivse tasaarvestuse avalduse. OÜ XXXX (registrikood XXXX) ja OÜ XXXX (registrikood XXXX) on 18.05.2015 sõlminud kostjaga nõuete loovutamise lepingu. Nimetatud lepinguga loovutasid OÜ XXXX ja OÜ XXXX kostjale nõude hageja vastu, mis tulenes OÜ XXXX ja OÜ XXXX ning hageja vahel 19.11.2013 sõlmitud laenulepingust. Kostja omandas laenulepingust tuleneva nõude hageja vastu summas 41 200 eurot, mis koosneb tasumata põhisummast (20 000 eurot), intressist (1200 eurot) ning viivistest (summas 20 000 eurot). OÜ XXXX ja OÜ XXXX teavitasid hagejat kirjalikult nõude loovutamisest 25.05.2015. Seega on kostjal hageja vastu sissenõutavaks muutunud nõue summas 41 200 eurot. Kostja viitas VÕS § 197 lõikele 1 ja §-le 198.
48.17.08.2015 seisukohtades leidis kostja jätkuvalt, et hageja tegutsemine maaklerina on ebaõige ja tõendamata. Hageja ei ole selgelt välja toonud, millise teenuse eest oleks tal pidanud tekkima õigus saada endale kaks kostja kinnistut ühe euro eest. Samuti on tõendamata, mille eest oleks kostja pidanud hagejale veel maksma üle 20 000 euro lisaks kahe kinnistu kinkimisele.
49.Hageja ei ole esitanud poltevahelist maaklerilepingut või muud kokkulepet, mis tõendaks hageja tegutsemist kostja kinnistute müügi vahendajana. Hageja esitatud e-kirjad seda samuti ei tõenda, kuivõrd vaidluse all ei ole asjaolu, et nii hageja kui kostja kui ka XXXX seotud äriühingute vahel eksisteerisid eelnevalt juba majanduslikud suhted. Kuivõrd poolte vahel eksisteerisid majanduslikud suhted, ei ole välistatud, et XXXX võis XXXXe hageja viidatud ajal helistada. Nimetatud asjaolu ei tõenda aga mingil moel hageja väidet, et ta tegutses kostja kinnistute müügi maaklerina.
50.Hageja on e-kirjad ei tõenda hageja väiteid ja on asjakohatud. Lisaks ei ole nimetatud tõendid esitatud autentses vormis. E-kirjad olid hagejale edastatud põhjusel, et ta teostas kinnistutel töid, mistõttu valdas hageja infot, mida e-kirjades nõuti. See ei viita hageja poolt kinnistute müügi vahendamisele XXXX äriühingule. Lisaks ei ole hageja esitanud e-kirju originaalväljavõtetena, vaid edastatud (forward) vormis, milles edastamise andmed on kustutatud. Järelikult on tõenäoline, et nimetatud e-kirjade sisu on samuti muudetud. Seega ei ole kõnealuste e-kirjade näol tegemist autentsete elektrooniliste dokumentidega, mistõttu ei ole need tõendina usaldusväärsed.
51.Vaatamata kohtu selgitustele tõendamiskoormise jaotumise osas ei esitanud hageja ühtegi selgitust ega tõendit kostja kinnistutel teostatud tööde osas, millest tulenevalt oli hagejal enda hinnangul õigus saada kostjalt raha ja tasuta kinnistud. Kuivõrd hageja ei ole asjaolusid ega tõendeid esitanud, ei ole kostjal võimalik esitada vastuväiteid. Ebaõige ja ainetu on hageja väide, et ta on laenukohustuse täitnud. Kõnesalvestuses ei puudutata laenukohustuse täitmist.
52.Kostja on kohtule eelnevalt avaldanud, et eellepingus puudus kostja kohustus tasuda hagejale raha. Nimetatud kohustuse lisas notar lepingusse hageja soovil, ent kostja ei olnud sellest eellepingu allkirjastamisel teadlik. Kostja esitas oma väite tõendamiseks notaribüroo juristi ekirja, millega ta saatis pooltele tutvumiseks eellepingu projekti. Nimetatud projekt edastati pooltele päev enne eellepingu allkirjastamist ning selles ei sisaldunud kokkulepet kostja poolt hagejale raha tasumise kohta. Järelikult on tõendatud, et hageja esitas notarile teadlikult eellepingu koostamiseks ebaõiget informatsiooni, mis ei olnud kooskõlas poolte eelneva kokkuleppe ja kostja tahtega.
53.Kostja väidet, mille kohaselt oli XXXX tema äripartner juba 2012. aastast alates, tõendab kohtule käekirja ekspertiisi tegemiseks esitatud notariaalselt tõestatud eelleping nr XXXX, milles ühe müüjana on näidatud kostja ja ostjana OÜ XXXX, kelle huvides tegutses XXXX. Seega ei saanud hageja leida ega vahendada kostja kinnistute ostjana kostjale XXXXt, kellega kostja oli ärisuhetes juba aastast 2012.
54.Hageja käitus kostja suhtes vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostja ei olnud eellepingu allkirjastamisel olulises eksimuses ja/või et kostja ei ole eellepingut kehtivalt tühistanud, on eelleping tühine selle vastuolu tõttu hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Vaidlusaluses lepingus on õigused sätestatud hageja kasuks ja kostja kahjuks, mistõttu on lepingus poolte õigused ja kohustused täielikult tasakaalust väljas.
55.22.01.2016 seisukohtadega koos esitas kostja kohtule nõude loovutamise teate ning e-kirja, millega teade hagejale saadeti. Kostja ei nõustunud hageja väidetega, et võlausaldajad on tema vastu esitatud nõuetest loobunud. Arvestades laenusumma suurust ning asjaolu, et laenuandjateks olid juriidilised isikud, ei olnud juhatuse liikmetel võimalik loobuda laenu tagasinõudmisest, sest sellise tegevusega tekitaksid nad kahju osaühingutele ja vastutaksid äriühingute ees enda kui juhatuse liikme kohustuste rikkumisest tulenevalt. Lisaks tooks selline loobumine osaühingule kaasa maksukohustuse (erisoodustus), mistõttu on eluliselt ebausutav, et juriidiline isik võtaks endale nimetatud viisil täiendavaid kohustusi. Hageja esitatud tõendid hageja väiteid ei tõenda.
56.Hageja esitatud kinnistute müügileping ei tõenda, et kinnistute müügiga kustutati võlgnevus laenuandjate ees. Laenuandjateks olid OÜ XXXX ning OÜ XXXX, kuid kinnistud ostis OÜ XXXX. Asjaolu, et XXXX esindas ka OÜ-d XXXX, ei mõjuta hageja laenulepingust tulenevaid kohustusi võlausaldajate eest. Lepingus puuduvad mistahes kokkulepped võlgnevuse kustutamise kohta või viited sellele, mis on mõistetav, kuivõrd võlausaldajad ei olnud nimetatud lepingu pooleks.
57.Hageja esitatud võlausaldajate juhatuse liikmete kinnitused ei ole tõesed ning kostjale teadaolevalt ei ole võlausaldajad nõuetest loobunud. Kostja viitas, et kui need kinnitused oleksid reaalselt olema olnud, oleks hagejal olnud võimalik need esitada pool aastat enne 20.11.2015 istungit. Asjaolu, et hageja nii hilises menetluslikus faasis esitas uusi tõendeid, kahandab tõendite usaldusväärsust. Võlausaldajad ei ole loobunud laenulepingust tulenevatest nõuetest, mida tõendab XXXX 11.03.2015 e-kiri hagejale. E-kirjast nähtub, et nii laenulepingus märgitud
laenusumma (20 000 eurot) kui lepingust tulenev intress on 2015. aasta märtsi seisuga hageja poolt võlausaldajatele endiselt täies ulatuses tasumata, võlgnevus ei ole võlausaldajate poolt kustutatud ning nõudest ei ole loobutud.
58.Kohtuvaidluse seisukohtades jäi kostja varasemate väidete juurde. Hagejal puudub alus nõuda kostjalt 23 360 eurot, sest hageja ei osutanud kostjale maaklerteenust. Hageja ei ole ka välja toonud, milliste tööde tegemise eest oli tal õigus antud summat saada. Ebaõiged ja ebausutavad on hageja väited, et tema vahendas OÜ-ga XXXX 19.11.2014 sõlmitud kinnistute müügilepingut. XXXX OÜ esindaja XXXX ja kostja seaduslik esindaja kinnitasid 03.05.2016 kohtuistungil, et kinnistute müügitehingu puhul ei olnud hagejal mingit rolli ja hageja ei vahendanud tehingut. Ostja ja müüja olid omavahel ärilistes suhetes juba mitu aastat enne tehingut ja leppisid ise tehingu tingimustes kokku.
59.XXXX kinnitas tunnistajana, et saatis hageja esitatud e-kirjad, sest hageja oli seotud kinnistute arendamisega, mistõttu valdas ta infot, mida ostjal oli tarvis teada kinnistute omandamiseks. XXXX on tunnistajana kinnitanud, et e-kirjade saatmine hagejale ei olnud seotud kostja kinnistute ostmisega ning XXXX OÜ ei kasutanud vahendusteenust. XXXX andis kohtule üksikasjaliku kirjelduse, kes, kus ja millal leppisid kokku kinnistute võõrandamise tingimustes. Lisaks esitas kostja kohtule eellepingu projekti, mis ei sisaldanud kostja kohustust tasuda hagejale 23 360 eurot.
