3-21-1275 Fausto Capital OÜ esialgse õiguskaitse taotlus Rapla Vallavalitsuse 26. aprilli 2021. a korralduse nr 213 punkti 1.7 alusel väljastatud ehitusloa nr 2112271/13268 kehtivuse osaliseks peatamiseks Taotluse esitaja – Fausto Capital OÜ, volitatud esindaja advokaat Helena Noot Vastustaja – Rapla vald, volitatud esindaja Kaire Sädemets Kolmas isik – Risti 1 PRKT OÜ, volitatud esindajad vandeadvokaat Paul Künnap ja advokaat Sandra Mikli
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 14. juuni 2021. a määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Fausto Capital OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Haldusasi
RESOLUTSIOON
1.Võtta Fausto Capital OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 14. juuni 2021. a määruse asjas nr 3-21-1275 resolutsiooni punkti 1 peale menetlusse.
2.Võtta haldusasja materjalide juurde määruskaebuse lisad 1–7 ja 7. juuli 2021. a menetlusdokumendi lisad.
3.Jätta Fausto Capital OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 14. juuni 2021. a määrus asjas nr 3-21-1275 muutmata.
Määrus ei ole edasikaevatav (HKMS § 252 lg 7 ja § 235 lg 1).
SJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rapla Vallavalitsuse 26.04.2021 korralduse nr 213 p-ga 1.7 väljastati ehitusluba aadressil Risti tn 1, Uusküla, Rapla vald (hoonestusõigus Risti 1 PRKT OÜ-l) tankla varikatuse, tankla reklaamposti, Risti1 Kaubanduskeskuse ja Prisma reklaamposti paigaldamiseks.
2.Fausto Capital OÜ (Kagu tänava teemaa omanik ja Risti tänav L1 kaasomanik 5% ulatuses) esitas 26.05.2021 Rapla vallale vaide ehitusloa osaliselt kehtetuks tunnistamiseks. Vaide esitajat ei kaasatud ehitusloa menetlusse, kuigi ehitusluba on väljastatud ehitusprojektile, mille
3-21-1275 kohaselt planeeritakse Risti tn 1 kinnistu juurdepääsud avalikult kasutatavale teele rajada Kagu tänava kaudu. Risti tn L1 on vaide esitaja ja Rapla valla kaasomandis. Fausto Capital OÜ nõusolekut ei ole küsitud ega ühtegi kokkulepet tee kasutamiseks ei ole kummagi tee puhul sõlmitud. Vaide esitaja on mõlema taristu rajamisse investeerinud ning hoidnud neid korras. Fausto Capital OÜ-le kuuluva teega liitumisel kaasneb sellel liikluskoormuse kasv. Kagu tänava kaudu juurdepääsu rajamine on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Puuduvad põhjendused, kas vald on hinnanud 18.06.2012 sõlmitud koostöölepingu p-s 13 sätestatud taristuga liitumise eest makstavat kompensatsiooni. Taotleja esitas 03.06.2021 vastustajale taotluse ehitusloa täitmise peatamiseks.
3.Rapla vald teavitas 04.06.2021 vaide esitajat, et pikendab vaide lahendamise tähtaega 30 päeva võrra, kuna asjas tuleb koguda täiendavaid tõendeid ja ühtlasi korraldab vald avaliku arutelu 17.06.2021.
