Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Oliver Kask ja Kaire Pikamäe
Määruse tegemise aeg ja koht
18. september 2023, Tallinn
Haldusasja number
3-23-301
Haldusasi
Fausto Capital AS kaebus Rapla Vallavalitsuse 13. mai 2022. a, 4. juuli 2022. a ja 12. oktoobri 2022. a kirjade tühistamiseks või alternatiivselt nende õigusvastasuse tuvastamiseks ning Rapla valla kohustamiseks täita 18. juuni 2012. a koostöölepingut
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 2. augusti 2023. a määrus
Menetlusosalised
Kaebaja – Fausto Capital AS, esindaja v.adv Tarmo Peterson Vastustaja – Rapla vald, esindaja TL
Menetluse alus ringkonnakohtus
Fausto Capital AS määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Rahuldada Fausto Capital AS määruskaebus osaliselt.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 2. augusti 2023. a määruse haldusasjas nr 3-23-301 resolutsiooni punktid 2–4. Teha tühistatud osas asjas uus määrus, millega lugeda Fausto Capital AS kohustamiskaebus tähtaegseks ning saata kaebus selle nõude osas menetlusse võtmise otsustamiseks Tallinna Halduskohtule.
Ülejäänud osas jätta Fausto Capital AS määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 2. augusti 2023. a määrus haldusasjas nr 3-23-301 muutmata.
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 124 lg 3, § 155 lg 5, § 235 lg-d 1 ja 3).
3-23-301 p 13 kohaselt pidi arendaja vastavalt 22.08.2011 eellepingu p-le 4.1 andma tema poolt ehitatud taristu pärast valmimist vallale tasuta üle. Vallal on õigus kehtestada valmisehitatud taristuga kolmandatest isikutest liitujatele liitumistasud. Juhul, kui taristuga liituvad kolmandad isikud, on arendajal õigus saada vallalt kompensatsiooni kõigi tema poolt taristu väljaehitamiseks tehtud vajalike ja põhjendatud kulutuste eest, kuid üksnes valla poolt koostatud või kinnitatud kalkulatsioonist lähtudes.
3-23-301 võimaliku hüvitamisnõude esitamise eelduseks on asjaolu, et arendaja on enda kohustused täitnud nõuetekohaselt, siis ei saa võimaliku hüvitisnõude osas kujundada lõplikku seisukohta enne, kui on valminud taristut hõlmav ehitise audit. Vald ei nõustu ka arendaja käsitusega nagu oleks Risti tn 1 kinnistule väljastatud ehitusluba käsitatav „kolmandate isikute liitumisena“ koostöölepingu p 13 mõistes. Tallinna Ringkonnakohtu 10.07.2021 määruses nr 3-21-1275 ja Tallinna Halduskohtu 26.04.2022 otsuses nr 3-21-1825 on järeldatud, et Risti tn 1 kinnistule väljastatud ehitusluba võimaldab üksnes ehitise püstitamist Risti tn 1 kinnistule ega hõlma ehitamist muudele kinnistutele. Seega ei saa ehitusloa väljastamisest kuidagi teha järeldust taristuga liitumisest, sest DP järgne taristu ei asu Risti tn 1 kinnistul. Samuti ei tõenda väidetavat liitumist nõudekirjale lisatud fotod, millelt nähtub ajutine ehitusaegne juurdepääs Risti tn 1 kinnistule. Kolmandate isikute poolseks taristuga liitumiseks ei saa lugeda mahasõidu rajamist avalikult kasutatavale teele. Õigusaktide ning väljakujunenud kohtu- ja halduspraktika kohaselt saab liituda üksnes tehnovõrkudega (nt vee- ja kanalisatsiooni- ning kütte- ja elektritrassid), kuid võimalik ei ole liituda teede ja tänavate võrguga. Seetõttu ei hõlma koostöölepingu p 13 „liitumist“ avalikult kasutatava teede- ja tänavavõrguga. Vald ei nõustu ka arendaja esitatud rahalise nõude suurusega. Vald on esitanud oma vastuväited väidetavale taristu ehitusmaksumusele 29.12.2021 tsiviilasjas nr 2-21-11508, tuues mh välja, et esitatud dokumentatsioon ei tõenda tegelikku ehitusmaksumust, sisaldades ka muid kulutusi. Samuti ei ole koostöölepingu p-st 13 tuleneva lahtise tingimuse määramise õigus läinud üle arendajale. Vallal ei ole seni üldse tekkinud vajadust nimetatud tingimust kindlaks määrata (mh puudub Kagu tänaval senini kasutusluba ja see tänav anti Rapla vallale üle alles 17.03.2022). Koostöölepingu p 16 kohaselt ei tulene vallale lepingust kohustust taristu ehitust finantseerida. Olukorras, kus vallal puudub õigusaktidest tulenevalt õigus nõuda liitumistasu avalikule teele mahasõidu rajamise eest, tähendaks taristu väidetava kogumaksumuse arendajale hüvitamine, et taristu väljaehitamist finantseeris vald, mis on otseses vastuolus koostöölepingu p-ga 16.