60.Hagejal puudub alus nõuda kostjalt XXXX asuva kinnistu võõrandamist 50 sendiga. 19.11.2014 võõrandamistehinguga, mida hageja enda sõnul vahendas, müüdi ostjale ka XXXX kinnistu, mille kostja oleks eellepingu alusel pidanud müüma hagejale hinnaga 50 senti. Kui hageja oleks tehingut tõesti vahendanud, ei oleks selle tehinguga müüdud ostjale kinnistut, mille väidetaval pidi endale saama hageja. Hageja on menetluse vältel korduvalt keeldunud selgitamast, millest tulenes kostja väidetav kohustus võõrandada hagejale XXXX asuv kinnistu 50 sendiga.
61.Kostja seaduslik esindaja kinnitas kohtuistungil vande all, et poolte kokkulepe järgi pidi hageja saama endale ühe kinnistu, kui ta leiab kostja kinnistutele ostja 160 000 euroga. Hageja nimetatud hinnaga kinnistutele ostjat ei leidnud. Hageja tunnistaja XXXXi ütlused on ebausaldusväärsed, sest need olid vastuolulised, lünklikud ja ebalevad. Hageja tunnistaja ei suutnud tõendada mitte ühegi hageja nõude alust ega tekkimise asjaolusid. Tööde tegemist kostjale ei tõendanud hageja ühegi tõendiga.
62.Kuna eelleping sõlmiti kahe juriidilise isiku vahel, ei ole eluliselt usutav ega majanduslikult põhjendatav, miks peaks üks isik sõlmima lepingu, millega ta võtab endale vaid rahalised kohustused teise poole ees, kellel samas ei ole mitte ühtegi kohustust, vaid ainult õigused. Vaidlusaluses lepingus on poolte õigused ja kohustused täielikult tasakaalust väljas. Kostja on notaribüroo juristi e-kirjaga tõendanud, et eellepingu sõlmimise notaris organiseeris hageja ja kogu info eellepingu koha esitas notarile samuti hageja. Kostja tegelik tahe ei olnud suunatud nimetatud sisuga lepingu allkirjastamisele. Mõlemad lepingus kostjale pandud kohustused on alusetud ja sisutühjad. Maakleriteenust hageja kostjale ei osutanud, ehitustöid hageja ei teostanud ning mitte ühtegi muud õiguslikku suhet ei ole hageja samuti välja toonud, millest tulenevalt oleks hagejal õigus nõuda kostjalt raha tasumist või kinnistu endale võõrandamist 50 sendiga, ehk sisuliselt tasuta.
63.Kui kohus peaks leidma, et hageja nõuded on kasvõi osaliselt põhjendatud, tuleb hageja nõue kostja nõudega hageja vastu kattuvas osas tasaarvestada. Kostjal on hageja vastu kehtiv nõue summas 41 200 eurot. 20.11.2015 eelistungil tegi kohus pooltele konkreetse
kompromissiettepaneku vaidluse lõpetamiseks, millega kostja oli õigusrahu huvides nõus, ent hageja nimetatud kompromissiga ei nõustunud. Seega on põhjendatud jätta menetluskulud ka hagi osalise rahuldamise korral hageja kanda.
64.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista esmalt lepingulise esindaja kulud summas 7002 eurot (ilma käibemaksuta). Õigusabi osutati kostjale tunnihinnaga 140 eurot. Täiendavalt palus kostja hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud summas 910 eurot (ilma käibemaksuta), mis seisnesid kohtuvaidluse seisukohtade koostamises, kohtuistungi protokolliga tutvumises ja menetluskulude nimekirja koostamises kohtule. Seoses 03.05.2016 kohtuistungil osalemisega palus kostja hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 525 eurot ilma käibemaksuta. Samuti palus kostja hagejalt välja mõista viivise menetluskuludelt seaduses sätestatud määras.
KOHTU PÕHJENDUSED
65.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
66.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja esindajad allkirjastasid 06.11.2014 notariaalselt tõestatud eellepingu, mille kohaselt pidi kostja sõlmima hagejaga hiljemalt ühe kuu jooksul lepingu, millega võõrandab hagejale hinnaga üks euro XXXX linnas asuvad kinnistud XXXXja XXXX; 2) 06.11.2014 eellepingu punkti 5.5. järgi pidi kostja tasuma hagejale lisaks 23 360 eurot; 3) hageja ja kostja ei sõlminud 06.11.2014 eellepingus märgitud tähtaja jooksul lepingut XXXX ja XXXX kinnistute omandiõiguse üleandmiseks hagejale; 4) kostja ei tasunud hagejale lepingu punktis 5.5 märgitud 23 360 eurot; 5) kostja võõrandas üheksa temale XXXX linnas kuulunud kinnistut, sealhulgas XXXX kinnistu, 19.11.2014 notariaalselt tõestatud lepinguga XXXX OÜ-le; 6) hageja sõlmis 19.11.2013 OÜ-ga XXXX ja OÜ-ga XXXX laenu- ja käenduslepingu, mille alusel sai hageja summas 20 000 eurot.
67.Pooled vaidlevad käesolevas asjas selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt 06.11.2014 eellepingu täitmist ning kas nimetatud eellepingu alusel tekkis kostjal kohustus võõrandada hagejale muuhulgas lepingus märgitud XXXX kinnistu ja tasuda lepingus märgitud summa. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus 06.11.2014 eelleping tühistada ning kas kostjal on alternatiivselt võimalik tasaarvestada hageja rahaline nõue oma vastunõudega.
68.Hageja leidis, et kostja jättis 06.11.2014 eellepingust tulenevad kohustused alusetult täitmata. Sisuliselt oli 06.11.2014 eelleping kahe kinnistu müügileping ehk võlaõiguslik leping. Kostja tahteavaldus tuleb seni kostjale kuuluva XXXX osas asendada kohtuotsusega, sest kostja keeldus tulemast notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hageja sõlmis kostjaga 18.12.2014 lepingu, mille alusel pidi hageja tegema kostjale töid ning viimane pidi talle selle eest võõrandama XXXX kinnistu ühe hinnaga. Hageja tegi tööd ära. Samuti pidi hageja vahendama kostjale ostja, kes ostaks ära teised kostjale XXXX linnas kuuluvad 8 kinnistut. Hageja leidis kinnistutele ostja, kellega kostja sõlmis 19.11.2014 ostu-müügilepingu. Ostjaks oli XXXXiga seotud äriühing. Poolte vahel ei olnud kostja viidatud kokkulepet, et hageja vahendatud ostja oleks pidanud kinnisasjad nimelt 160 000 euro eest ostma.
69.Hageja leidis, et 06.11.2014 eelleping vastas kostja tahtele ja eelnevalt kokku lepitud tingimustele. Notar tõlkis lepingu kostja esindajale, mis nähtub lepingus tehtud märgetest. Notari vastu ei ole kostja nõuet esitanud. Kostja seaduslik esindaja valdab piisavalt eesti keelt. Kui kostja seaduslik esindaja ise lepingut läbi ei lugenud, on see risk, mis peab jääma kostja kanda. Lepingu tõlgendamise teel ei saa sellesse lisada tingimusi, mida leping ei sisaldanud. Kostja tasaarvestuse avaldus on alusetu, sest kuigi hageja sai laenu, müüs ta 23.10.2014 XXXX OÜ-le neli kinnistut XXXX linnas hinnaga 1 euro ning laenulepingust tulenevad kohustused lõppesid.
70.Kostja vaidles hageja nõudele vastu ja leidis, et 06.11.2014 alla kirjutatud eelleping ei sisaldanud neid tingimusi, millistes pooled tegelikult kokku leppisid. Hageja lubas kostjale leida ostja, kes tasub kõigi kinnistute eest 160 000 eurot. Antud kohustuse täitmisel oleks kostja võõrandanud hagejale sümboolse hinnaga XXXX kinnistu. Kostja seaduslik esindaja ei valda eesti keelt, notar talle lepingu teksti ei tõlkinud ega kontrollinud, kas leping vastab mõlema poole tahtele. Pooled ei leppinud kokku, et kostja pidi hagejale sisuliselt tasuda võõrandama ka XXXX kinnistu ning samuti maksma hagejale ilma aluseta 23 360 eurot. Eelleping näeb kostjale ette vaid kohustusi ning õigused kuuluvad hagejale. Notarile edastas tehingu tingimused hageja, mistõttu ei vasta leping kostja tahtele ja on olulise eksimuse tõttu tühine. Kostja esitas lepingu tühistamise avalduse. Kui kohtu arvates ei olnud kostja olulises eksimuses, on eelleping tühine selle vastuolu tõttu hea usu põhimõtte ja heade kommetega.
71.Kostja samuti leidis, et tegelikult hageja ei vahendanud kokku lepitud 9 kinnistu võõrandamist ega leidnud neile ostjat, mistõttu ei tekkinud tal õigust vahendustasu saamisele. 19.11.2014 võõrandamistehing sisaldas ka XXXX kinnistut, mille hageja oleks tema väidete kohaselt pidanud hoopis endale saama. Hageja esitatud 18.12.2014 lihtkirjalik leping on võltsitud. Alternatiivselt esitas kostja hageja nõudele tasaarvestuse avalduse. Kostja omandas hageja vastu nõude summas 41 200 eurot OÜ-lt XXXX ja OÜ-lt XXXX. Hageja on võtnud nimetatud isikutelt laenu 19.11.2013 ega ole seda tagasi maksnud. Laenuandjad ei ole nõudest hageja vastu loobunud ja seda ei ole täidetud. Hageja esitatud vastavasisulised kinnitused ei vasta tõele. Alusetute kinnituste andmisel oleksid OÜ XXXX OÜ ja XXXX OÜ juhatuse liikmed rikkunud oma kohustusi.