4.Fausto Capital OÜ esitas 10.06.2021 Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palub peatada Rapla Vallavalitsuse 26.04.2021 korralduse nr 213 p 1.7 alusel väljastatud ehitusloa nr 2112271/13268 kehtivus osas, millega anti luba rajada Risti tn 1 kinnistu (Rapla maakond, Rapla vald, Uusküla, Risti tn 1; registriosa number 3197437; katastritunnus 66904:001:0194) juurdepääsuteed üle Kagu tänava (aadress Rapla maakond, Rapla vald, Uusküla, Kagu tänav; registriosa number 251737; katastritunnus 66904:001:0292). Vastustaja jättis Fausto Capital OÜ ebaõigesti ehitusloa menetlusse kaasamata (ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6 ja lg 7 p 2). Seega on ehitusluba formaalselt õigusvastane (Riigikohtu otsused asjades nr 3-14-52416 ja nr 3-3-1-15-16). Vallavalitsuse 26.04.2021 istungi protokollist nähtub, et vastustaja oli ehitusloa väljastamisel teadlik, et taotlejat ei olnud menetlusse kaasatud. Samuti teadis vastustaja, et kõik juurdepääsuteed on rajatud taotleja kinnistute, eeskätt Kagu tänava kaudu. Teeprojekt näeb ette ehitamise taotleja kinnistul. Ekslik on protokolli viide, et vastustajal on sõlmitud leping maaüksuste üleandmiseks Rapla vallale. 2011. a-l seati registriosale 251737 (Kagu tänav) eelmärge vastustaja kasuks. 2012. a-l muudeti kinnistute, sh Kagu tänava piire, mistõttu sõlmiti 18.06.2012 uus leping, mille raames muudeti 2011. a-l seatud eelmärkeid nii, et need jäid tagama üksnes avalikuks kasutamiseks mõeldud teede üleandmist. Põhjakeskuse detailplaneeringu (Põhjakeskuse DP) hoonetega seotud teed jäeti erakasutusse. Sellega seoses kustutati eelmärge Kagu tänava kinnistusregistri III jaost. Seega rikub ehitusluba taotleja omandipõhiõigust (Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32). Kagu tänav on rajatud Põhjakeskuse parkla kasutamiseks. Teed kasutatakse taotleja, tema koostööpartnerite ja klientide poolt. Rajatud taristu arvestab eeltooduks vajalikke mahte ja võimsusi. Risti tn 1 kinnistule planeeritakse rajada kaubanduskeskus. Teeprojekti seletuskirja kohaselt kavandatakse Kagu tänavalt kahe juurdepääsu kaudu võimaldada ligipääsu kaubanduskeskuse parklale ja kolmanda juurdepääsu kaudu liiguksid mh raskemad kaubaveokid laadimisalale. Seega kasvaks Kagu tänava kasutus praegusega võrreldes märkimisväärselt. Tekkivad muud kinnistute ja taristu ettenähtust intensiivsema kasutamisega kaasnevad tüüpilised probleemid. Nii suureneks taotleja kohustuste maht tee korrashoidmisel. Taotleja on Kagu tänavale rajatud tee ja sellega seonduva taristu väljaehitamiseks kandnud märkimisväärseid kulutusi. Tegemist on erateega. Taotleja on kohustatud seda korras hoidma ja täitma teeomaniku kohustusi. Tee ühendamine eeldab teeomaniku kooskõlastust (EhS § 99 lg 3). Kuna ehitusprojekt näeb mh ette sissesõidutee ühendamise Kagu tänava teega, oleks taotleja pidanud ehitusprojekti kooskõlastama, sh seadma tingimusi. Tegemist on rikkumisega, mis on mõjutanud asja otsustamist (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58). Ehitusluba on vastuolus Koguduse 2(8)
3-21-1275 detailplaneeringuga (Koguduse DP), mis ei näe ette ühtegi juurdepääsuteed Kagu tänavalt. Risti tänav L1 kaudu on nii Koguduse DP kui ka ehitusloa kohaselt juurdepääs avalikult kasutatavale teele tagatud (vt ka Riigikohtu otsus asjas nr 2-19-15916, p-d 13 ja 14). Seega puudub Risti tn 1 kinnistu omanikul või arendajal õigus nõuda taotlejalt täiendavaid juurdepääse Kagu tänava kaudu. Risti tn 1 kinnistu omanikul või arendajal puuduvad võla- või asjaõiguslikud kokkulepped taotlejaga kinnistu kasutamiseks ja sinna tee ehitamiseks. Taotluse rahuldamata jätmisel on tõenäoline, et taotleja õiguste kaitse muutub vaidluse hilisemas faasis võimatuks. Tee-ehitusega rikutaks taotleja kinnistul asuv haljasala. Seega on oluline saada enne tee ehitamist selgus ehitusloa õiguspärasuse osas. Ehitustegevus on alanud. Arvestades, et taotleja palub ehitusloa peatamist üksnes osaliselt, ei riiva see ülemäära arendaja õigusi ega muuda ehitusloa realiseerimist võimatuks. Arendajal on jätkuvalt võimalik tegeleda Risti tn 1 kinnistul kaubanduskeskuse ehitamisega ja teha muid ettevalmistusi. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249 lg 4 p-dest 1 ja 2 tulenevalt on esialgse õiguskaitse kohaldamine vaidemenetluse käigus ajaliselt piiritletud, mis vähendab riive intensiivsust.