3-23-301 Ringkonnakohtu 11.09.2020 määrus nr 3-19-2347, p 16). Maakohus on ka varem lahendanud halduslepingust tulenevaid nõudeid (nt tsiviilasjad nr 2-21-2746, nr 2-21-11508). Kaebaja ei pidanud 2019. a-l olema teadlik, et Suve tn 9 kinnistu omanik on liitunud koostöölepingu alusel rajatud taristuga. Asjas ei ole esitatud hüvitamiskaebust, vaid tühistamis- ja kohustamisnõuded.
3-23-301 olukorda on analüüsitud Tallinna Ringkonnakohtu 11.09.2020 määruses nr 3-19-2347 ja Tartu Ringkonnakohtu 14.07.2016 määruses nr 3-16-359, millest lähtudes ei lükanud maakohtule 27.04.2022 hagiavalduse esitamine halduskohtusse pöördumise tähtaega edasi ja hagiavalduse esitamise aega ei saa lugeda ka kaebuse esitamise ajaks. See oleks vastuolus HKMS § 46 lg-ga 1 ja lg 2 esimese lausega, mis seovad kaebetähtaja kulgema hakkamise vaidlustatava haldusakti kättetoimetamise või toimingu tegemisega. See, et kaebaja ei soovinud ära oodata vastustaja vastust ja pöördus ennatlikult maakohtusse, oli tema enda otsustus. Seega on kohustamiskaebus HKMS § 46 lg 2 järgi mittetähtaegne. Kaebaja ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid aluse kohustamiskaebuse esitamise tähtaeg ennistada. Haldusasja nr 3-19-2347 seisukohad ei ole üle kantavad praegusele vaidlusele, sest juba alates Riigikohtu 06.12.2011 määrusest nr 3-3-4-2-11 on teada, et koostööleping on haldusleping, mille nõuded alluvad halduskohtule. Seetõttu ei ole tegemist praktikas ebaselge teemaga, mille puhul võiks halduskohtu pädevus olla küsitav (vt ka planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 2). Samuti ei suunanud leping vaidluste lahendamiseks maakohtusse. Kaebaja on kogemustega kinnisvaraarendaja, kellel pidid olema teadmised, et mõista lepingu olemust. Seejuures sõlmiti koostööleping 20.03.2011 ja 21.03.2011 lepingute asemel, mida vastustaja on tsiviilasjas nr 2-22-6254 pidanud halduslepinguteks. Usutav ei ole, et kaebajat võisid eksitada vastustaja varem alustatud kohtumenetlused tsiviilasjades nr 2-2111508 ja nr 2-21-2746, sest neist ei nähtu, et vald oleks pidanud 18.06.2012 koostöölepingut tsiviilõiguslikuks. Objektiivsed põhjused kaebetähtaja ületamiseks puuduvad.
3-23-301 kaebetähtaeg ennistada, sest on ilmselge, et poolte varasemat praktikat arvestades (st vastustaja on samast koostöölepingust tulenevaid õigusi kaitsnud maakohtus tsiviilasjades nr 2-21-2746 ja nr 2-21-11508) ei pidanud kaebaja mõistma vajadust pöörduda halduskohtusse (nt Tallinna Ringkonnakohtu 11.09.2020 määrus nr 3-19-2347, p 16; 26.06.2020 määrus nr 3-20-387, p 19). Halduskohus leidis vääralt, et kaebaja pidanuks juba Riigikohtu 06.12.2011 määrusest nr 3-34-2-11 järeldama, et tegu on halduslepinguga. PlanS § 131 lg 2 jõustus alles 01.07.2015 ja ei puuduta 18.06.2012 koostöölepingut. Kaebetähtaja ennistamine on kaebaja huvide ja õiguste kaitse tagamiseks väga oluline. Kaebaja on kandnud kulusid taristu välja ehitamiseks (mis on olemuslikult vastustaja seadusjärgne kohustus) 1 355 557 eurot ning nõuab seoses kolmanda isiku liitumisega kaebaja poolt välja ehitatud taristuga vallalt kompensatsiooni 723 881 eurot. Kaebaja ei ole siiski esitanud hüvitamiskaebust, vaid kohustamiskaebuse (tasunõude). Sellest, et kolmas isik (Prisma kaubanduskeskus) on taristuga liitunud, sai kaebaja teada 2022. a aprillis. Tallinna mnt 2 kinnistult 2012. a-l mahasõidu rajamine Kagu tänavale ei ole käsitatav kolmanda isiku poolse taristuga liitumisena, sest see nähti ette juba ehitusprojektis. Suve tn 9 kinnistut ei ole senini taristuga liidetud. Kaebajal on koostöölepingu p 13 kohane kompensatsiooninõue, sõltumata tema poolt majandusliku kasu teenimisest.
3-23-301
7(8)
3-23-301
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.