72.Kohus leiab, et hageja väited ja tõendid ei anna alust hageja nõude rahuldamiseks. Iseenesest on õige hageja viide TsÜS § 68 lõikele 5, mis näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohustus teha tahteavaldus võib tuleneda nii seadusest kui lepingust. Samuti saab kohus asendada kohtuotsusega kostja tahteavalduse. Seega tuleks hageja nõude rahuldamiseks tuvastada, kas kostjal oli 06.11.2014 lepingust tulenev kohustus teha tahteavaldus.
73.VÕS § 108 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Antud sätte kohaldamise eelduseks on järelikult see, et kostjal oli 06.11.2014 notariaalselt tõestatud lepingust tulenev raha maksmise kohustus, mida kostja rikkus.
74.VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 näeb ette, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Analoogiliselt näeb TsÜS § 138 lg 1 ette, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Vastavalt TsÜS § 138 lõikele 2 ei ole õiguste teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hea usu põhimõtte kohaldamisel antakse hinnang eraõiguslikus suhtes osalevate isikute käitumisele. Hea usu põhimõtte kohaldamisega võib kohus laiendada kohustust, täiendada võlasuhete sisu ning
tõkestada õiguse kuritarvitamist. Selleks, et tuvastada, kas õigusi on kuritarvitatud, tuleb anda hinnang poolte käitumisele ja kontrollida, kas see on aus ja õiglane.
75.Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kohtud saavad teha sõltumata poolte õiguslikest väidetest (RK TKo 3-2-1-43-13, p 14). Hea usu põhimõttest tulenevalt võib kohus halvas usus käitumise juhul mitte kohaldada seadusest või lepingust tulenevat (RK TKo 32-1-137-10, p 14).
76.TsÜS § 86 lg 1 näeb ette, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Heade kommete seisukohalt käitumisele hinnangu andmisel tuleb lähtuda ühiskonnaliikmete keskmisest moraalitunnetusest. Headele kommetele saab tugineda siis, kui on vaja kaitsta ühiskonna jaoks olulisi väärtusi. TsÜS § 86 on üldnorm, mille kohaselt on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. Antud üldnormi tuleb kohaldada juhul, kui tühisuse muid aluseid ei ole. Kui esinevad alused, mis võimaldavad kohaldada mõnda erinormi, tulebki kohaldada erinormi.
77.Ühte poolt kahjustava tehingu puhul kohaldub erinormina TsÜS § 86 lg 2. TsÜS § 86 lg 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Lisaks tuleneb TsÜS § 86 lõikest 3, et kui TsÜS § 86 lg 2 p 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest.
78.Antud sättest tuleneb, et mitte igasugune vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus ei ole vastuolus heade kommetega, vaid ainult selline ebaproportsionaalsus, mis on samal ajal heade kommete vastane. Tehingu tühisuseks TsÜS § 86 lg 2 alusel on vajalik, et esineksid subjektiivsed rasked asjaolud sellele tehingupoolel, kelle jaoks oli leping ebasoodne. Eelviidatud sättest võib kohtu hinnangul järeldada, et ainuüksi asjaolu, et leping sisaldab ühe poole jaoks ainult kohustusi ja teise jaoks ainult õigusi, ei ole ilma täiendavate TsÜS §-s 86 kirjeldatud asjaolude olemasoluta iseenesest tehingu tühistust kaasa toov. Kohus leiab, et ainult poolte vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus ei ole selline olukord, mis on vastuolus ühiskonnas valitseva moraalitundega. Järelikult ei saa kostja ainult kohustuste ebaproportsionaalsusele viidates väita TsÜS § 86 alusel, et 06.11.2014 eelleping oli tühine. TsÜS § 86 lõikes 2 märgitud asjaolude esinemist ei ole kostja väitnud ega tõendanud.
79.TsÜS § 92 reguleerib ühte tehingu tühisuse võimalikku eriolukorda. TsÜS § 92 lg 1 kohaselt on eksimuseks ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. TsÜS § 92 lg 2 näeb ette, et tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
80.TsÜS § 92 lg 3 näeb ette, et tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav või kui tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega või kui tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski
teinud. Ühtlasi sätestab TsÜS § 92 lg 5, et tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot.
81.Tehingu tühistamise õiguse annab eksimus juhul, kui see seondub tehingu sisu, tagajärgede või tehingu tegemise aluseks olevate asjaoludega. Tehingu tühistamise järgi ei ole vajadust juhul, kui eksimuse tulemusena tekkinud puudus tehingus on kõrvaldatav tehingu tõlgendamise teel. Eksimus eeldab ebaõiget ettekujutust tehingu tegemise ajal eksisteerivate asjaolude üle. Mitte igasuguse olulise eksimuse esinemine ei anna poolele õigust tehingut tühistada. Tühistamise õigus on siis, kui eksimuse põhjustas teine pool või kui teine pool tundis eksimuse ära või kui ta eksis samades asjaoludes. Üldjuhul kannab tehingu tegemisel eksimuse riisikot pool ise. Erandina saab tehingut eksimuse puhul tühistada siis, kui erandlike asjaolude tõttu peaks eksimuse riisikot kandma lepingu ka teine pool. TsÜS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele.
82.Kohus leiab, et kostja ei ole antud asjas tõendanud selliseid asjaolusid, mis oleksid talle andnud õiguse tehingut tühistada TsÜS § 92 kohaselt. Kostja seaduslik esindaja kandis riisikot, mis tulenes sellest, et ta pidi sõlmitava lepingu alla kirjutama ning juhul, kui selle tekst ei olnud talle arusaadav, oli tal võimalik nõuda lepingu teksti tõlkimist. Samuti oli kostja seaduslikul esindajal võimalik lepingu läbi lugemisel välistada olukorda, kus kirjalikku teksti lisati tingimusi, milles pooled eelnevalt ei olnud kokku leppinud või kus jäeti välja selliseid olulisi tingimusi, millistes nad olid kokku leppinud. Kui kostja seaduslik esindaja lepingut läbi ei lugenud ega palunud seda endale tõlkida, on kohtu hinnangul tegemist TsÜS § 92 lõikes 5 kirjeldatud olukorraga, kus kostja ise kandis eksimuse riisikot. Ühtlasi ei ole kostja tõendanud, et hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik kostja eksimusest või pidi seda teadma ning jättis kostja eksimusse hea usu põhimõttega vastuolus olevalt. Kohus selgitas kostjale 01.06.2015 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 174-176) TsÜS § 92 ning vajadust tõendada lepingu tühistamise aluseks olevaid asjaolusid.
83.VÕS § 29 lg 1 näeb ette, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 sätestab, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. VÕS § 29 lg 4 näeb ette, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.
84.VÕS § 29 lg 5 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige ja muuhulgas arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (VÕS § 29 lg 5 p 1), tõlgendust, mille lepingupool on samale lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29 lg 5 p 2) ning lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Poolte ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus on sellel poolel, kes ühisele tahtele tugineb (RK TKo 3-2-1112-15, p 15).
85.Samuti on võlaõigusseaduse kohaselt võimalik, et kohustatud isik annab õigustatud isikule võlatunnistuse. VÕS § 30 lg 1 näeb ette, et leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu, on võlatunnistus. Kohtupraktikas on eristatud deklaratiivset ja konstitutiivset võlatunnistust. Deklaratiivse võlatunnistuse puhul peab võlgnik kohustusest vabanemiseks ja hagi rahuldamata jätmiseks tõendama, et tal ei ole võlatunnistusega tunnistatud võlga (RK TKo 3-2-1-125-15, p 13). Lisaks võib võlatunnistusest (nii deklaratiivsest kui ka konstitutiivsest) tulenevale nõudele
esitada mh lepingu kehtivust või nõuete aegumist puudutavad vastuväited. Tõendamaks, et võlgnik tunnistas kohustusi hageja ees konstitutiivse võlatunnistusega VÕS § 30 mõttes, tuleb hagejal esmalt tõendada poolte tahe luua iseseisev kohustus, vastasel juhul eeldatakse deklaratiivset võlatunnistust (RK TKo nr 3-2-1-162-13, p 36).
86.Üldjuhul on võlatunnistuse eesmärgiks võlgniku loobumine võimalikest vastuväidetest võlale, millega lihtsustatakse võla sissenõudmist (RK TKo 3-2-1-124-14, p 23, 3-2-1-149-14, p 12). Samuti ei ole üldjuhul võlausaldajal vaja tunnustatud võla sissenõudmiseks esitada muid tõendeid peale võlatunnistuse (RK TKo 3-2-1-124-14, p 23, 3-2-1-149-14, p 12). Deklaratiivse võlatunnistuse puhul tähendab tõendamiskoormuse ümberpööramine seda, et võlgnik võib kohustusest vabanemiseks ja hagi rahuldamata jätmiseks tõendada, et tal ei ole võlatunnistusega tunnistatud võlga, kuid võlgniku selline tõendamiskoormus ei ole piiramatu. Hea usu põhimõttest tulenevalt on võimalik, et asjaolu tõendamise koormis pöördub ümber, kui kostja esitab asjaolud, mis viitavad nõude puudumise võimalikkusele. Eelviidatu kehtib eelkõige olukorras, kus tuleb tõendada asjaolu, mille esinemine on hageja kontrolli all, kui kostjal ei ole objektiivselt võimalik tõendeid esitada ja hageja keeldub asjaolu tõendamisele kaasa aitamast (RK TKo 3-2-1-149-14, p 13, 3-2-1-124-14, p 26).