5.Rapla vald palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Risti tn 1 kinnistu suhtes kehtib Koguduse DP. Risti tn 1 kinnistu lähiala, sh Kagu tänav on hõlmatud Põhjakeskuse DP-ga. Põhjakeskuse DP-ga muudeti planeeringuala osas varem kehtestatud Koguduse DP-d. Sama ala suhtes kehtestatud uus detailplaneering muudab vana detailplaneeringu kehtetuks (planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 8). Ehitusõiguse Risti tn 1 kinnistule annab Koguduse DP, mille kohaselt on Risti tn 1 kinnistule lubatud püstitada kaubanduskeskuse hoone ning seda teenindavad rajatised. Risti tn 1 kinnistule 26.04.2021 väljastatud ehitusluba on kooskõlas nii Koguduse kui ka Põhjakeskuse DP-ga. Põhjakeskuse DP seletuskirja p 2.14 kohaselt oli arendajal kohustus pärast tänavate ja taristu väljaehitamist anda tänavad tasuta üle Rapla vallale. Taotleja õiguseellase (Rappeli Keskus OÜ) ja vastustaja vahel sõlmiti 22.08.2011 notariaalne eelleping, mille p-ga 4.1 võttis taotleja (õiguseellase kaudu) endale kohustuseks võõrandada vastustajale tasuta lepingu esemeks olevad (ja notariaalse lepingu p-s 1 nimetatud) kinnistutest (Põhjakeskuse) detailplaneeringu alusel eraldatavad transpordimaa maatükid koos nende oluliste osade ja päraldistega, sh väljaehitatud taristuga, millele on väljastatud kasutusluba. Seega on taotlejal jätkuvalt kohustus anda Kagu tänav tasuta üle vastustajale (vt ka vastustaja ja Rappeli Keskus OÜ vahel 18.06.2012 sõlmitud koostöölepingu p 13). Kagu tänav on avalikus kasutuses olev eratee (EhS § 92 lg 8). Kagu tänav on avalikkusele suunatud funktsiooniga, selle kaudu toimub juurdepääs Põhjakeskuse kaubanduskeskusele ning Rapla bussijaamale. Kagu tänava hooldust, sh lume- ja libedustõrjet, teostab Rapla vald. Taotleja ei ole piiranud avalikkuse juurdepääsu Kagu tänavale. EhS lisa 1 kohaselt on avalikkusele ligipääsetava eratee rajamiseks ja laiendamiseks vajalik ehitusluba. Vastustaja 26.04.2021 korraldusega nr 213 ei ole Kagu tänava ehitamiseks ehitusluba väljastatud. Asjaolu, et ehitusprojektis on ette nähtud juurdepääsud Risti 1 kinnistule Kagu tänavalt, ei tähenda, et Kagu tänavale oleks väljastatud ehitusluba juurdepääsuteede rajamiseks. Vastustaja on väljastanud ehitusloa üksnes kaubanduskeskuse rajamiseks. Vastustaja seadis ehitusloale kõrvaltingimuse, mille kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Ehitusloaga ei ole hõlmatud ükski teine kinnistu peale Risti tn 1 kinnistu. 3(8)
3-21-1275 Risti tn 1 omanikul ei ole Kagu tänaval lubatud ehitada ilma ehitusloata ega kinnistu omaniku nõusolekuta. Kui taotlejal on etteheiteid Risti tn 1 kinnistu omaniku ehitustegevusele seoses naabrusõiguste rikkumistega või kinnistu piiridest väljuva ehitustegevusega, on taotlejal õigus asjaõigusseaduse (AÕS) alusel nõuda rikkumise lõpetamist. Risti tn 1 kinnistuga seonduvalt on käimas täiendav haldusmenetlus nii seoses teedega