87.Kohus selgitas hagejale 01.06.2015 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 174-176) vajadust tõendada oma väiteid poolte ühise tahte kohta eellepingu sõlmimisel. Samuti selgitas kohus hagejale, et kui viimase väidete kohaselt pidi kostja talle tasuma 23 360 eurot ja andma 1 euro eest üle kahe kinnistu omandiõiguse, sest hageja oli teinud kostjale ehitustöid ja osutanud vahendusteenust, tuli hagejal neid väiteid tõendada. Kostjale selgitas kohus samal istungil TsÜS § 92 ja vajadust tõendada oma väiteid seoses tehingu tühisusega. Vaatamata kohtu selgitustele ei tõendanud kumbki pool oma väiteid täiendavalt.
88.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja kui müüja ja hageja kui ostja sõlmisid 06.11.2014 notariaalselt tõestatud eellepingu, millega nad võtsid kohustuse sõlmida müügilepingu (toimiku 1 kd, lk 11-19). Lepingu esilehel on märge, et kuivõrd müüja esindaja ei valda enda ütluste ja notariaalakti tõestaja tähelepanekute kohaselt piisvalt eesti keelt, selgitas tõestaja talle õigust nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, millest osaleja loobus. Ka lepingu viimasel lehel on notari kinnitus, mille kohaselt oli notariaalakt ja sellele lisatud dokumendid eesti keelt mittevaldavale osalejale notariaalakti tõestaja poolt suuliselt tõlgitud eesti keelest vene keelde, antud enne heakskiitmist läbivaatamiseks ja seejärel osaleja poolt heaks kiidetud ja notariaalakti tõestaja juuresolekul omakäeliselt alla kirjutatud.
89.Lepingu järgi oli selle üheks esemeks XXXX linnas asuv kinnistu XXXX ning teiseks esemeks XXXX linnas asuv kinnistu XXXX. Lepingu punktis 3.1.14 andis kostja müüjana kinnituse, et ta ei sõlmi antud lepingu kehtivuse ajal kokkuleppeid lepingu esemete võõrandamiseks või koormamiseks kolmandate isikutega. Lepingu punkt 4.1 nägi ette, et eellepinguga kohustus müüja müüma ja ostja ostma lepingu eseme koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu punkti 4.2. järgi leppisid pooled kokku, et sõlmivad lepingu eseme müügija asjaõiguslepingu ühe kuu jooksul alates antud lepingu sõlmimisest. Lepingu punktis 5.2. lepiti kokku, et müüja müüb ja ostja ostab lepingu eseme kokku hinnaga 1 euro, kusjuures ühe kinnistu hinnaks on 50 senti ja teise kinnistu hinnaks 50 senti. Lepingu punktis 5.5. oli märgitud, et müüja kohustub tasuma ostjale 23 360 eurot kolme pangapäeva jooksul alates XXXX kaheksa kinnistu müügilepingu sõlmimisest.
90.Eelviidatud notariaalselt tõestatud lepingus ei ole märgitud, millisel põhjusel pidi kostja hagejale sisuliselt tasuta üle andma kahe endale kuuluva kinnisasja omandiõiguse. Samas nähtub lepingu punktist 5.5, et 23 360 euro tasumine kostja poolt oli seotud XXXX asuva kaheksa
kinnisasja müümisega, kuigi 06.11.2014 eelleping ei sisaldanud hagejale kohustust vahendada kaheksa kostja kinnisasja võõrandamist. Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et tehingu tõlgendamise tulemusena ei saa eellepingusse lisada tingimusi, mida antud leping ei sisaldanud. Samas võttis hageja omaks, et 06.11.2014 alla kirjutatud notariaalselt tõestatud lepingu tekst ei sisaldanud kõiki tegelikult kokku lepitud tingimusi. 06.03.2015 menetlusdokumendis võttis hageja omaks, et XXXX ja XXXX kinnistute enda omandisse saamiseks pidi ta täitma teatud kohustusi ehk tegema 18.12.2012 lepingu alusel töid ja vahendama kostja kaheksale kinnistule ostja. Seega ei saanud 06.11.2014 leping olla ainult kinnisasjade võlaõiguslik müügileping, sest kinnisasjade omandiõiguse saamiseks ja 23 360 euro saamiseks pidi hageja eelnevalt täitma teatud kohustusi. Hageja kohustuste olemasolule seoses 23 360 euroga viitab kaudselt ka eellepingu punkt 5.5. sõnastus.
91.03.05.2016 tunnistajana üle kuulatud XXXX (toimiku 2. kd, lk 139-140) avaldas, et kuivõrd tema elukaaslane on hageja juhatuse liige, siis ta konsulteeris hagejat kõigis toimingutes ning esindas hagejat vaidlusaluse lepingu sõlmimisel. Tunnistaja XXXXi ütluste kohaselt ostis hageja koos kostjaga XXXX tn kinnistud. Kuna hageja ei saanud kinnistuid kohe välja osta, võttis ta laenu. Üks kinnistutest jäi kostjale, et sellele ei seataks peale hüpoteeki. Tunnistaja ütluste kohaselt tehti seetõttu „paber“, et hageja saaks ühe kinnistu ühe euroga endale. Notariaalselt tõestatud tehing sõlmiti selleks, et kostja ei saaks oma kohustust eitada. Tunnistaja ütluste kohaselt olevat kostja olnud ühe kinnistu osas variomanik. Ühtlasi olevat hageja ehitanud kuivendust ja puurkaevu kostja kinnistutele. Tunnistaja XXXXi ütlused lähevad seega osaliselt vastuollu hageja väidetega lepinguliste kohustuste sisu osas, sest menetluse käigus ei väitnud hageja, et ta pidi ühe kahest 06.11.2014 eellepingus märgitud kinnistust saama endale 1 euro eest, kuna kostja oli nimetatud kinnistu „variomanik“.
92.Notariaalselt tõestatud lepingu tingimused olevat tunnistaja XXXXi ütluste kohaselt enne notari juurde minekut kostja seadusliku esindajaga kokku lepitud. Mille eest pidi kostja tasuma lepingu punktis 5.5. toodud summa, tunnistaja selgitada ei osanud. Osaliselt pidi tunnistaja sõnul olema tegemist hageja vahendustasuga, osaliselt aga tasuga tehtud töö eest ehk XXXX tehtud kaevetööde ja trassi ehitustööde eest. Tööde eest olevat kostjal jäänud 12 000 eurot tasumata, kuigi tunnistaja sõnul nimetatud töödel tellijat ei olnudki. Kuna krundid olid pooleks, pidi kumbki pool tasuma poole tasust tööde eest. Samal istungil väitis tunnistaja vastuoluliselt, et kostja siiski oli tööde tellija, kes tööd vastu võttis. Samuti ei selgunud tunnistaja ütlustest selgelt, millisel objektil tehti neid töid, mille eest võis hageja kostjalt tasu nõuda. Tööde maksumust tunnistaja nimetada ei osanud. Tunnistaja avaldas ka vastuolulisi väiteid selle kohta, kuidas ja kes lõppude lõpuks kinnistud ostis. Kui istungi alguses väitis tunnistaja, et hageja ja kostja ostsid kumbki 5 kinnistut, siis istungi käigus asus tunnistaja väitma, et kõik kinnistud ostis kostja ning hageja ostis omakorda enda kinnistud kostjalt. Tunnistaja XXXXi ütlustes esinevate vasturääkivuste ja ütluste ebajärjekindluse tõttu ei loe kohus ütlusi tervikuna usaldusväärseteks. Samas kinnitavad XXXXi ütlused tunnistajana siiski seda, et 06.11.2014 eellepingus kostja sisuliselt kinnitas oma kohustusi hageja ees, mis tulenes varasematest pooltevahelistest õigussuhetest.
93.03.05.2016 istungil vande all ära kuulatud kostja seaduslik esindaja XXXX (toimiku 2. kd, lk 141 pöördel – lk 142) avaldas, et kostja ostis pankrotihaldurilt XXXX tänava kinnistud. Kostja juurde tuli hagejat esindanud XXXX ning tegi ettepaneku, et ta ehitab kinnistutel kommunikatsioone, misjärel hageja soovis saada ühe kinnistu endale. Kostjal ei olnud hagejaga kokkulepet, mille kohaselt oleks XXXX kinnistu kuulunud tegelikult hagejale. Kui kostja seaduslik esindaja sai aru, et hageja tegelikult töid ei tee, soovis ta kõik kinnistud müüa. Hageja oli kostjale seadusliku esindaja XXXX sõnul juba eelmiste tööde eest 20 000 eurot võlgu. Kuivõrd hageja soovis XXXX kinnisasja endale saada, lubas ta kostjale, et müüb kõik ülejäänud
kinnisasjad maha ja tagastab kostjale võla. Hageja lubas leida kostja kinnistutele ostja 160 000 euro eest. Kostja seadusliku esindaja sõnul lepiti kokku, et kui hageja leiab kõigile kinnistutele ostja 160 000 euro eest ja tagastab kostjale võla, võib ta ülejäänud raha ja ühe kinnistu endale jätta, sest kostja tahtis kinnistuid müüa 120 000 euro eest. Poolte vahel sõlmitud leping pidi kehtima ainult 4 päeva ning kostja avaldas hagejale, et kui viimane nelja päeva jooksul ostjat ei leia, müüb kostja kinnistud XXXXle.
94.Notari juures kostja seaduslik esindaja XXXX lepingut läbi ei lugenud ega teadnud, mis on punktis 5.5, sest notar talle lepingut ei tõlkinud. Hageja esitas omakorda kostja seadusliku esindaja keeleoskuse tõendamiseks viimase e-kirjade vahetuse Maksu- ja Tolliametiga (toimiku
1.kd, lk 95-98), milles kostja esindaja on kirjutanud: „Kui mingit finants dokumente meie poolest ei ole vaja, tulen 29 jaanuar kell 13.00. Kui vajate fin. Dokumente, võin tulla pärast 31, kuna raamatupidaja 1. veebruarini on puhkusel“.
95.Kohus nõustub kostja väitega, et ainuüksi antud e-kirjast ei saa teha järeldusi kostja seadusliku esindaja keeleoskuse kohta, sest kostja seaduslik esindaja võis paluda kellelgi enda eest paar lauset eesti keelde tõlkida. Samuti ei ühti e-kirjas kasutatud ladus eesti keel hageja teise kohtule esitatud ja väidetavalt kostja seadusliku esindaja poolt saadetud e-kirjas kasutatud keelega. Lisaks ei saa paarist lihtsast korralduslikust lausest e-kirjas järeldada, kas kostja seadusliku esindaja keeleoskuse tase oli piisav selleks, et aru saada õiguslikus keeles koostatud keerukat notariaalset dokumenti.
96.Kostja esitas omakorda kohtule notaribüroo töötaja e-kirja (toimiku 2. kd, lk 9), millega saadeti kostjale eellepingu projekt päev enne tehingu sõlmimist ehk 05.11.2014. Lepingu projektist (toimiku 2. kd, lk 10-18) nähtub, et see ei sisaldanud hilisemasse alla kirjutatud lepingusse lisatud punkti 5.5, mille kohaselt pidi kostja hagejale tasuma 23 360 eurot. Kohus nõustub kostja väitega, et järelikult võidi punkt 5.5. lepingusse lisada vahetult enne selle alla kirjutamist 06.11.2014.
97.Kuivõrd aga notariaalne leping sisaldab mitut kinnitust, mille kohaselt selgitati kostjale võimalust nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist ning mille kohaselt tõlgiti talle leping notari poolt suuliselt eesti keelde, ei loe kohus usutavateks kostja väiteid, et talle tegelikult lepingu sisu üldse ei tutvustatud ning ta ei mõistnud keeleoskuse puudumise tõttu, mida ta allkirjastab. Tegemist oli riskiga, mille võtmist oleks kostjal olnud kerge vältida, paludes notaril lepingu tekst talle tervikuna tõlkida, paludes esitada kirjalik tõlge või vähemalt lugedes lepingu teksti tervikuna läbi. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta nõudis kohapeal lepingu teksti tervikuna tõlkimist ja ettelugemist, kuid notar keeldus sellest. Kostja viited notari poolsete kohustuste rikkumisele on kohtu hinnangul antud vaidluse lahendamisel asjakohatud. Kostja ise võttis endale riski, kui ta enne alla kirjutamist ei teinud endale selgeks, millele ta allkirja annab. Kostja kandis kohtu hinnangul TsÜS § 92 lg 5 alusel eksimuse riisikot, sest temast endast tulenevatel põhjustel allkirjastas ta sellise lepingu teksti, mis ei vastanud poolte tegelikule kokkuleppele.
98.13.01.2015 esitas kostja hagejale eellepingu tühistamise avalduse (toimiku 1. kd, lk 69-72), milles oli tühistamise õigusliku alusena viidatud TsÜS §-e 92. Avalduse kohaselt leppisid pooled kokku, et hageja vahendab maaklerina kostjale kuuluva üheksa kinnistu võõrandamist minimaalse koguhinnaga 160 000 eurot, millisel juhul oli kostja nõus võõrandama hagejale XXXX kinnistu hinnaga 1 euro. Poolte kokkuleppe kohaselt ei pidanud kostja müüma hagejale XXXX kinnistut hinnaga 50 senti või kostja kohustust võõrandada XXXX kinnistu ilma hageja kohustuseta vahendada kinnistute müüki. Samuti ei hõlmanud kokkulepe kostja kohustust tasuda hagejale 23 360 eurot. Avalduse kohaselt ei vallanud kostja seaduslik esindaja eesti keelt ning
arvas eellepingu sõlmimise ajal, et see sisaldab kokku lepitud tingimusi. Notar ei teinud tehingu sõlmimisel kindlaks müüja tegelikku tahet ega selgitanud kostjale, et tehing on viimasele erakordselt kahjulik. Kostja leidis, et ta on sõlminud notariaalse eellepingu olulise eksimuse tõttu.
99.Kohus leiab, et kostjal ei olnud õigust tühistada lepingut TsÜS § 92 alusel, sest tehingu tegemise asjaolude tõttu kandis ta ise eksimuse riisikot. Seetõttu ei saanud kostja lepingut oma avaldusega tühistada isegi siis, kui hageja esindaja palus notaril koostada lepingu teksti sellises sõnastuses, mis ei kajastanud poolte tegelikku kokkulepet, lisades lepingusse seejuures kostja kohustuse tasuda hagejale 23 360 eurot. Eksimuse tulemusi oleks kostjal olnud võimalik kergesti vältida, kui kostja seaduslik esindaja oleks veendunud, millele ta alla kirjutab.
100.Kohus leiab, et 06.11.2014 eellepingu näol on sisuliselt tegemist kostja deklaratiivse võlatunnistusega VÕS § 30 mõistes, mille kohaselt kinnitas kostja, et tal on kohustus anda hagejale üle ühe euro eest kahe kinnistu omandiõigus ja tasuda lisaks 23 360 eurot. Kummagi poole väidetest ja asjas kogutud tõenditest ei saa järeldada, et 06.11.2014 eelleping oleks olnud konstitutiivne võlatunnistus, millega sooviti luua kostjale täiesti uut ja iseseisvat kohustust. Mõlema poole väidetest võib järeldada, et tegemist oli deklaratiivse võlatunnistusega ehk kostja tunnistas oma kohustuse olemasolu tulenevalt nendest hageja kohustustest, milliseid viimane oli kas juba täitnud või pidi täiendavalt täitma. Seda, et tegemist oli deklaratiivse võlatunnistusega, saab kohtu hinnangul vastavalt VÕS § 29 lõike 5 punktidest 1, 2 ja 3 järeldada poolte väidetest nende lepingueelsete läbirääkimiste kohta, poolte käitumisest ja poolte endi poolt lepingule antud tõlgendusest. Ühtlasi leiab kohus, et 06.11.2014 ei ole eraldiseisvalt ja võlatunnistusena vastuolus heade kommetega ning TsÜS § 86 alusel tühine. Mistahes puudusi, mis võisid tehingul olla seetõttu, et selles olid kirjalikult märgitud ainult kostja kohustused, saab antud juhul täiendada lepingu tõlgendamise teel, sest kumbki pool on nõustunud sellega, et hagejal olid kahe kinnistu omandiõiguse ja 23 360 euro saamise eeldusena omapoolsed kohustused, mida 06.11.2014 lepingu teksti kirja ei pandud. Arvestades poolte väiteid, nende esitatud tõendeid ja poolte käitumist oleks kohtu hinnangul lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel tõlgendanud VÕS § 29 lg 4 alusel 06.11.2014 lepingut kui kostja võlatunnistust.
101.Kohus on eelnevalt juba osundanud, et kuigi deklaratiivse võlatunnistuse andmise tulemuseks on tõendamiskoormuse ümberpööramine, võib võlgnik ehk kostja siiski tõendada oma kohustuse puudumist. Võlgniku tõendamiskoormus ei ole piiramatu ja tõendamiskoormus pöördub taas ümber, kui kostja esitab asjaolud, mis viitavad nõude puudumise võimalikkusele. Kostja eitas antud asjas, et hageja oleks temaga sõlminud lepingu mistahes tööde tegemiseks, mille eest kostja oleks pidanud hagejale tasu maksma. Kostja eitas tööde endi tegemist. Samuti eitas kostja seda, et hageja oleks vahendanud talle isiku, kellele kostja oma XXXX asuvad kinnisasjad müüs. Kostja esile toodud väidete ja esitatud tõendite pinnalt pöördus kohtu hinnangul tõendamiskoormus uuesti ümber ning vastavalt kohtu istungitel antud selgitustele oleks hagejal tulnud oma väiteid tõendada. Hagejal oleks tulnud tõendada, et ta teostas kostjale ehitustöid, millised viimane vastu võttis, kuid milliste eest jättis kostja tasumata. Samuti tuli hagejal tõendada, et ta vahendas kostja jaoks selle isiku, kellele kostja oma XXXX linna kinnistud müüs. Neid asjaolusid aga hageja vaatamata kohtu selgitustele ei tõendanud.
102.Hageja esitas kohtule 18.12.2012 poolte vahel alla kirjutatud lepingu (toimiku 1. kd, lk 109, originaal toimiku 1. kd, lk 172), mille kohaselt pidi hageja teostama tööd ehk pumpla ehituse ja drenaaži XXXX ja XXXX tänaval XXXX külas XXXX vallas, mis kuulub kostjale. Pärast ühisprojekti XXXX uuselamurajooni trassi tööde ning teede lõpetamist pidi kostja müüma hagejale lepingus märgitud katastritunnusega kinnistu ühe euro eest. Katastritunnus vastab XXXX kinnistu katastritunnusele. Kostja eitas menetluse käigus, et tema seaduslik esindaja on
antud lepingu alla kirjutanud, kuid kohtule esitatud Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi ekspertarvamusest (toimiku 2. kd, lk 23-29) nähtub, et hageja poolt esitatud 18.12.2012 lepingul on nimi XXXX kirjutatud antud isiku poolt ning allkiri on väga tõenäoliselt kirjutatud XXXX poolt. Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja seaduslik esindaja kirjutas antud lepingu alla.