kui tehnovõrkudega. Kavandatud on väljastada Risti tn 1 kinnistuga piirnevatele Risti tänav L1 kinnistule ja Kagu tänavale soojatorustiku rajamiseks projekteerimistingimused. Risti tn 1 kinnistul on ehitustegevus alanud. Ajutine juurdepääs ehitusplatsile on Risti tänav L1 kinnistult. Eelneva tõttu ei olnud Risti tn 1 ehitusloa menetlusse vajalik kaasata taotlejat. Taotleja ei ole väitnud, et ehitusluba rikuks tema õigusi seonduvalt kaubanduskeskuse ja tanklarajatistega.
6.Risti 1 PRKT OÜ vaidles esialgse õiguskaitse taotlusele vastu. Ehitusluba ei hõlma Kagu tänavat. Juurdepäästeede ehitamisega ei ole alustatud. Taotleja omandipõhiõiguse ülemäärast riivet ei esine, sest olukorra saab lahendada asjaõiguslike kokkulepetega, sundvalduse seadmise või asja avalikes huvides omandamisega. Ehitusluba on õiguspärane. Kohalikul omavalitsusel on õigus kaaluda piirneva kinnisasja omaniku menetlusse kaasamist. Kagu tänava omaniku õiguste kaitseks on ehitusloas märgitud kõrvaltingimused. Vaidlusalune ehitusluba on antud Risti tn 1 kinnistu osas. Ehitusloa taotlusele on lisatud skeem servituudivajadusega. Skeem on kajastatud laiemalt kui ehitusloa ese. Ehitusloa andmine ei too kaasa muudatusi omandisuhetes ega anna õigust kasutada võõrast kinnisasja omaniku nõusolekuta. Juurdepääsuteede ehitamine teise isiku kinnisasjal on asjaõiguslik küsimus ning seda ei saa lahendada haldus- ega kohtumenetluses. Kolmas isik on taotleja õigustega arvestanud ning soovinud nende osas pidada läbirääkimisi. Koguduse DP kehtestati 2008. a-l. Rajatiste kavandamisel lähtuti üldiselt tõlgendusest, et detailplaneering näitab ära võimaluse lahenduse elluviimiseks, kuid rajatistele on võimalik hiljem koostada teistsugune lahendus. Kuigi Koguduse DP-d on muudetud, ei ole muudatused puudutanud Risti tn 1 detailplaneeringu lahendust. Juurdepääsuteede rajamist piiravaid tingimusi detailplaneering ega selle muudatused ei kehtesta. Põhjakeskuse DP seletuskirjas on märgitud, et pärast tänavate ja taristu väljaehitamist tuleb tänavad tasuta üle anda Rapla vallale. Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse DP-ga kavandatud kinnistute omanikele enne tee väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele. Järelikult on taotleja teadlik, et detailplaneeringu kohaselt tuleb Risti tn 1 kinnisasjale juurdepääsu võimaldada ning selle lahenduse elluviimiseks on detailplaneeringu kehtestamisel sõlmitud kokkulepped vallaga. Vastavalt EhS § 91 lg-le 1 kohaldatakse EhS tee peatükki üksnes avalikult kasutatavale teele ja avalikkusele ligipääsetavale erateele. Omanik määratleb Kagu tänava erateena, mistõttu EhS ei kohaldu. Eratee ega sellele juurdepääsutee ehitamine ei vaja EhS lisa 1 alusel ehitusluba. Seega ei ole võimalik juurdepääsutee osas kontrollida ehitusloa vastavust detailplaneeringule ega kooskõlastada EhS § 99 lg 3 alusel tee-ehitusprojekti kinnisasja omanikuga.
7.Tallinna Halduskohtu 14.06.2021 määrusega jäeti taotlus rahuldamata. Vaidlusalune ehitusluba ei hõlma juurdepääsutee rajamist taotleja kinnistule. Kohalik omavalitsus on ehitusloa saanud isikule andnud kõrvaltingimuse arvestada naaberpiirkonna 4(8)
3-21-1275 asjaõigustega ning ehitusluba antakse Risti tn 1 maaüksusel tehtavatele ehitustöödele. Kolmas isik ei ole taotlejale kuuluval kinnistul ehitustöid alustanud. Seega ei kaasne taotleja jaoks esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega pöördumatuid tagajärgi ning puudub esialgse õiguskaitse vajadus.
MENETLUSOSALISE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.Fausto Capital OÜ esitas 21.06.2021 Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub tühistada Tallinna Halduskohtu 14.06.2021 määruse resolutsiooni punkt 1 ja teha uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Halduskohus ei andnud taotlejale võimalust teiste menetlusosaliste väidetele vastu vaielda. Halduskohus rikkus HKMS § 252 lg-s 1 sätestatud põhjendamiskohustust ning HKMS § 2 lõikeid 1 ja 6. Määruse põhjendused on vähesed ja vastuolus asjas esitatud tõenditega. Arendaja ei ole ehitusprojekti koostamisel, ehitusloa menetluses ega ehitusloa väljastamise järel arvestanud asjaoluga, et Kagu tänava kinnistu on taotleja eraomandis. Läbirääkimised Kagu tänava kinnistu kaudu arendaja kinnistule juurdepääsu võimaldamiseks algatati taotleja initsiatiivil pärast ehitusloa väljastamist ja ehitustegevuse algatamist. Arendaja on alustanud ehitustegevusega ning kasutab selleks Kagu tänavat. Kinnistule on paigaldatud ehitustsooni piiritlev piirdeaed, ehitussoojakud, ehitusmaterjalid, teede killustikualused ning on alustatud sissesõidutee rajamist taotleja kinnistule. Kagu tänava kinnistu piiresse ei jää üksnes sõidutee, vaid tee ja kinnistu piiri vahel on muruplats, mis jätkub Risti tn 1 kinnistul. Arendaja kavatseb rajada ühenduse Risti tn 1 kinnistule rajatava parkla ja Kagu tänava kinnistul oleva taotleja eratee vahel nii, et osa ühendusteest paikneks Kagu tänava kinnistul. Kagu tänaval asuva muruplatsi, mille üle kavatsetakse rajada juurdepääsutee, laius on ca 4 m. Vastustaja esitatud fotodest nähtub, et piirdeaiad, ehitussoojakud ja ehitusmaterjalid ei ole paigaldatud 4 m kaugusele, vaid Kagu tänava kinnistule. Arendaja on rikkunud ehitusloas sätestatud kõrvaltingimusi. 15.06.2021 toimus arendaja ja taotleja vaheline videokõne, mille käigus juhtis taotleja mh tähelepanu vastustaja esitatud fotodele ja palus arendajal taotleja kinnistul asuvad ehitusmaterjalid ja soojakud eemaldada. 18.06.2021 tehtud fotodelt nähtub, et kuigi piirdeaiad, ehitussoojakud jm materjalid on liigutatud pisut kaugemale, ei ole need 4 m kaugusel asfaltteest ning asuvad jätkuvalt Kagu tänava kinnistul. Ühtlasi nähtuvad fotodelt rehvijäljed, mis tähendab, et Kagu tänava kaudu liigub ehitustransport ja arendaja on Kagu tänava kaudu rajanud ajutise juurdepääsutee ehitusplatsile. Lisaks on ajutise tee kõrval näha kahte oranži vaia, mille eesmärk on märgistada tulevane juurdepääsutee. Ehitusluba antakse ehitusprojektile (vt EhS § 38 lg-d 1 ja 3 ning EhS § 42 lg 1). Seega on ehitusprojekt