103.Samas ei nähtu ühestki teisest asjas kogutud tõendist, et hageja oleks ära teinud 18.12.2012 lepingus viidatud tööd ning need kostjale üle andnud. VÕS § 637 lg 3 näeb ette, et töövõtja tasunõue muutub sissenõutavaks töö valmimisest. VÕS § 637 lg 4 sätestab, et kui on kokku lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt või kui see on tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastuvõetud või loetakse vastuvõetuks. Seega ei piisa ainuüksi lepingu olemasolust selleks, et tõendada töö tegemist ja töövõtja tasunõude sissenõutavaks muutumist.
104.03.05.2016 tunnistajana üle kuulatud XXXX (toimiku 2. kd, lk 139-140) avaldas, et hageja ehitas kuivendust ja puurkaevu kostja kinnistutele, samuti tegi kaevetöid ja ehitas trassi. Tööde eest olevat kostjal jäänud 12 000 eurot tasumata, kuigi tunnistaja sõnul nimetatud töödel tellijat ei olnudki. Kuna krundid olid pooleks, pidi kumbki pool tasuma poole tasust tööde eest. Samal istungil väitis tunnistaja vastuoluliselt, et kostja siiski oli tööde tellija, kes tööd vastu võttis. Samuti ei selgunud tunnistaja ütlustest selgelt, millisel objektil tehti neid töid, mille eest võis hageja kostjalt tasu nõuda. Tööde maksumust tunnistaja nimetada ei osanud. Eelviidatust tuleneb, et tunnistaja XXXXi ütlused olid ka hageja poolt väidetavalt tehtud tööde osas vastuolulised ja ebamäärased. Vastuolude ja ebamäärasuse tõttu ei tõenda tunnistaja ütlused kohtu hinnangul hageja poolt 18.12.2012 lepingus märgitud tööde tegemist ega tasunõude sissenõutavaks muutumist kostja suhtes.
105.03.05.2016 istungil vande all ära kuulatud kostja seaduslik esindaja XXXX (toimiku 2. kd, lk 141 pöördel – lk 142) avaldas, et hageja tegelikult lubatud töid ei teinud ja oli kostjale juba varasemate tööde eest 20 000 eurot võlgu. Muid tõendeid selle kohta, et hageja oleks kostjale teostanud lepingus viidatud või muid ehitustöid, kohtule ei esitatud.
106.Seoses hageja poolse väidetava kinnistute vahendamisega väitis kostja seaduslik esindaja XXXX 03.05.2016 istungil antud ütlustes, et hageja pidi leidma kostja kinnistutele ostja, kes ostab kinnistud koguhinnaga 160 000 eurot. Kostja väidete kohaselt leppisid pooled kokku, et kui hageja leiab kõigile kinnistutele ostja 160 000 euro eest ja tagastab kostjale võla, võib ta ülejäänud raha ja ühe kinnistu endale jätta, sest kostja tahtis kinnistuid müüa 120 000 euro eest. Teised asjas kogutud tõendid kostja seadusliku esindaja väiteid ei kinnita ning hageja nõustus vaid sellega, et tal lasus kohustus vahendada kostjale kinnistute ostjat.
107.19.11.2014 sõlmis kostja müüjana ja XXXX OÜ ostjana (keda esindas XXXXi, uue nimega XXXX) kinnistute müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (toimiku
1.kd, lk 20-30). Antud lepingu esemeks olid üheksa XXXX linnas asuvat ja kostjale kuulunud kinnistut: XXXX XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX ning XXXX XXXX. Vastavalt lepingu punktile 3.2 müüs kostja kinnistud kokku hinnaga 120 000 eurot, mis sisaldas käibemaksu. Lepingu esemete valdus anti üle lepingu sõlmimisega (p 4.1.). XXXX kinnistu omanikuna kanti kinnistusraamatusse sisse XXXX OÜ (toimiku 1. kd, lk 31). Hageja väitis, et tema vahendas kostjale selle isiku ehk XXXXga seotud äriühingu, kes kostjalt kinnistud ära ostis.
108.06.11.2014 saatis XXXXi e-kirja notaribüroosse (toimiku 1. kd, lk 110), milles ta avaldas, et OÜ XXXX soovib osta XXXX XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX kinnistud kokku hinnaga 150 000 eurot koos käibemaksuga. XXXXi soovis tehingu
sõlmimiseks saada notari aega esmaspäeval 10.11.2014. E-kirja koopia oli saadetud ka hageja esindajale XXXX. Miks oli e-kirja koopia saadetud hageja seaduslikule esindajale, e-kirjast endast ei nähtu. Vaidlus puudub ka selle üle, et OÜ XXXX kostja kinnistuid tegelikult ei ostnud, vaid seda tegi XXXX OÜ, mille omanikuks ja juhatuse liikmeks on kohtule esitatud äriregistri väljavõtte (toimiku 1. kd, lk 111) järgi XXXXi.
109.Kinnisasjade võõrandamistehingu vahendamise tõendamiseks esitas hageja kohtule kaks XXXXi saadetud e-kirja. 27.10.2014 e-kirjas XXXX (toimiku 1. kd, lk 192) teatas XXXXi, et tal on seoses projektiga vaja täiendavat informatsiooni. XXXXi esitatud küsimused kirjas on lakoonilised ning koosnevad peamiselt märksõnadest. E-kirjast ei ole võimalik järeldada, milline oli see projekt, millega seoses ta teavet küsis. Muuhulgas sisaldub e-kirjas lause: „XXXX kinnistute ost – km-iga. 150 000 koos km-ga. Tahame näha“. Mida täpselt XXXXi siin silmas pidas, e-kirjast endast järeldada ei ole võimalik. Samuti ei saa antud e-kirja pinnalt järeldada, et hageja oleks kuidagi osutanud kostjale vahendamise teenust. Kas või mida hageja XXXXi ekirjale vastas või milliseid toiminguid hageja tegi, asjas kogutud tõenditest ei nähtu.
110.Teise e-kirja saatis XXXXi hageja esindajale 03.11.2014. Antud e-kiri sisaldas lauseid: „OÜ XXXX müüb hinnaga 150 000 eurot – sisaldab käibemaksu. Arve originaalis peab olema notari juures kaasas“. Samuti olid e-kirjas loetletud kinnistud XXXX XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX. E-kirjas ei ole märgitud kostjaga sõlmitud ostu-müügi lepingus tegelikult müüdud kinnistuid XXXX ning XXXX XXXX. Antud e-kirjast ei saa kohtu hinnangul samuti järeldada, miks e-kiri hagejale saadeti ning kas või millist vahendusteenust hageja kostjale osutas. E-kirjas ei ole viidatud XXXX OÜ-le, kes tegelikult kostjalt kinnistud ostis. Kokkuvõttes leiab kohus, et kaks XXXXi saadetud e-kirja ei tõenda, et hageja vahendas kostjale isiku, kes temalt kinnistud ostis. E-kirjad ei tõenda, et hageja oleks tegelenud kinnistute ostumüügi tehingu vahendamisega, oleks kokku leppinud tehingu tingimusi või muul moel korraldanud tehingu tegemist.
111.03.05.2016 tunnistajana üle kuulatud XXXX (toimiku 2. kd, lk 139-140) avaldas üldsõnaliselt, et hageja pidi tegelema vahendamisega, mistõttu pidi hageja saama kostjalt endale 06.11.2014 lepingus viidatud raha ja kinnistud. Tunnistaja XXXX väitis, et hageja leppis XXXXga (endise nimega XXXXi) kokku tehingu tingimused, kuid midagi täpsemalt tunnistaja kohtule vahendusteenuse osutamise osas öelda ei osanud.
112.03.05.2016 istungil vande all ära kuulatud kostja seaduslik esindaja XXXX (toimiku 2. kd, lk 141 pöördel – lk 142) avaldas, et ta tundis XXXXd juba enne 06.11.2014 lepingu sõlmimist ning viimane oli ise huvitatud kinnistute ostmisest. Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud XXXX (endise nimega XXXXi) (toimiku 2. kd, lk 140-141) avaldas, et ta on esindanud XXXX OÜ-d, XXXX OÜ-d ja XXXX OÜ-d. XXXX OÜ-l ja XXXX OÜ-l olid tunnistaja XXXX sõnul töövõtulepingud hagejaga. Kostjaga oli XXXX OÜ-l ärialane suhe. Tunnistaja ütluste kohaselt ei vahendanud hageja kinnisasjade müügitehingut, mille XXXX OÜ sõlmis kostjaga, sest kostja oli tunnistajale tuttav juba ühest varasemast tehingust, mis toimus 3 kuni 4 aastat varem. Kõik tunnistaja XXXX poolt saadetud ja kohtule esitatud e-kirjad olid tunnistaja ütluste kohaselt seotud XXXX tn kinnistute arendamisega. Tunnistaja ütluste kohaselt oli XXXX OÜ suur arendaja, kes kogus informatsiooni kõigilt, kellelt võimalik. Kuna hageja oli ettevõttele suurema summa raha võlgu, üritati hagejat projektis sees hoida kahju vähendamiseks. Tunnistaja kinnitas, et see ei olnud seotud vahendamisega ja nemad kunagi vahendusteenust ei kasutanud. Hagejaga suheldi kui koostööpartneriga. Kostja seadusliku esindajaga leppis tunnistaja ise kokku tehingu tingimused ning tunnistaja leppis ise kokku aja notaribüroos.