ja -luba omavahel seotud ning asjakohatu on väita, et kui ehitusloa andmisel ei ole mõne muu kinnistu katastritunnust haldusaktis välja toodud, ei ole ehitusloaga antud õigust sellisel kinnistul ehitamiseks ja kinnistuomaniku õigusi pole rikutud. Arendaja koostatud ehitusprojekti üks osadest on teeprojekt. Kõikidelt ehitusprojekti joonistelt ja teeprojekti kahelt jooniselt nähtub, et kavandatakse juurdepääsuteede rajamist Kagu tänava kaudu, mis eeldaks mh seda, et osa sellest juurdepääsuteest rajatakse Kagu tänava kinnistule (vt teeprojekti seletuskirja p 3.1). Vallavalitsuse istungi protokollist nähtub, et enne ehitusloa väljastamist arutati istungil ehitusprojekti alusel rajatavate teedega seonduvat. Kui ehitusloaga ei antud õigust Kagu tänavale juurdepääsuteede rajamiseks, jääb arusaamatuks, miks valla ehitusspetsialist sellele 5(8)
3-21-1275 enne ehitusloa väljastamist tähelepanu juhtis. Ühtlasi jääb arusaamatuks, miks peaks olema vajalik saada taotlejalt kooskõlastus, kui ehitusluba taotleja õigusi ei puuduta. Pigem nähtub sellest, et vastustaja oli 26.04.2021 teadlik, et väljastab ehitusloa ehitamiseks võõrale isikule kuuluval kinnistul ilma isiku kooskõlastuseta ja teda menetlusse kaasamata. Nii vastustaja kui arendaja tõlgendavad ehitusluba nii, et selle alusel on õigus ehitada taotleja kinnistule. Vastustaja esitas kohtule 2011. a lepingu, millest nähtuvalt seati Kagu tänava kinnistule eelmärge vastustaja kasuks. 2011. a lepingut muudeti 18.06.2012 notariaalse lepinguga, millest nähtuvalt muudeti katastriüksuste piire ja Kagu tänavalt kustutati eelmärge vastustaja kasuks. Seega ei ole vallal õigust nõuda Kagu tänava omandamist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I
9.Ringkonnakohus leiab HKMS § 204 lg-le 1 ja § 207 lg-le 1 tuginedes, et määruskaebus tuleb võtta menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 203 lg 1 ja § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele piisaval määral, et määruskaebus lahendada. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).
10.Fausto Capital OÜ on määruskaebusele lisanud seitse lisa. Esitatud tõenditega soovib määruskaebuse esitaja tõendada, et ehitustegevus Risti tn 1 kinnistul toimub osaliselt taotlejale kuuluval kinnistul ning Fausto Capital OÜ-l puudub kohustus anda Kagu tänav tasuta üle Rapla vallale. Määruskaebuse esitaja esitas 07.07.2021 ringkonnakohtule veel kaks tõendit ehitustegevuse edasise kavandamise kohta. Ringkonnakohus võtab esitatud tõendid haldusasja materjalide juurde. HKMS § 203 lg 2, § 185 lg 1 ja § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendid omavad haldusasja lahendamisel tähtsust, isegi kui need ei mõjuta esialgse õiguskaitse kohaldamist. Nende esitamine määruskaebuse menetluses on lubatav ega põhjusta haldusasja lahendamise venimist. II
11.Määruskaebuse rahuldamiseks ei anna alust määruskaebuse esitaja väide, et halduskohus ei andnud talle võimalust täiendava seisukoha esitamiseks. Fausto Capital OÜ-l on olnud võimalus vaidlustada halduskohtu määrus ning esitada seisukoht määruskaebuse menetluses. Ringkonnakohus võtab neid arvesse ning hindab halduskohtu määruse põhjendatust.
12.Vaidlusalune ehitusluba väljastati Risti tn 1 kinnistule tankla varikatuse, tankla reklaamposti, Risti1 Kaubanduskeskuse ja Prisma reklaamposti ehitamiseks. Ehitusloa kõrvaltingimusena on märgitud, et ehitamisel tuleb arvestada naaberpiirkonna asjaõigustega. Ehitusluba annab õiguse ehitada üksnes Risti tn 1 kinnisasjale. See nähtub ehitusloale märgitud ehitise asukohaandmetest. Juurdepääsuteede rajamist, sh üle Kagu tänava, ehitusluba ette ei näe. On õige, et ehitusluba antakse konkreetse ehitusprojekti alusel ehitamiseks. Siiski ei saa sellest järeldada, et sõltumata ehitusloa tingimustest on ehitusprojekti realiseerimine võimalik ehitusloa olemasolul tervikuna. Ehitusloa saab anda ka projekti osaliseks realiseerimiseks. EhS § 101 lg 3 näeb ette tee ehitamiseks antava ehitusloa menetluse ühitamise teiste menetlustega, milles otsustakse sama funktsiooni täitvate ehitiste ehitamise lubamine. Seega on võimalik sama projekti realiseerimiseks anda nii ühe ehitusloa kui ka mitu ehitusluba ühes või erinevates menetlustes. Praegusel juhul nähtub ehitusloa tingimustest, et see võimaldab ehitiste 6(8)
3-21-1275 püstitamise üksnes Risti tn 1 kinnistule. Eelneva tõttu ei ole ehitusluba võimalik Fausto Capital OÜ taotletud osas peatada ning määruskaebuse rahuldamiseks ei anna alust ka Fausto Capital OÜ väited tema ehitusloa menetlusse kaasamata jätmise kohta.
13.Eelnev ei tähenda, et Fausto Capital OÜ õigused jääksid kaitseta. Juba alanud ehitustegevuse raames tuleb kolmandal isikul arvestada naaberkinnisasja omaniku õigustega. See hõlmab ka kolmanda isiku tegevust nt ehitusplatsile juurdepääsemisel, ehitusmaterjalide ladustamisel, piirdeaedade püstitamisel jms. Ebaõige on valla seisukoht, et piirinaabrite vahel tekkivad vaidlused on võimalik lahendada üksnes tsiviilkorras. Olukorras, kus naaberkinnisasja omandit kahjustatakse kõrvalkinnistul toimuva ehitustegevuse tõttu, on taotlejal võimalik pöörduda valla poole ehitusjärelevalve taotlusega (EhS § 130 lg 2 p 2). Kolmandale isikule tuleneb ehitusloast kohustus arvestada naaberkinnisasja omaniku õigustega (sh Kagu tänava kaitsevööndis). Selle kohustuse täitmine tuleb vastava taotluse saamisel vallal välja selgitada ehitusjärelevalve raames. Ehitustööde teostajale ei ole antud luba ladustada ehitusmaterjale ega teostada muid ehitamisega seonduvaid toiminguid määruskaebuse esitaja kinnistul, kui täidetud ei ole AÕS § 147 eeldused. Praegusel juhul pole kinnistute paiknemist ega suurust arvestades alust arvata, et need eeldused oleks täidetud.