113.Hinnates kogumis eelviidatud tõendeid leiab kohus, et hageja ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et ta vahendas kostjale XXXX OÜ, kes ostis kostjalt 19.11.2014 notariaalselt tõestatud lepinguga ära üheksa kostjale kuulunud kinnistut. Ükski asjas kogutud tõend ei tõenda sellise vahendusteenuse osutamist. Kostja seaduslik esindaja ja XXXX olid asjas kogutud tõendite pinnalt tuttavad juba mitu aastat enne 19.11.2014 tehingu sõlmimist. Tunnistaja XXXX e-kirjadest ei saa järeldada, kas või milliseid toiminguid tegi hageja ise tehingu vahendamiseks ning tunnistaja ja kostja seadusliku esindaja ütlused lükkavad hageja väited vahendamise kohta ümber. Lisaks on hageja väited vahendamise osas omavahel vastuolus. Hageja väidete kohaselt rikkus kostja temaga sõlmitud 06.11.2014 eellepingut, kui võõrandas XXXX OÜ-le 19.11.2014 koos teiste kinnisasjadega ka XXXX kinnisasja. Kohus ei loe usutavaks, et olukorras, kus hageja oleks kostjale tõepoolest vahendanud kinnistutele ostja ja hageja oleks kokku leppinud sõlmitud tehingu tingimustes, ei oleks hageja juhtinud ostja ning müüja tähelepanu asjaolule, et XXXX kinnisasja omandiõigus tuleb 06.11.2014 lepingu alusel üle anda hoopis hagejale.
114.Kokkuvõttes leiab kohus, et kuigi 06.11.2014 lepingut saab tõlgendada kui kostja võlatunnistust, ei ole kostja antud lepingut rikkunud, kui ta ei andnud hagejale üle 50 sendi eest XXXX asuva kinnisasja omandiõigust ega tasunud talle lepingu punktis 5.5. ette nähtud summat. Kostja andis hagejale võlatunnistuse lähtuvalt eeldusest, et hageja täidab kostja ees omapoolsed kohustused. Selliste kohustuste täitmist ei ole hageja käesolevas asjas tõendanud, kuigi kostja on esitanud selle kohta põhjendatud vastuväited. Ilma hagejapoolsete kohustuste täitmisega ei saanud kostjal tekkida hageja ees kohustust anda sisuliselt tasuta üle ühe kinnisasja omandiõigus ning tasuda 23 360 eurot. Kuivõrd kostja kohustust hageja ees ei tekkinud, ei ole kostja 06.11.2014 allkirjastatud lepingut rikkunud. Ilma hageja poolsete kohustuste täitmiseta oleks nõue kohustada kostjat täitma 06.11.2014 hea usu põhimõtte vastane ning sellise nõude rahuldamine tekitaks kostjale kahju TsÜS § 138 lg 2 mõistes. Kohus võib mitte kohustada VÕS § 6 lg 2 alusel kostjat 06.11.2014 lepingut täitma, sest selline kohustus oleks hea usu põhimõtte kohaselt vastuvõetamatu.
115.Hageja hagi kostja vastu tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Seega tuleb jätta rahuldamata hageja nõue lugeda kostja tahteavaldus kohtuotsusega asendatuks ning müügileping 06.11.2014 eellepingus toodud tingimustel sõlmituks, samuti hageja nõue tuvastada kostja nõusolek ning asendada see kohtuotsusega XXXX asuva kinnistu omandiõiguse hagejale üleandmiseks ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks. Rahuldamata tuleb ka jätta hageja nõue mõista kostjalt hageja kasuks välja 23 360 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 144,77 eurot ja alates hagiavalduse esitamise päevale järgnevast päevast sissenõutavaks muutuv viivis.
116.Vastates kostja alternatiivsetele tasaarvestuse avaldusest tulenevatele vastuväidetele leiab kohus, et need on põhjendatud ning tõendatud. Kostja esitatud laenulepingust ja käenduslepingust (toimiku 1. kd, lk 167-170) nähtub, et OÜ XXXX (keda esindas XXXXi) ning OÜ XXXX (keda esindas XXXX) sõlmisid 19.11.2013 laenuandjatena lepingu hagejaga kui laenu saajaga ning XXXX ja XXXXi kui käendajatega lepingu, mille kohaselt oli laenu summaks 20 000 eurot. Lepingu punkti 1.2. kohaselt olid laenuandjad valmis laenu välja maksma tingimusel, et laenu tagatiseks seatakse hüpoteegid kinnistutele XXXX, XXXX ja XXXX. Laen tuli kostja poolt lepingu punkti 1.3. alusel tagastada hiljemalt kolme kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest. Lepingu puntki 1.5. järgi oli intressi suuruseks 2% ühes kalendrikuus ja lepingu punkti 1.6. järgi oli viivise määraks 0,28% päevas tagastamata laenusummalt. Lepingu punkt 11.1 nägi ette, et lepingu muudatused vormistatakse lepingu kirjalike lisakokkulepetena, millele kirjutavad alla poolte volitatud isikud. Kohtule esitatud maksekorraldusest (toimiku 1. kd, lk 171) nähtub, et OÜ XXXX OÜ kandis laenu summa 20 000 eurot hagejale üle 19.11.2013.
117.Kostja esitas samuti kohtule OÜ XXXX OÜ esindaja XXXXi ja XXXX OÜ esindaja XXXX digitaalselt allkirjastatud ja 25.05.2015 kuupäeva kandva teate nõude loovutamise kohta (toimiku 2. kd, lk 86-87). Teate kohaselt loovutati kostjale nõue tulenevalt 19.11.2013 laenulepingust. Teates on märgitud, et laenulepingu alusel ei ole hageja tagastanud ühtegi eurot. Seisuga 18.05.2015 oli hageja laenulepingust tulenev võlgnevus 46 568 eurot, millest 20 000 eurot oli põhivõlgnevus, 1200 eurot oli intress ning 25 368 eurot oli põhivõlgnevuselt arvestatud viivis. Antud teade edastati hagejale XXXXi poolt e-kirjaga 25.05.2015 (toimiku 2. kd, lk 88).
118.Hageja väitis, et tema laenulepingust tulenevad kohustused on lõppenud, sest need on teisele isikule üle läinud. 20.11.2015 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 59-61) selgitas kohus hagejale vajadust tõendada, kellele ja millise kokkuleppe alusel läks üle hageja laenulepinguline kohustus. Kohtu selgituste tulemusena esitas hageja kohtule OÜ XXXX esindaja XXXX allkirjaga 23.10.2014 kuupäevaga kirja pealkirjaga „laenu- ja käenduslepingu lõpetamine“ (toimiku 2. kd, lk 67), milles XXXX on kinnitanud, et XXXX OÜ ei oma rahalisi nõudeid hageja ega käendajate vastu. Samuti on kirjas lause: „Laenu- ja käendusleping 19. november 2013.a on lõpetatud“. Teise samasuguse pealkirja ja sama kuupäevaga kirja esitas hageja kohtule OÜ XXXX esindaja XXXXi allkirjaga (toimiku 2. kd, lk 68). Antud kirjas on märgitud, et seoses XXXX tn kinnistute võõrandamisega lõpetab OÜ XXXX laenu- ja käenduslepingu, mis on sõlmitud 19. november 2013 ning OÜ XXXX ei oma mingeid rahalisi nõuded hageja ja käendajate vastu.
119.Kummastki hageja esitatud kinnitusest aga ei nähtu erinevalt varasematest hageja väidetest, et tema laenulepingulised kohustused oleks üle võtnud mõni kolmas isik. Kummastki kirjast ei nähtu, millistel asjaoludel ja kuidas laenu- ja käendusleping „lõppes“ ning miks ei ole hagejal laenuandjate ees enam rahalisi kohustusi. Notariaalselt tõestatud lepingust, mis sõlmiti hageja ja XXXX OÜ vahel 23.10.2014 (toimiku 2. kd, lk 70-76) nähtub, et hageja müüs OÜ-le XXXX XXXX linnas asuvad kinnistud XXXX, XXXX, XXXX ja XXXXe hinnaga 1 euro. Varasemalt olid kõik nimetatud kinnistud koormatud 120 000 euro suuruse hüpoteegiga XXXX OÜ kasuks ja 40 000 euro suuruse hüpoteegiga OÜ XXXX kasuks. Kinnistute võõrandamisel hüpoteeke ei kustutatud. Samas ei nähtu antud lepingust mistahes kinnitusi või kokkuleppeid hageja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise või ülevõtmise kohta mõne kolmanda isiku poolt.
120.11.03.2015 oli XXXXi saatnud hagejale ja OÜ XXXX e-kirja (toimiku 2. kd, lk 89), milles ta on viidanud mitmele laenulepingule, millest tulenev hageja võlgnevus on kokku 138 000 eurot. E-kirjas on lause: „Seega – teie XXXX tn 3 kinnistut osteti meie poolt ära hinnaga 138 000 eurot!!!“ Järgnevalt on XXXXi märkinud, et need kolm kinnistut on kõige rohkem väärt 80 000 eurot ning kõik kohustused on hageja jätnud täitmata. Samuti on kirjas XXXXi küsinud, mida on hageja teinud eelnevalt nimetatud laenulepingute täitmiseks. Antud e-kirjast ei saa kohtu hinnangul järeldada, et laenuandja oleks lugenud laenulepingust tulenevad kohustused täidetuks.
121.03.05.2016 istungil tunnistajana ütlusi andnud XXXX (endise nimega XXXXi) (toimiku 2. kd, lk 140-141) avaldas, et hagejale andis esmalt laenu XXXX summas 100 000 eurot, mis oli mõeldud kinnistute ostmiseks XXXX tänaval. XXXX OÜ andis hagejale täiendavalt laenu ehitustehnika ostmiseks summas 23 500 eurot, mida ei tagastatud. Hagejale saadetud e-kirjas toimiku 2. kd, lk 89 pidas tunnistaja XXXX enda sõnul silmas mitte laenu kustutamist ega tasumist, vaid seda, et temaga seotud ettevõtted investeerisid projekti 138 000 eurot ning said selle eest kolm hüpoteekidega koormatud kinnistut. Laenulepingust tulenevaid kohustusi tuli hagejal tunnistaja ütluste kohaselt endiselt täita ja need jäid täitmata. Tunnistaja XXXX ühtlasi väitis, et XXXX OÜ juht XXXX on tema väga hea sõber, kes ei ole toimiku 2. kd, lk 67 asuvat kinnitust alla kirjutanud. Samuti eitas tunnistaja, et ta oleks andnud hagejale toimiku 2. kd, lk 68 asuva kinnituse. Tunnistaja juhtis tähelepanu antud dokumendi detailide vähesusele ning väitis, et tema oleks nõudest loobumise korral kirjeldanud tehingu asjaolusid ja loobumise põhjuseid.
122.Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja XXXX ütluste usaldusväärsuses vaatamata sellele, et hageja väidete kohaselt olevat tunnistajal olnud konflikt hageja esindajate XXXXi ja XXXXga. Tunnistaja XXXX väiteil ei ole tema ega XXXX kirjutanud alla kohtule esitatud kinnitusi laenulepingust tulenevate hageja kohustuste puudumise kinnitust. Tunnistaja ütluste usaldusväärsust kinnitab kohtu hinnangul asjaolu, et kohususte lõpetamist, täitmist või kolmandale isikule üleandmist ei ole hageja teiste tõenditega tõendanud. Seega juhul, kui hageja rahaline nõue oleks kostja vastu kuulunud rahuldamisele, oleks kostja tasaarvestuslik vastuväide olnud põhjendatud.
123.TsMS § 386 lg 4 näeb ette, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb kohtu 31.12.2014 määrus hagi tagamise kohta tühistada.
124.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 8 järgi määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt.
125.Kostja palus menetluskuludena hagejalt esmalt välja mõista lepingulise esindaja kulud summas 7002 eurot (ilma käibemaksuta). Õigusabi osutati kostjale tunnihinnaga 140 eurot. Täiendavalt palus kostja hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud summas 910 eurot (ilma käibemaksuta), mis seisnesid kohtuvaidluse seisukohtade koostamises, kohtuistungi protokolliga tutvumises ja menetluskulude nimekirja koostamises kohtule. Seoses 03.05.2016 kohtuistungil osalemisega palus kostja hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 525 eurot ilma käibemaksuta. Samuti palus kostja hagejalt välja mõista viivise menetluskuludelt seaduses sätestatud määras.
126.Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja tunnitasu suurus summas 140 eurot on mõistlik ning kooskõlas antud vaidluse mahu ja keerukusega. Kohus on aga seisukohal, et kõik kohtule esitatud menetluskulude nimekirjas toodud lepingulise esindaja kulud ei ole mõistlikud ega põhjendatud. Kostja 03.05.2016 menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja lepingulisel esindajal muuhulgas kulunud 09.01.2015 materjalidega tutvumiseks, kohtuga suhtlemiseks ja kliendiga kohtumiseks kokku 3,5 tundi.
127.Kohus leiab, et toimiku materjalide pinnalt ei ole võimalik tuvastada, kas antud kohtumine toimus, mida seal arutati ja kaua kohtumine kestis. Lepingulise esindaja kuludeks hagimenetluses on kohtu hinnangul kulud nendele õigusabi vajavatele toimingutele, milliste tegemist on võimalik asjas kogutud materjalide pinnalt tuvastada ning mis on olnud seotud mõne konkreetse asjas vajaliku menetlustoimingu tegemisega. Esindaja kohtumised kliendiga ei ole sellisteks toiminguteks ning menetluses osalevale teisele menetlusosalisele ei ole vastavad kulud ka ettenähtavad. Seetõttu ei loe kohus mõistlikuks ega vajalikuks kostja esindaja ajakulu, mis on 09.01.2015 kulunud kliendiga kohtumiseks 1 h ulatuses, 12.01.2015 samuti 1 h ulatuses, 13.04.2015 0,25 h ulatuses, 11.05.2015 0,25 h ulatuses, 13.05.2015 0,25 h ulatuses, nõupidamiseks 17.09.2015 0,25 h ulatuses, 21.01.2016 kliendiga suhtlemiseks 1 h ulatuses ehk kokku 4 h ulatuses. Analoogilistel põhjustel ei loe kohus põhjendatuks ja vajalikuks kostja esindaja ajakulu 0,5 h, mis kulus kohtumiseks tunnistaja XXXXiga.
128.Kohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt kulus kostja esindajal menetluskulude
tagatise taotluse koostamiseks 2,75 h, kuid antud taotlus ei olnud põhjendatud ega kuulunud rahuldamisele, mistõttu ei loe kohus kostja lepingulise esindaja põhjendatud ajakuluks aega, mis kulus taotluse koostamiseks. Samuti ei loe kohus põhjendatuks 01.06.2016 ajakulu 0,5 h ja 70 eurot, mis kulus sõidule kohtusse. Esindaja sõiduaega ei saa pidada menetluses vajaliku toimingu tegemiseks ning kohtusse oli esindajatel võimalik jõuda Tallinna linnas tasuta kasutatava ühistranspordiga. Kohus ei loe ka põhjendatuks ajakulu 0,25 h, mis esindajatel kulus pärast ekspertarvamuse koostamist suhtlemiseks EKEI-ga, sest tegemist ei olnud samuti menetluses mõne vajaliku ja põhjendatud õigustoimingu tegemisega. Menetluskulude nimekirja kohaselt on esindajal kulunud 01.06.2015 ka kinnistusraamatu päringu tegemisele 2 eurot, kuid antud päringu tulemusi kohtule ei esitatud, mistõttu ei ole tegemist menetluses vajaliku toiminguga.
129.Kogumis ei loe kohus 03.05.2016 nimekirja alusel põhjendatuks kostja lepingulise esindaja ajakulu 4 h + 0,5 h + 2,75 h + 0,25 h = 7,5 h ulatuses. Kohus ei loe ka põhjendatuks kulu 70 eurot, mis seondus kohtusse sõitmisega ja 2 eurot, mis kulus kinnistusraamatu päringu tegemiseks. Muus osas on kostja lepingulise esindaja teostatud toimingud ja nende ajakulu olnud vajalikud ning kooskõlas asjas esitatud menetlusdokumentide mahu ja sisuga. Arvestades kohtu poolt põhjendatuks peetud ajakulu ja tunnitasu suurust, on kostja lepingulise esindaja põhjendatud kulu 03.05.2016 menetluskulude nimekirja kohaselt 43 h ulatuses, mis arvestades kohtu poolt mõistlikuks peetud tunnitasu suurust 140 eurot x 43 h = 6020 eurot (ilma käibemaksuta).
130.Kostja esindaja 04.05.2016 menetluskulude nimekirja kohaselt on esindajal kulunud viimase istungi ettevalmistamiseks 1,25 h ja istungil osalemiseks 2,5 h, milline ajakulu on istungi kestvust ja sisu arvestades mõistlik ja põhjendatud. Koos kohtuvaidluse seisukohtadega esitas kostja viimase menetluskulude nimekirja täienduse, mille kohaselt kulus tal istungi protokolliga tutvumiseks ning menetluskulude nimekirja koostamiseks 0,75 h ning kohtuvaidluse seisukohtade koostamiseks kokku 5,75 h. Kohus leiab, et kostja esindaja ajakulu 0,75 h, mis kulus istungi protokolliga tutvumiseks ja menetluskulude nimekirja koostamiseks ei ole põhjendatud. Kostja esindajal puudus eraldiseisev vajadus protokolliga tutvumiseks ning tunnistajate ütlusi kajastav ajakulu on hõlmatav kohtuvaidluse seisukohtade koostamiseks kulunud ajaga. Samuti ei saa menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aega lugeda põhjendatuks, sest tegemist ei ole õigusteadmisi vajava toiminguga, mille jaoks oli põhjendatud esindaja kasutamine. Seetõttu loeb kohus 27.05.2016 esitatud täiendava menetluskulude nimekirja alusel kohus kostja esindaja põhjendatud ajakuluks vaid kulu 5,75 h ulatuses, mis oli vajalik kohtuvaidluse seisukohtade koostamiseks.
131.Kogumis loeb kohus kostja täiendavate taotluse alusel põhjendatud ajakuluks 1,25 h + 2,5 h + 5,75 h = 9,5 h. Arvestades kohtu poolt mõistlikuks peetud tunnitasu suurust 140 eurot, on kostja lepingulise esindaja täiendav põhjendatud kulu 140 eurot x 9,5 h = 1330 eurot. Kogumis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viimase menetluskuludena lepingulise esindaja kulud 6020 eurot + 1330 eurot = 7350 eurot (ilma käibemaksuta). TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb hagejalt kostja taotluse alusel välja mõista viivis menetluskulude summalt 7350 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam
kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.