14.Eelnev hõlmab nii Kagu tänavat, mille omanik taotleja on, kui ka Risti tn L1 kinnistut, millest määruskaebuse esitajale kuulub 5%. Vastustaja selgitas 14.06.2021 vastuses, et Risti tn 1 ehitustegevus on alanud ning ajutine juurdepääs ehitusplatsile on Risti tn L1 kinnistult (p 3.1.1.1). Esialgse õiguskaitse üle otsustamisel ei oma määravat tähtsust väited selle kohta, kas Fausto Capital OÜ-l on kohustus anda Kagu tänava kinnistu ja Risti tn L1 kinnistust talle kuuluv osa tasuta üle Rapla vallale. Juurdepääsuteede rajamisel, sh ehitusaegse juurdepääsu korraldamisel üle määruskaebuse esitaja kinnistute tuleb tema kui (kaas)omaniku õigustega arvestada. Haldusasjas esitatud väidetest saab järeldada, et ehitusaegset transporti üle Risti tn L1 kinnistu ei ole määruskaebuse esitajaga kooskõlastatud. Samas seonduvad Fausto Capital OÜ esitatud väited peaasjalikult Kagu tänava kinnistu ja sinna rajatava võimalike juurdepääsuteedega. Lisaks on määruskaebuse esitaja kaasomandis üksnes 5% Risti tn L1 kinnistust. Erimeelsused on võimalik mh lahendada kaasomanike kokkulepete alusel. Arvestada tuleb kolmanda isiku huviga jätkata ehitustegevusega ning asjaoluga, et väljastatud ehitusloa alusel on antud luba ehitiste rajamiseks üksnes Risti tn 1 kinnistule. Ehitustegevus ning sellega seonduv transpordikorraldus on ajutised.
15.Juurdepääsuteedega seonduvalt selgitab ringkonnakohus täiendavalt järgmist. Võõra kinnisasja kasutamiseks tuleb sellele seada servituut (AÕS § 156 lg 1) ning selle seadmist ei saa asendada ehitusprojekti ega -loaga. Samuti ei saa ehitusprojektis ega -loas märgitust tuleneda kolmandale isikule õigustatud ootust võõra kinnisasja kasutamiseks, mistõttu ei saa ka ehitiste hilisema valmimise korral ilma servituudi seadmiseta eeldada, et rajatavale kaubanduskeskusele ja selle parklale on tagatud juurdepääs üle määruskaebuse esitaja kinnistu. Juurdepääs üle võõra kinnisasja avalikult kasutatavale teele on võimalik tagada valla ja teeomaniku kokkuleppega maa-ala arendamisel, eratee avalikuks kasutamiseks määramisega, teemaa avalikes huvides sundvõõrandamisega või servituudi seadmisega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 06.08.2019 määrus asjas nr 3-19-1278, p-d 13–15). Kohustus tagada juurdepääs kolmanda isiku kinnistule ei saa tuleneda ka kaubanduskeskuse ehitusprojektist. Seega on määruskaebuse esitajal endiselt võimalik kaitsta oma õigusi juurdepääsutee küsimuses. Kui Fausto Capital OÜ ja kolmanda isiku vahel saavutatakse kokkulepe servituudi seadmiseks ning juurdepääsuteede rajamiseks on vajalik väljastada ehitusluba, tuleb määruskaebuse esitaja ehitusloa menetlusse kaasata. Seejuures tuleb arvesse võtta taotleja väiteid selle kohta, et Risti tn 1 kinnistule juurdepääsutee rajamine Kagu tänava kaudu võib avaldada olulist mõju Kagu tänava liikluskoormusele, millega ei ole varem arvestatud. 7(8)
3-21-1275
16.Määruskaebuse lahendamisel ei ole olulised määruskaebuse esitaja väited selle kohta, et kolmas isik soovib maakaabli ja kaugküttetorustiku rajamist läbi Kagu tänava kinnistu. Selliste kooskõlastuste küsimine ega andmine ei seondu vaidlusaluse ehitusloaga, vaid on võimalik sellest sõltumatult. Kinnisasja kasutusotstarve on määratud kindlaks juba planeeringuga ning AÕS § 158 lg 1 kohustab määruskaebuse esitajat neid taluma samas paragrahvis toodud tingimustega.
17.Kokkuvõtvalt jääb Fausto Capital OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 14.06.2021 määrus muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.